有住家委員會 好還是不好？

住家委員會是為了維護社區的環境與價值。

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在拉斯維加斯買房，很多新社區或康斗社區，都有住家委員會（Home Owner Association, HOA），這些社區有的祗有十幾幢房子，有的則大到像沙漠林，有上萬個住戶。這些住家委員會是為了維護社區的環境與價值，開發時建築商成立了住家委員會，由所有的住戶分擔維護社區的費用。

住家委員會並非新玩意，早在19世紀，美國的一些新社區就開始有了，在60年代，美國的都市發展走向郊區，因為可建的土地越來越少，蓋高密度的社區成為趨勢，而大多數的社區都有公共設施，需要維修，於是成立住家委員會就流行起來了。

這種社區有自己的法律，當社區剛形成時，因為空地很多，投票權握在少數屋主的手裡，許多決定是在一個不公開和不民主的程序下形成的，委員會中的成員不一定是有專業經驗的人士，有時仗著自己是委員，公器私用，往往讓住戶們頭痛不已。不過等到所有的空地都蓋上房子並出售時，住戶在一月一次的或一季一次的住民大會中，就有權力改選委員會，或推翻一些過去委員會所作的決定。

委員會的經費，主要是靠住戶們所繳付的月費，這不是房屋稅，但如果沒付，委員會也有權利將房子拍賣的。在德州曾發生過一例，一個到伊拉克上戰場的軍人，家在高爾夫球場旁，貸款已付清了，是個淨值有30萬的房子，只因為欠了800元的月費，結果住家委員會竟將那幢房子以3500元賣出去了，軍人回來後，經過國防部出面，費了九牛二虎之力才把房子要回來。

住家委員會可以定自己的法律，但不能和聯邦法律抵觸，在1948年前，許多社區有規定不讓猶太人住，後來立法不許社區再有這樣的規定。在1996年前，許多社區都規定不准裝室外的小耳朵或天線，後來政府立了法，住戶們才可以裝小耳朵，但住家委員會還是可以限制小耳朵的大小和高度。

加州已立法規定住家委員會罰款項目必須經過公聽的手續，如有不可理喻的規定，祗要大多數的居民投票，就可改變其規定。買房時，對於那份厚厚的社區管理章程（Covenants, Conditions & Restrictions, CC&R）不可不仔細的研究清楚，也許有些規定和你的生活習慣是有衝突的，例如若規定車庫門除了進出以外不可打開，但有些人必須把車庫當作工作房，車庫門要常常開著，那就不適合哦。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com

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獨立小型辦公樓 供不應求

林秀華表示，拉斯維加斯的獨立小型辦公樓供不應求，常有一個以上的買主競價，最後成交價高於要價的情形很普遍，估價也很難精準。(林秀華提供) 






 

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2013年拉斯維加斯的商業地產投資有很明顯的復甦，總成交量約20億元，其中一半以上投資在大型公寓上，雖然距離2008年經濟蕭條前的水平 (2007年的50億元)仍差一大截，但與最低谷時 (2009年的2.5億元)相比，已不可同日而語。

最近有一個加州來的客戶，購買了一個獨立的小型辦公樓，由於比較過其他的幾個標的物，客戶覺得這個價格很合理，但請估價員估出的價格竟比買價低很多，因此有些躊躇不決，後來理解估價員不是按照土地與建築成本，而是按照該區的平均出租率來計算價值，而客戶購買的目的是作為自用，並不計較空置部分的成本，且賭城地點適中的獨立小型辦公樓的確是供不應求，所以欣然完成交易。

根據「Applied Analysis」公司的最新統計資料，拉斯維加斯店鋪目前空置率為9.6%，比前一年的10.3%略低，因為網路行銷的興起，恐怕不易回復到蕭條前的水平6.4%﹔輕工業廠房目前空置率為14.8%，比前一年的17%改善不少﹔大型公寓空置率兩年來穩定維持在5%；辦公樓目前空置率為25.9%，比前一年的25.8%不相上下，前景堪虞，而過去十年辦公樓的平均空置率為15.8%。

拉斯維加斯辦公樓的高空置率有其成因，出租並不容易，目前的經濟復甦腳步緩慢固然是其中的一個原因，但最重要的還是網路與高科技的發展造成許多白領階級的工作被取代，或許多工作可選擇在家裡上班，企業對辦公樓的需要越來越小，才是空置率無法改善的真正原因。

拉斯維加斯現在的失業率是9.3%，仍是全美最高，幸好2013年有幾個大型工程復工，將可提供不少就業機會，例如215高速公路西邊介於撒哈拉大道(Sahara)與查爾斯大道(Charleston)的的沙漠林購物中心(占地106英畝，三個旗艦百貨公司，125小店餐廳和辦公室)；及羅素大道(Russell)上的格拉梅西住宅商街 (Gramercy，原名西曼哈頓，12棟共700戶康斗，15萬平方呎的辦公室，及5萬平方呎的店鋪)。

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退休潮 對賭城房市有利

拉斯維加斯將近一半的新屋購買者是來自東西兩岸的高稅州。(胡懋嘉提供)

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拉斯維加斯的平均房價經過15個月的上漲後，明年的房市走向是否繼續大幅增高，是很多投資者有興趣的話題。

根據GLVAR(Greater Las Vegas Association of Realtors)日前發表的11月統計資料顯示，獨棟屋（Single Family House）中間價位是18萬3000元，比去年同期上漲26%，集合住宅（Condo and Townhouse）的中間價位是9萬9000，比去年同期上漲34%。自從去年8月以來，如此強勁的漲勢已維持了15個月。因此有些專家認為，拉斯維加斯的房市有過熱現象，2014年將會降溫。

事實如此，市場已有慢下來的跡象。11月的資料顯示，房屋買賣成交量已比去年同期下降19%，上市可買的房子也增加了77%、到約7000多棟。尤其自從年中大戶如黑石集團停止收購以來，過去5個月獨棟屋的中間價位一直平平維持在18萬元左右。

從10月到11月，平均房價下跌1.1%。部分原因是典型的節日月份現象，因為大家忙著過節，沒時間買房子。GLVAR總裁Dave Tina說，這個月價格下降是正常現象。在未來幾個月的冬季裡，價格仍會繼續持軟，希望到春天時價格會回升。

2014年價格會不會回升？專家的看法可謂見仁見智。上星期在UNLV（University of Nevada,Las Vegas）商學院舉辦的房地產座談會上，約有120位拉斯維加斯的地產經紀、評估師、新屋建商及律師參加討論。有30年房屋評估經驗的Scott Dugan說，在市場上的房子還是不夠多，他認為像拉斯維加斯有200萬人口的城市應該有1萬5000棟房子在市場上，而如今只有七、八千棟房子在賣，這樣的低庫存可以提升房價。

至於所謂的影子庫存問題，即是屋主付不出每月的房貸，可是仍就繼續住著，而銀行因為政府的保護屋主措施及其他經濟因素，無法盡快將屋子回收，再上市求售的房子，未來這些房子仍會出籠。

新屋建商Stephen Jones也保持樂觀，他說，一大部份來買新屋的顧客多是來自高州稅的州，如加州和紐約州的退休嬰兒潮，他們選擇便宜的居住環境而搬來拉斯維加斯。據統計，在未來數年內全美每天將有1萬人退休，這個趨勢將對房價低廉、氣候乾燥的拉斯維加斯房市有利。

Tisha Black是資深房地產律師，她認為在經過15個月的高漲勢之後，市場目前進入一段修正期，而且內華達州的9.3%失業率仍是全美第一高，因此雖然房價仍屬低廉，但是復甦過程將是漫長路。

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屋主權利法案影響房市

拉斯維加斯的房價從2012年1月份的谷底價11萬8000元，回升到五年前，房市崩盤一年後的行情，已與本地居民的平均所得有合理的對應，預期未來一年的升值空間將很有限。(林秀華提供)

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內華達州政府推出一個新法案SB321「屋主權利法案」(Home Owner's Bill of Rights)，主要目的是讓讓銀行不能輕易法拍違約屋主的房子，因為它於10月1日開始生效，許多銀行趕在它生效之前提出違約通知 (default notice)，造成第三季拉斯維加斯法拍案件比前一年同期劇增36%，相較於第三季全美國的法拍案件已比前一年同期下降39%，是很不正常的反差。

另一方面，拉斯維加斯的短期房屋投資買賣 (home flipping)，即持有不到六個月就轉手賺差價的案件，因為預期未來的房源將更不足而惜售，其9月份的成交量卻下降，但第三季的總成交量還是比前一年同期增加了9%，據統計，其平均成本價格是14萬4197元，平均出售價格是19萬910元，平均毛利為5萬3503元，毛利率達37%。

