房價回穩 投資把握4關鍵

因為美國房價已經觸底 房地產再度成為一項安全的
投資項目 但投資人應量力而為 且抱持做長線的打算

根據「房利美」_（釋）最新做的一個全美調查，大部分的美國人認為美國房價已經觸底，有67%的受訪人覺得房地產現在再度成為一項安全的投資項目，但他們在選擇標的物時，此番的考慮會比以往更謹慎，將量力而為，且抱持做長線的打算，而拉斯維加斯的房價受到「溺水屋」_（釋）尚未消化完的影響，短期內不易反彈。

判斷房市不能一概而論
 
除此之外，坊間還有兩極的說法，一種認為房價還會繼續下跌15%到20%才會回穩；另一種則認為2011年房價將強力反彈，回到不景氣以前的水平，究竟該如何作判斷呢？
 
基本上，我們不能一概而論，要視「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」而定，以下就以拉斯維加斯為例來做分析。

拉斯維加斯房市復甦的腳步尚落後美國其他的城市

拉斯維加斯房市復甦的腳步尚落後美國其他的城市？其主因在於：遊客量減少﹑曾經過度開發與超建房屋、失業情況嚴重，光是2008年9月至2009年9月之間，一年裡失業率就從6.75%升到13.5%，平均每7個人就有1人失去工作。
 
據本地知名的房產顧問公司Sales Traq統計，2010年11月份的二手屋銷售共計3,916幢，其中1,597幢是「銀行屋」，824幢是「不足額還款銷售屋」_（釋），308幢是公開拍賣屋，1,187 幢是無財務問題的傳統銷售屋，分別占41%，21%，8%，30%，成交「中間房價」_（釋）分別為11萬1,000元，12萬5,000元，9萬1,000元 ，11萬9,000元；要知道銀行屋的數量越減少，二手屋的成交「中間房價」就會越高。

說房價將強力反彈言之過早
 
又據一項針對全美54個大城市的房市調查，其中有36個城市2010年的房價比較2009年已經回升了，拉斯維加斯雖然未上榜，但在歐巴馬政府的首次「購房退稅」_（釋）優惠截止後，及一般預期年終淡季，房價會小跌的情況下，其2010年11月份的成交「中間房價」竟然比10月份還增加了4.7%，這足以駁斥以上認為房價還會繼續下跌個15%到20%的看法。

看來房價似乎回穩了，但鑑於市場上，有財務問題的銷售屋 (Distressed Home Sales)仍占二手屋總售量約70%的情況下，要說房價將強力反彈實在言之過早；過去兩個月，五大銀行受令檢查其「法拍」_（釋）作業程序是否有瑕疵，「法拍」案例暫時減少，但想想全城的房貸案中約16%已有遲交違約紀錄，及全城的房子有75%屬「溺水屋」，就不難明白為何短期內房價難有起色。
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 12-25-2010

量化寬鬆貨幣 恐推升房市

因為預期通膨的發生 如果手上有閒錢的話 房地產可以保值
但是投資者要考慮「出租回報率」及當地的生活水平 以降低投資風險。

剛去亞洲一趟回來，深深地感受到各國經濟情況的差異，目前歐美國家正陷於國債高築、經濟不振的泥沼裡，亞洲諸國的經濟卻已走出困境，熱錢到處流竄，流入又流出，造成資本市場極不穩定，房市狂飆，投資風險相對也很高，萬變不離其宗，投資者要考慮「出租回報率」_（釋）及當地的生活水平，以立於不敗之地。

美國印鈔  其他國家防堵熱錢流入

為了刺激美國的經濟，歐巴馬政府施行了許多政策，包括減息無效後採取的「量化寬鬆」的貨幣政策，增印了6,000億的美元鈔票，由中央銀行通過公開市場購入政府債券等以提高貨幣供應，為銀行體系注入新的流通性，央行期望銀行會因此較願意提供貸款，銀行可透過借貸再創造出更多的貨幣供應，問題是這些美元到底有多少會滯留美國而起到作用呢？

由於世界經濟嚴重不平衡，熱錢自會往幣值看漲、經濟成長看好的地方流入，美國經濟還不行，幣值看貶，也就留不住資金，反而造成其他國家的通膨及資產泡沫的壓力，紛紛採取防堵熱錢流入的對策。

例如中國長久以來就有人民幣升值的壓力，又加上一波波熱錢來勢洶洶，中國政府的宏觀調控政策包括：要求銀行增持外匯、以及上調銀行存款準備金，以收緊資金流動力，房市也如蓄水池般吸收了很多游資；香港是個自由經濟體，熱錢狂潮進不了中國，就以香港為替代品，自2009年以來，香港房市連漲了19個月，漲幅為46%，泡沫已儼然成形，未來房市崩盤的風險很高，重演1998年香港房市跌幅達52%並非不可能。短期內無法看出「量化寬鬆」是否可以改善美國的經濟，如果印了6,000億的美元鈔票仍然無法降低美國的失業率，就只好繼續印更多美元，「量化寬鬆」會增加通膨的風險，是政府在經歷通縮時推出的最後一招，必須給它一段時間運作，大家只好拭目以待了。

原文刊登在世界日報賭城版—- 12-18-2010

投資美國房市 可以進場了嗎

如果手上有閒錢的話 現在確實是買低養房的好時機
但是這是指「住家地產」 至於商業地產的進場時機仍未到

上海和臺北的房地產狂漲，許多人開始擔心泡沫化的問題，於是心生轉移資金到海外市場的念頭，在大中華地區最常被問的問題是：美國的房市好轉了點，現在可以進場了嗎？此外，也有人問到有關商業地產的投資；單就「住家地產」_（釋）而言，2010年開始，美國大部分城市的房價已漸回升，唯獨拉斯維加斯因為失業情況未見好轉，房價仍在低谷盤桓，但是基於以下的理由，如果手上有閒置資金，現在確實是買低養房的好時機。

進場三個理由

1.出租市場暢旺，一般年租金／房價的比率 (Cap Rate)可達8%至10%間，比銀行存款利息高出甚多，這是其他城市無法比美的。

2.2010年5月以後，歐巴馬政府的「首次購屋$8,000退稅優惠方案」已截止，目前的投資者不需再和首次購屋者搶買好房，市場上有更多價廉物美的房屋可供選擇。

3.拉斯維加斯因為「法拍屋」_（釋）氾濫，房價潰堤，不但已跌過重建成本，還回到十年以前的價格，最近一年來房價並未見再有大幅波動，可見已經沒有再跌的空間了。

但是必須提醒的是，在失業率尚未恢復到正常水平之前，拉斯維加斯的房價很難有起色，若投資者想在三年內轉手套利，恐怕無利可圖。
 
至於投資商業地產則時機尚未成熟，最好再觀望一陣子，因為商業地產「法拍」_（釋）的數量還只是冰山的一角，雖然銀行被倒帳的情形很嚴重，卻仍在死撐，因為他們擔心一旦對其「法拍」或上市，也會步上目前「住家地產」的後塵，一發不可收拾，價格跌過半，然而除非銀行能找出比「拖」更好的辦法，商業地產失守崩盤也是遲早會發生的事。

原文刊登在世界日報賭城版—- 12-11-2010

租屋被「法拍」房客怎麼辦

目前美國房市的一些亂象 造成許多房客與房東之間的
糾紛與困擾 建議尋求非營利事業組織的免費法律服務

2010年的前10個月，拉斯維加斯計有1萬9,000個房子被銀行回收，目前有16%的房貸已逾期未繳款，預計將來還會有5萬個房子被銀行回收，因此房客碰到房東不繳貸款，租屋面臨「法拍」_（釋）的情況可說是屢見不鮮，那麼房客該怎麼辦？其中涉及的一些權利與義務﹐房客不可不知。

房客的疑慮

最近陳太太來電詢問，她在租屋前查過屋主繳款準時，但是住入該租屋之後某日，卻驚見所租屋上張貼著銀行的「催款通知」_（釋）(Notice of Default)拷貝，於是問屋主和物業管理公司，但對方告知屋主正與銀行談判修改貸款，房子不會被「法拍」，不須擔心；可是陳太太心中立刻浮現出幾個問題？要不要繼續交租？押租金拿不拿得回來?如何查詢該租屋的產權或「法拍」程序進行到甚麼程度？何時會被迫搬家？何處可得到免費的法律協助?

首先，房客只要還住在該屋裡，就有交租的義務；物業管理公司不可在房客未同意下將手上保管的押租金轉交給屋主，根據內華達州法律，假設房客都有遵守租約規定，屋主或物業管理公司必須在房客遷出該租屋後的30天內將押租金退還給房客，否則房客可以向法院提出告訴，求償兩倍的金額。

如果該租屋被「法拍」轉手了，房客又不想立刻搬走的話，押租金應交給新的屋主或其物業管理公司；若要查詢該租屋的「法拍」程序進行到什麼程度，只要至郡政府地稅登記處的網站，http://redrock.co.clark.nv.us/assrrealprop/site.aspx，輸入該租屋住址就可查到，因為「法拍」進行中的通知文件都須在此登記；若要尋求免費法律協助，可上www.nevadalawhelp.org或www.nlslaw.net網站。

新法保護房客權益

萬一租屋被「法拍」轉手了，何時會被迫搬家？依據2009年10月1日生效的一則保護房客的立法 (Foreclosure Act of 2009)：a.如果房客不想立刻遷出租屋，新屋主或銀行必須給房客至少90天的寬限期；b.新屋主若是投資出租屋者，房客原來租約所剩的時日如果大於上述的寬限期，可以住到原租約期滿；c.新屋主也可以和房客協商，支付一筆搬家補貼金，讓房客提早搬走。

原文刊登在世界日報賭城版—-12-04-2010

「法拍」市場的投資順序

目前美國房市的一些特殊現象 令外國投資者眼花撩亂
應先了解來龍去脈 之後再進場投資

近來碰到許多外國投資者，他們多半會問：期房、現房、「法拍屋」_（釋）、「銀行屋」_（釋）、「不足額還款銷售屋」_（釋）、修改貸款屋，有甚麼不同？目前美國房市的一些特殊現象，令人眼花撩亂，難怪他們會有這些問題，不甚解之前就進場投資，心裡的確不踏實；一般而言，投資者要買到價廉物美的房子，其順序應該是：「不足額還款銷售屋」、「銀行屋」、「法拍屋」、非溺水的二手屋、現房、期房。
「不足額還款銷售屋」價廉物美

話說大多數美國人是用貸款來買房的，當房價大起大落之後，新的房價很可能比當初的貸款額還低，也就是賣了房子的所得，還不夠還貸款，必須再從自己的口袋內拿出錢來，如果無法負擔，那就只有兩個選擇：要嘛讓銀行把房子沒收，成為「法拍屋」或「銀行屋」，要嘛賣房同時情商銀行豁免不足額，這就是所謂的「不足額還款銷售」；如果不賣房子，又不甘心繳付每月高額的分期付款，也有一法可循，即和銀行談判修改貸款，或是降低利率，或是減少本金。
 
一般而言，投資者要買到價廉物美的房子，其順序應該是：「不足額還款銷售屋」、「銀行屋」、「法拍屋」、非溺水的二手屋、現房、期房，因為買「不足額還款銷售屋」常須等上數個月，賣家的貸款銀行才能定案，許多投資者因而卻步，賣家只好以比「銀行屋」更便宜的價格來吸引買家，而且賣家還未棄屋，屋況多數很好；「法拍」_（釋）是法院將作為貸款抵押品的房屋公開拍賣的行為，通常其底價是貸款額，所以撿不到便宜。

