房地產復甦 產官學界樂觀

房地產經紀吳維安說，買新房子是跟潮流走。(吳維安提供)

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內華達州的房地產市場走向如何？這是大家都關心的問題，6月20日，內華達州立大學（UNLV）邀請專家學者開了一次座談會，賭城有200多位房地產經紀人參與。會議一開頭，內華達州工商業部門的主管布洛斯本司蘿說：內華達州已復甦，建築業又回來了。

接著聯邦住房和都市發展部（HUD）的歐佛利亞巴斯高上台演說，她說：政府在過去幾年，拿出更嚴厲的法規來管理銀行，使未來的房市基礎更穩健。

內華達州立大學經濟系的教授史蒂芬米勒是有名的經濟預測專家，他說，房市對拉斯維加斯的經濟非常重要。 

金融海嘯發生後，銀行不願放款，建商和買房子的人都借不到錢，市場當然垮了。

於是政府推出一套又一套的方案來刺激經濟，最重要的就是要增加市場上流通的錢，讓經濟活絡起來。

擁有房地產經紀執照的內華達州立大學研究員路易羅培斯接著分析說，過去20幾年來美國房市經歷四個階段。 第一階段是「觀望期」，1990到2000年，這時期銀行屋在市場上的占有率只有6%。

第二階段是「警告期」，2000到2007年，這時期「次貸」大行其道。

從2001年祗有1萬4706件「次貸」案，激增到2007年的28萬8654件「次貸」案。第三階段是「五年大風暴」，發生在2007年到2012年，這時期房價爆跌，市場上有一半以上是「銀行屋」。  

賭城現在進入第四階段「復甦」期，房價依然偏低，購買能力（Affordability）增高，但信心不夠。不過一個好現象就是外國買主進場了，按照統計，到美國投資房地產的外國人以加拿大最多，再來是英國人，中國人排名第九，而他們的首選城市都有拉斯維加斯。

目前市場上的「銀行屋」和「不足額還款銷售屋」（Short Sale）的占有率都大幅下降，「銀行屋」為10.85%，「不足額還款銷售屋」為26.68%，「傳統銷售屋」是57.80%，而「建商新屋」是4.67%。

專門研究新屋市場的專家丹尼斯密斯說，市場變化很快，過去五年新屋市場是漆黑一片，而現在又像火箭沖天，目前新屋的中間價為25萬4550元，在2012年祗有20萬分，一年來漲了足足20%。拉斯維加斯的新屋建商擔憂可建的地不夠了，畫好可建地 (lots)將愈來愈少，「生地」的價錢會繼續上漲，接下來就是房價也要跟著漲了。  

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賭城大道 各國建築縮影

 

這是義大利佛羅倫斯(Florence)的Ponte Vecchio橋，上面小店林立，與拉斯維加斯大湖(Lake Las Vegas)的Ravella旅館將房間蓋到橋上，是否有幾分神似？(林秀華提供)

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欲了解西方的建築風格之沿革，最好親至歐洲各國一遊，參觀古代的城堡、教堂與宮室。如今，建築師們卻把各國的風情都帶到賭城來，只在拉斯維加斯大道一條街上，就可略覽到許多代表性的建築，令人嘆為觀止。

雖然這些建築大都不拘一格，是混合體，而建材更是大異其趣，古代用石材，拉斯維加斯用鋼筋水泥，但仍可依其外型設計的主要特色，舉幾個典型的建築物為例，至於室內則因為涉及功能性的設計，並不能一概而論。

1.凱撒宮 (Caesars Palace)：仿古典羅馬 (Classical Rome，753BC-476CE)，其特點是圓弧建築、拱門、凱旋門。

2.百樂宮 (Bellagio)：仿義大利文藝復興 (Italian Renaissance，1420-1550)，其特點是對稱型建築、拱頂(半圓球屋頂)、充滿藝術性。

3.威尼斯 (Venetian)：仿哥德復古 (Gothic Revival，1800-1910)，其特點是鐘塔、尖頂拱門、拱門之間的花式窗格。室內天花板的畫飾有巴洛克風 (Baroque，1600-1725)，其特點是以畫達到各種特殊的視覺效果、小天使像。

4.石中劍 (Excalibur)：仿懷舊 (Nostalgia，1850-1914)，其特點是童話城堡。

5.金字塔 (Luxor)：仿埃及 (Ancient Egypt，3000BC-300BC)。

6.城市中心 (MGM City Center)、克利夫蘭腦醫學中心(Cleveland Clinic Lou Ruvo Center for Brian Health)：後近代的解構體 (Postmodern，1980晚期中的Deconstructionism，源於俄國)。

7.史密斯表演藝術中心 (Smith Performing Art Center)：近代的藝術 (Modernism，1910-1940中的Art Deco，源於法國，紐約的帝國大廈為典型代表)。

