為賭城小旅館出路把脈(上)

飛芒街旁的汽車旅館。(照片由吳維安提供)

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拉斯維加斯城市的形成是靠旅館業起家。早期在蓋胡佛大壩時，建築工人都到老城區的賭場玩，晚上就在路邊的汽車旅館過夜，這些小旅館主要分布在寶德公路和飛芒街兩邊。

不過後來主要的遊客是從洛杉磯來，旅館都蓋在從南邊來的拉斯維加斯大道旁，而且愈蓋愈南，最後形成了思醉鋪，而原來在寶德公路和飛芒街旁的小旅館因為失去主要客源，慢慢的沒落。

12月19日台灣旅館公會在威尼斯人旅館開理事會，金沙集團的總裁麥克貝‧利文發表專題演講，提到在拉斯維加斯蓋旅館一定要大型多元化（intergrated hotel），小型旅館因為沒有賭場，收入無形上少了一半，很難生存。總會會長汪浚宇也說在拉斯維加斯開小旅館沒希望。

不過，不是每個人都同意這個說法，在洛杉磯經營汽車旅館的法蘭克楊說，不是每個人都住得起大旅館，來打工、找工作的人還是住小旅館。

現在拉斯維加斯有許多不設賭場的小旅館分布在會議中心南邊的天堂樂園 (Paradise)大道上，這為服務一部分參加商展的生意人，因為這些人在會場忙了一天，不想在吵鬧的賭場進出，他們就只想找家安靜的小旅館好好睡覺。

在拉斯維加斯開小旅館要有創意，鎖定一批特殊固定的客人。如有華人想在拉斯維加斯開展作月子中心生意，買下便宜的汽車旅館改造，將比買地新建還划算。

有些台灣的汽車旅館，每個房間都有主題裝潢，在拉斯維加斯也有旅館走這條路線，針對來賭城找樂子的年輕人，將房間打造成適合開派對的地方。

此外，現在許多人來拉斯維加斯是全家來的，大人在賭場玩時，為免小孩關在旅館房間裡無聊，旅館還應該有專供小孩玩電腦、作運動，像個夏令營一樣的教室和場所，大人小孩都可以玩得盡興。

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賭城房價大漲 真的嗎?

 Dec• 24•12

歲末年終，回顧拉斯維加斯過去一年來的房價變化，頗令房地產專家們跌破眼鏡，二手獨棟屋比去年同期上漲8.9%，總結比2006年房價高峰時下跌62.5%，中間房價為12萬9000元，新屋則比去年同期上漲10%，中間房價為21萬7000元，已吸引更多新的投資者想要進場，目前買二手房還是要用搶的，這是在需求量攀升，但投資者所矚目的銀拍屋供給量不足情況下，產生的房市特殊現象。

許多在2012年未能買到房子的投資者，依舊對拉斯維加斯的房地產抱持高度興趣，紛紛來電詢問明年與未來幾年，賭城房市走向會如何，根據專家們評估，由於2012年過度哄抬房價將被修正，未來房價仍將下滑5%至10%，但因為出租市場看好，出租回報率高，依舊值得投資者進場，銀拍屋的數量將穩定增加，外來的投資客多，銀行貸款不易但還是現金為王。

綜觀大環境，全美二手獨棟屋比去年同期上漲4.9%，總結比2006年房價高峰時下跌35%，中間房價為18萬5000元，二手獨棟屋的總銷售量為475萬棟，新的獨棟屋的總銷售量為38萬9000棟，在知名的銀行屋估價公司Clear Capital追蹤統計的313個大城市中，有三分之二城市的房價持平或比去年高，漲幅最大的是亞歷桑納州的鳳凰城，其二手獨棟屋比去年同期上漲28.4%，總結比2006年房價高峰時下跌51.2%，中間房價為16萬元，也反應出之前過度修正後之再修正。

目前全美的二手待售屋的供應量是5.9個月，比去年的8.1個月緊俏不少，此外，根據知名房地產網站Zillow的排名，賣方市場排名前四名分別為聖荷西、舊金山、沙加緬度(Sacramento)、拉斯維加斯，買房市場排名前五名分別為芝加哥、克里夫蘭 (Cleveland)、費城、辛辛那提、紐約。

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賭城商用倉庫方興未艾（上）

拉斯維加斯的商用倉庫方興未艾。(吳維安提供)

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由於地理位置與免稅優惠的吸引，拉斯維加斯具備成為美國西海岸物流中心的優勢，北拉斯維加斯有許多地已規畫為「免稅區」，進出商可將貨櫃先運進這裡的倉庫，加工後再轉運去洛杉磯或旁邊的猶他州和亞利桑納州，貨在出倉庫時才交關稅。