「建商新屋」難與「銀行屋」相比
現房和期房是建商推出的新房，由於「銀行屋」肆虐，賭城二手屋價格已跌過建築成本，新屋價格自然無法與之相比；和中國不一樣的是，新房都是全裝而不是毛胚，此外，期房在交屋前不必繳貸款的分期付款，交屋後才開始繳；現房是建商已蓋好，但原來的買主毀約不買，因為新買主已無法按其喜好選擇許多裝修項目，建商往往折價求售，故現房又比期房便宜。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-27-2010

售出租屋虧損可抵稅

現在賣掉出租房屋有虧損的人
以前繳的稅可退回 也有節稅的機會 

不幸中尚有一好康可言

這幾年來美國房價大逆轉，許多人投資房產失利，但是不幸中尚有一好康可言，即是賣掉擁有超過一年的出租房屋若有虧損，可以在年底報稅時和任何其他的收入，也就是一般收入如薪資，及租金收入和「資本利得」(Capital Gain)等相抵，在節稅的考量上甚為划算，這「售屋虧損」稱為Section 1231 Loss。

當房產售價小於「房產基價」時就有「售屋虧損」，所謂「房產基價」是指當初的買價加上後來增建投入的成本，平時的維修費則不在此列，因為其在每年報所得稅時已經被計入成租金收入的減項了，再減去歷年來的折舊額，故擁有房產的時間越長，基價將越低﹔至於房產售價實質上是指已扣除銷售費用的「淨值」_（釋）。

如果投資人當初用1031 Exchange交換遞延所得稅，則計算「房產基價」要小心，不可包括盈餘部分，即只能計算原來的購屋成本，例如原來的房產買價15萬元，後來賣25萬元，以其所得款25萬元，添補3萬元，再買一28萬元的房產，計算出「房產基價」則是18萬元 (15萬元+ 3 萬元)。

如果「售屋虧損」在年底報稅時和其他的收入相抵後還有剩餘，這剩餘稱為NOL (Net Operating Loss)，NOL可以往前溯2年 (在特別條款下，2008和2009年則各可往前溯5年)，即以前繳的稅可退回，或往後推20年，即將來收入也有節稅的機會，所以現在投資房產失利的人，不要灰心喪志，倒是國稅局要退稅貼補這幾年一大堆投資房產失利的人，錢途堪憂。

此外，使用過Section 1231 Loss的人，將來若有「資本利得」，包括出售出租房屋有盈餘，在使用過Section 1231 Loss的金額範圍內，要按一般收入的稅率繳稅，不能享受稅法對「資本利得」的低稅率優惠。
 
賣掉自住屋虧損不能抵稅
要注意的是賣掉自住房屋若有虧損，反倒是不能抵稅的，有人腦筋轉得快，眼看房價跌了，就把自住房屋轉為出租房屋，這「售屋虧損」可沒那麼容易騙得，因為國稅局有規定，在變更用途時應以當時市價重新設定房屋的基價，這一來基價變低，就產生不了「售屋虧損」了。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-20-2010

Kitec水管漏水屋 可以買嗎

Kitec水管的房子並非不能買
對懂的人而言 反而是撿便宜的機會

使用Kitec水管材質的房屋，在賭城就有3萬5,000棟至5萬棟，這種房子並非就不能買，對懂的人反而是撿便宜的機會，讀者可請房屋檢查專家 (inspector)來查明確認。

「法拍屋」_（釋）肆虐的大環境下，坊間不少水管有問題的住宅，有些是原屋主惡意破壞，有些是水管銜接方式不符合建築法規，還有水管材料有重大瑕疵的，例如Kitec水管，所以買屋一定要請專家作房屋檢查。
 
何謂Kitec水管材質的房屋
2006年初，有一個訴訟案，叫「In Re Kitec Fitting Litigation」，估計牽扯到賭城3萬5,000棟至5萬棟的住宅，原因是他們用的水管材料會導致堵塞或漏水，必須重換水管，這是一家加拿大公司IPEX的產品叫Kitec，它所用的銅混合成份，遇水會產生化學作用，釋放出鋅等白色的粉狀堆積，堵塞水管，雖然2004年以後就已經不再使用這產品作住宅的水管，IPEX還是因此被告，目前IPEX已與建商達成和解，按步就班，一個社區接著一個社區理賠修繕，目前並無有關Kitec水管對身體健康不利的控訴。

水管的屋主如果沒有收到通知，可以上一個官方網站
www.plumbingdefect.com申請理賠，要查看有那些建商及社區屬於本訴訟和解案，在首頁就可找到相關連結，要了解現在理賠進度到那一個建商了，選Update項目，可看到從2009年初開始，每個月都有數家建商和IPEX達成協議。

屋主如果想知道這房子是否有Kitec水管的問題，初步可查看住宅車庫裡的電盒 (Electrical Panel Box)上是否貼有標明是Kitec的黃色字條，但是沒有也未必就表示不是，要確定的話，最好 是請房屋檢查專家來查明。

對內行的人往往是撿便宜機會
 
Kitec水管的房子並非就不能買，懂的人會借此機會砍價，反而往往是撿便宜機會，買主過戶之後或會收到一筆為數可觀(中型住宅約1萬美元)的修理賠償費，或有房屋建商的人上門來修理，一般約費時兩天到五天，並不影響使用，住在裡面的人不須遷離，萬一房子的水管已經開始漏水，要立刻請人修理，避免損壞擴大，只要把收據保存好，將來就可以求償。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-13-2010

網上拍屋陷阱多 (Part II)

網上標屋時所有網上文件要看清楚
並另外印出來存 免未來的爭議
網上拍屋注意事項
 
上文談及網上拍屋必須謹慎小心，同時以一個競標沒得標的經驗來說明，未料得到許多讀者詢問相關問題，現在就在介紹一個得標卻有糾紛的例子，值得讀者注意的是：1、華人的英文如果不夠溜，最好不要嚐試。2、所有網上文件要看清楚，並另外印出來存檔。3、和網上拍賣公司談論，最好用e-mail。即用文字才有紀錄，如果產生爭議或訴諸法律時，才有憑藉，空口白話是不足為憑的。

介紹一個得標卻有糾紛的例子

高教授無意中看到一待售銀行屋正開放民眾參觀 (Open House)，屋況不錯，他很喜歡，但洗衣房的牆卻被破壞，還留下一個大洞，他猜想是小偷在搬走洗衣機時留下的，不疑有它，兩星期後上網參加競標，以10萬6,000元贏得最高標，但因為10萬6,000元也未達底標價格 (Reserve Price)，所以成不成交，還是得等賣主即銀行同意才算數。

第二天REDC (Real Estate Disposition Corporation)網上拍賣公司通知高教授總價是其出價再加上手續費5%，並要求支付5%的誠意金，即$5,565($106,000 x 1.05% x 5%)，還要等15天才知賣主即銀行是否同意，並且說這房子只能用現金買（Cash Only），不可以貸款。

高教授說，競標時看得很清楚，是可以貸款的，對方說他看錯了，該物業註明是現金交易，如果他不履行現金交易，要追罰6%作為損害賠償 (Liquidated Damages)，這在網上拍屋的條款 (Terms & Conditions)上寫得很清楚。

拍賣公司要高教授在24小時內決定，否則就取消資格，並追究罰款；幸好高教授競標當時曾將競標的細節內容印出存檔，上面清楚載明「可貸款 (Financing: Yes) 」，此外憑他的研究精神，也找到為何拍賣公司只要現金的答案，因為這銀行屋的水電管路不合建築法規，如果買主貸款，有經驗的估價員會要求修正水電管路，或甚至不准貸款。

因為拍賣公司一時的疏忽，沒記載現金交易，卻想嫁禍到買主的身上，高教授認為這是一種詐欺行為，沒想到這麼大的拍賣公司會如此誑人，如果對方還敢追訴6%罰款，他就只好請律師興訟了。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-06-2010

網上拍屋陷阱多 (Part I)

近來網上購物極其風行 現在連「銀行回收屋」也可以在網上競標

只是莊家不必請打手 只要敲幾下鍵盤 就可以作弊哄抬價格了
近來網上購物極其風行，改變了傳統消費的形態，網路購屋也成為其中一種方式，但進行網路購屋最好也請有經驗的經紀人協助，檢視屋況，提供市價作參考，才能取得優勢，避免「誤入網路歧途」。

前幾年由REDC (Real Estate Disposal Corporation)拍賣公司舉辦的一年二次拍賣大會，拍賣拉斯維加斯的「銀行回收屋」，每次約有二、三百棟房子待價而沽，規模盛大，現場人山人海，熱鬧非常，現在也改為網上競標。

一個競標沒得標的經驗

數個月前，李先生相中居家附近的一個叫價14萬的銀行屋，預計約須再花4萬元修繕，根據經紀人評估，如果屋況好，方值14萬，所以李先生希望等它叫價降到10萬時再出價，日前經紀人通知李先生這房子已轉到REDC手中拍賣，從10月23日開始競標，10月28日截止，於是經紀人幫李先生登記參加競標。

首先李先生以信用卡$2,500作保證，這$2,500先不必被提取，並出具銀行批准貸款10萬元的文件上之特定號碼(Loan Number)，李先生出價5萬元後，銀幕上顯現他是目前最高標，但兩天後又收到電郵，通知說有人超過 (Out Bid)他的出價了，他上網一看，是9萬5,000元，已高過他設定出價的最高額8萬5,000元，但因為9萬5,000元也未達底標價格 (Reserve Price)，所以成不成交還是得等賣主即銀行同意才算數，而無人知道這底標價格到底是多少，李先生覺得這網上競標是玩假的，好像是賣主在測試市場的行情。

這是個學習經驗，至少不必像以前參加拍賣會一樣，去買銀行現金本票 (Cashier Check)，和其他人擠來擠去，排隊拿號碼牌，幾個小時轟炸下來，還會鬧頭疼，也不至於臨場和別人競價時拚紅了眼，一時衝動高價買下，有違原來撿便宜的初衷；請參考有關現場法拍紀實第一章（5）「銀行回收屋拍賣」。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-30-2010

違約房貸戶權益仍受保障

兩家銀行的「法拍屋」 (Trustee Sale) 目前有產權不清的問題
但如為市面上出售的「銀行回收屋」（REO）則是經紀人掛牌的 原屋主已被驅逐這類糾紛比較少
標購「法拍屋」要注意產權問題
 
受到經濟環境的影響，產生了不少違約房貸戶，由於美國是法治國家，銀行也必須依據適當法規進行「法拍」_（釋）以回收房屋，相對的，如果銀行未依循法定程序時，違約房貸戶的權益也受法律保護，仍可依法主張繼續擁有房屋產權，這是標購「法拍屋」( Trustee Sale)的投資人應注意的。

目前有一「產權保險」_（釋）公司Old Republic Title Company聲稱﹐對摩根大通銀行 (JP Morgan Chase)及半官股的GMAC兩家大銀行的「法拍」或回收的房子，不賣「產權保險」，原因是這兩家大銀行申請「法拍」的文件中之供述書 (affidavit)部份有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，控訴銀行非法轉讓其房屋產權，這就影響到標得這兩家大銀行「法拍屋」 (Trustee Sale)的新屋主之產權，造成其產權不清。

