人口仍持續成長…房地產後市有潛力

內華達房地產公司負責人林秀華表示，賭城房地產市場，預期不出兩三年，或是全球的經濟景氣稍有回升，會再次昂首闊步在世界級的大城市競賽跑道上奔馳。 記者伊佳奇／攝影

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2月19日富比士雜誌（Forbes）根據人口普查局（Census Bureau）2 月3日出爐的2008年第四季調查數據指出，拉斯維加斯已超越底特律，成為全美空屋率最高的城市，出租市場有16%，自住屋有4.7%空置，後者的出租市場則有19.9%，自住屋有4%空置。

一時輿論譁然，難道拉斯維加斯已淪為廢墟？拉斯維加斯怎會和底特律相提並論呢？ 兩個城市都是靠單一產業立足，分別是賭業或汽車製造，一旦這唯一的產業失去競爭力，居民失去工作機會，也就只好離開，所以底特律在1950年全盛時期人口有180萬，如今反而只剩下一百萬。

可是拉斯維加斯人口並未減少，一直在持續增加中，從40年前的27萬，20年前的77萬，1年前的140萬，至今日的200萬。

拉斯維加斯賭業也沒有像底特律一樣失去競爭力，相反的，它們求新求變，日新月異，甚至還把觸角伸到外州及海外去發展。

拉斯維加斯今日的問題是出在：過去幾年來所有賭業的經營者都太樂觀了，房屋建商及地產投資者也跟進，前者不斷擴建，投資新賭場，後者買地開發蓋新屋，一般投資房地產的個人，更是想都不想就一戶一戶地買，如今碰到全球性的經濟衰退，賭場過度膨脹的擴建，結果收不到預期的利潤，房地產投機者也因銀根緊縮，而把手上的房屋一戶一戶地脫手或拋棄。

所謂虛張越大，回落越快，目前算是在調整過去那些超過正常市場需要的供給，預期不出兩三年，或是全球的經濟景氣稍有回升，它就會再次昂首闊步地在世界級的大城市競賽跑道上奔馳。 以前房子的價格漲到離譜大家尚且不怕貴，現在拉斯維加斯的中價已下跌到2002年的水平，如獨棟屋的16萬，甚至還有過之，如康斗是八、九萬，已經低於2002年的11、12萬，目前銀行貸款不易，但現金買主不該嫌太便宜而不敢買吧！

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利多浮現 可考慮進場

內華達房地產公司負責人林秀華表示，首次購屋減稅的經濟刺激方案，及房價大幅下跌，賭城房市是值得進場選購了。 記者伊佳奇／攝影

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專家們認為，房價應相對於人們的薪資所得和房屋租金的比例，目前賭城房價已接近這比例，且日前國會通過的2009年度首次購屋者可享有8000元減稅額的經濟刺激方案，更是為今年購屋增加了一利多因素，是進場選購的時機。

一些財經專家的看法，房價瘋狂飆漲了幾年後，房價下跌是自然不過的事情，為什麼呢？因為過去幾年的房價相對於人們的薪資所得和房屋租金的比例都太高了。

專家們認為，房屋貸款的安全額度應該是年薪資所得的三倍。如果一個人的年收入為6萬，他最多應只可貸款18萬，負擔才合理，可是泡沫時期，貸款額居然高達年薪資的五到十倍之多。

譬如，2008年12月，以賭城家庭的平均收入5萬來計算，可貸款程度是家庭平均收入的三倍，即為15萬，加上頭款一般為10%，約1萬7000元，今年1月賭城平均房價為16萬5000元，所以房價已趨於合理了；再加上，日前國會通過的2009年度首次購屋者可享有8000元減稅額的經濟刺激方案，更是為今年購屋增加利多因素。

還在租房的人應可以斟酌一下，在今年買一個合適的房子，因為一年的房租支出加上8000元的稅務優惠，再加上貸款利息可抵所得稅，一來一回之間等於便宜了兩萬元以上。

另外，專家們認為，以投資者角度來看，房價應最高約為年租金的15倍，如果說房子一年可得租金1萬2000元，這棟房子最高應只值18萬。

過去，房價最高達租金的30倍之多，很多房東每個月貼錢在出租房屋，不合理的高比例，就造成今天的混亂房市。 在一年多來，賭城的房市因為充斥著大量銀行回收屋，房價已大幅下跌，使得賭城房價和租金的比例趨向合理了。

近日報上見大陸買屋團，台灣貴婦團不絕於途，建議有充裕資金的投資者可考慮進場選購。 內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線：(702)368-6883
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外匯管制 阻礙中國赴美購屋

內華達房地產負責人林秀華表示，中美兩地文化、法律規章、購屋程序與制度有所不同，且中國有外匯管制，中國赴美購屋成為氣候需要時間。 記者伊佳奇／攝影

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中國赴美購房在美國媒體掀起一陣熱潮，事實上是「風聲大雨點小」，除兩地文化、法律規章、購屋程序與制度等有所不同外，重要的是中國有外匯管制，一般人匯款不易。 內華達房地產負責人林秀華表示，台灣沒有外匯管制的問題，他們看房回去後，透過電郵及匯款完成購房手續，過戶後是由該公司代為出租管理，取得赴美購屋的Happy Ending。

2月底，CNN電話採訪內華達房地產公司及負責拉維加斯接待的建高集團。

CNN記者Michael Cary問內華達房地產公司對這事的看法，公司負責人林秀華及資深經紀人吳維安的回答如下： 吳維安：歡迎中國的資金進來，能振興賭城房市。

但其中仍有問題存在：1.兩地市場的房地產法律不同，過戶的程序也大相逕庭。

2.外國人在本地買房貸款不易，所以中國買主須以現金來買，但中國管制外匯，要匯出龐大金額是有困難的。

3.買房後，不能像一般商品帶回中國，必須考慮出租或管理的問題。

4.要在幾天內了解一個城市及各住宅區似乎不太可能，買屋的手續也需時間。

5.一團20人同時去看20個房子，如何剛好每人選中的都不衝突，一人一棟皆大歡喜？ 林秀華：「因每一個人的財力和品味都不一樣，所以我們對20個人的購房團的做法是：指派20個經紀人，針對買主需求去看房，這樣才有實效。」

建高集團本身是個投資財團，擁有許多投資方案，是較可能成功地向投資客招募資金一起投資的。

林秀華說，「有中國的旅行社找本公司洽談合作計劃，但他們不懂美國的規範，例如：支付任何介紹費 (Referral Fees)給非地產經紀人(Non-Licensee)是不合法的，而旅行社的導遊常錯認自己是買房者的專屬代理經紀人，不但要求佣金回扣，甚至還想賺取差價。」

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