為賭城小旅館出路把脈(上)

飛芒街旁的汽車旅館。(照片由吳維安提供)

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拉斯維加斯城市的形成是靠旅館業起家。早期在蓋胡佛大壩時，建築工人都到老城區的賭場玩，晚上就在路邊的汽車旅館過夜，這些小旅館主要分布在寶德公路和飛芒街兩邊。

不過後來主要的遊客是從洛杉磯來，旅館都蓋在從南邊來的拉斯維加斯大道旁，而且愈蓋愈南，最後形成了思醉鋪，而原來在寶德公路和飛芒街旁的小旅館因為失去主要客源，慢慢的沒落。

12月19日台灣旅館公會在威尼斯人旅館開理事會，金沙集團的總裁麥克貝‧利文發表專題演講，提到在拉斯維加斯蓋旅館一定要大型多元化（intergrated hotel），小型旅館因為沒有賭場，收入無形上少了一半，很難生存。總會會長汪浚宇也說在拉斯維加斯開小旅館沒希望。

不過，不是每個人都同意這個說法，在洛杉磯經營汽車旅館的法蘭克楊說，不是每個人都住得起大旅館，來打工、找工作的人還是住小旅館。

現在拉斯維加斯有許多不設賭場的小旅館分布在會議中心南邊的天堂樂園 (Paradise)大道上，這為服務一部分參加商展的生意人，因為這些人在會場忙了一天，不想在吵鬧的賭場進出，他們就只想找家安靜的小旅館好好睡覺。

在拉斯維加斯開小旅館要有創意，鎖定一批特殊固定的客人。如有華人想在拉斯維加斯開展作月子中心生意，買下便宜的汽車旅館改造，將比買地新建還划算。

有些台灣的汽車旅館，每個房間都有主題裝潢，在拉斯維加斯也有旅館走這條路線，針對來賭城找樂子的年輕人，將房間打造成適合開派對的地方。

此外，現在許多人來拉斯維加斯是全家來的，大人在賭場玩時，為免小孩關在旅館房間裡無聊，旅館還應該有專供小孩玩電腦、作運動，像個夏令營一樣的教室和場所，大人小孩都可以玩得盡興。

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賭城房價大漲 真的嗎?

 Dec• 24•12

歲末年終，回顧拉斯維加斯過去一年來的房價變化，頗令房地產專家們跌破眼鏡，二手獨棟屋比去年同期上漲8.9%，總結比2006年房價高峰時下跌62.5%，中間房價為12萬9000元，新屋則比去年同期上漲10%，中間房價為21萬7000元，已吸引更多新的投資者想要進場，目前買二手房還是要用搶的，這是在需求量攀升，但投資者所矚目的銀拍屋供給量不足情況下，產生的房市特殊現象。

許多在2012年未能買到房子的投資者，依舊對拉斯維加斯的房地產抱持高度興趣，紛紛來電詢問明年與未來幾年，賭城房市走向會如何，根據專家們評估，由於2012年過度哄抬房價將被修正，未來房價仍將下滑5%至10%，但因為出租市場看好，出租回報率高，依舊值得投資者進場，銀拍屋的數量將穩定增加，外來的投資客多，銀行貸款不易但還是現金為王。

綜觀大環境，全美二手獨棟屋比去年同期上漲4.9%，總結比2006年房價高峰時下跌35%，中間房價為18萬5000元，二手獨棟屋的總銷售量為475萬棟，新的獨棟屋的總銷售量為38萬9000棟，在知名的銀行屋估價公司Clear Capital追蹤統計的313個大城市中，有三分之二城市的房價持平或比去年高，漲幅最大的是亞歷桑納州的鳳凰城，其二手獨棟屋比去年同期上漲28.4%，總結比2006年房價高峰時下跌51.2%，中間房價為16萬元，也反應出之前過度修正後之再修正。

目前全美的二手待售屋的供應量是5.9個月，比去年的8.1個月緊俏不少，此外，根據知名房地產網站Zillow的排名，賣方市場排名前四名分別為聖荷西、舊金山、沙加緬度(Sacramento)、拉斯維加斯，買房市場排名前五名分別為芝加哥、克里夫蘭 (Cleveland)、費城、辛辛那提、紐約。

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賭城商用倉庫方興未艾（上）

拉斯維加斯的商用倉庫方興未艾。(吳維安提供)

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由於地理位置與免稅優惠的吸引，拉斯維加斯具備成為美國西海岸物流中心的優勢，北拉斯維加斯有許多地已規畫為「免稅區」，進出商可將貨櫃先運進這裡的倉庫，加工後再轉運去洛杉磯或旁邊的猶他州和亞利桑納州，貨在出倉庫時才交關稅。

洛杉磯是美國西海岸的第一大都會區，都市歷史和發展的專家史蒂芬‧艾瑞教授說過：洛杉磯這個大都會從南到北包括了幾百個大大小小的城市，人口眾多，面積最廣，在經濟、政治、文化上的影響力巨大，南邊的聖地牙哥和東邊的拉斯維加斯即為洛杉磯最重要的兩個衛星城。

洛杉磯的海港忙碌不堪，早已不敷使用，貨櫃下了船，在擁擠的5號公路上像龜行般地運到各地的倉庫去。

蒂華納位於墨西哥之北，靠近美國邊境，擁有優良的天然深水港灣。香港首富李嘉誠慧眼獨到，早就看中蒂華納港口將成為洛杉磯大都會區的一部分，在2007年3月他宣布投資蒂華納港口，新建了貨櫃起重機和碼頭，墨西哥政府更是樂觀其成，在美墨邊境興建了一條高速公路，計畫是貨櫃在蒂華納港卸貨後，卡車沿著邊境的公路運到加州和亞利桑納州相交之處，再沿95號公路北上到拉斯維加斯，貨進了大倉庫後整理，分裝之後，再從15號公路運去洛杉磯，而拉斯維加斯這邊也很有興趣將自己打造成物流中心。除了海運進來的貨，他們也重視空運。

在2000年時，克拉克縣從美國政府手中拿到了6500英畝土地，他們要在靠加州的愛哇帕（lvanpah）山谷裡蓋飛機場，專門給貨機使用，在離拉斯維加斯30分鐘的金恩（Jean）小鎮規畫了大片土地蓋倉庫，不過後來在房災重擊之下，整個計畫束之高閣。

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西班牙小徑 豪宅社區

「西班牙小徑」豪宅社區有綠草如茵的高爾夫球場社區。(圖：吳維安提供)

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「西班牙小徑」（Spanish Trail）是拉斯維加斯西南區的一個私人高爾夫球場豪宅社區，裡面的俱樂部有餐館、健身房和游泳池，使用者要有會員卡，只有貴賓級可以在高爾夫球場打球，加入要3萬元，普通級加入要3000多元，會員卡是可以轉讓的資產，此外還要付年費。
 
這個社區四周有圍牆，有兩個很氣派的大門在Tropicana大道上，大門警衛森嚴，另有個後門在Hacienda大道，給維修人員進出用的，社區占地640英畝，裡面有住家1252戶，和一個27洞的高爾夫球場。

「西班牙小徑」是開發商喬布拉斯科在1983年開始建設的。他從1952年就開始在拉斯維加斯蓋豪宅，社區中的高爾夫球場則是由專門設計高爾夫球場的建築師羅柏特瓊斯設計，他在世界各地共設計了約500個球場。

 住在這社區中，每月的社區管理費從200元到300元不等，這不含使用球場及俱樂部裡的餐館、健身房和游泳池，住戶和俱樂部會員是兩回事。

 這社區中有一個很大的莊園，是汶萊王子博爾基亞所擁有。莊園是1997年建造，那時就花了6000萬元，占地16英畝，主建築有3萬7359平方呎，裏面有九個臥房，九個廁所，另外有五幢客房在邊上，居住空間合計有10萬8895平方呎，一共是29個臥房，42個廁所，這莊園就在Durango大道和Hacienda大道交口，站在街上就可看到牆內的巨宅。

目前「西班牙小徑」有26幢房子在市場上賣，最貴的是985萬元，有2萬4563平方呎，12 個臥房，15個廁所，1993年蓋﹔最便宜的是24萬8000，有2477平方呎，三臥三浴，1987年蓋。

「西班牙小徑」綠草如茵，處處棕櫚樹，像是個沙漠中的綠洲，離賭場大道只約五哩﹐開車十分鐘，是拉斯維加斯第一個高爾夫球場豪宅社區，當年冠蓋雲集，網球名將阿格西也曾住過這裡，想鬧中取靜的人不可錯過。

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防住家協會濫用法拍權利

林秀華說，貸款公司代屋主繳付房地產稅與保險費外，也應將住家協會的會費加入一併代繳，以免後者越殂代庖，希望內州立法針對此作改善。(林秀華提供)

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這幾年商業結構與經濟環境巨變，立法來不及跟上時代變化，給一些腦筋轉得快的人有機可乘，很多人遊走在法律未及的灰色地帶。例如由於政府干預銀行的法拍行動，不繳房貸而占住房屋的事變得很普遍，使得市面上的屋源不足，有些不良的住家協會竟利用這機會圖利，盯住未繳住家協會會費的空屋，與外人勾結，佯稱手續齊備，在屋主不知情的情況下，就把許多空屋給法拍了，為了保障權益，有住家協會的屋主對住家協會的規章不可掉以輕心。

美國是資本主義國家，商業行為是普遍運作方式，致富為成功重要表徵，其精神是自由高於平等，因此社會主義在此無法成氣候，民眾不妒嫉有錢人，因為人人皆有致富機會。但就因為這樣，美國也是機會主義者的天堂，如果一個人聰明絕頂、有企圖心、創意、勇氣、工作熱誠和毅力，不論其出身背景如何，都可能取得成功財富。美國可說處處充滿飛黃騰的機會，但也時常聽聞一夕破產的事。