因為如果申請法拍未依法規，房貸戶仍可主張擁有房屋的產權，占住房屋不走，他們的律師說﹕屋主沒付房貸是一碼事，銀行的文件不齊，就得另外經過法庭訴訟 (Trial)才能申請「法拍」，這其實也只是拖延時間，法庭不可能判決房貸戶取回房子所有權的。

順道一提，美國西岸有許多州辦理抵押貸款登記是以「信託」(Deed of Trust)的方式取代「質押」(Mortgage)，如此一來銀行就可省去上法庭取得判決這道手續，能夠直接申請法拍程續，也稱為「非判決處置」(Non-judicial Sale)；這種「法拍」(Trustee Sale)按字義解是「信託拍賣」，和「抵押品拍賣」(Foreclosure Sale)的功能相同。

付不起貸款的屋主的另一項權利

有關付不起貸款的屋主的權利，除上之外，還有「申請仲裁」這一項，自2009年7月1日起，內華達州新法規定，「主要自住屋」_（釋） (Primary Residence)的貸款戶可向法院「申請仲裁」，要求銀行出庭談判修改貸款條件；而且貸款戶在法院公開拍賣 (Trustee Sale)的5日之前，也就是從銀行發出「催款通知」_（釋）(Default Notice)之日算起，有106天(90+21-5)的「修復時間」_（釋） ( Reinstatement Period)，只要補繳所欠的分期付款額及衍生的利息及罰款，就能中止「法拍」，而事實上，在目前經濟不景氣，「法拍」氾濫的情形下，銀行更是可能退一步，接受任何合理金額的補繳，就同意中止「法拍」。
至於一般法拍程續的細節，可參閱第一章（4）文章「不足額還款銷售，法拍，銀行回收屋三部曲」。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-09-2010

拖延「法拍」講法不講理

銀行不可能永遠提供免費住屋  拖延「法拍」

使房源緊俏只是一時  買家稍安勿躁

MERS (Mortgage Electronic Registration Systems)機構
 
美國是法治國家，既然生活在美國就必須認識美國的法律，以保護自我權益，近來，很多違約房貸戶表示，搞不清楚為甚麼倒銀行的賬，卻由一個叫「MERS」(Mortgage Electronic Registration Systems)的機構來出面「法拍」_（釋），雖然銀行把本票轉到「MERS」名下，授予「MERS」權利進行「法拍」，但是有房貸戶卻主張，「MERS」並不擁有債權，無權利「法拍」，他們的目標是賴住不走。

「MERS」是甚麼樣的機構呢？由於美國1990年後開始盛行房貸轉賣，銀行們為了節省到郡政府登記債權轉移的費用及簡便其手續，所以在1997年共同設立了這個服務機構﹔它是以一個房貸使用一個統一編號的方式，集中記錄房貸的轉移，包括負責收取分期付款的服務公司 (Servicers)及「債權投資人」 (Owners)。

後來房貸還被分割成「抵押擔保」證券 (Mortgage Backed Securities)在市場上流通，因為有些發行「抵押擔保」證券的銀行，並未依法持有抵押憑據，無法證明他們確實擁有這些房貸，即可能無權對違約戶進行「法拍」，投資證券的人也準備提告銀行。

拖延法拍使房源緊俏只是一時

上兩篇文章提及銀行申請「法拍」的文件中之供述書(affidavit)部分有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，美國政府要銀行們立刻將手上的申請「法拍」案件作一個評估，因此銀行們不得不暫時凍結「法拍」動作﹐為期約一個月，這會造成暫時的房源緊俏現象。

第一章（23）提及全美房市潛在的供給量，也就是影子庫存達1,200萬戶，據以往紀錄，全美每年約銷售500萬戶，預計兩三年時間可消化掉庫存，之後房市應會反彈，現在以訴訟來拖延「法拍」只是使房市復甦的時間更往後延遲罷了；還是一句老話，該來的早晚還是會來，銀行不可能永遠提供免費住屋，拖延「法拍」使房源緊俏只是一時，買家請稍安勿躁。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-23-2010

房源緊俏的假象

歐巴馬政府想用投資建設來刺激景氣 在背負降低預算赤字的包袱下
無法施行經濟復甦就只有靠民間企業自立自強一途
 
製造房源緊俏的假象
 
11月2日的選舉已到眼前，選民將以選票來驗收歐巴馬政府經濟振興方案的施行成果，國債增加了這麼多，經濟還是沒起色，此刻，共和黨當然利用百姓的怨氣大事炒作，眼看這場選舉執政的民主黨可能會失去許多席次，民主黨不能坐以待斃，於是假公濟私玩起操控短期市場表現的伎倆，所以銀行將會有延緩履行債務求償(moratorium)的動作，也製造一個房源緊俏的假象。

上篇文章提及兩家房貸大銀行申請「法拍」_（釋）的文件中之供述書(affidavit)有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，因此政府在投票前趕緊施加壓力給五家房貸大銀行，JP Morgan Chase﹑GMAC﹑Wells Fargo﹑Bank of America﹑及PNC Financial Services Group，要它們立刻將手上的申請「法拍」案件作一個評估，檢查是否有文件瑕疵與程序不完整的可能性，因此銀行們不得不暫時凍結「法拍」動作約一個月，這就是變相的延緩履行債務求償。

和選舉掛鉤

「法拍」即「抵押品拍賣」(Foreclosure Sale)，全美有27州的「法拍」不須經過法官的判決，特別稱法拍為「信託拍賣」(Trustee Sale)，有些銀行這次的凍結法拍動作只選擇「法拍」須經法官判決的23州來執行，內華達州不在這23州中，但本州參議員Harry Reid特別要求五大房貸銀行也暫時凍結內州的「法拍」，待相關單位建立一個確定法拍程續完整的系統之後才解凍，用這種方法來收買「溺水屋」_（釋）的屋主選民，同時也製造一個房源緊俏的假象。

中間選民現在很徬徨，不知到底要讓Harry Reid這個政客連任呢? 還是選激進茶黨 (Tea Party)支持的共和黨候選人呢? 民主黨失去席次會造成朝小野大，使政府更無法有作為，美國百姓一向天真地認為選新人就有新希望，但在這麼困難的情況下，如果不施以行政救濟還真會動搖國本咧﹗

其實2008年的金融危機主要源於長久以來金融體系沒受到適當的監控，歐巴馬政府搶救的過程中難免發生沒效益的浪費公帑，但後來衰退的深度和長度甚於預期﹐其中一個主要原因是，重整金融體系的配套工作沒做好，銀行還未從失序中站起，重新為經濟的復甦注入啟動的力量，反而縮緊放款業務，又如美國銀行 (Bank of America)兩年前因為買下面臨破產的房貸融資公司Countrywide Financial，開始承作房貸的大盤，日前突然終止此業務，不買房貸公司的帳了，也是對經濟雪上加霜。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-16-2010

影子庫存衝擊美國房市

參考美國房市的概括數據 還是要依個別市

場的狀況 產品和地區作調整 避免以偏概全
影子庫存 威脅房市

受到近年來房地產市場變化的影響，一般美國民眾在購屋的心態上已有明顯的改變，自用型的購屋傾向於實用考量，包括使用面積小、維修少的房屋，甚至租屋的民眾人數增加，形成租屋市場的成長與看好；由於買屋的態度趨於保守，在短期內可能會抑制房市回升，但這轉變將能為美國房市奠定較穩固的基礎，尤其是觀念上有更多人將買房視為可出租或自住的長期投資，而非求快速增值的短期投機，且不計算自己是否負擔得起貸款；

只是要消化掉全美目前1,200萬戶的影子庫存，以過去平均一年銷售500萬戶來計算，還真是非得兩三年時間不可。
 
歐巴馬政府提供的購屋稅賦優惠已結束，銀行延遲對房貸違約戶進行「法拍」_（釋）的時間，並不能真正解決房市問題，如果失業情況沒有改善，房市裡的影子庫存，即房貸違約戶和想解套的屋主數量，只會持續增加，加上目前銀行手上擁有但尚未在市場上求售的銀行屋，會造成房市供給量過多，將破壞美國政府挽救房市的努力。

據美國商務部公布的資料，今年2010年第二季全美房屋「空置率」_（釋）(Vacancy)近1,900萬戶，房市資訊顧問公司 (Core Logic)指在6月底，約有1,100萬房貸戶房子 (占全體房貸戶的23%) 屬「負資產」_（釋）(Negative Equity)或稱「溺水屋」_（釋），房貸處理中心 (Lender Processing Service)則統計有730萬的房貸戶違約(Delinquency)即沒供款，其中170萬的貸款戶已收到銀行開始進行「法拍」程續的通知(Default Notice)，預計今年2010年全年被「法拍」的房子總數將超過100萬戶，相較於2009年的90多萬戶則稍增，相較於及房市泡沫之前的每年約10萬戶，則不可同日而語。

穆迪 (Moody’s)更預估現在到2011年底前還會有約200萬戶的房子被「法拍」，而摩根史坦利(Morgan Stanley)認為銀行目前手上擁有的「銀行屋」 (Bank Owned)和未來將取得的「銀行屋」可能近800萬戶，加上著名的房市網站Zillow聲稱尚有380萬戶房子的屋主正準備出售，使得房市潛在的供給量，也就是影子庫存高達1,200萬戶。

民眾在購屋的心態上已有明顯的改變

儘管房貸利率處於將近50年來低點，但是美國人對於擁有自有房子的態度更趨實際，選擇偏向面積小﹑維修少的房子；有些美國人開始保守理財及減少負債，認為買屋不如租屋的人增多；

此外，銀行抵押貸款的標準趨嚴也使得很多人申請不到房貸，所以只能繼續租屋；也有買家認為房市尚未觸底而仍在觀望中；幸好相信美國房價已接近谷底的人越來越多，而且國內外的投資者見目前美國的租屋風氣正在增長，「出租回報率」_（釋）也近歷史高點，正紛至沓來；

拉斯維加斯的特點是房價水平低，出租市場熱絡，在經濟這麼不景氣的時候仍然有比別的城市更高的買氣。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-02-2010

投資房地產 有了勝算 才能致富

如果不學習 不作功課 都可以投資致富
今天就不會看到有這麼多人陷於「溺水屋」中
 
有足夠資訊作決定 以嚴格手段管資金
 
這是一個資訊變化很快又複雜的時代，有「即時」且「足夠」的資訊而作的決定，較有勝算，否則形同賭博，風險很大；投資房地產更是如此，雖然在理性的決策中，仍然可能疏漏或存在無法掌握的因素，但至少能降低風險，增加勝算，避免盲從。

孫子兵法裡有一句話：「多算勝，少算不勝，而況於無算乎？」任何的投資策略都有獲利的機會，但能否令自己立於不敗之地是一個重要考量，避免自己遭受無法承受的巨大虧損，具體來說就是要嚴格控管資金，有了資金，才有機會等待好的時機大賺一筆。

合理房價須符合當地收入水平

現在不管懂不懂經濟，人云亦云，每個人都很篤定美國經濟要很久才會復甦，然後結論就是房價不會漲所以不能買，這些人多半都是前幾年買房地產虧本的，從來不研究數據，也不懂計算成本，只會跟著所謂「看法」跑，主觀地認為大家都這麼說，總不會錯。

