賭城賣方市場現象逆轉

之前未搶到房子的買家不要氣餒，不久就可以有較多的新屋及二手屋可選擇了。(林秀華提供)

過去一年來，全美國的房價平均上揚12.1%，拉斯維加斯獨占鰲頭為24.9%，其次是舊金山的24.5%，再次是洛杉磯與鳳凰城的20%，房價反彈較少而殿後的城市有紐約和克利夫蘭的3%，華府的5.7%，與波士頓的6.7%。

房市專家們多預測未來的半年，拉斯維加斯的房價漲勢將減緩，首先是因為賣家們要價水漲船高，例如目前二手屋的中間成交價是15萬1600元，但上市求售的房子叫價多在20萬元以上，投資者開始覺得離譜而怯步了，這可從投資者占全部交易的比例遽降看出端倪﹔其次是貸款利率上漲，自5月始上漲已超過1%，大大影響了買氣。目前市場上要價過高的物業皆乏人問津，或因銀行估價無法通過而不能成交，總之，賣方市場的現象正開始逆轉。

過去促使拉斯維加斯房價大幅度上揚的主要原因是因為來自世界各地的投資者踴躍，而物美價廉的銀行屋供給量卻嚴重不足；目前拉斯維加斯有8萬4000間空屋，其中4萬獨棟屋。一般人無法理解，為什麼空屋這麼多，買家卻要加價搶購？因為聯邦與州政府的行政干預，要求銀行的法拍須經過法院審核，法院積案如山，未繳房貸二、三年，仍擁有房屋所有權的屋主多如牛毛，他們就耗著等待奇蹟或轉機，這就造成空屋雖多，但未見其上市求售的原因。

根據Zillow的統計，拉斯維加斯約33萬件房貸中，溺水屋仍占48.4%，這比一年前的70%已改進不少，預期明年會降至41.3%，即有2萬3600個屋主可脫困，相較於全國23.8%，預期明年降至20.9%。供不應求的情況也將有望改善，房價增高後，間接鼓勵更多的屋主上市求售﹔近一年多來銀行被限制法拍，已累積了無以數計的影子庫存，將成為未來市場上的新房源：此外還有大建商準備進場推出大量新屋，例如Olympia Cos.剛宣布一個1700英畝、共計9000棟新屋的開發案，地點在95號公路與Kyle Canyon Road交口。

上周Toll Brothers Inc., D.R. Horton Inc. and Lennar Corp.三大建商的股價聯袂下滑，因為專家們預測貸款利率上漲將重創新屋市場，就以貸款20萬為例，若按5月以前的利率來算，月付875元，但若按今天的利率來算，則須月付1025元，亦即買家的購買力降低，這自然會影響買氣；2013年至7月新屋共售出4264戶，中間成交價26萬6291元。

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買房 先看地產協會地圖

拉斯維加斯房地產協會的分區地圖。(吳維安提供)

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投資者到拉斯維加斯買房子，必須要花點時間，研究和瞭解房地產協會所用的地圖（MLSArea Map），才能買到好房子。
 
基本上根據這區域圖，一條南北向的15號公路和東西向的查理斯頓大道將拉斯維加斯分為四大塊，首先從十字中心向東北和西北兩個方向延伸，成個三角形區域，在MLS地圖上歸納為100號區，也就是北拉斯維加斯市，北拉斯維加斯與寶德公路 (Border Highway)以東，為200號區，這是個以西裔工人階級為主的老舊區，但在落日山腳彎，也就是204區，有一片豪宅區﹔查理斯頓大道以南，寶德公路以西，15號公路以東，延思醉鋪的一塊長方形區，也是老城區，在地圖上為300號區，在查理斯大道以北，瑞丘（Rancho）以西的西北方是400號區，是藍領階級的新社區。

查理斯頓大道以南和15號公路以西的一大片，是華人常講的西南區，就是500號區﹔再來就是在地圖的東南角，漢德森市，被分為600號區﹔至於700號區的寶德市和800號區的外圍區域，因華人稀少，將不在本文章討論之中。 目前在MLS互聯網上，從100號區到600號區，一共有5303幢二手屋在賣。這些在賣的房子很多是老舊，車庫祗有一個，房間不夠和地太小，較不受投資人青睞。

 一般投資者喜歡20萬以下，最少三臥，二浴及二車庫，居住面積1600平方呎以上，地最小是3000平方呎，及2000年以後蓋的房子，這些要求條件輸入電腦後，MLS互聯網上竟只出現329幢房子，100號區中有182幢；在200號區中有43幢，300號區中有11幢，和400號區中36幢。 

