不足額還貸銷售屋 值得等

不足額還貸銷售屋交易過程長，但值得耐心等。(吳維安提供)。

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外地來的投資者來拉維加斯炒房，大多青睞二手屋，因其價格往往低於造價，且地點優於建商新屋，不過現在市面上的銀行屋（REO）愈來愈少，而不足額還貸銷售屋 (Short Sale)愈來愈多，雖然後者等待過戶的時間冗長，但往往比銀行屋物美價廉。

其實不足額還貸銷售屋是銀行沒收房子行動的第一步，屋主仍擁有房子所有權，因此上市時，屋況多半良好，不像大多的銀行屋，歷經滄桑 (111天法拍程序)，缺東少西，破壞甚多。

購買不足額還貸銷售屋的等待過戶時間很冗長，麻煩多，原因是：第一、銀行內部作業紛亂，一個案件在買賣雙方同意後，還要六到八個月才被批准，這麼長的時間中銀行到底在做什麼？主要是收集文件，一般是由低層的職員在處理，而他每天可能有幾十個新的案件放到他辦公桌上，案子終結時必須要文件齊全，確定屋主無力還貸，出售的價格合理，案件多，人手少，每個人要處理的案件很多，工作壓力大。

在不足額還貸銷售屋等銀行批准的時候，等了好幾個月，最常遇到的就是銀行來封信說，案件被重新分配（Re-assigned），意思是原來處理的人辭職了，案件交給另一個人，也就是又要重新再等了。

第二、賣方經紀沒經驗，根據統計，掛牌賣不足額還貸銷售屋的經紀中有70%沒有受過相關訓練，沒有專業認證（Certified Depressed Property Expert），多半的不足額還貸銷售交易，賣方經紀都是經過第三者 (像是律師或專業認證的代表)與銀行聯繫，雖然賣方經紀也可以直接和銀行談，但其經驗往往不如第三者豐富，不熟悉程序與文件，如果第三者手上的案件很多，也可能拖延單一個案的時間。

第三、是賣方的資格不夠，銀行審核後予以拒絕，按照統計，在市場上的不足額還貸銷售屋有一半的屋主並不符合重大經濟困難（Hardship）的條件。因房貸高於售價，所差的金額，要銀行同意豁免原有的債務才行，銀行有權不同意買賣，或將來繼續追討欠款（Deficiency Judgment）。

在不足額還貸銷售屋交易的過程中，買賣雙方都要經過一個很長很痛苦的過程，但在過戶成功時，會有很高的成就感，投資者在買不足額還貸銷售屋時，需要具備一項很重要的條件，那就是「耐心」。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com

投資房地產 須講攻守策略

台北的房價有很明顯的觸頂跡象，日本與歐洲的經濟陷入泥沼，相形之下，美國還是比較安全，出租市場穩健，報酬率高，房價低，且升值潛力大。(林秀華提供) slideshow
華人在投資理財方面很積極，尤其偏好房地產，很多都是經驗豐富的投資者，他們研究和分析一些房地產相關的信息和數據，了解相關的稅務問題，知道要投資什麼樣的物業，何時進場或退場，不坐等升值，最重要的還是要能有租金收入，在房市易動時，才能夠進可攻、退可守。

這和股神巴菲特說「絕不投資黃金，因為它是不下蛋的雞」，道理是一樣的。

投資房地產最重要的原則，就是要做最壞的打算，支出能夠在控制範圍內，不要有一個承擔不起的大風險，也就是說，至少房租跟房價的比例要合理。

 一般的算法很簡單，就是把一年的房租除以房價，如果它的比例是超過銀行存款的比例或銀行貸款的比例，就是一個可投資的項目。 譬如房價是15萬元，如果租1200元，那一年就有1萬4400元毛收入，減掉地價稅、保險費、物業管理費、維修費，得到淨收入是1萬1000元，那1萬1000元除以15萬的話，就有7.5%左右，現在在美國的房屋貸款利率約是4%，把錢放在銀行的利息也只有1%，這就是很好的一個投資報酬率。當然也要確定這房子是要租得掉，即一年12個月裏，至少要有11個月有租金收入，故房客也要經過信用審查才行。 

拉斯維加斯2003年到2008年，房價一翻兩、三倍，突然暴發後，一般人都會追進，常常超過自己的能力再繼續投資，比如說本來的資本很低，當房價增值了以後就有淨值，拿這淨值再去跟銀行融資，然後又去投資別的房子，卻忘記上漲以前的房價是15萬元，每個月可以收到1100元的租金，而房價漲到45萬了，還是只能租1200元，那每個月要貼多少錢，才夠付貸款，是不是貼得起？ 歷史會重演，人類一直在犯同樣的錯誤，經濟也是一直在循環，從蕭條，轉復甦，轉繁榮，轉衰退，然後再蕭條，只是不確定它的轉變點到底在什麼地方而已。