當資訊一面倒時，就要小心了，常常眾多指標指的都是同一件事，參考了太多類似的指標，是虛增計算，例如經濟專家說的全美失業率10%可以當作其中的一個計算，但是應該考慮更多的條件，例如全美「法拍屋」_（釋）量200萬棟，這又增加了一個計算，又或參考技術面的指標，例如「投資回報率」_（釋）多少，於是計算又多了一成，類似這樣，計算越多，決策的勝算就越高，獲利的機會當然就會越大，但即使如此，還是無法保證一定可以獲利。

現在舉例來計算投資可行性，現在賭城一個「獨棟屋」_（釋）售價是14萬元，月租金要價1,000元，很容易租出去，「出租回報率」_（釋）是1,000元 × 12月 / 14萬元 = 8.6%，比銀行定存利息1%高很多，如果將來轉賣也不會虧，這投資就立於不敗之地。

反觀2005年賭城一個「獨棟屋」售價是35萬，每月分期付款2,000元，屋主一棟房子每月要貼1,000元，而屋主還要再多買，說賭城房子新又漂亮，比加州便宜很多，還看漲，不管賭城的居民月中間平均收入只有4,000多元，如果按收入30%是居住開銷，每月只夠支付1,200元，換句話說就是只能負擔約15萬元的房子的分期付款，35萬元的房價根本不符合當地的收入水平，結果就是大家看到的，血本無歸，信用破產，現在想趁低買進也沒資金。

原文刊登在世界日報賭城版—- 9-25-2010

賭城房價 有起有落 視區域而定

房地產投資者對個別市場的資訊的了解很重要

須多研究不同的產品和地區  評估其抗跌性

Location！Location！這句話，對於投資房地產來說，似乎是放諸四海皆準的概念﹔最新的統計數據指出，2010年第二季與前一年同期相較，賭城有15個郵遞區域的房價開始反彈，一年來漲幅也達二位數，當然相對的也有跌的區域，這可證明賭城的房價並非持續下挫，好區不但抗跌性高，也會先反彈回升。

近來看到太多有關賭城房價還會繼續往下探底的類似報導，內容籠統，其譁眾取寵的成份很高，因為實際上本地的房地產經紀人的生意都很旺，也沒感覺房價和交易量有大波動，根據「賭城房地產經紀人公會」 (GLVAR)的統計，2010年8月份的「獨棟屋」_（釋）成交中間價由7月份的13萬5,000元漲到14萬元，「康斗」_（釋）則仍然維持在6萬5,000元，不知這些有關賭城房價還會繼續往下探底的報導有何確實的數字根據。

反觀聖地亞哥資訊服務公司Data Quick的調查統計，與2009年第二季相比，賭城的「中間房價」_（釋）在 2010年第二季實際上是呈現明顯的兩極化，在57個郵遞區域中，有7個區的房價繼續下跌，一年來跌幅達兩位數，但也有15個區的房價開始反彈，一年來漲幅也達2位數；推究其原因主要是，前者之前兩年跌得不多，還沒跌到位，後者則是跌過頭，之後在反彈修正，細節如下表說明：

Zip Code	Area	% Change	Medium Price $
89002	Henderson	-13.8%	147,000
89011	Henderson	-12.1%	134,000
89015	Henderson	-14.8%	115,000
89074	Henderson	-12.9%	155,000
89128	Northwest	-21.1%	87,000
89134	Northwest	-12.2%	180,000
89141	South West	-10.3%	175,000
89030	North	12.8%	45,000
89101	East	10.9%	52,000
89102	Southwest	18.3%	110,000
89104	South	13.1%	71,000
89106	North	11.6%	63,000
89107	Northwest	16.7%	70,000
89108	Northwest	10.0%	77,000
89110	East	10.8%	72,000
89115	East	13.3%	72,000
89118	Southwest	20.2%	98,000
89135	Southwest	16.7%	280,000
89145	Northwest	12.0%	107,000
89146	Southwest	37.5%	126,000
89156	East	10.7%	89,000
89169	South	13.8%	90,000

一年來全部57個郵遞區漲跌幅詳細資料，如下圖說明：

 原文刊登在世界日報賭城版—- 9-18-2010

策略性棄屋 賭城恐重現「法拍屋」潮

不論是屋主或銀行  本能皆會依照對自己有利的方式來作決策
最怕的就是不知道其中的利害輕重  損人又不利己
 
「策略性棄屋」將可能會造成賭城第三波的法拍屋潮
 
基於溺水屋的比例逐漸增加，有專家預測賭城將可能出現第三波的法拍屋潮，如果要避免此一現象產生，唯有銀行能對「溺水屋」_（釋）屋主一些貸款額減免，或同意「不足額還款銷售」_（釋），以減少其棄屋而走的可能，也降低賭城第三波的「法拍屋」_（釋）潮所帶來的衝擊。

因為賭城房價自2006年高峰跌過半，目前有四分之三的房貸屬「溺水屋」，即房價低於貸款，就算付擔得起房貸，據芝加哥大學及亞歷桑那州大學的統計，賭城約有17%到25%的溺水屋屋主覺得不值得繼續揹負現有的沉重房貸，曾經或開始考慮解套，即所謂「策略性棄屋」，這意味將可能會造成賭城第三波的「法拍屋」潮。

銀行在前幾年景氣好的時期，沒有依據貸款者的負擔能力評估，形成濫放款，所以引發美國2007年第一波的「法拍屋」潮，這是付不起「次級房貸」_（釋）（Sub-Prime Mortgage），即第二順位的貸款的房子被銀行沒收。

次貸風暴告一段落，但因為經濟不振，銀行及企業倒閉，失業率持續攀高，收入縮水的屋主們無法支付房貸，引發2009年第二波的「法拍屋」潮，這是正常貸款（Prime Mortgage），即第一順位的貸款的房子被銀行沒收。

為今之計 關键在銀行

根據商業顧問公司CoreLogic的調查，賭城2010年6月份時有21%的貸款已經違約且遲付超過90天，即比起2009年1月份，一年半前的13%還高很多；銀行通常不肯坐下來和目前仍繼續付貸款的屋主談調整貸款條件，因此有不少屋主甘冒信用受損的風險，選擇不付貸款以逼使銀行談判。

如果談判沒成功，房子被銀行「法拍」_（釋），對於第一順位的貸款，銀行有六個月的追訴權，對於第二順位的貸款，銀行有六年的追訴權，如果銀行同意「不足額還款銷售」，不論第一或第二順位的貸款，銀行都有六年的追訴權，之後銀行可能把這些追訴權賣給討債公司，屋主莫以為棄屋後就沒事了，有一例外是對於2009年10月之後的貸款，據歐巴馬頒布的新法，銀行則無追訴權；被「法拍」的屋主，其信用須七年才能回復，「不足額還款銷售」的屋主，二年內不能再取得銀行新房貸。

人心都是趨利避害，歐巴馬政府不再濫施捨給銀行了，而面對現實問題苛責屋主違約背信也於事無補，為今之計就看銀行如何在二害之中權取其輕者，是給屋主一些貸款額減免，或同意「不足額還款銷售」，之後再向屋主追訴欠款，減少第三波「法拍屋」潮的傷害。

原文刊登在世界日報賭城版—- 9-11-2010

為退休做準備 嬰兒潮中年人掀買屋潮

內華達房地產公司負責人林秀華表示，房地產投資者對個別市場的資訊及法規的了解很重要，須找有口碑的，熟悉本地市場的經紀人多研究不同的產品，比較其抗跌性，是否容易租出及管理，以及其它的問題，如房屋西曬，社區開發商有無倒閉或訴訟在身等。

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最近媒體一再報導「賭城的房地產」是怎麼嚴重糟透，不斷唱衰這全美最嚴重的房災區，但賭城從事房地產的業者，目前生意依然暢旺，不但有外國投資者，還增加許多40、50歲的買主，他們嚮往賭城退休生活，現在趁低點先買來出租有收入，也許5年後改為度假屋用途，10年後退休就在此定居了，值得同屬戰後嬰兒潮族群的華人參考這種模式。

嬰兒潮年代出生的族群，由於人口多，後勢看好，這些人的標的屋是區好，小區環境有設施，交通方便，房齡新，格局寬廣舒適但總面積不必太大，房屋基礎品質佳，室內裝璜未必要有很多高檔建材upgrades，因為將來自己要住時再依自己喜好改動就可，樓下有睡房或書房，除了康斗、獨棟屋外，也有青睞高層豪華公寓的。

這類房屋抗跌性還特別高，有位住賭城的客人2009年初在某高級社區買了一戶30萬美元2500呎的中型房子，準備等小孩上大學離家，剩夫妻兩人後，從目前所居住5000呎的大房子搬去，因為是搶房所以他覺得出價還比時價高了1萬美元，當時貸款採非自住屋利率是6%，房子一個月就租出去，每月租金是2000美元，每月社區管理費200美元，最近因房貸利率大幅調低，準備重貸，銀行估價出來已是33萬5000美元，雖說沒轉賣打算，他還是很沾沾自喜。  

要注意的是：上述個案是高級社區，而非是老人社區，賭城退休老人社區的房子雖然很容易符合所規定的條件，而且價格相對也便宜，但卻不建議作退休準備的人買，因為它對居住者的年齡有限制，很難找到租客，許多外州客人見到房子如豪宅往往愛不釋手，但它不必和人競標及價廉是有很多原因的，須與熟悉賭城房市的當地人多研究，以免將來有行無市被套牢。

 賭城的房市因為過去超建，現在經濟還不景氣，但200萬人口還是要有地方住，如果中低價位的房價都跌到位了，賭城居住的負擔原來就比美國其它的大城市如洛杉磯、灣區、紐約、芝加哥輕省，區好品質佳的房子還是會在多樣的選擇中勝出，不管甚麼城市，房地產都有不同的產品，各別的漲跌也不同，以偏概全，不求甚解的觀點不但使賭城民心惶惶，還會誤導投資大眾的決定。

雖然Standard & Poor's本周出爐的一個統計報告，說賭城的房價指數從今年4月到5月降了0.5%，從5月到6月又降了0.6%，反觀統計中的其它20個美國大城市從5月到6月則平均升了1%，這也被拿來大作文章，在我看來這些報導是沒新聞只起鬨，1%多之差不說也罷。  

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外國投資者 有助房市復甦

內華達房地產公司負責人林秀華表示，外國的房地產投資者須有可靠的物業管理公司才鼓勵投資，可保障房子很快就租出，每月租金按時匯入戶頭，修理開銷少，屋況又維持如新，投資無煩惱。

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經濟全球化的結果在拉斯維加斯最容易呈現，無論是在博弈業、會展業或房地產市場，如今房市泡沫，拉斯維加斯房價跌得最慘，隨著拉斯維加斯的房價探底，又開始有越來越多的投資者進場，目前因為美金走貶，幣值走強的國家紛紛進軍賭城的房地產，隨著國際化的影響程度節節升高，這其中以來自中國、加拿大及英國為主，最近中國政府打房更有推波助瀾的趨勢。

一般來自中國的投資者常會問在加州和內華達州投資有何差異，為什麼說拉斯維加斯比洛杉磯和舊金山更適合投資呢？我們的回答是：  1.拉斯維加斯出租市場熱絡，而且內華達州的法律傾向保護房東，驅趕房客簡便快速，約20天就可，不像加州可能要三個月，因加州法律傾向保護房客。