西南的500號區中有48幢，在300幢中占14%，在全部的二手屋中占0.9%。在中國城旁的501區中是一幢也沒有符合那些基本條件的房子。靠沙漠林旁的502區有一幢，在熱帶雨林大道 (Tropicana)和215公路中的503號區有3幢，在215公路和藍寶石大道 (Blue Diamond)之間的504區有18幢，不過再往南有兩個新社區-山之邊 (Mountain Edge)和南高地社區 (Southern Highland)的505區，倒有26幢。 漢德森市的房源比西南區更緊張，祗有13幢符合基本條件。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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房地產熱賣與泡沫隱憂

「餘震」這本書說，2008年的泡沫是房地產泡沫，聯準會為打救泡沫爆炸，印發天量的鈔票，形成超級泡沫，這個泡沫遲早會爆炸，投資者要有憂患意識。 (水秉和提供)

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7月底，5月份的統計資料公布，顯示5月份全國房地產價值比4月份增加了12.2%，可以說上升相當威猛，而拉斯維加斯更加不得了，比4月份的價值高出23.3%，居全國第二。這也反映在房地產經紀人的實際經驗中。例如，3月間內華達房地產公司賣掉的一棟新房子，7月間建造完成，正式轉手。同樣房型的價格已經增加了1萬5000元。還有，顧客買的時候，那塊在去年不要錢的地也要他付1萬元，而這沒列在價格單上，是所謂的隱形加價。總之，房價上漲得相當威猛。

這種漲勢到底會持續多久？沒有人能鐵口直斷。按照長期周期來看，目前的漲勢很可能會持續到2018至2019年，這是因為房地產的周期大約是18年，目前才走了上升期的一半。可是，必須強調，這次周期是否跟過去一樣長短，任誰也說不準。

尤其全球目前面對的是大圖景的不確定性。在日本，新上任不久的安倍首相推出龐大的量化寬鬆政策。 這雖然產生了立竿見影的功效，使日本第一季度的GDP增加了4.1%，但是，日本的國債高達GPD的2.4倍，寬鬆造成國債繼續飆升。一旦投資者對其經濟繼續挺進發生疑慮，則日本的泡沫就會爆炸，從而拖累全球經濟。

美國的泡沫小於日本，其赤字僅接近GPD，但是美國聯準會主席柏南克五年推出三次量化寬鬆的政策，使美國經濟也出現泡沫。好幾本預言其必然崩盤的書成為暢銷書，其中的一本，書名「Aftershock」(餘震)頗具代表性。

書中說，2000年的泡沫是互聯網泡沫，2008年的泡沫是房地產泡沫，為了打救這兩大泡沫爆炸後經濟可能產生的大蕭條，聯準會乃印發天量的鈔票，因此形成了「超級泡沫」，而這個超級泡沫遲早也會爆炸，其爆炸的後果則是嚴重的通貨膨脹，利率也會隨之飆升。當然，如果通脹達到上世紀80年代初的水平，即18%，利率高達20%。那麼，房地產肯定會面對另一次劫難。

所以，對投資者而言，一定要有憂患意識。當通脹從目前低於2%的水平升高的5%以上的時候，就應當考慮如何「去槓桿去化」了。 本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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投資買屋 先約好再看房

不是掛了電子鎖的房子就可隨時進去看。(吳維安提供)

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外國投資者來拉斯維加斯買房子，往往對什麼房子可以隨時進去看，什麼房子要先約時間，感到不解，還有房子門前掛著求售牌子，為什麼不能敲門看能不能進去看，另外有房子求售牌子還在，卻說那房子已賣掉了，正在等銀行批准，又為什麼房地產經紀人拿個電子鎖就進去看房子，而外頭連個牌子都沒有。

在房產經紀所用的「MLS互聯網」上，將看房的情況分為四種。  第一是「隨時可看」（Keyany），經紀人祗要拿電子鎖就可開門帶客人進去看。

第二是「先打電話，再進去看」（keycall），這是要經紀人先打個電話通知對方，才可拿自己的電子鎖開門進去看。第三是「先約定時間，有人會開門讓你看」（Apptla或Apptown），這種房子門上多半沒有電子鎖，要對方經紀或是住戶幫忙開門。 不過許多賣方經紀也搞不清楚「先打電話（Keycall）」和「先約定時間（Apptla）」的分別。

有時明明是Keycall的房子，不是Apptown，打過了電話給對方經紀，或直接招呼，或留了話，但開門進去時，卻發現賣主一家人都在家，被轟了出來，原來是賣方經紀人在「MLS互聯網」上將看房種類給放錯了，不過不管是「先打電話」或是，「先約定時間」，房產經紀人都應該要和賣方經紀人充分溝通後才能帶客人進房，不可以看到門上有電子鎖就去開門，有時屋主設有警鈴，有時是不小心讓屋主的寵物跑出來。 