8.巴黎 (Paris)、紐約紐約 (New York New York)：展現城市的天際輪廓，是賭城獨創的風格。 拉斯維加斯的建築風貌從早先的仿西班牙、法國和義大利為主，到最近以從俄國發展出的後近代的結構體，也就是從西歐建築流行到東歐建築，加上金字塔的埃及建築，等「雲頂」(Genting)蓋好，很快的又將有中國建築的出現，拉斯維加斯可說是個世界建築的展覽館。

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無力還債 Short Sale獲准主因

地產經紀吳維安說，屋主申請「不足額還款銷售」被拒，主要是不符合「重大經濟困難」條件。(吳維安提供)

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屋主申請「不足額還款銷售」（Short Sale）時，有50%機率會被銀行拒絕，主要是因為屋主不符合「重大經濟困難」（Hardship）的條件。

因為房價大跌，造成溺水屋，許多屋主認為繼續付房貸划不來，就想棄屋，把虧損推給銀行去負責，做「不足額還款銷售」。

但銀行不會大請客，隨便取銷屋主的債務，銀行需要看屋主個人的收支情況，是不是真的收入太少，開銷太大，入不敷出？  屋主必須提交兩年的報稅單，兩個月的銀行對帳單和陳情書（Hardship Letter）給銀行審核批准。 這個陳情書的格式在網站上有現成的、公式化的描述，但銀行承辦者，每天要看幾十封這樣的陳情書，如果陳情書的敘述不能說服他們，陳情書可能就會被擱置，或被拒絕。

陳情書的內容主要是把為什麼會造成入不敷出的情況講清楚，一般美國家庭沒有存錢的習慣，一旦遇到失業、家人生病住院、夫妻離婚、生意失敗、天災人禍使得房屋遭損壞而又沒錢修繕，或因為浮動利率的房貸造成每月分期付款大增無法負擔，遇到這些不幸的事，而有「無力還債」（Insolvancy）的問題。

銀行「不足額還款銷售屋」的承辦者在審核陳情書時，其實就是在找「無力還債」的事實。 

很多屋主銀行有存款，也還有工作收入，只因為投資出租的房屋跌價，就想藉由「不足額還款銷售屋」的途徑將溺水屋脫手，一方面不繳付每月房貸的分期付款，一方面還繼續收取租金，這種情況會困擾銀行，使得審查的時間更長，而最後再以不符合「重大經濟困難」的理由而打回票。

屋主在作「不足額還款銷售」時，千萬不要提交假資料給銀行，或隱藏銀行的存款，或短報收入，因為將來交易通過以後，如果銀行發現文件作假，仍有權利向屋主追索差額（D ficiency Judgement）。

屋主也千萬不要故意將房子以很低的價格賣給親戚朋友，因為就算銀行在審核時沒發現，但屋主簽了「發誓書」（ARM's Length Transaction），一旦作弊的情事被發現，由於涉及親戚朋友，將有打不完的官司。

「不足額還款銷售」是給財務有困難的屋主紓困的最佳辦法，但銀行承辦者不會輕易核准一個文件不齊全，又不符合「重大經濟困難」條件的交易。所以屋主要做「不足額還款銷售」之前，一定要找有經驗的經紀人，將自己的財務狀況先審查一遍，才不會白花功夫與浪費時間。


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賭城溺水屋比例 顯著趨低

林秀華說，過去一年來房價大漲，失業率降，經濟改善，溺水不嚴重的屋主有望守得雲開見月。(林秀華提供)

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由於2012年2月通過250億元全美紓解房貸方案，用於補助銀行配合重新貸款、降低房貸本金，及不足額還款銷售，光是內華達州就受益18.8億元，平均每戶9萬7000元，對拉斯維加斯溺水屋數量的減少有莫大的貢獻；加上過去一年來，拉斯維加斯房源供不應求，使中間房價大漲約30%，因此溺水屋 (負資產)的情況大為改善。

根据Zillow的統計，2013年第一季拉斯維加斯有54.3%，計18萬1237戶的房貸屬於溺水屋，相比於2012年第四季的59.2%，與2011年第四季的70.0%，Zillow更預期2014年第一季將降至48.6%。

但相較於2013年第一季全美國的25.4%，拉斯維加斯仍是差強人意。  溺水屋比例改善的情況也因區域有所差別，例如北拉斯維加斯仍乏善可陳，郵區89030為74%，89031、89081、89086在63.0%至68.1%之間，89101是72.0%，唯東北區89115的71.7%堪與媲美。

「沙漠林」社區 (Summerlin)、「綠谷」社區 (Green Valley)、「安森」社區 (Anthem)的溺水屋比例皆在50%以下，例如89134、89135、89144在29.3%至39.8%之間，「安森」社區所在的89052是35.4%。

