有住家委員會 好還是不好？

住家委員會是為了維護社區的環境與價值。

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在拉斯維加斯買房，很多新社區或康斗社區，都有住家委員會（Home Owner Association, HOA），這些社區有的祗有十幾幢房子，有的則大到像沙漠林，有上萬個住戶。這些住家委員會是為了維護社區的環境與價值，開發時建築商成立了住家委員會，由所有的住戶分擔維護社區的費用。

住家委員會並非新玩意，早在19世紀，美國的一些新社區就開始有了，在60年代，美國的都市發展走向郊區，因為可建的土地越來越少，蓋高密度的社區成為趨勢，而大多數的社區都有公共設施，需要維修，於是成立住家委員會就流行起來了。

這種社區有自己的法律，當社區剛形成時，因為空地很多，投票權握在少數屋主的手裡，許多決定是在一個不公開和不民主的程序下形成的，委員會中的成員不一定是有專業經驗的人士，有時仗著自己是委員，公器私用，往往讓住戶們頭痛不已。不過等到所有的空地都蓋上房子並出售時，住戶在一月一次的或一季一次的住民大會中，就有權力改選委員會，或推翻一些過去委員會所作的決定。

委員會的經費，主要是靠住戶們所繳付的月費，這不是房屋稅，但如果沒付，委員會也有權利將房子拍賣的。在德州曾發生過一例，一個到伊拉克上戰場的軍人，家在高爾夫球場旁，貸款已付清了，是個淨值有30萬的房子，只因為欠了800元的月費，結果住家委員會竟將那幢房子以3500元賣出去了，軍人回來後，經過國防部出面，費了九牛二虎之力才把房子要回來。

住家委員會可以定自己的法律，但不能和聯邦法律抵觸，在1948年前，許多社區有規定不讓猶太人住，後來立法不許社區再有這樣的規定。在1996年前，許多社區都規定不准裝室外的小耳朵或天線，後來政府立了法，住戶們才可以裝小耳朵，但住家委員會還是可以限制小耳朵的大小和高度。

加州已立法規定住家委員會罰款項目必須經過公聽的手續，如有不可理喻的規定，祗要大多數的居民投票，就可改變其規定。買房時，對於那份厚厚的社區管理章程（Covenants, Conditions & Restrictions, CC&R）不可不仔細的研究清楚，也許有些規定和你的生活習慣是有衝突的，例如若規定車庫門除了進出以外不可打開，但有些人必須把車庫當作工作房，車庫門要常常開著，那就不適合哦。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com

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獨立小型辦公樓 供不應求

林秀華表示，拉斯維加斯的獨立小型辦公樓供不應求，常有一個以上的買主競價，最後成交價高於要價的情形很普遍，估價也很難精準。(林秀華提供) 






 

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2013年拉斯維加斯的商業地產投資有很明顯的復甦，總成交量約20億元，其中一半以上投資在大型公寓上，雖然距離2008年經濟蕭條前的水平 (2007年的50億元)仍差一大截，但與最低谷時 (2009年的2.5億元)相比，已不可同日而語。

最近有一個加州來的客戶，購買了一個獨立的小型辦公樓，由於比較過其他的幾個標的物，客戶覺得這個價格很合理，但請估價員估出的價格竟比買價低很多，因此有些躊躇不決，後來理解估價員不是按照土地與建築成本，而是按照該區的平均出租率來計算價值，而客戶購買的目的是作為自用，並不計較空置部分的成本，且賭城地點適中的獨立小型辦公樓的確是供不應求，所以欣然完成交易。

根據「Applied Analysis」公司的最新統計資料，拉斯維加斯店鋪目前空置率為9.6%，比前一年的10.3%略低，因為網路行銷的興起，恐怕不易回復到蕭條前的水平6.4%﹔輕工業廠房目前空置率為14.8%，比前一年的17%改善不少﹔大型公寓空置率兩年來穩定維持在5%；辦公樓目前空置率為25.9%，比前一年的25.8%不相上下，前景堪虞，而過去十年辦公樓的平均空置率為15.8%。

拉斯維加斯辦公樓的高空置率有其成因，出租並不容易，目前的經濟復甦腳步緩慢固然是其中的一個原因，但最重要的還是網路與高科技的發展造成許多白領階級的工作被取代，或許多工作可選擇在家裡上班，企業對辦公樓的需要越來越小，才是空置率無法改善的真正原因。

拉斯維加斯現在的失業率是9.3%，仍是全美最高，幸好2013年有幾個大型工程復工，將可提供不少就業機會，例如215高速公路西邊介於撒哈拉大道(Sahara)與查爾斯大道(Charleston)的的沙漠林購物中心(占地106英畝，三個旗艦百貨公司，125小店餐廳和辦公室)；及羅素大道(Russell)上的格拉梅西住宅商街 (Gramercy，原名西曼哈頓，12棟共700戶康斗，15萬平方呎的辦公室，及5萬平方呎的店鋪)。