 2.拉斯維加斯的中間房價約僅是洛杉磯的1/2，舊金山的1/3，年租金/房價的比率即CapRate目前在7％到9％之間，幅員不似後者般遼闊，所以容易買到地點適中的房屋，且房齡新，空氣乾燥又少污染，容易保養，不是全美都可以找到這樣好價格的房地產。因此很多洛杉磯、舊金山及東岸的居民反而都來投資拉斯維加斯房地產。

3.拉斯維加斯擁有全美國最多的旅館及賭場，是一個國際會展中心，國外親朋來美西必遊之地，沒有停車及塞車問題，從東南到西北也不超過30分鐘車程，任何位置到國際機場都很近。 4.拉斯維加斯市政府及郡政府主導力強，推廣高速公路、機場擴建、學校、醫院、會展中心等都市規畫及基礎建設，不遺餘力。  

5.因為天氣乾燥，無州所得稅（相較於加州的9％州所得稅），熱鬧24小時的不夜城及有錢人的消費天堂，拉斯維加斯是美國人退休養老的最佳選擇地之一，退休人口占總人口（已超過200萬）的20％，因生活消費低廉，卻能享用世界頂級的餐廳、購物、娛樂、高爾夫球場，非退休族群也喜歡。

一般而言，拉斯維加斯最容易出租的是三房或四房約1600到1800平方呎的獨立屋，投資回報率在7%以上最受投資者青睞，例如購買價為15萬元，月租金為1000元，投資回報率即為1000×12÷150000=8.0%。

也有投資者問美國經濟市場不景氣，失業率上揚，拉斯維加斯遊客減少，賭場收入降低，為何拉斯維加斯出租市場仍熱絡？如何保障在兩個月內出租出去？我們的回答是：住房被銀行贖回的屋主，反過來租屋成為房客，價格合理就可保障在兩個月內出租出去。  

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失業率 牽動房價漲幅

手中握有資金的投資人這一年多來最關心的課題是：拉斯維加斯的房地產何時可以進場？在目前失業率持續攀升與法拍屋增加的環境下，要房市止跌回升先看就業市場何時回春，但房市想要繼續下滑的空間有限。

去年夏天我們就已預測，本地銀行的銀拍屋與法拍屋尚未完全釋出，一旦上市後，房價有可能會再受到影響，預估未來下降幅度應不會超過10%，是否到谷底完全要看銀行處理其手中房屋的速度；同時預測內華達州和全國的失業率在未來一年仍會繼續攀升，直至2010年中才達到最高點─在內華達州將會是14%左右，而全國則會升破10%；2010年中以後，失業率才將會慢慢回降，但是要恢復至5%的全面就業，則可能需時數年，現在回過頭來看，我們的預測是挺準確的。

根據最新統計數據顯示，全美許多城市的房價都已止跌回升，唯有賭城則是極少數房價持續下跌的城市，原以為回穩的賭城二手獨棟屋中間房價，4、5兩個月維持在14萬2000元，6月又下滑到14萬元，7月更下滑到13萬5000元，但與去年7月時13萬9000元相較，跌幅只.9%，若與2006年高峰時31萬元的跌幅56%相較，簡直是小巫見大巫，可是現在大眾聞跌色變，並不懂分辨多寡輕重。

就像過去九個月來，有些業者譁眾取寵，說房價即將反彈，導致買家跟著恐慌，怕失去契機，當時我們一再誠摯呼籲投資非自住屋的買家不要急，不必和符合首次購屋退稅的買家搶房，這好似和一般輿論唱反調，但是我們本著實事求是的原則不願誤導投資者，很多諮詢過我們的買家現在才開始明白，內華達房地產公司和一些做短線的公司很不一樣。

最近還有一個知名房地產網站Zillow.com，預測賭城的平均房價會再往下探底20%，又引起投資者一陣恐慌；要知道平均房價和中間房價代表不一樣的意義，一般說來平均房價取決於所有價位的房子，包括高價位的房子，但中間房價則通常會取到低價位的房子，因為成交的房子多數屬低價位，賭城低價位的房子已跌到無可再跌，唯高價位的房子還有跌價空間，而投資者多半是買低價位可出租的房子；另外還要知道Zillow.com的作法是預測所有房子的價格，並不管它們是否在市場上求售，所以存著Zillow.com 的主觀意見，而以上所提的二手獨棟屋中間房價則是依據經紀人公會 (GLVAR)的統計，只計算出售成功的房子來的，比較客觀。

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資料來源:世界新聞網

賭城房價會二次探底嗎?

內華達房地產公司負責人林秀華表示，投資者房地產和股票一樣，看的是相對低點而非最低點，賭城房價雖然短期內難見起色，但是出租市場暢旺，出租回報率又高，值得有現金在手上的人進場投資。

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近來公眾極度關注美國經濟是否會二次探底，由此來預測房價是否會再次探底，這必須由整體經濟面向及賭城房屋市場的歷史與數據來分析，但投資房地產和股票一樣，看的是相對低點而較難預測何為最低點，賭城房價雖然短期內難見起色，但是出租市場暢旺，出租回報率又高，值得有現金在手上的人進場投資。

7月份的美國一些經濟數據可能有助消除經濟二次探底的疑慮，可惜賭城過去超建的問題比較其他城市嚴重，法拍或不足額還款銷售的個案還很多，因此房價仍然處於低迷不振，其中低檔的房價和高峰時比，已跌過半，停留在底區盤桓已久，顯示已經觸底的訊號，所以才有許多外州或外國的投資者紛至沓來，至於高檔的房子則還有壓縮空間，因為之前沒跌過半。

7月份，美國股市表現不錯，道瓊和那斯達克指數各上漲約7%，四分之三的公司第二季度業績好於預期，三分之二的企業收入超過目標，更因為裁員降低了成本，平均利潤比預期高了11% (不包括金融銀行業者)，政府數據顯示第二季度經濟增長為2.4%，雖放緩但仍然持續增長，並未出現衰退，美國經濟已經脫離了出現二次探底的危險，入夏時公眾受到歐洲政府緊縮財政支出和中國政府收緊信貸的利空消息影響，引發的一場憂慮情緒可望有所消解。

賭城房價已經觸底，從以下每年的獨棟屋和康斗二手屋的月平均中間價可見一斑，獨棟屋2007年為30萬1000美元，2008年為22萬3000美元，2009年為14萬美元，2010年的前7 個月為3萬8000美元﹔康斗2007年為19萬2000美元，2008年為13萬6000美元，2009年為6萬7000美元，2010年的前7個月為6萬6000美元﹔很明顯就看出來2009年和2010年的價格差異不大，各僅降1000或2000美元，跌幅約為2%，比較之前的每年跌幅動輒30%或50%，不可同日而語。

再來看每月成交量 (需求)及存貨量 (供給)，賭城房市2010年3到7月份的需求/供給比率分別為53.5%、52.7%、36.2%﹑37.5%、32.5%，5月份遽降主要是因為首次購屋退稅的優惠在2010 年4月30日截止，對比去年2009年3至5月份的需求/銷售比率為33.5%、40.1%、41.8%，4月份遽升也是因為2009年2月政府才剛頒布首次購屋退稅的優惠條例，2010年5月份之後好比又回復到2009年3月份的水平，在35%上下，並無可懼。

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銀行緊縮放款 無益經濟復甦

內華達房地產公司負責人林秀華表示，雖然利率創歷史新低，因為銀行緊縮放款，買房多要用現金，這樣經濟如何能復甦，房利美和房地美對銀行貸款審核程序的規定，拿捏的尺寸要剛好，才能鼓勵銀行放款。

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目前賭城房價非常吸引投資客，雖然銀行房貸利率創歷史新低，銀行卻緊縮放款，縱使有好的信用紀錄，仍不易取得銀行貸款，所以現在手中握有現金的投資人，比較有利進行投資，銀行矯枉過正的做為，是有其背景因素。

根據聯邦房貸處（Federal Housing Finance Agency）的統計，銀行提高放款標準，可從房利美和房地美所承購的貸款中，借款人的信用分數分布統計可看出一般，其中借款人的信用分數是720分以上的比例，在2007年為55%，2008年為68%，2009年為85%；借款人的信用分數是660分以下的比例，在2007年為17%，2008年為8%，2009年為2%。

銀行在前幾年，沒有依據貸款者的負擔能力曾經濫放款，所以2007年，美國爆發了次級房貸（Sub-Prime Mortgage）風暴，起初是付不起次貸的房子被銀行沒收，引發第一波的法拍屋潮；房市泡沫破了，接著而來的是銀行及企業倒閉，此刻，歐巴馬政府投注資金來救銀行及有困難的屋主，試圖振興房市，沒想到利空未出盡，卻只是拖延時間，使問題更嚴重了。 

次貸風暴雖然告一段落，但因為經濟不振，失業率持續攀高，房價仍舊低迷，收入縮水的屋主們無法高價轉售房子，又苦撐不住，現在演變成是正常貸款（Prime Mortgage）的房子被銀行沒收，引發第二波的法拍屋潮；如果房價繼續看跌，溺水屋的屋主都想解套，不管是否付得起每月分期付款，可能還有更多的人會選擇所謂的策略性棄屋。  

銀行迫於形勢開始放寬審核不足額還款出售（Short Sale）的條件，雖然債務人信用不致全毀，但兩年內不得貸款購屋，這是FDIC的規定，凡受其管轄的銀行都不能買不合此規定的貸款，作過不足額還款出售的債務人自然就貸不到款，而且銀行仍保留六年的追訴不足額的權利（deficiency Judgment）。 

比較重視個人信用的屋主也不少，他們則選擇修改貸款條件，諷刺的是，在2008年透過修改貸款條件把每月分期付款額降了不只20%的屋主，其中有40%的屋主在短短一年之內又宣告付不起每月分期付款。  

舊貸款種種問題使得銀行窮於應付，加上矯枉過正，銀行放款時格外小心，以免重蹈覆轍，所以雖然利率創歷史新低，許多人信用很好想重貸，銀行也不肯輕放，雞蛋裡挑骨頭的事層出不窮，推究其背後理由，乃是怕將來萬一借款者違約，房利美和房地美只要發現銀行貸款審核程序有瑕疵的話，就可以再把貸款賣回給銀行，2010年第一季房利美把貸款賣回給銀行計有13億，房地美把貸款賣回給銀行計有18億。  

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搶救溺水屋 再推新貸款方案

內華達房地產公司負責人林秀華表示，政府救濟方案推陳出新，協助溺水屋主降低來自房貸的壓力，可惜沒有一次到位，成效不彰。

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溺水屋屋主請注意，內華達州剛得到聯邦的1億280萬的特別房市補助金，計畫創新一種兼有豁免（forgiveness）及緩和 （forbearance）雙重意義的修改貸款條件方案，除了以房屋付款總合不超過收入的31%為目標外，還可將超貸比例降至15%，即貸款與房價比例（Loan to Value）115%，必須是主要住屋至少五年，中低收入的屋主才符合申請資格。
 
今年7月1日房管局HUD又修訂HARP（Home Affordable Refinance Program）重貸方案，將符合重貸的資格，從超貸比例不超過5%，也就是貸款與房價比例（Loan to Value）小於105%的規定，提高到25%，即貸款與房價比例（Loan to Value）小於125%，希望有更多的溺水屋屋主得到幫助，但以賭城房價普偏下跌超過50%來看，能符合超貸比例不超過25%的不多。