還有些房子外圍特別掛了個牌子「不可隨便進入」（No Trans-Passing），這是警告如果有人隨便進入其領域，主人是有權利拿槍出來打人的。

第四就是「不給看」（No Show）。現在市場這麼熱，許多賣主很有把握，只看房子的外表也能賣得出去。

目前在市面上有4053幢房子在賣，其中「隨時可看」的有1211幢，占30%，「先打電話」的有534幢，占13%，「先約定時間」的有1936幢，占48%，「不給看」的有372幢，占9%。 所以市面上的房子不是每幢隨時都可以進去看的，想來拉斯維加斯買房子的投資客，應該好先找一個經紀人，除了過濾房源外，依看房的情況，一一打電話約訂好時間，再去看房子。

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房地產周期 賭城呈漲勢

房地產周期曲線。 (水秉和提供)

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就像整個經濟體有周期一樣，房地產也有周期，雖然兩者不一定同起同落。據專家考察，美國房地產周期一般是18年上下。不過，從1925年到1973年，大概是由於大蕭條之後又接著二戰，所以周期走了48年，而其後，1973年到1979年，又有一個很短的周期。1979年到1989年的周期只有十年。除此之外，從1818年起，美國一共有七個17年或18年的周期。
 
2008年至2011年，美國的房地產下降到谷底。在這之前，由於美國聯準會前主席葛林斯潘想要避免在2000年科技泡沫後發生通貨緊縮，故意把利率壓到1%，長達三年，於是乎引發了房地產泡沫。

從2000年起，拉斯維加斯人口迅速增加，為全美增長最快的城市，所以地產發燒的程度也比別處高。等到金融海嘯掩蓋了全世界的時候，拉斯維加斯地產下滑的深度也是全美之冠。

但是，下滑到谷底之後，俗語說，唯一的道路是往上走。過去一年，拉斯維加斯的地產飆升了近30%，也是全國最快。  我們知道，房地產受到幾個重要因素的影響，包括人口、利率和經濟狀況。

拉斯維加斯是個非常特殊的城市，它主要依靠的是服務業。在谷底時，遊客陡降，需要的服務減少，失業人口陡增，經濟乃急速下滑，人口也不再增加。此時，儘管利率極低，其房地產業仍然欲振乏力。

可是，一旦經濟有了起色，遊客開始增加，失業率也隨之降低。這時，聯準會如果還繼續壓低利率，那麼它的空置率有所減少，投資者前來搶購，房價就有了生機。於是乎，新的周期開始運轉了。

假設這次的周期回到18年的正常規律，那麼，從谷底的中點2010年算起，上升期應當是九年，也就是到2019年。

我們現在還沒有走到半途。

雖然最近利率已經從最低時的3.5%上升到4.5%，可是比起過去的6%－8%，仍然算是偏低。

在猛漲30%以後，它可能有一段調整和消化時期，不會漲個不停，但是大趨勢已經形成。

只要美國的經濟不突然逆轉，好日子應當還會繼續。

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MLS互聯網 分享二手屋資訊

「MLS互聯網」主要的功能是分享二手屋房源的資訊。(吳維安提供)

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房地產經紀在幫客人找房子時主要是靠一個房源平台「MLS互聯網」（Multiple Listing Service），這個網站是給有經紀執照並加入MLS成為其會員者專用的，要用密碼才能進入。

「MLS互聯網」主要的功能是分享二手屋房源的資訊，即幫賣方經紀打廣告將房子賣出，和幫買方經紀找到合乎其客戶要求條件的房子，並有已賣掉的紀錄可供出價時參考，這個網站像是個大資料庫，所有拉斯維加斯的經紀人的交易都紀錄在裡面。

常有客人打電話來問，有沒有賣不在「MLS互聯網」上的房子，但這在住家地產的領域裡是幾乎不可能的事，因為賣方多是希望盡早賣出房子，曝光率越高則拿到多個買家出價合同的機會則越高，也就越可能賣到較好的價錢。 

也有客人打電話來，直接要求經紀人提供「MLS互聯網」的「密碼」，這是違規的事，經紀人協會也一再警告，這個密碼不可共享，因為有經紀人的「密碼」，網頁裡有許多正在過戶中的資料，也恐怕遭到篡改。

「MLS互聯網」在全國各城市都有，但彼此之間並不互通，有區域性和使用者的限制，在舊金山灣區，每個縣都有自己的「MLS互聯網」，必須參加所有九個縣的互聯網才能賣全灣區的房子，這樣的開銷是很大的。全國最大的「MLS互聯網」在南加州，會員就有7萬1000人，而拉斯維加斯這裡的互聯網有將近1萬個會員。