洛杉磯是美國西海岸的第一大都會區，都市歷史和發展的專家史蒂芬‧艾瑞教授說過：洛杉磯這個大都會從南到北包括了幾百個大大小小的城市，人口眾多，面積最廣，在經濟、政治、文化上的影響力巨大，南邊的聖地牙哥和東邊的拉斯維加斯即為洛杉磯最重要的兩個衛星城。

洛杉磯的海港忙碌不堪，早已不敷使用，貨櫃下了船，在擁擠的5號公路上像龜行般地運到各地的倉庫去。

蒂華納位於墨西哥之北，靠近美國邊境，擁有優良的天然深水港灣。香港首富李嘉誠慧眼獨到，早就看中蒂華納港口將成為洛杉磯大都會區的一部分，在2007年3月他宣布投資蒂華納港口，新建了貨櫃起重機和碼頭，墨西哥政府更是樂觀其成，在美墨邊境興建了一條高速公路，計畫是貨櫃在蒂華納港卸貨後，卡車沿著邊境的公路運到加州和亞利桑納州相交之處，再沿95號公路北上到拉斯維加斯，貨進了大倉庫後整理，分裝之後，再從15號公路運去洛杉磯，而拉斯維加斯這邊也很有興趣將自己打造成物流中心。除了海運進來的貨，他們也重視空運。

在2000年時，克拉克縣從美國政府手中拿到了6500英畝土地，他們要在靠加州的愛哇帕（lvanpah）山谷裡蓋飛機場，專門給貨機使用，在離拉斯維加斯30分鐘的金恩（Jean）小鎮規畫了大片土地蓋倉庫，不過後來在房災重擊之下，整個計畫束之高閣。

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西班牙小徑 豪宅社區

「西班牙小徑」豪宅社區有綠草如茵的高爾夫球場社區。(圖：吳維安提供)

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「西班牙小徑」（Spanish Trail）是拉斯維加斯西南區的一個私人高爾夫球場豪宅社區，裡面的俱樂部有餐館、健身房和游泳池，使用者要有會員卡，只有貴賓級可以在高爾夫球場打球，加入要3萬元，普通級加入要3000多元，會員卡是可以轉讓的資產，此外還要付年費。
 
這個社區四周有圍牆，有兩個很氣派的大門在Tropicana大道上，大門警衛森嚴，另有個後門在Hacienda大道，給維修人員進出用的，社區占地640英畝，裡面有住家1252戶，和一個27洞的高爾夫球場。

「西班牙小徑」是開發商喬布拉斯科在1983年開始建設的。他從1952年就開始在拉斯維加斯蓋豪宅，社區中的高爾夫球場則是由專門設計高爾夫球場的建築師羅柏特瓊斯設計，他在世界各地共設計了約500個球場。

 住在這社區中，每月的社區管理費從200元到300元不等，這不含使用球場及俱樂部裡的餐館、健身房和游泳池，住戶和俱樂部會員是兩回事。

 這社區中有一個很大的莊園，是汶萊王子博爾基亞所擁有。莊園是1997年建造，那時就花了6000萬元，占地16英畝，主建築有3萬7359平方呎，裏面有九個臥房，九個廁所，另外有五幢客房在邊上，居住空間合計有10萬8895平方呎，一共是29個臥房，42個廁所，這莊園就在Durango大道和Hacienda大道交口，站在街上就可看到牆內的巨宅。

目前「西班牙小徑」有26幢房子在市場上賣，最貴的是985萬元，有2萬4563平方呎，12 個臥房，15個廁所，1993年蓋﹔最便宜的是24萬8000，有2477平方呎，三臥三浴，1987年蓋。

「西班牙小徑」綠草如茵，處處棕櫚樹，像是個沙漠中的綠洲，離賭場大道只約五哩﹐開車十分鐘，是拉斯維加斯第一個高爾夫球場豪宅社區，當年冠蓋雲集，網球名將阿格西也曾住過這裡，想鬧中取靜的人不可錯過。

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防住家協會濫用法拍權利

林秀華說，貸款公司代屋主繳付房地產稅與保險費外，也應將住家協會的會費加入一併代繳，以免後者越殂代庖，希望內州立法針對此作改善。(林秀華提供)