相較於同時期全美國其它大城市的短期房屋投資買賣，洛杉磯增加了11%，西雅圖23%，底特律13%，紐約14%，芝加哥28%，亞特蘭大32%，拉斯維加斯的交易量增加不多，這是因為長久以來拉斯維加斯的二手屋的房源不足所致。

全美國短期房屋投資買賣的平均毛利為5萬4927元，因拉斯維加斯的房價相對低廉，拉斯維加斯的短期房屋投資買賣的獲利率是很令人驚艷的。

如上所言，由於預期拉斯維加斯未來的房源將更不足，10月份的二手獨棟屋的中間房價還是比前一個月漲2.8%，為18萬5000元，二手集合住宅的中間房價則比前一個月漲5.3%，為10萬元。因為對經濟復甦的不確定與長期影子庫存的問題仍存在，所以漲幅不大。

更因為拉斯維加斯的房價已連續上漲19個月，尤其過去一年來，二手獨棟屋的中間房價的漲幅達32.1%，二手集合住宅的中間房價的漲幅達38.9%，目前6%至7%的出租報酬率已不太吸引外來的投資者了，所以未來一年的升值空間將很有限，甚至小跌也不無可能，除非繼AB284、SB321，州政府「保護屋主權利」的法案層出不窮。

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買地自建 謹記10要點

買地是很複雜，風險高，學問大的事，不可掉以輕心。(吳維安提供)

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拉斯維加斯的房價節節高升，市場上的二手房地產緊俏，有些投資者開始考慮買地自建。不管是要買地蓋個房子自己住，或是純投資轉賣，或是蓋個商業樓做生意，有十件事情要衡量一下。

首先是地點，買房大家都知道最重要的是地點，地點，地點，買地這個黃金守則更是重要，如果將來是蓋房子，要看看附近將來會不會車水馬龍吵了，離學校、工作、購物和餐館有多遠？買地就像是要把附近整個社區買下來一樣。如果是要做商業用，就要看看附近有沒有什麼大的發展計畫，人口成長有多快，前途在哪裡。其次就是要估算除了地以外，還要投入多少錢？例如要買個產權保險，以免買到地契上有問題的地，另外是測量的費用，同時也要考慮到接水、電的費用，最後就是建造的費用。

第三是城市規畫裡的用途限制（Zoning Restriction），拉斯維加斯很多地都屬於鄉下用地（ER或RU），可以申請更改使用，有些則已規畫好作某種用途，例如在工業區附近蓋住宅，四周是工廠與倉庫，這房子的價格就會受影響。第四是要注意小區裡的特別規定(Ordinances和covenants)，例如許多高爾夫球場旁的地都有特別限制，如房子的建築形式、設計、材料和使用。這些限制也許是小區管理處（Home Owner Association）的規定，也許是已經寫到地契上了（Deed Restriction）。

第五要注意的是水電供應（utilities），附近如果沒有城市公共水電，可不可以挖化糞池，打水井，如果有，離地有多遠，連接上去是誰出錢，要多少錢。第六是有沒有路進出，如果買的地離主要道路遠，需要穿過別人的地才能進出，是不是能取得穿越權和連接水電的權力。

第七是提供穿越權（Easement），有沒有讓別人穿越和使用的權利，有些地上被後面的人家進出，已走出了一條路，這塊地可能要讓出那條路的部分做道路，或是水、電公司有保留穿越的權利，那一部分地就不能使用了。

第八是測量（Survey），買地一定要找個測量師畫個地圖出來，才能知道地的面積，界線在哪裡，地形等，以及別人的穿越權範圍在哪裡。

第九是淹水區（Flooding），內華達州沙漠占地廣，下雨時，水會沿著一些低凹的地方流，這些地方平常像個乾床，因為這些地方容易淹水，不適合蓋房子，買地要特別注意。最後是建築許可，需要多少機關的核准，有什麼法規會影響到將來要蓋的房子，這些都要瞭解。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com

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法拍屋為什麼不見了？

溺水屋只要不推出來拍賣，銀行就不需要報虧損。(吳維安提供)

最近有地產公司估計，拉斯維加斯大約還有4萬多棟溺水屋。該報告說，要完全清理掉這些房產，大約還要五年時間。但奇怪的是，銀行並不急於把這些房子推出來拍賣。即使在9月底房屋供應量猛跳了一次，使我們上市的房屋數量比上半年的平均多了一倍，從每月3000多棟增加到將近7000棟。可是，這比正常市場上應當有的數量，仍然低很多。既然有那麼多存貨，為什麼銀行不推出來？這是一個相當令人不解的問題。

內華達房地產經紀水秉和提供一個答案，他拿大家都能懂的股票買賣作比喻。比如說，在金融海嘯發生前，你手中股票的價值為10萬。之後，就說在2009年吧，它就只值5萬了。那你家裡面的另一位就板起臉來，責問你，「是不是把我們的錢都虧光了？」你當然說，「沒有啊。都還在。反正股票有漲有跌嘛。」你就等待，焦急地等待翻本。

簡單說，銀行也是如此。它們帳目裡可能有價值10億或100億的貸款是鎖在溺水屋上，可是按當前的市價折算，它們可能虧的一塌糊塗。可是，只要不推出來拍賣，它們就不需要報虧損。如此它們每季從其他地方還有賺的，還可以發年終分紅。對於哪些現在拍賣會大虧的房產，它們也在等待，想等市場好轉後再處理。結果，至少從去年起，法拍屋銳減，供不應求，以致於房價猛增，此地房價一年上升將近30%。不過，跟最高的時候比，還低了約50%。

當然，銀行跟買賣股票並不完全一樣。如果用現金買股票，基本上可以一直等下去而不需要另外花錢。銀行則不同。銀行有費用並且還要付利息，所以守住這些房產是要付代價的。由於這些銀行被認為是「太大了所以不能倒（too big to fail）」，所以美聯儲主席伯納克一連五年向它們伸出援手，把利息降到幾乎是零，所以它們可以低利貸款，長期守住這些房子而不需要花很多錢。可是，因為它們隱藏著這一大筆呆賬，它們就不肯多向小民或小生意提供貸款，因而經濟復甦的速度就很慢。金融海嘯已經伴隨了我們五年了，而GDP的增長率仍然僅為1%到2%，一直達不到歷史水平。失業人數也偏高不下。這是二次戰後最壞的一次。

要知道，日本在1989年時也經歷了巨大的房產泡沫。它的銀行也把呆賬隱藏起來，結果房價一直起不來，銀行一直不健康，以致於它的經濟搞了20多年都欲振乏力。我們希望的是，美國的經濟不要也搞個20年的低成長。

本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com

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賭城買新屋 考慮三要項

拉斯維加斯房地產市場目前有150個新屋社區，交通方便，生活機能完備及合理的價格是投資人首先要考慮的事項。(圖：胡懋嘉提供)

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隨著嬰兒潮漸漸進入退休年齡，當此美國的房價仍價美物廉時，許多華人到拉斯維加斯買房，準備將來自己退休居住，由於是自住，並非作出租用途，不考慮出租報酬率，買新房便成為首選。

根據新屋網站salestraq.com的統計，目前拉斯維加斯在市場上有150個新屋社區，建商推出的價位從10萬至數百萬都有，中間價約在20萬左右，選擇相當的多，交通方便，生活機能完備及合理的價格是投資人首先要考慮的事項。

一、地點：在拉斯維加斯，一般華人新移民比較喜歡接近中國城附近區域，到中國超市及餐館方便，可惜這些區域早已開發，除非改建，已甚少空地蓋新屋了，美國華人大都選擇韓德森（Henderson）、沙漠林（Summerlin）或西南區。這些大規模計畫社區（Master Plan Community）內已建有購物中心、餐廳、醫院等，生活機能完備，社區內多有步行走道，寧靜安全，距離市中心拉斯維加斯大道只有約15分鐘的車程。

二、價格：一般新屋建商會視市場情況而有促銷活動，或將議價空間轉為提供材料升級，例如廚房地板與檯面加級，贈送冰箱、洗衣機、烘乾機，優惠的貸款利率，過戶費折扣等項目，專業勤奮的經紀人（Agent）可代投資人盡力爭取與議價。

三、出租市場的價位：如果暫時不能自住，有意出租一段時間，必須考慮一般房客的租屋選擇是三房二浴的獨棟屋（Single Family House），目前此種房子的租金約是每月1100元至1400元之間，超過這個價位就不易找到房客。如果以20萬元至25萬元買進新屋，扣掉地產稅、保險、HOA (社區費)、管理費等，出租回報率（Cap Rate）約4%，遠低於二手屋的6-8%，因為類似的二手屋的買價只約15萬元，所以投資出租者多半選擇購買二手屋。

