維加斯各區五年來的房價變化

May• 26•12

內華達房地產公司根據本地英文報Review Journal所公布的資料，將拉斯維加斯各個郵遞區每年的二手屋中間房價跌幅百分比，綜合起來推算出2006年房價高峰點到2011年底，五年來各個郵遞區累計的跌幅百分比，請看圖表(見圖，內華達房地產公司提供)說明這些數據結果。

在總數56個郵遞區之中，房價跌幅最高的三個區是89109(84.5%)、89169(79.1%)、89106(77.6%)，主要是城中區 (downtown)及靠近賭街東邊的舊社區﹔跌幅最低的三個區是89044(43.8%)、89135(44.6%)、89086(46.1%)，主要是高級住宅區Summelin和Anthem，抗跌性強。

總的說來，各區多半只是調整回2002年未發燒之前的水平，過去暴漲，現在就暴跌，可是有些先天不足，後天失調的區，竟跌過2000年之前的水平了，Location，Location！這句話，對於投資房地產來說，似乎是放諸四海皆準的概念。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-26-2012

法拍潮未艾 房價漲聲只是暫時性

拉斯維加斯的房市供不應求，喊漲之聲四起，殊不知這仍只是一時現象，買家不必懊惱一時買不到房子。
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拉斯維加斯過去幾個月來的二手屋房源因政府干預銀行的法拍而銳減，例如今年4月份房源就比去年少了20.3%，供給減，而超低的房價卻吸引更多的投資者進場，即需求強，使得4月份市面上未售的房源比去年足足降了63.4%，只約等於四到六星期的庫存，買家搶房使得4月份已售獨棟屋的中間價格比3月份上揚4%，比前一年上揚2.3%，為12萬7900元，於是一時之間，喊漲之聲四起，殊不知這仍只是一時現象。
 

目前內華達州的房貸違約比率為11.16%，比全美的5.78%還高出一倍，失業率為12.1%，也就是說未來仍將有很多的法拍房源，房價在法拍潮結束前還不會漲，政府干預銀行的法拍只是拖延房市復甦的時間，所以買家不必懊惱一時買不到房子。

自2006年第一季至今的六年來，拉斯維加斯的房價下跌了61.8%，相較於全美的34.2%，房貸資料中心Fiserv Case-Shiller的專家更接著預測未來的房價起伏﹕2012年拉斯維加斯的房價將比2011年下跌7.5%，2013年將比2012年再下跌3.3%，相較於2012年全美的房價將比2011年下跌0.8%，2013年則將比2012年上揚4.2%，拉斯維加斯的房市顯然比全美受創更巨，復甦較慢。

新屋的建商在2011年更是創下歷史最低的年銷售量，新屋年售量3894戶，只約二手屋一個月的售量，例如二手屋4月份月的售量為3924戶﹔由於二手屋的房源緊促，目前新屋市場又有些回溫，預期2012年可銷售新屋5000戶，上月新屋的中間價格也比前一年小漲1%，為20萬1040，新屋市場主要的買家是自住者，因個人的品味，願意付較高價格。

投資者搶購二手屋，在粥少僧多的情況下，往往須以現金才買得到，因此目前成交的二手屋中有一半以上是以現金購買，相對而言，新屋買家雖能選擇貸款，然而在貸款時卻常遇到估價不通過的問題，因為估價員所使用的市場行情已被大量成交的二手屋主導，這時可再和建商議價，或要求裝璜升級等，有時建商也願意給現金折扣，但背後的銀行未必同意，這種情況就如同二手屋市場的「不足額還貸」一樣。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線 702-368-6883 ，info@Lvhome.com公司互聯網為www.LVhome.com

Desert Shore水鄉澤國好社區

 May• 12•12

戈壁灘是拉斯維加斯少數以人工湖為主題的社區。(吳維安提供)