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退休潮 對賭城房市有利

拉斯維加斯將近一半的新屋購買者是來自東西兩岸的高稅州。(胡懋嘉提供)

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拉斯維加斯的平均房價經過15個月的上漲後，明年的房市走向是否繼續大幅增高，是很多投資者有興趣的話題。

根據GLVAR(Greater Las Vegas Association of Realtors)日前發表的11月統計資料顯示，獨棟屋（Single Family House）中間價位是18萬3000元，比去年同期上漲26%，集合住宅（Condo and Townhouse）的中間價位是9萬9000，比去年同期上漲34%。自從去年8月以來，如此強勁的漲勢已維持了15個月。因此有些專家認為，拉斯維加斯的房市有過熱現象，2014年將會降溫。

事實如此，市場已有慢下來的跡象。11月的資料顯示，房屋買賣成交量已比去年同期下降19%，上市可買的房子也增加了77%、到約7000多棟。尤其自從年中大戶如黑石集團停止收購以來，過去5個月獨棟屋的中間價位一直平平維持在18萬元左右。

從10月到11月，平均房價下跌1.1%。部分原因是典型的節日月份現象，因為大家忙著過節，沒時間買房子。GLVAR總裁Dave Tina說，這個月價格下降是正常現象。在未來幾個月的冬季裡，價格仍會繼續持軟，希望到春天時價格會回升。

2014年價格會不會回升？專家的看法可謂見仁見智。上星期在UNLV（University of Nevada,Las Vegas）商學院舉辦的房地產座談會上，約有120位拉斯維加斯的地產經紀、評估師、新屋建商及律師參加討論。有30年房屋評估經驗的Scott Dugan說，在市場上的房子還是不夠多，他認為像拉斯維加斯有200萬人口的城市應該有1萬5000棟房子在市場上，而如今只有七、八千棟房子在賣，這樣的低庫存可以提升房價。

至於所謂的影子庫存問題，即是屋主付不出每月的房貸，可是仍就繼續住著，而銀行因為政府的保護屋主措施及其他經濟因素，無法盡快將屋子回收，再上市求售的房子，未來這些房子仍會出籠。

新屋建商Stephen Jones也保持樂觀，他說，一大部份來買新屋的顧客多是來自高州稅的州，如加州和紐約州的退休嬰兒潮，他們選擇便宜的居住環境而搬來拉斯維加斯。據統計，在未來數年內全美每天將有1萬人退休，這個趨勢將對房價低廉、氣候乾燥的拉斯維加斯房市有利。

Tisha Black是資深房地產律師，她認為在經過15個月的高漲勢之後，市場目前進入一段修正期，而且內華達州的9.3%失業率仍是全美第一高，因此雖然房價仍屬低廉，但是復甦過程將是漫長路。

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屋主權利法案影響房市

拉斯維加斯的房價從2012年1月份的谷底價11萬8000元，回升到五年前，房市崩盤一年後的行情，已與本地居民的平均所得有合理的對應，預期未來一年的升值空間將很有限。(林秀華提供)

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內華達州政府推出一個新法案SB321「屋主權利法案」(Home Owner's Bill of Rights)，主要目的是讓讓銀行不能輕易法拍違約屋主的房子，因為它於10月1日開始生效，許多銀行趕在它生效之前提出違約通知 (default notice)，造成第三季拉斯維加斯法拍案件比前一年同期劇增36%，相較於第三季全美國的法拍案件已比前一年同期下降39%，是很不正常的反差。

另一方面，拉斯維加斯的短期房屋投資買賣 (home flipping)，即持有不到六個月就轉手賺差價的案件，因為預期未來的房源將更不足而惜售，其9月份的成交量卻下降，但第三季的總成交量還是比前一年同期增加了9%，據統計，其平均成本價格是14萬4197元，平均出售價格是19萬910元，平均毛利為5萬3503元，毛利率達37%。

相較於同時期全美國其它大城市的短期房屋投資買賣，洛杉磯增加了11%，西雅圖23%，底特律13%，紐約14%，芝加哥28%，亞特蘭大32%，拉斯維加斯的交易量增加不多，這是因為長久以來拉斯維加斯的二手屋的房源不足所致。

全美國短期房屋投資買賣的平均毛利為5萬4927元，因拉斯維加斯的房價相對低廉，拉斯維加斯的短期房屋投資買賣的獲利率是很令人驚艷的。

如上所言，由於預期拉斯維加斯未來的房源將更不足，10月份的二手獨棟屋的中間房價還是比前一個月漲2.8%，為18萬5000元，二手集合住宅的中間房價則比前一個月漲5.3%，為10萬元。因為對經濟復甦的不確定與長期影子庫存的問題仍存在，所以漲幅不大。