網路資訊的普及也改變了房地產經紀人傳統做生意的模式，許多投資者在網路上搜尋資料，到經紀的辦公室時，就將一疊房地產資料放在經紀人面前，要求去看那些房子，不過不幸的是，很多網路上資訊不是晚幾天，就是錯誤百出。目前只有Realtor.com和全美各地房地產互聯網訂有合作條約，但資料後者較詳細。

在網路上取得資訊很方便，但投資房地產是大事，不應草率作決定，然真有人只看過網上的資料，就下單買房子了，完全不去瞭解房子周圍的環境，和建築物的狀況，讓自己承擔風險。就如打仗也不能完全靠空軍，還需要地面部隊配合才行，所以買房一定要在當地找個資深、可靠的經紀人，作實地考察後，才能避免錯誤，而有成功的投資。

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賭城房價跌幅深 後勢看漲

拉斯維加斯各郵遞區中間房價六年跌幅圖。(內華達房地產公司提供)。

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拉維加斯的中間房價經過五年的跌跌不休後，從2012年開始呈現全面性上揚，例如2012年已銷售二手屋的中間房價，全年平均比2011年上漲10.7%，2013年上半年又續漲約10%，很多投資者擔心已錯過進場時機，其實相較於六年前的房價高峰期，拉斯維加斯各郵區的累積跌幅依然還是超過50%，除了沙漠林(郵區89135、89138)與安森(89044、89052) 兩個高級住宅區之外，詳情請看附圖的「2006年到2012年各郵區中間房價跌幅圖」。

讀者可到本公司網站http://www.lvhome.com/下載「2011年到2012年各郵區中間房價漲幅圖」。 前五年房價受創郵區89052的漲幅為20.8%，其中間房價為23萬2000元；郵區89135的漲幅為18.3%，其中間房價為24萬3275元。 房價大幅上揚並非因為經濟復甦，而是因為賭城的二手屋房源供不應求。 例如去年一整年僅有5000多戶房屋被銀行回收(REO)，相較於每個月平均約有4000戶的銷售量，只是杯水車薪。

其實賭城仍有19萬7000戶的溺水屋，其中有很多未繳房貸多年，但礙於限制銀行法拍之法令(Assembly Bill 284)，或政府的其它政策，銀行仍不能或不願將其法拍收回。  本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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投資房產 此時不買待何時？

                               世界新聞網 北美華人社區新聞          

去年年底，台灣一位女士電郵到我們辦公室，說在台灣讀到本公司林秀華女士寫的「良機入市」一書，所以想到拉斯維加斯投資，問是不是年底來好。我對她說，房源很緊，競購之下很多房子超過要價才能買得到，妳遠遠跑來卻不一定能買到房子，不如等到明年（即今年）才來，屆時房子的供應量可能增加。

結果，她今年4月間來了。一見面就問我，「現在房子有沒有多一點？」我頗尷尬，因為房子供應量不但沒有增加，反而是房價又比去年底漲了好幾個百分點。但既然來了，還是看看吧。我就帶她到各個好區看房子。她每看一間房子就問一次：「cap rate是多少？」粗算一下，都只有5%左右。她嘴巴裡念念有詞：「第一筆錢已經被人賺走了；第一筆錢已經被人賺走了。」

是的，在2010年的時候，大家都不敢來賺第一筆錢，因為怕賒本，雖然那時房價已經遠低於另外造房子的價錢。這當然也難怪，因為，據報導，空置的房子還有6萬間以上。可是，誰知道，經過聯邦政府和州政府頻頻使用行政手段之後，房市突然掉頭了。一掉頭，許多人開始感歎：「第一筆錢被人賺走了。」

聯準會主席柏南基第一次的量化寬鬆沒有能刺激房市，第二次的量化寬鬆也沒有能夠刺激房市，所以今年初他來第三次量化寬鬆，每個月印出850億美元鈔票。這還不說，其中一半指定是用來購買房產抵押債券。既然印出來的錢很多，利息就被它壓得很低，於是股市漲，房市也漲。這麼一來，「第一筆錢」，也就是從房市谷底爬升的30%，已經被哪些膽子大的投資者賺走了。可以說，易賺的錢（easy money）已經不在了。問題是，您願不願意下手賺第二筆錢？如果要，那我說，此時不買，更待何時？

那位台灣來的女士沒有從我這裏買到房子，因為她看到此地免費報的廣告，居然還有便宜房子可買。我建議她投資這種不好租又不好賣的區，一定得三思而後行。

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Lantern Gardens社區 推大家庭房

賭城Lantern Gardens社區，適合大家庭。(吳維安提供)

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房災後拉斯維加斯的建商們紛紛開始興建新屋。他們知道新一波的買主與以往不同，必須蓋些不一樣的房子來吸引新顧客。現在的買主，以大家庭為主，以亞洲人為多數，他們喜歡三代同堂，傳統的美國房子，三臥兩浴不能滿足他們的需求。
 