所以，投資出租多半選擇買二手屋，自住者買新房為其首選，新屋的設計與建材較優，選擇交通方便與生活機能完備的地區，長期而言是良好的投資。

文稿由內華達房地產公司經紀胡懋嘉提供，電話：702-368-6883，電郵maochiahu@yahoo.com

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賭城庭院 沙漠景觀為宜

沙漠景觀的庭園。(圖由吳維安提供)

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許多外地來的投資者在拉斯維加斯買了新房子，建商交屋後，屋主面對一片光禿禿沙石的院子不知該怎麼辦。

拉斯維加斯不像北加州土壤肥沃，雨水充足，種什麼長什麼，拉斯維加斯的土以沙石為主，堅硬不好挖，加上雨水不夠，種植不易。

種草皮的話，不但費水，水公司也不鼓勵，現在大部分人將庭院做成「沙漠景觀」（Desert Landscape），主要目的是省水、綠化和美觀。

做「沙漠景觀」，設計首先要注意層次和對比（Texture），選擇的植物，葉子大小，樹木高低和地上石頭的大小，顏色要有對比，體型寬大粗壯的仙人掌或蘆薈旁可種上葉子細小稠密的梅斯基樹（Mesquite）。

其次是要有節奏感，多變化（Rhythm），看一個花園要像欣賞音樂一樣，要有高有低，有季節的變化，而不是大小一樣，把同一種類的植物種在同一個庭園中。

第三就是要注意「顏色」，種些帶有沙漠色調的植物，葉子以灰綠或墨綠為主，花不要大紅大綠，能夠持久，適合沙漠氣候的為主。

第四個重要的設計條件是「布局」（Placement），植物和石頭的擺置要自然，不呆板，小石頭可以做成乾河床的形狀，大石頭則放在樹的旁邊，以保護樹的根。

最後就是「灌溉」（Irrigation），澆水可用定時系統管理，在每棵樹的底下埋上塑膠管和噴水頭，定時澆水，因為不同的植物，需水量不一樣，可分區、分時段澆水。

可以種什麼樣的植物，上水公司的網站WWW.SNWA.COM，在「景觀設計」那一頁，有一個表格列出拉斯維加斯可種的植物、樹有108種，仙人掌有45種，花有12種，棕櫚樹有九種，地衣（Ground Cover），有45種。

較大的工程，須先有個「景觀設計圖」，網站上還有設計圖的樣本，如不想自己畫，還有一些推薦的景觀設計師和他們的聯絡電話，同一個網站上也有一份施工工人的名單，可找到合格推薦的景觀包工（Landscaper）。

一棟房子加上美麗的景觀庭院，可以增加房地產的價值，高大且枝葉茂密的樹種在房子旁，樹的陰影有保護房子，及減少能源消耗的功能。

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活動屋 不是投資好對象

活動屋」社區，不是投資好對象。(圖：吳維安提供)

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說到遊牧民族，就想到蒙古人，他們逐水草而居、住蒙古包。美國也有很多住「活動屋」（Mobile Home）的人，他們逐工作機會而到處遷徙。當拉斯維加斯的房價節節上升時，有投資者問買個「活動屋」不知道是不是好主意？

「活動屋」的正式名稱是「工廠製造的房子」（manufactured house），和在地上蓋起來的房子最大的不一樣，「活動屋」必須要百分之百在工廠中完成，再拖到工地上安裝。「活動屋」大部分為一截式，像個貨櫃大小，有的為兩截式，合併成一幢房子。

在美國所有蓋好的、有人在住的單棟房子，有三分之一是「活動屋」，他們大多數在美國南方和中西部，約880萬人住在裡面，目前在拉斯維加斯的房產協會平臺上（MLS）有39幢在賣，但在市區內，即MLS地圖的100號到600號區裡，只有64幢，而其中又有53幢，是在200號區。也就是說，大多數的「活動屋」都在外圍的沙漠裡。

大部分的「活動屋」都在一個固定社區內，市政府的都市規畫是「活動屋」只能放在特定社區中（Mobile Home Park），普通住宅區的空地也不准許放「活動屋」。

「活動屋」出廠都符合聯邦住房和都市發展部（HUD）的標準做出，但運到工地，並不一定符合當地的建築法規（Building Code）。

「活動屋」在銀行的眼光中不是房地產，與土地沒有關係，不能作抵押品，只屬於私人物品(Personal Items)，貸款的利率很高。一般「活動屋」的製造商都提供有保證（Warranty），但二手「活動屋」，或因為安裝不對，或因為年代久遠而保證失效。

買「活動屋」有什麼重要的地方要注意？

首先是屋頂，如果只是一層鐵皮，像個拖車，住裡面一定夏天熱，冬天冷；有些「活動屋」的水管、電線用的不是建築法規所要求的高規格產品，容易漏水和長黴，屋底下的保溫材料如果剝落，冬天會更冷；此外，「活動屋」的門窗在搬動時經常會變鬆而產生縫隙，成為漏雨和冷暖氣流失的地方。

最後就要注意外牆有沒有最少七呎半高，地基是不是固定在水泥上，房子所在的社區和小區管理（HOA），有沒有屋齡限制和地的使用年數。

目前在拉斯維加斯市面上賣的「活動屋」，大部分在5、6萬元，也有2、3萬元的，「活動屋」雖然價錢便宜，但糾紛多，升值空間小，並不是很好的投資對象。

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年輕遊客 流連酒吧與夜店

 

內華達房地產公司負責人林秀華表示，拉斯維加斯的經濟前景是否持續看好，端視娛樂業的轉型是否成功。(林秀華提供)

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拉斯維加斯堪稱全美國經濟復甦速度最猛的城市之一，從原來名列全美100個城市裡經濟最不景氣的20個城市之一，到今天排名全美就業成長率最高的城市第19名，在美西十大城市裡的房價漲幅排名第一，拉斯維加斯的爆發力有目共睹。

原因是它之前跌得太深，成長的空間也相對的大，但史上沒有任何一個市場能夠永遠維持猛漲暴衝，拉斯維加斯今天的失業率仍有9.7%，但由於SLS與Resorts World兩個新賭場開發案的啟動，將使拉斯維加斯的失業率再往下調降。

綜觀拉斯維加斯過去十幾年的房價變化，2000年中至2002年中每年約7%漲幅，2002年中到2003年中為10%，2003年中到2004年中為52%，居高不下到2006年，但2006年中到2012年中之間，房價年年持續泡沫化，六年間共慘跌62%，二手屋中間售價由高峰的31萬5000跌到谷底的11萬8000。自2012年中起，房價大幅度回升，至今約漲了31%，使得9月的二手屋中間售價為18萬。根據知名網站Zillow預測，未來一年拉斯維加斯房價的漲勢將趨緩，但仍預期有11%。

許多屋主因此趁房市熱絡時高價求售，甚至將預期值也算入，希望因為市場的房源緊俏而取得加倍的利潤，可惜自8、9月開始，精明的投資者已不再盲目搶房。根據大拉斯維加斯經紀人公會的統計，今年9月份有6330戶已上市但尚未取得購買合約的二手屋，比去年同期增加了61%；與此同時，全美房價漲幅最高的20個城市，其中有15個自今年8月起，房價漲勢已趨緩。

拉斯維加斯的經濟前景是否持續看好？賭場的高階經理與市場分析專家們認為；雖然近幾年已有明顯起色，但旅館房間的平均價格仍然低迷，觀光客人數不如預期，許多被停掉的開發案仍不敢復工。

十年前拉斯維加斯的收入有60%來自博弈，其餘40%來自旅館、餐飲、看秀、購物等，如今隨著許多國內外其他城市開放博弈業合法，拉斯維加斯的產業結構也面臨變化，首先是遊客的平均年齡降低，比起老虎機與牌桌，年輕人更喜歡流連在酒吧與夜店，其次是外國遊客和本國遊客的消費習慣不同，前者花在看表演與購物的金額為後者的兩倍，餐飲則1.5倍，因此拉斯維加斯的娛樂業正在轉型中。

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屋主權利法案 為退燒房市添柴火

SB321法案為房市加柴火，房源遽減，房價上漲。(吳維安提供)

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拉斯維加斯有18萬個房屋有房貸，其中有一半是溺水屋，為了幫助為數眾多的溺水屋主，內華達達州政府最近又推出了一個新法案，SB321屋主權利法案( Home Owner's Bill of Rights)，於10月1日開始生效，這將對房市造成什麼影響呢？