更因為拉斯維加斯的房價已連續上漲19個月，尤其過去一年來，二手獨棟屋的中間房價的漲幅達32.1%，二手集合住宅的中間房價的漲幅達38.9%，目前6%至7%的出租報酬率已不太吸引外來的投資者了，所以未來一年的升值空間將很有限，甚至小跌也不無可能，除非繼AB284、SB321，州政府「保護屋主權利」的法案層出不窮。

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買地自建 謹記10要點

買地是很複雜，風險高，學問大的事，不可掉以輕心。(吳維安提供)

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拉斯維加斯的房價節節高升，市場上的二手房地產緊俏，有些投資者開始考慮買地自建。不管是要買地蓋個房子自己住，或是純投資轉賣，或是蓋個商業樓做生意，有十件事情要衡量一下。

首先是地點，買房大家都知道最重要的是地點，地點，地點，買地這個黃金守則更是重要，如果將來是蓋房子，要看看附近將來會不會車水馬龍吵了，離學校、工作、購物和餐館有多遠？買地就像是要把附近整個社區買下來一樣。如果是要做商業用，就要看看附近有沒有什麼大的發展計畫，人口成長有多快，前途在哪裡。其次就是要估算除了地以外，還要投入多少錢？例如要買個產權保險，以免買到地契上有問題的地，另外是測量的費用，同時也要考慮到接水、電的費用，最後就是建造的費用。

第三是城市規畫裡的用途限制（Zoning Restriction），拉斯維加斯很多地都屬於鄉下用地（ER或RU），可以申請更改使用，有些則已規畫好作某種用途，例如在工業區附近蓋住宅，四周是工廠與倉庫，這房子的價格就會受影響。第四是要注意小區裡的特別規定(Ordinances和covenants)，例如許多高爾夫球場旁的地都有特別限制，如房子的建築形式、設計、材料和使用。這些限制也許是小區管理處（Home Owner Association）的規定，也許是已經寫到地契上了（Deed Restriction）。

第五要注意的是水電供應（utilities），附近如果沒有城市公共水電，可不可以挖化糞池，打水井，如果有，離地有多遠，連接上去是誰出錢，要多少錢。第六是有沒有路進出，如果買的地離主要道路遠，需要穿過別人的地才能進出，是不是能取得穿越權和連接水電的權力。

第七是提供穿越權（Easement），有沒有讓別人穿越和使用的權利，有些地上被後面的人家進出，已走出了一條路，這塊地可能要讓出那條路的部分做道路，或是水、電公司有保留穿越的權利，那一部分地就不能使用了。

第八是測量（Survey），買地一定要找個測量師畫個地圖出來，才能知道地的面積，界線在哪裡，地形等，以及別人的穿越權範圍在哪裡。

第九是淹水區（Flooding），內華達州沙漠占地廣，下雨時，水會沿著一些低凹的地方流，這些地方平常像個乾床，因為這些地方容易淹水，不適合蓋房子，買地要特別注意。最後是建築許可，需要多少機關的核准，有什麼法規會影響到將來要蓋的房子，這些都要瞭解。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com

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法拍屋為什麼不見了？

溺水屋只要不推出來拍賣，銀行就不需要報虧損。(吳維安提供)

最近有地產公司估計，拉斯維加斯大約還有4萬多棟溺水屋。該報告說，要完全清理掉這些房產，大約還要五年時間。但奇怪的是，銀行並不急於把這些房子推出來拍賣。即使在9月底房屋供應量猛跳了一次，使我們上市的房屋數量比上半年的平均多了一倍，從每月3000多棟增加到將近7000棟。可是，這比正常市場上應當有的數量，仍然低很多。既然有那麼多存貨，為什麼銀行不推出來？這是一個相當令人不解的問題。

內華達房地產經紀水秉和提供一個答案，他拿大家都能懂的股票買賣作比喻。比如說，在金融海嘯發生前，你手中股票的價值為10萬。之後，就說在2009年吧，它就只值5萬了。那你家裡面的另一位就板起臉來，責問你，「是不是把我們的錢都虧光了？」你當然說，「沒有啊。都還在。反正股票有漲有跌嘛。」你就等待，焦急地等待翻本。

簡單說，銀行也是如此。它們帳目裡可能有價值10億或100億的貸款是鎖在溺水屋上，可是按當前的市價折算，它們可能虧的一塌糊塗。可是，只要不推出來拍賣，它們就不需要報虧損。如此它們每季從其他地方還有賺的，還可以發年終分紅。對於哪些現在拍賣會大虧的房產，它們也在等待，想等市場好轉後再處理。結果，至少從去年起，法拍屋銳減，供不應求，以致於房價猛增，此地房價一年上升將近30%。不過，跟最高的時候比，還低了約50%。