傳統的房子小孩房間就在主臥旁，因為美國人的孩子在貝比時就睡一間單獨的臥房，半夜小孩哭跑過去方便點，而小孩進高中，在自己房間中玩樂器就會吵到爸媽了。再說許多亞洲人，小孩長大，結了婚生了下一代，還跟父母住在一起，如果臥房都在一堆，一家人生活就會不方便了。

建商藍那（Lenner）瞭解大家庭生活上的問題，特別設計一批房子給三代同堂的家庭，這些房子蓋在Lantern Gardens社區，離中國城很近。

房子有那些特別地方？首先臥房的門分散在房子不同區，不會吵到別人；再來大多數房子是兩個主臥室，其中一定有一個主臥在樓下，以方便年紀大的祖父母進出，有的設計做成獨立的小套房，裏面有小廚房，約幾個朋友打打小麻將，不會吵到其他人。不過因為建築法規，一個房子不能有兩個廚房，所以小套房中沒有爐子，祗有微波爐。

目前Lantern Gardens中有六套樣品屋開放參觀。第一套，喜可瑞（Hickory），3100平方呎，約35萬元，有樓下獨立小套房。第二套，斯普魯斯（Spruce），2334平方呎，約30萬，主臥室和客房在樓下，小孩房在二樓。

第三套，希達（Cedar），3375平方呎，約37萬，特色是主臥和客房在樓下，樓上的家庭間可改成第二個主人房。第四套，阿斯平（Aspen），2540平方呎，約30萬，也有兩個主臥室。第五套，奧克（Oak），4029平方呎，約50萬，一層樓建築有獨立小套房，特大廚房，適合三代同堂。

第六套，美波（Maple），4996平方呎，約56萬，二樓建築，大臥房，包括小套房單位，對大家庭最適用。

Lantern Gardens在6月初以抽籤方式推出七幢，到了37位買主，有兩幢被我的客人抽中，第二期將以競標的方式釋放11幢，預期將會有超過100人參加競標。

建商知道Lantern Gardens將會成為中國社區中的大熱門。正以最快的速度建造，可能不到年底就賣得差不多了，想要買新房，請快和吳維安聯絡。

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房地產復甦 產官學界樂觀

房地產經紀吳維安說，買新房子是跟潮流走。(吳維安提供)

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內華達州的房地產市場走向如何？這是大家都關心的問題，6月20日，內華達州立大學（UNLV）邀請專家學者開了一次座談會，賭城有200多位房地產經紀人參與。會議一開頭，內華達州工商業部門的主管布洛斯本司蘿說：內華達州已復甦，建築業又回來了。

接著聯邦住房和都市發展部（HUD）的歐佛利亞巴斯高上台演說，她說：政府在過去幾年，拿出更嚴厲的法規來管理銀行，使未來的房市基礎更穩健。

內華達州立大學經濟系的教授史蒂芬米勒是有名的經濟預測專家，他說，房市對拉斯維加斯的經濟非常重要。 

金融海嘯發生後，銀行不願放款，建商和買房子的人都借不到錢，市場當然垮了。

於是政府推出一套又一套的方案來刺激經濟，最重要的就是要增加市場上流通的錢，讓經濟活絡起來。

擁有房地產經紀執照的內華達州立大學研究員路易羅培斯接著分析說，過去20幾年來美國房市經歷四個階段。 第一階段是「觀望期」，1990到2000年，這時期銀行屋在市場上的占有率只有6%。

第二階段是「警告期」，2000到2007年，這時期「次貸」大行其道。

從2001年祗有1萬4706件「次貸」案，激增到2007年的28萬8654件「次貸」案。第三階段是「五年大風暴」，發生在2007年到2012年，這時期房價爆跌，市場上有一半以上是「銀行屋」。  

賭城現在進入第四階段「復甦」期，房價依然偏低，購買能力（Affordability）增高，但信心不夠。不過一個好現象就是外國買主進場了，按照統計，到美國投資房地產的外國人以加拿大最多，再來是英國人，中國人排名第九，而他們的首選城市都有拉斯維加斯。

目前市場上的「銀行屋」和「不足額還款銷售屋」（Short Sale）的占有率都大幅下降，「銀行屋」為10.85%，「不足額還款銷售屋」為26.68%，「傳統銷售屋」是57.80%，而「建商新屋」是4.67%。

專門研究新屋市場的專家丹尼斯密斯說，市場變化很快，過去五年新屋市場是漆黑一片，而現在又像火箭沖天，目前新屋的中間價為25萬4550元，在2012年祗有20萬分，一年來漲了足足20%。拉斯維加斯的新屋建商擔憂可建的地不夠了，畫好可建地 (lots)將愈來愈少，「生地」的價錢會繼續上漲，接下來就是房價也要跟著漲了。  