但是，萬變不離其宗，最重要的是投資者的思路一定要清楚，不能人云亦云，盲目地跟著大家走，有時甚至要逆向思考。巴菲特說「當別人過於貪婪時，市場會被高估，這個時候你要懷有一顆恐懼之心；當別人都悲觀，不敢買入，這時價格被嚴重低估，你反而要大膽貪婪，逢低買入」。

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買屋找經紀 勿墜入迷思

投資買房，要謹慎找經紀，經紀人是投資者的朋友。(吳維安提供)

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現在華人大批湧入，將房地產市場炒得的沸沸揚揚，如何找個好經紀就成了個很重要的話題。
 
房地產經紀主要分買方經紀和賣方經紀，他們各司所職，各有所長，有人是非常好的買方經紀，手上卻沒有一幢代售的房子 (Listing)。在美國經紀們分工很細，就像美式足球，球員們就要分進攻的和防守的，會防守，沒得過分的不代表他是個不好的球員。

有人說，要注意社區中插牌在賣的經紀名字，名字出現最多的不一定是好的買方經紀。中國人常說，貨比三家不吃虧，找兩、三個經紀人面談，就像應聘職員一樣，但是如果面談太多人，就變成浪費大家的時間，和不尊重人的局面，例如在面談時，如果喜歡問經紀人去年賺了多少錢，賣了多少幢房子，是不是又觸及隱私權的問題。  有的經紀人很注重服務品質及風評，不是以量取勝，一年賣多少房子和他的能力無關。

此外，拉斯維加斯有很多銀髮族退休後以半工的姿態在房地產界做事，他以前的經驗和學識在買賣房子的過程中都會成為事情成敗的因素，只是他在半退休的狀態，業績不是那麼亮麗。 

有人說，找經紀就要找大牌，來到公司就找老闆。許多人往往弄不清經紀（Agent）和老闆（Broker）的關係，因為他們認為大牌就是老闆，其實在公司中經紀都是經過考試認證，有資格買賣房地產。

 一般中國來的買主，對美國的經紀人制度不太瞭解，有人抱著找小姐的心態，挑瘦撿肥，有人把經紀當司機和扛工，到機場接客，旅館搬行李，都認為理所當然。

更有人找經紀看了好多房子，跑了好多路，最後簽約時又找了另一個經紀，因為不必帶看的經紀同意給回扣，被發現後，會造成經紀人之間的糾紛。

總而言之，在找經紀時，要知道一個經紀人的業績不代表他的能力，那麼什麼才重要？我想，那應該是「誠信」，而這個東西是很難量出來，只有多和本地的朋友打聽﹔同樣，買主也要向經紀人表現出誠信，把財力證明、法律文件都準備好，再去找經紀人看房子，尊重經紀人的時間。  

在買房子的過程中，經紀人是投資者的朋友，也是軍師，找到個好經紀會找到個好房產，同時也會有個愉快順利的經驗。

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外國客投資 先找稅務專家

這幾年台北、溫哥華、上海的房地產狂飆，漲到業主們開始擔心泡沫化的問題，於是心生轉移資金到美國市場的念頭，這些外國的投資者紛紛來到美國各大城市考察房市，賭城拉斯維加斯也是必到之處，他們常問的問題是：

1.出售時會不會被代扣預繳？國稅局對外國人在這項目上，訂有代扣預繳的法規(FIRPTA)，要求為其代辦售屋過戶的「公證公司」，在給付外國人售屋所得之前，不管有利潤或虧損，須先代扣10%繳給國稅局，賣主年底報稅時，再計算出真正的稅額，取得退稅。除非：

A.買家簽一聲明書 (affidavit)，表明其購屋為自住目的，且買價低於30萬元。自住的定義是：未來兩年內，家庭主要成員每年將有超過一半的時間會住在該屋裡。

B.外國投資者選擇作「1031交換延稅」，即以賣掉這個投資項目的所得去購買另一個價格更高的新投資項目，因為並未將現金兌出，予以暫時延遲繳交「資本利得稅」，等到最後變現時再一起累計繳稅。

C.填寫表格8828-B，向國稅局申請「免代扣預繳」(Withholding Certificate)，在90天內國稅局會回覆准或不准。

2．要不要設立一個公司來擁有物業？

A.公司是一個獨立的「法人」（法律上的個體），當其被追訴債務時，不會涉及私人身家財產。我們建議投資商業出租地產的人以公司名義投資美國房地產，但只購買一、兩住家物業的人則不必多此一舉，因為後者被追訴債務的機率很低，也省卻公司報稅的負擔。