當然，銀行跟買賣股票並不完全一樣。如果用現金買股票，基本上可以一直等下去而不需要另外花錢。銀行則不同。銀行有費用並且還要付利息，所以守住這些房產是要付代價的。由於這些銀行被認為是「太大了所以不能倒（too big to fail）」，所以美聯儲主席伯納克一連五年向它們伸出援手，把利息降到幾乎是零，所以它們可以低利貸款，長期守住這些房子而不需要花很多錢。可是，因為它們隱藏著這一大筆呆賬，它們就不肯多向小民或小生意提供貸款，因而經濟復甦的速度就很慢。金融海嘯已經伴隨了我們五年了，而GDP的增長率仍然僅為1%到2%，一直達不到歷史水平。失業人數也偏高不下。這是二次戰後最壞的一次。

要知道，日本在1989年時也經歷了巨大的房產泡沫。它的銀行也把呆賬隱藏起來，結果房價一直起不來，銀行一直不健康，以致於它的經濟搞了20多年都欲振乏力。我們希望的是，美國的經濟不要也搞個20年的低成長。

本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com

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賭城買新屋 考慮三要項

拉斯維加斯房地產市場目前有150個新屋社區，交通方便，生活機能完備及合理的價格是投資人首先要考慮的事項。(圖：胡懋嘉提供)

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隨著嬰兒潮漸漸進入退休年齡，當此美國的房價仍價美物廉時，許多華人到拉斯維加斯買房，準備將來自己退休居住，由於是自住，並非作出租用途，不考慮出租報酬率，買新房便成為首選。

根據新屋網站salestraq.com的統計，目前拉斯維加斯在市場上有150個新屋社區，建商推出的價位從10萬至數百萬都有，中間價約在20萬左右，選擇相當的多，交通方便，生活機能完備及合理的價格是投資人首先要考慮的事項。

一、地點：在拉斯維加斯，一般華人新移民比較喜歡接近中國城附近區域，到中國超市及餐館方便，可惜這些區域早已開發，除非改建，已甚少空地蓋新屋了，美國華人大都選擇韓德森（Henderson）、沙漠林（Summerlin）或西南區。這些大規模計畫社區（Master Plan Community）內已建有購物中心、餐廳、醫院等，生活機能完備，社區內多有步行走道，寧靜安全，距離市中心拉斯維加斯大道只有約15分鐘的車程。

二、價格：一般新屋建商會視市場情況而有促銷活動，或將議價空間轉為提供材料升級，例如廚房地板與檯面加級，贈送冰箱、洗衣機、烘乾機，優惠的貸款利率，過戶費折扣等項目，專業勤奮的經紀人（Agent）可代投資人盡力爭取與議價。

三、出租市場的價位：如果暫時不能自住，有意出租一段時間，必須考慮一般房客的租屋選擇是三房二浴的獨棟屋（Single Family House），目前此種房子的租金約是每月1100元至1400元之間，超過這個價位就不易找到房客。如果以20萬元至25萬元買進新屋，扣掉地產稅、保險、HOA (社區費)、管理費等，出租回報率（Cap Rate）約4%，遠低於二手屋的6-8%，因為類似的二手屋的買價只約15萬元，所以投資出租者多半選擇購買二手屋。

所以，投資出租多半選擇買二手屋，自住者買新房為其首選，新屋的設計與建材較優，選擇交通方便與生活機能完備的地區，長期而言是良好的投資。

文稿由內華達房地產公司經紀胡懋嘉提供，電話：702-368-6883，電郵maochiahu@yahoo.com

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賭城庭院 沙漠景觀為宜

沙漠景觀的庭園。(圖由吳維安提供)

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許多外地來的投資者在拉斯維加斯買了新房子，建商交屋後，屋主面對一片光禿禿沙石的院子不知該怎麼辦。

拉斯維加斯不像北加州土壤肥沃，雨水充足，種什麼長什麼，拉斯維加斯的土以沙石為主，堅硬不好挖，加上雨水不夠，種植不易。

種草皮的話，不但費水，水公司也不鼓勵，現在大部分人將庭院做成「沙漠景觀」（Desert Landscape），主要目的是省水、綠化和美觀。

做「沙漠景觀」，設計首先要注意層次和對比（Texture），選擇的植物，葉子大小，樹木高低和地上石頭的大小，顏色要有對比，體型寬大粗壯的仙人掌或蘆薈旁可種上葉子細小稠密的梅斯基樹（Mesquite）。