近日聽到一個個案，是有對芝加哥來的夫婦在拉斯維加斯買了幢度假屋，內部家具齊備，但已約半年未來居住，日前到來，驚見車庫門上有一未載日期的張貼，所有門鎖都被換了，無法進門，一看張貼才知自己的房子因積欠住家協會會費而被法拍，積欠額約3000元，而他們一直以為貸款公司會代他們繳付住家協會會費，因為在芝加哥，貸款公司除代屋主繳付房地產稅與保險費外，也將住家協會的會費併入代繳。

當律師進一步查詢，又發現住家協會先將其法拍之權利高價轉賣給第三者，再由後者進行法拍，法拍成功所得，剛好足以還清貸款公司的房貸，並無多餘還給屋主，所以這裡面一定有暴利。例如房子市值20萬元，貸款13萬元，但法拍卻設計以15萬元低價售給私人，雖然屋主可請律師追究法拍程序的瑕疵，例如屋主從未收到法拍通知等，但訴訟費不菲。

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總統大選未影響賭城房市

  Nov• 21•12

前一陣子，投資者在問，總統大選以後房市會怎樣？好像以為大選會影響房市。到底會如何影響房市？沒人能說清楚。現在歐巴馬連任，不管是聯邦政府還是地方政府，權力分配都沒出現重大變化，所以我們知道，房市只會在當前的現實中緩步前進。

 什麼是當前的現實？最大的現實就是去年州議會通過的AB284法案。該法案嚴格規定銀行推出拍賣屋的程序，禁止它們草率地把屋主趕走，導致銀行提出拍賣申請書的數量降低到法案通過前的十分之一。貨源仍嚴重短缺。過去一年，貨源短缺對房地產業帶來了嚴峻考驗。在這段時期，業者眼睜睜看到房價從每平呎60至70元的低價上升到85至95元。將近30%的升幅，不論從哪個角度看都驚人。

第二個現實就是經濟的確出現了轉機。雖然非常緩慢，例如GDP的增速僅僅是2%上下，但是失業率減少。賭場又開始賺錢。

為了振興經濟，聯準會把利率壓低到戰後最低水平。目前購屋者可以取得3.5%甚至更低的貸款利息。在聯邦政府擔保之下，貸款者的首付款可以低至房價的3.5% 。此外，歐巴馬以行政命令方式撥款，直接向自住屋的屋主提供本金支助。雖然數目仍然不足以填補賭城屋主的巨額虧損，但是這些為買方和賣方都提供支助的做法很可能減少了將來法拍屋的供應量。
再有，本地報紙日前報導，有東部的私人資金管理公司在鳳凰城購買了1400套住宅，並計畫在拉斯維加斯購買1000到1200套住宅，收租取利。也就是說，由於債券利息偏低，股票市場時陰時晴，賭城已經有並且繼續會有大戶進場。開發商目前正圍繞著拉斯維加斯的幾十處地方建新房子，並且「熱賣」。試想，老房子每平呎90元，新房子每平呎100－110元，你到底是買新房子？還是老房子？

——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

復興老城區 謝家華當推手

拉斯維加斯的「老城區」。(吳維安提供)

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拉斯維加斯的「老城區」（Downtown）是在30年代建胡佛水壩時形成的，那時蓋水壩的工人在休息時，就到老城區的賭場好好吃一頓，順便玩一把。

二戰後，許多人去黃石公園玩，都會在拉斯維加斯的「老城區」休息一下，那時佛瑞蒙 ( Fremont)大街兩旁都是賭場，遊人如織，不過後來「思醉鋪」（Strip）興起，老城區就黯然失色，為了挽救生意，當地的商家在佛瑞蒙大街上蓋了個以燈光秀為主題的天棚，叫Fremont Street Experience，當時的市長奧斯卡高德門更是野心勃勃，將「老城區」到沙哈拉大道間都規畫為高層建築區，豪氣十足的宣布要建個拉斯維加斯的「曼哈坦」。

但人算不如天算，房災重擊，許許多多的老城區規畫，都束之高閣，無法實行。

不過，拉斯維加斯的發展史上一直有貴人相助，在50年代是大富翁霍華休斯，在80年代是史迪夫溫，在2010年代，是網上鞋店ZAPPO的老闆謝家華，他想要把拉斯維加斯「老城區」振興起來，讓更多的遊客、住民和商業進駐。

謝家華，又稱東尼謝，是1973年出生的台灣人，舊金山長大，在哈佛大學讀書時，就在宿舍裡開漢堡店，現在ZAPPO的CFO法蘭克林，就是他那時的同窗好友，也是他那時漢堡店的忠實顧客。 1996年，東尼謝從哈佛電腦工程系畢業後就到矽谷的甲骨文公司工作，五個月後他離職自己組公司，建立網站Link Exchange，兩年後他再將網站以2億6500萬元賣給微軟。

東尼謝在1999年來到拉斯維加斯，和企業家尼克史文滿建立了網上鞋店ZAPPO。2009年，因為金融風暴影響，ZAPPO也有資金周轉的壓力，於是東尼謝以12億元的價錢，將公司的所有權賣給了「亞馬遜」，但他成功說服了亞馬遜，繼續保有經營權，他說，一個成功的企業是要以「快樂」為原動力，而他本人是這個原動力的創造者。

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復興老城區 謝家華當推手(下)

謝家華(左 )的新書發表會。(吳維安提供)

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謝家華寫了本書「快樂的傳送」（Delivering Happiness），在新書發表會上，英文名東尼的謝家華宣布他要拿出3億5000萬元做為「老城區」轉型的基金。

東尼謝開發「老城區」的啟發理念來自於哈佛大學教授愛德華‧歌拉希爾的一本書「城市的榮耀」，該書說一個城市的成長和興旺，主要靠兩個因素：教育和科技。

東尼謝更認為，一個成功的「老城區」基本上的人口密度應是每一英畝有100人以上，所以製造人潮是首要任務，他拿錢來資助那些願意搬來「老城區」的教育單位、藝術團體和小商家。有一家咖啡館在東尼謝的資助下開張，去光顧咖啡館的都是在「老城區」上班的白領階級，店後面有畫廊、辦公室、樓上還有間電腦教室，給想在網路上創業的人一個受教育和商機交流的地方，目前那附近街上的無業遊民已明顯地減少。

開發拉斯維加斯「老城區」最大的困難是建築物不夠多，空地很多，即密度不夠大，要達到目標，必須以最快、最便宜的辦法，增加建築面積，增加教育和科技的功能，引進人潮。

東尼謝的想法是建個貨櫃城，他要利用空的集裝箱做成旅館、教室和商店，希望東尼把屋崙碼頭邊上的起重機也搬過來，遠遠看起來，這將像是星際大戰中的大象戰車（ATAT）。

拉斯維加斯「老城區」在郵遞區號上是89101，在市場上賣的獨棟住家不多，一共只有33幢，最貴的是38萬7500元，居住面積1000平方呎，占地6970平方呎，1938年蓋，兩臥一浴，最便宜的4萬3000元，居住面積994平方呎，占地9583平方呎，1947年蓋，三臥一浴。

「老城區」也有些高層豪華公寓在賣，最貴的要價33萬9000元，在第15樓，兩臥兩浴，1645平方呎，最便宜的19萬9000元，在第九層，一臥一浴，911平方呎。 多單位的公寓和汽車旅館也有幾幢在市場上賣，價錢從460萬元的247單位的公寓到35萬的15單位汽車旅館都有。

「老城區」附近雖然還有空地，但要價都很高，一塊在賭場大道 (Las Vegas Blvd.)和察理斯頓 (Charleston Avenue)旁的地，只有1.23英畝，要價320萬元。 拉斯維加斯「老城區」在東尼謝的推動下，一個新的都市文化正興盛起來，人潮多了，小生意也多了，房產交易也熱絡了。來拉斯維加斯投資的人，不可忽視這塊寶地哦！

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準房源 將在賭城大行其道

現在資訊越來越透明，最近美國知名房地產網站Zillow.com宣稱將提供全美約150萬戶已進入法拍程序的房屋資料，包括屋址、房貸金額、逾期積欠、委託單位、預估底標、法拍程序進行的程度，這是一種「準房源」(Pre-listing)，能使投資者更能掌握未來的房源及市場概況，一時間輿論沸沸揚揚，主要批評其侵犯到屋主的隱私，因為除了不公布屋主名字外，其它的資料都一目瞭然，其實任何人以屋址都可以在縣政府的網站上查到屋主的名字。

另有擔心這樣的資訊將會助長買家的砍價心態致使房價更下挫，也可能引來與房貸有關的詐騙集團，然而在一個民主自由的國度，資訊透明才能保護消費者，減少買房投資吃大虧的情形，尤其在房源緊俏的地方，最常見經紀人咄咄逼人，起哄搶房，外行人不清楚原因。須知目前拉斯維加斯有59%的房貸是溺水的，這代表還有很多屋主將會棄屋；或不易了解本地各地區及產品之差異，套用亞洲或不同城市的投資觀念，例如購買無公用設施的小型公寓或無車庫的康斗(集合住宅)，其出租將很難與大型的公寓競爭。

拉斯維加斯2012年第三季進入法拍程序的案件只有6062件，比第二季減少31%，比2011年第三季減少71%，其中包括收到違約通知的2714戶，法拍成功的1400戶，及流標被銀行回收成為「銀行屋」的1948戶，所以市場上好的「銀行屋」一屋難求，買家往往須加價5000﹑1萬才可能買到手，有些專業的投資人便轉往法拍處去買房，其競標也異常激烈，但是有少數的經紀人早已建立有自己的上游管道，在「銀行屋即將上市之前就能帶客人去看房，先下手為強。

拉斯維加斯的行政干預法拍的期效快過了，以前被阻撓而累積的法拍案件可以進行了，一旦法拍量恢復，甚至補回，銀行也擔心回收的房子將太多而難以管理，不利房價，目前銀行的對策有二﹕一是盡量核准「不足償貸銷售」，銀行雖有明文規定不許原屋主再留住，以免舞弊，但原屋主以別人名義簽租約的事則防不勝防；二是繼續將「銀行屋」成批賣給一些特別的投資機構，經過包裝再轉手上市，銀行們希望如此雙管齊下，銀行屋將逐漸化於無形。