戈壁灘是拉斯維加斯少數以人工湖為主題的社區。
拉斯維加斯住宅區發展歷史，主要的推力是大開發的進駐，這些大開發商動不動就是上百英畝的開發。他們圈地建新城，為了吸引住戶去買房子，有的有很完善的商業區、公園和學校，有的就發展一個漂漂亮亮的主題來做號召，像是高爾夫球場、公園、運動場之類，以水做主題的不多，最早的一個是在沙哈拉大道旁的「湖區」(Lake)，再來就是「戈壁灘」(Desert Shore)，最後是東南區的「拉斯維加斯湖」(Lake Las Vegas)，現在因為考慮到浪費水的因素，政府已不再批准以人造湖為主題的開發，因此這三個以湖為主題的社區也成了絕響。

戈壁灘（Desert Shore）是拉斯維加斯西北方的社區，戈壁灘在沙漠林社區的隔壁，是拉斯維加斯少有的以人工湖為主題的開發方案。該社區在1988年開始興建，中間有四個人工湖，社區中心有沙灘、棕櫚樹和野餐的地方，湖中有鴨子，是周末帶小孩去餵鴨子的好地方，沙灘旁還有打排球、籃球和小孩玩的滑梯和鞦韆。許多人家在後院有碼頭，可划船到湖中玩，也可坐在湖邊釣釣魚，社區中心也經常舉辦些活動，為居民們增加認識和友誼的機會，另外湖邊上有散步小徑，可走路或騎腳踏車繞湖健身遊玩。

戈壁灘社區一共有682英畝，住了3351戶人家，差不多的房子都是在90年代蓋的，價位屬於中上等，目前有16幢在市場上賣，價位最貴的是62萬4900元，有3052呎居住面積，四房三浴，最便宜的是16萬5000元，居住面積為1985平方呎，四房三浴，1988年蓋。

過去12個月，該社區一共賣出164幢房子，是受人歡迎的社區，沙漠灘也有康斗(集合住宅)，目前祗有五個單位在市場上待售，價位從8萬到2萬5。

沙漠灘的房子多是在20年前，雖然老了些，但在這沙漠中，有湖光山影大樹成蔭的社區，還是很難得找到的，是個居家安業的好地方。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-12-2012 ——本文由内華達房地產公司經紀人吴维安提供。

旅館康斗 可度假自住可出租

May• 05•12

拉斯維加斯旅館「康斗」看好，可投資出租兼度假自住
趁目前賭城房價處於低谷時，來此購買度假屋享受人生成為一種風潮，擁有一戶坐落於賭城大道上，與舉世聞名的大賭場比鄰而居的高層豪華「康斗」(Condo，集合住宅)，更是身分和地位的表徵。住在這些高層豪華「康斗」裡，可以欣賞賭城大道上的美景，有24小時的前檯服務，警衛森嚴，還有俱樂部、健身房、游泳池、餐廳、會客所等，和一般獨棟屋不同，這是在買一種生活品味 (Life Style)。

除了度假自住外，許多人也將其當作招待所，高層豪華「康斗」每月要付約500元至1000元的物業管理費 (一般每平方呎約0.35元至0.8元)，這是筆不小的開銷，於是頭腦精明的投資者，便傾向於選擇兼俱度假自住與投資出租的好處的旅館「康斗」，除了度假自住外 (屋主有優先選擇權)，不用的時間便交給旅館管理人出租，若是「純住家康斗」則無法同時享有兩種功能，基於這種考量，旅館「康斗」就比「純住家康斗」實惠，以下就以實例作說明。

鑑于SEC(聯邦票券管理局)規定，旅館「康斗」的開發商不得對投資顧客承諾未來出租的租金及投資報酬率是多少，以下例子的數字僅作參考。

李太太以22萬元買了一個530平方呎的旅館「康斗」，有如一般旅館的套房，睡床、沙發，外加個小廚房，位處22樓，有賭城大道景觀，減去度假自住30天，按照2011年賭城旅館出租率86.9%，出租286天(365-30) x 0.869，每日租金平均150元計算 (相較於沒有景觀的100元)，年租金收入為4萬2900元，旅館管理人收取一半，剩2萬1450，物業管理費是4320(每月360元x12)，地價稅是2200元，淨受益為1萬4930，投資報酬率為6.8%，和投資獨棟屋出租的投資報酬率7%至8%相去不遠，還兼俱度假自住的功能(只須付打掃清潔費，每次約40元)，十分上算。