區域性差異主要的原因有三：一、無論自住或投資者，都喜歡有規畫的社區，以前房價高峰時，無法負擔有規畫社區裡的買家，在2008年房市崩盤後，如今終可如願以償，因此買氣特別高，造成「沙漠林」社區和「安森」社區的漲幅超標。

二、「北拉斯維加斯」的問題源於2004年到2006年間房價高峰的那段時期，這一區推出的新屋數量特別多，所以2008年房市崩盤後，此區被高價套牢的人相對較多，需要較長的時間調整基本盤。

三、郵區89011，包括「大湖拉斯維加斯」(Lake Las Vegas)受到附近經濟景氣影響，其湖濱的三個高爾夫球場先後關閉及酒店易手，使得該區的房市欲振乏力。

但因為目前整個拉斯維加斯的房源明顯供不應求，未來這種區域性的差距有望縮小。

此外，值得注意的是，房貸欠款超過房屋市值兩倍，屬於嚴重溺水的房屋，在拉斯維加斯有29.2%，計9萬7460戶，相較於全美的13.2%。

這些房屋積重難返，大部分將成為新房源，以拉斯維加斯過去每個月平均銷售4000戶的紀錄來看，須整整兩年才消化得完。
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房屋溺水 屋主該如何逃生？

不足額還貸銷售屋(Short Sale)。(吳維安提供)

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有人說，作「不足額還貸銷售屋」（Short Sale）很不容易成功，銀行不批准，因為它想經由法拍，收回自己賣。

事實並非如此，銀行並不喜歡法拍或沒收房子，首先，法拍後如果還有人住在裡面，要趕人；收回房子後，要找專人維修、保養、接水、接電，付屋主協會會費等，銀行對這些屬於物業管理方面的工作並不擅長。此外，法拍的手續繁瑣、費時、花錢，法拍一幢房子，光是法律方面的開銷，一幢房子就要3萬到5萬元。

所以銀行反而鼓勵溺水屋主作「不足額還貸銷售」，現在銀行審核的條件越來越鬆，將來市場上「不足額還貸銷售屋」也會愈來愈多，對銀行和溺水屋主而言，「不足額還貸銷售」是雙贏的選擇。

「不足額還貸銷售屋」是怎麼產生的？ 一般美國人買房子多半是貸款，保守的人在自己的能力所及範圍內，有個30年固定利率的貸款，每月從薪水中付房貸分期付款，還有足夠的錢過日子，大膽的人，如果按其薪水貸固定利率祗能貸10萬元出來，卻用浮動利率貸出20萬元來，買個無法負擔的房子，想祗要在利率調整之前把房子賣了就沒問題。 

哪知道金融大海嘯來到，房價一直往下掉，不好賣，等到利率調整時，每個月的房貸分期付款（Mortgage）突然變成以前的兩、三倍，負擔不起，而硬要脫手賣出的話，所得根本不夠還貸款額。

尤其金融大海嘯時，許多人失了業。

每月銀行的貸款分期付款又漲了兩、三倍，加上房價又一直在掉，賣即賠本要貼錢，這時真可要把人逼瘋了。  通常人碰到這種情況形，情緒上會經過四個階段：生氣、抗拒、接受、處理。

 一、生氣：在帳單不停的來到，討債公司不斷的打電話，和錢又付不出時，有些人會失去理性，破壞房子，或一走了之。 

二、抗拒：過了這一階段，人們試圖尋找簡單快速的解決途徑，例如重新貸款，向親戚朋友告貸，或是買六合彩。但這並不切實可行，努力掙扎一陣子，還是沒得到幫助，有些人陷入抑鬱症（depression），和家人的關係也出了問題。

三、接受：屋主在經過很長的痛苦過程後，認清並接受事實，就當前的情況與專家討論各種可行的辦法：不管是修改貸款或「不足額還貸銷售」，信用都會受損，但比法拍給人的觀感好太多了，且「不足額還貸銷售」越來越普遍。 

四、處理：中國人常說長痛不如短痛，又說留得青山在，不怕沒柴燒。最後屋主或決定向銀行申請修改貸款條件，或找房地產經紀將房子以「不足額還貸銷售屋」的方式拿出去賣。 

目前拉斯維加斯有20萬戶的溺水屋主未付房貸每月分期付款，其中有很大部分溺水很嚴重，會成為「不足額還貸銷售屋」或銀行屋，對買家而言都是好消息。

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不足額還貸銷售屋 值得等

不足額還貸銷售屋交易過程長，但值得耐心等。(吳維安提供)。

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外地來的投資者來拉維加斯炒房，大多青睞二手屋，因其價格往往低於造價，且地點優於建商新屋，不過現在市面上的銀行屋（REO）愈來愈少，而不足額還貸銷售屋 (Short Sale)愈來愈多，雖然後者等待過戶的時間冗長，但往往比銀行屋物美價廉。