修改貸款條件以HAMP（Home Affordable Modification Program）方案為主，必須是屋主主要住屋，依據屋主的負擔能力來考量，以每月貸款的分期付款額、房屋稅、保險、社區管理費的總合不超過每月稅前毛收入的31%為救濟標準，銀行或是暫緩屋主分期付款一小段時間，或是增加貸款年數，或是降低利率，或是暫時將一部份本金放一邊不計算利息，將來賣房時若有錢再一次付清；首先，屋主可先到網站www.MakingHomeAffordable.gov輸入與貸款、收入和費用相關的數字，檢視是否符合救濟資格。  

內華達州尚有一種申請仲裁的管道，如果屋主幾個月未付房貸的分期付款，會收到銀行寄來的催款通知，隨信附件是一申請仲裁的表格，讓屋主提出申請，依排定時間帶著相關文件去法院，自實施後至今，全州計有1萬1716件申請案，因為內華達州只有270位仲裁員，至目前僅有3860件已受理，其中1674件達成協議，445件房子仍被銀行法拍，1131件銀行代表沒出庭，610件談判還未有結果；此外求助於非營利機構www.995Hope.org，或www.NACA.com（Neighborhood Assistance Corporation of America），他們都可以為屋主找到和銀行談判的管道。  

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賭城房價 已有觸底訊號

 內華達房地產公司負責人林秀華表示，種種跡象顯示賭城房價已有觸底的訊號，下檔的空間有限，投資者看到好的房屋可以逢低買進，仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來做考量。 

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由於近來許多經濟數據都說明經濟毫無起色，因此美國的經濟不被看好，有人問到，這會使賭城的房價再次下滑嗎？我認為雖然房價短期很難躍升，但種種表現也顯示房價已有觸底的訊號，下檔的空間有限，尤其，賭城過去兩年來房價狂跌，二手屋普遍竟跌破重建成本，乃是因為次貸風暴和金融海嘯連動，產生的加成效應，目前賭城的新屋中價為18萬2000元，二手屋的中價為12萬3000元，比台北或上海的小套房還便宜，是否太沒行情了？

美國的經濟問題可從以下數點來分析： 自從聯邦政府對首次購屋者的退稅補助截止後，全美房市少了刺激，以新屋銷售表現衰退最為明顯，尤其營建業是推動經濟的火車頭，也是就業市場重要的僱主，如果無新屋營建，短期內經濟必然走弱。

  2008年底開始的金融海嘯造成美國銀行倒閉潮，2009年已有140家銀行倒閉，2010年預計將約有200家銀行倒閉，而目前評估有775家銀行的財務有問題，主要是因為它們的商業地產貸款呆帳，這些銀行倒閉就會拖累保險公司，而得到政府救濟的，也不見得能振作，倒是有病重越久，醫藥開銷越大的問題，所以需要金融改革，金融是經濟秩序的主要支柱。

 2010年美國國債已破13兆，按3億1000萬人口計，每人平均欠債4萬2000元，目前又以平均一天增加40億元的速度在舉債，真是債多不愁，中國是其最大的債權國，但中國最近一連串的動作，包括調高工人薪資，取消出口退稅，及讓人民幣匯率與美元脫鉤，目標都是降低出口，打算從外銷的世界工廠轉型為內需的世界市場，減少以出口外匯來換買美元債券，美國舉債度日的好日子將不再。

目前賭城的經濟更是不看好，尤其失業率高至14.5%，房價短期也很難躍升，但從另一方面來看，賭城過去兩年增加的失業人口多半是2003年以來房市過度繁榮時營建、銀行金融，及賭場所產生的就業機會，此外賭城房價的嚴重泡沫化問題，也是因為之前幾年其房價飆漲得比其他城市還暴猛，不合情理的總會再調整回到正常，投資人如果能理性分析，看到好的房屋可以逢低買進，但不必急於一時，以前人云亦云，盲目追高或是落井下石都是不智。   

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賭城150商業建築 面臨法拍

內華達房地產公司負責人林秀華表示，買便宜的銀拍商業地產的時機已經到了，但要算好空置的可能性及合理租金收入，不是便宜就買。 

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賭城商業地產的法拍已經開始了，包括知名的商場Town Square (6601 S. Las Vegas Blvd.)及Village Square (9400 W. Sahara Ave.,)，賭城目前約有150個商業建築正瀕臨法拍命運，銀行手上也累積不少經由法拍程序收回的商業地產，此刻，對於華人買家而言，買便宜的銀拍商業地產的時機已經到了，但據觀察瞭解，這次買家可不像兩年前搶進銀拍屋一樣，多數準備先觀望一段時間，以免買貴了。

由於賭城有高達14%的失業率及民間消費緊縮，造成許多企業倒閉關門，也使得商鋪、辦公室及廠房的空置率不斷飆高，根據商業地產業界最新的統計，今年第二季的三者空置率分別為11.3%、25.2%、及15.4%，而租出中間價每平方呎/每月大約分別為$1.25、$1. 00、及$0.55。

很多商業地產業主至今仍無法接受這殘酷的現實，例如幾個月前有個華人因為貸款壓力大，想出售目前自用的一個商業建築，再以每月1萬1000元向買家租回，依此租金收入，想以260萬元上市求售 ($11,000 x 12月=$132,000，按5 %年回報率計算)，我們則建議他儘快以180萬元上市求售，其實他心裡明白，若非自用，這個商業建築可能月租不到8000，且非常不容易找到租客，基於他的貸款金額高於200萬元，他無法接受此售價建議，幾個月過去，生意又越來越差，現在恐怕以130萬元也很難賣出了。   

正因為商業地產的房租收入大幅縮水，漸漸就有困難支付每月的房貸，通常開始時銀行會試圖給房東緩解機會，包括提供每月付款金額的折扣，無奈景氣久久不振，且每下愈況，過一段時間，房東手頭又產生困難，最後銀行只好進行法拍程序了。

此外，銀行對土地貸款的違約者不似商業建築貸款般通融，過去18個月來的土地交易有60%來自法拍，而約21%的商業地產法拍是屬於土地這一項目；因為賭城預期幾年內不會有新的開發案，土地價格暴跌，有的未開發毛地售價甚至低過1英畝3萬至7萬的20年以前水平，至於建商賤售已有水電，可建獨棟屋的單位，還有低至8000元一單位的，相較於15年前的售價約2萬元。   

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《房地產專欄》短期通縮 長期通膨

 內華達房地產公司負責人林秀華表示，通貨緊縮和通貨膨脹兩股力量拉鋸，都視消費者信心而定，房市則通常反應比較慢，甚至不會有反應，投資者仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來做考量。 

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雖然賭城房價已跌破高峰時的二分之一，但當前經濟情勢，仍引發部分房地產投資人裹足不前，近來就有華人詢問美國整體經濟對房市的影響，這就必須從總體經濟面向來看，全球經濟體的相互影響，就可預測美國房市的發展，建議投資者仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來規畫投資策略。

由於美國政府沒有節制地印行美鈔，加上近來中國的工資調漲及人民幣略有升值，使其將來出口產品的價格提升的可能性大增，許多人擔心通貨膨脹即將來臨；且歐洲經濟體的危機，大量資金避險到美國，使美國的貸款利率不斷往下探底，例如30年固定房貸利率降至4.75%，是25年來新低，但是大家卻看不到市面上鈔票多到淹腳目，甚至人人感覺資金短絀，不敢消費，這又像有通貨緊縮之虞，究竟該作何解？

 造成通貨膨脹或通貨緊縮的主要因素是貨幣的流通量，也就是由信用創造的價值，而非發行量，舉個大家最耳熟能詳的例子就是﹕   時機不好，小鎮每個人都債台高築；這天，從外地來了一位旅客，他在一家汽車旅館前停車，進去後，拿出一張100元鈔票放在櫃台，說想先看看房間，就在他上樓的時候，店主抓了這張100元鈔，跑到隔壁屠戶那裡付了他欠的錢，屠夫有了100元，橫過馬路付清了欠豬農的錢，豬農拿了100元，奔向飼料供應商，也付清了他欠的錢，供應商拿到100元，趕忙去付清他召妓的錢，有了100元，妓女衝到旅館付了她所欠的房錢，旅館店主把這100元放到櫃檯上，以免旅客下樓時起疑，此時，這位旅客下樓來，聲稱客房沒一間滿意的，他把錢收回，塞進口袋，走了﹔這一天，表面看起來，沒人生產了什麼東西，也沒人得到任何東西，但是全鎮的債務清了不少，100元產生了600元的價值，而且有借有還，再借不難，所以說錢要流動才可以彰顯它的價值。   

最近美國和中國政府都發表要中止過去所做的經濟刺激方案，這是一個利空，同時剛公布的美國消費者信心指數由5月的62.7反轉下降至6月的52.9(100為中介質，100以上表示樂觀)，造成股市重挫，美國民眾又不敢消費了，把錢存下來，美國10年期的國債利率跌到3%以下，一年期定存利率掉到1%以下，消費者除了對未來景氣憂慮外，和美國的高失業率也有很大的關係，這就形成短期的通貨緊縮壓力。

然而在金融海嘯以前，全世界就已有物質不足的共同隱憂，無論是能源、原材料、重金屬、糧食，只是這個問題暫時被金融海嘯沖淡了，多年來美國仰賴中國的低價出口產品抑制通貨膨脹，但此因素即將逐漸消失，所以基本的經濟結構還是傾向通貨膨脹。

目前因信心低落不敢消費，及金融體系成員如銀行也對彼此的信用有疑慮，減少借貸，去桿槓化而無法由信用創造價值，故有通貨緊縮的壓力，一旦消費者重拾5月以前的信心，就又會開始擔心通貨膨脹的，兩股力量拉鋸，所以股市才會重挫後又有反彈，至於房市則通常反應比較慢，甚至不會有反應，反而前一陣因股市太好(道瓊指數一年多來從6500到11000點)，而離開房市，現在則可能再回來投入房市，房市仍以長期保值為投資策略。

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Summerlin、Anthem 房價抗跌性強

  

 投資賭城如何選擇抗跌性強，將來市場回升快的好區，不妨讓數據來說話。

 

 

由於賭城的房價從2006年至今滑落已過半，經常有南加州及外州的華人問起拉斯維加斯各區房價的抗跌性，從數據上可看出

Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區在本地房價的抗跌性排名居首，是值得自住或投資的區域，可供投資人參考。
 
本公司根據本地英文報Review Journal所公布的，每年各個郵遞區的二手屋中間房價跌幅百分比，綜合起來推算出2006年到2009年三年來各個郵遞區累計的跌幅百分比，請看圖表說明這些數據結果。  在總數56個郵遞區之中，有六個郵遞區的跌幅超過70%，它們是89106、89030、89101、89104、89109、89169，主要是城中區(downtown)及靠近賭街東邊的舊社區。只有四個郵遞區的跌幅小於40%，它們是89084、89134、89135、89044，主要是Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區。