2011年底通過的AB284法案，其主要目的是讓銀行不能輕易法拍違約屋主的房子，結果造成房源遽減，房價大漲，SB321法案則是繼續貫徹這個策略。

首先，SB321法案規定當房屋在作「不足額還貸銷售(Short Sale)」掛牌的期間，或申請「修改貸款條件(Loan Modification)」的期間，銀行不得法拍違約屋主的房子，因為過去常見有「不足額還貸銷售」已快要成功，房子卻突然被法拍了，功虧一簣。

其次，過去溺水屋主在付不起貸款時，不知該和銀行的哪個部門諮詢，尋求解決辦法，是要找銀行的法拍部門(REO)，或是「不足額還貸」部門，或是「修改貸款條件」部門？常被各單位像踢皮球一樣轉來轉去，等收到銀行寄來的違約通知(Default Notice)時，才知法拍程序已經開始了。

再來，屋主作不足額還貸時，銀行多半會要求簽署保證不賣給親人條款(Arm's Length)，即不得賣給和屋主有親戚關係的買主，也不得租給原屋主，現在則不可硬性要求。

立法者強調SB321法案是為了終結過去紛亂的情況，但這個法案真的行得通嗎？看過其27 頁的內容的人都抱怨，不但條文混亂不清，許多地方執行起來也會有極大的困難。

其中爭議最大的是不足額還貸銷售是否等於變相鼓勵賣給自己的親人，讓原屋主以後可以再買回來，或租回來住，這麼一來，不但市面上的法拍屋、銀行屋會消失，恐怕連不足額還貸銷售屋都會減少，因為不須上市，賣給自己的親人朋友就可以了。這太容易造成房貸詐欺(Mortgage Fraud)，產權公司將成為把關重將，不然官司會層出不窮，聯辦邦政府各級機關都要到產權公司查檔案。

其實內華達州的SB321法案抄襲自加州，加州在類似的法案通過後，有4萬個房子從準法拍的名單中消失，房源遽減使加州的房價上漲了25%，由於AB284法案拉斯維加斯過去一年來房價也漲了25%，最近買氣有點涼下去了，所以內華達州政府再添SB321法案為房市加柴火。

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高級社區豪宅上市 警衛森嚴

根據富國銀行(Well Fargo Bank)的資料，拉斯維加斯今年豪宅的成交量已可比美2006年，其中有1/3是現金買主。

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在加州或紐約，豪宅從200萬起價很正常，不過在拉斯維加斯，同樣的房子只要1/3價錢，75萬以上就算豪宅。許多富人喜歡設籍拉斯維加斯，因為內華達州不課州所得稅，還有富人在世界各地購置別墅，拉斯維加斯也是他們喜歡的城市之一，偶爾來住一下，所以房子最好在警衛森嚴的高級社區裡。

警衛、健身房、俱樂部、網球場是高級社區必備的條件，有高爾夫球場的話更好，附近還要有好餐館、酒吧，便於與朋友聚會。此外，在拉斯維加斯，特別的資優計畫學校不限制學區，富人小孩上私立學校，沒像加州居民那麼在乎學區。

目前在拉斯維加斯有6743幢二手屋求售，其中有警衛的有642幢，價格在75萬以上的豪宅有282幢，這些豪宅分布的地區以西北沙漠林、西南區、東南的韓德森市為主。

西北沙漠林的警衛豪宅社區有九個，其中以錦標俱樂部(Tournament Player Club)平均價最高，有12幢求售，最貴的是1250萬，室內面積2萬平方呎，八臥、13個衛浴。

西南區的警衛豪宅社區以山脊社區 (Ridges)、紅石俱樂部 (Red Rock Country Club)、西班牙小徑 (Spanish Trail)、南高地 (Southern Highland)、羅德莊園(Rhoads Homes)較為著名。山脊社區有36幢在賣，最貴的是1870萬，室內面積13255平方英呎，五臥、九個衛浴，每平方呎單價1411元，是全拉斯維加斯最高。 紅石俱樂部有19幢在賣，最貴300萬。西班牙小徑有18幢在賣，最貴的是350萬，同社區中有7幢是75萬以下，最便宜的是25萬。南高地有23幢在賣，最貴的是1,200萬，室內面積1萬3489平方呎，六臥，八衛浴，每平方呎單價890元 ﹔羅德莊園有45幢在賣，價錢非常平民化，只有1幢是超過75萬，符合豪宅的定義。

東南韓德森市最貴的房子座落在麥當勞莊園 (McDonald Ranch)，要價1375萬，室內面積1萬7268平方呎，五臥，11個衛浴，每平方呎單價796，該社區共有17幢在賣，價錢都在75萬以上﹔七丘社區(Seven Hills)住著拉斯維加斯最有錢的人，但在市場上求售的豪宅寥寥無幾，最貴的一幢是400萬，室內面積8400平方呎，每平方呎單價470。

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遺產免稅額調高 富人紛解除信託

解除信託時，要先將信託裡的資產再轉出來到個人名下，如果資產是銀行存款倒還單純，若是其它的資產，如經營的生意，則會很複雜。

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張女士生財有道，積累了不少財富，她觀察拉斯維加斯的房市已有一段時日，最近開始進場投資，寫購買合約時，她要求加上子女的名字，她說是為了預防將來遺產稅的問題，經過諮詢後，她才知道，在今年聯邦遺產稅法修正後，她已經不需要再這樣操作了，因為她的財產總額未超過遺產稅的免稅額。
 
2011年歐巴馬將聯邦遺產稅的個人免稅額從100萬調高到500萬，2013年國會通過使其成為法規，並按每年通膨指數調整，2013年個人免稅額達到525萬，夫妻則1050萬，即個人遺產在525萬內，夫妻遺產在1050萬內，不須課聯邦遺產稅。各州的遺產稅免稅額則依各州稅法而定。

過去許多富人為了遺產節稅而設立信託，並且在「家庭在世信託(Family Living Trust)」之下，再設立AB信託。AB信託的作法是﹕在一方先去世時，把夫妻財產分為二份，其中之一是「未亡人信託(Survivor's Trust，A信託)」，去世者的那份再分設兩個信託，一是取出和個人免稅額相等的金額，給「家屬信託(Family Bypass Trust，B信託)」，自然免稅，配偶如果是受託人，仍可支配；二是將超過個人免稅額的部分給「配偶信託( Surviving Spouse's Trust)」，享受配偶繼承免稅的好處。 自從夫妻遺產免稅額從200萬調高到1050百萬後，許多財產總額在700、800萬的人紛紛解除AB信託。 

如果夫妻雙方都還在世，很容易可以取消這AB信託的設立，但如果夫妻有一方已去世就不能改變，除非未亡人在九個月內決定要放棄繼承，及放棄多少，未亡人可以選擇不將「家庭在世信託」裡的資產轉入B信託，而未亡人放棄繼承的部分則轉入「棄權信託( Disclaimer Trust)」，然後未亡人可再解除之。 

此外，過去許多人設立「住宅信託(Qualified Personal Residence Trusts，簡稱QPRTs)」，目的將自住的房子排除在遺產之外，即信託到期(一般是10到15年)子女繼承房子時不須繳稅，父母還繼續住的話要付租金，等到有一天賣出時才須繳增值稅，此時房子的成本是按設立QPRTs時的市價來算﹔如今在聯邦遺產免稅額的大幅調高後，不設立QPRTs將來的增值稅反而可能比較低，因為房子的成本將按父母死亡，子女繼承時的市價來算。

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住鐵門社區屋 遠行較放心

鐵門社區比較安全。(吳維安提供)

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許多人選擇退休後搬到拉斯維加斯，若擔心出門旅行時有人闖空門，不妨考慮買個有鐵門的社區(gated community)的房子，住起來會安心得多。這種社區不一定有警衛，通常住戶使用感應卡，另外在鐵門外有個對密碼的開關，啟動大鐵門，讓車子進出。這種房子在市面上數量多嗎？分布在哪裡呢？

目前在市面上求售的獨棟二手屋計有6448幢，其中1076幢是鐵門社區的房屋，約占1/6，價位有上百萬的，也有在30萬以下的。  而價位在30萬以下的有536幢，約占1/12，在100號區 (北拉斯維加斯)有144幢，在200號區(東北)有76幢，在300號區 (南)有23幢，在400號區 (西北)有109幢，在500號區(西南)有123幢，在600號區(東南)有51幢，其它區域有10幢，看來在北拉斯維加斯和西南區最多。

買鐵門社區的房屋，少不了要付社區管理費 (Home Owner Association Dues)，這個費用一般是多少？鐵門社區以裏面的設備，像游泳池、保全和裏面房屋的價值，而有不同的收費，目前最貴的小區費是一棟在歐奇 (Oakey)和水牛大道 (Buffalo)附近，要價183萬的房子，每個月小區費是2250元。