其次是要有節奏感，多變化（Rhythm），看一個花園要像欣賞音樂一樣，要有高有低，有季節的變化，而不是大小一樣，把同一種類的植物種在同一個庭園中。

第三就是要注意「顏色」，種些帶有沙漠色調的植物，葉子以灰綠或墨綠為主，花不要大紅大綠，能夠持久，適合沙漠氣候的為主。

第四個重要的設計條件是「布局」（Placement），植物和石頭的擺置要自然，不呆板，小石頭可以做成乾河床的形狀，大石頭則放在樹的旁邊，以保護樹的根。

最後就是「灌溉」（Irrigation），澆水可用定時系統管理，在每棵樹的底下埋上塑膠管和噴水頭，定時澆水，因為不同的植物，需水量不一樣，可分區、分時段澆水。

可以種什麼樣的植物，上水公司的網站WWW.SNWA.COM，在「景觀設計」那一頁，有一個表格列出拉斯維加斯可種的植物、樹有108種，仙人掌有45種，花有12種，棕櫚樹有九種，地衣（Ground Cover），有45種。

較大的工程，須先有個「景觀設計圖」，網站上還有設計圖的樣本，如不想自己畫，還有一些推薦的景觀設計師和他們的聯絡電話，同一個網站上也有一份施工工人的名單，可找到合格推薦的景觀包工（Landscaper）。

一棟房子加上美麗的景觀庭院，可以增加房地產的價值，高大且枝葉茂密的樹種在房子旁，樹的陰影有保護房子，及減少能源消耗的功能。

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活動屋 不是投資好對象

活動屋」社區，不是投資好對象。(圖：吳維安提供)

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說到遊牧民族，就想到蒙古人，他們逐水草而居、住蒙古包。美國也有很多住「活動屋」（Mobile Home）的人，他們逐工作機會而到處遷徙。當拉斯維加斯的房價節節上升時，有投資者問買個「活動屋」不知道是不是好主意？

「活動屋」的正式名稱是「工廠製造的房子」（manufactured house），和在地上蓋起來的房子最大的不一樣，「活動屋」必須要百分之百在工廠中完成，再拖到工地上安裝。「活動屋」大部分為一截式，像個貨櫃大小，有的為兩截式，合併成一幢房子。

在美國所有蓋好的、有人在住的單棟房子，有三分之一是「活動屋」，他們大多數在美國南方和中西部，約880萬人住在裡面，目前在拉斯維加斯的房產協會平臺上（MLS）有39幢在賣，但在市區內，即MLS地圖的100號到600號區裡，只有64幢，而其中又有53幢，是在200號區。也就是說，大多數的「活動屋」都在外圍的沙漠裡。

大部分的「活動屋」都在一個固定社區內，市政府的都市規畫是「活動屋」只能放在特定社區中（Mobile Home Park），普通住宅區的空地也不准許放「活動屋」。

「活動屋」出廠都符合聯邦住房和都市發展部（HUD）的標準做出，但運到工地，並不一定符合當地的建築法規（Building Code）。

「活動屋」在銀行的眼光中不是房地產，與土地沒有關係，不能作抵押品，只屬於私人物品(Personal Items)，貸款的利率很高。一般「活動屋」的製造商都提供有保證（Warranty），但二手「活動屋」，或因為安裝不對，或因為年代久遠而保證失效。

買「活動屋」有什麼重要的地方要注意？

首先是屋頂，如果只是一層鐵皮，像個拖車，住裡面一定夏天熱，冬天冷；有些「活動屋」的水管、電線用的不是建築法規所要求的高規格產品，容易漏水和長黴，屋底下的保溫材料如果剝落，冬天會更冷；此外，「活動屋」的門窗在搬動時經常會變鬆而產生縫隙，成為漏雨和冷暖氣流失的地方。

最後就要注意外牆有沒有最少七呎半高，地基是不是固定在水泥上，房子所在的社區和小區管理（HOA），有沒有屋齡限制和地的使用年數。

目前在拉斯維加斯市面上賣的「活動屋」，大部分在5、6萬元，也有2、3萬元的，「活動屋」雖然價錢便宜，但糾紛多，升值空間小，並不是很好的投資對象。

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年輕遊客 流連酒吧與夜店

 

內華達房地產公司負責人林秀華表示，拉斯維加斯的經濟前景是否持續看好，端視娛樂業的轉型是否成功。(林秀華提供)

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拉斯維加斯堪稱全美國經濟復甦速度最猛的城市之一，從原來名列全美100個城市裡經濟最不景氣的20個城市之一，到今天排名全美就業成長率最高的城市第19名，在美西十大城市裡的房價漲幅排名第一，拉斯維加斯的爆發力有目共睹。

原因是它之前跌得太深，成長的空間也相對的大，但史上沒有任何一個市場能夠永遠維持猛漲暴衝，拉斯維加斯今天的失業率仍有9.7%，但由於SLS與Resorts World兩個新賭場開發案的啟動，將使拉斯維加斯的失業率再往下調降。