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中國游資和美溺水屋主私房錢

內華達房地產公司負責人林秀華表示，溺水屋主解套，私房錢再進場買屋，中國的房價止升回整，中國買主最近到美國投資置產的又多起來了。

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強勢的人民幣及經濟成長已讓中國的硬實力在國際舞台上不容忽視，中國買主拿著人民幣在世界各地併購公司、買品牌、銷售通路、房地產等都已不再是新聞了，最近到美國投資置產的又多了起來，主要原因還是中國近來的房市政策，打壓房價，據報導，5月份是近5年以來房地產成交量最低的一個月，中國的游資必須尋找新的出路。

美國處心積慮地施壓中國，要求調升人民幣匯率，表面上說是要降低中國的貿易順差，真正目的則是想透過美元貶值來減少美國實質的國債，中國鑒於日本這20年來的慘痛教訓，不輕易就範，卻藉富士康員工跳樓事件提高外國廠商在中國的基本工資，如此將使製造成本增加，外銷競爭力減退，同樣可以達到降低中國的貿易順差的目的，卻免除了美元貶值讓美國稀釋債務的壞處，看來人民幣一時還不會漲。

2005年美國國債是9兆，最近則破13兆，這樣每一年近1兆的增加速度很驚人，已經危及美元在國際金融體系的領導地位，美國和中國的每年的貿易逆差只約0.2兆，美國與其怪罪中國的人民幣不升值，不如檢討自己，政府的開支毫無節制，包括大筆花費在救房市，但往往這些好意被濫用而當了冤大頭，例如挹注資金(Bail Out)挽救金融機構，首次購屋退稅，替溺水屋主修改貸款條件及不足額還款屋銷售的問題買單等。  

最近我們掛牌賣的房子，尤其是低價位的法拍屋(5萬元以下)，收到的買主誠意金，一反以前是以個人支票的形式為主，現在有許多是便利商店出的現金票(Money Order)，過戶時的尾款則出現有數張一萬元以下由不同銀行開出的小額本票湊合而成的，我們察覺這些買主必然有其不敢存太多錢在銀行戶頭的原因，想來無非是他們可能正在申請修改房屋貸款條件或不足額還款銷售，如果他們的銀行存款戶頭裡的餘額太高，說自己財務有困難，是無法取信於債權銀行的。

值得注意的是，凡走過必留下痕跡，根據銀行法，存入銀行的現金如果超過1萬元會有特別紀錄，同一個戶頭進出多次也會引起懷疑，例如存一筆現金，開一張銀行本票提光，連續每天再存再開，銀行得向國稅局遞呈可疑報告(Suspicious Activity Report)，取巧的人會找不同銀行開存款戶頭，才有以上所提的過戶尾款情形。這些買主必須認識不足額還款銷售過後，貸款銀行對屋主有6年的債權追訴期，如果發現屋主惡意脫手溺水屋，而有餘錢進場再買屋，將來有可能吃不完兜著走。 

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法拍競標 再掀風

內華達房地產公司負責人林秀華表示，法拍競標又再度盛行起來，許多商業地產經紀人轉換跑道，改替投資者從法拍競標低價買二手屋再轉手賣出。

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過去兩個月不足額還款屋（Short Sale）和正規的二手屋成交量都各增長5%，顯現它們在價格上已漸漸與銀拍屋同步，近日就有讀者來電詢問，為什麼連正規的二手屋成交量都也在增長？它為什麼在價格上能和其他兩種房子一樣低價出售？這其中學問在什麼地方？這與法拍競標（Trustee Sale）有何關係？銀拍屋質量上是否有往下掉的趨勢？

兩周前本專欄曾介紹拉斯維加斯二手屋的新市場數據，在4月份掛牌銷售的二手屋中，銀拍屋占16%、不足額還款屋占61%、正規的二手屋占23%；4月份成交的二手屋則依序分別為銀拍屋占43%、不足額還款屋占27%、正規的二手屋占30%，銀拍屋最為搶手；但比較2月份成交的二手屋依序分別為銀拍屋占53%、不足額還款屋占22%、正規的二手屋占25%，不足額還款屋和正規二手屋的成交量增長可證明它們在價格上已漸漸與銀拍屋同步。

其實這些正規的二手屋多半就是投資者從法拍競標買的房子，之後再轉手賣出的，去年本專欄曾經介紹過法拍競標，它是取得低價屋的途徑之一，但資訊不足而貿然進場就形同賭博，風險極高。

法拍競標是什麼？當一個屋主無力承擔每月分期付款之後，銀行必須委託受託人（Trustee）或律師進行111天的法拍程序，最後一天是在公開場合以法拍屋為名標售，過去通常法拍競標的底價是屋主的欠款額，由於現在多數的房子是溺水屋，即市價低於欠款額，因此流標成為必然的結果，這時產權便可合法轉到銀行手中，銀行變成屋主，將以銀拍屋為名，按市價再拿出來賣；但是現在銀行也學聰明了，開始按市價調降法拍的標售底價，以吸引多一點的投資者來參加競標，好趁此及早脫手，因此法拍競標又再度盛行起來。  

近兩年來由於商業地產乏人問津，許多商業地產經紀人紛紛轉換跑道，改替投資者從法拍競標低價買二手屋再轉手賣出，他們有一個團隊分工合作，有人查產權，有人四處奔跑看房子並估算其價值，經紀人代勞查產權及其底價，向投資者推薦標的物，成交的話才向投資者收取所謂內線資訊的佣金，當然投資者要轉手賣出這些房子時，還會找這些經紀人掛牌上市。值得注意的是，銀拍屋是在法拍競標時流標的房子，也就是被經紀人挑剩的，所以在質量上將會有往下掉的趨勢。  

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中國投資客 貸款有管道

內華達房地產公司負責人林秀華表示，現在首次購屋者的退稅優惠截止了，貸款銀行對有實力的投資者的貸款依然勒緊不放，對振興房市毫無助益。

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由於近來有讀者為其中國的親友詢問，在美國貸款購屋的可能，雖他們在中國握有大筆人民幣，但當前人民幣的走勢是看好，如果能向美國金融機構貸款購屋，才能掌握投資優勢，事實上，美國是有一些私有資金的貸款公司，可以提供沒有充分文件的貸款(Stated Income Program)，其利率自然會偏高。

目前美國的房市有債信問題，歐巴馬政府整頓金融界，除了懲治玩弄類似詐賭的大盤，像高盛的先博多，再押空，使金融市場的秩序都亂套的華爾街金融家外，關於如何重整金融體系才是重點，要振興房市，擬定健全的貸款政策絕對有其必要。

 之前是因為濫放貸款引起房市泡沫，現在則勒緊不放，則是矯枉過正，若資金緊絀還情有可原，那麼利率就會因而調高，但目前的現象是房貸利率低到谷底，例如5月中旬，30年期的利率是5.07%，15年期的利率是4.45%，貸款仍不易取得，尤其是對投資非自住房屋的貸款申請人。

大部分的人不理解美國房市的債信問題有多嚴重，雖然天天都聽到有人要棄屋，或經由不足額還款銷售 (Short Sale)，或把鑰匙交給銀行的Mitigation部門(Deed In Lieu of Foreclosure)，或乾脆讓銀行法拍 (Foreclosure)。

房市過去幾個月來，如果沒有歐巴馬政府持續的優惠政策來刺激，恐怕還無法持穩，在首次購屋優惠的時段，該買的、有能力買的自住屋者也差不多都進場了，因為房價一時未回升，失業率不降，棄屋的現象依然不止，過去幾年來市場上超建過剩的房屋，必須有更多的投資者進場加持，美國人消化不了的部分，如果有外國人來買，應該是很歡迎的，尤其是有錢的中國投資客。  但是中國投資客的如意算盤是﹕美金看跌，人民幣看漲，拿出看漲的人民幣現金來買美國的房地產，雖然房價會漲，租金回報也很理想，但畢竟是以看跌的美金來計算，一得一失無法確定投資優劣，除非他們能向美國銀行貸款，到時還美金那就穩當多了。

由於他們的收入是在中國，美國這邊的貸款銀行無法認定，甚至連他們在中國的本地銀行裡的大筆存款，美國這邊的貸款銀行也不採信，取得房屋貸款困難，對振興房市毫無助益，幸好坊間有一些私有資金的貸款公司，可以提供沒有充分文件的貸款，國內的投資客仍可尋正規管道在美國取得貸款，但是利率自然偏高。

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房價差異縮小 回歸理性

內華達房地產公司負責人林秀華表示，各類房源的價格差異正在逐漸縮小，這是市場回歸理性，房價與現實接軌的好現象。 （圖：林秀華提供）

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拉斯維加斯4月份成交的二手屋中間房價開始止跌回升，但二手屋總成交量卻持續下降，最近兩個月，建商新屋的成交量則大增，因在4月底首次購屋的退稅優惠截止前的效應；目前看來，建商新屋、正軌的二手屋、不足額還款屋 (Short Sale)、銀拍屋之間的價格差異正在逐漸縮小，這是市場回歸理性，房價與現實接軌的好現象。

根據經紀人公會統計，拉斯維加斯4月份成交的獨棟二手屋中間房價14萬2000，比去年同期小漲0.2%，比上個月上漲4.4%﹔康斗的中間房價7萬比去年同期上漲8.5%，比上個月上漲2.6%；這是自2007年2月以來，首次出現的中間房價上漲。 但二手屋總成交量比去年同期下跌7%，也比上個月下跌8%，存貨則比上個月減少5.6%﹔成交量降低存貨卻還減少，可見雖然首次購屋的退稅優惠加強了買氣，但因為市場上房源的供應減少，導致成交量下降及中間房價上漲。 

有位剛從外州搬來賭城的房地產經紀問，大家說賭城搶房子，那為甚麼從經紀人公會的網站上面看來，4月底還有房源存貨7207棟﹖  由於她並非本地人，所以還搞不清楚現在進場賭城的買家和幾年前的買家是很不一樣的，新的投資理念是﹕在經濟未復甦前，還會有很多銀拍屋及不足額還款屋推出，房價短期內並不看漲，貸款又不易取得，所以買房子要算清楚，不是隨便有房推出就買的。  

如果地區不好、房型差、要價偏高、不易出租、租金回報不理想的房屋，例如低於7%的房源，往往乏人問津，與之相反的好房子，則粥少僧多，供不應求，在4月底首次購屋的退稅優惠截止前，買家搶房的情況下，自然把價格拉抬高了。  這可從市場上的數據看出，在掛牌銷售的二手屋中，銀拍屋有16%、不足額還款屋占61%、正軌的二手屋為23%﹔4月份成交的二手屋則依序分別為銀拍屋43%、不足額還款屋27%、正軌的二手屋30%，銀拍屋最為搶手；但比較2月份成交的二手屋依序分別為銀拍屋53%、不足額還款屋22%、正軌的二手屋25%，可見銀拍屋的供給量這兩個月減少得很反常；同時不足額還款屋的價格已比銀拍屋更吸引買家，足以彌補退稅優惠的差價；正軌的二手屋成交量也有小幅增長，顯現它在價格上已漸漸與銀拍屋同步。  

此外，近兩個月，建商新屋的成交量大增也可看出端倪，今年2月、3月、4月的新屋成交量分別為400棟、708 棟、707棟；新屋的價格雖然不比銀拍屋及不足額還款屋吸引買家，但因為銀拍屋供不應求，而不足額還款屋的銷售須銀行同意，成交的過程中變數很多，有可能錯過首次購屋的退稅優惠，建商成功把握住買家的心理，乘這時機降價促銷，並且保證能準時交屋，讓買家取得退稅優惠，果然奏功。