在華人最愛的西南區，價位在30萬以下的獨棟二手屋，每月小區管理費超過200元的有五幢，其中最貴的是287元，要價22萬4900元，2127平方呎，在「西班牙小徑」(Spanish Trails)高爾夫球社區﹔每月小區管理費在100元以下的有95幢，分布在502號區的有三幢，503號區的有13幢，504號區的有13幢，505號區的有66幢，看來想著鐵門社區，小區費又不超過100元的房子，就是在偏遠的「山之邊」(Mountain Edge)與「南高地」(Southern Highland)了。

西南區有個公共高爾夫球社區「羅德家園」(Rhoads Homes)，每月小區管理費是120元，隨著西南區不斷地的往南開發，相較於「山之邊」與「南高地」像在邊疆，「羅德家園」的位置則適中多了，且上下215環市公路又十分方便，值得投資﹔此外，離中國城最近的「傳燈園」(Lantern Gardens)是鐵門社區的新房子，價位在30萬上下，小區費70元一個月，亦頗值得投資。 

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大戶荷包滿 將退出房市？

聯準會如停止量化寬鬆政策，貸款利息將上揚。大戶是否留在市場，將影響房市。(圖由內華達房地產公司提供)

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如果您稍微留意房地產方面的新聞，您或許看到或聽說，過去兩年來，大戶進場，在全國各地購買拍賣房。他們不像一般的顧客，一棟一棟地買。他們是成千上萬棟地買。可是，最近有跡象顯示，他們又可能要飽食遠揚了。

大戶的作業方式是這樣的：他們先成立私人公司，用自己手上擁有的、已經是非常龐大的財富（多半是一些富有的夥伴籌措的資本），以公司或企業的名義在全國各地僱人，由這些人替他們物色和購買由於金融海嘯帶來的、價錢極低的房地產（絕大多數是法拍屋）。

其中許多房子非常破舊，需要僱人維修，維修好了他們就委託各地規模比較大的地產公司替他們出租。

租金當然就是收入，也就是業績。有了業績，他們就開始IPO，也就是把資產變換成股票上市，讓一般小投資者購買。

據網上資料顯示，可以舉出很多這一類已經上市的公司的例子。

American 4 Rent (NYSE：AMH)，上市（IPO）時的起價是16元，該公司總共花了34億美元，購買了1萬9825個單位的房地產。

在上市之前，該公司從大的金融機構處收到12億美元。股票上市後，它又出售了價值7.06億美元的股票。 所以，基本上，它已經拿回了約三分之二的成本。

它手上仍然擁有可觀數量的股票，而這批股票依法可以在9月底以後賣出。目前不知道它會賣出多少，但相信它會慢慢脫手，避免不利地影響到股價。

類似的公司還有如Silver Bay Realty Trust(NYSE:SBY)；American Residential Properties (NYSE：ARPI)。 據估計，這些公司大約購進市場上25%的房地產。

也就是說，過去一年多，房價普遍上漲，其原因並不只是美國經濟好轉，小老百姓開始買房子自己住，也不光是經紀人的小戶投資者一棟棟用現金買進。

有相當一部分是由於大戶進場。 目前面對的一個重要問題就是，這些大戶是最能夠精打細算，而聯準會主席柏南基表示，到明年初，聯準會很可能停止量化寬鬆政策，不再向房市注資。

這樣，利息肯定會上升。

到那時，這些大戶們會有什麼動作呢？如果他們開始退出房市，那麼，房價是否會趨穩，甚至稍跌呢？  本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com 


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上市平房屋 占市場一成

拉斯維加斯上市平房屋，約占市場求售屋的一成，圖為房地產協會的分區圖。(吳維安提供)

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有些人喜歡住平房，即一層樓的房子，不用上下樓梯，進出方便。市場上掛牌求售的一層樓房子不少，但很多是銀髮族的退休者社區，或是很老舊。

一、拉斯維加斯有四個著名的退休者社區：1.在北沙漠林的太陽城 (Sun City)，有68幢上市，最貴的84萬9000元，2988平方呎，1998年建；最便宜的15萬5000，1105平方呎，1990年建。2.在南沙漠林的錫安那 (Siena)，市場上27幢求售，最貴的68萬9000，2921平方呎，2004年建；最便宜的20萬，1414平方呎，2001年建。3.在漢德森市安森社區的太陽城；有41幢在賣，最貴的129萬9000，3354平方呎，2001年建，最便宜的17萬9000，1142平方呎，2005年建。

4.同樣在漢德森市的麥當勞莊園 (McDonald Ranch)，市場上有九幢房，最貴的49萬8000，2030平方呎，2000年建，最便宜的19萬，1277平方呎，2000年建。

二、對居住者有年齡限制的退休者社區，不允許年紀輕者長期造訪，一般華人喜歡三代同堂，住一層樓的房子，如果輸入房地產協會的互聯網MLS，搜房條件是室內面積至少2000平方呎，四臥，三浴，地至少3000平方呎，建於2000年之後，價格在30萬以內，一層樓，非退休者社區，結果只出來了91幢房子，其中MLS的100號區有54幢，200號區有八幢，300號區無，400號區14幢，500號區有八幢，600號區有三幢。

三、也有人不要那麼大的房子，一層樓適合老夫妻兩人住，孩子們過年過節時來訪，留個客房給他們住，將以上的搜房條件調整為三臥，兩浴，價格在20萬以內，結果就出來了422幢房子，其中MLS的100號區有184幢，200號區有38幢，300號區10幢，400號區18幢，而華人喜歡的500號區和600號區各有47幢和55幢。

以上一、二、三總共658幢(145+91+422)，相較於目前市場上共有6112幢房子求售，市場僅約10%，其中地點適中的，就更少了。在北拉斯維加斯的阿麗安隄社區(Alianti)雖然偏遠，但近來也有不少華人青睞，目前有四幢在賣，最貴的31萬9000，1908平方呎，2004年建，最便宜的是21萬8500元，1570平方呎。

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賭城賣方市場現象逆轉

之前未搶到房子的買家不要氣餒，不久就可以有較多的新屋及二手屋可選擇了。(林秀華提供)

過去一年來，全美國的房價平均上揚12.1%，拉斯維加斯獨占鰲頭為24.9%，其次是舊金山的24.5%，再次是洛杉磯與鳳凰城的20%，房價反彈較少而殿後的城市有紐約和克利夫蘭的3%，華府的5.7%，與波士頓的6.7%。

房市專家們多預測未來的半年，拉斯維加斯的房價漲勢將減緩，首先是因為賣家們要價水漲船高，例如目前二手屋的中間成交價是15萬1600元，但上市求售的房子叫價多在20萬元以上，投資者開始覺得離譜而怯步了，這可從投資者占全部交易的比例遽降看出端倪﹔其次是貸款利率上漲，自5月始上漲已超過1%，大大影響了買氣。目前市場上要價過高的物業皆乏人問津，或因銀行估價無法通過而不能成交，總之，賣方市場的現象正開始逆轉。

過去促使拉斯維加斯房價大幅度上揚的主要原因是因為來自世界各地的投資者踴躍，而物美價廉的銀行屋供給量卻嚴重不足；目前拉斯維加斯有8萬4000間空屋，其中4萬獨棟屋。一般人無法理解，為什麼空屋這麼多，買家卻要加價搶購？因為聯邦與州政府的行政干預，要求銀行的法拍須經過法院審核，法院積案如山，未繳房貸二、三年，仍擁有房屋所有權的屋主多如牛毛，他們就耗著等待奇蹟或轉機，這就造成空屋雖多，但未見其上市求售的原因。

根據Zillow的統計，拉斯維加斯約33萬件房貸中，溺水屋仍占48.4%，這比一年前的70%已改進不少，預期明年會降至41.3%，即有2萬3600個屋主可脫困，相較於全國23.8%，預期明年降至20.9%。供不應求的情況也將有望改善，房價增高後，間接鼓勵更多的屋主上市求售﹔近一年多來銀行被限制法拍，已累積了無以數計的影子庫存，將成為未來市場上的新房源：此外還有大建商準備進場推出大量新屋，例如Olympia Cos.剛宣布一個1700英畝、共計9000棟新屋的開發案，地點在95號公路與Kyle Canyon Road交口。

上周Toll Brothers Inc., D.R. Horton Inc. and Lennar Corp.三大建商的股價聯袂下滑，因為專家們預測貸款利率上漲將重創新屋市場，就以貸款20萬為例，若按5月以前的利率來算，月付875元，但若按今天的利率來算，則須月付1025元，亦即買家的購買力降低，這自然會影響買氣；2013年至7月新屋共售出4264戶，中間成交價26萬6291元。

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買房 先看地產協會地圖

拉斯維加斯房地產協會的分區地圖。(吳維安提供)

