AB284法案 將減少房屋供給量

 Dec• 30•11

現在市場上「銀行屋」和「不足額還款屋」減少了很多。
現在市面上賣的房子正在急速縮減，很多人不明白為什麼那麼多「溺水屋」（房價低於貸款的負資產），而上市的愈來愈少了，這主要是政府立了新法，修改銀行沒收房屋的程序。
 
在11月時，市場上還有1萬2000多幢房子在賣，今天在聖誕節左右，市場上只剩了9800幢，不但「銀行屋」（Real Estate Owned 又稱REO）減少了，連「不足額還款屋」（Short Sale）也少了很多。

以前銀行在屋主不付貸款的分期付款後，會先去州政府申請個「違約通知」（NOTICE OF DEFAULT，又稱NOD）寄給屋主，屋主接到「違約通知」後，有90天的時間，或是趕快補付所欠分期付款，中止法拍程序，或是趕在期限內完成「不足額還款銷售」，在90天過後，銀行有21天的時間，公告舉行公開拍賣該屋的日期，如果公開拍賣時無人購買，銀行就有權將房子沒收，這房子上市後就成了「銀行屋」。

今年年初，新聞爆出，銀行用「機器人」簽名的方式，也就是銀行沒有合法的簽名及文件，來沒收房子，銀行的行為草率，不合法，於是7月時，內華達州通過一個新的法案，稱為AB284，也就是要銀行嚴查沒收的程序，所有要沒收的房子必須經過法院審核通過，拿到「法院認可」（Judicious Judgment），才能拿到「違約通知」。

通常內華達州一個月要發出1900多張「違約通知」，但在AB284法案通過後，上個月只發出了59張「違約通知」。就是說三個月後，市場上將少了1900幢的房子在賣，這也就是說，再三個月，明年2月時，因為上游的房屋供給被切斷了，下游的市場將發生「斷流」的現象。

而法院參與「銀行屋」沒收的程序，只會把現在正常沒收所需的111天拉長數個月，更可能會延長到一年以上。

這個新的法案對房市是好事？還是壞事？銀行不能放出「違約通知」，是不是將有更多人賴住不付貸款？銀行會不會因此而倒閉？市面上房子少了，房價會不會上去？屋市就此開始復甦嗎？還是另一場大混亂才要開始？

原文刊登在世界日報賭城版—-12-30-2011 ——本文由內華達房地產公司經紀人水秉和提供。

外國人投資美國房地產 所得稅賦知多少

 Dec• 23•11

圖說：外國人投資美國房地產﹐其稅率和本國人相同﹐「長期資本利得」也享有優惠稅率﹐其最高稅率為15%。

外國人在美國投資房地產﹐每年的租金收入和賣掉房地產獲利的「資本利得」(Capital Gain)﹐須報繳聯邦所得稅﹐用表格1040NR (Non-Resident) ﹐其稅率和本國人相同﹐持有超過一年的「長期資本利得」亦有優惠稅率﹐但是外國人不能享有「標準扣抵額」﹐只能有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐亦即各項淨收入加總後﹐減去3,700就是「應稅所得」(Taxable Income)。

2011年的稅階﹕

「應稅所得」在 8,500美元 以下﹐其稅率是10%﹐8,501到34,500*美元 是15%﹐34,501到83,600美元是25%﹐83,601到174,400美元是28%﹐174,401到379,100美元是33%﹐超過379,100美元的部份是35%。

租金屬於一般收入﹐其所得稅額是按以上的稅階計算﹐但「長期資本利得」則有優惠稅率﹐很特別的是﹐「長期資本利得」的優惠稅率是根據「應稅所得」的稅階而定﹐當「應稅所得」的稅階在10% 到15%時﹐即「應稅所得」少於34,500*美元的人﹐其「長期資本利得」的稅率是0%﹐如果超過這個34,500*門檻﹐其「長期資本利得」的稅率是15%。

實例﹕例如一個當初以15萬美元購入的房屋﹐每月租金是1,250美元﹐扣除房地產稅120﹑保險費60﹑社區管理費100﹑出租管理費100﹐維修費50後﹐每月淨收入為820美元﹐房屋部份以27.5年計算折舊﹐每年可以提列折舊4,500美元﹐出租了5年後以22萬5千美元出售﹐假設5年來沒有任何增添或裝修﹐出售時支付佣金13,500美元﹐其它過戶手續費用 3,400元。
 
(一) 計算租金收入的所得稅﹕每年的毛租金收入為15,000美元﹐淨租金收入為9,840美元﹐因為報稅時允許提列折舊費用4,500美元﹐帳上收入是5,340美元﹐外國人申報繳所得稅﹐只有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐「應稅所得」為1,640﹐稅率10%﹐所以只須繳164美元的所得稅。

(二) 計算「長期資本利得」的所得稅﹕為了簡化說明﹐假設除了賣掉房地產獲利的「長期資本利得」外﹐沒有租金或其它收入。計算時須再分兩部份﹕

A﹑將售價22萬5千美元減去佣金支出13,500美元及其它過戶手續費 3,400美元﹐淨收入是208,100美元﹐減掉「房屋成本」﹐「房屋成本」是當初的買價15萬美元加上裝修等成本﹐再減掉外國人 申報繳所得稅有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐據此得出「應稅所得」為54,400美元 (208,100-150,000-3,700)﹐這部份可以享受「長期資本利得」的優惠稅率﹐在門檻34,500*以內的稅率是0﹐超過的部份之稅率是15%﹔

B﹑5年來的累積折舊22,500美元(4,500 x 5) 原屬於帳上成本的減項﹐這部份則須以「一般所得」的稅率另外補稅(recapture)﹐因為「總應稅所得」為76,900(54,400+22,500)﹐超過34,500*﹐這部份的稅率為25%。

綜合A與B﹐用國稅局設計的計算公式﹐須繳8,610美元(15% x[54,400-34,500*]+22,500×25% )的所得稅。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-12-23-2011

投資倒帳 怎麼報稅？

 Dec• 16•11

內華達房地產公司負責人林秀華表示，投資房地產倒帳，收到銀行發的1099-C稅表，需要根據個人不同的情況報稅。

林先生和朋友們在房市高峰時，成立一個有限債務公司LLC一起合資，並且向銀行貸款，買了數個大型公寓，加以整修，改善物業管理，有助提高租金及出租率，再以高價轉手賣出，取得差價的利潤，分配給各投資人。前幾年的營運相當順利，無奈後來碰到房市崩盤與金融危機，目前還剩一個大型公寓未脫手，和貸款銀行談判修改貸款條件未果，想要放棄讓銀行「法拍」，又怕銀行會發1099-C 稅表向國稅局申報銀行壞帳損失金額，不知這筆帳要怎麼算？

經過會計師的解釋，才有點頭緒，原來帳上的相關成本與負債一併沖銷時，剛好可以和1099-C的倒帳收入相抵。為了簡化說明，此處先把帳上計列的折舊的部分略去不計，以數字來舉例，假設一個300個單位的大型公寓當初的買價是2000萬元，頭款500萬元，向銀行貸款1500萬元，現在讓銀行「法拍」，預計銀行可取回1000萬元，所以會發給林先生的LLC一張1099-C稅表500萬元，這500萬元是銀行的壞帳損失，同時也是林先生的LLC之的倒帳收入。

會計師建議用表格4797，帳上的成本是2000萬元，賣價就用銀行可取回的1000萬元來算，得出損失1000萬元，由於林先生的LLC的營業性質就是投資買賣房地產，所以此筆損失不是「資本損失」(Capital Loss) ，「資本損失」只能與「資本利得」(Capital Gain) 相沖或每年申報3000元而已，此筆損失是屬「一般營業損失」(Trade of Business Loss) ，可以全數在當年報銷。

以上表格4797得出損失1000萬元，加上銀行的1099-C稅表收入500萬元，兩者相抵，林先生的LLC仍損失500萬元，就不必擔心要補交稅了。

此外，有位邱小姐也想放棄其投資出租屋讓銀行「法拍」，因為邱小姐的本業並非投資買賣房地產，它的「資本損失」就只能每年申報3000元。除非邱小姐趕快賣掉些賺錢的股票，取得「資本利得」可與之相抵；又如果邱小姐的房屋不是出租屋，而是「主要自住屋」(Primary Residence) ，「法拍」程序發生在2007年1月1日至2012年12月31日之間，符合2007年布希總統簽署的「自住屋貸款免稅特赦」的免稅特赦條件，可以用982稅表(Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness) 來申請赦免。

原文刊登在世界日報賭城版—-12-16-2011

賭城置產 講價留點餘地

 Dec• 09•11

用 「市場行情比較報告」CMA，再根據各個房子內部情況，做一個價格的調整 ，得出一個合理的買價。

有人興沖沖地從外地來，說：「我想在這裡投資」 。他似乎存著一種心理，即拉斯維加斯的房子非常便宜，是投資的好時機，但是又拿不準房價還會不會繼續下跌，因此，他出價的時候非常保守。人家在五、六年前花了35萬買的房子，現在只賣15萬，房裡房外乾乾淨淨，可是他居然只肯出13萬，結果當然買不到。

來拉斯維加斯買房子投資的人必須記住，此地房價已經跌到上一世紀的水平，泡沫已經徹底破滅，就像要想在已經乾癟的醃肉中再擠出油來一樣，大幅度砍價是買不到房子的。簡單說，講價時應當替賣方留點餘地，也替自己爭取到好的資產。
 
當賣方要把房子推上市場的時候，他們會找經紀人為他們估價。經紀人會把附近類似的房子的近期賣價拿來作參考，再看看這個房子的內部狀況，然後建議賣價。也就是說，賣價是有根據的。經紀人知道，這個價錢是可以賣掉的，所以出價過低的人是買不到房子的。

另一方面，相當多的投資者，口袋裡裝了現鈔，找到可以信賴的經紀人，一天到晚在物色好的資產。（本地賣出的房子一半以上都是現金購買）好房子一上市，價錢適當，可能就有幾個經紀人會通知他們的客戶，立刻出價。時常一個星期不到，房子就簽約了。所以，不能看到有些房子在市面上100多天都沒有賣掉就以為此地的房市不好，可以殺價。

此外，買方的經紀人也會準備一份「市場行情比較報告」CMA，將同一地區同類型的房子在過去三個月來成交的價格紀錄做一個比較，當然，還要比較各個房屋裡的內部情況，做一個價格的調整，得到一個合理的買價，再提出買價單，所以這樣等於就是經過了兩個不同房地產經紀人的把關。一棟10萬多買進的房子每月應當可以租到1000元左右。扣掉各種費用，收益一般在7%到8%之間。基本上可以在十年之內還本。在銀行利息低於1%的今天，如果你手上有多餘的現金，投資出租房屋，不就是一個很好的選擇嗎？

原文刊登在世界日報賭城版—-12-9-2011 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

房屋檢查 (下)

 Dec• 02•11

最好檢視一下車庫中的熱水爐，拉斯維加斯的水質比較硬，熱水爐用過五、六年，如果沒有軟水機，熱水爐的底下可能有一、兩吋的沉澱礦物質，不但費瓦斯，而且隨時會爆鍋。所以先檢查一下進出水的接頭有沒有白色的礦物質，爐子上的標籤有沒有說是哪一年的，這樣心裡就有數，何時要換個新爐子。
 
有關「法拍屋」最多的傳言是：前屋主不甘房子被法拍，故意在馬桶中灌入水泥。這可沖一下馬桶，看水流下去快不快。其實要修理不難，水管匠用「聲納」可很快地找到堵住的地方，然後將堵住的那段管子換去，大約1000元就可以解決問題了。
看看洗澡缸四周，有沒有發霉或脫落的瓷磚。如果情況嚴重的，可能要全部打掉，做新的就比較貴了。

再來是看門窗，老房子的玻璃多是單層的，窗框可能也老了。現在新的窗子，玻璃是雙層的，不但隔熱而且隔音，買老房子的人可以考慮換個窗子，住起來才舒服。
 
接著巡查屋外，冷氣機或游泳池的機器還在不在？現在許多房子因為空置，室外的設備很容易被偷走，買台新的冷氣機大約要個7000或8000元。

最後看屋頂有沒有損壞的屋瓦，要不要大修理，首先留意天花板上有沒有漏水的痕跡，如看到有水印，代表屋頂不好，如要換瓦頂，2000平方呎的房子，大約要3萬元，如樓上有廁所，而樓下的天花板上有水印，代表水管不好，就要找人來將天花板打開，換水管了。如果牆角有發霉的痕跡，代表淹過水，可能要換地毯和牆板了。

購置二手房，免不了要換新地毯，油漆一下。一般來說，除非很大的房子，5000元以下就可以解決了。

最後是院子，如果草皮死了，建議改換小石頭地，加上幾株灌木叢點綴；若有游泳池，要徹底檢查設備，平時每月保養費約100元。如須清洗游泳池，要花700、800元，如果看到游泳池裡空空的沒水，就是表示游泳池壞了，要填平的話須兩卡車的土，約3000元。

當買房子的人將這些要修的、要花錢的地方都一一找出來，就可以很快地評估出那房子值不值得買了。

——本文由內華達房地產公司經纪人吴维安提供。

房屋檢查 (上)

Nov• 25•11

俗語說：外行人看熱鬧，內行人看門道，來拉斯維加斯投資買房子，怎樣看，才能像個內行人。

首先投資人要對拉斯維加斯的地理環境稍微有點瞭解﹕拉斯維加斯正中間有個南北向 的15號公路，東西向有個撒哈拉大道，將這個城分為4大區塊，而一般華人偏好西南區，因為中國城在那裡，另外在西北區的「沙漠林」和東南區的「漢德森市」也漸為華人所喜愛，東北區有空軍基地，及不少活動房屋，居民的收入水平較低，最不受華人青睞。
 
其次看房子附近的環境：是不是太靠近高速公路，或靠近高壓電線，會不會受到機場噪音的影響，附近有沒有購物中心，買菜方不方便，有沒有學校，小孩上學方不方便，有沒有公園，就近可散步，生病的話，附近有沒有醫院？

再來看小區的建設如何﹕有的建商綠化做的很好，進了社區，感覺很好，有的做得很馬虎，不過這些也和管理費有關﹔在「沙漠林」區，常有兩﹑三種管理費，加起來一個月可能要150元左右，高層豪華康斗的管理費有的高至一個月1200元，投資者若是準備將房子出租，這個管理費一定要問清楚，因為習慣上管理費是由房東負擔。