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拉斯維加斯房源回籠！

行政干預拖延法拍，屋主沒供房貸而白住的現象不可能永遠持續，拉斯維加斯的房源勢必要回籠，總統大選過後見分曉。

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房源供不應求造成二手屋的價格暴漲，2012年9月獨棟屋的中間售價為14萬元，比2011年9月的12萬3400元，漲幅達13.5%，集合住宅(康斗)的中間售價為6萬7000元，比2011年9月的5萬4500元，漲幅達22.9%，總體銷售量2012年9月為3356戶，則比2011年9月的4248戶，下降21%。目前拉斯維加斯有7萬5000戶屋主沒繳付房貸的分期付款，仍然未遭法拍，但市面上只有5159戶二手屋求售，只約1.4個月的庫存量，使得過去12個月來新屋的銷量也成長了15%，為4488戶，新屋的中間售價為19萬9743元，增加了0.8%，這種好景可能不長。

 此外，全美成交二手屋的平均售價，因房貸背信而銷售的房屋平均價格是17萬40元，無關貸款的傳統銷售平均價格24萬9090元，相差31.8%；但拉斯維加斯因房貸背信而銷售的房屋平均價格是12萬2987元，無關貸款的傳統銷售的平均價格是14萬5079元，只相差15.2%，這也是房源供不應求造成的結果，如果拉斯維加斯的房源回籠，兩者的價格差距會擴大，也應該會修正過去一年裡漲價的部分。

除了judicial states的州，其法拍程序須經法院核准外，許多本來是non-judicial states的州，由於之前的行政干預，例如內華達州與華盛頓州，前者於2011年10月通過Assembly Bill 284，後者於2011年7月通過面臨法拍的屋主可要求仲裁調停，使得過去一年來的法拍數量遽減，現在當其它的non-judicial states的州的法拍數量已開始呈現穩定的下降走向之時，內華達州與華盛頓州的銀行才漸漸擺脫行政干預拖延法拍的過渡期，和judicial states的州一樣，預期這兩州的法拍數量將回過頭來，逆勢增加。

2012年全美法拍的數量估計約為67萬5000戶，比2011年的80萬戶，約減少15%﹔9月全美有31個州法拍數量下降，其中降幅最大的州是加州、亞歷桑納州、密西根州、喬治亞州和德州等non-judicial states的州﹔法拍數量增加的有19個州，其中幅度最大的州則為紐澤西州、賓州、紐約州、佛羅里達州、印第安納州等judicial states 的州，而如上所分析，之前脫節的內華達州與華盛頓州也將從後追趕上。行政干預拖延法拍，屋主沒供房貸而白住的現象不可能永遠持續，拉斯維加斯的房源勢必要回籠。

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賭城與鄂爾多斯同病相憐

鄂爾多斯的空樓。(照片由水秉和提供)

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剛到鄂爾多斯旅遊，會覺得它與拉斯維加斯有一些相似之處。鄂爾多斯位於內蒙古西部，也是沙漠氣候，附近就有一片相當廣闊的沙漠，被開發為旅遊區，叫作鳴沙灣。此外，今年8月，鄂爾多斯還舉辦了世界小姐競賽，就像拉斯維加斯經常舉辦環球小姐競賽一樣。但是兩個地方最相似的地方是它們的房地產。一西一東，都是房地產的重災區。
 
拉斯維加斯的房價過去幾年平均跌了60%，有的地點房子的跌幅達到80%。鄂爾多斯也是如此，本來每平方米2萬人民幣的公寓有的跌到3000，也就是跌了85%。不過鄂爾多斯的房地產比較複雜，很難說平均跌幅是多少。這是因為它的災情跟拉斯維加斯不太一樣。

鄂爾多斯本來是非常貧窮的小城，近年來該地發現了巨量的煤礦和豐富的稀土礦，所以一夜之間暴富。據估計，它的煤儲量高達全中國的四分之一以上。因此，那裏產生了一大批由於礦產和地產致富的千萬富翁和億萬富翁。地方政府也神氣起來，大塊大塊賣地賺錢。並且市政府忽發奇想，覺得應當把本來在市中心的行政機關都搬到20多公里外的一片空地上，建立一個新城區。可歎的是，一般人不肯搬去，以至於幾十棟高樓空置，散布在草原上，被大家稱為「鬼城」。美國一位專門作買空賣空的大投機商以鄂爾多斯為例，預言中國地產必然崩盤。

 拉斯維加斯地產崩盤，其主要受害人是小老百姓，他們中間成千上萬把畢生積蓄放在房子上，結果因無力負擔貸款，房子被銀行拍賣。中國的情況不太一樣。像鄂爾多斯，它的房地產主要是開發商、銀行和地方政府的三結合。小老百姓參與的份額相當有限。房價垮了，一大片空房子和空架子都還在開發商手上，如果開發商撐得住，他們就東挪西借，勉強撐住，等將來脫手。如果撐不住，他們就倒閉，那銀行手上就出現了一筆筆的呆賬。當然，銀行絕大多數是國營的或地方政府參與的，一時也倒不了。地方政府呢？它收了賣地的錢，可是以後的稅收就沒有著落了。

 一般估計，跟鄂爾多斯一樣，中國許多城市都有五年甚至更久的房產存貨，可是到底它們會不會跨得像拉斯維加斯這樣厲害，仍然是未知數。

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維加斯豪宅市場知多少？(下)

拉斯維加斯的高層住宅。(照片由吳維安提供)

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拉斯維加斯早期在城很小時，很多人在城外頭沙漠裏養馬，蓋小農莊，不過當城變大時，這些小農莊都被人買去蓋豪宅。

「半畝農莊豪宅」的定義是地最少要半畝，也就是2萬1780平方呎以上，室內最小為3141呎，2000年以後蓋，在鐵門社區中。目前在市場上符合這條件的房子有28幢。

最貴的是650萬元，占地6萬5776平方呎，房子1萬643平方呎，五臥，九浴，七車庫，2006年蓋。

最便宜的是41萬9000元，占地2萬2216平方呎，房子有3579平方呎，四臥，四浴，四車庫，2007年蓋。

拉斯維加斯的高層豪宅是在房災中受害非常嚴重的一塊區域。2008年，有120棟高樓的設計圖在建築師的畫圖桌上，好在多數的房子都沒蓋。

2010年，市面上有5527個空的單位在賣，每個月才賣出去22個單位，那時有人說要花250個月，也就是21年，才能賣光。拉斯維加斯的高樓沒話說是蓋得太多，供過於求。雖然後來萬豪酒店 (Cosmopolitan)改為只剩旅館，減少了幾百個單位，川普 (Trump)賣了300個單位給希爾頓作分時旅館，但是現在2012年，庫存量還有5000多個空的單位。

 目前市場上賣的二手高層康斗有467個單位，而「高層豪宅」的定義是在一幢大樓裏，該單位在30層以上，面積最少1000平方呎，拉斯維加斯目前有82個高層豪宅在市場上賣，這些大樓都分布在「思醉鋪 的南邊。 最貴的一個單位在「文華酒店」，750萬元，三臥，五浴，5628平方呎，第39層。 最便宜的是磐樓洛瑪大樓（Panorama），37萬1450元，一臥，一浴，1035平方呎，第32層。

豪宅除了自住，有人也拿出來出租，目前在市場上一幢價值350萬的豪宅正在出租，價錢是每晚895元，如租一個月要1萬9000元。這房有六臥，七浴，7800平方呎。 現在華人在南加州炒豪宅，買得火熱，而拉斯維加斯豪宅這一塊還很安靜，有心投資的人，不妨留意一下拉斯維加斯的豪宅。

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維加斯豪宅市場知多少？(上)

拉斯維加斯的豪宅主要分為四類，能不能稱得上豪宅，外觀很重要。(吳維安提供)

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拉斯維加斯是許多電影明星、富豪、名人所喜愛的居住城市，城內豪宅區比比皆是，但是以紐約或舊金山的價錢相比，有人還真把這裡的豪宅當普通住房看待。
 
什麼樣的房子才算豪宅？豪宅的定義是一定要大，格局好，外觀大方有特色，地點環境適中，價位高。

豪宅的外觀建築設計很重要，在拉斯維加斯以地中海型，紅瓦土色牆的為主，現代摩登像個方盒子的並不受歡迎。

豪宅很大，但格局上不能設計成旅館而沒有家的感覺，在拉斯維加斯許多有錢人都是買地自己蓋豪宅，結果弄個不倫不類的房子，所以市面上有一半的豪宅賣不掉，主要是設計太差。

豪宅的房間不一定多，有些8000平方呎的房子只有三個臥房，但卻可能有十個廁所，廚房很大，有兩個冰箱，兩個以上的烤箱和兩個洗碗機，兩個家庭間（Family Room），因為主人常常開派對。

豪宅的用料一定要考究，現在用瓷磚都不行了，一定要石材，地轉的尺寸不能太小，一定要20×20。

豪宅在拉斯維加斯主要分為四類：1.超級豪宅（Mansion），2.豪華住家（Luxury Home），3.半畝農莊（Half Acre Home），4.高層住家（High Rise Condos）。

「超級豪宅」在拉斯維加斯的定義是8000平方呎以上，2000年以後蓋，在有鐵門的社區中，價值在100萬以上。目前市面上有63幢超級豪宅在賣，15幢在沙漠林，14幢在南高地和24幢在漢德森的606區中。

最貴的「超級豪宅」在漢德森，賣1500萬，二層樓、三臥房、六浴、四車庫，9328平方呎，2006年蓋。

最大的一幢也在漢德森，1萬7700呎，賣1499.9萬，有四臥、七浴、四車庫。

最便宜的是160萬，六臥、九浴、三車庫，8738平方呎，2006年蓋，房子在沙漠林。

「豪華住家」的定義是3141平方呎以上，2000年以後蓋的，在有鐵門或有警衛的社區中，社區中有高爾夫球場。

目前市面上有443幢豪華住家在賣，在房產協會的地圖上，100號區有56幢，200號區有6幢，300號區有9幢，400號區有77幢，500號區有157幢，600號區有131幢。