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投資者到拉斯維加斯買房子，必須要花點時間，研究和瞭解房地產協會所用的地圖（MLSArea Map），才能買到好房子。
 
基本上根據這區域圖，一條南北向的15號公路和東西向的查理斯頓大道將拉斯維加斯分為四大塊，首先從十字中心向東北和西北兩個方向延伸，成個三角形區域，在MLS地圖上歸納為100號區，也就是北拉斯維加斯市，北拉斯維加斯與寶德公路 (Border Highway)以東，為200號區，這是個以西裔工人階級為主的老舊區，但在落日山腳彎，也就是204區，有一片豪宅區﹔查理斯頓大道以南，寶德公路以西，15號公路以東，延思醉鋪的一塊長方形區，也是老城區，在地圖上為300號區，在查理斯大道以北，瑞丘（Rancho）以西的西北方是400號區，是藍領階級的新社區。

查理斯頓大道以南和15號公路以西的一大片，是華人常講的西南區，就是500號區﹔再來就是在地圖的東南角，漢德森市，被分為600號區﹔至於700號區的寶德市和800號區的外圍區域，因華人稀少，將不在本文章討論之中。 目前在MLS互聯網上，從100號區到600號區，一共有5303幢二手屋在賣。這些在賣的房子很多是老舊，車庫祗有一個，房間不夠和地太小，較不受投資人青睞。

 一般投資者喜歡20萬以下，最少三臥，二浴及二車庫，居住面積1600平方呎以上，地最小是3000平方呎，及2000年以後蓋的房子，這些要求條件輸入電腦後，MLS互聯網上竟只出現329幢房子，100號區中有182幢；在200號區中有43幢，300號區中有11幢，和400號區中36幢。 

西南的500號區中有48幢，在300幢中占14%，在全部的二手屋中占0.9%。在中國城旁的501區中是一幢也沒有符合那些基本條件的房子。靠沙漠林旁的502區有一幢，在熱帶雨林大道 (Tropicana)和215公路中的503號區有3幢，在215公路和藍寶石大道 (Blue Diamond)之間的504區有18幢，不過再往南有兩個新社區-山之邊 (Mountain Edge)和南高地社區 (Southern Highland)的505區，倒有26幢。 漢德森市的房源比西南區更緊張，祗有13幢符合基本條件。

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房地產熱賣與泡沫隱憂

「餘震」這本書說，2008年的泡沫是房地產泡沫，聯準會為打救泡沫爆炸，印發天量的鈔票，形成超級泡沫，這個泡沫遲早會爆炸，投資者要有憂患意識。 (水秉和提供)

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7月底，5月份的統計資料公布，顯示5月份全國房地產價值比4月份增加了12.2%，可以說上升相當威猛，而拉斯維加斯更加不得了，比4月份的價值高出23.3%，居全國第二。這也反映在房地產經紀人的實際經驗中。例如，3月間內華達房地產公司賣掉的一棟新房子，7月間建造完成，正式轉手。同樣房型的價格已經增加了1萬5000元。還有，顧客買的時候，那塊在去年不要錢的地也要他付1萬元，而這沒列在價格單上，是所謂的隱形加價。總之，房價上漲得相當威猛。

這種漲勢到底會持續多久？沒有人能鐵口直斷。按照長期周期來看，目前的漲勢很可能會持續到2018至2019年，這是因為房地產的周期大約是18年，目前才走了上升期的一半。可是，必須強調，這次周期是否跟過去一樣長短，任誰也說不準。

尤其全球目前面對的是大圖景的不確定性。在日本，新上任不久的安倍首相推出龐大的量化寬鬆政策。 這雖然產生了立竿見影的功效，使日本第一季度的GDP增加了4.1%，但是，日本的國債高達GPD的2.4倍，寬鬆造成國債繼續飆升。一旦投資者對其經濟繼續挺進發生疑慮，則日本的泡沫就會爆炸，從而拖累全球經濟。

美國的泡沫小於日本，其赤字僅接近GPD，但是美國聯準會主席柏南克五年推出三次量化寬鬆的政策，使美國經濟也出現泡沫。好幾本預言其必然崩盤的書成為暢銷書，其中的一本，書名「Aftershock」(餘震)頗具代表性。

書中說，2000年的泡沫是互聯網泡沫，2008年的泡沫是房地產泡沫，為了打救這兩大泡沫爆炸後經濟可能產生的大蕭條，聯準會乃印發天量的鈔票，因此形成了「超級泡沫」，而這個超級泡沫遲早也會爆炸，其爆炸的後果則是嚴重的通貨膨脹，利率也會隨之飆升。當然，如果通脹達到上世紀80年代初的水平，即18%，利率高達20%。那麼，房地產肯定會面對另一次劫難。

所以，對投資者而言，一定要有憂患意識。當通脹從目前低於2%的水平升高的5%以上的時候，就應當考慮如何「去槓桿去化」了。 本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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投資買屋 先約好再看房

不是掛了電子鎖的房子就可隨時進去看。(吳維安提供)

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外國投資者來拉斯維加斯買房子，往往對什麼房子可以隨時進去看，什麼房子要先約時間，感到不解，還有房子門前掛著求售牌子，為什麼不能敲門看能不能進去看，另外有房子求售牌子還在，卻說那房子已賣掉了，正在等銀行批准，又為什麼房地產經紀人拿個電子鎖就進去看房子，而外頭連個牌子都沒有。

在房產經紀所用的「MLS互聯網」上，將看房的情況分為四種。  第一是「隨時可看」（Keyany），經紀人祗要拿電子鎖就可開門帶客人進去看。

第二是「先打電話，再進去看」（keycall），這是要經紀人先打個電話通知對方，才可拿自己的電子鎖開門進去看。第三是「先約定時間，有人會開門讓你看」（Apptla或Apptown），這種房子門上多半沒有電子鎖，要對方經紀或是住戶幫忙開門。 不過許多賣方經紀也搞不清楚「先打電話（Keycall）」和「先約定時間（Apptla）」的分別。

有時明明是Keycall的房子，不是Apptown，打過了電話給對方經紀，或直接招呼，或留了話，但開門進去時，卻發現賣主一家人都在家，被轟了出來，原來是賣方經紀人在「MLS互聯網」上將看房種類給放錯了，不過不管是「先打電話」或是，「先約定時間」，房產經紀人都應該要和賣方經紀人充分溝通後才能帶客人進房，不可以看到門上有電子鎖就去開門，有時屋主設有警鈴，有時是不小心讓屋主的寵物跑出來。 

還有些房子外圍特別掛了個牌子「不可隨便進入」（No Trans-Passing），這是警告如果有人隨便進入其領域，主人是有權利拿槍出來打人的。

第四就是「不給看」（No Show）。現在市場這麼熱，許多賣主很有把握，只看房子的外表也能賣得出去。

目前在市面上有4053幢房子在賣，其中「隨時可看」的有1211幢，占30%，「先打電話」的有534幢，占13%，「先約定時間」的有1936幢，占48%，「不給看」的有372幢，占9%。 所以市面上的房子不是每幢隨時都可以進去看的，想來拉斯維加斯買房子的投資客，應該好先找一個經紀人，除了過濾房源外，依看房的情況，一一打電話約訂好時間，再去看房子。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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房地產周期 賭城呈漲勢

房地產周期曲線。 (水秉和提供)

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就像整個經濟體有周期一樣，房地產也有周期，雖然兩者不一定同起同落。據專家考察，美國房地產周期一般是18年上下。不過，從1925年到1973年，大概是由於大蕭條之後又接著二戰，所以周期走了48年，而其後，1973年到1979年，又有一個很短的周期。1979年到1989年的周期只有十年。除此之外，從1818年起，美國一共有七個17年或18年的周期。
 
2008年至2011年，美國的房地產下降到谷底。在這之前，由於美國聯準會前主席葛林斯潘想要避免在2000年科技泡沫後發生通貨緊縮，故意把利率壓到1%，長達三年，於是乎引發了房地產泡沫。

從2000年起，拉斯維加斯人口迅速增加，為全美增長最快的城市，所以地產發燒的程度也比別處高。等到金融海嘯掩蓋了全世界的時候，拉斯維加斯地產下滑的深度也是全美之冠。

但是，下滑到谷底之後，俗語說，唯一的道路是往上走。過去一年，拉斯維加斯的地產飆升了近30%，也是全國最快。  我們知道，房地產受到幾個重要因素的影響，包括人口、利率和經濟狀況。

拉斯維加斯是個非常特殊的城市，它主要依靠的是服務業。在谷底時，遊客陡降，需要的服務減少，失業人口陡增，經濟乃急速下滑，人口也不再增加。此時，儘管利率極低，其房地產業仍然欲振乏力。