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賭城大道 各國建築縮影

 

這是義大利佛羅倫斯(Florence)的Ponte Vecchio橋，上面小店林立，與拉斯維加斯大湖(Lake Las Vegas)的Ravella旅館將房間蓋到橋上，是否有幾分神似？(林秀華提供)

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欲了解西方的建築風格之沿革，最好親至歐洲各國一遊，參觀古代的城堡、教堂與宮室。如今，建築師們卻把各國的風情都帶到賭城來，只在拉斯維加斯大道一條街上，就可略覽到許多代表性的建築，令人嘆為觀止。

雖然這些建築大都不拘一格，是混合體，而建材更是大異其趣，古代用石材，拉斯維加斯用鋼筋水泥，但仍可依其外型設計的主要特色，舉幾個典型的建築物為例，至於室內則因為涉及功能性的設計，並不能一概而論。

1.凱撒宮 (Caesars Palace)：仿古典羅馬 (Classical Rome，753BC-476CE)，其特點是圓弧建築、拱門、凱旋門。

2.百樂宮 (Bellagio)：仿義大利文藝復興 (Italian Renaissance，1420-1550)，其特點是對稱型建築、拱頂(半圓球屋頂)、充滿藝術性。

3.威尼斯 (Venetian)：仿哥德復古 (Gothic Revival，1800-1910)，其特點是鐘塔、尖頂拱門、拱門之間的花式窗格。室內天花板的畫飾有巴洛克風 (Baroque，1600-1725)，其特點是以畫達到各種特殊的視覺效果、小天使像。

4.石中劍 (Excalibur)：仿懷舊 (Nostalgia，1850-1914)，其特點是童話城堡。

5.金字塔 (Luxor)：仿埃及 (Ancient Egypt，3000BC-300BC)。

6.城市中心 (MGM City Center)、克利夫蘭腦醫學中心(Cleveland Clinic Lou Ruvo Center for Brian Health)：後近代的解構體 (Postmodern，1980晚期中的Deconstructionism，源於俄國)。

7.史密斯表演藝術中心 (Smith Performing Art Center)：近代的藝術 (Modernism，1910-1940中的Art Deco，源於法國，紐約的帝國大廈為典型代表)。

8.巴黎 (Paris)、紐約紐約 (New York New York)：展現城市的天際輪廓，是賭城獨創的風格。 拉斯維加斯的建築風貌從早先的仿西班牙、法國和義大利為主，到最近以從俄國發展出的後近代的結構體，也就是從西歐建築流行到東歐建築，加上金字塔的埃及建築，等「雲頂」(Genting)蓋好，很快的又將有中國建築的出現，拉斯維加斯可說是個世界建築的展覽館。

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無力還債 Short Sale獲准主因

地產經紀吳維安說，屋主申請「不足額還款銷售」被拒，主要是不符合「重大經濟困難」條件。(吳維安提供)

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屋主申請「不足額還款銷售」（Short Sale）時，有50%機率會被銀行拒絕，主要是因為屋主不符合「重大經濟困難」（Hardship）的條件。

因為房價大跌，造成溺水屋，許多屋主認為繼續付房貸划不來，就想棄屋，把虧損推給銀行去負責，做「不足額還款銷售」。

但銀行不會大請客，隨便取銷屋主的債務，銀行需要看屋主個人的收支情況，是不是真的收入太少，開銷太大，入不敷出？  屋主必須提交兩年的報稅單，兩個月的銀行對帳單和陳情書（Hardship Letter）給銀行審核批准。 這個陳情書的格式在網站上有現成的、公式化的描述，但銀行承辦者，每天要看幾十封這樣的陳情書，如果陳情書的敘述不能說服他們，陳情書可能就會被擱置，或被拒絕。

陳情書的內容主要是把為什麼會造成入不敷出的情況講清楚，一般美國家庭沒有存錢的習慣，一旦遇到失業、家人生病住院、夫妻離婚、生意失敗、天災人禍使得房屋遭損壞而又沒錢修繕，或因為浮動利率的房貸造成每月分期付款大增無法負擔，遇到這些不幸的事，而有「無力還債」（Insolvancy）的問題。

銀行「不足額還款銷售屋」的承辦者在審核陳情書時，其實就是在找「無力還債」的事實。 

很多屋主銀行有存款，也還有工作收入，只因為投資出租的房屋跌價，就想藉由「不足額還款銷售屋」的途徑將溺水屋脫手，一方面不繳付每月房貸的分期付款，一方面還繼續收取租金，這種情況會困擾銀行，使得審查的時間更長，而最後再以不符合「重大經濟困難」的理由而打回票。