最貴的「豪華住家」在沙漠林，625萬、五臥、七浴、四車庫，7785平方呎。

 最便宜的「豪華住家」在100號區，17萬9000、五臥、三浴、三車庫，3183平方呎，2006年蓋。

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商業地產投資 看錢景

圖說﹕目前投資商業地產要特別注意產業的變化與時代的大趨勢。(林秀華提供)

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從長遠的角度來看，網路與高科技的發展將導致就業率與商業地產很難再恢復昔日榮景，因為高科技功能使美國原有的工作機會逐漸減少，網路銷售搶走店鋪零售業的生意，電子書與線上高清電影的崛起使書店與錄影帶店關門，許多服務業者可以在家裡上班，甚至轉包到國外，對辦公樓、店鋪等商業地產的需求量也跟著降低，唯因人口老化問題，目前醫療保健業仍然一枝獨秀。

想從商業地產投資裡賺到錢，除了注意上述所提的經濟趨勢外，還要作以下的檢驗，房地產買賣的合約上通常會同意給買主一段合理的檢驗時期，到期之前，買主可以選擇取消不買、重新議價或依約完成交易。

1)實地考查：取得原始建築藍圖、研究地點、環境、作建物內外檢查 (包括增建)，預估修繕費用。 2)法律問題：調查產權是否有瑕疵、有無違反建築規章、用途 (Zoning)及環保規定、需要什麼執照，前業主簽訂的維修契約、保險，警局的報案紀錄。 3)數字分析：核實租約、財務報表、預估營收及費用、報稅紀錄，計算現金流程與投資報酬率。

要注意的是，不能盡信賣方所提供的資料，尤其是預估營收及費用 (Proforma)，筆者為會計師兼房地產仲介，在數字分析與核實方面可以提供諮詢。基本概念是預估租金收入–空置損失–營運費用=淨營業收益 (NOI)，NOI–貸款分期付款–所得稅=稅後現金收入。 據此再計算投資報酬率，一般常見的方法是NOI/買價(CAP Rate)，必須比資金取得成本 (即貸款利率)高，才有賺頭，例如首年NOI是12萬元，買價是150萬元，則CAP是8%，以目前的市場行情看，8%是邊緣值，須看建築物的新舊程度作調整。

其它還有幾種較精密的投資報酬率計算法，簡單介紹如下： 首年現金流程(Cash to Cash)：首年稅前現金收入/頭款；預估銷售的平均回報率 (Internal Rate of Return)：取歷年累計的稅後現金收入頭款作比較，以複利方式計算出每年的平均回報率。

 轉換現值 (Net Present Value)：考慮到時間成本(Opportunity Cost)與物價上漲指數 ( CPI)，將未來的稅後現金收入折算為現值，若比頭款高，才值得投資。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999  ，華語專線：702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com。


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老樓翻新 水街等待甦醒

拉斯維加斯韓德森市的老城區水街。(圖：吳維安提供)

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拉斯維加斯東南角的韓德森市形成於二戰，那時城內有家1萬多工人煉鎂的工廠，專做炮彈殼和飛機引擎必用的材料。胡佛水壩所發的電，這工廠用掉四分之一，而歐亞戰爭上軍火所用的鎂，也有四分之一是從這裡生產供應。

那時水街（Water Sheet）是該城最熱鬧的地方，不過二戰結束後，工廠關了，城內人口剩下不到7000人。

今天韓德森已發展成內華達州第二大城，人口20萬，在全美最適合居住的中小型城市排名第66位，有豪宅雲集的拉斯維加斯大湖、七丘和安森社區。不過，韓德森的老城區、市政府所在的水街，依然保留二戰結束時的風貌，像是沉睡了幾十年。

 韓德森市議員潔瑞‧喜羅德（Gerri Scheroder）想要發展水街，把水街弄得像棕櫚泉市的大街，以畫廊和餐館為主，吸引觀光客。洛杉磯一位藝術家推薦了一位中國廣東佛山的泥雕大師，他可以捐一座雕像放在是市政府前，帶動韓德森藝術街。市議員潔瑞喜羅德立刻寫了封邀請函，大師花了三個月才拿到簽證，來到韓德森市。

那天早上，大師到了小學示範泥雕，做了個泰迪熊；下午歡迎儀式，市府官員在樓梯上一字排開歡迎大師，晚上市議員在街對面一家二戰風情的中國美食餐館招待吃飯，不過這位泥雕大師風光一番回國後，送雕像給藝術街的事也沒了下文。

水街在郵區地圖上的代號是89015，這個區目前有69幢房子在市場上。售價20萬元以上的有九幢，10萬元到20萬元的有15幢，10萬元以下的有34幢，最便宜的4萬5000元，有三臥、一浴、零車庫，1942年蓋，該區白人占80%，房子多為二戰時興建。

在水街外不遠的地方有些豪宅，最貴的一幢150萬，四臥、八浴、三車庫，6441平方呎，2007年蓋，占地3萬7026平方呎。

 水街上目前有零散的書店、花店和珠寶行，還有三個小賭場，到了周末，大街上常有手工藝品展覽和農產品集散大會，一些做小生意的人也慢慢搬進這個區，對於外來的小開發商，這裡是投入房地產市場小試牛刀的實驗廠，他們在這裡買老樓翻新，沉睡已久的小城像似要慢慢甦醒過來。

想要投資小型商業房地產的人，不可放過「水街」這個地方喔！ 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702888-9999，華語專線： 702-368-6883  ，公司互聯網為www.LVhome.com


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投資法拍屋轉售 再掀風

 Oct• 02•12

內華達房地產公司負責人林秀華說，法拍競標的風險高，利潤薄，一般投資者都敬而遠之。

拉斯維加斯目前銀行回收屋一屋難求，取而代之的是投資者翻修後上市的房屋。後者的來源有二：一是專業的投資者去法拍處標到的房屋，經過整理後再轉售；二是銀行將屋況很差的銀行屋成批賣給一種特定機構，由其找投資人來翻修後再轉售，雖然這種房屋須按規定上市兩周，優先售給自住型的買家，兩周後才可售給投資型的買家，但在屋源短缺的時候，這些房子在上市前早已內定有買家，因此一般買家搶不到。

時下有些買家一則因為搶不到房子，一則以為買投資者翻修轉賣的房子，投資者在中間取得暴利，就想直接去法拍處參加競標，殊不知如果資訊不足便貿然進場就如同賭博，風險極高，即便有驚無險，獲利也很有限。

主要原因是：除非投資者已經注意某個將被法拍的特定物業一段時間，否則下一批將被法拍的物業及其起標價經常是在法拍的前一天才能確定，給投資者作功課的時間極短，所以參加法拍競標者通常須有一個專業團隊分工合作，有人查產權，有人四處奔跑看房子，檢查屋況，並估算其修理費用及屋價。

法拍競標最大的風險來自於產權沒查清楚，法拍可能是由貸款銀行、屋主管理協會、地方政府房屋稅部門發起的，不小心買到第二順位的債權，之後才發現有第一順位的債權銀行存在，投資泡湯的例子屢見不鮮；此外，還有其它的產權瑕疵，如因積欠水電費、屋主管理協會會費、房屋稅或官司訴訟等，被債權人設定假扣押，也有不少前屋主還占住不走的，他們若只是索討搬家費倒還好，就怕他們搬走前搞破壞。

其次的風險是屋況沒檢查清楚，標到房子後，才發現和估算的修理費差很多，需要追加預算。一般而言，屋況很差需要大修的法拍屋通常會流標，變成銀行屋後，銀行將之成批賣給一種特定的機構，他們找建築設計師、發包、買材料、監工也很費時耗神，這些都要算入成本，他們的平均獲利行情是每棟1萬到1萬5000元，並非暴利。舉個實例：張先生日前以15萬5000元買到一棟房子，查知前手乃是以10萬在法拍標得，覺得前手轉手就賺了5萬5000元，自己買貴了，殊不知前手付了占屋者搬家費3000元，積欠屋主協會會費1萬元，房屋整修費2萬元，過戶手續費2500元，仲介佣金9500元，只獲利1萬元。

國債高築只換來經濟疲軟

內華達房地產公司的負責人林秀華出了一本有關投資美國房地產的新書，還教溺水屋主如何自我救濟。(林秀華提供)

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房市興衰對美國經濟復甦可謂舉足輕重，因為它占國民生產毛總額的1/5，但兩黨總統候選人在發表政見時，卻不約而同地對美國房市問題輕輕帶過，歐巴馬聲稱房市問題拖累經濟，建議給與溺水屋屋主重貸的機會，但沒能講出任何具體的配合方法，共和黨的準候選人羅穆尼則呼籲政府不要再用行政干預房市，延遲其自然的景氣循環，且政府的各種救濟方案往往變相成為鼓勵更多的屋主背信棄屋。

據統計，目前五個美國屋主中有一個人的房貸是超過現在的房價，即溺水屋，和四年前歐巴馬剛進白宮時的情況一樣，並無改善，只是美國的國債從2008年的10兆美元增加到現在的15.9兆美元，主要源自於2009年的救市方案產生的赤字1.5兆美元，及2010年的無限上綱免遺產稅產生的赤字1.2兆美元，此乃布希時代訂下的法案，在十年的優惠稅制於2010年到期後，歐巴馬仍被共和黨綁架，再將之延期兩年，使得2011年及2012年各年的赤字仍超過1兆美元，如果2013年能夠中止的話，赤字可望降到6000億美元，否則2013年的赤字亦可達1兆美元。

 為了防止房市惡化，聯邦政府出錢搶救房利美、房地美、聯邦房管局、貸款銀行，祭出種種的救市方案，所費不菲，但成效有限，幫到真正有困難的屋主為數不多，金融體制也未見改善，納稅人給歐巴馬的房市實習學費埋單，卻不知該讓他留級，還是讓他退學。