房子的座向也是很重要的一件事：一般中國人都喜歡南北向的房子，其實重點是看起居室和主臥室窗子所面向的位置，如果向西，就會有西曬的問題，起居室和廚房是家人主要活動的地方，最好是向南，通常亦即後院向南，這樣房子住起來最光亮舒服。

市場上求售的房子大多數是銀行屋，銀行屋都是按「現狀」賣，沒有保證，也不會負責修理，有許多爐子、洗碗機也沒了，牆上被敲得一個洞、一個洞的，所以投資者還要多準備些錢做修理用。

此外，要注意爐頭上的通風有沒有通到外面，如果沒有，將來換個中國式的抽風機，同時要在牆上打個洞，將炒菜的煙給抽出去，有的廚房在房子的正當中，那個抽氣的管子就不好裝了。
——本文由內華達房地產公司經紀人吴维安提供。

羅氏莊園 投資自住兩相宜

 

羅氏莊園是公共高爾夫球社區，不是私有會員制。羅氏莊園裡的住家房價只約紅石高爾夫球社區的三分之一。

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如果說你想花20萬左右，甚至更多的錢，買一棟比較好的房子，或者投資，或者自住，那麼你的經紀人幾乎一定會帶你去那個位於拉斯維加斯西南角（215之南，Durango大道上）的羅氏莊園（Rhodes Ranch）。因為，要說價廉物美，可能沒有其他社區可以跟它相提並論的了。

羅氏莊園是一個相當特殊的社區。進門處它種了許多棕櫚樹，就像其他豪宅社區一樣。

雖然說不上是車水馬龍，但是它經常有車子在入口處排隊，等待門警詢問後通過。門警不像其他豪宅社區那麼嚴格，你只要說，「我們來看示範房」，他們就含笑指點去處，不會刁難。 進門之後，右邊綠油油的高爾夫球場立刻吸引了你的注意力。

沿著球場還有一排高達百尺的棕櫚樹，可能還有人牽著狗在樹下散步，看起來非常夠氣派。可以說，這是羅氏莊園先聲奪人的地方。

再走下去，你的經紀人一定會指出大道左邊出現的康樂中心。
可是，關於康樂中心，還是讓坐鎮示範房的兩位女經紀人給你介紹吧。那位個子高的女士，手指上帶著一枚將近四克拉的鑽戒，和藹可親。

她會告訴你，當年羅氏兄弟，也就是開發商，花了1800萬建造了的這個康樂中心，裡面有一個可以跟賭場的游泳池比大小的游泳池，加上給小孩子玩的七條滑水道，籃球場、網球場和健身房等，這一切只需要每個月120元的管理費就可以享受。

住戶打高爾夫球也得到優惠的果嶺價。更重要的是，自從羅氏兄弟建了2500棟房子之後，賭城的經濟猛然下滑，逼得他們三年前宣布破產。

破產以後，德州的開發商Dunhill以超低價把剩下來的地買了下來。現在，你可以花20萬到30多萬，買下全新的1700平方尺到3600平方尺的房子，同時可以享受到那1800萬建造的各種設施。 當然，社區內二手房的房價也相應下跌，有的可以以當初一半的價錢買到。

也就是說，你在別的社區買到的二手房只有房子，而在這裡買到的二手房，價錢與它相差無幾，但是可以享受到門警帶來的安全感和全套的娛樂運動設施。這就是羅氏莊園特殊的地方。

Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 房地產專欄／羅氏莊園 投資自住兩相宜

管理人須確保房東權益

Oct• 14•11

租賃涉及很多複雜的法律，專業的出租管理人能提供給房東一個權益的保障。

根據「全美人口普查機構」(Census Bureau)的最新統計資料，2010年全美擁有自住屋者的比率為65.1%，竟比10年前2000年略微下降1.1%。由於景氣差，失業率高，加上貸款不易，未來幾年此比率有可能會持續下降至60%以下。換句話說，預期租屋的族群比率將越來越高，增加的出租屋市場需要更多的專業管理人。

時勢所趨，同時有很多房地產業者在搶食這塊大餅，為了爭取客源，往往採用低價競爭的策略。然而，有經驗的出租屋投資者都知道，出租管理的工作十分繁複而瑣碎，非有一個團隊分工合作不足以勝任。專業的管理人也明白，由於利潤微薄，管理的數量如果不及百，是很難維持一個團隊的。

賠本的生意沒人作，收費的標準也代表提供的服務內容，住宅租賃的管理費一般是租金收入的8%至10%，如果租屋管理人只負責收租金及記帳，低價的管理費如5%仍有利可圖，因為出租管理人要作的事並不僅於此，非常重要的還有：尋找和篩選合適的房客，迅速審核房客的信用以便房子早日出租；此外，房屋維修涉及很多複雜的法律，每一個環節都須管控好，例如交屋時詳細檢查屋況，跟緊期間內應補修的項目，平時能在第一時間內準確判斷問題，同時給予即時的維修，並確保維修成本控制在最低的範圍。

目前經濟環境不佳，違約的糾紛案很多，例如房客原本有不錯的信用紀錄，但後來失業，在租約未到期前就遷走到外州，租約規定房客應繼續付未到期的租金，但是房東有義務要儘量再租給他人，如果可以租出去而不租，房東還是只能要求房客償付租金的差額及合理的出租費用。總之，一個專業的出租管理人能提供給房東一個真正的保障：為房東處理棘手的法律糾紛及保護與爭取最大的權益。
 
在拉斯維加斯，有很多出租房子是屬於有「社區管理協會」(HOA)的一類，出租管理人須確保房客嚴守其規章，否則會有罰款，不修正的話，罰款還將無限累計，有些出租管理人忽略了向「社區管理協會」登記其聯絡地址的手續，當房客違反規章時，其罰單不斷地寄到該出租房子的地址，而無知的房客又置之不理，最後當「社區管理協會」採取法律行動，要法拍該房子來償付高額的罰款，問題才爆出來。如果房東因此而失去房子，出租管理人將責無旁貸。

低總價房子將被邊緣化

一棟1300平方呎的房子，每平方呎單價80元，則房子的價錢是10萬4000 元。另一棟房子1700平方呎，每平方呎單價77元，則房價是13萬900元。前者是去年賣掉的，後者是今年賣掉的。你說，房價是跌了？還是漲了？用單價算，房價跌了。按整個房子算，則房價漲了。所以，如果1300平方呎的房子越來越少，那麼，房價是跌了？還是漲了呢？

在房價飛漲的那幾年裡，地皮昂貴，所以開發商猛建地面積小、房子面積也小的房子。而在房價猛向下栽的過去三年裡，許多投資者來此，花個9、10、11萬，就買到了這種很新的房子，每月租個1000元上下，非常開心。
 
從銀行的角度來看，我們就很容易理解為什麼銀行在過去幾年大量脫手這種房子。譬如說，銀行負責處理拍賣屋的人手上有2000棟房子。他當然不能一口氣把2000棟房子全部投入市場，因為這樣就會徹底粉碎房市，並且銀行的赤字也會猛增。所以，他們每個月只推出幾十棟或者幾百棟。好幾家銀行加在一起，可能推出個1000多棟。加上市場沒有賣掉的房子和一般業主脫手的房子之後，每月賣出的數量跟進場的數量大致維持平衡。關鍵是，他們當然想多賣掉他們推出的房子，所以，他們會推出手邊最好賣的房子，也就是房價較低的房子。

可以看出，這種小房子已經清理得差不多了。銀行現在推出的房子，不但地的面積比較大、房子的面積也比較大。所以，房屋總價也就高了。雖然每平方呎的價錢還在微微下滑，但是要在較好的地段找個10萬上下的房子，已經不那麼簡單了。

其實，你可能也不應當去買那種房子。 為什麼呢？因為現在地產商又在建房子了。為了永續經營和維持一支骨幹團隊，他們必須繼續建。目前地皮的價格遠低於五、六年前。現在，他們一個蘿蔔一個坑，賣一棟建一棟，建出來的新房子不但用地面積大、房子面積也大，並且提供各種優惠。和前幾年建地面積小、跟鄰居緊密相連的房子來比，他們占有相當的優勢——好租也好賣。

——本文由内華達房地產公司經纪人水秉和提供。

美元升值看好投資美國資產

當大家都不看好的時候﹐其實全世界的大環境正慢慢在改變﹐最明顯的是美元升值﹐這是由於歐債因素﹐所有的外國貨幣對美元都在貶值﹐投資人若預期美元升值﹐熱錢將會流回美國﹐造成美國房市和股市的反彈﹔其次是原物料價格下滑﹐例如石油每桶單價已跌至80美元﹐這可以提高產業的利潤﹔加上歐巴馬的4,400億美元振興就業計劃﹐鼓勵企業投資﹔如果往好的方向去看﹐美國整體經濟有許多否極泰來的條件已在醞釀中，值得投資人關注進場的時機。

 
此外﹐由於過去這段期間有關拉斯維加斯的報導多呈負面﹐忽略了不少正向的訊息﹐這包括2011年來拉斯維加斯每個月份的遊客數量﹑旅館住房率﹑住宿費﹑博弈收入﹐皆比2010年同一月份﹐有顯著的增長。

此外，2011年8月份拉斯維加斯的二手屋成交量4,625戶﹐為過去5年來第二高的月份﹐僅次於2009年6月的4,702戶﹔拉斯維加斯建商減少蓋房﹐但房屋裝修業者的收入已連續20個月比前一年同月份增長﹔自2008年房市崩盤後﹐許多失去房子的人﹐經過了3年時間已走出財務困難﹐趁著目前拉斯維加斯的房價超低﹐開始持現金再度入場。

正當全球一致憂心歐債風暴是否會引爆的節骨眼﹐美國聯儲局的總裁柏南克竟然大剌剌地表示，美國經濟也有下滑的風險﹐搞得老百姓人心惶惶﹐接著宣佈以「扭轉」短期債券為長期債券的方式﹐來取代「量化寬鬆」政策﹐又給人一種所有的招式已經都用盡的感覺﹐於是專家們也同聲唱衰美國經濟﹐使得美國股市跌跌不休﹐房市也預振乏力﹐推測聯儲局總裁如此作﹐是在為歐巴馬2012年競選連任鋪路。
 
由於民眾消費緊縮﹐「通膨」的疑慮意外得到解除﹐從黃金停漲﹐美元升值﹐可察端倪﹐其實美國人民並非都沒錢﹐只是因為信心問題﹐不敢消費﹐目前美國銀行的存款已高達10兆美元﹔這幾年美國銀行的貸款政策也充滿不確定性﹐雖然利率低﹐但審核卻十分嚴苛﹐但銀行不放款而把拿去資本市場炒作﹐終非長久之計﹔總而言之﹐雖然美國失業率高的問題短期不易解決﹐但其它方面的表現會有轉機的。
 

全美100大都會的房市皆墨

最近有讀者來電關切全美法拍數量大幅增加的問題﹐也有讀者提出拉斯維加斯是否會再次成為房地產最有反彈潛力的都會，這些都可從數字及歷史資料來分析，賭城曾經連續十餘年蟬聯全美成長最快的城市﹐房市高峰時期房價的漲幅又居全美之冠，爬得高﹐摔得重﹐房市泡沫後其跌幅自然也居全美之冠﹐房價下跌達64.5%之鉅﹐那未來若再成為最有反彈潛力的城市﹐也不會是意外。

根據 Realty Trac Inc. 的統計資料﹐全美2011年8月份銀行送出「房貸違約通知」(default notices)的數量比7月份增加33%﹐這顯示出之前一年來，政府施壓銀行延遲法拍行動的後果﹐現在必須一次買單﹔拉斯維加斯8月份銀行送出「房貸違約通知」的數量則比7月份增加30%﹐平均每103個住戶就有一戶﹐雖然是全美平均的5倍﹐但比起房市泡沫開始時的7倍﹐並沒有惡化。

拉斯維加斯由於景氣時建築業過度膨脹﹐經濟衰退後﹐許多開發案停擺﹐造成城裡的建築工人幾乎全數失業﹐因此就業率和經濟成長非常緩慢，房價處於超低的水準﹐根據華府智庫「布魯金斯學院」(Brookings Institution) 近日公布的2011年第二季的報告，名列全美經濟復甦表現最差的20個大都會(metropolitan areas﹕Bakersfield, CA﹔ New Orleans, LA﹔Boise, ID﹔ North Port, FL﹔Cape Coral, FL﹔ Orlando, FL﹔Detroit, MI﹔ Palm Bay, FL﹔Fresno, CA﹔ Phoenix, AZ﹔Lakeland, FL﹔ Riverside, CA﹔Las Vegas, NV﹔ Sacramento, CA﹔Los Angeles, CA﹔ San Francisco, CA﹔Miami, FL﹔ Stockton, CA﹔Modesto, CA﹔ Tampa, FL) 之一﹐因為其計算是以失業率、市民所得總額和房價為標準。

許多人把焦點指向拉斯維加斯﹐其實2011年全美皆墨﹐根據「布魯金斯學院」的報告，2011 年上半年美國排行前100大的都會的房價全面下跌﹐無一倖免﹐創下房市泡沫以來的最低點﹐其中有22個都會自房市高峰時期下跌的幅度超過40%。
 
聯邦的經濟與房市的振興政策後繼無力﹐原因是被各都會地方政府的大舉裁員給抵銷了﹐地方政府的僱員大約佔總就業人口的10%﹐地方政府的主要收入來源是徵收銷售稅﹑所得稅﹑和房地產稅﹐在消費不振﹑市民所得減少﹑房價下跌的情況下﹐稅收減少﹐只好裁員以節流，難免有惡性循環的現象。
 

世界各地房價比比看

電視節目最能反映一個地方的文化與價值，要想瞭解美國民眾對「住家」這概念，從而延伸對美國房地產的認識，不妨觀賞一個頗受歡迎的美國電視頻道HMTV﹐主要的節目內容是一段段房地產仲介帶著買家看房的過程﹐除了介紹美國各城市的房型﹑房價及環境外﹐也有美國人在國外的買房體驗﹐還能一瞥該異國城市的風光﹐讓觀眾對各地的經濟條件有些初步的概念。

節目中有許多案例是富人購買「度假屋」﹐度假是歐美國家的重要文化之一。拉斯維加斯是世界有名的度假天堂﹐富人在此購置「度假屋」的不在少數﹐有時也可作為親友聚會的地點﹐往來度假十分便利﹔也有些美國富人是遠到中南美洲或歐洲小城買「度假屋」﹐若是近海灘﹐或週圍環繞自然美景﹐價格多在百萬元之譜﹐飛程長﹐當地交通不方便﹐親友也難得來訪﹐不知買下後一年能用上幾回﹖