綜觀拉斯維加斯過去十幾年的房價變化，2000年中至2002年中每年約7%漲幅，2002年中到2003年中為10%，2003年中到2004年中為52%，居高不下到2006年，但2006年中到2012年中之間，房價年年持續泡沫化，六年間共慘跌62%，二手屋中間售價由高峰的31萬5000跌到谷底的11萬8000。自2012年中起，房價大幅度回升，至今約漲了31%，使得9月的二手屋中間售價為18萬。根據知名網站Zillow預測，未來一年拉斯維加斯房價的漲勢將趨緩，但仍預期有11%。

許多屋主因此趁房市熱絡時高價求售，甚至將預期值也算入，希望因為市場的房源緊俏而取得加倍的利潤，可惜自8、9月開始，精明的投資者已不再盲目搶房。根據大拉斯維加斯經紀人公會的統計，今年9月份有6330戶已上市但尚未取得購買合約的二手屋，比去年同期增加了61%；與此同時，全美房價漲幅最高的20個城市，其中有15個自今年8月起，房價漲勢已趨緩。

拉斯維加斯的經濟前景是否持續看好？賭場的高階經理與市場分析專家們認為；雖然近幾年已有明顯起色，但旅館房間的平均價格仍然低迷，觀光客人數不如預期，許多被停掉的開發案仍不敢復工。

十年前拉斯維加斯的收入有60%來自博弈，其餘40%來自旅館、餐飲、看秀、購物等，如今隨著許多國內外其他城市開放博弈業合法，拉斯維加斯的產業結構也面臨變化，首先是遊客的平均年齡降低，比起老虎機與牌桌，年輕人更喜歡流連在酒吧與夜店，其次是外國遊客和本國遊客的消費習慣不同，前者花在看表演與購物的金額為後者的兩倍，餐飲則1.5倍，因此拉斯維加斯的娛樂業正在轉型中。

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屋主權利法案 為退燒房市添柴火

SB321法案為房市加柴火，房源遽減，房價上漲。(吳維安提供)

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拉斯維加斯有18萬個房屋有房貸，其中有一半是溺水屋，為了幫助為數眾多的溺水屋主，內華達達州政府最近又推出了一個新法案，SB321屋主權利法案( Home Owner's Bill of Rights)，於10月1日開始生效，這將對房市造成什麼影響呢？

2011年底通過的AB284法案，其主要目的是讓銀行不能輕易法拍違約屋主的房子，結果造成房源遽減，房價大漲，SB321法案則是繼續貫徹這個策略。

首先，SB321法案規定當房屋在作「不足額還貸銷售(Short Sale)」掛牌的期間，或申請「修改貸款條件(Loan Modification)」的期間，銀行不得法拍違約屋主的房子，因為過去常見有「不足額還貸銷售」已快要成功，房子卻突然被法拍了，功虧一簣。

其次，過去溺水屋主在付不起貸款時，不知該和銀行的哪個部門諮詢，尋求解決辦法，是要找銀行的法拍部門(REO)，或是「不足額還貸」部門，或是「修改貸款條件」部門？常被各單位像踢皮球一樣轉來轉去，等收到銀行寄來的違約通知(Default Notice)時，才知法拍程序已經開始了。

再來，屋主作不足額還貸時，銀行多半會要求簽署保證不賣給親人條款(Arm's Length)，即不得賣給和屋主有親戚關係的買主，也不得租給原屋主，現在則不可硬性要求。

立法者強調SB321法案是為了終結過去紛亂的情況，但這個法案真的行得通嗎？看過其27 頁的內容的人都抱怨，不但條文混亂不清，許多地方執行起來也會有極大的困難。

其中爭議最大的是不足額還貸銷售是否等於變相鼓勵賣給自己的親人，讓原屋主以後可以再買回來，或租回來住，這麼一來，不但市面上的法拍屋、銀行屋會消失，恐怕連不足額還貸銷售屋都會減少，因為不須上市，賣給自己的親人朋友就可以了。這太容易造成房貸詐欺(Mortgage Fraud)，產權公司將成為把關重將，不然官司會層出不窮，聯辦邦政府各級機關都要到產權公司查檔案。

其實內華達州的SB321法案抄襲自加州，加州在類似的法案通過後，有4萬個房子從準法拍的名單中消失，房源遽減使加州的房價上漲了25%，由於AB284法案拉斯維加斯過去一年來房價也漲了25%，最近買氣有點涼下去了，所以內華達州政府再添SB321法案為房市加柴火。

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高級社區豪宅上市 警衛森嚴

根據富國銀行(Well Fargo Bank)的資料，拉斯維加斯今年豪宅的成交量已可比美2006年，其中有1/3是現金買主。

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在加州或紐約，豪宅從200萬起價很正常，不過在拉斯維加斯，同樣的房子只要1/3價錢，75萬以上就算豪宅。許多富人喜歡設籍拉斯維加斯，因為內華達州不課州所得稅，還有富人在世界各地購置別墅，拉斯維加斯也是他們喜歡的城市之一，偶爾來住一下，所以房子最好在警衛森嚴的高級社區裡。