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這幾年商業結構與經濟環境巨變，立法來不及跟上時代變化，給一些腦筋轉得快的人有機可乘，很多人遊走在法律未及的灰色地帶。例如由於政府干預銀行的法拍行動，不繳房貸而占住房屋的事變得很普遍，使得市面上的屋源不足，有些不良的住家協會竟利用這機會圖利，盯住未繳住家協會會費的空屋，與外人勾結，佯稱手續齊備，在屋主不知情的情況下，就把許多空屋給法拍了，為了保障權益，有住家協會的屋主對住家協會的規章不可掉以輕心。

美國是資本主義國家，商業行為是普遍運作方式，致富為成功重要表徵，其精神是自由高於平等，因此社會主義在此無法成氣候，民眾不妒嫉有錢人，因為人人皆有致富機會。但就因為這樣，美國也是機會主義者的天堂，如果一個人聰明絕頂、有企圖心、創意、勇氣、工作熱誠和毅力，不論其出身背景如何，都可能取得成功財富。美國可說處處充滿飛黃騰的機會，但也時常聽聞一夕破產的事。

近日聽到一個個案，是有對芝加哥來的夫婦在拉斯維加斯買了幢度假屋，內部家具齊備，但已約半年未來居住，日前到來，驚見車庫門上有一未載日期的張貼，所有門鎖都被換了，無法進門，一看張貼才知自己的房子因積欠住家協會會費而被法拍，積欠額約3000元，而他們一直以為貸款公司會代他們繳付住家協會會費，因為在芝加哥，貸款公司除代屋主繳付房地產稅與保險費外，也將住家協會的會費併入代繳。

當律師進一步查詢，又發現住家協會先將其法拍之權利高價轉賣給第三者，再由後者進行法拍，法拍成功所得，剛好足以還清貸款公司的房貸，並無多餘還給屋主，所以這裡面一定有暴利。例如房子市值20萬元，貸款13萬元，但法拍卻設計以15萬元低價售給私人，雖然屋主可請律師追究法拍程序的瑕疵，例如屋主從未收到法拍通知等，但訴訟費不菲。

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總統大選未影響賭城房市

  Nov• 21•12

前一陣子，投資者在問，總統大選以後房市會怎樣？好像以為大選會影響房市。到底會如何影響房市？沒人能說清楚。現在歐巴馬連任，不管是聯邦政府還是地方政府，權力分配都沒出現重大變化，所以我們知道，房市只會在當前的現實中緩步前進。

 什麼是當前的現實？最大的現實就是去年州議會通過的AB284法案。該法案嚴格規定銀行推出拍賣屋的程序，禁止它們草率地把屋主趕走，導致銀行提出拍賣申請書的數量降低到法案通過前的十分之一。貨源仍嚴重短缺。過去一年，貨源短缺對房地產業帶來了嚴峻考驗。在這段時期，業者眼睜睜看到房價從每平呎60至70元的低價上升到85至95元。將近30%的升幅，不論從哪個角度看都驚人。

第二個現實就是經濟的確出現了轉機。雖然非常緩慢，例如GDP的增速僅僅是2%上下，但是失業率減少。賭場又開始賺錢。

為了振興經濟，聯準會把利率壓低到戰後最低水平。目前購屋者可以取得3.5%甚至更低的貸款利息。在聯邦政府擔保之下，貸款者的首付款可以低至房價的3.5% 。此外，歐巴馬以行政命令方式撥款，直接向自住屋的屋主提供本金支助。雖然數目仍然不足以填補賭城屋主的巨額虧損，但是這些為買方和賣方都提供支助的做法很可能減少了將來法拍屋的供應量。
再有，本地報紙日前報導，有東部的私人資金管理公司在鳳凰城購買了1400套住宅，並計畫在拉斯維加斯購買1000到1200套住宅，收租取利。也就是說，由於債券利息偏低，股票市場時陰時晴，賭城已經有並且繼續會有大戶進場。開發商目前正圍繞著拉斯維加斯的幾十處地方建新房子，並且「熱賣」。試想，老房子每平呎90元，新房子每平呎100－110元，你到底是買新房子？還是老房子？

——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

復興老城區 謝家華當推手

拉斯維加斯的「老城區」。(吳維安提供)

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拉斯維加斯的「老城區」（Downtown）是在30年代建胡佛水壩時形成的，那時蓋水壩的工人在休息時，就到老城區的賭場好好吃一頓，順便玩一把。