順便一提﹐無論貧富﹐身為拉斯維加斯的居民﹐如果突然說想度假﹐可到賭街大道上走走﹐加入熙來攘往的人群﹐找幾個賭場進去參觀﹐置身在「威尼斯」﹑「巴黎」﹑「金字塔」﹑「紐約」等﹑看不同的秀或表演﹐享用美食﹐逛名牌賣場﹐隨時隨地都可找到度假的感覺﹐這和其它城市的賭場﹐主要為博弈﹐賭錢像拼命般的形態南轅北轍。

此外﹐該電視節目中也有被調派到亞洲工作的美國人租豪宅的經歷﹐僱主提供與他們美國住家水平相當的住處﹐所費往往不亞於他們一﹑二十萬元的年薪﹐因為僱主相信唯有下班回到家能好好休息﹐工作時才會有創意與效率﹐不曾在歐美國家住過的人很難理解﹐從中國人把城市裡的「獨棟屋」稱為「別墅」就可了解東西文化的差異性。

亞洲城市的房租這麼高﹐那買房就更難了﹐相對於台北﹑香港﹑上海等城市的「康斗」房價動輒30﹑40萬元起﹐姑且不論當地人的中間年收入只約2萬元﹔目前拉斯維加斯的「獨棟屋」的中間房價約12萬元﹐而本地人的中間年收入則是5萬元﹐按銀行公式應足以負擔23萬元的房貸﹐初入社會的年輕人﹐即1980年出生的一群﹐是本地新興的購屋族群之一﹐因為置產很輕鬆﹐將來房價回漲可期﹐此生不必作房奴。
 

「首投族」購屋是要理性或感性？

有初次買房的年輕讀者來電詢問﹐目前正考慮買房﹐因為買房的確比租房划算﹐但由於其供款能力有限﹐貸不到那麼多錢﹐只能求「有房」﹐無法求「好房」﹐將來如果有能力則會考慮要換房﹐那到底現在是買或不買﹖是否還有其他的變通辦法﹐這個問題要考慮的因素和一般人一樣﹐「地點」之外﹐亦求符合「喜愛﹑長期持有﹑可出租」三項訴求。

由於受到人口結構的變動，民主國家的候選人在選舉過程中，都紛紛重視第一次有權投票的年輕人，所以「首投族」已成為初入社會年輕人的代名詞，「首投族」的購屋形態亦受到房地產市場的重視。

將來有能力會要換房的話﹐這牽涉到兩個條件﹕「將來」是指幾年﹖供得起的房子和理想房子之間的價格差多少﹖如果只是一﹑兩年﹐短期內一買一賣絕不划算﹐那麼不賣而出租呢﹖在申請第二個房屋的貸款時﹐必須讓貸款公司評估當第一個房屋空置時﹐借款人的收入可以同時供兩個房的貸款﹐這在銀行放款嚴苛的今天並不容易。

其次﹐目前拉斯維加斯的中間房價約是12萬元﹐最常見的情形是﹐中意14萬元的房子﹐但能力只達10萬元﹐差3﹑4萬元﹐那也有不同的解決方案﹔一﹑尋求家人支助頭款﹐嘗試購買理想的房子﹐將來可以找個室友貼補分期付款﹐本地很多「首投族」有此趨勢﹔二﹑有一種精打細算的「首投族」﹐自己仍住父母家﹐卻買個可以收取租金的房子﹐這種年紀輕輕就知道養房理財的人﹐未來至少能成小富。

至於比較浪漫的年輕人在買了自住房後﹐情感上感到特別的滿足﹐可能會花更多的錢去作裝修和升級﹐及買很多搭配的時髦傢具﹐往往之後許多年都存不了錢﹐且將來賣屋時這些涉及個人品味的投資﹐基本上都是無法回收的﹐但住得舒適﹐對賣力工作的人是很重要的﹔最不實際的是少數天真的一群﹐他們會把不多的積蓄拿去買一個世外桃源的房子﹐便宜但無法出租﹐自己也難得度假用上幾次﹐這可說是花錢在買一個感覺﹑或買一個夢想﹐與生活是完全脫節的。
 

買房須作「長期持有」的打算

常聽人說買房地產有三個要點﹕「地點﹑地點﹑地點」(Location﹑Location﹑Location)﹐其實針對今日拉斯維加斯的投資環境﹐得再補充三項必須考慮的要點﹐也都是L字母開頭的﹕「喜愛﹑長期持有﹑可出租」(Love It﹑Long-Term Ownership﹑Leasable)﹐主要原因是預期房價在未來三年內的增長會很緩慢﹐若短期內一買一賣﹐在房價沒有增長超過10%的情況下﹐其微薄的利潤可能尚不足以支付交易的手續費與仲介佣金。

換句話說﹐若看到中意的房子﹐現在逢低買進﹐是買的時機沒錯﹐但是要提醒讀者的是﹕如果是買來自己住﹐就應該打算住很久﹐不會厭倦或換房﹐如果是投資也務必作「長期持有」的打算﹐所以一定要確定隨時可以租出去﹐而且「淨租金回報率」至少有6% 至7%的﹐若是希望資金能靈活進出的人﹐則不建議投資房地產。

根據知名的房地產網站Trulia.com 的統計﹐美國主要的50個大城市中﹐目前買房比租房有利的已佔3/4﹐拉斯維加斯在過去6個月來﹐更是連續蟬聯排行榜的第一名﹐其算法是以康斗與「連體屋」(Town House)的「中間房價」﹐目前為$59,000﹐和一個兩房公寓的月租金$758來作比較的。

雖然如此﹐由於房市崩盤的記憶猶新﹐許多人仍然抱持觀望的態度﹐寧願繼續租屋﹐加上要取得銀行的貸款真地很難﹐也讓想購房的人無法如願﹐目前拉斯維加斯的公寓空置率已降至7.5%﹐也可見一斑。

「史坦普房價指數」指出第二季全美房價比第一季上揚3.6%﹐拉斯維加斯則微漲0.1%﹐但是全美成交量的增長卻不如預期﹔此外﹐相較於過去16年的經驗﹐即7月份的成交量平均比6月份低8.4%﹐但是今年7月份適逢兩黨為了提高債限而惡鬥﹐降幅竟高達13.9%﹐其實今年7月份的成交量仍比去年7月份上揚7.7%﹐延續過去8個月來皆比前一年的同月份增長的趨勢﹐總體而言﹐美國的房價目前仍在低谷盤桓﹐但預期兩年後將隨著經濟循環而緩緩回升。
 

中國城周邊康斗 正搶手

有一華人剛以17萬5000元買進一戶1000平方呎的高層豪華康斗，落地牆外就是賭城大道，可步行到賭場，物業管理月費650元，還包括接送服務，作為招待所很方便。
 
如果說拉斯維加斯的地產業是美國地產業的重災區的話，那麼賭城的康斗市場可以說是巨災區。一個主要原因就是近幾年投資者占此地購屋者的半數，而投資者一般是希望擴大收益而減少開支，所以康斗每月的管理費普遍高於獨立家屋的事實令他們望而卻步。

但是，這並不是說完全沒有人買康斗。如果你想住在中國城附近，又不願意花很多錢，或者想要把房子租給不會駕車的華人，那麼最好的做法就是買中國城大街Spring Mountain兩邊的康斗。例如坐落在中國城廣場背後的康斗就非常搶手，一上市，只要價錢合理，普通在一兩個星期內就被人買去。

當然，如果只有3萬到5萬現金的話，在Spring Mountain街的北邊有一大片康斗。這些康斗比較舊，也沒有被圍牆和鐵門圈起來，所以價錢相當便宜。有些人買來，自己住一間，另一間租出去，成本可以說極低。

如果想要買區域比較好並且搭巴士方便的康斗，那麼在Flamingo西邊，連續有一大片康斗社區。現在價錢便宜的驚人，5萬到7萬可以買到手兩臥，租金可達700至800。我查看它們出租的情況，絕大多數都是在一個月內就租了出去。不妨算一算收益比，很可能是十年內還本。你說，在銀行的利息只有百分之零點三的情況下，還有比這種投資更好的嗎？

其實，當地產業者談到康斗，他們通常不是談這種康斗。老美經紀人說的康斗一般指高樓康斗（high rise condo）。在此地地產市場火熱的年代裡，這種康斗非常搶手，許多高檔次的人物紛紛放入頭款去搶購這種康斗。

那時，靠近賭城大道的高樓康斗的價錢可不得了，一臥50萬，二臥80萬，三臥想都不要想。過去幾年，這些外表看起來好像黃金砌起來的大樓，現在卻很少人問津，價錢一落千丈。我曾看到原先要賣80萬的二臥，落地玻璃牆可以讓你一覽大道風光，現在不到30萬就可以買到。

遺憾的是，目前很少人願意承受每月近千的管理費。

——本文由内華達房地產公司經纪人水秉和提供。

美房地產 2年內可望翻升

美國的投資環境相對而言是安全的，中國人可以安心投資美國資產市場。

如果就全球經濟發展趨勢下的各國經濟成長狀況來作比較，可發現美國投資環境是相對安全的，美國的房地產被嚴重低估，未來兩年，預期美國經濟將開始好轉，房地產市場可望由谷底翻升。來自中國的投資人將受到中國客觀環境的影響，將投資焦點逐漸放在美國房地產市場上。
 
全球各國的經濟成長，將以2012年和2013年為一個轉捩點，美國的經濟將逐漸好轉，其餘的國家則多半繼續衰退，雖然美國的經濟面臨挑戰，但美國的先天體質強健，又擅長操弄國際金融與貨幣市場，借多還少，最後仍是個贏家，在美國的投資相對而言是安全的。美國新任駐中國的大使駱家輝也說，中國人可以安心投資美國資產市場。

歷史經驗顯示，金融危機後必然伴隨經濟衰退，經濟衰退的期間不等，最常見是四到五年，然後慢慢復甦，從2008年金融海嘯過後計算四到五年，也就是2012到2013年，當前的經濟氣氛詭譎，負面消息很多，更增添不確定的變數，2012年的經濟會好轉嗎？還是會繼續衰退呢？

根據華府著名的經濟期刊The Kiplinger Letter對各國2011年及2012年的「國民生產毛額成長率」 (GDP Growth)之預測：
2011/2012全球：4.3% / 4.5%；美國：2.0% / 3.0%*；歐盟：1.9% / 1.8%；中國：9.4% / 9.0%；印度：8.8% /8.5%；蘇俄：4.8% / 4.5%；英國：1.7% / 2.3%*；加拿大：2.8% / 2.7%；日本：1.4% / 2.4%*；南韓：4.4% /4.0%；巴西：4.5% / 4.3%；墨西哥：4.4% / 4.0%。(*代表成長率增強者)
值得注意的是，除了日本的成長增強是因災後重建外，只有美國和英國是好轉的，其餘各國都是小幅衰退，這顯示2012年和2013年將是轉捩點的徵兆。

中國因為4兆人民幣（約6261億美元）刺激經濟的計畫，一直維持高成長的假象，最近有些經濟專家指出以下幾點：中國有過多的資金追捧房地產、原物料，全民炒作，泡沫已形成；中國通膨問題很嚴重，勢必調升人民幣的匯率，此將不利出口；歐美為了自救，對中國課徵懲罰關稅，也會導致中國出口貿易大減；為抑止資產泡沫擴大，中國銀行不放款，企業無法繼續投資；中國的經濟逐漸衰退，熱錢流出，換回美元保本。

中國的房地產高估，加上預期經濟成長下降，而美國的房地產則嚴重低估，且預期經濟開始好轉，所以未來把中國的房地產脫手到美國來投資的人自然是有增無減了。目前外國人投資美國房地產主要集中在加州、紐約州、內華達州及佛羅里達州，其中以加拿大人占最多數23%，中國人居第二占9%，後者還有很大的成長空間。

買商業地產 評估可租性

目前商業地產的行情很亂，進場必須審慎評估其「出租可行性」。

拉斯維加斯商業地產的違約案例，不但數量上在全美排行榜名列第一高，銀行處理違約案例之拖延誤時也名列全美倒數排行榜，商業地產的跌幅因地點好壞，有極大的差異，一般而言，土地自高峰跌了60%至80%，辦公樓跌了40%至70%，商場跌了40%至80%，廠房及倉庫跌了40%至60%，目前商業地產的價格與行情很亂，是前所未有的，買家應多看、多比較。

由於美國政府「提高債信額度」的歹戲拖棚才告一段落，美股已受重傷，接著「標準普爾」 (S&P)上周五調降美國「債信評等」至AA+，民眾對經濟前景產生嚴重疑慮，引發美股連著兩天狂跌。

美國「聯邦準備理事會」(Fed)在年前的「量化寬鬆」QE2結束後，已經很久沒有動靜，此次首度開會，本周二會後聲明指出，將維持「低利率」至2013年中期，以振興經濟復甦，此舉果然激勵美股大力反彈，但周三卻又再度下挫，看來如果「低利率」不見成效，Fed重啟QE3將是下一步，並準備付出「通貨膨脹」為代價。

其實美國經濟基本面沒有變壞，而是「資本市場失去信心」，預期未來幾季經濟復甦會稍減緩，甚至有經濟下滑的風險，要挽救疲弱的美國經濟和房市，不能再用如「縮減預算」的財政政策，只能用如「低利率」或「量化寬鬆」的貨幣金融政策，可惜礙於政府重整金融體系的措施，銀行依然縮緊銀根，在經濟和房市復甦中扮演「扯後腿」的角色。
 
「低利率」對貸款置產者有利，能提升買氣，然而銀行對非自用的商業地產貸款十分嚴格，利率再低但貸不到款也沒用，且其金額龐大，也無法用現金買，雖然商業地產未來的展望並不樂觀，但購買自用的商業地產目前則是良機。

許多銀行最近因「聯邦儲蓄保險局」(FDIC)「規範專員」(regulators)的施壓，才大舉處理呆帳，「法拍」抵押品，商業地產庫存量堆積如山；加上經濟持續不景氣，許多企業倒閉關門，尤以本地北區和西南區的超建特別多，成為拉斯維加斯商業地產的重災區，美而新的「蚊子館」比比皆是，如果地點不佳，要租出去將是遙遙無期，對希望收租的投資人而言，並不理想。
 