此外值得注意的是，繼Cosmopolitan將所有的旅館「康斗」轉為一般旅館後，MGM City Center的Vdara日前也將未售的旅館「康斗」全部轉為一般旅館，現在與大賭場比鄰而居的旅館「康斗」的數量已大大減少，無論是開發商全新的或二手的，突然賣方討價還價的空間都變小了，須知高層豪華「康斗」的造價每平方呎約325元，再加上土地開發執照等費用，每平方呎的成本可能達450元，這還未包括土地的成本 (若在賭城大道上更是寸土寸金)及旅館「康斗」帶有的家俱成本，而在房價多半「溺水」的情況下，對售價有決定權的其實不只是賣方，而是給賣方建築貸款或一般房貸的銀行。—-5-5-2012

出價高過要價 房市回春？

 Apr• 28•12

要價15萬元，出價15萬3000元沒有買到的房子。
根據最新的Case-Shiller房市指數，2月間，全國20個大都市中，15個城市的房價仍然緩慢下滑，包括拉斯維加斯在內，另外五個，如鳳凰城，房價已經開始爬升。

所涉數字指出，拉斯維加斯當前的房價仍然低於它在2000年的房價，2月的房價比1月又降低了0.4%。這則新聞似乎令人悲觀。可是，另一個也相當權威的機構，SalesTraq使用不同的計算方法指出，拉斯維加斯的房價在過去兩個月間有所爬升，平均價格在3月間為10萬3000元，相對於2月間的10萬800元，和1月間的10萬元，當然是爬升了。

到底我們相信哪個數據呢？如果你在過去三個月間曾經來此買房子，你就知道答案了。你會發現，一棟稍稍看得過去的房子，如果你出價低於要價，經常你得不到任何回應，而過了一、二個星期以後，房子已經進入合同。因為現在每棟稍稍像樣的房子都會收到五個甚至更多的出價（offer）。
 
上周，一棟要價15萬的房子，上市的前30天，因為其貸款是由聯邦政府擔保，按規定只准自住的人購買，所以沒有賣掉。可是，第30天一過，在第30天的零時開始，這棟房子就開始在網上競買。前兩個小時，我進不去聯邦政府為此設立的網站HUDHomeStor s.com ，可見競買的熱烈情況。

我的買主出價15萬3000元，說來也是不錯的價錢，可是價錢送進去之後，就像石沉大海，音信渺然。競買截止後，上網一看，已經被別人買去。出價多少，現在還無從得知，但肯定超過我買主的出價。

雖然內華達州去年的一項法案不再容許銀行草率推出房子拍賣，因而突然之間大幅度減少了法拍屋的供應量，被認為是此地房子熱賣的主要原因，但是，全國經濟的緩慢復甦，失業率逐步下降，加上本地遊客數目的持續增加，也都影響到房市。當投資者看到房市出現回暖的跡象，不再擔心虧掉老本，再看到收益率高達7%，他們就紛紛進場了。所以說，房市回暖的日子可能不遠了。

原文刊登在世界日報賭城版—-4-28-2012 ——本文由内華達房地產公司經紀人水秉和提供。

維加斯商業出租市場衰頹

 Apr• 21•12

有個總公司在南加州的企業，最近因為其拉斯維加斯辦事處的租約即將到期，又風聞拉斯維加斯的房地產便宜，便考慮購買自用的辦公樓，由於其營業性質並不需要面積很大的辦公室，而一般的辦公樓少則5000呎，多則數萬呎，所以除去自用部分外，還須將多出的其餘面積出租，殊不知拉斯維加斯商業樓的高空置率其來有自，出租並不如想像中那般容易，以下的分析兼顧長期與短期看法。