屋主在作「不足額還款銷售」時，千萬不要提交假資料給銀行，或隱藏銀行的存款，或短報收入，因為將來交易通過以後，如果銀行發現文件作假，仍有權利向屋主追索差額（D ficiency Judgement）。

屋主也千萬不要故意將房子以很低的價格賣給親戚朋友，因為就算銀行在審核時沒發現，但屋主簽了「發誓書」（ARM's Length Transaction），一旦作弊的情事被發現，由於涉及親戚朋友，將有打不完的官司。

「不足額還款銷售」是給財務有困難的屋主紓困的最佳辦法，但銀行承辦者不會輕易核准一個文件不齊全，又不符合「重大經濟困難」條件的交易。所以屋主要做「不足額還款銷售」之前，一定要找有經驗的經紀人，將自己的財務狀況先審查一遍，才不會白花功夫與浪費時間。


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賭城溺水屋比例 顯著趨低

林秀華說，過去一年來房價大漲，失業率降，經濟改善，溺水不嚴重的屋主有望守得雲開見月。(林秀華提供)

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由於2012年2月通過250億元全美紓解房貸方案，用於補助銀行配合重新貸款、降低房貸本金，及不足額還款銷售，光是內華達州就受益18.8億元，平均每戶9萬7000元，對拉斯維加斯溺水屋數量的減少有莫大的貢獻；加上過去一年來，拉斯維加斯房源供不應求，使中間房價大漲約30%，因此溺水屋 (負資產)的情況大為改善。

根据Zillow的統計，2013年第一季拉斯維加斯有54.3%，計18萬1237戶的房貸屬於溺水屋，相比於2012年第四季的59.2%，與2011年第四季的70.0%，Zillow更預期2014年第一季將降至48.6%。

但相較於2013年第一季全美國的25.4%，拉斯維加斯仍是差強人意。  溺水屋比例改善的情況也因區域有所差別，例如北拉斯維加斯仍乏善可陳，郵區89030為74%，89031、89081、89086在63.0%至68.1%之間，89101是72.0%，唯東北區89115的71.7%堪與媲美。

「沙漠林」社區 (Summerlin)、「綠谷」社區 (Green Valley)、「安森」社區 (Anthem)的溺水屋比例皆在50%以下，例如89134、89135、89144在29.3%至39.8%之間，「安森」社區所在的89052是35.4%。

區域性差異主要的原因有三：一、無論自住或投資者，都喜歡有規畫的社區，以前房價高峰時，無法負擔有規畫社區裡的買家，在2008年房市崩盤後，如今終可如願以償，因此買氣特別高，造成「沙漠林」社區和「安森」社區的漲幅超標。

二、「北拉斯維加斯」的問題源於2004年到2006年間房價高峰的那段時期，這一區推出的新屋數量特別多，所以2008年房市崩盤後，此區被高價套牢的人相對較多，需要較長的時間調整基本盤。

三、郵區89011，包括「大湖拉斯維加斯」(Lake Las Vegas)受到附近經濟景氣影響，其湖濱的三個高爾夫球場先後關閉及酒店易手，使得該區的房市欲振乏力。

但因為目前整個拉斯維加斯的房源明顯供不應求，未來這種區域性的差距有望縮小。

此外，值得注意的是，房貸欠款超過房屋市值兩倍，屬於嚴重溺水的房屋，在拉斯維加斯有29.2%，計9萬7460戶，相較於全美的13.2%。

這些房屋積重難返，大部分將成為新房源，以拉斯維加斯過去每個月平均銷售4000戶的紀錄來看，須整整兩年才消化得完。
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房屋溺水 屋主該如何逃生？

不足額還貸銷售屋(Short Sale)。(吳維安提供)

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有人說，作「不足額還貸銷售屋」（Short Sale）很不容易成功，銀行不批准，因為它想經由法拍，收回自己賣。

事實並非如此，銀行並不喜歡法拍或沒收房子，首先，法拍後如果還有人住在裡面，要趕人；收回房子後，要找專人維修、保養、接水、接電，付屋主協會會費等，銀行對這些屬於物業管理方面的工作並不擅長。此外，法拍的手續繁瑣、費時、花錢，法拍一幢房子，光是法律方面的開銷，一幢房子就要3萬到5萬元。

所以銀行反而鼓勵溺水屋主作「不足額還貸銷售」，現在銀行審核的條件越來越鬆，將來市場上「不足額還貸銷售屋」也會愈來愈多，對銀行和溺水屋主而言，「不足額還貸銷售」是雙贏的選擇。