二戰後，許多人去黃石公園玩，都會在拉斯維加斯的「老城區」休息一下，那時佛瑞蒙 ( Fremont)大街兩旁都是賭場，遊人如織，不過後來「思醉鋪」（Strip）興起，老城區就黯然失色，為了挽救生意，當地的商家在佛瑞蒙大街上蓋了個以燈光秀為主題的天棚，叫Fremont Street Experience，當時的市長奧斯卡高德門更是野心勃勃，將「老城區」到沙哈拉大道間都規畫為高層建築區，豪氣十足的宣布要建個拉斯維加斯的「曼哈坦」。

但人算不如天算，房災重擊，許許多多的老城區規畫，都束之高閣，無法實行。

不過，拉斯維加斯的發展史上一直有貴人相助，在50年代是大富翁霍華休斯，在80年代是史迪夫溫，在2010年代，是網上鞋店ZAPPO的老闆謝家華，他想要把拉斯維加斯「老城區」振興起來，讓更多的遊客、住民和商業進駐。

謝家華，又稱東尼謝，是1973年出生的台灣人，舊金山長大，在哈佛大學讀書時，就在宿舍裡開漢堡店，現在ZAPPO的CFO法蘭克林，就是他那時的同窗好友，也是他那時漢堡店的忠實顧客。 1996年，東尼謝從哈佛電腦工程系畢業後就到矽谷的甲骨文公司工作，五個月後他離職自己組公司，建立網站Link Exchange，兩年後他再將網站以2億6500萬元賣給微軟。

東尼謝在1999年來到拉斯維加斯，和企業家尼克史文滿建立了網上鞋店ZAPPO。2009年，因為金融風暴影響，ZAPPO也有資金周轉的壓力，於是東尼謝以12億元的價錢，將公司的所有權賣給了「亞馬遜」，但他成功說服了亞馬遜，繼續保有經營權，他說，一個成功的企業是要以「快樂」為原動力，而他本人是這個原動力的創造者。

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復興老城區 謝家華當推手(下)

謝家華(左 )的新書發表會。(吳維安提供)

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謝家華寫了本書「快樂的傳送」（Delivering Happiness），在新書發表會上，英文名東尼的謝家華宣布他要拿出3億5000萬元做為「老城區」轉型的基金。

東尼謝開發「老城區」的啟發理念來自於哈佛大學教授愛德華‧歌拉希爾的一本書「城市的榮耀」，該書說一個城市的成長和興旺，主要靠兩個因素：教育和科技。

東尼謝更認為，一個成功的「老城區」基本上的人口密度應是每一英畝有100人以上，所以製造人潮是首要任務，他拿錢來資助那些願意搬來「老城區」的教育單位、藝術團體和小商家。有一家咖啡館在東尼謝的資助下開張，去光顧咖啡館的都是在「老城區」上班的白領階級，店後面有畫廊、辦公室、樓上還有間電腦教室，給想在網路上創業的人一個受教育和商機交流的地方，目前那附近街上的無業遊民已明顯地減少。

開發拉斯維加斯「老城區」最大的困難是建築物不夠多，空地很多，即密度不夠大，要達到目標，必須以最快、最便宜的辦法，增加建築面積，增加教育和科技的功能，引進人潮。

東尼謝的想法是建個貨櫃城，他要利用空的集裝箱做成旅館、教室和商店，希望東尼把屋崙碼頭邊上的起重機也搬過來，遠遠看起來，這將像是星際大戰中的大象戰車（ATAT）。

拉斯維加斯「老城區」在郵遞區號上是89101，在市場上賣的獨棟住家不多，一共只有33幢，最貴的是38萬7500元，居住面積1000平方呎，占地6970平方呎，1938年蓋，兩臥一浴，最便宜的4萬3000元，居住面積994平方呎，占地9583平方呎，1947年蓋，三臥一浴。

「老城區」也有些高層豪華公寓在賣，最貴的要價33萬9000元，在第15樓，兩臥兩浴，1645平方呎，最便宜的19萬9000元，在第九層，一臥一浴，911平方呎。 多單位的公寓和汽車旅館也有幾幢在市場上賣，價錢從460萬元的247單位的公寓到35萬的15單位汽車旅館都有。

「老城區」附近雖然還有空地，但要價都很高，一塊在賭場大道 (Las Vegas Blvd.)和察理斯頓 (Charleston Avenue)旁的地，只有1.23英畝，要價320萬元。 拉斯維加斯「老城區」在東尼謝的推動下，一個新的都市文化正興盛起來，人潮多了，小生意也多了，房產交易也熱絡了。來拉斯維加斯投資的人，不可忽視這塊寶地哦！