高層豪華康斗 可能是谷底價

由於高層豪華康斗的物業管理費動輒500元、1000元起跳，其出租回報率一般不如獨棟屋，但如果是自住，有時間享受其所附屬的各種豪華設備，將會有物超所值的感覺。

這一年來，高層豪華康斗的價格或呈現持平，或有小漲，再從數據顯示這可能已是谷底價了，專家們也認為現在的價格被嚴重低估，加上城市中心(City Center)和柯夢波丹(Cosmopolitan)的完成，臨近的幾個高層豪華康斗變得很搶手，目前購買者的類型以作度假屋用途的中年人、退休的老年人、時髦的年輕人、及喜歡繁華熱鬧生活的一群為主。
 
2008年及2009年我們曾做兩次高層豪華康斗的市價統計，取樣當時代表純住家康斗的Panorama Towers，以及代表旅館康斗(Hotel-Condo)的M G M Signature Towers的二手屋市場，以下數據摘自本專欄2009年10月10日的文章內容：
 
Panorama Towers每平方呎平均售價：2008年9月365元，比較2007年9月500元，跌幅為27%。2009年9月235元，比較2008年，跌幅為36%。

M G M Signature每平方呎平均售價：2008年9月600元，比較2007年9月850元，跌幅為29%。2009年9月310元，比較2008年，跌幅為48%。

又是兩年過去了，2011年的今天，再來看看這兩個高層豪華康斗的價格有何變化：

Panorama Towers每平方呎平均售價：2010年8月165元，比較2009年，跌幅為30%。2011年8月165元，比較2010年，持平。
M G M Signature每平方呎平均售價：2010年8月285元，比較2009年，跌幅為8%。2011年8月290元，比較2010年，漲幅為2%。

相對於Panorama Towers 2010年的價格續跌了約 30%，M G M Signature這兩年總計小跌6.5%，因為這之前真是跌太猛了；然而總觀這一年來，兩者的價格或呈現持平，或有小漲，可見已是谷底價了。

猶記得2003年建商剛推出Panorama Towers時，每平方呎平均售價325元，若依漲跌來分別為兩段時期，自2003年至2007年飆漲約84%，而自2007年至2011年則跌了約67%，表面看似乎漲幅比跌幅多，但實際上就如數字遊戲般，得到的結論是今天的平均售價比原始平均售價低49%，形同腰斬，因此專家們都認為現在Panorama Towers的價格被嚴重低估了。

此外，值得一提的是，Panorama Towers 一直以來都非常搶手，如不包括叫價不符市場行情的，本周每平方呎平均售價200元以下的，市面上只有兩戶在求售；至於M G M Signature，目前每平方呎平均售價350元以下的，則有27戶求售，有興趣的投資人可以注意這方面的資訊。
 

買HUD Homes 10大注意事項

不須經HUD的同意，也不須簽約，任何地產經紀人皆可放HUD Homes的廣告，雖然HUD有自己的官網www.HUD.gov，但非常喜歡各方免費替它的房屋打廣告。
 

由於近來坊間常見有HUD Homes的廣告，HUD Homes和「銀行屋」比，有何特別之處呢？HUD Homes是違約的FHA貸款被銀行「法拍」後，交給「住房和城市開展部」(HUD，Department of Housing and Urban Development)負責上市求售的「銀行屋」，一般說來，多屬於中低價位的房屋。
 
買HUD Homes要注意以下幾點：

1、買方的經紀人公司須在HUD有一個「註冊帳號」(NAID)，申請至少要六至八周的時間，臨時是辦不了的，所以必須先確認此一要件；

2、買方的「購買合約」(Offer)則是由買方的經紀人直接輸進到HUD的官方網站，不須賣方的經紀人經手，這可以減少賣方經紀人的不公平操控與疏忽；

3、大多數新掛牌上市的房屋，先只開放給自住型的買家，投資型的買家，須等30天，若房屋未售，才有機會，謊稱自住者的罰金可高至25萬元；

4、HUD通知接受買方的「購買合約」之後的兩天內，須以快遞將合約原件與定金一併寄給HUD，買價是5萬元以下的定金是500元，5萬元以上是1000元必須用「銀行現金本票」
(Cashier Check)或「錢票」(Money Order)；

5、不論是現金購買或貸款購買，HUD都一視同仁，只以出價的高低為準來決定接受哪個「購買合約」；
 
6、買家如果也以FHA貸款來購房，新的FHA貸款以HUD Homes的原來要價為限，若是買價超過HUD的原來要價，其差額須自付；

7、買家最好請專家作詳細的屋況檢查，而檢查時須由買家自己負責開接水電，檢查後要切斷，開的時間被限制不能超過72小時；

8、HUD遵循「現狀出售」(Sale As-Is)的規則，不保證屋況，如果在過戶期間，屋內設備被偷，HUD不會修繕或補回被偷的設備，頂多是按折舊過的物品行情計價，給買家一點補貼；

9、HUD不付「產權保險費」(Title Insurance)，中低價位房屋的「產權保險費」約七、八百元之譜；

10、最後值得注意的是，過戶後，買家須換鎖，不得使用HUD通用的鑰匙及鎖(HUD Homes共使用不同的6套鎖)。

好的商業標的物漸出籠

就算今年為了選舉，歐巴馬政府可能指示銀行們繼續穩住商業地產的市場，專家們認為，最遲明年銀行必然會大量釋出商業地產。

以前買不起而租樓的華人商家，將可以實現另一種美國夢了，由於銀行釋出拉斯維加斯的商業地產數量逐漸增加，好的投資標的物已開始出現，再配合聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA)，華人商家及投資者是時候可以考慮購買商業地產了。
 
商業地產的價值是以租金總收入來衡量的，「空置率」高或每平方呎的租金降低皆會影響租金總收入。

由於經濟不景氣，目前拉斯維加斯的商業地產陷入一種惡性循環：出租市場競相降價，進一步也貶低了地產的價值，此外，租金收入太差就會被銀行「法拍」，即以一個新的銀行價格轉手，除了拉低鄰家的行情外，新的業主因成本低，每平方呎的租金也可以比別家低，這又造成別家的租客流失或不得不跟著降租，可能因此租金收入遽減，付不起銀行貸款而違約。

本地每個月總有50至60個商業地產的業主撐不下去而違約，小自15萬元的廠房，大至1500萬元的購物中心，在全美排行榜名列第一高；過去兩年來銀行們因為擔心重蹈住家地產崩盤的覆轍，想盡辦法和借款人妥協，能拖則拖，除非租金收入太差，銀行才會考慮「法拍」抵押品，因此市面上銀行釋出的商業地產數量和違約的數量不成比例，根本不敷大批外來的投資者的需求，加上最搶手的大型公寓又常被保險公司及投資信託集團優先買走，有些沉不住氣的投資人就飢不擇食，出高價購買次級品，並不考慮地段或「空置率」的問題。
 
根據「商業地產研究機構」(RCA, Real Capital Analytics)的估計，拉斯維加斯的違約商業地產約有180億美元，就像住家地產一樣，商業地產的「影子庫存」很多，經濟不景氣，住家需求依舊不可或缺，商業地產卻不然，而且拖越久，傷越重，所以專家們指出，商業地產一旦崩盤，情況會比住家地產更不堪；果不其然，經過兩年的發酵期，最近供不應求的情況已有改變，好的投資標的物漸漸出籠，有的是透過「不足額還款銷售」，有的是「法拍」，價格也大幅調整，一平方呎叫價60元至100元的比比皆是，以前買不起而租樓的華人商家，在聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA)協助下，將可以實現另一種美國夢了。
 

出租市場熱絡 帶動賭城房市

拉斯維加斯房地產市場受到外州及外國投資者關愛，是因買房出租的毛租金回報率約為10%，淨租金回報率約為6?%至7%，這不但比銀行利率高，且在美國許多城市是無法比擬的
 

最近有部分外州及外國投資者好奇的問到，經濟復甦無力，在失業問題嚴重的拉斯維加斯，為什麼有那麼多的投資者對本地房地產抱著高度的興趣，這熱絡的房市和停滯的經濟儼然背道而馳，然而，他們忽略本地的高出租率市場，且擁有房子已被銀行法拍的眾多準房客，形成近年來，房價低廉，出租回報率高的市場特性，加上此地房屋一上市，無論是買賣或出租，通常都能很快成交，自然成為外州及外國投資者的最愛。

拉斯維加斯的經濟在谷底盤桓已近兩年，本地經濟復甦無力，失業問題嚴重的情況，可由內華達州州立大學經濟研究中心的最新報告來看出，雖然拉斯維加斯6月份遊客人數增加8%，會展參加人數增加2.2%，問題是另外兩項重要的指標：賭博收入與民間消費卻分別下降1.1%與0.9%，換言之，本地主要經濟活動的博弈業仍不見起色，專家們預期未來的四個月至六個月內，拉斯維加斯已近15%的失業率仍無法有所改善。
 
高失業率對拉斯維加斯房市的衝擊，明顯地反應在房價不振之上，6月份獨棟二手屋的中間房價比上個月下跌1.2%，為$124,500，康斗的中間房價下跌4.5%，為$60,000，專家們預估下半年二手屋的中間房價將再下跌2.4%；但是因為房價超低，反觀交易量卻是逆勢大幅成長，6月份獨棟二手屋的成交量比上個月增加16.7%，康斗的成交量比上個月增加3.5%，兩者合計，6月份二手屋的總成交量為4,540戶，其中作為自住用途的約占半數，亦即投資出租者也占半數。

同時，出租市場非常熱絡，拉斯維加斯5月份共租出2,376戶，其中以每月租金在$1,000至$1,300的占最多數，有781戶，此外租金在$1,300至$1,500的，$1,500至$1,700，$1,700至$2,000，與$2,000以上的，分別為293戶，145戶，124戶，與135戶，買房出租的租金回報率約為10%。

許多準房客乃是因為自己的房子被銀行法拍，轉而賃屋而居，雖然他們的信用有瑕疵（法拍紀錄），卻往往是不可多得的好房客，他們原來好歹也是個擁有房產的屋主，而過去一年來沒付房屋的分期付款，房子才被法拍，手上通常會存有不少的現金，只要他們還有工作收入，有經驗的出租管理人是很歡迎這類型的房客的。

退休者居住區 將率先復甦

6、7月間，拉斯維加斯遊客的人數有顯著增加。這是連續了十個月的趨勢。很可能，賭城的經濟已慢慢從谷底爬出來。經濟學家普遍預測，下半年全國的經濟增長率可望加快。如果全國的經濟能夠改善，那麼，拉斯維加斯應當會跟在後面改善。因為我們是重災區，我們需要等到別處的人肯花錢來此一遊之後，才會出現轉機。
 

當然，即使本地的經濟出現轉機，房地產業也未必會在短期內復甦。那是因為溺水屋太多，銀行回收屋太多。但是，如果我們稍稍留意一下，就應當發現，不同的類型的房屋之間有相當大的差別。我在此地要強調的是，退休人士的住區，一般而言，房價都比較穩，平均單價也高於普通房屋。

以我熟悉的所謂陽光城（Sun City）為例（克拉克郡大約有十個以上的陽光城）。這是只准許至少有一名配偶的年齡超過55歲的人居住的地區。這種住區准許19歲以上的兒女陪伴他們的父母住，但是不准許19歲以下的小孩子長期居留。區內不設學校、商店與電影院等。這是讓退休者過安閒日子的地方，所以區內都有很好的娛樂設備。所以我說，這是天堂的前站。

在其他地區二手房的房價普遍低於百元一平方呎的時候，陽光城的房價一般維持在120元到140元上下。55歲以上人居住的康斗的價格也高於其他的康斗。當然，我們知道投資者鑑於出租的考慮，不太肯買陽光城，而目前買房子的人半數是投資者，所以一時陽光城的價格也不會回升。

5月間，本地報紙指出，在2000年到2010年間，內華達州的人口增加了35%，可是，62歲以上的人口增加的更快，達54%。克拉克郡，由於賭場雇用了大量年輕的工作人員，所以62歲以上的人口僅占其人口的14.4%，但是他們在Mesquite則高達35%，在Boulder City達30%，在韓德森都占了人口的18%。
由於美國的人口在老化，而老化人口一直在向氣候溫和的地方移動，所以在本地的地產業整體復甦之前，退休者的住區可能會率先復甦，因位這是天堂的前站。

——本文由内華達房地產公司經紀人水秉和提供。

年租金的15倍是合理房價

外國投資者進場拉斯維加斯房地產的一大主因是衝著它的出租市場在全美首屈一指。

 
消費者常會看到許多美國房地產的網站有提供計算「買房或租房何者划算」的公式﹐如果綜合這些計算公式的係數﹐可以得到一個結論﹕年租金的15倍是合理房價﹐換句話說﹐若是房價大於年租金的15倍﹐就是租房較划算﹐反之﹐若是房價小於年租金的15倍﹐則是買房較划算。

根據拉斯維加斯「房地產經紀人公會」過去5個月的統計﹐拉斯維加斯的獨棟屋平均出租價格為$1,100﹐而其平均出售價格則為$157,000﹔如果按上面的公式計算﹐年租金的15倍﹐即 $1,100 x 12 x15= $198,000為合理房價﹐與市場上的平均出售價格$157,000 比較﹐應該是買房較划算﹐但是拉斯維加斯本地人﹐十有七﹑八﹐因為在房市高峰時過度投資﹐房市泡沫後血本無歸﹐加上信用破產﹐縱使明知買房划算﹐多數也無力購買。

反觀近幾個月來﹐外州及外國的投資者陸續進場﹐購買拉斯維加斯的房地產形成一股熱潮﹐他們不只看到這是撿便宜的機會﹐更大的考量是拉斯維加斯的出租市場在全美首屈一指﹔一向以來﹐由於賭場的工作環境﹐流動人口比其它城市多﹐因此出租市場暢旺﹐投資出租者不虞沒有穩定及可觀的租金收入﹔近年房市泡沫後對出租市場不但沒有壞的影響﹐反而因為法拍潮﹐失去房屋的人劇增﹐造成更多的需求﹐而且內華達州的法律傾向保護房東的權益﹐約兩週的時間就可將不付租金的房客驅逐﹐而且手續十分簡便。

美國經濟問題的兩大癥結是﹕「失業率不降」與「消費不上揚」﹐這是美國房價短期內無法回升的主因﹐正是屬於「低成長﹑低通膨」的緊縮型經濟﹔這和「高成長﹑高通膨」的過熱型經濟﹐如中國和印度﹐正好是對比﹐後者的資產未來要再大幅升值的機會低﹐甚至開始有資產泡沫的隱憂﹐為了分散風險﹐或提高投資報酬率﹐出售後者的資產獲利了結﹐趁此時美元貶值的時候﹐將資金轉來投資美國的資本市場﹐升值可期﹐這中間又能賺取高額租金﹐不啻為穩當﹑明智的選擇。
 