目前的經濟不景氣固然導致高失業率與消費不振，但從長遠的角度來看，網路與高科技的發展才是全民失業率與商業樓空置率無法改善的真正原因，例如智慧型手機取代許多白領階級的工作，網路銷售搶走店鋪零售業的生意，所以美國原有的工作機會逐漸減少，對辦公樓、店鋪等商業地產的需求量也跟著降低。

拉斯維加斯有全美最高的失業率，雖然之前主要是大事擴建時期遷入，後來停建被裁員的建築工人居多，但許多工人已陸續離開，失業率才從高峰的15%降至現在的12.2%，接下來就得靠引進新的產業提供就業機會，以彌補因高科技而失去的白領階級的工作，這是很大的挑戰。
 
根據「Applied Analysis」公司的最新統計資料，拉斯維加斯可租的辦公樓約2000棟，面積共約52百萬平方呎，目前空置率為25.2%，比前一年的23.7%高﹔可租的店鋪約隸屬268購物中心，面積共約44百萬平方呎，目前空置率為11.6%，比前一年的11.3%略高﹔可租的輕工業廠房約4300棟，面積共約108百萬平方呎，目前空置率為19%，也比前一年的17.7%高。

拉斯維加斯的土地市場可就更慘了，因為無論是住家或商業樓，前幾年都超建，法拍氾濫成災，市價往往低於建造成本，未來幾年恐怕沒有建商願再開工，對土地的需求消失﹔2011年土地成交量只有1545英畝，比前一年減少28%，每英畝平均成交價為10萬2491元，比前一年$167,276下跌39%，比2007年高峰時下跌90%﹔唯一的例外是目前還可見到有新的大型公寓 (數百單位)的施工，大型公寓是「私募基金」 (Private Held Fund)投資公司的最愛，除了空置率低 (約5%)之外，因為所有單位集中一處，無論蒐購或管理，都有較高的效益。

原文刊登在世界日報賭城版—-4-21-2012

沙漠林 規畫最成功的城中城

「沙漠林」社區不但美麗，且生活機能極佳，此區的房子好賣又好租，自住或投資兩相宜。(照片由吳維安提供)

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在拉斯維加斯西邊有一片高級住宅區「沙漠林」 (Summerlin)，占地2萬2500英畝，是全美最大且規畫最成功的社區，該區綠樹成蔭，馬路寬敞，有購物中心、公私立學校、圖書館、活動中心、高爾夫球場、大型公園，生活機能極佳，房屋以地中海型建築為主，灰泥的牆，紅色的瓦，每個小社區進口都還有個小公園，是居住安家的好地方，「沙漠林」有自己的商業區和賭場，是拉斯維加斯的城中城。 很多外地來拉斯維加斯買房子的人，都很驚訝在這個沙漠中居然有如此一個漂亮的社區，其實「沙漠林」的由來有一段很傳奇的故事。

話說1966年感恩節那天，那時全美最有錢的大富翁-霍華休斯，來到拉斯維加斯，他住進「沙漠小棧」 (Desert Inn)的頂樓，後來索性把整個賭場買下，以此為家，接著又買了五、六家賭場，連城裡城外的地，也一大片一大片地買，這包括現在的「沙漠林」所在地，他還準備把其飛機公司搬來，這遼闊的沙漠是試驗飛機性能的好場地。

霍華休斯後來在幾位內臣的挾持下，對他的帝國完全失去控制，更甭提要把其飛機公司搬來了，1976年他在墨西哥逝世，沒留遺囑要怎麼處理他在拉斯維加斯龐大的房地產，美國政府找到他在德州老家的堂弟-拉米斯來繼承，拉米斯在拉斯維加斯成立了開發公司，將西邊的荒地規畫成一個大社區，取名「沙漠林」，這是霍華休斯和拉米斯的祖母的名字。

「沙漠林」已開發的面積還不到一半，為9000英畝，從北起始往西及南開發，分為北、西、中、南四大區，每個大區下再分中區，共有19個中區，每個中區下再有小社區，由不同的建商來投資開發，共150個小社區，「沙漠林」未開發的部分有很大的面積是被山丘盤踞。