B.一般的「股份有限公司」（C Corp）有雙重課稅問題，公司課一次，股東又課一次，除非向國稅局申請變更為「小型股份有限公司」（S Corp,Small Corp），S公司的收入由股東個人直接承接，可避免雙重課稅。但是外國人持有的「股份有限公司」不能申請變更。

C.為了避免雙重課稅，外國投資者欲設立美國公司的可以考慮設立「有限債務公司」 (LLC)，LLC可以選擇以個人身分來報稅，而且LLC比「股份有限公司」還多兩個好處，即它可作「1031交換延稅」 (1031 Exchange)，如果不作交換延稅，也可以享有低的「長期資本利得稅」(Capital Gain Tax) 。

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太陽能新屋 買房新選擇

新房子用太陽能，建商帶領新潮流。(照片由吳維安提供)

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現在的房子使用太陽能的方法主要分為主動太陽能系統（Active Solar System），和被動太陽能系統（Passive Solar System）。

主動太陽能系統是用電子設備或機械設備將太陽能收集起來，轉換成電力或熱水。

被動太陽能系統是建築師在設計房子時，考慮到窗子的坐向位置，玻璃種類，隔熱裝置，吸熱的建材，和庭院樹木形成的陰影。

被動太陽能系統非常重視房子的坐向、地點和太陽光經過的路線。 房子朝南的一面，如果窗子多而大，屋內就會明亮暖和﹔但在夏天，太陽光大，屋內又會太熱了，通常太陽在夏天比較高、角度大，光線進房子不會一路曬到底，而冬天時，太陽光角度低，可以深入房子內，所以一般房子向南的一面，屋簷要深，窗外要種綠葉類的樹，在夏天時，太陽光會被屋簷和樹擋住，在冬天時，太陽可通過落光葉子的樹，斜斜的照進房子。

 在拉斯維加斯買新房子，不可忽略建築師在「被動太陽能系統」上的設計，一般的樣品屋都是蓋在最理想的地點上，房內光線夠，冬暖夏涼，如果選的地點在樣品屋的對面，原來朝南的主要窗子變成向北，那就可能達到反效果：如果主要的窗子都是向西，那就更糟糕，到了夏天，房子可能像個「烤麵包機」。所以買新房子選地點是個大學問。  

最近建商「普替」(Pulte)，在沙漠林（Summerlin）蓋了一批新房，使用到兩種太陽能系統，每種房子上都有太陽能板，可以發電，用不完的還可以賣回給電力公司，而在被動太陽能方面，每幢房子都有省水、省電，與防止冷熱氣流失的設計。

 例如其中的Villa Trieste社區一共有四種樣品屋，室內面積從1487平方呎到1960平方呎，基本價格從25萬5000元起始，此社區共有185塊地，建商一次推出三幢到四幢，目前祗剩不到20塊還沒賣出。

想要購買使用太陽能發電，省水、省能源的新房子，歡迎隨時來電諮詢，並讓我帶你去看所謂綠色建築的社區。  

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線:702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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城中區復甦 投資好標的

Fremont Experience彩幻天幕步行街一帶，人氣極旺，圖為慶祝中國年的影音秀。(記者馮鳴台提供

4月29日，中國的國寶級音樂家郎朗將在城中區的史密斯音樂中心演奏。為什麼朗朗、馬友友以及其他世界一流的音樂家和交響樂團，如克利夫蘭交響樂團和以色列交響樂團等，惠然肯來，到我們這個以下里巴人的娛樂節目吸引遊客的地方來呢？那是因為拉斯維加斯終於有了一個值得他們一顯身手的地方。史密斯中心去年騰空出世不但是賭城大事，更是下城區復甦的最好證據。

郎朗前不久在華府連續演奏四天，天天座無虛席。4月底在此地演奏完畢，他將到洛杉磯的迪士尼音樂廳連續演奏四天，哪四天也是一票難求。可以說，經過前任市長古特曼的苦心經營，雖然受到金融海嘯的重創，拉斯維加斯，尤其是它的城中區，不但是在復甦，並且正在步入一個新的階段，而這個新階段依靠的主要是一位華裔青年資本家。

 

我們本地人都知道謝家華(湯尼‧謝)的傳奇故事。以網上賣鞋起家，這位Zappos公司的創始人同意將公司賣給Amazon，因此一夜之間成為億萬富翁，並且自己繼續擔任CEO。他，就像蓋茲等一些新一代的企業家一樣，把錢財當作一個替社會服務的工具，決定將原來設在韓德森的總部遷到拉斯維加斯的城中區的原市政府大樓，並且拿出3億5000萬，設立了城中區項目，專門為了發展城中區。最近，這個項目購買了一家在市府大樓對街的賭場以及附近的許多破舊的廉價汽車旅店和店面等，引起本地報紙的大篇幅報導。這個項目並向許多具有創意的小企業提供種子基金，鼓勵年輕人來此創業。這些活動毫無疑問會為城中區帶來動力，促進賭城向其他領域發展。
 