其實不足額還貸銷售屋是銀行沒收房子行動的第一步，屋主仍擁有房子所有權，因此上市時，屋況多半良好，不像大多的銀行屋，歷經滄桑 (111天法拍程序)，缺東少西，破壞甚多。

購買不足額還貸銷售屋的等待過戶時間很冗長，麻煩多，原因是：第一、銀行內部作業紛亂，一個案件在買賣雙方同意後，還要六到八個月才被批准，這麼長的時間中銀行到底在做什麼？主要是收集文件，一般是由低層的職員在處理，而他每天可能有幾十個新的案件放到他辦公桌上，案子終結時必須要文件齊全，確定屋主無力還貸，出售的價格合理，案件多，人手少，每個人要處理的案件很多，工作壓力大。

在不足額還貸銷售屋等銀行批准的時候，等了好幾個月，最常遇到的就是銀行來封信說，案件被重新分配（Re-assigned），意思是原來處理的人辭職了，案件交給另一個人，也就是又要重新再等了。

第二、賣方經紀沒經驗，根據統計，掛牌賣不足額還貸銷售屋的經紀中有70%沒有受過相關訓練，沒有專業認證（Certified Depressed Property Expert），多半的不足額還貸銷售交易，賣方經紀都是經過第三者 (像是律師或專業認證的代表)與銀行聯繫，雖然賣方經紀也可以直接和銀行談，但其經驗往往不如第三者豐富，不熟悉程序與文件，如果第三者手上的案件很多，也可能拖延單一個案的時間。

第三、是賣方的資格不夠，銀行審核後予以拒絕，按照統計，在市場上的不足額還貸銷售屋有一半的屋主並不符合重大經濟困難（Hardship）的條件。因房貸高於售價，所差的金額，要銀行同意豁免原有的債務才行，銀行有權不同意買賣，或將來繼續追討欠款（Deficiency Judgment）。

在不足額還貸銷售屋交易的過程中，買賣雙方都要經過一個很長很痛苦的過程，但在過戶成功時，會有很高的成就感，投資者在買不足額還貸銷售屋時，需要具備一項很重要的條件，那就是「耐心」。

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投資房地產 須講攻守策略

台北的房價有很明顯的觸頂跡象，日本與歐洲的經濟陷入泥沼，相形之下，美國還是比較安全，出租市場穩健，報酬率高，房價低，且升值潛力大。(林秀華提供) slideshow
華人在投資理財方面很積極，尤其偏好房地產，很多都是經驗豐富的投資者，他們研究和分析一些房地產相關的信息和數據，了解相關的稅務問題，知道要投資什麼樣的物業，何時進場或退場，不坐等升值，最重要的還是要能有租金收入，在房市易動時，才能夠進可攻、退可守。

這和股神巴菲特說「絕不投資黃金，因為它是不下蛋的雞」，道理是一樣的。

投資房地產最重要的原則，就是要做最壞的打算，支出能夠在控制範圍內，不要有一個承擔不起的大風險，也就是說，至少房租跟房價的比例要合理。

 一般的算法很簡單，就是把一年的房租除以房價，如果它的比例是超過銀行存款的比例或銀行貸款的比例，就是一個可投資的項目。 譬如房價是15萬元，如果租1200元，那一年就有1萬4400元毛收入，減掉地價稅、保險費、物業管理費、維修費，得到淨收入是1萬1000元，那1萬1000元除以15萬的話，就有7.5%左右，現在在美國的房屋貸款利率約是4%，把錢放在銀行的利息也只有1%，這就是很好的一個投資報酬率。當然也要確定這房子是要租得掉，即一年12個月裏，至少要有11個月有租金收入，故房客也要經過信用審查才行。 

拉斯維加斯2003年到2008年，房價一翻兩、三倍，突然暴發後，一般人都會追進，常常超過自己的能力再繼續投資，比如說本來的資本很低，當房價增值了以後就有淨值，拿這淨值再去跟銀行融資，然後又去投資別的房子，卻忘記上漲以前的房價是15萬元，每個月可以收到1100元的租金，而房價漲到45萬了，還是只能租1200元，那每個月要貼多少錢，才夠付貸款，是不是貼得起？ 歷史會重演，人類一直在犯同樣的錯誤，經濟也是一直在循環，從蕭條，轉復甦，轉繁榮，轉衰退，然後再蕭條，只是不確定它的轉變點到底在什麼地方而已。

但是，萬變不離其宗，最重要的是投資者的思路一定要清楚，不能人云亦云，盲目地跟著大家走，有時甚至要逆向思考。巴菲特說「當別人過於貪婪時，市場會被高估，這個時候你要懷有一顆恐懼之心；當別人都悲觀，不敢買入，這時價格被嚴重低估，你反而要大膽貪婪，逢低買入」。