為了刺激經濟發展，政府要鼓勵企業家擴充廠房設備，增加雇用員工，所以主張給富人各種稅的優惠，期望從工人的薪資或企業的營收來增加稅收，但富人若只管收下優惠卻不投入增產，政府的如意算盤就會落空而在稅收上蝕本，優惠一旦給出要再收回就很難，更何況現在的經濟環境不佳，誰也不敢再去落井下石，十年的有期優惠稅制變成無期，美國國債高築只換來復甦疲軟的經濟，這就是美國目前的情況，將來不管是歐巴馬或羅穆尼勝選，這都是棘手的問題。

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北拉斯維加斯 小城大麻煩

北拉斯維加斯新市政府外觀富麗堂皇，但缺錢少人，幾近破產。(吳維安提供)

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新當選的北拉斯維加斯的市長雪莉柏克，搬進一個花了1億3000萬才蓋好的的市政府，但馬上就裁員400人，也就是市府員工一半的人，接著警察和消防員也裁了200多人，沒有經費，北拉斯維加斯已接近破產。

北拉斯維加斯進入了前所未有的「戒嚴時期」，所有的法案不須經議會通過就可以施行，但是要不要得到工會同意，可不可以開除屬於工會的員工，這個問題到現在還爭吵不休。

北拉斯維加斯市政府員工薪水在15萬以上的有393人，薪水最高的是監獄長瑞奇‧柏文新，年薪52萬5223元，退休金每年是33萬5456元。

市長現在的問題是赤字快速成長，裁員已砍到了骨頭，傷了筋，而一大堆肥貓卻趕不走。經費不夠，想要增加地產稅和銷售稅，但是這樣又會把開發商和廠商嚇跑了。 目前北拉斯維加斯失業率高達15%，最近正在考慮廢市和拉斯維加斯合併，不過拉斯維加斯似乎對這送上門的婚事不感興趣。

北拉斯維加斯在地產協會的分區圖上占了三個區，分別為201、101和103。

201區為北拉斯維加斯市政府所在的地方，目前有75幢房子在市場上賣，10萬以上的有五幢，10萬以下的有70幢。最貴的一幢是13萬9900元，五臥，三浴，零車位，2117平方呎，1962年蓋。最便宜的是1萬9900，兩臥，一浴，無車庫，942平方呎，是1940年蓋的。

101區，在15號公路以東，夏安大道以南，是北拉斯維加斯的老城區，目前有55幢在賣，10萬以上的有12幢，10萬以下的有43幢。最貴的是16萬元，三臥，兩浴，兩車位，1473平方呎，2001年蓋。

最便宜的是2萬0000元，三臥，一浴，無車庫，884平方呎，1960年蓋。 103區，是15號公路以西，夏安大道以北的地區，包括阿麗安提社區，也是北拉斯維加斯新開發出來的地區。目前有298幢房子在市場上賣，20萬以上的有61幢，10萬到20萬的有17幢，10萬以下的有20幢。

最貴的為38萬，五臥，五浴，五車位，3654平方呎，2007年蓋。最便宜的是6萬4888元，三臥，兩浴，一車位，1125平方呎，1996年蓋。

北拉斯維加斯市的經濟在房災重擊之下，變得愈來愈糟糕，市政府中舊派和新派又在進行權力鬥爭，市政無法正常運作，影響老百姓的福祉。

2011年，83歲的安德老先生過世，魯賓生退出政壇，這個在市政府對面蓋個中國貿易中心的計畫也就胎死腹中，無人提起了。

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北拉斯維加斯 小城大麻煩 （上）

日裔安德的購物中心。 (吳維安提供)

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北拉斯維加斯是內華達州的第四大城，曾保持連續四年內州成長最快的城市，人口從2000年的11萬5488人成長到2010年的21萬6961人。這期間有300家生意搬進北拉斯維加斯的工業園。

2007年，日裔安德老先生（Dahlas Antoku）找我賣他的購物中心，那是個占地22英畝，地處市政府對面，上面有十幢建築物，要價3400萬元，要價是高了些，為了好賣，我將那地規畫包裝成為「中國貿易中心」，提出這計畫和當時的黑人市長威廉羅賓生和市政府官員開了幾次會。

我說明北拉斯維加斯和拉斯維加斯的關係就好像舊金山和東灣的奧克蘭(屋崙)，舊金山是個觀光的城市，而奧克蘭是個港口，倉庫很多，居民正是以黑人為主，當時奧克蘭的市長為了吸引中國人進去開發，將市中心100多條街都掛上了中文名字，結果後來中美貿易興盛，貨輪都停在奧克蘭，進出口商進駐，現在奧克蘭的中國城比舊金山的還大。  

我向市長威廉羅賓生建言：北拉斯維加斯就好像當年的奧克蘭，不要和拉斯維加斯競爭賭場生意，而是要專心發展工業，在城中心蓋個「中國貿易中心」讓進出口商進駐，然後沿著15號公路旁讓他們蓋倉庫，並且將沙哈拉賭場旁的單軌火車延伸到北拉斯維加斯市政府前。市長聽了大為贊成，告訴在座的官員盡力配合。  

2010年，北拉斯維加斯市長大選，安德老先生全力支持羅賓生連任再選，還在購物中心裏弄了個競選總部。不過安德先生這次押寶押錯了，羅賓生輸了。  

北拉斯維加傳統上是個黑人城市，在1950年代，當「瘦皮猴」法蘭克辛納屈」、丁馬庭和山姆戴維斯在舞台上表演唱完歌，山姆戴維斯卻不能留在那個表演的旅館過夜，他必須到北拉斯維加斯找個旅館，因為他是黑人。  

現在北拉斯維加斯人口中，白人占60%，黑人20%，亞洲人是0.5%的百分比，人口結構起了變化，北拉斯維加斯不再是個黑人城了。  

北拉斯維加斯市的南邊是老城區，以少數民族為主，但北邊是主流社會的天下，這個選舉代表傳統黑人在政治上的失利。 新當選的雪莉柏克是個白人女市長，不過上任後卻面臨史無前例的金融風暴，北拉斯維加斯是房災的重災區，房價跌得祗剩以前的三分之一，市政府面臨800萬的赤字，市政府的稅收從8億1000萬降到2億9000萬，新市長有了大麻煩。(上）  

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阿麗安堤 濃郁眷村風情

阿麗安堤"（ALIANTE）社區，北拉斯維加斯的小城故事。(圖：吳維安提供)

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阿麗安堤"（ALIANTE）社區，北拉斯維加斯的小城故事。(圖：吳維安提供)

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「阿麗安堤」（Aliante）社區在拉斯維加斯的北邊，可從15號公路北上，遇到215公路西走，從阿麗安堤大道出去向北進社區，或是走95號公路北行，遇215號公路東走，從阿麗安堤大道出去。

這個社區是美利堅內華達（American Nevada）和戴爾偉伯（Del Webb）集團共同開發。

這個社區占地1905英畝，有6500戶，當中有購物中心，一個賭場，和428英畝的開放空間，包括一個高爾夫球場，三個公園及一個20英畝的主題公園，名為「自然發現」，公園中有給小孩餵鴨子的池塘，挖恐龍骨頭的沙地及室外電影院。

社區北邊一大塊是太陽城，專門給55歲以上銀髮族居住。阿麗安堤社區離尼利斯（Nellis）空軍基地近，上空經常有軍機大編隊飛過，而社區內，軍眷很多，也算該地的一大特色。

社區中的阿麗安堤賭場是驛站（Station Casino）和格林斯潘（Greenspun）集團共同開發出來，這賭場占地40英畝，內部設計很像沙漠林裡的紅石賭場，祗不過以「藍色」為主要色調，而不是紅色。

賭場花了6億6000萬元興建，2008年11月開幕，但第二年7月就破產。那時賭場欠債3億8000萬元，可轉現金的資產衹剩下5300萬元，於是債權人組織了個公司將賭場接收，最大的股東為紐約來的韓裔美籍金秋賢（Kim Soo-hyung）擁有60%，而管理權則交還給驛站賭場。

在金融風暴掃蕩下，阿麗安堤社區處在重災區北拉斯維加斯的心臟地，房價祗剩下以前的三分之一。

目前有53幢房子在市場上賣，30萬元以上的有五幢，20萬元到30萬元的有17幢，20萬元以下的有31幢。

最貴的一幢是31萬9000元，4200平方呎，五臥、四廁、三車庫，2012年蓋。

最便宜的是8萬6000元，1700平方呎居住面積，6000平方呎大的地，三臥、四廁、兩車庫，1997年蓋。

阿麗安堤社區的房子小而便宜，但其東邊鹿泉大道（Deer Springs）上卻都是占地半畝以上的豪宅。

鹿泉區裡最貴的一幢房子要價645萬，主樓有8236平方呎，後院的客房是3000平方呎，占地10英畝，八個臥房，十個廁所，1998年蓋。

阿麗安堤社區雖然離華人主要居住的社區-西南區遠了點，但房子新又便宜，是個有投資潛力的地方。

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房價反彈 暫時？或會持續

過去幾個月來，拉斯維加斯的二手屋市場供不應求，一屋上市往往有數十個買家搶購，造成房價開始明顯地反彈，今年6月份成交的房屋中間價格為12萬，比去年同期上揚了9.1%，即1萬元，所以很多投資人問道：這房價反彈是暫時現象或會持續﹖

專家的看法主張也分兩極，一派認為這純粹是人為的操作，等到大選過後，銀行屋就會傾巢而出，價格將會再降回；另一派則認為銀行屋的數量將維持不會增加，且房價已經觸底，預期有更多的買主進場，房價回升已成必然趨勢。 

根據美國房市資料公司CoreLogic的統計，目前拉斯維加斯有5萬5600個屋主逾期三個月以上未繳房貸而且已收到銀行的違約通知單 (Notice Of Default)，加上沒付房貸但還未收到銀行的違約通知單的屋主，如此估計影子庫存量約達7萬5000戶，若以這半年來每月平均銷售4000戶來計算，需時18個月才能消化掉，在這之前，房價強力反彈是一時的人為操作，之後房價的回升才會成為必然趨勢。  