在談到城中區的時候，許多本地人都仍然心懷疑懼，總以為那是一塊被酒鬼、流浪漢、毒販子和阻街女郎占據的地方。但是，如果他們晚上去逛一下，Fremont Experience彩幻天幕步行街一帶，熙熙攘攘，人氣旺盛。
 

不過，由於金融海嘯的打擊，原來計畫的好幾個建造公寓大樓的項目被擱置，所以城中區只有三棟康斗大樓，它們分別是Juhl Lofts, Newport Lofts和Soho Lofts。展望將來，這顯然遠遠不足。所以說，可能是個不錯的投資機會。

本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com

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蟄伏5年 賭城建築業復甦

2013-4-13

最近陸客把美國各大城市的房地產市場炒得沸沸揚揚，賭城也是目標之一，除了房價相對便宜，出租回報率高，租賃糾紛少之外，投資者更看到賭城的建築業，經過五年的蟄伏期，許多停滯的工程又開始起動。建設復甦，帶動各行各業發展，賭城將重現欣欣向榮的景象。

首先是馬來西亞的雲頂集團 (Genting Group)剛以3億5000萬元低價購得博弈集團占地87畝的爛尾樓弈聚廊(Echelon)，宣布將再投入70億元，以完成建造3500房間的大型賭場旅館，給許久未有大開發案的賭城再次注入發展契機。

其次是對面的楓丹白露 (Fontainebleau)爛尾樓，新的投資者尚未決定是否拆掉重新設計建造或僅作改建，它現在的玻璃外牆建築成本不菲，據說拆掉後還可使用在新建築上。

附近的老賭場旅館撒哈拉 (Sahara)則正在加緊改建中，即將以SLS Las Vegas的新名與新面貌推出。

思醉鋪 (Strip)中間的一段有凱撒宮 (Caesars)耗資5億5000萬元，20萬平方呎的林格娛樂區 (Linq project)。 思醉鋪 (Strip)的南端有以內華達州立大學 (UNLV)旅館學院院長施奈德 (Snyder)發起的超大型球場，或米高梅(MGM)循其模式，與之競建的2萬人座的球場。

沙漠林 (Summerlin)的全城最大購物中心也復工了，預期於2014年開幕，梅西百貨公司 ( Macy's)是其旗艦店之一。

去年賭城的觀光客人數有3970萬人次，雖然內華達州目前的失業率仍高達9.7%，卻是2012年全美失業率降幅最大的州，拉斯維加斯也是2012年全美人口成長最快排行第六的大城市。

賭城2013年3月的二手獨棟屋的成交量是3642戶，中間價格為16萬1000元，相較於一年前的4388戶與12萬3000元，房價漲幅為30.9%﹔也比上個月的15萬元漲7.3%。

然而拉斯維加斯有59%的房貸仍處於溺水狀況，居全美30個大都會榜首，專家們認為，2017年房市方可望達到2007年之前的水平。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702888-9999，華語專線： 702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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綠色建築 節能5大特色

房子的隔熱是釘在屋頂下、天花板上。(照片由吳維安提供)

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現在建築業常常提到「綠色建築」這個詞，綠色建築到底是怎麼回事？綠色建築主要觀念就是要建造可以使用再生能源的建築物（Sustainable Architecture），因為地球上可用的天然資源愈來愈少，而建築物正是耗費主要天然資源：水、木頭、礦物和能源的罪魁禍首。為了救地球，保護環境，綠色建築運動乃在建築業中如火如荼展開。

一般的綠色建築有五大特色，第一是房子要小，房子大就會浪費能源，所以建商們都把房子愈蓋愈小，為的是符合國家政策，所以市場上小型房子會愈來愈多。

第二是房子設計時要用「被動太陽能系統」(passive solar system)來暖和房子，並考慮房子的坐向，讓陽光進入房子，和利用吸熱的建材。

第三是房子要省水，屋內用的馬桶、水龍頭和沖澡噴頭都要有省水的設計，屋外植物也要以不費水為選擇。

第四是要少用石油，多多利用風力、水力和太陽能。

第五是蓋房子的建材盡量用當地的材料，減少運輸上的能源浪費，也要大量用天然建材，像是泥巴、玻璃，竹子和紙頭，同時也可用回收的建材。

建商蓋綠色房子，首先傳統在車庫中一個大大的50加侖熱水爐不見了，而是一個掛在牆上的隨用隨熱的小型熱水爐，再來是屋內用的電燈都用省電電燈，水龍頭、馬桶都用省水式。房子的隔熱加厚，以前就是放在天花板上，而現在是釘在屋頂下，所以閣樓也在保溫區中，在天花板上的冷暖氣管也不會太容易流失能源。房子木結構的縫隙中加上填充劑，防止屋內冷暖氣走失。