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買屋找經紀 勿墜入迷思

投資買房，要謹慎找經紀，經紀人是投資者的朋友。(吳維安提供)

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現在華人大批湧入，將房地產市場炒得的沸沸揚揚，如何找個好經紀就成了個很重要的話題。
 
房地產經紀主要分買方經紀和賣方經紀，他們各司所職，各有所長，有人是非常好的買方經紀，手上卻沒有一幢代售的房子 (Listing)。在美國經紀們分工很細，就像美式足球，球員們就要分進攻的和防守的，會防守，沒得過分的不代表他是個不好的球員。

有人說，要注意社區中插牌在賣的經紀名字，名字出現最多的不一定是好的買方經紀。中國人常說，貨比三家不吃虧，找兩、三個經紀人面談，就像應聘職員一樣，但是如果面談太多人，就變成浪費大家的時間，和不尊重人的局面，例如在面談時，如果喜歡問經紀人去年賺了多少錢，賣了多少幢房子，是不是又觸及隱私權的問題。  有的經紀人很注重服務品質及風評，不是以量取勝，一年賣多少房子和他的能力無關。

此外，拉斯維加斯有很多銀髮族退休後以半工的姿態在房地產界做事，他以前的經驗和學識在買賣房子的過程中都會成為事情成敗的因素，只是他在半退休的狀態，業績不是那麼亮麗。 

有人說，找經紀就要找大牌，來到公司就找老闆。許多人往往弄不清經紀（Agent）和老闆（Broker）的關係，因為他們認為大牌就是老闆，其實在公司中經紀都是經過考試認證，有資格買賣房地產。

 一般中國來的買主，對美國的經紀人制度不太瞭解，有人抱著找小姐的心態，挑瘦撿肥，有人把經紀當司機和扛工，到機場接客，旅館搬行李，都認為理所當然。

更有人找經紀看了好多房子，跑了好多路，最後簽約時又找了另一個經紀，因為不必帶看的經紀同意給回扣，被發現後，會造成經紀人之間的糾紛。

總而言之，在找經紀時，要知道一個經紀人的業績不代表他的能力，那麼什麼才重要？我想，那應該是「誠信」，而這個東西是很難量出來，只有多和本地的朋友打聽﹔同樣，買主也要向經紀人表現出誠信，把財力證明、法律文件都準備好，再去找經紀人看房子，尊重經紀人的時間。  

在買房子的過程中，經紀人是投資者的朋友，也是軍師，找到個好經紀會找到個好房產，同時也會有個愉快順利的經驗。

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外國客投資 先找稅務專家

這幾年台北、溫哥華、上海的房地產狂飆，漲到業主們開始擔心泡沫化的問題，於是心生轉移資金到美國市場的念頭，這些外國的投資者紛紛來到美國各大城市考察房市，賭城拉斯維加斯也是必到之處，他們常問的問題是：

1.出售時會不會被代扣預繳？國稅局對外國人在這項目上，訂有代扣預繳的法規(FIRPTA)，要求為其代辦售屋過戶的「公證公司」，在給付外國人售屋所得之前，不管有利潤或虧損，須先代扣10%繳給國稅局，賣主年底報稅時，再計算出真正的稅額，取得退稅。除非：

A.買家簽一聲明書 (affidavit)，表明其購屋為自住目的，且買價低於30萬元。自住的定義是：未來兩年內，家庭主要成員每年將有超過一半的時間會住在該屋裡。

B.外國投資者選擇作「1031交換延稅」，即以賣掉這個投資項目的所得去購買另一個價格更高的新投資項目，因為並未將現金兌出，予以暫時延遲繳交「資本利得稅」，等到最後變現時再一起累計繳稅。

C.填寫表格8828-B，向國稅局申請「免代扣預繳」(Withholding Certificate)，在90天內國稅局會回覆准或不准。

2．要不要設立一個公司來擁有物業？

A.公司是一個獨立的「法人」（法律上的個體），當其被追訴債務時，不會涉及私人身家財產。我們建議投資商業出租地產的人以公司名義投資美國房地產，但只購買一、兩住家物業的人則不必多此一舉，因為後者被追訴債務的機率很低，也省卻公司報稅的負擔。

B.一般的「股份有限公司」（C Corp）有雙重課稅問題，公司課一次，股東又課一次，除非向國稅局申請變更為「小型股份有限公司」（S Corp,Small Corp），S公司的收入由股東個人直接承接，可避免雙重課稅。但是外國人持有的「股份有限公司」不能申請變更。