 2007年美國房市崩盤後，「沙漠林」也不能倖免，其中涵蓋郵遞區89128、89134、89135、89138、89144，自2006年高峰期至2011年底，各郵遞區的房價分別下跌了59.4%、49.5%、44.6%、48.6%、58.9%。

目前「沙漠林」在市場上有200幢二手屋在賣，最老的屋齡20年，最便宜的要價12萬5 000元，面積為1700平方呎，需要大修。最貴的「自建豪宅」 (Custom Home)要價1090萬元，面積為1萬2000平方呎，有八個衛浴﹔建商推出的新屋，最便宜的要價15萬0000元，面積為1450平方呎，最貴的要價105萬元，面積為3884平方呎；另外還有可自建豪宅的建地在賣，主要在The Ridges這一中區內。

本文由內華達房地產公司經紀人吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線: 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com


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美經濟改善 復原路既難且慢

林秀華指出，由於經濟全球化及高科技帶來的方便，許多美國人原有的工作機會，尤其是白領階級部分已逐漸消失。(林秀華提供)

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近幾個月來美國經濟略有改善，但似乎不穩定且是片面性，是靠像社群網站、醫療、商展等這些目前有成長的領域，有如一個體質孱弱的人，復原無力而緩慢；2012年美國的經濟成長率預估為2.5%，雖然比二次大戰以來的平均3.4%略低，但以後每年的成長率大概就只能是這種水平。

發生於1960、1969、1973年的經濟衰退，其造成的高失業率，都是不到兩年就復原了，但自此之後就越來越慢。1981年的經濟衰退，其造成的高失業率花了28個月才復原，1990年的經濟衰退花了32個月，2001年的經濟衰退花了46個月，2007年的經濟衰退到今天已50個月，還走不到半途。

復原困難的原因有三﹕

 一、全美目前約500萬的失業人口：由於經濟全球化，及高科技帶來的方便，許多美國人原有的工作機會，或被外包(outsource)到亞洲，或不再需要，例如傳統秘書的工作已被智慧手機 (smart phone)取代，接下來保險從業者、法律諮詢顧問、投資分析師也將不保，白領階層的工作消失後很難再找回來。

 二、美國人收入沒增加：企業趁高失業率的時機，削減人工與薪資，因此個人消費水平不易提升。

三、被房市拖累嚴重：以前經濟復甦後，資金會投入房市，有助經濟更進一步繁榮，但這次卻反而有3.7兆美元的房貸大洞待補填。

說來弔詭，以上這些因素也促使美國的經濟復甦比其他國家，如歐洲國家的腳步，稍微快些：

一、美國科技的優勢，例如社群網站創造的商機，吸引海外資本市場的資金回流，比美以前的達康 (.com)風潮。

 二、美國人多年來薪資未調，增加企業的競爭力，於是一些出走的產業又從國外移回美國，例如汽車製造業，美元幣值的相對弱勢也有利美國出口。

 三、美國房價低，個人花在居住上的成本減少，才有多餘的錢來幫助消費，此外，過去20年來油價大漲，主要是中國和印度需要大量的基礎建設，現在總算到了建完喊停的時候，油價可望逐漸緩和，將降低通膨的壓力。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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經濟復甦 待金融體系正常運作

 Mar• 31•12

內華達房地產負責人林秀華說，拉斯維加斯去年成屋銷售量成長兩倍，代價是超低的房價，屋主共損失900億財產。

大家都說美國的經濟已稍有改善，國民的消費增加，失業率也降了少許，但是美國的房價和此兩項指標的關係不大，主要影響房價的是：一、溺水屋的比率太高，例如在內華達州，溺水屋占所有房屋貸款的70%，屋主棄屋蔚為風潮，二、為了避免過去炒樓問題重演，近幾年來，非常不容易取得銀行的購屋貸款；前者是由於過去濫貸造成，後者是矯枉過正，皆源於金融體制的不健全與呆板。