值得注意的是，5月以後買沒有退稅優惠，大建商Lennar又把旗下的部份新屋開發案價格再調降了15%，此舉反而引起有些人對房價是否還會繼續下滑感到不安。 

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房利美新規 時機不對

內華達房地產公司負責人林秀華表示，現在房利美規定它的銀拍屋上市30天後才可以讓投資客來買，時機已經不對了，而且與刺激買氣的房市基本政策簡直是背道而馳。

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為讓自住屋買主能比投資客有更佳的競爭優勢，美國政府規定，自5月開始，以拉斯維加斯作實驗，房利美Fannie Mae的銀拍屋上市後的前30天內，銀行只能收受自住屋用途的買家的購買合約，如果沒有成功收到合約，才可以讓投資客進場來買，預估此舉將拖延銀拍屋脫手的時間，對自住屋買主及房市幫助非常有限，但還是需要瞭解此一政策的內容與背景，以尋求對己有利的購屋策略。

此一新措施將來可能發令全國一起實施，其目的是平衡投資客與自住屋買主的比例，因為目前超低的房價吸引了大批的投資客，帶著現金進場，搶購市場上有限的銀拍屋，自住屋買主往往無法與其競爭而向隅。  美國政府先前曾規定房利美的銀拍屋上市後的前15天內，銀行只能收受自住屋用途的買家的購買合約，雖然想穩定房市的用意很好，因投資客多的社區其變數較多，也較自住屋多的社區不安定，但結果成效不彰，多半房利美的銀拍屋仍是被投資客買走，只是徒然拖延了銀拍屋脫手的時間。 

接著房利美又在今年1月28日至4月30日這段時期，提供買房利美銀拍屋的人3.5%的過戶手續費補助，為的是要吸引更多的買氣，不知市場的情形是大家搶銀拍屋已經搶破了頭，額外提供這3.5%補助買家過戶手續費是白浪費﹔現在房利美再把先前的規定15天延長為30天才可以讓投資客來買，時機已經不對了。

 4月30日首次購自住屋者的退稅優惠截止後，我們正在擔心房市的買氣會下降，因為首次購自住屋者買屋的意願勢必會降低，這時再等他們30天，只是多餘的，這與吸引更多的買氣的房市基本政策簡直是背道而馳﹔此外，據估計，全國一起實施此一新措施的成本約6000萬，所幸這不算多，因為房利美的銀拍屋只占市場上的銀拍屋一部分。  房利美一向在美國房市上扮演舉足輕重的角色，因此它必須對重整房市有所作為，但近來由它所頒出的政策，或是不著實際﹐或是無關痛癢，影響總是有限，甚至還有弊無利於房市。

歐巴馬政府從高盛Goldman Sachs Group Inc.下手，要好好整頓華爾街的金融體制，同時也在研究房利美和房地美Freddie Mac的組織究竟應以何種形態為佳？公營常常沒有成本概念而虧損累累，私營則可能為牟利而罔顧大眾需求，例如將不會提供30年固定利率的貸款，希望政府趕快對房利美作定調，以免它沒方向，沒章法，像個無主馬車，毫無績效。

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修改貸款條件成功要素

內華達房地產公司負責人林秀華表示，申請修改貸款條件者必須讓銀行了解：付目前的金額是有困難，但如果付低點就沒問題，讓數字來說話。

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由於4月10日，本專欄曾介紹美國政府針對主要住屋的房貸救濟方案，陸續有不少讀者來電詢問詳細內容與條件，針對相關的問題，綜合整理出大多數讀者較關心的部分。

失業率仍在攀升，已經付不起房貸或可能快要付不起房貸的屋主們，不要猶疑，趕快去尋求協助，這以HAMP(Home Affordable Modification Program)貸款條件修改方案為主，修改貸款條件的資格是依據貸款者的負擔能力來考量，以每月貸款的分期付款額、房屋稅、保險、社區管理費的總合不超過每月稅前毛收入的31%為救濟標準，首先，可先到網站www.MakingHomeAffordable.gov，輸入與貸款、收入和費用相關的數字，檢視是否符合救濟資格。 

銀行修改貸款條件的基本模式是：房主每月供房費用的總合如果超過毛收入的31%，銀行先把利率往下調降，每次降一碼，即0.125%，直到利率低至2%為止；如果仍然超過31%，則把貸款年限往上延長，每次延長10個月，直到貸款年限高達480個月(即40年)為止；如果還是超過31%，才開始減低貸款本金。 申請者大約要提供或填寫20幾份文件，包括銀行存款帳戶月報表、所得稅申報表、薪水單、財務困難說明書等，目的是回答以下幾個問題： 1﹑為甚麼會有困難付房貸，2﹑如何能維持不遲付或不再遲付房貸，3﹑住在這房子多久了？4﹑想要留住這房子嗎？5﹑希望銀行怎麼配合。

值得注意的是，申請者必須讓銀行了解：付目前的金額是有困難，但如果付低點就沒問題，千萬不能說沒有錢付，那銀行就談都不和你談了，這種情況不是在較量談判能力，而是讓數字來說話。

如果想申請快速成功，其要素是：所附的文件必須齊全，送出文件後兩個星期打一次電話追蹤，每次要把談話者的姓名、分機號或代號、日期、時間、談話內容作一個記錄，有時要補件，如果文件齊全的話，通常約60天就可能有結果。

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不足額還款屋 成交量將大增

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2010年不足額還款屋的成交量大大提升，可能會帶動今年的中間房價上漲，而實質的房價未必會漲。

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 過去兩年，拉斯維加斯失業率不斷攀升，房價則持續下滑，至今年初才開始回穩，但從最新的統計數據顯示，本地人口卻是成長的、住戶數也持續增加、2009年平均每戶收入超過7萬元，有基本的購買力與消費力﹔綜觀相關調查數據研判，今年房市主要的趨勢將會是﹕不足額還款屋(Short Sale)的成交量將大大提升，由於其成交價普遍要比銀拍屋高許多，可能會帶動今年中間房價小幅上揚，但實質的房價未必會漲。
 
由於賭城2010年第一季房市的表現不俗，一時之間房市開始復甦之說喧囂不已，到底今年將會是怎樣的一年，投資者要從何處著眼，還是得從數據來觀察與分析。

先前所提到的統計數據，是根據已有30年歷史的雜誌「拉斯維加斯之展望」 (Las Vegas Perspective)，剛出版2010年的這一期所刊登出的統計調查，要探討賭城房市之展望，應對它的投資環境有一個宏觀的了解，所以這些統計數據非常有價值與意義。

「拉斯維加斯之展望」調查顯示，克拉克郡近三年來總人口分別為199萬6542人﹑198萬6146人﹑200萬6347人，是有成長﹔有人住的房屋 (非空屋)分別是73萬1060戶﹑73萬0549戶﹑73萬5979戶 (平均每戶住2.73人)﹔2009年居民的平均年齡36歲，平均每戶收入是$72,582，(中間收入僅是$58,148)﹔族裔分布方面，白人佔52.5%﹑西裔佔28%﹑非裔佔9.2%﹑亞裔佔6.2% ﹔擁有房屋的占46.7%(83.3%是獨棟屋﹑9.6%是康斗)﹑租屋住的占53.3%(64.6%租的是公寓或康斗)﹔同時根據同一調查顯示出﹕有75.4%的人認為現在是進場投資好時機，預測2010年房價會持平的占44.2%﹑會漲的佔32.3%﹑會跌的佔23.5%。

探討房價漲跌之前必先了解﹕它是以該時期所有成交屋的中價為準，所以有時光看表面數字很容易被誤導，尤其自房市崩盤以後市場變化很大，例如若成交屋以沒有整修的銀拍屋為主流時，計算出來的中價自然會偏低﹔若一般傳統的房屋或不足額還款屋的成交數量增加時，計算出來的中價則會漲。

目前市場由於銀行和屋主談判妥協的意願已提高很多，不足額還款屋的成交量大幅增加，根據拉斯維加斯房地產經紀人公會的統計，今年3月份不足額還款屋占二手屋總成交量25% (去年只佔8%)，反觀銀拍屋則占二手屋總成交量的50% (去年佔80%)。  

不足額還款屋銷售由於對買主而言多了等候銀行同意的手續及時間，原屋主傾向以偏低的價格來吸引買主，雖然如此，但銀行最後審核時往往會按市價再還價，而通常原屋主還住在不足額還款屋裡面，屋況會較佳，面積較大，且所屬的區一般也比銀拍屋好，一分錢一分貨，它的成交價普偏要比銀拍屋高許多。

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進場撿便宜 忌起鬨加碼

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2010年後賭城的房價跌幅已減少或持平，要談回升尚早，現在絕對可以進場撿便宜，但不用著急或跟著別人起鬨去搶。




 

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由於拉斯維加斯今年2月賭城大道的賭博收入比

去年2月增長了33%，因而有很多人就問道賭城房價是不是要開始要漲了﹖這必須細看許多數據再來分析預測，不宜以此單一因素就下定論，但賭城的房價自2006年中的高點下跌56%，比較全美國平均下滑幅度30%高出87%，和美國各城市一樣，2010年後，賭城的房價跌幅已減少或持平，所以現在絕對可以進場撿便宜，但還是一句話：不用著急或跟著別人起鬨去搶，至於加碼買或殺價買沒一定標準，全視賣方要價是比行情低或高而定。

首先，今年2月賭城大道的賭博收入，比去年同期增長，推究其原因有二：1、2010年中國農曆年假日和超級盃 (Super Bowl)周末全在2月，2009年時，則跨越1月和2月﹔2、MGM Mirage的城市中心 (City Center)剛開幕，吸引許多外地來的遊客好奇搶新鮮，反觀非賭城大道的賭博收入則下降，如城中區 (downtown)﹑Boulder Strip﹑北拉斯維加斯的賭博收入分別下降了6%﹑2%﹑15%，其實2010年頭兩個月內華達州的賭博收入比去年同期只上漲5%。

此外，MGM Mirage的城市中心自2009年12月開張後，生意並不如預期，目前宣布延緩推出Veer Tower (有670個康斗)和Harmon Hotel，它的開張提供了一萬個新工作，但也使9000個建築工人失業。

MGM Mirage的城市中心高層豪華康斗在2009年10月5日宣布，給在價格高峰時購買的客人降價30%，以促使其完成過戶的意願，2010年1月開始交屋過戶，結果總數1700個康斗(Vdara 1495個康斗，Mandarin Oriental 227個康斗)只有25個 (或說只有10個)完成過戶，真是慘不忍睹，這結果也不覺意外，因為降價30%和Panorama Towers的二手屋市場跌幅53%，以及MGM Signature Towers的跌幅64%之間仍有一段距離。

值得注意的是，根據已有160年歷史的美聯社(Associated Press)向44名首席經濟學家的問卷調查，美國今年和明年的狀況不會有大改變，包括失業率約10%﹑房價持平﹑房屋成交量隨法拍屋數量增加而續增﹑民間消費力保守﹑年經濟成長約3%等。

目前賭城的失業率高達13.9%，比較全美國的9.7%高4.2%，經濟學家們說要到8%房價才會開始回升，要回復到以前的6%房價才會再開始大漲，按以前的經驗，經濟成長每5%，失業率可降低1%，所以房價會不會馬上漲，大家可以自己算算看。

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