C.為了避免雙重課稅，外國投資者欲設立美國公司的可以考慮設立「有限債務公司」 (LLC)，LLC可以選擇以個人身分來報稅，而且LLC比「股份有限公司」還多兩個好處，即它可作「1031交換延稅」 (1031 Exchange)，如果不作交換延稅，也可以享有低的「長期資本利得稅」(Capital Gain Tax) 。

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太陽能新屋 買房新選擇

新房子用太陽能，建商帶領新潮流。(照片由吳維安提供)

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現在的房子使用太陽能的方法主要分為主動太陽能系統（Active Solar System），和被動太陽能系統（Passive Solar System）。

主動太陽能系統是用電子設備或機械設備將太陽能收集起來，轉換成電力或熱水。

被動太陽能系統是建築師在設計房子時，考慮到窗子的坐向位置，玻璃種類，隔熱裝置，吸熱的建材，和庭院樹木形成的陰影。

被動太陽能系統非常重視房子的坐向、地點和太陽光經過的路線。 房子朝南的一面，如果窗子多而大，屋內就會明亮暖和﹔但在夏天，太陽光大，屋內又會太熱了，通常太陽在夏天比較高、角度大，光線進房子不會一路曬到底，而冬天時，太陽光角度低，可以深入房子內，所以一般房子向南的一面，屋簷要深，窗外要種綠葉類的樹，在夏天時，太陽光會被屋簷和樹擋住，在冬天時，太陽可通過落光葉子的樹，斜斜的照進房子。

 在拉斯維加斯買新房子，不可忽略建築師在「被動太陽能系統」上的設計，一般的樣品屋都是蓋在最理想的地點上，房內光線夠，冬暖夏涼，如果選的地點在樣品屋的對面，原來朝南的主要窗子變成向北，那就可能達到反效果：如果主要的窗子都是向西，那就更糟糕，到了夏天，房子可能像個「烤麵包機」。所以買新房子選地點是個大學問。  

最近建商「普替」(Pulte)，在沙漠林（Summerlin）蓋了一批新房，使用到兩種太陽能系統，每種房子上都有太陽能板，可以發電，用不完的還可以賣回給電力公司，而在被動太陽能方面，每幢房子都有省水、省電，與防止冷熱氣流失的設計。

 例如其中的Villa Trieste社區一共有四種樣品屋，室內面積從1487平方呎到1960平方呎，基本價格從25萬5000元起始，此社區共有185塊地，建商一次推出三幢到四幢，目前祗剩不到20塊還沒賣出。

想要購買使用太陽能發電，省水、省能源的新房子，歡迎隨時來電諮詢，並讓我帶你去看所謂綠色建築的社區。  

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城中區復甦 投資好標的

Fremont Experience彩幻天幕步行街一帶，人氣極旺，圖為慶祝中國年的影音秀。(記者馮鳴台提供

4月29日，中國的國寶級音樂家郎朗將在城中區的史密斯音樂中心演奏。為什麼朗朗、馬友友以及其他世界一流的音樂家和交響樂團，如克利夫蘭交響樂團和以色列交響樂團等，惠然肯來，到我們這個以下里巴人的娛樂節目吸引遊客的地方來呢？那是因為拉斯維加斯終於有了一個值得他們一顯身手的地方。史密斯中心去年騰空出世不但是賭城大事，更是下城區復甦的最好證據。

郎朗前不久在華府連續演奏四天，天天座無虛席。4月底在此地演奏完畢，他將到洛杉磯的迪士尼音樂廳連續演奏四天，哪四天也是一票難求。可以說，經過前任市長古特曼的苦心經營，雖然受到金融海嘯的重創，拉斯維加斯，尤其是它的城中區，不但是在復甦，並且正在步入一個新的階段，而這個新階段依靠的主要是一位華裔青年資本家。

 

我們本地人都知道謝家華(湯尼‧謝)的傳奇故事。以網上賣鞋起家，這位Zappos公司的創始人同意將公司賣給Amazon，因此一夜之間成為億萬富翁，並且自己繼續擔任CEO。他，就像蓋茲等一些新一代的企業家一樣，把錢財當作一個替社會服務的工具，決定將原來設在韓德森的總部遷到拉斯維加斯的城中區的原市政府大樓，並且拿出3億5000萬，設立了城中區項目，專門為了發展城中區。最近，這個項目購買了一家在市府大樓對街的賭場以及附近的許多破舊的廉價汽車旅店和店面等，引起本地報紙的大篇幅報導。這個項目並向許多具有創意的小企業提供種子基金，鼓勵年輕人來此創業。這些活動毫無疑問會為城中區帶來動力，促進賭城向其他領域發展。
 

在談到城中區的時候，許多本地人都仍然心懷疑懼，總以為那是一塊被酒鬼、流浪漢、毒販子和阻街女郎占據的地方。但是，如果他們晚上去逛一下，Fremont Experience彩幻天幕步行街一帶，熙熙攘攘，人氣旺盛。
 