可是，一旦經濟有了起色，遊客開始增加，失業率也隨之降低。這時，聯準會如果還繼續壓低利率，那麼它的空置率有所減少，投資者前來搶購，房價就有了生機。於是乎，新的周期開始運轉了。

假設這次的周期回到18年的正常規律，那麼，從谷底的中點2010年算起，上升期應當是九年，也就是到2019年。

我們現在還沒有走到半途。

雖然最近利率已經從最低時的3.5%上升到4.5%，可是比起過去的6%－8%，仍然算是偏低。

在猛漲30%以後，它可能有一段調整和消化時期，不會漲個不停，但是大趨勢已經形成。

只要美國的經濟不突然逆轉，好日子應當還會繼續。

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MLS互聯網 分享二手屋資訊

「MLS互聯網」主要的功能是分享二手屋房源的資訊。(吳維安提供)

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房地產經紀在幫客人找房子時主要是靠一個房源平台「MLS互聯網」（Multiple Listing Service），這個網站是給有經紀執照並加入MLS成為其會員者專用的，要用密碼才能進入。

「MLS互聯網」主要的功能是分享二手屋房源的資訊，即幫賣方經紀打廣告將房子賣出，和幫買方經紀找到合乎其客戶要求條件的房子，並有已賣掉的紀錄可供出價時參考，這個網站像是個大資料庫，所有拉斯維加斯的經紀人的交易都紀錄在裡面。

常有客人打電話來問，有沒有賣不在「MLS互聯網」上的房子，但這在住家地產的領域裡是幾乎不可能的事，因為賣方多是希望盡早賣出房子，曝光率越高則拿到多個買家出價合同的機會則越高，也就越可能賣到較好的價錢。 

也有客人打電話來，直接要求經紀人提供「MLS互聯網」的「密碼」，這是違規的事，經紀人協會也一再警告，這個密碼不可共享，因為有經紀人的「密碼」，網頁裡有許多正在過戶中的資料，也恐怕遭到篡改。

「MLS互聯網」在全國各城市都有，但彼此之間並不互通，有區域性和使用者的限制，在舊金山灣區，每個縣都有自己的「MLS互聯網」，必須參加所有九個縣的互聯網才能賣全灣區的房子，這樣的開銷是很大的。全國最大的「MLS互聯網」在南加州，會員就有7萬1000人，而拉斯維加斯這裡的互聯網有將近1萬個會員。

網路資訊的普及也改變了房地產經紀人傳統做生意的模式，許多投資者在網路上搜尋資料，到經紀的辦公室時，就將一疊房地產資料放在經紀人面前，要求去看那些房子，不過不幸的是，很多網路上資訊不是晚幾天，就是錯誤百出。目前只有Realtor.com和全美各地房地產互聯網訂有合作條約，但資料後者較詳細。

在網路上取得資訊很方便，但投資房地產是大事，不應草率作決定，然真有人只看過網上的資料，就下單買房子了，完全不去瞭解房子周圍的環境，和建築物的狀況，讓自己承擔風險。就如打仗也不能完全靠空軍，還需要地面部隊配合才行，所以買房一定要在當地找個資深、可靠的經紀人，作實地考察後，才能避免錯誤，而有成功的投資。

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賭城房價跌幅深 後勢看漲

拉斯維加斯各郵遞區中間房價六年跌幅圖。(內華達房地產公司提供)。

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拉維加斯的中間房價經過五年的跌跌不休後，從2012年開始呈現全面性上揚，例如2012年已銷售二手屋的中間房價，全年平均比2011年上漲10.7%，2013年上半年又續漲約10%，很多投資者擔心已錯過進場時機，其實相較於六年前的房價高峰期，拉斯維加斯各郵區的累積跌幅依然還是超過50%，除了沙漠林(郵區89135、89138)與安森(89044、89052) 兩個高級住宅區之外，詳情請看附圖的「2006年到2012年各郵區中間房價跌幅圖」。

讀者可到本公司網站http://www.lvhome.com/下載「2011年到2012年各郵區中間房價漲幅圖」。 前五年房價受創郵區89052的漲幅為20.8%，其中間房價為23萬2000元；郵區89135的漲幅為18.3%，其中間房價為24萬3275元。 房價大幅上揚並非因為經濟復甦，而是因為賭城的二手屋房源供不應求。 例如去年一整年僅有5000多戶房屋被銀行回收(REO)，相較於每個月平均約有4000戶的銷售量，只是杯水車薪。

其實賭城仍有19萬7000戶的溺水屋，其中有很多未繳房貸多年，但礙於限制銀行法拍之法令(Assembly Bill 284)，或政府的其它政策，銀行仍不能或不願將其法拍收回。  本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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投資房產 此時不買待何時？

                               世界新聞網 北美華人社區新聞          

去年年底，台灣一位女士電郵到我們辦公室，說在台灣讀到本公司林秀華女士寫的「良機入市」一書，所以想到拉斯維加斯投資，問是不是年底來好。我對她說，房源很緊，競購之下很多房子超過要價才能買得到，妳遠遠跑來卻不一定能買到房子，不如等到明年（即今年）才來，屆時房子的供應量可能增加。

結果，她今年4月間來了。一見面就問我，「現在房子有沒有多一點？」我頗尷尬，因為房子供應量不但沒有增加，反而是房價又比去年底漲了好幾個百分點。但既然來了，還是看看吧。我就帶她到各個好區看房子。她每看一間房子就問一次：「cap rate是多少？」粗算一下，都只有5%左右。她嘴巴裡念念有詞：「第一筆錢已經被人賺走了；第一筆錢已經被人賺走了。」

是的，在2010年的時候，大家都不敢來賺第一筆錢，因為怕賒本，雖然那時房價已經遠低於另外造房子的價錢。這當然也難怪，因為，據報導，空置的房子還有6萬間以上。可是，誰知道，經過聯邦政府和州政府頻頻使用行政手段之後，房市突然掉頭了。一掉頭，許多人開始感歎：「第一筆錢被人賺走了。」

聯準會主席柏南基第一次的量化寬鬆沒有能刺激房市，第二次的量化寬鬆也沒有能夠刺激房市，所以今年初他來第三次量化寬鬆，每個月印出850億美元鈔票。這還不說，其中一半指定是用來購買房產抵押債券。既然印出來的錢很多，利息就被它壓得很低，於是股市漲，房市也漲。這麼一來，「第一筆錢」，也就是從房市谷底爬升的30%，已經被哪些膽子大的投資者賺走了。可以說，易賺的錢（easy money）已經不在了。問題是，您願不願意下手賺第二筆錢？如果要，那我說，此時不買，更待何時？

那位台灣來的女士沒有從我這裏買到房子，因為她看到此地免費報的廣告，居然還有便宜房子可買。我建議她投資這種不好租又不好賣的區，一定得三思而後行。

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Lantern Gardens社區 推大家庭房

賭城Lantern Gardens社區，適合大家庭。(吳維安提供)

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房災後拉斯維加斯的建商們紛紛開始興建新屋。他們知道新一波的買主與以往不同，必須蓋些不一樣的房子來吸引新顧客。現在的買主，以大家庭為主，以亞洲人為多數，他們喜歡三代同堂，傳統的美國房子，三臥兩浴不能滿足他們的需求。
 
傳統的房子小孩房間就在主臥旁，因為美國人的孩子在貝比時就睡一間單獨的臥房，半夜小孩哭跑過去方便點，而小孩進高中，在自己房間中玩樂器就會吵到爸媽了。再說許多亞洲人，小孩長大，結了婚生了下一代，還跟父母住在一起，如果臥房都在一堆，一家人生活就會不方便了。

建商藍那（Lenner）瞭解大家庭生活上的問題，特別設計一批房子給三代同堂的家庭，這些房子蓋在Lantern Gardens社區，離中國城很近。

房子有那些特別地方？首先臥房的門分散在房子不同區，不會吵到別人；再來大多數房子是兩個主臥室，其中一定有一個主臥在樓下，以方便年紀大的祖父母進出，有的設計做成獨立的小套房，裏面有小廚房，約幾個朋友打打小麻將，不會吵到其他人。不過因為建築法規，一個房子不能有兩個廚房，所以小套房中沒有爐子，祗有微波爐。

目前Lantern Gardens中有六套樣品屋開放參觀。第一套，喜可瑞（Hickory），3100平方呎，約35萬元，有樓下獨立小套房。第二套，斯普魯斯（Spruce），2334平方呎，約30萬，主臥室和客房在樓下，小孩房在二樓。