此外，拉斯維加斯有超過60%的房貸是屬於負資產，即貸款額高過房屋市價，部分付得起房貸的屋主最終仍可能選擇策略性棄屋，還有因為短期內預期沒有大的開發案，高失業率不容易改善，這些也是房價反彈的阻力；另一方面，美國目前近乎零的低利率及歐債危機則鼓勵投資人將資金轉投入美國的房市，則有助提高買氣，連股神巴菲特都說，如果可以的話，他會購買20萬戶的獨棟屋作投資。  

全美房屋市價隨手查網站Zillow.com選出賣方市場前十名城市，即一屋上市有數個買家搶購的城市，分別為加州的舊金山、聖荷西、內華達州的拉斯維加斯、加州的沙加緬度﹑亞利桑納州的鳳凰城、加州的河濱市、華盛頓特區、加州的洛杉磯、猶他州的鹽湖城、德州的奧斯汀。  

買方市場前十名城市則分別為伊利諾州的芝加哥、威斯康辛州的米爾瓦基、俄亥俄州的克里夫蘭、紐約、賓州的費城、佛羅里達州的傑克森費爾、羅德島州的普羅費登斯、俄亥俄州的辛辛那提、康州的哈佛、德州的休士頓。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com 


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世外桃源 拉斯維加大湖社區

拉斯維加大湖是個有義大利風情、地中海特色的社區。(圖：吳維安提供)

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拉斯維加斯東南方有個人工湖社區，名為「拉斯維加大湖」 (Lake Las Vegas)。從賭城區前往，走215公路向東，到底接米德湖大道 (Lake Mead Blvd)，約十幾分鐘就可看到左手邊的這個社區。

「拉斯維加大湖」社區3500英畝，中間的人工湖320英畝，當初開發時用了兩支直徑八呎粗的水管，自米德湖接水，花了一年時間才將水注滿。

原來開發商計畫在湖邊岸上種葡萄園，路邊有露天咖啡店，湖上有小船，讓打完高爾夫球的人坐在船上或咖啡店裡欣賞日落。整個社區分成19個小區，有坐落於水邊或看高爾夫球場的豪宅、四合院，房子建築以地中海型為主，湖邊一處有個模仿義大利佛羅倫斯河上的屋橋，屬於一個300個房間的賭場旅館，旅館前有個餐館和小店鋪林立的義大利小村莊，還可以租船遊湖。

在2005、2006兩年，平均每個月都可賣出十幢以上的豪宅，自金融風暴襲擊拉斯維加斯後，在這1700戶社區中，2008年有123幢房子被銀行回收，2009年有124幢被回收，房子的價格從每平方呎544元降到每平方呎106元。這時開發商也破產了，欠銀行5億4000萬元，人工湖的保養一年需要200萬元，那時傳出要讓湖水乾涸，社區中三個高爾夫球場的草都變黃了，後來也一一被銀行回收，有屋橋的賭場旅館也因為生意欠佳而關門大吉。

但是2011年7月，開發商經過Chapter 11重整，走出破產的陰影，不但付清了債務，還多了3000萬元在手上，現在已經開始進行新的開發項目。一個高爾夫球場被夏威夷的開發商以450萬元買去，在2011年2月重新開放。有屋橋的旅館被國際知名的多爾切酒店買去，改名為Ravella。

在「拉斯維加大湖」社區中知名的住戶包括：1.Celine Dion，有名的歌星，還在拉斯維加斯表演。2.Nigel Lathgoe，英國演員，電視上「你認為你能跳舞嗎？」的製作人。3.Chris Tocker，美國演員，和成龍合作「Rush Hour」。4.Natalie Gelis，高爾夫名將。

目前在市面上有35幢房子在賣，30萬以下的有八幢，30萬到90萬的有13幢，90萬以上的有14幢。

最貴的一幢是1500萬，建於2006年，有三臥房，六廁所和四車庫，居住面積9328平方呎，占地面積有3萬1100平方呎，屋主是加州比佛利山莊賣高級衣服的Fred Segal。

最便宜的價格22萬，有三臥、二浴和二車庫，居住面積有1877平方呎，占地面積4356平方呎，全新，從來沒有人住過。

 「拉斯維加大湖」社區，離市區開車約40分鐘，華人住戶不多，但是個有潛力的社區。

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二手房短缺 新屋市場旺

大家一直在問的是：到底這個情況會持續多久？
答案是：你說呢？(照片由水秉和提供)

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6月間，根據大拉斯維加斯地產業者協會的數據，維加斯只賣掉3214棟房子，同比去年少賣了11.4%。康斗賣掉731間，同比去年少賣了20%。到底是怎麼回事呢？是市場突然轉趨疲軟了嗎？完全不是的。原因是貨源短缺。

目前維加斯市場上只有3600棟左右的房子還沒簽約，也就是說，現在維加斯只有不足一個月的供應量。另外有萬棟以上是已經簽約的房子，其中許多是所謂的短賣屋，也就是貸款額超過賣價，所以銀行要虧掉一部分貸款。短賣屋時常要耗費很長的時間才能成交，有時甚至拖個半載一年，所以很多房子簽了約放在那裏乾等，等銀行核可。總之，房源過低，所以成交的數量就降低。

什麼時候能夠改善呢？那就要等銀行多放出他們手上的所謂「影子庫存」了。銀行不放庫存當然不是他們不想放。他們不放，那些還沒有搬走的原屋主就可以免費住下去，銀行就拿不到錢。不放的原因是，自從去年10月州議會通過嚴格管制銀行拍賣程序的A284法案以來，法拍屋銳減。地產經紀有客人但找不到房子，以至於有人主張州議會廢止AB284法案，可是州檢察官不同意。檢察官說，大家都在說我們有多少多少影子庫存，可是她就不知道到底有多少。  

由於二手房短缺，現在新房子的市場突然旺了起來。舉個例子來說，在賭城西北方有一個小區，名為Parkside，開發商Harmony從去年8月開始推出一批新房子。開頭賣的很慢，每月賣不到十棟，可是今年起銷售量直線上升，5月間一口氣賣掉了40多棟，而房價也不斷上揚。有位房地產經紀曾經帶一位客人去看，1559平方呎的全新房子標價12萬7000元，一星期之後再帶人去看，已經加了4000元。據經紀人說，他們每隔一、兩個星期就加價一次。其他的新開發區也有類似的現象，雖然沒有這個小區旺。  

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七丘社區 賭城豪宅區冠軍

獨具特色的「七丘社區」(Seven Hills) 。(圖：吳維安提供)

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古時的羅馬城是以建在七座小山的山口上開始發跡而出名的，而拉斯維加斯也有個和羅馬城可媲美的地方叫「七丘社區」（Seven Hills）。

社區內以地中海式建築為主，一共有2500戶人家，四個公園帶有網球場、籃球場、野餐場地、人行步道和自行車專道及小孩玩的遊戲場。

「七丘社區」緊鄰安森社區，但離拉斯維加斯賭區更近，可從聖洛斯大道 (St. Rose)轉七丘街進社區，或從215公路下伊斯頓大道 (Eastern)，轉格蘭西爾 (Grand Hill)進社區。  

社區正當中是里約賽科（Reo Secco）高爾夫球場，旁邊規畫了200塊蓋豪宅用的建地，大多數的地都有遠方的賭城景觀。

 豪宅區的房子價錢從80萬元到600萬元都有，「電子海灣」（e-Bay）的創辦人：皮埃爾‧歐米迪陽 (Pierre Omidyan)和拳王麥克泰森（Mike Tason）在這裡都有房子。

目前市面上一共有48幢房子在賣，有五幢是25萬以下，在25萬到70萬之間的有27幢，超過70萬的有十幢。  

最貴的一幢是600萬，有四個臥房，13個廁所和14個車庫，房子本身有1萬4693平方呎，2002年興建，賣主是2006年以570萬買進，有400萬的貸款，房內有兩個兩層樓高的壁爐，石材都是外國進口的，賣主喜歡收集骨董車，所以車庫就有14個，還有藏酒的地窖，主臥室大小是25呎乘41呎，裏面裝潢極其豪華，讓人驚嘆不已，第二個臥房的大小是21呎乘15呎，裝潢也不亞於主臥室。  

社區中最便宜的一幢是15萬9900元，一層樓，三臥，兩浴和兩車庫，有1241平方呎，建於2002年。  

七丘社區西邊有個小飛機場，是有錢人開私人飛機來拉斯維加斯玩時的起降之處，因為都是小飛機，噪音不是很大。

社區南邊，開發商正在建一個1940英畝大的新社區，叫「英石皮瑞達」（Inspirada），那是個高密度，有很多行人步道的社區，建築和社區的建造以仿古式的為主。  

七丘社區在拉斯維加斯眾多的高爾夫球場豪宅中獨具特色，居家環境優美，是考慮遷居到拉斯維加斯的人不可錯過的地方。

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銀行該放鬆貸款標準了！

這棟11萬的自住屋位在不准出租的小區內，很難出手。(圖：水秉和提供)

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公司最近要賣一棟房子，要價11萬。這棟房子難賣，因為它在一個不准出租的小區內。多年來，我們這裡的房子至少一半左右都是投資者在買，而投資者能夠買的可租住區房價要比只准自住的社區要高出許多。這是因為自住者多半都無力用現款買房子，必須貸款，絕大多數甚至連20%的頭款都付不出，所以還需要得到聯邦政府的擔保（即FH貸款，每月需要多交一筆保險金），所以每每因為銀行提出的各種條件而無法貸款。投資者大多數都是拿現款買，因此也就不會受到銀行刁難。

自從金融海嘯發生後，地產業最普遍抱怨的對象就是銀行業。龐大的金融機構是造成金融海嘯的元凶，但是政府卻拿了7000億以上納稅人的錢給了他們。當然，政府是寄望於銀行拿了錢之後提供貸款，搞活經濟。可是，2008年以前以非常寬鬆的條件貸款給買房者的銀行，在金融海嘯以後卻走向另一個極端：他們絕不輕易貸款，制定非常嚴格的貸款條件，包括壓低房子的估價。房價超過它們指定估價人的估價，他們絕不肯提高貸款額。結果，銀行僱用的估價人將上述房子估價為9萬，跟要價差了2萬。幸好買家有決心，也有點餘錢，在講價之後買到了。