窗子也是用低穿越度（Low E）的玻璃，傳統玻璃可讓75%的光線穿過，同時也讓71%的太陽熱穿過，但低穿越度的玻璃可讓64%的光線穿過，只讓27%的熱量穿過。在沙漠林社區 (Summerlin)裡建商「普替」（Pulte）蓋的一批樣品房中，有示範一些省能源的樣品，例如在窗子放熱燈炮在普通的玻璃後，手放上去會感到燙手，但低穿越度的玻璃，手放上去卻一點都不熱。

拉斯維加斯許多建商都在標榜蓋綠色建築，看來在「銀行屋」熱浪潮後，買新房子不光是因為二手屋缺貨，且是因為許多新建造的房子的確有省水、省能源的好處。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線  702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883  ，公司互聯網為www.LVhome.com

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住屋三害 發黴、白蟻和老鼠

住在拉斯維加斯，住房可能面對三害：發黴（Mold），白蟻（Termite），和老鼠（Rat）。

現在的房子，為了減少室內暖氣或冷氣的流失，建築外面包了很多保溫和不通風的絕緣物，結果室內的濕氣增加，不容易乾，就會長黴。

通常在浴室、廚房的洗槽下和洗衣機的後面都是容易長黴的地方，黴菌是一種生物，需要潮濕和溫暖的環境生長，木頭是它主要的食物。

美國房子的內牆都是用石膏板，而石膏板的兩面都黏著厚厚的牛皮紙，這是用木漿做出的，潮濕以後，正是黴菌最喜歡吃的大餐。

黴菌若在乾燥和寒冷的環境中，會進入冬眠，有時過了多年，但祗要有水，它又活了過來，黴菌像一般的植物，繁殖主要是透過像花粉一樣的種子散播出去，而動物吸入後會導致呼吸器官生病，有名的「退伍軍人熱」就是在密封的建築物中因為黴菌而引起的疾病。

經紀人帶客人看房子時，常常看到許多空著的房子，因為有水管破裂的問題，室內長滿了長長的像毛一樣的黴，許多客人不知黴菌的厲害，門一開就往裏面衝，經紀人應制止他們進入，以免危害他們的健康。

有黴菌的房子，輕微的可用漂白水洗一洗，嚴重的得把有感染的石膏板拆去，讓牆後的木頭乾後，再釘上新的石膏板。

白蟻是木造房子的一大敵人，以前拉斯維加斯是沙漠氣候，非常乾燥，沒有白蟻的問題，現在因為地球暖化，雨越下越多，拉斯維加斯也因為人口與樹木增加，比以前濕多了，房屋檢查專家Stivale Craig建議說，購買老房子時，最好做白蟻檢查，以防萬一。

此外，買老房子的人也有少數竟碰到有老鼠問題，令人驚訝的是這些老鼠都是從屋頂侵進房內，主要是房子旁邊有大樹，老鼠沿著樹幹爬上屋頂，而天花板上的閣樓就成了牠們的家，所以解決問題的辦法是把會碰到房子的樹枝給砍除。

住房的三害，白蟻可透過房屋檢查來避免，偶而開窗讓房子通風就不易長黴，修剪樹木可防範老鼠，若問題還是發生了，之後也是可以修正解決。

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投機者標購住家協會法拍權

 

由於內華達州有AB284法令干預銀行的法拍行動，拉斯維加斯有非常多的屋主已有三、四年未繳房貸，平均則是兩年未繳房貸。住家協會則不受AB284法令干預，要法拍積欠會費的房屋較容易。
 

去年11月24日的本專欄文章「防住家協會濫用法拍權利」，提及住家協會可以把法拍積欠會費的房屋之權利，通過討債公司 (collection agent)，轉賣給第三者，後者將許多仍有淨值 (非溺水屋)的空屋給法拍了。

例如一高層豪華公寓市值20萬元，貸款14萬元，但法拍時卻設計以15萬元低價售給自己人，償還住家協會1萬元，還貸14萬元，屋主本來有淨值乃化為烏有，遭受巨大損失。

綜合以上兩種模式，投機者想出另一種圖利管道，即向討債公司標購住家協會擁有的法拍權利，且對象是溺水屋，很多未繳房貸的溺水屋同時也積欠住家協會會費，投機者取得法拍權後可擁有「使用房屋權」(quiet title)，再來就利用銀行之法拍行動受阻的這段相當長的期間，將房屋出租以圖利，直到銀行來法拍這違約未繳房貸的溺水屋為止，由於投機者不必繳付住家協會會費和房貸分期付款，每月收租金，很容易就有利潤。
根據內華達州的法律，住家協會最多可以徵收九個月的積欠會費加上1900元的手續費，以每月會費100元計，最多是2800元，但過去兩年來，標購住家協會法拍權利的成交價多在6000元到3萬元之間，房貸違的時間越短越值錢。
 