就像幣值的漲跌影響一個出口國家的競爭力一樣，先看日本的經濟是如何因為幣值調升而陷入20年的衰退期，再看韓國的經濟是如何在幣值大貶以後起飛，如今國民生產毛額已大幅領先台灣，就可見凡事皆有其關鍵點。

歐巴馬政府從上任開始就說要作金融改革，可惜只有否定性的整頓，而無建設性的作為；金融體系無法正常運作，發揮應有功能，就算一再祭出拖延法拍 (Moratorium)的行政干預手段，或是協調銀行救濟溺水屋屋主，其實只是使房市復甦的腳步變緩，甚至可說是把房價越治越慘了，並且平白浪費掉巨額的國家資金，不知唯有建立良好的金融秩序，提供適度的房貸才是解決房市問題的關鍵。

拉斯維加斯的成屋銷售量從2007年的2萬4800戶，至2011年的4萬8822戶，已成長了兩倍，但其背後的代價是：比建造成本還低的房價，過去五年來，拉斯維加斯的屋主共損失了900億元的財產，平均一戶約損失11萬2000元，雖然房價在過去兩年來的跌幅已大為減低，甚至近幾個月來已不見再跌，但專家預測以上的損失，至少需要十年才能補回。

以前許多美國人認為，不可能會有比小布希做得更爛的總統了，沒想到歐巴馬總統對經濟問題毫無概念，欲行好反而害事﹔但是他的運氣不差，除了及時將賓拉丹繩之以法外，歐元市場的危機使歐洲有錢人把錢存到美國來避險，中國的富人覺得在中國，生命財產沒保障，也想盡辦法把財產弄到美國，美國的經濟竟然是操之在鄰國的興衰成敗。

原文刊登在世界日報賭城版—-3-31-2012

維加斯房災 全美第一

Mar• 10•12

根據統計資料，拉斯維加斯有70%的房子是溺水屋，亦即房子的貸款額超過目前房價。拉斯維加斯過去三年間拍賣掉10萬棟以上的房子，價格比最高時的房價平均下跌60%，其房災之巨，數全國第一。據專家推測，今後可能還有6萬到10萬棟拍賣屋進入市場。

但是，就在這個嚴峻房災肆虐的當口，今年一開始我們就經歷到幾乎類似五、六年前火紅年代的房荒。房子一上市，如果條件不錯，立刻就有五個甚至十個買家出價，兩星期不到，房子已經被人鎖定。我不止一次碰到這樣的情況：房子一上市，不管三七二十一，立刻按要價寫好合同發過去，結果，兩天之後，對方電郵回話說，抱歉，房子已經簽約！我說，你連鑰匙都還沒有放上去，而我是第一天就給合同，你怎麼可能已經賣掉？對方支吾其詞，不肯作正面回答。

是的，在全國最嚴峻的房災市場上，我們確實經歷到嚴重的房荒，條件好的房子突然供不應求，一上市就被搶購一空，此外，因價格、地點、質量有問題而滯銷的房子當然也有很多，這不在話下。四面八方的投資者紛紛進場。投資者也知道，只給一棟房子出價，肯定拿不到，所以就出價給三棟房子、四棟房子，看能不能搶到一棟。如此一來，本來短期失衡的供求關係乃演變成令人惑然不解的房荒。

房荒出現在房災之中，說起來極為荒謬，但這是事實。原因許多人知道。去年10月1日起，州政府的一項法案AB284開始運作，也就是嚴格檢查銀行拍賣屋的每一份文件，不再允許閉著眼睛，一天簽上個幾百份甚至上千份錯誤百出的拍賣文件。這麼一來，銀行回收屋（REO）的數目銳減，到今年1、2月的時候，它的效應猛然震撼市場，使大家都感覺到有買家而沒有貨出賣的苦惱。

熟悉內情的人說，這是短期現象，因為銀行手中還掌握數量可觀的溺水屋，所謂的「影子庫存」。一旦目前的法律問題緩解之後，我們將會看到更多的空房子上市。所以，房荒之後一定又有房災，絕對不能被短暫的現象沖昏了頭腦。