海外公司在美置產 該如何報稅

內華達房地產公司負責人林秀華表示，無論是外國「法人」或「自然人」，都要向國稅局申請「稅籍號碼」(EIN 或 ITIN) 才可以報稅，在國稅局的網站www.IRS.gov可以找到各種表格及其說明。

 

投資美國房地產成為全球的熱門項目，近來許多大中華區的華人詢問，如果以公司名義投資美國房地產，與個人投資有何不同，稅務該注意哪些問題，就利用今天作一分析介紹。
 

隨著投資規模的擴大，外國投資者以公司名義購置房地產的案例越來越多，有的直接以外國的公司登記產權，也有另外設立美國公司登記產權，公司是一個獨立的「法人」（法律上的個體），和「自然人」有別，公司最大的好處是，當其被追訴債務時，不會涉及私人身家財產。

美國一般的「股份有限公司」（C Corp）有雙重課稅問題，公司課一次，股東又課一次，但本國人持有的「股份有限公司」可向國稅局申請變更為「小型股份有限公司」（S Corp，Small Corp），就能避免雙重課稅，而外國人持有的「股份有限公司」卻沒有這優惠，為了避免雙重課稅，「有限債務公司」 (LLC)便成為欲設立美國公司的外國投資者的唯一選項。

以下假設投資房地產在拉斯維加斯，簡單說明以兩種不同方式登記產權的報稅問題。一、直接以外國的公司登記產權，購入房地產過戶時，有些辦理過戶的公證公司會要求：這外國公司必須先向內華達州政府登記有「本地聯絡代理」(Resident Agent)，以備未來若再有與此房地產相關的事情時，有一個本地的聯絡地址。

每年將出租或出售房地產的損益，以表格1120F向國稅局申報所得稅，再以表格5472向國稅局報備這外國公司與其外國股東或關係企業的資金往來情形，作為補充。

二、另外設立一個美國「有限債務公司」(LLC)，這個公司是在內華達州註冊的，自然登記有「本地聯絡代理」，內華達州法律認定設立公司就為了營業，必須申請內華達州的「營業執照」 (State Business License)，此外也須向地方政府申請地方的「營業執照」 (Local Business License)。
 

將出租或出售房地產的損益，以表格1065向國稅局申報所得，但不必繳稅，所有的收入與支出都直接以表格K-1按比例分攤給各股東，如果股東是外國「自然人」，再以表格1040NR向國稅局申報所得稅，如果股東是外國「法人」，可選擇以不同形式的「法人」用的稅表，例如表格1120 向國稅局申報所得稅；另外，也以表格5472向國稅局報告這美國「有限債務公司」與其外國股東或關係企業的資金往來情形，作為補充。

June 18, 2011

第二順位貸款遺害多

內華達房地產公司負責人林秀華表示，如果另有第二順位貸款的銀行，「修改貸款」不容易，困難的屋主通常只有棄屋一途。

 

上周提及「修改貸款」對信用分數的影響後，就有讀者來電詢問：他不想信用分數被扣太多，所以不考慮「不足額還款銷售」，但當他向第一順位的銀行申請「修改貸款」，希望調降一點利率，卻被銀行拒絕，銀行反而建議他作「不足額還款銷售」；審視過他的案例，關鍵就在他另外有個第二順位貸款的銀行，這種情況下，只有作「不足額還款銷售」，第二順位貸款的銀行才可能讓步，真正解決屋主的問題。

「修改貸款」時，如果只有一個貸款銀行，事情比較單純，反之，如果另有第二順位貸款的銀行，就比較棘手，因為房市泡沫，全美房價自2006年高峰至今約計跌掉了34%，造成溺水屋氾濫，多半第二順位的貸款已變成超貸的部分，「修改貸款」沒有把房貸金額調降到和房價一樣的水平，只把利息降低，可能屋主過不多久又守不住了，但要調降房貸金額，第二順位的貸款就完全泡湯了，其銀行為了維護本身的利益，不會輕易妥協。
 

據統計，全美溺水屋中只有一個貸款的占18%，有兩個貸款的占38%，高出兩倍有餘，沒有溺水問題的房屋占44%，第二順位的貸款除了「次貸」外，主要是房屋「淨值貸款」(Equity Loan)，以「信用額度」(Line Of Credit)的形式開始；2003至2006年房價狂飆，使許多房屋產生了可觀的「淨值」(房價超過貸款額的部分)，屋主就以其為質押，向銀行取得一個「信用額度」，隨時可支用，取款後或是花在奢侈享受方面，或是房屋裝修及買新屋，就是「淨值貸款」，當時「淨值貸款」占銀行全部貸款業務的10%，總值約9500億美元。

此外根據「聯邦準備理事會」(Federal Reserve Board)統計，當時房屋的淨值共製造了約2兆7000億美元的新貸款，因為這除了「淨值貸款」外，還包括「重貸」(Refinance)比原來貸款多出的金額，不同之處是：「重貸」通常是只有一個貸款，「淨值貸款」乃是第二個貸款，和「次貸」一樣；第二個貸款若是與第一個貸款來自同一個銀行就還好，否則要和第二順位的貸款銀行談「修改貸款」不容易，屋主如有財務困難，通常只有棄屋一途，即「不足額還款銷售」或「法拍」。

June 11, 2001

修改貸款會使信用受損嗎

修改貸款對「信用分數」的影響較小 但將來如果再要申請貸款 約需要等2年

個人信用在美國生活是一項重要的資產，美國也是十分實際的社會，雖然個人信用受到財務情況的變化，會有所影響，但並非是「零合遊戲」，零與壹中間會有許多空間，個人盡了力量來維持信用，會受到較好的評比與分數，能將負面影響降低，所以近來有讀者詢問「修改貸款」對個人信用的影響，今天就利用這專欄來探討，讓讀者有清晰的認識。

根據稅務局的統計，迄2010年10月，已有48萬宗「修改貸款」案件獲准，一般說來，「修改貸款」雖然對「信用分數」_（釋）的影響較小，但也算是背信違約，將來如果再要申請貸款，銀行對其人信用分數的要求，最低門檻為680分，比曾經破產﹑房屋被「法拍」_（釋）回收﹑或「不足額還貸款銷售」_（釋）的人，其最低門檻為640分，還要高出許多。

各種因應方式影響信用的程度不同

房市泡沫，很多人的房子變成「負資產」_（釋），不同的因應方式對其「信用分數」的影響也不同，目前有一研究機構取樣10萬個案例作調查，但因各種情況錯綜複雜，其結果很難一言以蔽之，下面只就兩種類型為例分別說明之。

甲組原來的平均「信用分數」為830分，無任何拖欠記錄，不同的因應方式對其「信用分數」產生的影響是：

1﹑「暫時舒緩付款」(Forebearance)：

a. 分期付款只付利息部份，或減少本金攤還部份 — 不扣分；
b. 每月分期付款往後順延一段時間 — 扣40。

2﹑「修改貸款」(Loan Modification)：

a. 將遲交金額轉為本金(Recapitalization)，這會使貸款本金餘額增加 — 不扣分；
b. 對遲交金額既往不咎(Forgive)，降低利率，甚至降低本金金額，而銀行也不將損失部份記成呆帳(partial charge-off) — 扣14分；
c. 銀行將損失部份記成呆帳(partial charge-off)，通常發生於第二順位貸款被勾銷的銀行 — 扣130分至140分。

3﹑「不足額還貸款銷售」(Short Sale) — 扣130分。

4﹑銀行申請「法拍」程續 (Foreclosure) — 扣140分，如果借款人願恢復付款，扣125分。

5﹑借款人申請「破產」(Bankrupcy)：

a. 只涉及房貸 — 扣175分；
b. 全面性倒帳 — 扣365分，若以此為例，甲君的「信用分數」只剩465分。

乙組原來的平均「信用分數」為720分，只拖欠房貸，無其他拖欠記錄，按以上順序的信用分數影響是：

1﹑a. 不扣分；b.  扣10分。
2﹑a. 不扣分；b.  扣9分；c. 扣50分到55分。
3﹑扣50分。
4﹑扣55分，如果借款人願恢復付款，扣40分。
5﹑a. 扣70分；b. 扣220分，若以此為例，乙君的「信用分數」只剩500分。

此外，信用受損後，要再恢復為好的信用也需要時間，將來如果要申請貸款，銀行也有設限：修改貸款者約要等2年，「不足額還貸款銷售」者約2年，遭「法拍」者約7年，破產記錄的消除則視不同類型而異，「第11章重整型」視其速度而定，可能1至4年，「第13章一般型」約7年，「第7章清算型」如有欠稅，約10年，如無欠稅，亦為7年。

原文刊登在世界日報賭城版—- 06-04-2011

商業地產拍賣告捷 房市回春

為期三天的「商業地產大拍賣」告捷 給拉斯維加斯的房市注入一股信心

商業地產受投資者青睞

第三章（25）文中提到於拉斯維加斯舉行的「銀行回收商業地產」和「商業抵押債權」大拍賣，已在2011年5月19日結束，有許多讀者關心這拍賣對本地房地產的意義，今天就分析值得注意的現象有：拍賣熱絡情形為本地房地產注入活水、商業地產廣受到投資者的青睞、大型公寓十分搶手，及有債務人藉他人名義、以超低價格標下自己就是債務人的「債權」。
 
據報導，這次拍賣「實質地產」賣出比率高達90%並不令人意外，但「債權」竟也賣出了50%-60%，這真讓專家們跌破了眼鏡；雖然還須再等10天，得標者付訖全額，才能確定最後成交量，但照目前情形看來，商業地產顯然頗受投資者青睞。
 
除了少數例外，大部分賣出的價格和專家預期的合理價格誤差不到10%，大型公寓最為搶手，其中竟有投資者以近乎買實質公寓的價格標得其「債權」，這除非是對債務人有相當的了解，否則一般人不會如此，因為取得「債權」後，接下來是與債務人談判，如果債務人沒誠意解決問題，甚至申請破產，投資人就要蝕本了。
 
此外，有些債務人刻意以他人名義標下自己就是債務人的「債權」，以避免其地產遭法拍，以前，這若被債權人發現會遭起訴，現在大家心照不宣，似乎已不成問題了，本地的「驛站集團」 (Station Casinos)就是個先例，其宣告破產後，原來的業主就是用超低價格，在法官的授意下，標回自己的產業，之後其債務大減，在博弈業中將更具競爭力。
 
根據「商業地產研究機構」(RCA, Real Capital Analytics)的估計，拉斯維加斯的違約商業地產約有180億美元，在全美排行榜名列第一高，但是目前因其釋出量還不夠，加上許多大型的投資集團，握有巨額資金，蓄勢待發已久，卻苦於找不到高回報之標的物，此番進場買「債權」，雖然將承當高風險，但如果能以超低價格買到，未來獲利仍然可期。
 
商業地產也有泡沫
 
另外，值得一提的是：華人第二大商場，「太平洋廣場」在這次大拍賣中是以645萬元賣出，該商場占地4.21英畝，建築物面積為77,909呎，即平均每呎單價是83元，而四年前其轉手售價為2,355萬元，如今卻以低於其三分之一的價格賣出，可見商業地產的泡沫也不亞於「住家地產」_（釋）；這廣場的主要租客「順發超市」已在附近頂下一個面積更大的美國舊超市，因為在廣場裡的租約還未滿，所以兩處同時經營，使得目前春山路上的大型亞洲超市共達五家，競爭激烈，也帶動拉斯維加斯亞裔的商業活動。

 原文刊登在世界日報賭城版—-5-28-11

房地產持有方式 美中大不同

美國法律對房地產持有的方式有詳細規定
不同方式產生不同的權利分配及稅務 不可不察。
 
地契以政府的登記地契為準
 
有位華人最近將房貸還清，來電詢問是否要去政府的登記處修改「地契」 (Grand Deed)，顯然他認為抵押權會記載在「地契」上；華人在美置產，有必要瞭解美國法律對房地產持有方式的詳細規定，不同的持有方式產生不同的權利分配及對稅務的影響，值得注意，切忌以過去在亞洲華人區域的法律認知來處理。

其實「地契」上只記載房地產擁有權，並不記載抵押權資料，抵押權資料是記載在「抵押契」 (Trust Deed)上；這位讀者正確的作法是，先從銀行處拿到房貸還清的證明文件後，再去政府的登記處將「抵押契」的記錄予以註銷，而這和「地契」無關。
 
以前的人擁有房地產，可以一紙「地契」為憑，看「地契」在誰手上，他就有該房地產的所有權，所以要妥當保存好這文件，這作法很不文明；美國這個現代的國家買賣房地產則將「地契」予以登記，以政府的「登記地契」為準，個人收到的一紙「地契」只有備忘的作用，並不是可轉讓的有價證券，賣方轉售房地產時舊的「地契」也不須繳回給政府。
 
同樣地，以前的人如果將房地產抵押給他人，會把「地契」交給債權人，還清債務後才可取回來，這雖然方便，但也不文明；現代的作法是雙方簽訂「抵押契」，並且也去政府處登記這「抵押契」。
 
持有方式
 
論及「地契」的內容，如果房地產的持有者不只一人，美國法律對持有的方式有詳細規定，這會記載在政府登記處的「地契」上，主要有下面三種：

一、「夫妻共同財產」(Community Property)：美國有些州採用，包括內華達州和加州，夫妻婚後所得皆是共同財產，就算財產只登記在一方名下，除非另一方簽「棄權書」 (Quit Claim Deed)，另一方的權利仍存在，離婚時則各拿一半。

二、「合有」(Joint Tenancy)：在不採「夫妻共同財產制」的州，夫妻可以分別登記財產在一方名下，若是夫妻一起持有財產，則通常會以此種方式持有，一方去世，就自動由另一方繼承，但在這之前，任一方皆可轉讓其權份；此外，這種持有方式並非只限於夫妻使用，也不只限於兩人，例如一人去世，其權份則由其餘多人繼承。如果是在採用夫妻共同財產制的州，最好不要用此，而用以上一的方式持有財產，在財產升值時才可以節稅；若想同時擁有自動繼承的方便性 (不須經法院遺囑認證)，可以考慮「夫妻共同財產並自動繼承」 (Community Property with Right of Survivorship)的另一種持有方式。