例如成本是6000元，每月收租1200元，出租五個月就可打平，多租多賺，當然個中的風險也不小，如果發現銀行的法拍來得比預期快，也可能與銀行談不足額還款銷售，來拖延時間。

--本文由內華達房地產公司 林秀華 提供 

住賭城不缺水 安啦！

拉斯維加斯的水沒有「量」的問題，但是有「質」的問題。(圖：吳維安提供)

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很多人想搬來拉斯維加斯住，但擔心在這沙漠中的城市會不會有「缺水"」的問題。 其實目前從密德湖中抽出來的水就足夠使用，這個湖當初是因為建胡佛水壩而造成的人工湖，胡佛水壩主要是供給洛杉磯地區的水力發電，由於拉斯維加斯就在附近，享有優先使用權，除了電費特低之外，短期內拉斯維加斯不會有缺水的問題。 此外，多年前州政府請加州柏克萊大學做了個研究報告，提出十個方案，其中最簡單容易做的就是：在延著加州和內華達之間的塞拉內華達大山的山腳下打深水井，再用管子將水運到拉斯維加斯，這個北水南調的計畫，可以解決將來拉斯維加斯供水問題。

拉斯維加斯的水沒有「量」的問題，但是有「質」的問題，密德湖目前是拉斯維加斯唯一的水源，也是唯一的排放污水的地方，水中含菌量過高，自來水廠必須放入大量的氯去殺菌，所以自來水聞起來和游泳池的水差不多。

再來是礦物質含量太高，平均一加侖的水中有三顆半像阿斯匹林那麼大的鈣溶在裏面，舊金山的水祗有半顆，而西雅圖水的鈣含量是零。

自來水中鈣太多，在水龍頭四周容易形成白白的礦物質，沉澱在熱水爐底下，三年下來可積成一吋那麼厚，到時瓦斯在底下燒，而水就怎樣也燒不熱，所以一定要裝軟水機，將鈣中和，不過軟水機的原理是將「鈣」以鹽取代。

所以家中自來水的「鈣」沒有了，但卻變鹹了，喝多了會傷腎，所以最好在廚房裏裝個凈水器，作為家中飲用水的來源。 有朋友問：如果水中有那麼多鈣，是不是喝自來水就好了，不必吃鈣片補身體了，家庭科鄭醫師說水中的鈣是礦物質，不能被身體吸收，喝多了，反而會像熱水爐一樣，也就是鈣將沉積在體內，時間久後，照X光，還會看到身體中有一層白白的鈣。 想搬到拉斯維加斯住的人不必擔心缺水問題，只要家中裝了凈水器，就可安心享用健康的飲用水。

本文由內華達房地產公司經紀人吳維安提供，內華達房地產公司熱線： 702-888-9999 ，華語專線：702368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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非溺水屋當道 因人為操作

2012年3月，拉斯維加斯在市面上求售的二手屋屋源有17%是銀拍屋，42%是「不足額還款銷售屋」，41%是有淨值 (Equity)的「非溺水屋」；目前在市面上求售的屋源有11%是銀拍屋，只有15%是「不足額還款銷售屋」，剩下的74%是「非溺水屋」，換句話說，「不足額還款銷售屋」的高潮過了，現在是74%的「非溺水屋」當道，為什麼會有這種現象？

這些「非溺水屋」的前身可能也是「溺水屋」，被投資者以現金低價買進，再上市轉售求利，此時便不再是「溺水屋」。這乃是政府與銀行累積多年的經驗以後，採取的最佳穩定房價策略，即運用轉手的力量，把手上的銀拍屋私下賣給特定的投資者，因為投資者沒有一定的利潤不會急著出售，所以賣主中若以轉售求利者占多數的話，房價就不會再往下挫，對政府救市、銀行房貸呆帳、新屋建商、與溺水不深的屋主都有實質的幫助。

現在大家也為了修改AB284的議題正爭論不休，因為拜AB284之賜，許多溺水屋屋主發現可以很久不繳房貸，銀行要法拍房子並不容易，故溺水屋屋主何必考慮作修改貸款或「不足額還款銷售」呢？目前拉斯維加斯有5萬戶空屋，有近8萬戶的溺水屋屋主目前不繳房貸，平均是兩年未付房貸，有人算過，若每戶每月的房貸付款為1250元，乘以8萬戶，等於1億元，即一年有12億元注入拉斯維加斯的消費市場，難怪AB284通過後90天，零售業就成長了13%，比任何的刺激經濟方案都有效。