第三套，希達（Cedar），3375平方呎，約37萬，特色是主臥和客房在樓下，樓上的家庭間可改成第二個主人房。第四套，阿斯平（Aspen），2540平方呎，約30萬，也有兩個主臥室。第五套，奧克（Oak），4029平方呎，約50萬，一層樓建築有獨立小套房，特大廚房，適合三代同堂。

第六套，美波（Maple），4996平方呎，約56萬，二樓建築，大臥房，包括小套房單位，對大家庭最適用。

Lantern Gardens在6月初以抽籤方式推出七幢，到了37位買主，有兩幢被我的客人抽中，第二期將以競標的方式釋放11幢，預期將會有超過100人參加競標。

建商知道Lantern Gardens將會成為中國社區中的大熱門。正以最快的速度建造，可能不到年底就賣得差不多了，想要買新房，請快和吳維安聯絡。

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房地產復甦 產官學界樂觀

房地產經紀吳維安說，買新房子是跟潮流走。(吳維安提供)

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內華達州的房地產市場走向如何？這是大家都關心的問題，6月20日，內華達州立大學（UNLV）邀請專家學者開了一次座談會，賭城有200多位房地產經紀人參與。會議一開頭，內華達州工商業部門的主管布洛斯本司蘿說：內華達州已復甦，建築業又回來了。

接著聯邦住房和都市發展部（HUD）的歐佛利亞巴斯高上台演說，她說：政府在過去幾年，拿出更嚴厲的法規來管理銀行，使未來的房市基礎更穩健。

內華達州立大學經濟系的教授史蒂芬米勒是有名的經濟預測專家，他說，房市對拉斯維加斯的經濟非常重要。 

金融海嘯發生後，銀行不願放款，建商和買房子的人都借不到錢，市場當然垮了。

於是政府推出一套又一套的方案來刺激經濟，最重要的就是要增加市場上流通的錢，讓經濟活絡起來。

擁有房地產經紀執照的內華達州立大學研究員路易羅培斯接著分析說，過去20幾年來美國房市經歷四個階段。 第一階段是「觀望期」，1990到2000年，這時期銀行屋在市場上的占有率只有6%。

第二階段是「警告期」，2000到2007年，這時期「次貸」大行其道。

從2001年祗有1萬4706件「次貸」案，激增到2007年的28萬8654件「次貸」案。第三階段是「五年大風暴」，發生在2007年到2012年，這時期房價爆跌，市場上有一半以上是「銀行屋」。  

賭城現在進入第四階段「復甦」期，房價依然偏低，購買能力（Affordability）增高，但信心不夠。不過一個好現象就是外國買主進場了，按照統計，到美國投資房地產的外國人以加拿大最多，再來是英國人，中國人排名第九，而他們的首選城市都有拉斯維加斯。

目前市場上的「銀行屋」和「不足額還款銷售屋」（Short Sale）的占有率都大幅下降，「銀行屋」為10.85%，「不足額還款銷售屋」為26.68%，「傳統銷售屋」是57.80%，而「建商新屋」是4.67%。

專門研究新屋市場的專家丹尼斯密斯說，市場變化很快，過去五年新屋市場是漆黑一片，而現在又像火箭沖天，目前新屋的中間價為25萬4550元，在2012年祗有20萬分，一年來漲了足足20%。拉斯維加斯的新屋建商擔憂可建的地不夠了，畫好可建地 (lots)將愈來愈少，「生地」的價錢會繼續上漲，接下來就是房價也要跟著漲了。  

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賭城大道 各國建築縮影

 

這是義大利佛羅倫斯(Florence)的Ponte Vecchio橋，上面小店林立，與拉斯維加斯大湖(Lake Las Vegas)的Ravella旅館將房間蓋到橋上，是否有幾分神似？(林秀華提供)

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欲了解西方的建築風格之沿革，最好親至歐洲各國一遊，參觀古代的城堡、教堂與宮室。如今，建築師們卻把各國的風情都帶到賭城來，只在拉斯維加斯大道一條街上，就可略覽到許多代表性的建築，令人嘆為觀止。

雖然這些建築大都不拘一格，是混合體，而建材更是大異其趣，古代用石材，拉斯維加斯用鋼筋水泥，但仍可依其外型設計的主要特色，舉幾個典型的建築物為例，至於室內則因為涉及功能性的設計，並不能一概而論。

1.凱撒宮 (Caesars Palace)：仿古典羅馬 (Classical Rome，753BC-476CE)，其特點是圓弧建築、拱門、凱旋門。

2.百樂宮 (Bellagio)：仿義大利文藝復興 (Italian Renaissance，1420-1550)，其特點是對稱型建築、拱頂(半圓球屋頂)、充滿藝術性。

3.威尼斯 (Venetian)：仿哥德復古 (Gothic Revival，1800-1910)，其特點是鐘塔、尖頂拱門、拱門之間的花式窗格。室內天花板的畫飾有巴洛克風 (Baroque，1600-1725)，其特點是以畫達到各種特殊的視覺效果、小天使像。

4.石中劍 (Excalibur)：仿懷舊 (Nostalgia，1850-1914)，其特點是童話城堡。

5.金字塔 (Luxor)：仿埃及 (Ancient Egypt，3000BC-300BC)。

6.城市中心 (MGM City Center)、克利夫蘭腦醫學中心(Cleveland Clinic Lou Ruvo Center for Brian Health)：後近代的解構體 (Postmodern，1980晚期中的Deconstructionism，源於俄國)。

7.史密斯表演藝術中心 (Smith Performing Art Center)：近代的藝術 (Modernism，1910-1940中的Art Deco，源於法國，紐約的帝國大廈為典型代表)。

8.巴黎 (Paris)、紐約紐約 (New York New York)：展現城市的天際輪廓，是賭城獨創的風格。 拉斯維加斯的建築風貌從早先的仿西班牙、法國和義大利為主，到最近以從俄國發展出的後近代的結構體，也就是從西歐建築流行到東歐建築，加上金字塔的埃及建築，等「雲頂」(Genting)蓋好，很快的又將有中國建築的出現，拉斯維加斯可說是個世界建築的展覽館。

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無力還債 Short Sale獲准主因

地產經紀吳維安說，屋主申請「不足額還款銷售」被拒，主要是不符合「重大經濟困難」條件。(吳維安提供)

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屋主申請「不足額還款銷售」（Short Sale）時，有50%機率會被銀行拒絕，主要是因為屋主不符合「重大經濟困難」（Hardship）的條件。

因為房價大跌，造成溺水屋，許多屋主認為繼續付房貸划不來，就想棄屋，把虧損推給銀行去負責，做「不足額還款銷售」。

但銀行不會大請客，隨便取銷屋主的債務，銀行需要看屋主個人的收支情況，是不是真的收入太少，開銷太大，入不敷出？  屋主必須提交兩年的報稅單，兩個月的銀行對帳單和陳情書（Hardship Letter）給銀行審核批准。 這個陳情書的格式在網站上有現成的、公式化的描述，但銀行承辦者，每天要看幾十封這樣的陳情書，如果陳情書的敘述不能說服他們，陳情書可能就會被擱置，或被拒絕。

陳情書的內容主要是把為什麼會造成入不敷出的情況講清楚，一般美國家庭沒有存錢的習慣，一旦遇到失業、家人生病住院、夫妻離婚、生意失敗、天災人禍使得房屋遭損壞而又沒錢修繕，或因為浮動利率的房貸造成每月分期付款大增無法負擔，遇到這些不幸的事，而有「無力還債」（Insolvancy）的問題。

銀行「不足額還款銷售屋」的承辦者在審核陳情書時，其實就是在找「無力還債」的事實。 

很多屋主銀行有存款，也還有工作收入，只因為投資出租的房屋跌價，就想藉由「不足額還款銷售屋」的途徑將溺水屋脫手，一方面不繳付每月房貸的分期付款，一方面還繼續收取租金，這種情況會困擾銀行，使得審查的時間更長，而最後再以不符合「重大經濟困難」的理由而打回票。

屋主在作「不足額還款銷售」時，千萬不要提交假資料給銀行，或隱藏銀行的存款，或短報收入，因為將來交易通過以後，如果銀行發現文件作假，仍有權利向屋主追索差額（D ficiency Judgement）。

屋主也千萬不要故意將房子以很低的價格賣給親戚朋友，因為就算銀行在審核時沒發現，但屋主簽了「發誓書」（ARM's Length Transaction），一旦作弊的情事被發現，由於涉及親戚朋友，將有打不完的官司。

「不足額還款銷售」是給財務有困難的屋主紓困的最佳辦法，但銀行承辦者不會輕易核准一個文件不齊全，又不符合「重大經濟困難」條件的交易。所以屋主要做「不足額還款銷售」之前，一定要找有經驗的經紀人，將自己的財務狀況先審查一遍，才不會白花功夫與浪費時間。


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