三、「共有」(Tenant In Common)：通常在地契上會註明各人擁有的比率，也是任一方皆可轉讓其權份的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-5-21-11

房地產專欄 債權人 最怕債務人破產

若在「商業樓」的房客申請破產前 房東已送出「付款或搬走」的通知
則不受「破產法」限制 可以繼續趕房客

投資「抵押債權」風險髙

號稱美國有史以來最大規模的「銀行回收商業地產」和「商業抵押債權」拍賣，將於2011年5月17日到19日分三天在拉斯維加斯舉行，不少華人詢問是否值得參加，主要因其標的物以「商業抵押債權」占80%為多數，過去大多是由超大規模的投資公司取得這類型「抵押債權」，以團隊的專業知識、經驗去與債務人進行斡旋。
 
事實上，已有專家唱衰這次拍賣將是雷聲大雨點小，要知道「債權」並不是一般地產投資人的所好，實質的地產如「商業樓」_（釋）、公寓、倉庫或土地才是，個中原因是投資人在取得「抵押貸款債權」後，下一步就是代替銀行與背信的債務人斡旋，這包括談判新的貸款條件、轉賣「債權」或對抵押品進行法拍，其中每一個環節都存在很高風險，除了要注意抵押品的營收狀況、產權有無瑕疵外，最怕的是債務人申請破產，債權人就一時不得執行其債權。
 
破產主要有三種類型
 
今天就籍此機會進一步介紹一下美國破產法主要的三種類型：
「第7章」：俗稱「清算」(Liquidation) ，適用於個人、「合夥」_（釋）與「股份有限公司」；企業是真正且直接地結束營業，變賣所有的資產，按優先順序償還債務，除了有抵押權的優先之外，順序大致為政府、僱員、房東、公司債持有人、優先股股東、普通股股東。

「第11章」：俗稱「重整」(Reorganization) ，企業用的較多，債務人提出申請後，所有債權人不得執行任何債權，等債務人在120天內呈交「重整計畫書」，其可能的結果有：

1、被接受，由債務人繼續經營企業，重組 (Restructure) 的工作包括和債權人談判出新的貸款條件，重整期可能長達數年，如果最後資產仍不敷負債，就由債權人接收企業﹔

2、被拒絕，抵押權人可以進行「法拍」_（釋）抵押品，或進入上述「第7章」的清算程序；

3、很少數的案例會由法院指定「受託管理人」_（釋）代理經營企業。

「第13章」：只適用於有固定收入卻一時還不出債款的個人，由其提出還款計畫表。

此外值得一提的是，如果「商業樓」_（釋）的房客申請「重整」破產，房東沒收到租金，但房客還在使用這店鋪營業，非經法院同意，120天內房東也不得執行任何債權，即不能趕房客。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-5-14-11

「產權保險」 買賣房地產保心安

房地產的擁有權或使用權如有瑕疵 可能降低其價值
增加其開發成本 或甚至沒人買

「產權保險」的目的
華人在美國買賣房地產，對於「產權保險」_（釋）是必須瞭解的一個環節，這是在中國內地與台灣都沒有的概念，為保障投資人的權益，今天就為讀者介紹這方面的知識。
 
首先，「產權保險」的目的，是為了防治「擁有權或使用權不完整」(瑕疵)的問題，使買房地產的人心安，買方過戶後如果發現產權有問題，應在發現問題後30天內，以書面通知保險公司，要求理賠；習慣上在內華達州保險費是由賣方出，一次付清，有效期長至下次產權轉讓為止。
 
「產權保險」主要有兩級：「全國土地產權協會」(ALTA)的標準和「加州土地產權協會」(CLTA)的標準，CLTA只保登記有案的產權瑕疵，ALTA則包括未經登記的瑕疵，因此ALTA的保費通常比CLTA貴約15%；此外，買方貸款購屋時，銀行通常會更進一步，要求加保一些特別的項目，此稱為「貸款產權保險」(Lender’s Policy)，這加保部分的費用則由買方負擔。

產權報告的要點
 
一般「產權保險」公司在承保前，會先作產權調查，保約上也會列出一些不在保險範圍之內的項目，讀產權報告，最常見的要點是﹕

地價稅(Real Estate Tax, Property Tax)：太高的地價稅可能會降低房地產的投資價值。

開發受益費(Assessment)：拉斯維加斯有少數的大社區徵收此費，如Summerlin、Mountain Edge等，這是開發商將開發馬路或社區設施的成本轉嫁給住戶。

社區協會規章(HOA)：住戶除了分攤社區的維護費用外，還要遵守其規則，最極端的例子有「不允許出租」，投資出租者要留意。

抵押(Mortgage﹐Deed of Trust)：辦理過戶手續的「公證公司」_（釋）會確定，在產權轉讓前得先把貸款還清，所以通常不會有問題，最常見的錯誤是：貸款已還清，但「抵押契」還未註銷。

假扣押(Lien)：辦理過戶手續的「公證公司」會確定，在產權轉讓前得先把假扣押理清，通常也不會有問題。

地役權(Easement)：予人使用或通行的權利，對象通常是水、電公司或鄰居。

租約(Lease)：買方除了要繼續履行原有又未到期的租約外，還要注意租客是否有「優先購買權」，如果有，最好取得其棄權書。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-5-7-11

賭城房市 「投資回報率」飆高

拉斯維加斯光靠賭場 建築也不足以恃 不是大起就是大落

實在應多發展其他產業以確保本地就業率的穩定

髙「投資回報率」吸引買家進場
 
華人對「危機」以「危險與機會」的看法來詮釋，很有哲理與前瞻性，此波金融海嘯所形成的房地產危機，雖對拉斯維加斯的房價衝擊不小，但對手握資金的投資者而言，房價經盤整穩定後，已有極高的「投資回報率」_（釋），目前便是尋找標的物的好時機，也難怪上個月拉斯維加斯的房屋成交量破表。
 
探究背景，建築業一直是火車頭工業，帶動其他行業的成長，賭場、商業及住家的新樓盤開發案，需要建材、工人、家具和貸款、銷售等配套服務，對過去拉斯維加斯的蓬勃發展居功厥偉，然而產能過剩，潛伏的危機一觸即發，2007年底金融海嘯來襲，所有新的開發案驟然而止，本地的失業率，以建築工人為首，一路狂飆，失業率無法改善，使得房市長期疲軟不振。
 
過度開發 大起大落
 
此外，前幾年的超建造成今日拉斯維加斯的房源過剩，因為房源過剩的問題，房價才會跌低過建造成本；銀行算過，若是讓手上的「銀行屋」全部出爐上市，將嚴重打擊房價，銷售收入可能反而減少，所以釋出「銀行屋」採以量制價的策略，這樣倒是讓「不足額還款銷售屋」_(釋)有了出線的機會，跟在「銀行屋」後面，推波助瀾；房價經過三年的盤整，目前跌勢似乎已經穩住了，雖然要等這些「溺水屋」_(釋)清理完畢，房價才可望回升，但縱觀的今日資本市場，實在難找如此高的「投資回報率」，投資者乃聞風而至。
 
自2011年以來，位於春山街上的華人「商業樓」_(釋)已經有好幾個繳不起貸款出了狀況，最近連華人第二大商場，「太平洋廣場」都被拿出來拍賣了，這是商業地產超建的例子；2009年開幕的超大型賭場開發案「城市中心」，其生意更是遠遠不如預期，被人喻為古人所建，高可通天的「巴貝爾塔」，是一個錯誤，以前拉斯維加斯的模式是——只要是新的豪華賭場一定大賣，現在可不靈了，似乎真是因為蓋太多了；由於過去過度開發，建築業將是最後復甦的產業。
 
賭場收入開始好轉
 
預期美國經濟的復甦，全美娛樂業的收入已漸回升，拉斯維加斯大道上的賭場的賭博收入占內華達州全部賭博收入的55%，其生意來源主要是外州或外國遊客，一反過去幾年的頹勢，2010年首見成長4.1%；當賭場生意好轉，加雇員工，或員工收入增加，對本地就業市場及房地產市場勢必有所助益，這些指標值得投資者注意。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-30-11

房價短期難反彈 賭城房市卻變熱

拉斯維加斯的「財務困難屋」(Distressed)

的供給量已經不再名列前茅 而且買氣也大幅攀高
經濟學家預期到2011年底，美國將有3/4的州走出經濟衰退，步上復甦之路，但房市短期內仍無法振作，而內華達州，尤其拉斯維加斯，其經濟復甦緩慢，但房市卻是十分熱絡，2011年3月份本地二手「獨棟屋」_(釋)銷售量就比上個月大幅升高30.6%，比去年同期升6.6%，但仍建議：有多餘的現金才進場，具有出租條件及管理服務的才值得投資。

哪些州的房市不看好
 
根據全美房市研究權威Core Logic對各州的「財務困難屋」（Distressed）的供給量統計，房市最不看好的四州是紐澤西州、伊利諾州、馬里蘭州、佛羅里達州，其次是喬治亞州、康州、德拉威州，再次是阿拉巴馬州、加州、華盛頓州，接著是密西根州、紐約州、南卡州、麻州、路易斯安那州，這也是全美平均所在水平，內華達州則在其後，已經好過全美平均了。
 
當然，州的水平未必全然代表州內各個城市的表現，例如加州的各城市間的差異性就很大，但內華達州的人口多數集中在拉斯維加斯，若一概論之尚不為過，2011年3月份拉斯維加斯的二手「獨棟屋」銷售量比上個月及去年同期都提升，可見進場之熱烈。
 
供應量大使房價不易反彈
 
然而2011年3月份本地的二手「獨棟屋」成交「中間房價」_(釋)比上個月小降1.6%，比去年同期降7.4%，這是因為現金投資者占半數以上，他們較傾向於買低價位的房屋，這包括「銀行屋」和「不足額還款屋」_(釋)。
 
「銀行屋」通常缺少維修，甚至有些原屋主還盜賣櫥櫃、廚房設備、吊燈、熱水器等，而這屬違法行為，他們還會故意破壞現場，使其看來像是遭外人闖入偷竊的，投資者能以很便宜的價格買到這種房屋，但之後還得花不少錢修理。
 
「不足額還款屋」也有很多人青睞，因為交易要等銀行核准，費時又不一定成交，買家的出價通常會比市價低，根據非正式統計，銀行能接受的最低價格是市價的82%。
 
全美房市短期內仍無法振作，看以下三個與供應量有關的數據就可以了解：
1、全美約有350萬戶上市求售的房屋，要八個半月才能消化完（正常情況是六個月）；2、全美約有180萬戶「影子庫存」（包括正在進行「法拍」_(釋)程續的房屋和借款屋主已遲付分期付款超過90天的房屋），以及銀行回收在手上，但尚未上市求售的房屋，其正確數目不明；
3、全美還約有嚴重「溺水」（房價不到貸款額的一半）的房屋200萬戶。
這未必就表示房價還會續跌，但可以確定的是短期內要反彈不容易，所以有多餘的現金才鼓勵進場，具有出租條件及管理服務的才鼓勵投資。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-16-11

投資高價位房屋 當心被套牢

月租1,000元的房子 買價是13萬3,000元

當年租金收入/買價>9%時 就是真正安全的房地產投資
 
由最新的數據顯示，拉斯維加斯房市的泡沫化現象已止住，已是安全投資的時間，但值得投資者注意的是，高價位房屋的出租市場仍不理想，貸款不易，還有跌價空間，除非是打算自住用，投資被套牢的風險很高。
 
2011年2月份，拉斯維加斯成交的「中間房價」_（釋）為11萬8,500元（這包括新屋、二手屋及「康斗」_（釋）），其中有50%是被投資者買去的，71%屬於「財務困難屋」（Distressed Sales，包括「不足額還款銷售屋」_（釋）、「法拍屋」_（釋）及「銀行屋」），而其「年租金收入/買價」多是在9%上下。
 
投資房地產新的基本準則
 
若依目前情形看來，拉斯維加斯房市的泡沫化是已經止住了，有專家提出一個新的投資房地產基本準則：1、年租金收入/買價 < 3% 時，不宜進場；2、年租金收入/買價 = 6%時，臨界點；3、年租金收入/買價 > 9%時，是真正安全的投資。
 
按此計算臨界點，例如一個月租1,000元的房子，其買價不應超過20萬元，因為12,000／200,000=6%；換個方式說，如果是以年息6%的貸款購此屋，每月利息是1,000元（200,000×6%=12,000），雖然買主的借款利息可以扣抵所得稅，但這好處同時也被房地產稅、保險、維修費用所抵銷。

拉斯維加斯高價位的房屋仍不看好
 
拉斯維加斯中低價位（低於30萬元）的房屋已跌到底谷，投資人紛紛進場，但要注意的是，拉斯維加斯高價位的房屋則仍不看好，理由如下：

1、出租市場不理想，願意付月租1,500元以上的房客的市場占有率不到15%，而其一般年租金收入/買價<6%，根據上述的投資房地產基本準則，投資者自然稀少；
2、高價位房屋受貸款的影響較大，不但貸款難，未來貸款利率看漲，意味價格還會跌（同額的每月分期付款，可負擔的房價變低），中低價位的房屋則因為有較多的現金投資者，所受影響小；
3、戰後「嬰兒潮」（生於1945年至1960年）約有7,000萬人，開始計畫退休、旅行，趨向賣掉原來住的大屋，改換成小屋，這將惡化市場的供需；
4、中青代的資產「淨值」_（釋）因房市泡沫而縮水，許多人甚至還擔心被裁員失業，無法也不願冒險換買高價位的大房屋或好區的房屋，使高價位的房屋需求有限。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-9-11

「不足額還款銷售屋」 有利有弊

處理「溺水屋」用不同方式 其利弊得失要看個人的情況而定
根據拉斯維加斯經紀人公會的統計，2011年3月底市場上求售的房子以「不足額還款銷售屋」_（釋）為主，占49%，已快接近半數了，最近內華達州議會中還有人提議擬訂一項讓屋主免於受房價差額（Deficiency Judgement）被追討的草案，但是反對者認為這樣做有如變相鼓勵屋主放棄房屋，將會更加惡化房市，「不足額還款銷售」_（釋）真是屋主最好的選擇嗎？
 