警衛、健身房、俱樂部、網球場是高級社區必備的條件，有高爾夫球場的話更好，附近還要有好餐館、酒吧，便於與朋友聚會。此外，在拉斯維加斯，特別的資優計畫學校不限制學區，富人小孩上私立學校，沒像加州居民那麼在乎學區。

目前在拉斯維加斯有6743幢二手屋求售，其中有警衛的有642幢，價格在75萬以上的豪宅有282幢，這些豪宅分布的地區以西北沙漠林、西南區、東南的韓德森市為主。

西北沙漠林的警衛豪宅社區有九個，其中以錦標俱樂部(Tournament Player Club)平均價最高，有12幢求售，最貴的是1250萬，室內面積2萬平方呎，八臥、13個衛浴。

西南區的警衛豪宅社區以山脊社區 (Ridges)、紅石俱樂部 (Red Rock Country Club)、西班牙小徑 (Spanish Trail)、南高地 (Southern Highland)、羅德莊園(Rhoads Homes)較為著名。山脊社區有36幢在賣，最貴的是1870萬，室內面積13255平方英呎，五臥、九個衛浴，每平方呎單價1411元，是全拉斯維加斯最高。 紅石俱樂部有19幢在賣，最貴300萬。西班牙小徑有18幢在賣，最貴的是350萬，同社區中有7幢是75萬以下，最便宜的是25萬。南高地有23幢在賣，最貴的是1,200萬，室內面積1萬3489平方呎，六臥，八衛浴，每平方呎單價890元 ﹔羅德莊園有45幢在賣，價錢非常平民化，只有1幢是超過75萬，符合豪宅的定義。

東南韓德森市最貴的房子座落在麥當勞莊園 (McDonald Ranch)，要價1375萬，室內面積1萬7268平方呎，五臥，11個衛浴，每平方呎單價796，該社區共有17幢在賣，價錢都在75萬以上﹔七丘社區(Seven Hills)住著拉斯維加斯最有錢的人，但在市場上求售的豪宅寥寥無幾，最貴的一幢是400萬，室內面積8400平方呎，每平方呎單價470。

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遺產免稅額調高 富人紛解除信託

解除信託時，要先將信託裡的資產再轉出來到個人名下，如果資產是銀行存款倒還單純，若是其它的資產，如經營的生意，則會很複雜。

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張女士生財有道，積累了不少財富，她觀察拉斯維加斯的房市已有一段時日，最近開始進場投資，寫購買合約時，她要求加上子女的名字，她說是為了預防將來遺產稅的問題，經過諮詢後，她才知道，在今年聯邦遺產稅法修正後，她已經不需要再這樣操作了，因為她的財產總額未超過遺產稅的免稅額。
 
2011年歐巴馬將聯邦遺產稅的個人免稅額從100萬調高到500萬，2013年國會通過使其成為法規，並按每年通膨指數調整，2013年個人免稅額達到525萬，夫妻則1050萬，即個人遺產在525萬內，夫妻遺產在1050萬內，不須課聯邦遺產稅。各州的遺產稅免稅額則依各州稅法而定。

過去許多富人為了遺產節稅而設立信託，並且在「家庭在世信託(Family Living Trust)」之下，再設立AB信託。AB信託的作法是﹕在一方先去世時，把夫妻財產分為二份，其中之一是「未亡人信託(Survivor's Trust，A信託)」，去世者的那份再分設兩個信託，一是取出和個人免稅額相等的金額，給「家屬信託(Family Bypass Trust，B信託)」，自然免稅，配偶如果是受託人，仍可支配；二是將超過個人免稅額的部分給「配偶信託( Surviving Spouse's Trust)」，享受配偶繼承免稅的好處。 自從夫妻遺產免稅額從200萬調高到1050百萬後，許多財產總額在700、800萬的人紛紛解除AB信託。 

如果夫妻雙方都還在世，很容易可以取消這AB信託的設立，但如果夫妻有一方已去世就不能改變，除非未亡人在九個月內決定要放棄繼承，及放棄多少，未亡人可以選擇不將「家庭在世信託」裡的資產轉入B信託，而未亡人放棄繼承的部分則轉入「棄權信託( Disclaimer Trust)」，然後未亡人可再解除之。 

此外，過去許多人設立「住宅信託(Qualified Personal Residence Trusts，簡稱QPRTs)」，目的將自住的房子排除在遺產之外，即信託到期(一般是10到15年)子女繼承房子時不須繳稅，父母還繼續住的話要付租金，等到有一天賣出時才須繳增值稅，此時房子的成本是按設立QPRTs時的市價來算﹔如今在聯邦遺產免稅額的大幅調高後，不設立QPRTs將來的增值稅反而可能比較低，因為房子的成本將按父母死亡，子女繼承時的市價來算。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com 


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住鐵門社區屋 遠行較放心

鐵門社區比較安全。(吳維安提供)