不過，由於金融海嘯的打擊，原來計畫的好幾個建造公寓大樓的項目被擱置，所以城中區只有三棟康斗大樓，它們分別是Juhl Lofts, Newport Lofts和Soho Lofts。展望將來，這顯然遠遠不足。所以說，可能是個不錯的投資機會。

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蟄伏5年 賭城建築業復甦

2013-4-13

最近陸客把美國各大城市的房地產市場炒得沸沸揚揚，賭城也是目標之一，除了房價相對便宜，出租回報率高，租賃糾紛少之外，投資者更看到賭城的建築業，經過五年的蟄伏期，許多停滯的工程又開始起動。建設復甦，帶動各行各業發展，賭城將重現欣欣向榮的景象。

首先是馬來西亞的雲頂集團 (Genting Group)剛以3億5000萬元低價購得博弈集團占地87畝的爛尾樓弈聚廊(Echelon)，宣布將再投入70億元，以完成建造3500房間的大型賭場旅館，給許久未有大開發案的賭城再次注入發展契機。

其次是對面的楓丹白露 (Fontainebleau)爛尾樓，新的投資者尚未決定是否拆掉重新設計建造或僅作改建，它現在的玻璃外牆建築成本不菲，據說拆掉後還可使用在新建築上。

附近的老賭場旅館撒哈拉 (Sahara)則正在加緊改建中，即將以SLS Las Vegas的新名與新面貌推出。

思醉鋪 (Strip)中間的一段有凱撒宮 (Caesars)耗資5億5000萬元，20萬平方呎的林格娛樂區 (Linq project)。 思醉鋪 (Strip)的南端有以內華達州立大學 (UNLV)旅館學院院長施奈德 (Snyder)發起的超大型球場，或米高梅(MGM)循其模式，與之競建的2萬人座的球場。

沙漠林 (Summerlin)的全城最大購物中心也復工了，預期於2014年開幕，梅西百貨公司 ( Macy's)是其旗艦店之一。

去年賭城的觀光客人數有3970萬人次，雖然內華達州目前的失業率仍高達9.7%，卻是2012年全美失業率降幅最大的州，拉斯維加斯也是2012年全美人口成長最快排行第六的大城市。

賭城2013年3月的二手獨棟屋的成交量是3642戶，中間價格為16萬1000元，相較於一年前的4388戶與12萬3000元，房價漲幅為30.9%﹔也比上個月的15萬元漲7.3%。

然而拉斯維加斯有59%的房貸仍處於溺水狀況，居全美30個大都會榜首，專家們認為，2017年房市方可望達到2007年之前的水平。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702888-9999，華語專線： 702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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綠色建築 節能5大特色

房子的隔熱是釘在屋頂下、天花板上。(照片由吳維安提供)

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現在建築業常常提到「綠色建築」這個詞，綠色建築到底是怎麼回事？綠色建築主要觀念就是要建造可以使用再生能源的建築物（Sustainable Architecture），因為地球上可用的天然資源愈來愈少，而建築物正是耗費主要天然資源：水、木頭、礦物和能源的罪魁禍首。為了救地球，保護環境，綠色建築運動乃在建築業中如火如荼展開。

一般的綠色建築有五大特色，第一是房子要小，房子大就會浪費能源，所以建商們都把房子愈蓋愈小，為的是符合國家政策，所以市場上小型房子會愈來愈多。

第二是房子設計時要用「被動太陽能系統」(passive solar system)來暖和房子，並考慮房子的坐向，讓陽光進入房子，和利用吸熱的建材。

第三是房子要省水，屋內用的馬桶、水龍頭和沖澡噴頭都要有省水的設計，屋外植物也要以不費水為選擇。

第四是要少用石油，多多利用風力、水力和太陽能。

第五是蓋房子的建材盡量用當地的材料，減少運輸上的能源浪費，也要大量用天然建材，像是泥巴、玻璃，竹子和紙頭，同時也可用回收的建材。

建商蓋綠色房子，首先傳統在車庫中一個大大的50加侖熱水爐不見了，而是一個掛在牆上的隨用隨熱的小型熱水爐，再來是屋內用的電燈都用省電電燈，水龍頭、馬桶都用省水式。房子的隔熱加厚，以前就是放在天花板上，而現在是釘在屋頂下，所以閣樓也在保溫區中，在天花板上的冷暖氣管也不會太容易流失能源。房子木結構的縫隙中加上填充劑，防止屋內冷暖氣走失。

窗子也是用低穿越度（Low E）的玻璃，傳統玻璃可讓75%的光線穿過，同時也讓71%的太陽熱穿過，但低穿越度的玻璃可讓64%的光線穿過，只讓27%的熱量穿過。在沙漠林社區 (Summerlin)裡建商「普替」（Pulte）蓋的一批樣品房中，有示範一些省能源的樣品，例如在窗子放熱燈炮在普通的玻璃後，手放上去會感到燙手，但低穿越度的玻璃，手放上去卻一點都不熱。