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準房源 將在賭城大行其道

現在資訊越來越透明，最近美國知名房地產網站Zillow.com宣稱將提供全美約150萬戶已進入法拍程序的房屋資料，包括屋址、房貸金額、逾期積欠、委託單位、預估底標、法拍程序進行的程度，這是一種「準房源」(Pre-listing)，能使投資者更能掌握未來的房源及市場概況，一時間輿論沸沸揚揚，主要批評其侵犯到屋主的隱私，因為除了不公布屋主名字外，其它的資料都一目瞭然，其實任何人以屋址都可以在縣政府的網站上查到屋主的名字。

另有擔心這樣的資訊將會助長買家的砍價心態致使房價更下挫，也可能引來與房貸有關的詐騙集團，然而在一個民主自由的國度，資訊透明才能保護消費者，減少買房投資吃大虧的情形，尤其在房源緊俏的地方，最常見經紀人咄咄逼人，起哄搶房，外行人不清楚原因。須知目前拉斯維加斯有59%的房貸是溺水的，這代表還有很多屋主將會棄屋；或不易了解本地各地區及產品之差異，套用亞洲或不同城市的投資觀念，例如購買無公用設施的小型公寓或無車庫的康斗(集合住宅)，其出租將很難與大型的公寓競爭。

拉斯維加斯2012年第三季進入法拍程序的案件只有6062件，比第二季減少31%，比2011年第三季減少71%，其中包括收到違約通知的2714戶，法拍成功的1400戶，及流標被銀行回收成為「銀行屋」的1948戶，所以市場上好的「銀行屋」一屋難求，買家往往須加價5000﹑1萬才可能買到手，有些專業的投資人便轉往法拍處去買房，其競標也異常激烈，但是有少數的經紀人早已建立有自己的上游管道，在「銀行屋即將上市之前就能帶客人去看房，先下手為強。

拉斯維加斯的行政干預法拍的期效快過了，以前被阻撓而累積的法拍案件可以進行了，一旦法拍量恢復，甚至補回，銀行也擔心回收的房子將太多而難以管理，不利房價，目前銀行的對策有二﹕一是盡量核准「不足償貸銷售」，銀行雖有明文規定不許原屋主再留住，以免舞弊，但原屋主以別人名義簽租約的事則防不勝防；二是繼續將「銀行屋」成批賣給一些特別的投資機構，經過包裝再轉手上市，銀行們希望如此雙管齊下，銀行屋將逐漸化於無形。

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拉斯維加斯房源回籠！

行政干預拖延法拍，屋主沒供房貸而白住的現象不可能永遠持續，拉斯維加斯的房源勢必要回籠，總統大選過後見分曉。

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房源供不應求造成二手屋的價格暴漲，2012年9月獨棟屋的中間售價為14萬元，比2011年9月的12萬3400元，漲幅達13.5%，集合住宅(康斗)的中間售價為6萬7000元，比2011年9月的5萬4500元，漲幅達22.9%，總體銷售量2012年9月為3356戶，則比2011年9月的4248戶，下降21%。目前拉斯維加斯有7萬5000戶屋主沒繳付房貸的分期付款，仍然未遭法拍，但市面上只有5159戶二手屋求售，只約1.4個月的庫存量，使得過去12個月來新屋的銷量也成長了15%，為4488戶，新屋的中間售價為19萬9743元，增加了0.8%，這種好景可能不長。

 此外，全美成交二手屋的平均售價，因房貸背信而銷售的房屋平均價格是17萬40元，無關貸款的傳統銷售平均價格24萬9090元，相差31.8%；但拉斯維加斯因房貸背信而銷售的房屋平均價格是12萬2987元，無關貸款的傳統銷售的平均價格是14萬5079元，只相差15.2%，這也是房源供不應求造成的結果，如果拉斯維加斯的房源回籠，兩者的價格差距會擴大，也應該會修正過去一年裡漲價的部分。

除了judicial states的州，其法拍程序須經法院核准外，許多本來是non-judicial states的州，由於之前的行政干預，例如內華達州與華盛頓州，前者於2011年10月通過Assembly Bill 284，後者於2011年7月通過面臨法拍的屋主可要求仲裁調停，使得過去一年來的法拍數量遽減，現在當其它的non-judicial states的州的法拍數量已開始呈現穩定的下降走向之時，內華達州與華盛頓州的銀行才漸漸擺脫行政干預拖延法拍的過渡期，和judicial states的州一樣，預期這兩州的法拍數量將回過頭來，逆勢增加。