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許多人選擇退休後搬到拉斯維加斯，若擔心出門旅行時有人闖空門，不妨考慮買個有鐵門的社區(gated community)的房子，住起來會安心得多。這種社區不一定有警衛，通常住戶使用感應卡，另外在鐵門外有個對密碼的開關，啟動大鐵門，讓車子進出。這種房子在市面上數量多嗎？分布在哪裡呢？

目前在市面上求售的獨棟二手屋計有6448幢，其中1076幢是鐵門社區的房屋，約占1/6，價位有上百萬的，也有在30萬以下的。  而價位在30萬以下的有536幢，約占1/12，在100號區 (北拉斯維加斯)有144幢，在200號區(東北)有76幢，在300號區 (南)有23幢，在400號區 (西北)有109幢，在500號區(西南)有123幢，在600號區(東南)有51幢，其它區域有10幢，看來在北拉斯維加斯和西南區最多。

買鐵門社區的房屋，少不了要付社區管理費 (Home Owner Association Dues)，這個費用一般是多少？鐵門社區以裏面的設備，像游泳池、保全和裏面房屋的價值，而有不同的收費，目前最貴的小區費是一棟在歐奇 (Oakey)和水牛大道 (Buffalo)附近，要價183萬的房子，每個月小區費是2250元。

在華人最愛的西南區，價位在30萬以下的獨棟二手屋，每月小區管理費超過200元的有五幢，其中最貴的是287元，要價22萬4900元，2127平方呎，在「西班牙小徑」(Spanish Trails)高爾夫球社區﹔每月小區管理費在100元以下的有95幢，分布在502號區的有三幢，503號區的有13幢，504號區的有13幢，505號區的有66幢，看來想著鐵門社區，小區費又不超過100元的房子，就是在偏遠的「山之邊」(Mountain Edge)與「南高地」(Southern Highland)了。

西南區有個公共高爾夫球社區「羅德家園」(Rhoads Homes)，每月小區管理費是120元，隨著西南區不斷地的往南開發，相較於「山之邊」與「南高地」像在邊疆，「羅德家園」的位置則適中多了，且上下215環市公路又十分方便，值得投資﹔此外，離中國城最近的「傳燈園」(Lantern Gardens)是鐵門社區的新房子，價位在30萬上下，小區費70元一個月，亦頗值得投資。 

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大戶荷包滿 將退出房市？

聯準會如停止量化寬鬆政策，貸款利息將上揚。大戶是否留在市場，將影響房市。(圖由內華達房地產公司提供)

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如果您稍微留意房地產方面的新聞，您或許看到或聽說，過去兩年來，大戶進場，在全國各地購買拍賣房。他們不像一般的顧客，一棟一棟地買。他們是成千上萬棟地買。可是，最近有跡象顯示，他們又可能要飽食遠揚了。

大戶的作業方式是這樣的：他們先成立私人公司，用自己手上擁有的、已經是非常龐大的財富（多半是一些富有的夥伴籌措的資本），以公司或企業的名義在全國各地僱人，由這些人替他們物色和購買由於金融海嘯帶來的、價錢極低的房地產（絕大多數是法拍屋）。

其中許多房子非常破舊，需要僱人維修，維修好了他們就委託各地規模比較大的地產公司替他們出租。

租金當然就是收入，也就是業績。有了業績，他們就開始IPO，也就是把資產變換成股票上市，讓一般小投資者購買。

據網上資料顯示，可以舉出很多這一類已經上市的公司的例子。

American 4 Rent (NYSE：AMH)，上市（IPO）時的起價是16元，該公司總共花了34億美元，購買了1萬9825個單位的房地產。

在上市之前，該公司從大的金融機構處收到12億美元。股票上市後，它又出售了價值7.06億美元的股票。 所以，基本上，它已經拿回了約三分之二的成本。

它手上仍然擁有可觀數量的股票，而這批股票依法可以在9月底以後賣出。目前不知道它會賣出多少，但相信它會慢慢脫手，避免不利地影響到股價。

類似的公司還有如Silver Bay Realty Trust(NYSE:SBY)；American Residential Properties (NYSE：ARPI)。 據估計，這些公司大約購進市場上25%的房地產。

也就是說，過去一年多，房價普遍上漲，其原因並不只是美國經濟好轉，小老百姓開始買房子自己住，也不光是經紀人的小戶投資者一棟棟用現金買進。

有相當一部分是由於大戶進場。 目前面對的一個重要問題就是，這些大戶是最能夠精打細算，而聯準會主席柏南基表示，到明年初，聯準會很可能停止量化寬鬆政策，不再向房市注資。

這樣，利息肯定會上升。

到那時，這些大戶們會有什麼動作呢？如果他們開始退出房市，那麼，房價是否會趨穩，甚至稍跌呢？  本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com 


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