有位住灣區的華人在拉斯維加斯有棟高級度假屋，本來打算作「不足額還款銷售」，這房屋的貸款是50萬元，但市價只值40萬元，但他後來上網查過有關「不足額還款銷售」的得失利弊，認為此紀錄除了會減損他的信用分數約100分之外，甚至還會影響到他未來找新的工作時，雇主對其任用的考量，因此改變主意，最後他決定將房子按一般方式上市，很快就有數個買主出價，他選了一個現金買主，不足的金額就自掏腰包還清貸款，完成過戶。

不同的「溺水屋」處理方式的利弊
 
據此我們來討論一下處理「溺水屋」_（釋）用不同方式的利弊，因篇幅有限，暫不討論稅務問題：

1.「不足額還款銷售」的房子：
弊——費時長，必須等候銀行核准，約兩、三個月，上市後其看房的客人也不如一般銷售或「銀行屋」踴躍；銀行「追索餘款」_（釋）（Deficiency Judgement）的有效期限為六年。
利——可以和銀行討價還價，包括要求銀行放棄「追索餘款」；減損信用的程度沒有「法拍」_（釋）那麼嚴重，甚至有修復信用的公司聲稱可以把信用報告上紀錄的「違約」字眼消除。

2.修改貸款條件：
弊——房子在手上，繼續付貸款，雖然條件較之前優惠，但心裡難免嘀咕，按過去正常時房價平均每年漲3%至4%來算，一個20萬元的房子要漲回到40萬元，大約要29年，是不是應該去買個20萬元的房子比較划算。

利——可以和銀行討價還價，減損信用的程度沒有「法拍」那麼嚴重，甚至可以要求銀行不在信用報告上記錄「違約」字眼。

3.「法拍」：
弊——無法和銀行討價還價，信用破產，約須七年才能恢復。

利——執行「法拍」的銀行「追索餘款」（Deficiency Judgement）的有效期限只有六個月，其他的銀行的追討期限則有六年，雖然一般都是第一順位的銀行執行「法拍」，但也有少數是第二順位的銀行來執行「法拍」的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-2-11

投資美國房市長期看好

國際投資市場瞬息萬變 美國的資本市場 包括股市與房市
其票面價值遠低於其真正價值 基本面看好且較安全
從金融風暴到最近的日本地震與海嘯、中東局勢的不穩定，引起許多華人的詢問「美國房地產是否值得投資？」，要回答這個問題應該從全球的角度來比較與分析，就能更加肯定美國房地產市場未來的發展性。
 
美國的投資基本面是看好且較安全的

因石油、糧食和原物料短缺，本來全球經濟就有通膨的隱憂，最近日本的大災難和利比亞的戰爭只有讓其問題更明朗化，對抗通膨，許多國家採取升息策略，高利率將會給房市帶來壓力，因為房地產的投資者能負擔的房價乃隨著利率的提升而降低；目前美國的經濟已經開始復甦，雖然房價仍停滯不前，然而縱觀各國的處境，美國是世界上少數幾個沒有災難、戰爭、糧食短缺等問題的國家之一，而其資產多被低估，故美國的投資基本面是看好且較安全的。
 
中國的經濟成長降溫 歐洲經濟局勢棘手

大地震加核爆輻射，日本災後重建，主要需要進口石油、鋼筋水泥及糧食，但是一般的消費則會儘量減縮，之前日本原是個消費產品進口大國，這麼一來許多新興出口國家對日本的輸出將會大幅減少，也許日本還會把投資在世界各地的資金抽回，對新興國家的經濟發展更不利；自從2008年美國經濟不景氣開始，世界工廠中國對美國的出口量已經不如以往，如今預期對日本也走低，加上中國沿海城市的工資飛漲，漸漸失去競爭力，中國的經濟成長便會降溫。
 
歐洲四分之一的石油仰賴產油國利比亞提供，高油價對依然飄搖的歐洲經濟復甦腳步是一個嚴峻的挑戰，如果擔憂通膨而加息，又會對已陷入主權債務危機的國家，如希臘、愛爾蘭等國造成傷害，歐洲經濟局勢將更加複雜和棘手；此外，石油價格飆升的同時，其背後存在的大量游資，藉機炒作牟取暴利，更是促成當前油價突飛猛進的黑手。
 
美聯準會在量化寬鬆的政策下不斷地發行美金，這只會助長世界各地的通膨，必須停止過度寬鬆的貨幣政策，才能節制進入資本市場的游資，這比用升息來抑制通膨有效；雖然大家都說美國有嚴重的外債問題，但這是政府的事，其實和私人投資者的關係不大，投資者最怕的是投資的地點發生天災或戰爭，這方面而言，美國可真是得天獨厚的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-26-11

買房出租 「投資回報率」高

拉斯維加斯的「空置率」很高 但是出租市場卻很紅火。

根據過去兩年的數據顯示，拉斯維加斯的出租市場很紅火，這令外州及外國的投資者十分不解，他們總覺得拉斯維加斯的「空置率」_（釋）很高，應該是房子沒能租出去，就曾經有客人指定只要買已經有房客居住的房子，事實上，目前在拉斯維加斯買房出租，不但「投資回報率」_（釋）高，也很快就可找到房客，這究竟是怎麼一回事？
 
「空置率」髙的原因
 
內華達州的「空置率」居全國之冠，每七個房屋就有一個是空的，其主要原因有二：
一﹑銀行的庫存：2010年拉斯維加斯共有8萬8198宗「法拍」_（釋）案件，占全城房屋的10.8%，銀行擔心一下子釋出所有的庫存到市場上求售將會拖垮房價，因此保留在手上的房子很多，一般銀行沒有餘力可作出租物業管理，就任其空置。
 
二﹑「準棄屋」氾濫：拉斯維加斯全城的房貸案中約16%已有遲交違約紀錄，這些房子隨時可能會被法拍，稱之為「準棄屋」，其原來的房客往往在租約到期前提早走人，一般人都懂得租屋前要確定該屋沒有財務問題，「準棄屋」也無法出租，就成為空屋。
換句話說，這些有財務問題的空屋基本上不會在出租市場出現，而其原來的屋主或房客走人後，須另外再找房子住，反而造成租屋的需求大增，這說明了出租市場很紅火的因果，此乃「法拍潮」導致的另一個怪現象。
出租市場將達一個高點
 
據「人口資料普查中心」的統計，2008年內華達州居民在本州境內搬家者高達16%，居全國之冠，該「中心」還預測在2011年6月，內華達州的出租市場將達一個高點，未來出租市場則繼續看好。
 
過去兩年來的出租行情極穩定，拉斯維加斯今年的「平均出租成交價格」是$1,470，相較於去年的$1,420，和前年的$1,410；而出租率(租出總數量/上市總數量)是117%，相較於去年的121%，和前年的97%；一般說來，中上區的房子上市約一個月就可租出，由於房價超低，「租金回報率」可達8%至10%間，比銀行存款利息高出甚多，這是其他城市無法比美的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-19-11

投資商業地產 可以再等等

目前拉斯維加斯商業地產的市場交易 以次級
商品為主力 想找好標的物 還得再等一段時間

商業地產是繼「住家地產」_（釋）後，另一隻將要滑落的鞋子，然而因其變數多，速度則較難預測得準，專家們也莫衷一是，還是一句老話，要來的終究會來，只是時間早晚的問題；目前拉斯維加斯商業地產的市場交易，以次級商品為主力，想找好標的物，還得再等一段時間。
 
有個論壇將「法拍」_（釋）潮比喻成一場棒球賽，說拉斯維加斯的房市目前處於第5局或第6局，去年是第3局或第4局，含意是目前只是進行到中段，離結束還兩三年，商業地產甚至更遙遠，這從當前許多現象可看出端倪。
破產案件增﹕
雖然商業地產的「空置率」_（釋）在歷經15個季度連續惡化後，最近這3季已見持平，但業主撐不下去的情況卻紛紛浮上檯面，宣告重整破產的案件激增。
 
商業地產的貸款除了抵押品外，通常銀行還會要求提供個人擔保，若法拍抵押品的所得仍不足償付貸款時，銀行可去找擔保人追索差額，卻在去找之後才發現，擔保人並不是只有擔保這一筆貸款，而往往其擔保的其它貸款也出了狀況，別家銀行也在討債，結果是擔保人的個人家當和要賠的數目差太遠了，只好宣告破產，銀行之前沒有估算擔保人的無形負債(contingent liabilities)有多少，吃虧難免。

次級商品多：
 
更慘的是，這些業主若垮了，多是申請「重整型的破產」(Chapter 11)，重整時間一拖就是好幾年，這段時間銀行往往不能「法拍」其抵押品，所以未雨綢繆，銀行想盡辦法和借款人妥協，借款人配合的意願也高，能拖就拖，除非這個「商業樓」_（釋）是個蚊子館，或空地，沒有租金收入，銀行才會不買帳，「法拍」抵押品，因此現在市面上銀行賣出的商業地產多半不是空地，就是「空置率」很高的「商業樓」，數量也不多，常有供不應求的情況。

但是奉勸投資人，別因為買不到就出高價搶，或不挑揀地段，現在的「空置率」高，將來也會很難租出的，有的華人認為如果不好租，也可以自用開業，我想投資房地產和作生意應該是兩回事，尤其是靠門市起家的，放棄原來好的經商地點，遷就買的次級房地產，這還可能會賠上自己原有的生意與收入，值得三思而後行。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-12-2011

「贈與」的免稅額

如果贈與超過「年度免稅額」1萬3,000元 雖然可以選擇
不繳贈與稅 但超過部分將會從「終生免稅額」500萬元扣抵
亦即將來「遺產稅」的免稅額會如數減少


房地產的投資一直是華人熱衷的項目，同時也會考慮將房地產贈與給子女，因此，美國稅法對「贈與」的免稅額也成為華人關注的議題，2011年聯邦政府對「贈與」的免稅額有新的規定，除了數字變動外，令華人困惑的稅法細節也不少，有本地華人來電詢問，今天就此一內容做探討。
 
第二章①（5）提及「海外贈與」美國財產的免稅額，這是針對贈與者不是美國居民或公民的情況，反之如果贈與者是美國居民或公民又如何呢？主要是後者多了一個「終生免稅額」。

贈與者是美國居民或公民美國，聯邦稅法規定贈與的免稅額：
A.一般一個人在一年內可以贈與他人1萬3,000元的免稅額，這是「年度的免稅額」(Annual Exclusian)；
B.另外還有一個「終生的免稅額」(Unified Credit)，規定原來是100萬元，超過則課稅35%，最高可到55%；前總統布希提出特別優惠條款，將2006、2007、2008年提高為200萬元，2009年為350萬元，2010年更是無限上綱免稅，2011年特別優惠條款到期，原應恢復到100萬元，但歐巴馬總統和共和黨妥協，調整為500萬，可適用到2012年。
 
但有幾個項目不必擔心「贈與稅」的問題，如慈善捐贈、贈與給有美國公民身分的配偶、政治獻金、替他人直接支付給的醫院或學校的醫療費或學費等，此外，如果贈與超過「年度免稅額」1萬3,000元﹐雖然可以選擇不繳「贈與稅」，但超過部份將會從「終生免稅額」500萬元扣抵，亦即將來「遺產稅」的免稅額會如數減少。
 
「終生免稅額」存在的緣由，其實是和「遺產稅」息息相關的，兩者是綁在一起，換句話說，這也是「遺產稅」的免稅額，2006、2007和2008年為200萬元，2009年為350萬元，2010年是無限免稅，2011和2012年則為500萬元。
 
本城有位年輕有為的單身貴族，不幸2010年底遽逝，他名下產業多，是會計師們一個很特殊的案例，其「遺產稅」可有兩種選擇：1.無限免「遺產稅」，但將來出售遺留的財產時，計算「資本利得」 (Capital Gain)稅時，其成本是依據去世者的「原始成本」(carry-over basis)；2.採用2011年新的免稅額500萬元，超過部分交「遺產稅」35%，但遺留的財產的成本則依據去世當日的「市價」(stepped-up basis)。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-05-2011

租金收入 只需申報「聯邦所得稅」

內華達州不課「州所得稅」 有收入來源在內華達州者
只需要申報「聯邦所得稅」 對外國投資人而言 也是一項利多

近來，由於拉斯維加斯的房價低及「出租回報率」_（釋）高，吸引了很多外國投資人進場投資，許多來自亞洲的華人投資者會關心本地的稅制，首先，美國是聯邦制國家，其下的50州的另有不同的立法，內華達州不徵收「州所得稅」_（釋），只需要申報「聯邦所得稅」，對外國投資人而言，也是一項利多。
 
美國稅制與亞洲有所不同，最好在投資以前有所了解，將來才不會有意外的錯愕，以下我們就將所有與房地產投資相關的稅賦加以詳細說明。
 
首先假設是以個人名義，而非公司名義在拉斯維加斯購屋，個人將房屋出租，除了租金收入外，如果在美國沒有其它的收入，幾年後個人出售房屋，賺得為數不小的利潤。

(1) 每年「租金收入」須申報聯邦的「所得稅」：
 
美國居民以「1040表格」申報「聯邦所得稅」，非美國居民(Non Resident)包括外國人則用「1040NR表格」，兩種表格的形式與稅率很相似，只是國稅局針對外國人另訂有代扣預繳的法規，作出租管理服務的公司，在給付外國房東租金收入之前，須先代扣30%繳給國稅局，房東年底報稅時，自行計算出真正的稅額，多退少補。
 
此外，無論美國居民與否，出租管理公司，都會在年初時，寄發一份「1099表格」_（釋）給國稅局及房東，記載前一年的租金總收入，因此，房東的租金收入將無法遁形。

但值得注意的是，租金收入可以扣除相關費用，例如「房地產稅」_（釋）、出租管理費、維修費等；至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異，一般說來，因為還有「個人免稅額」可抵扣，若是每年有個幾萬元的淨租金收入，通常繳稅約10%。

(2) 「售屋利得(利潤)」也要申報聯邦的「所得稅」：
 
國稅局對外國人在這項目上，也訂有代扣預繳的法規，為其代辦售屋過戶的「公證公司」_（釋）(通常亦為產權保險公司)，在給付外國人售屋所得之前，須先代扣10%繳給國稅局，賣主年底報稅時，再計算出真正的稅額，取得退稅。
 
同樣的，售屋收入扣除購屋成本、增建成本、傭金、過戶費用等之後，即為「售屋利得」，但是「房地產稅」、出租管理費、維修費等，則因已經在每年計算淨租金收入時使用過，不能再重複拿來扣減；至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異，一般說來，因為「資本利得」有優惠稅率，通常約繳售屋利潤的5%至10%，而非售屋所得的10%。