2012年全美法拍的數量估計約為67萬5000戶，比2011年的80萬戶，約減少15%﹔9月全美有31個州法拍數量下降，其中降幅最大的州是加州、亞歷桑納州、密西根州、喬治亞州和德州等non-judicial states的州﹔法拍數量增加的有19個州，其中幅度最大的州則為紐澤西州、賓州、紐約州、佛羅里達州、印第安納州等judicial states 的州，而如上所分析，之前脫節的內華達州與華盛頓州也將從後追趕上。行政干預拖延法拍，屋主沒供房貸而白住的現象不可能永遠持續，拉斯維加斯的房源勢必要回籠。

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賭城與鄂爾多斯同病相憐

鄂爾多斯的空樓。(照片由水秉和提供)

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剛到鄂爾多斯旅遊，會覺得它與拉斯維加斯有一些相似之處。鄂爾多斯位於內蒙古西部，也是沙漠氣候，附近就有一片相當廣闊的沙漠，被開發為旅遊區，叫作鳴沙灣。此外，今年8月，鄂爾多斯還舉辦了世界小姐競賽，就像拉斯維加斯經常舉辦環球小姐競賽一樣。但是兩個地方最相似的地方是它們的房地產。一西一東，都是房地產的重災區。
 
拉斯維加斯的房價過去幾年平均跌了60%，有的地點房子的跌幅達到80%。鄂爾多斯也是如此，本來每平方米2萬人民幣的公寓有的跌到3000，也就是跌了85%。不過鄂爾多斯的房地產比較複雜，很難說平均跌幅是多少。這是因為它的災情跟拉斯維加斯不太一樣。

鄂爾多斯本來是非常貧窮的小城，近年來該地發現了巨量的煤礦和豐富的稀土礦，所以一夜之間暴富。據估計，它的煤儲量高達全中國的四分之一以上。因此，那裏產生了一大批由於礦產和地產致富的千萬富翁和億萬富翁。地方政府也神氣起來，大塊大塊賣地賺錢。並且市政府忽發奇想，覺得應當把本來在市中心的行政機關都搬到20多公里外的一片空地上，建立一個新城區。可歎的是，一般人不肯搬去，以至於幾十棟高樓空置，散布在草原上，被大家稱為「鬼城」。美國一位專門作買空賣空的大投機商以鄂爾多斯為例，預言中國地產必然崩盤。

 拉斯維加斯地產崩盤，其主要受害人是小老百姓，他們中間成千上萬把畢生積蓄放在房子上，結果因無力負擔貸款，房子被銀行拍賣。中國的情況不太一樣。像鄂爾多斯，它的房地產主要是開發商、銀行和地方政府的三結合。小老百姓參與的份額相當有限。房價垮了，一大片空房子和空架子都還在開發商手上，如果開發商撐得住，他們就東挪西借，勉強撐住，等將來脫手。如果撐不住，他們就倒閉，那銀行手上就出現了一筆筆的呆賬。當然，銀行絕大多數是國營的或地方政府參與的，一時也倒不了。地方政府呢？它收了賣地的錢，可是以後的稅收就沒有著落了。

 一般估計，跟鄂爾多斯一樣，中國許多城市都有五年甚至更久的房產存貨，可是到底它們會不會跨得像拉斯維加斯這樣厲害，仍然是未知數。

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維加斯豪宅市場知多少？(下)

拉斯維加斯的高層住宅。(照片由吳維安提供)

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拉斯維加斯早期在城很小時，很多人在城外頭沙漠裏養馬，蓋小農莊，不過當城變大時，這些小農莊都被人買去蓋豪宅。

「半畝農莊豪宅」的定義是地最少要半畝，也就是2萬1780平方呎以上，室內最小為3141呎，2000年以後蓋，在鐵門社區中。目前在市場上符合這條件的房子有28幢。

最貴的是650萬元，占地6萬5776平方呎，房子1萬643平方呎，五臥，九浴，七車庫，2006年蓋。

最便宜的是41萬9000元，占地2萬2216平方呎，房子有3579平方呎，四臥，四浴，四車庫，2007年蓋。

拉斯維加斯的高層豪宅是在房災中受害非常嚴重的一塊區域。2008年，有120棟高樓的設計圖在建築師的畫圖桌上，好在多數的房子都沒蓋。

2010年，市面上有5527個空的單位在賣，每個月才賣出去22個單位，那時有人說要花250個月，也就是21年，才能賣光。拉斯維加斯的高樓沒話說是蓋得太多，供過於求。雖然後來萬豪酒店 (Cosmopolitan)改為只剩旅館，減少了幾百個單位，川普 (Trump)賣了300個單位給希爾頓作分時旅館，但是現在2012年，庫存量還有5000多個空的單位。