根據本地房地產協會報導，拉斯維加斯的房價到今年5月底已經連續升高了五個月。相信6月份數據將證實，此地房價已連續上升六個月。數據指出，我們未簽約的房子只有一個月的供應量。在一個正常的市場，我們應當有大約六個月的供應量。也就是說，我們當前的市場是一個極端供不應求的市場，以至於每棟在10萬到20萬之間的房子一上市，立刻就有一大批投資者出價，而經常投資者的出價需要超過要價才能買到房子。試想，在這麼緊的市場，如果銀行稍稍放鬆貸款標準，使貸款者也能以超過要價的出價去跟現款投資者競爭的話，那麼我們的房市不是會加速恢復正常嗎？

大家都還在擔心數量可觀的，占此地房屋總量高達60%的溺水屋。如果銀行再度像前三年那樣，大批推出溺水屋的話，是否房價又會下跌呢？對此，誰也不敢作定論。但是，應當考慮到，房價的升降與溺水屋的數量是成反比例的。房價如果繼續上升，那麼溺水屋的數量就會減少，因為溺水屋的數量實在非短時間能消化完，所以等政府干預法拍的效力過後，銀行屋的房源就會恢復，使房市的供需較平衡。

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安森太陽城 銀髮族最愛

在2011年，全美十大豪華退休社區排行，安森太陽城榮登第一名。(吳維安提供)

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安森太陽城是個在拉斯維加斯東南方的漢德升市，專門給銀髮族所蓋的社區，該社區是載爾維伯公司從1998年開始建，直到2008年才完成。

社區中目前有7144戶，華人約有300多家，這是一個專門給退休人士住的社區，規定要55歲以上的才能住進去，住家管理處規矩很多，小孩來看望父母，所停留的日數都有限制。

社區正中間是兩個18洞的里維爾（REVERE）高爾夫球場，2萬3000平方呎的俱樂部提供三餐的服務。

安森社區有三個會所，最大的安森會所占地7萬7000平方呎，裏面有餐館、酒吧、娛樂室、教室和健身房，每次帶客人去參觀，都可看到三桌到四桌的華人在打麻將，站在大廳中，窗子外就看到遠方的賭場區，是幢很漂亮的建築物。

安森的第二個會所是3萬1000呎的建築物，裏面有個可坐300人的劇院，還有宴會廳，球場和教室，第三個會所是個兩萬呎太陽能供電的建築，有五個網球場。

社區中有個華人組成的國際文化友誼會，經常舉行活動，有舞會、聚餐、表演、老人在此不寂寞。

安森社區蓋的時候一共有31種不同的平面圖，加上兩款豪宅的設計，大多數的房子前後都有露臺（Patio），很多房子都有第三個車庫，可以停放高爾夫球車，在安森社區中，一大半的房子都祗有一層樓，兩個臥房。主要設計是祗給老夫婦兩人住的，在嚴格的住家委員會規定下，小孩子和客人來拜望也不能長住，所以兩臥房也就夠用了。

目前安森太陽城一共有62幢房子在市場上賣，最貴的一幢要價129萬，有3354平方呎，兩臥、三浴、三車庫，不過房中裝有開泰公司生產的水喉，目前還在打官司中。

最便宜的是11萬3500元，有1142呎、兩臥、兩浴、兩車庫，而中國人最喜歡買的三臥房屋，最便宜的是26萬9000元，有三臥、兩浴、兩車庫，面積為2190平方呎，這是個短售屋，欠銀行43萬2000元。

安森社區的進出，以前完全靠北邊的伊斯頓大道和125公路連接，不過現在可以從埃磨賭場（M Resort）後的共和街（Republic Rd）進入社區。

因為該社區華人愈來愈多，伊斯頓大道兩旁中國商店也多了起來，廣東飲茶、布斐餐館都有了，聽說有人在那裡正在籌畫開一家中國超市。

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維加斯房市何時恢復秩序？

維加斯的房市充滿變數，預期原本價格還未跌到位的高檔房屋，因為有更多的富人選擇策略性棄屋，價格還會下探。(林秀華提供)

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歐債問題導致資金外流到美國避險，主要購買風險低的美國短期公債，美國市場的資金多，造成利率下跌，也影響到房貸利率，目前30年期的房貸利率為3.66% ，15年期的房貸利率為2.95%，這是自1950年代起，開始有長期房貸以來的歷史新低。

利率低對美國的經濟與房市復甦有利，拉斯維加斯的賭場收入今年起有明顯改善，油價更在此時回跌，最近看到幾個停工多年的開發案又有動工跡象，大致而言，拉斯維加斯的經濟已轉好，但是歐巴馬總統的拖延法拍政策卻使得房市的問題變得非常複雜，從以下案例可見一斑。

蘇家夫婦一家人過去幾年來都住在一間租來的5000平方呎豪宅，房東是極富有的商人，在南加和夏威夷都有房地產，最近租約到期不再續租，房東準備要作「不足額還款銷售」。據稱此屋原價250萬元，貸款150萬，目前市價約值100萬元，故溺水50萬。  

曾女士才剛取得銀行同意她自住屋的「不足額還款銷售」，等著過戶，預計再一個月就須遷離，她另外以女兒名義出現金購買了市場上的一間「不足額還款銷售屋」，目前還在等銀行批准，而賣主竟然是個收入頗豐的婦產科醫師，因此來電詢問成功的機會大不大？要等多久才會有消息？  

若在以前，銀行是不輕易批准「不足額還款銷售」的，但現在由於AB 284法令施行，銀行申請「法拍」要經過法院批准，手續麻煩，時間又加倍冗長，銀行便開始放鬆「不足額還款銷售」的審核，這鼓勵更多的人賴帳，情況可能越演越烈，害那些努力工作以支付房貸者的心理也覺得不平衡。  

AB 284法令的施行使得「銀行屋」上市的數量遽減，由於「不足額還款銷售屋」有不確定銀行是否批准的因素，大多數買家仍傾向購買「銀行屋」，在粥少僧多的情況下，往往一間「銀行屋」一上市，就收到幾十個出價單，拉斯維加斯5月份的「銀行屋」存貨為494戶，比前一年的3207戶足足降了85%，5月份的「法拍」申請案件比前一年降了66%，比4月份則降了7.6%，看來「銀行屋」的供給量暫時還無法改善。  

此外，拉斯維加斯5月份的"不足額還款銷售屋"的成交筆數為1289戶，這是自2008年房市崩盤後，首次比「銀行屋」的成交筆數1275戶高，各占總成交量的32%，以往前者約只為後者的一半，房市的變化隨著政府政策起伏不定，無人知曉何時房市才會恢復秩序。  

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南高地社區 氣派非凡

「南高地社區」靠近拉斯維加斯賭街大道，環境優雅，且價格不貴。(圖：吳維安提供)

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多年來，拉斯維加斯幅員的擴展是朝南邊這個方向進行，也就是和全美第二大城市洛杉磯靠攏，所以南邊就像拉斯維加斯的大門，而「南高地社區」（Southern Highland）正是南加的遊客們進入拉斯維加斯所見到的第一個社區。開車由15號公路向北行，爬過一個小山頭，當拉斯維加斯出現在眼前時，左手邊有一大片住宅區，從聖洛斯(San Rose)大道下15號公路下來，這裡就是「南高地社區」了。

「南高地社區」占地2300英畝，住宅區已蓋好了一大半，正當中是個高爾夫大球場，有個私人俱樂部，只准許300名邀請的會員入會，會所面積4萬2000平方呎，是全美排行第一的高爾夫球會所，高爾夫球場則排名全美第27。

社區當中有購物中心、學校和公園，不過該社區最北的仙人掌 (Cactus)大道到藍鑽石 (Blue Diamond)公路中還是一大片未開發的空地，進出還是從南邊的聖洛斯大道較便利，例如去中國城要先向南走，從聖洛斯大道上15號公路，再北行去中國城﹔若走北邊可從瓊斯大道 (Jones)穿過空地，接藍鑽石公路，到拉斯維加斯賭街大道。  

目前「南高地社區」有92幢房子在市場上賣，最貴的一幢是899萬9000，有1萬4960平方呎，七個臥房，11個廁所，和可停七輛車的車庫，是2008年興建的，最便宜的是12萬0000，有三個臥房，三個廁所，兩車庫，1,733平方呎，是2005年蓋的。

 一般華人在拉斯維加斯購屋多喜歡選西南區，也就是15號公路以西和查理斯頓 (Charleston)大道以南，拉斯維加斯房地產經紀人協會將西南區分作五個小區，中國城位於501區，而「南高地社區」位於505區，是西南區裡最南邊的位置，在505區中，除了「山之邊社區」(Mountain Edge)和「南高地社區」外，多是未開發的空地。比較這兩個社區，「南高地社區」靠15號公路，交通較方便，社區建設也較完備，「南高地」大道更是綠樹成蔭，氣派非凡的好社區，故價格比「山之邊社區」略高。

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競買！ 賣房容易買房難

Jun• 09•12

 

出價$165,000元沒能買到的房子。
5月30日，拉斯維加斯英文報紙RJ商業版頭條：「美國有些地區房價升高」。但是，文內說，「可是拉斯維加斯的房價沒有發生變化」，真的嗎？

當然，標普的Case－Shiller房市指標是房地產的聖經，誰敢跟它唱反調？它如果說維加斯的房價沒有變化，那麼我們的房價肯定不敢動。對嗎？不過，個人倒有點小意見。因為，最近我替客人為一棟不錯的房子出價。我們出價16萬5000元，比要價高出5100元，並且全部是現款。出價時這棟房子已經有15個人出價，顯示競價激烈，而結果我們沒有買到。這絕不是孤立事件，不但我自己有多次這樣的經驗，其他經紀人的經驗也必然是：每一棟稍微像樣的房子一上市，三天內必然會接到好幾個出價，並且經常會在短期內超過原價賣出。可以說，經過四年衰退，至少從今年1月開始，拉斯維加斯的房市已經從買房容易賣房難轉變為賣房容易買房難了。毫無疑問，這是一個非常驚人的變化。