(3) 各地方政府的「房地產稅」：
 
這部分比較簡單，是按各地方政府的「估定值」 (類似台灣的「公告地價」)，每年稅額約為市價的1%，可以分四次繳。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-2-26-2011

「銀行屋」多 需求也強 房價將回穩

一波一波的「銀行屋」會持續上市 但是由於需求也
很強勁 預計拉斯維加斯的房價將止跌回穩

關心拉斯維加斯房價的華人，可參考最近所發表2010年的房市相關數據，配合著目前市場實際狀況來分析，一波一波的「銀行屋」持續上市，加上強勁的需求力道，拉斯維加斯的房價預估將會止跌回穩。
 
房價回穩
 
首先，2010年拉斯維加斯終於和「全美房價下跌最劇城市」之年度排行榜說拜拜，根據知名房市網站Zillow.com的統計報告，2010年上榜的包括佛羅里達州的邁阿密、奧蘭多、喬治亞州的亞特蘭大、伊利諾州的芝加哥等。
 
同時，本城房市調查公司SalesTraq也指出2010年拉斯維加斯「中間房價」_（釋）僅下跌4%，相較於2009年下跌23%，不啻為一大進步，2010年拉斯維加斯56個郵遞區中有13個房價回漲，2個持平，30個跌幅為一位數，11個跌幅為兩位數，雖然2010年各郵遞區的漲跌互現，SalesTraq總裁Larry Murhy認為，總體而言，2011年半數的郵遞區的房價應會呈穩定或小幅攀升。

房源持續
 
一波一波的「銀行屋」還是會持續上市，據CoreLogic房市資訊公司的統計，拉斯維加斯有五分之一的房屋貸款遲繳分期付款逾90天，也就是說將有7萬5,000個房屋面臨「法拍」_（釋）或「不足額還款銷售」_（釋），此外還有銀行握在手上未釋出於市場的「銀行屋」，無人知道確實數據，從不同的消息來源，估計在5萬到10萬個房屋之間。
 
但是由於物美價廉，需求也很強勁，拉斯維加斯2010年底二手屋「中間房價」每平方呎約72美元，相當於1996年11月的水平，與2006年6月最高峰時每平方呎190元比，下跌了62%，拉斯維加斯目前的房價成為全美最容易負擔的房價之首。

需求強勁

這除了吸引了一批「嬰兒潮時期」（1945到1964年）出生的人來此退休定居，他們的年紀在60到65歲之間，已經退休不須找工作，對拉斯維加斯的高失業率無所謂；還有大批原來投資於亞洲資本市場的人，預見亞洲的投資風險增加而獲利趨薄，於是將資金轉移到美國的房市，拉斯維加斯的房屋出租市場暢旺，「投資回報率」_（釋）又特高，所以就成為他們的首選城市之一。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-2-19-2011

修改貸款條件 減少棄屋

2011年銀行們將積極促進和貸款人談判「修改貸款條件」
減少屋主棄屋的意願 以免「法拍」案例飆高 更加惡化房市

中國農歷新年是與家人團圓的時刻，自金融風暴以來所形成對房地產的衝擊，讓許多華人即使在新年時，心中仍是掛念著房貸與房地產市場何時復甦的問題，許多經濟學者認為2011年全美被「法拍」_（釋）的房屋數量將會創歷史新高，因而看衰房市，但是銀行界也有應對之道，將積極促進和貸款人談判「修改貸款條件」，減少屋主棄屋的意願，以免「法拍」案例飆高，更加惡化房市。
 
銀行擴大和貸款人談判「修改貸款條件」的行動，例如富國銀行(Wells Fargo Bank)就計畫2011年要舉辦20個大型的調解會，預計邀請15萬個已違約遲繳貸款或曾申請修改房貸條件未果的屋主來參加，1月26日在大紐約區的Marriott旅館舉辦 的是其第一個調解會，共有3萬人參加。
 
銀行還比政府有效率
 
歐巴馬政府主導的修改貸款條件法案「HAMP」_（釋）(Home Affordable Modification Program)的門檻較高，能符合資格的人不多，包括「主要自住屋」_（釋）、收入的百分比的規定，所以自2009年初開辦至今只有50萬人受益，反而銀行們作業較有彈性，在同一時段比較之下，倒自行完成了約200萬個貸款條件修改案例。
 
根據加州的Foreclosure Radar公司的年度「法拍」統計報告，2010年內華達州的「法拍」案件較2009年減少了19%，主要有三個原因：第一是因為銀行同意「不足額還款銷售」_（釋）的案件增加，第二是銀行和貸款人談判「修改貸款條件」的成功案件也增加，這兩者都能有效地遏止屋主棄屋，避免步上「法拍」之途，第三是因為許多銀行申請「法拍」的文件有瑕疵，2010年第四季時，美國政府要求銀行們將手上的「法拍」案件暫時凍結，但是這2010年的拖延部分將留到2011年。
 
今年初，還因一個屋主蘇珊(Suzanne A. North)控訴美國銀行的子公司Recon Trust無權以受託人的身分進行「法拍」程序的訴訟案，在Nye County地方法院蘇珊得到勝訴，依此判例，有8,900個類似的「法拍」案例被勒令停止；然而聯邦的內華達州代表大法官(Chief U.S. District Judge for Nevada)Roger Hunt，卻於日前推翻並解除此不利銀行的判例，於是銀行又恢復進行這8900個「法拍」案例的程序。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-2-12-2011

住房負擔能力 「法拍屋」 創新高

美國經濟成長的指標和房市興榮的關係漸漸脫節
即房市跟不上經濟復甦的腳步

風風雨雨的虎年結束了,在此先預祝讀者，能在兔年掌握到美國房地產市場難見的契機。
 
未來的房市是否會有轉機﹖鑒往知來,可總結出3點:1﹑房價低廉,使「國民負擔住房的能力」創歷史新高﹐但同時被銀行「法拍」_（釋）的房屋數量也創歷史新高;2﹑左右房市興衰的是:就業人口﹑銀行放寬貸款﹑低貸款利率﹑消費者信心這4項要素;3﹑分析美國房市有區域性的差異存在,已無法一概而論。
 
住房負擔能力
 
根據「法拍」案件紀錄公司Realty Trac 的預測，2011年全美的「法拍屋」_（釋）數量將達120萬件， 比2010年的1百萬件還高；「國民負擔住房的能力」則是按貸款利率﹑房價﹑個人收入而定，以下是「聯邦房屋貸款局」(Federal Finance Housing Board)所提供的2010年 9月 30日的資 料，曲線代表房價與「個人可支配收入」的比率。
 
然而改善房市﹐不光是看「國民負擔住房的能力」，還要有增長的「就業人口」﹑銀行放寬貸款﹑低貸款利率﹑消費者信心等的加持；拉斯維加斯2010年12月的失業率達14.9%，遠高於全美平均9.4%失業率，好消息是：根據歷史經驗，當失業率到達高峰時，房價也就止跌了，所以還是一句老話：拉斯維加斯的中低價位的房價現在是谷底點，隨時可以進場買，但是離房價全面翻升則為時尚早。

原文刊登在世界日報賭城版—- 1-29-2011

雙重國籍海外所得 返台要課稅

因為台灣稅務居民的海外所得若達3萬3,000美元
就有申報基本稅的義務 持有「雙重國籍」的華僑 今年報稅必須多一項考量
自2010年1月2日起，台灣開始實施個人海外所得課徵「基本稅」，「基本稅」類似美國的AMT(Alternative Minimum Tax)，如果外籍人士在台灣設有戶籍並停留一天以上，或是沒設戶籍但一年中居台天數超過183天，就成為台灣的「稅務居民」，不論有無台灣來源的收入，就可能要向台灣國稅局申報海外所得「基本稅」，此舉對在美華人的影響層面將會很廣。
 
陳先生一家人原籍台灣，已入美國籍十多年，因為近年來全家常常兩岸三地旅行，聽人說如果持有「台胞證」，將來入境中國就不必辦中國簽證，可省卻數百美元的簽證費，所以他們趁最近回台時向台灣的戶政機關詢問如何「復籍」，首先戶政機關找出十多年前舊的戶籍紀錄，拷貝一份給他們，囑咐回美國後據此向駐美的台北辦事處申請補發台灣護照，下一次出國時記得要以台灣護照入境台灣，之後就用海關蓋過章的護照去戶政機關辦理「復籍」，再透過旅行社向中國申請「台胞證」。
 
一旦「復籍」將成為台灣的「税務居民」
 
根據上述台灣新的稅法，陳先生一旦「復籍」成功，並停留一天以上，他就成為台灣的「稅務居民」，將來美國來源的所得，一年若超過100萬台幣(約3萬3,000美元)，就須計入「基本所得」，如果基本所得又超過600萬台幣(約20萬美元)，超出的部分按20%稅率計算「基本稅」額，接著扣除「綜合所得稅額」(收入全部屬於美國來源的申報戶的「綜合所得稅額」為0)，最後還可以扣掉其在美國已繳納的「所得稅額」，就是應繳付的「所得稅額」。
 
一般而言，除了「資本利得」(Capital Gain)等少數項目，美國的「所得稅率」_（釋）較台灣高，因此如果收入全部屬於美國來源的話，扣掉其在美國已繳納的「所得稅額」的結果，通常是不須再繳所得稅，但只要海外所得達100萬台幣，就須申報「海外所得基本稅」供台灣國稅局查核，要是考慮每年申報的費用，那之前省下的中國簽證費數百美元也就失去意義；而且近年來美國和台灣先後皆實施「坦誠申報海外資產」的稅法，對漏報者的懲處罰則不輕，所謂多一事不如少一事，「雙重國籍」對有錢人而言，可能是弊多於利的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 1-08-2011

房市混亂 回復之路漫長

政府救濟方案推陳出新 成效不彰之外
有時還反而助長棄屋風氣 使房市更亂 回復之路更漫長

市場上對拉斯維加斯未來房市的預測可說是眾說紛紜，因為和美國其他城市相比，拉斯維加斯的變數更多，尤其政府拯救房市的政策未顯成效，房市不易在短時間恢復秩序。
 
去年12月份拉斯維加斯的二手「獨棟屋」_（釋）的成交中價比前個月下跌2.2%，二手「康斗」_（釋）的成交中價比前個月下跌4.8%，但總銷售量比前個月激增13.6%；去年共有8萬8,198宗「法拍」_（釋）案件，占全城房屋的10.8%，即每9戶就有1戶「法拍」案件，這比2009年降低了7%，但比2008年增加了31%，看多看空者各有表述，複雜度可見一斑。
 
救市方案 成效不彰
 
前內華達州議會發言人Barbara Buckley甚至說歐巴馬政府的救市方案－「協助溺水屋主降低房貸壓力」(Making Home Affordable Program)在拉斯維加斯起不了作用，例如一個當初付了40萬元買的房子，現在只值13萬元，若只是降低每月分期付款額，無法解決屋主真正的問題。

她認為，需要的是降低房貸的本金，否則屋主會作策略性的棄屋，主要是房價掉太多了，而失業率持高不下，預期房價要回復很難而且會須很長一段時間，在這種特殊的經濟環境下，市場上產生了混亂的狀況。
 
變相鼓勵解套
 
此外，因為全美預估還有1,100萬的「溺水屋」_（釋），歐巴馬政府鑑於救濟方案成效不彰，不斷提出改進的訴求，最近為了提高「避免法拍的變通方案」「HAFA」_（釋）(Home Affordable Foreclosure Alternatives Program)的績效，又研議修改「不足額還款銷售」_（釋）(Short Sale)的準則，包括不查核申請戶的財務狀況、不必管申請戶的每月分期付款額是否不超過收入的31%，第二順位的抵押債權人無權要求高於6,000元或欠款的6%(二者中取其低者)的和解金，銀行須在30天內給申請戶答覆等細節，一時間輿論譁然，這不是變相鼓勵「溺水屋主」用「不足額還款銷售」解套嗎？
 
有人還提議說為何銀行不乾脆允許原屋主透過自己的「不足額還款銷售」用市價買回自己的房子？這原是不合「公平正義」的，現在迫於現實情勢，也公開討論其可行性，失去原則的作法勢必會使房市更亂。
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 1-15-2011

養房防老 長線操作風險低

2011年經濟復甦的前景不明 企業雖有資金
卻不願擴充設備或雇人 反而去尋求好的投資標的物

美國的相關資產項目已觸谷底，將會慢慢回升，但因為2011年經濟復甦的程度與步調不明，投資人應選擇風險性小，長線操作的標的物，其孳息比銀行利息好，比物價上漲指數高，而不是高風險換暴利的性質，對華人來說，「養房防老」是一個不錯的選擇，而拉斯維加斯更是一個眾所矚目的投資標的地。

美國可能陷入長期慢性的失業狀態
全美「不動產經紀協會」上周公布美國二手屋銷售11月份比10月份勁增5.6%，平均房價年增0.4%，顯示美國房市有回穩跡象；但史坦普(S&P/CaseShiller)在本周二卻公布美國十大城的房價指數10月份比9月份下跌1.2%，較去年同期則微升0.2%，因房價指數持續四個月下跌，有專家解讀房市可能二次衰退，其實他們忘了這是因為今年5月首次「購屋退稅」_（釋）優惠截止後所產生的效應，下跌比例也還算輕微。
 
歐巴馬政府同意延長布希政府時代的「全民減稅」政策兩年，及延長失業救濟金發放和企業投資減稅約一年，這都屬於短期刺激美國經濟復甦的手段，對民間消費會有些助益，但不易達到使企業擴充設備和增加就業的目的，目前熾盛的企業併購風潮和裁員還會抵銷寄望的就業增長，美國可能陷入長期慢性的失業狀態。

投資房地產可以將風險降到最低
美國央行「量化寬鬆」發行美鈔用來贖回美國政府的公債，釋出的資金將流向其他的資產，例如股票、基金、房地產；潮流在改變，回顧1970年「財富雜誌」評選的500強公司，經過13年到1983年，其中有三分之一已不存在，不勤作功課，投資股票賠的機會很大，投資基金比股票風險略低，而投資房地產只要確定有租金收入能超過資金成本，就可以將風險降到最低。
 
值得關注的是拉斯維加斯房地產市場,2010年11月份的二手屋成交「中間房價」_（釋）比10月份增加了4.7%，這和一般年終淡季，房價會小跌的預期相反，更重要的訊息是，這之中有47.8%的交易是現金買賣，看到這麼多現金進場投資拉斯維加斯的房地產,非常令人振奮。
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 1-01-2011