「不足額還貸銷售屋」是怎麼產生的？ 一般美國人買房子多半是貸款，保守的人在自己的能力所及範圍內，有個30年固定利率的貸款，每月從薪水中付房貸分期付款，還有足夠的錢過日子，大膽的人，如果按其薪水貸固定利率祗能貸10萬元出來，卻用浮動利率貸出20萬元來，買個無法負擔的房子，想祗要在利率調整之前把房子賣了就沒問題。 

哪知道金融大海嘯來到，房價一直往下掉，不好賣，等到利率調整時，每個月的房貸分期付款（Mortgage）突然變成以前的兩、三倍，負擔不起，而硬要脫手賣出的話，所得根本不夠還貸款額。

尤其金融大海嘯時，許多人失了業。

每月銀行的貸款分期付款又漲了兩、三倍，加上房價又一直在掉，賣即賠本要貼錢，這時真可要把人逼瘋了。  通常人碰到這種情況形，情緒上會經過四個階段：生氣、抗拒、接受、處理。

 一、生氣：在帳單不停的來到，討債公司不斷的打電話，和錢又付不出時，有些人會失去理性，破壞房子，或一走了之。 

二、抗拒：過了這一階段，人們試圖尋找簡單快速的解決途徑，例如重新貸款，向親戚朋友告貸，或是買六合彩。但這並不切實可行，努力掙扎一陣子，還是沒得到幫助，有些人陷入抑鬱症（depression），和家人的關係也出了問題。

三、接受：屋主在經過很長的痛苦過程後，認清並接受事實，就當前的情況與專家討論各種可行的辦法：不管是修改貸款或「不足額還貸銷售」，信用都會受損，但比法拍給人的觀感好太多了，且「不足額還貸銷售」越來越普遍。 

四、處理：中國人常說長痛不如短痛，又說留得青山在，不怕沒柴燒。最後屋主或決定向銀行申請修改貸款條件，或找房地產經紀將房子以「不足額還貸銷售屋」的方式拿出去賣。 

目前拉斯維加斯有20萬戶的溺水屋主未付房貸每月分期付款，其中有很大部分溺水很嚴重，會成為「不足額還貸銷售屋」或銀行屋，對買家而言都是好消息。

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不足額還貸銷售屋 值得等

不足額還貸銷售屋交易過程長，但值得耐心等。(吳維安提供)。

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外地來的投資者來拉維加斯炒房，大多青睞二手屋，因其價格往往低於造價，且地點優於建商新屋，不過現在市面上的銀行屋（REO）愈來愈少，而不足額還貸銷售屋 (Short Sale)愈來愈多，雖然後者等待過戶的時間冗長，但往往比銀行屋物美價廉。

其實不足額還貸銷售屋是銀行沒收房子行動的第一步，屋主仍擁有房子所有權，因此上市時，屋況多半良好，不像大多的銀行屋，歷經滄桑 (111天法拍程序)，缺東少西，破壞甚多。

購買不足額還貸銷售屋的等待過戶時間很冗長，麻煩多，原因是：第一、銀行內部作業紛亂，一個案件在買賣雙方同意後，還要六到八個月才被批准，這麼長的時間中銀行到底在做什麼？主要是收集文件，一般是由低層的職員在處理，而他每天可能有幾十個新的案件放到他辦公桌上，案子終結時必須要文件齊全，確定屋主無力還貸，出售的價格合理，案件多，人手少，每個人要處理的案件很多，工作壓力大。

在不足額還貸銷售屋等銀行批准的時候，等了好幾個月，最常遇到的就是銀行來封信說，案件被重新分配（Re-assigned），意思是原來處理的人辭職了，案件交給另一個人，也就是又要重新再等了。

第二、賣方經紀沒經驗，根據統計，掛牌賣不足額還貸銷售屋的經紀中有70%沒有受過相關訓練，沒有專業認證（Certified Depressed Property Expert），多半的不足額還貸銷售交易，賣方經紀都是經過第三者 (像是律師或專業認證的代表)與銀行聯繫，雖然賣方經紀也可以直接和銀行談，但其經驗往往不如第三者豐富，不熟悉程序與文件，如果第三者手上的案件很多，也可能拖延單一個案的時間。

第三、是賣方的資格不夠，銀行審核後予以拒絕，按照統計，在市場上的不足額還貸銷售屋有一半的屋主並不符合重大經濟困難（Hardship）的條件。因房貸高於售價，所差的金額，要銀行同意豁免原有的債務才行，銀行有權不同意買賣，或將來繼續追討欠款（Deficiency Judgment）。

在不足額還貸銷售屋交易的過程中，買賣雙方都要經過一個很長很痛苦的過程，但在過戶成功時，會有很高的成就感，投資者在買不足額還貸銷售屋時，需要具備一項很重要的條件，那就是「耐心」。

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