 目前市場上賣的二手高層康斗有467個單位，而「高層豪宅」的定義是在一幢大樓裏，該單位在30層以上，面積最少1000平方呎，拉斯維加斯目前有82個高層豪宅在市場上賣，這些大樓都分布在「思醉鋪 的南邊。 最貴的一個單位在「文華酒店」，750萬元，三臥，五浴，5628平方呎，第39層。 最便宜的是磐樓洛瑪大樓（Panorama），37萬1450元，一臥，一浴，1035平方呎，第32層。

豪宅除了自住，有人也拿出來出租，目前在市場上一幢價值350萬的豪宅正在出租，價錢是每晚895元，如租一個月要1萬9000元。這房有六臥，七浴，7800平方呎。 現在華人在南加州炒豪宅，買得火熱，而拉斯維加斯豪宅這一塊還很安靜，有心投資的人，不妨留意一下拉斯維加斯的豪宅。

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維加斯豪宅市場知多少？(上)

拉斯維加斯的豪宅主要分為四類，能不能稱得上豪宅，外觀很重要。(吳維安提供)

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拉斯維加斯是許多電影明星、富豪、名人所喜愛的居住城市，城內豪宅區比比皆是，但是以紐約或舊金山的價錢相比，有人還真把這裡的豪宅當普通住房看待。
 
什麼樣的房子才算豪宅？豪宅的定義是一定要大，格局好，外觀大方有特色，地點環境適中，價位高。

豪宅的外觀建築設計很重要，在拉斯維加斯以地中海型，紅瓦土色牆的為主，現代摩登像個方盒子的並不受歡迎。

豪宅很大，但格局上不能設計成旅館而沒有家的感覺，在拉斯維加斯許多有錢人都是買地自己蓋豪宅，結果弄個不倫不類的房子，所以市面上有一半的豪宅賣不掉，主要是設計太差。

豪宅的房間不一定多，有些8000平方呎的房子只有三個臥房，但卻可能有十個廁所，廚房很大，有兩個冰箱，兩個以上的烤箱和兩個洗碗機，兩個家庭間（Family Room），因為主人常常開派對。

豪宅的用料一定要考究，現在用瓷磚都不行了，一定要石材，地轉的尺寸不能太小，一定要20×20。

豪宅在拉斯維加斯主要分為四類：1.超級豪宅（Mansion），2.豪華住家（Luxury Home），3.半畝農莊（Half Acre Home），4.高層住家（High Rise Condos）。

「超級豪宅」在拉斯維加斯的定義是8000平方呎以上，2000年以後蓋，在有鐵門的社區中，價值在100萬以上。目前市面上有63幢超級豪宅在賣，15幢在沙漠林，14幢在南高地和24幢在漢德森的606區中。

最貴的「超級豪宅」在漢德森，賣1500萬，二層樓、三臥房、六浴、四車庫，9328平方呎，2006年蓋。

最大的一幢也在漢德森，1萬7700呎，賣1499.9萬，有四臥、七浴、四車庫。

最便宜的是160萬，六臥、九浴、三車庫，8738平方呎，2006年蓋，房子在沙漠林。

「豪華住家」的定義是3141平方呎以上，2000年以後蓋的，在有鐵門或有警衛的社區中，社區中有高爾夫球場。

目前市面上有443幢豪華住家在賣，在房產協會的地圖上，100號區有56幢，200號區有6幢，300號區有9幢，400號區有77幢，500號區有157幢，600號區有131幢。

最貴的「豪華住家」在沙漠林，625萬、五臥、七浴、四車庫，7785平方呎。

 最便宜的「豪華住家」在100號區，17萬9000、五臥、三浴、三車庫，3183平方呎，2006年蓋。

(上) 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999  ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com


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商業地產投資 看錢景

圖說﹕目前投資商業地產要特別注意產業的變化與時代的大趨勢。(林秀華提供)

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從長遠的角度來看，網路與高科技的發展將導致就業率與商業地產很難再恢復昔日榮景，因為高科技功能使美國原有的工作機會逐漸減少，網路銷售搶走店鋪零售業的生意，電子書與線上高清電影的崛起使書店與錄影帶店關門，許多服務業者可以在家裡上班，甚至轉包到國外，對辦公樓、店鋪等商業地產的需求量也跟著降低，唯因人口老化問題，目前醫療保健業仍然一枝獨秀。