全美的影子庫存量約300萬戶，據以往每年銷售量約500萬戶，不須一年就可清理得差不多了﹔拉斯維加斯的影子庫存量則約10萬戶，約20萬戶溺水屋中的一半，屬溺水程度嚴重的，據以往每年銷售量約5萬戶，則須兩年才清得完，事實上不應有房源不足的問題。此外，拉斯維加斯今年2月份的法拍數量，躍居17個月來的新高，竟比一年前增加了三倍多，因為太久不付房貸的房子終究免不了要遭到銀行法拍，如繼續釋出累積案例，預期屋源緊絀的問題將可解除。

由於銀行的存款利息太低，許多投資人為了取得合理的報酬率，只有把錢投往股市或房市，所以股市必漲，以前房市是帶動經濟成長的火車頭，2008年成為金融風暴的罪魁禍首，之後是拖延美國經濟復甦的包袱，現在房市已有起色，但價格會不會維持，端視銀行是否能掌握好供給與需求的平衡，而銀行在這方面運作得越來越熟稔了。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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木建築屋齡長 安全可靠

 

美國房子都是木結構。(照片由吳維安提供)

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木頭主要是做內牆和屋頂的結構，為了防止結構變形，外牆有時會釘上一層三夾板，在北加州有時再加上一層漂亮的木板在牆的最外面。屋頂用小塊木片（Shingle）釘上去，不過在拉斯維加斯，因為氣候的關係，外牆都塗上三合土（Stucco），屋頂多用西班牙瓦。

蓋內牆大多數是用2×4或2×6大小的木頭，長度從八呎到十幾呎都有，跨度大的地方，會用到尺寸更大的木材，但因為天然大樹愈來愈少，所以都用膠合成（Glulam）或結構組成（Scl）的木頭做大樑。

在拉斯維加斯蓋房子的木材大都是北加州或俄勒岡山上砍下來的。木頭在被剛砍下來時，含水量很高，必須經過乾燥手續，經過政府檢驗蓋章後才可用來蓋房子。

建材的品質主要靠兩個標準來管制，木材濕度含量（MC）和木材水分飽和度，這兩個數目的百分比標準分別為19%和28%，木材水分飽和度如果大過標準，木頭就容易腐壞或長黴，木材如果是自然乾燥的會蓋上S-DRY(surface dry)的章，如果是機器乾燥的則會蓋上KD(kiln dry)的章，一般的機器乾燥可以把濕度含量降低到12%。

蓋房子如何讓木材保持乾燥，是建築設計上的重要課題，一般木結構的外牆和屋頂都會放上防水紙，擋住雨水，而房子內部因為溫度的差別，及用水多的浴室和廚房，因其空氣中的濕度高，在內牆有時會自然積水，在建造時，如何讓內牆自然通風乾燥，是很重要的事。

木材的濕度在運送和存放時間有時會因為氣候的關係而起變化，但在建造後，暴露在空氣中漸漸乾燥，直到標準而穩定，所以新房子有時自己會發出聲音，那是因為木材在乾燥，那不是大問題，又如果牆上的石膏板間的縫隙有裂開，補一補就好了。

為了符合節約能源的規定，現在的房屋建商，會在木結構的外面包上左一層右一層的隔熱板，再加上一層不透風的塑料，以至屋內濕氣蒸發不出去，可能長黴，所以房子要經常把窗子打開，透透氣，而容易積水的浴室、廚房和洗衣間，要注意有沒有裂縫，水會不會漏到內牆，造成木頭的腐壞。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com


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「不足額還款銷售」 暗藏舞弊

Mar• 03•12

眾所週知﹐許多屋主眼看現在的市價已遠遠低於貸款金額﹐紛紛選擇棄屋﹐或被銀行「法拍」﹑回收﹐或經由「不足額還款銷售」以解套﹐這些屋源是屬於二手屋市場﹐價格低於造價成本﹐開發商的新屋根本無法和它競爭﹐「高層豪華康斗」的情況更為嚴重﹐有的開發商一整年也賣不出一戶﹐例如City Center(城市中心) 下的幾個康斗樓盤﹐有的銷售數量寥寥無幾﹐例如the Martin。

由於高檔物業的屋主多是企業主或高階主管﹐他們的人生經驗往往比較不單純﹐其「不足額還款銷售」的過程相對充滿了玄機﹐以下也以「高層豪華康斗」的案例來說明。
原來Panorama Towers 的開發商分三期建了三棟﹐第一棟Panorama Tower I在2003年推出﹐賣得很火﹐2007年完成﹐買家都依約完成過戶﹐第二棟Panorama Tower II在2004/2005年間推出﹐適逢房市高峰﹐開發商在價格上開高走低﹐2007年完成﹐多數買家也依約過戶﹐開發商賺得缽滿﹐第三棟推出時﹐房市已崩盤﹐但開發商無視市場嚴峻﹐仍繼續蓋﹐最後宣告破產。