由於大家競買，所以用現金買的人就占盡便宜。為什麼呢？因為龐然大物的銀行完全缺乏靈活性，它們相信數據，不能隨著地區市場的變化轉彎。如果買方要貸款，那麼銀行就要找它指定的估值專家去作價格比，把這棟房子跟過去該區90天內賣出的類似房子比價。一比之下，銀行就批下來，房價過高，不貸！用現款買房子的人就不必受那些對市場變化沒有感覺的國際大銀行的控制，當機立斷，立刻買到房子。由於華人買房子不太願意貸款，所以目前成為華人買房子的好時機。

但是，華人喜歡講價。有時我們無法說服他們，看到好房子多出個幾千，用五年平均一下，其實沒有多少錢。如果他們不相信你，那就沒辦法。因為現在的確是，想要在此地買房子，心理要有所準備，必需考慮，有時不但不能講價，並且還必需加價。

原文刊登在世界日報賭城版—-6-9-2012 ——本文由內華達房地產公司經紀人水秉和提供。

維加斯各區五年來的房價變化

May• 26•12

內華達房地產公司根據本地英文報Review Journal所公布的資料，將拉斯維加斯各個郵遞區每年的二手屋中間房價跌幅百分比，綜合起來推算出2006年房價高峰點到2011年底，五年來各個郵遞區累計的跌幅百分比，請看圖表(見圖，內華達房地產公司提供)說明這些數據結果。

在總數56個郵遞區之中，房價跌幅最高的三個區是89109(84.5%)、89169(79.1%)、89106(77.6%)，主要是城中區 (downtown)及靠近賭街東邊的舊社區﹔跌幅最低的三個區是89044(43.8%)、89135(44.6%)、89086(46.1%)，主要是高級住宅區Summelin和Anthem，抗跌性強。

總的說來，各區多半只是調整回2002年未發燒之前的水平，過去暴漲，現在就暴跌，可是有些先天不足，後天失調的區，竟跌過2000年之前的水平了，Location，Location！這句話，對於投資房地產來說，似乎是放諸四海皆準的概念。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-26-2012

法拍潮未艾 房價漲聲只是暫時性

拉斯維加斯的房市供不應求，喊漲之聲四起，殊不知這仍只是一時現象，買家不必懊惱一時買不到房子。
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拉斯維加斯過去幾個月來的二手屋房源因政府干預銀行的法拍而銳減，例如今年4月份房源就比去年少了20.3%，供給減，而超低的房價卻吸引更多的投資者進場，即需求強，使得4月份市面上未售的房源比去年足足降了63.4%，只約等於四到六星期的庫存，買家搶房使得4月份已售獨棟屋的中間價格比3月份上揚4%，比前一年上揚2.3%，為12萬7900元，於是一時之間，喊漲之聲四起，殊不知這仍只是一時現象。
 

目前內華達州的房貸違約比率為11.16%，比全美的5.78%還高出一倍，失業率為12.1%，也就是說未來仍將有很多的法拍房源，房價在法拍潮結束前還不會漲，政府干預銀行的法拍只是拖延房市復甦的時間，所以買家不必懊惱一時買不到房子。

自2006年第一季至今的六年來，拉斯維加斯的房價下跌了61.8%，相較於全美的34.2%，房貸資料中心Fiserv Case-Shiller的專家更接著預測未來的房價起伏﹕2012年拉斯維加斯的房價將比2011年下跌7.5%，2013年將比2012年再下跌3.3%，相較於2012年全美的房價將比2011年下跌0.8%，2013年則將比2012年上揚4.2%，拉斯維加斯的房市顯然比全美受創更巨，復甦較慢。

新屋的建商在2011年更是創下歷史最低的年銷售量，新屋年售量3894戶，只約二手屋一個月的售量，例如二手屋4月份月的售量為3924戶﹔由於二手屋的房源緊促，目前新屋市場又有些回溫，預期2012年可銷售新屋5000戶，上月新屋的中間價格也比前一年小漲1%，為20萬1040，新屋市場主要的買家是自住者，因個人的品味，願意付較高價格。

投資者搶購二手屋，在粥少僧多的情況下，往往須以現金才買得到，因此目前成交的二手屋中有一半以上是以現金購買，相對而言，新屋買家雖能選擇貸款，然而在貸款時卻常遇到估價不通過的問題，因為估價員所使用的市場行情已被大量成交的二手屋主導，這時可再和建商議價，或要求裝璜升級等，有時建商也願意給現金折扣，但背後的銀行未必同意，這種情況就如同二手屋市場的「不足額還貸」一樣。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線 702-368-6883 ，info@Lvhome.com公司互聯網為www.LVhome.com

Desert Shore水鄉澤國好社區

 May• 12•12

戈壁灘是拉斯維加斯少數以人工湖為主題的社區。(吳維安提供)

戈壁灘是拉斯維加斯少數以人工湖為主題的社區。
拉斯維加斯住宅區發展歷史，主要的推力是大開發的進駐，這些大開發商動不動就是上百英畝的開發。他們圈地建新城，為了吸引住戶去買房子，有的有很完善的商業區、公園和學校，有的就發展一個漂漂亮亮的主題來做號召，像是高爾夫球場、公園、運動場之類，以水做主題的不多，最早的一個是在沙哈拉大道旁的「湖區」(Lake)，再來就是「戈壁灘」(Desert Shore)，最後是東南區的「拉斯維加斯湖」(Lake Las Vegas)，現在因為考慮到浪費水的因素，政府已不再批准以人造湖為主題的開發，因此這三個以湖為主題的社區也成了絕響。

戈壁灘（Desert Shore）是拉斯維加斯西北方的社區，戈壁灘在沙漠林社區的隔壁，是拉斯維加斯少有的以人工湖為主題的開發方案。該社區在1988年開始興建，中間有四個人工湖，社區中心有沙灘、棕櫚樹和野餐的地方，湖中有鴨子，是周末帶小孩去餵鴨子的好地方，沙灘旁還有打排球、籃球和小孩玩的滑梯和鞦韆。許多人家在後院有碼頭，可划船到湖中玩，也可坐在湖邊釣釣魚，社區中心也經常舉辦些活動，為居民們增加認識和友誼的機會，另外湖邊上有散步小徑，可走路或騎腳踏車繞湖健身遊玩。

戈壁灘社區一共有682英畝，住了3351戶人家，差不多的房子都是在90年代蓋的，價位屬於中上等，目前有16幢在市場上賣，價位最貴的是62萬4900元，有3052呎居住面積，四房三浴，最便宜的是16萬5000元，居住面積為1985平方呎，四房三浴，1988年蓋。

過去12個月，該社區一共賣出164幢房子，是受人歡迎的社區，沙漠灘也有康斗(集合住宅)，目前祗有五個單位在市場上待售，價位從8萬到2萬5。

沙漠灘的房子多是在20年前，雖然老了些，但在這沙漠中，有湖光山影大樹成蔭的社區，還是很難得找到的，是個居家安業的好地方。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-12-2012 ——本文由内華達房地產公司經紀人吴维安提供。

旅館康斗 可度假自住可出租

May• 05•12

拉斯維加斯旅館「康斗」看好，可投資出租兼度假自住
趁目前賭城房價處於低谷時，來此購買度假屋享受人生成為一種風潮，擁有一戶坐落於賭城大道上，與舉世聞名的大賭場比鄰而居的高層豪華「康斗」(Condo，集合住宅)，更是身分和地位的表徵。住在這些高層豪華「康斗」裡，可以欣賞賭城大道上的美景，有24小時的前檯服務，警衛森嚴，還有俱樂部、健身房、游泳池、餐廳、會客所等，和一般獨棟屋不同，這是在買一種生活品味 (Life Style)。

除了度假自住外，許多人也將其當作招待所，高層豪華「康斗」每月要付約500元至1000元的物業管理費 (一般每平方呎約0.35元至0.8元)，這是筆不小的開銷，於是頭腦精明的投資者，便傾向於選擇兼俱度假自住與投資出租的好處的旅館「康斗」，除了度假自住外 (屋主有優先選擇權)，不用的時間便交給旅館管理人出租，若是「純住家康斗」則無法同時享有兩種功能，基於這種考量，旅館「康斗」就比「純住家康斗」實惠，以下就以實例作說明。

鑑于SEC(聯邦票券管理局)規定，旅館「康斗」的開發商不得對投資顧客承諾未來出租的租金及投資報酬率是多少，以下例子的數字僅作參考。

李太太以22萬元買了一個530平方呎的旅館「康斗」，有如一般旅館的套房，睡床、沙發，外加個小廚房，位處22樓，有賭城大道景觀，減去度假自住30天，按照2011年賭城旅館出租率86.9%，出租286天(365-30) x 0.869，每日租金平均150元計算 (相較於沒有景觀的100元)，年租金收入為4萬2900元，旅館管理人收取一半，剩2萬1450，物業管理費是4320(每月360元x12)，地價稅是2200元，淨受益為1萬4930，投資報酬率為6.8%，和投資獨棟屋出租的投資報酬率7%至8%相去不遠，還兼俱度假自住的功能(只須付打掃清潔費，每次約40元)，十分上算。

此外值得注意的是，繼Cosmopolitan將所有的旅館「康斗」轉為一般旅館後，MGM City Center的Vdara日前也將未售的旅館「康斗」全部轉為一般旅館，現在與大賭場比鄰而居的旅館「康斗」的數量已大大減少，無論是開發商全新的或二手的，突然賣方討價還價的空間都變小了，須知高層豪華「康斗」的造價每平方呎約325元，再加上土地開發執照等費用，每平方呎的成本可能達450元，這還未包括土地的成本 (若在賭城大道上更是寸土寸金)及旅館「康斗」帶有的家俱成本，而在房價多半「溺水」的情況下，對售價有決定權的其實不只是賣方，而是給賣方建築貸款或一般房貸的銀行。—-5-5-2012