想從商業地產投資裡賺到錢，除了注意上述所提的經濟趨勢外，還要作以下的檢驗，房地產買賣的合約上通常會同意給買主一段合理的檢驗時期，到期之前，買主可以選擇取消不買、重新議價或依約完成交易。

1)實地考查：取得原始建築藍圖、研究地點、環境、作建物內外檢查 (包括增建)，預估修繕費用。 2)法律問題：調查產權是否有瑕疵、有無違反建築規章、用途 (Zoning)及環保規定、需要什麼執照，前業主簽訂的維修契約、保險，警局的報案紀錄。 3)數字分析：核實租約、財務報表、預估營收及費用、報稅紀錄，計算現金流程與投資報酬率。

要注意的是，不能盡信賣方所提供的資料，尤其是預估營收及費用 (Proforma)，筆者為會計師兼房地產仲介，在數字分析與核實方面可以提供諮詢。基本概念是預估租金收入–空置損失–營運費用=淨營業收益 (NOI)，NOI–貸款分期付款–所得稅=稅後現金收入。 據此再計算投資報酬率，一般常見的方法是NOI/買價(CAP Rate)，必須比資金取得成本 (即貸款利率)高，才有賺頭，例如首年NOI是12萬元，買價是150萬元，則CAP是8%，以目前的市場行情看，8%是邊緣值，須看建築物的新舊程度作調整。

其它還有幾種較精密的投資報酬率計算法，簡單介紹如下： 首年現金流程(Cash to Cash)：首年稅前現金收入/頭款；預估銷售的平均回報率 (Internal Rate of Return)：取歷年累計的稅後現金收入頭款作比較，以複利方式計算出每年的平均回報率。

 轉換現值 (Net Present Value)：考慮到時間成本(Opportunity Cost)與物價上漲指數 ( CPI)，將未來的稅後現金收入折算為現值，若比頭款高，才值得投資。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999  ，華語專線：702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com。


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老樓翻新 水街等待甦醒

拉斯維加斯韓德森市的老城區水街。(圖：吳維安提供)

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拉斯維加斯東南角的韓德森市形成於二戰，那時城內有家1萬多工人煉鎂的工廠，專做炮彈殼和飛機引擎必用的材料。胡佛水壩所發的電，這工廠用掉四分之一，而歐亞戰爭上軍火所用的鎂，也有四分之一是從這裡生產供應。

那時水街（Water Sheet）是該城最熱鬧的地方，不過二戰結束後，工廠關了，城內人口剩下不到7000人。

今天韓德森已發展成內華達州第二大城，人口20萬，在全美最適合居住的中小型城市排名第66位，有豪宅雲集的拉斯維加斯大湖、七丘和安森社區。不過，韓德森的老城區、市政府所在的水街，依然保留二戰結束時的風貌，像是沉睡了幾十年。

 韓德森市議員潔瑞‧喜羅德（Gerri Scheroder）想要發展水街，把水街弄得像棕櫚泉市的大街，以畫廊和餐館為主，吸引觀光客。洛杉磯一位藝術家推薦了一位中國廣東佛山的泥雕大師，他可以捐一座雕像放在是市政府前，帶動韓德森藝術街。市議員潔瑞喜羅德立刻寫了封邀請函，大師花了三個月才拿到簽證，來到韓德森市。

那天早上，大師到了小學示範泥雕，做了個泰迪熊；下午歡迎儀式，市府官員在樓梯上一字排開歡迎大師，晚上市議員在街對面一家二戰風情的中國美食餐館招待吃飯，不過這位泥雕大師風光一番回國後，送雕像給藝術街的事也沒了下文。

水街在郵區地圖上的代號是89015，這個區目前有69幢房子在市場上。售價20萬元以上的有九幢，10萬元到20萬元的有15幢，10萬元以下的有34幢，最便宜的4萬5000元，有三臥、一浴、零車庫，1942年蓋，該區白人占80%，房子多為二戰時興建。

在水街外不遠的地方有些豪宅，最貴的一幢150萬，四臥、八浴、三車庫，6441平方呎，2007年蓋，占地3萬7026平方呎。

 水街上目前有零散的書店、花店和珠寶行，還有三個小賭場，到了周末，大街上常有手工藝品展覽和農產品集散大會，一些做小生意的人也慢慢搬進這個區，對於外來的小開發商，這裡是投入房地產市場小試牛刀的實驗廠，他們在這裡買老樓翻新，沉睡已久的小城像似要慢慢甦醒過來。

想要投資小型商業房地產的人，不可放過「水街」這個地方喔！ 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702888-9999，華語專線： 702-368-6883  ，公司互聯網為www.LVhome.com


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