拉斯維加斯許多建商都在標榜蓋綠色建築，看來在「銀行屋」熱浪潮後，買新房子不光是因為二手屋缺貨，且是因為許多新建造的房子的確有省水、省能源的好處。

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住屋三害 發黴、白蟻和老鼠

住在拉斯維加斯，住房可能面對三害：發黴（Mold），白蟻（Termite），和老鼠（Rat）。

現在的房子，為了減少室內暖氣或冷氣的流失，建築外面包了很多保溫和不通風的絕緣物，結果室內的濕氣增加，不容易乾，就會長黴。

通常在浴室、廚房的洗槽下和洗衣機的後面都是容易長黴的地方，黴菌是一種生物，需要潮濕和溫暖的環境生長，木頭是它主要的食物。

美國房子的內牆都是用石膏板，而石膏板的兩面都黏著厚厚的牛皮紙，這是用木漿做出的，潮濕以後，正是黴菌最喜歡吃的大餐。

黴菌若在乾燥和寒冷的環境中，會進入冬眠，有時過了多年，但祗要有水，它又活了過來，黴菌像一般的植物，繁殖主要是透過像花粉一樣的種子散播出去，而動物吸入後會導致呼吸器官生病，有名的「退伍軍人熱」就是在密封的建築物中因為黴菌而引起的疾病。

經紀人帶客人看房子時，常常看到許多空著的房子，因為有水管破裂的問題，室內長滿了長長的像毛一樣的黴，許多客人不知黴菌的厲害，門一開就往裏面衝，經紀人應制止他們進入，以免危害他們的健康。

有黴菌的房子，輕微的可用漂白水洗一洗，嚴重的得把有感染的石膏板拆去，讓牆後的木頭乾後，再釘上新的石膏板。

白蟻是木造房子的一大敵人，以前拉斯維加斯是沙漠氣候，非常乾燥，沒有白蟻的問題，現在因為地球暖化，雨越下越多，拉斯維加斯也因為人口與樹木增加，比以前濕多了，房屋檢查專家Stivale Craig建議說，購買老房子時，最好做白蟻檢查，以防萬一。

此外，買老房子的人也有少數竟碰到有老鼠問題，令人驚訝的是這些老鼠都是從屋頂侵進房內，主要是房子旁邊有大樹，老鼠沿著樹幹爬上屋頂，而天花板上的閣樓就成了牠們的家，所以解決問題的辦法是把會碰到房子的樹枝給砍除。

住房的三害，白蟻可透過房屋檢查來避免，偶而開窗讓房子通風就不易長黴，修剪樹木可防範老鼠，若問題還是發生了，之後也是可以修正解決。

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投機者標購住家協會法拍權

 

由於內華達州有AB284法令干預銀行的法拍行動，拉斯維加斯有非常多的屋主已有三、四年未繳房貸，平均則是兩年未繳房貸。住家協會則不受AB284法令干預，要法拍積欠會費的房屋較容易。
 

去年11月24日的本專欄文章「防住家協會濫用法拍權利」，提及住家協會可以把法拍積欠會費的房屋之權利，通過討債公司 (collection agent)，轉賣給第三者，後者將許多仍有淨值 (非溺水屋)的空屋給法拍了。

例如一高層豪華公寓市值20萬元，貸款14萬元，但法拍時卻設計以15萬元低價售給自己人，償還住家協會1萬元，還貸14萬元，屋主本來有淨值乃化為烏有，遭受巨大損失。

綜合以上兩種模式，投機者想出另一種圖利管道，即向討債公司標購住家協會擁有的法拍權利，且對象是溺水屋，很多未繳房貸的溺水屋同時也積欠住家協會會費，投機者取得法拍權後可擁有「使用房屋權」(quiet title)，再來就利用銀行之法拍行動受阻的這段相當長的期間，將房屋出租以圖利，直到銀行來法拍這違約未繳房貸的溺水屋為止，由於投機者不必繳付住家協會會費和房貸分期付款，每月收租金，很容易就有利潤。
根據內華達州的法律，住家協會最多可以徵收九個月的積欠會費加上1900元的手續費，以每月會費100元計，最多是2800元，但過去兩年來，標購住家協會法拍權利的成交價多在6000元到3萬元之間，房貸違的時間越短越值錢。
 
例如成本是6000元，每月收租1200元，出租五個月就可打平，多租多賺，當然個中的風險也不小，如果發現銀行的法拍來得比預期快，也可能與銀行談不足額還款銷售，來拖延時間。

--本文由內華達房地產公司 林秀華 提供