未售的單位被銀行接收﹐銀行再轉賣給新的開發商﹐新的開發商改名為 the Martin﹐其成本雖然比先前的開發商低﹐但仍比市場上的二手屋高﹐原因是很多「私募基金」都要找這種集中管理的標的物﹐「私募基金」不能像一般的小投資人一戶一戶地去尋找﹑出價﹑過戶和管理分散各地的二手屋﹐所以在眾多「私募基金」的競爭下﹐這種集中管理的標的物的取得成本就較高。

根據統計﹐ Panorama Towers I 和II的二手屋﹐2011年共賣出197戶﹐其中10戶是銀行屋﹐131戶是「不足額還款銷售」﹐56戶是flipper 轉賣的﹐flipper 是在法院「法拍」程序中競標買得該屋﹐將產權上的瑕疵理清﹐且將房屋加以整修後﹐再推出市場求售﹐以賺取差價的投資者﹔此外﹐全部成交的二手屋平均單價是每呎171元﹐the Martin 則只賣出16戶﹐平均成交單價是每呎310元。

兩者平均單價相差甚巨﹐箇中因素除了樓層高低影響價格及開發商額外提供的價值項目外﹐還有「不足額還款銷售」的交易裡充滿了舞弊﹐這也是為甚麼好的標的物難求的原因﹐原來屋主每每和經紀人串通﹐要價偏低﹐讓自己的朋友來買﹐這朋友再回扣給賣主﹐其他的買家就算出高價也被拒﹐因此糾紛很多。

最近聽到一個實例更複雜些﹐是賣主收到多個「出價單」﹐便利用其中一個偏低的「出價單」﹐送交銀行審核﹐銀行稍微還了價﹐賣主覺得這價格夠低﹐應該讓自己人來買﹐在這原來出價偏低的買家還未來得及回應前﹐又被通知說這物業已賣給他人了﹐於是雙方有了糾紛﹐此外﹐賣主手上其實還握有其它更高的「出價單」﹐卻按著沒有送交給銀行﹐若是以後被人發現成交的真相﹐又會導致更多的糾紛。—-3-03-2012

木建築屋齡長 安全可靠

 

美國房子都是木結構。(吳維安提供)

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許多從台灣來美國買房子的客人，發現兩地建築最大的差異是建材，台灣都是鋼筋水泥的建築物，而美國都是木造房子，台灣來的買家都有這個疑惑：木造房子結不結實，壽命多久？
 
在美國除了高層建築是鋼筋水泥，大多數五層樓以下小型建築都是木結構。木結構是西方建築的傳統和基礎，有嚴格的管制和建造規則。美國的建築業喜歡用木結構是因為木頭承重力大，韌性強，容易搬運，方便施工，而且美觀。

木結構可蓋多高？目前在倫敦有幢九層高的公寓是全世界最高的木結構，在瑞典有幢八層的木結構，在澳洲墨爾本2012年開始蓋十層樓木結構的公寓，不過美國因為建築法規的限制，最高只能蓋到五層。

木結構的壽命長不長？明尼蘇達大學做過一項調查，發現在2000年到2003年間被拆的建築物裡，有63%的木結構建築物的年齡超過75年，水泥建築有超過一半的年齡不到50年，而鋼結構的建築有80%不到25年，所以木結構真的很耐久。

一般房子都有個水泥地基，木結構再蓋在上面，按照建築法規，水泥地基最低點必須在凍土層以下，東部的凍土層是在表土的八呎以下，所以蓋房子時挖到那麼深，無形中就多出間地下室，在北加州凍土層在表土兩呎以下，所以蓋房子時在四邊挖個兩呎深的溝，倒上水泥，再把木頭固定在那兩呎深的水泥牆上，而拉斯維加斯這裡，因為凍土層是零，加上沙石的土質，蓋房子時則用一大塊水泥地板作地基，再把木頭架在上面。

木材用在房子結構上都有一定的規格，木頭的大小長短和承受力在建造法規上也有詳細的要求，建造師按照這些標準設計出房子，堅固可靠，用鋼筋將水泥地基和上面的木結構鎖在一起，在房子角上都釘有鐵片鋼條，以加強防震防風的效果，另外設計上也考慮防火防災，雖無法讓房子完全不著火，但會讓人有足夠的時間逃出去，

木結構的建築好處多，而建築法規嚴格，建造過程講究。雖然和國內的建築方式不一樣，不過投資者大可放心買這些木結構的房子。(上) 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com。


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