可是，從樂觀的角度看，我們看到，投資者真的是從四面八方湧來。幾乎全世界的人都突然發現，你從股票市場、從債券市場、從銀行利息，你能拿到7%、8%的收益率嗎？拉斯維加斯銀行回收屋的房價每呎低者50到60元，高者也不過是70到80元，而新房子的造價一般在100到120元之間。所以，現在買，他們問，還擔心房價繼續跌嗎？只要不再大跌，那麼，何不安心拿著8%的收益呢？顯然，今後一年，房災與房荒在此地會有一場激烈的鬥爭。

原文刊登在世界日報賭城版—-3-10-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

 

房價回升？ 看清地點、種類

 Feb• 17•12

影響房價反彈的因素有「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」等。

拉斯維加斯的房價會不會回升？對此我們毫無疑慮。回升只是遲早的問題。不過回升多少？回升受到那些因素影響？這是我們可以討論的問題。

我們相信，此地房價不可能在可預見的將來回升到2005年大家瘋狂炒房時的水平。但是，從目前受到依法拍賣屋影響下的超低價，肯定會有相當幅度的反彈，反彈到一個合理的水平。現在建造一棟房子的成本是在每平方尺100元到120元。所以，等到市場恢復理性，房價應當會稍高於成本。

至於影響房價的因素，可以考慮的是「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」等因素，下面就一一分析。

「房產地點」：好區的房子不但抗跌性高，而且將來經濟好轉時，也會先反彈回升。雖然拉斯維加斯的幅員不大，但一般人的工作地點集中在賭街大道，新開發住宅區的地理位置多在外圍，附近有高速公路的出入口，交通便利之處的房產的升值潛力較大。

「房產種類」：無論是普通「康斗」或高層豪華「康斗」，因為有「住家協會」會費的開銷，以及管理上難與大型公寓競爭，較不受投資出租者的青睞。因為拉斯維加斯的房價超低，容易負擔，獨棟屋更是吸引投資人進場，不但好租也好賣。在拉斯維加斯，管理上最棘手的物業是小型公寓，如四單位或八單位，最好不要自找麻煩。

「價位檔次」：拉斯維加斯低價位的房子已跌到無可再跌，唯高價位的房子還有跌價空間，而投資者多半是買低價位可出租的房子，其出租回報率最好，一般而言，高價位房子也比較不容易出租。

「加值項目」：由於過度開發與超建的問題，加上容易負擔的低房價，如果將來拉斯維加斯的房市反彈時，擁有各種加值項目，例如社區好、有景觀、質量高、生活機能方便的房屋，將率先勝出。

因此，購屋作為投資時，不應當只顧價格，還應當考慮上述的其他因素。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-17-2012

房地產投資與養老 拉斯維加斯是最佳選擇

 Feb• 07•12

美西的三個城市 洛杉磯 舊金山與拉斯維加斯相較
拉斯維加斯是投資與養老最佳選擇

由於美國房價大幅下跌，吸引許多外國人來撈底，其中亞洲來的投資者對美西的三個城市：洛杉磯、金山與拉斯維加斯特別感興趣，但是並不了解這三個城市之間的差別。

舊金山風景怡人，洛杉磯四季如春，加上這兩個城市的教育及工業都比拉斯維加斯發達，如果為將來要去美國留學或工作的子女準備住房，建議選擇這兩個城市，但是如果為了投資或養老，就應該選擇拉斯維加斯。

為什麼拉斯維加斯更適合投資呢？
1.拉斯維加斯是全球最著名的旅遊城市，和加州一樣地處亞洲與美洲的中心，從亞洲來的旅遊者必到此一遊，在一條街上就可體驗威尼斯﹑巴黎﹑紐約﹑埃及金字塔等各國風情，賭館內有世界一流的表演，聞名遐邇的美食，及名牌精品街，特別適合全家老小的購物和度假天堂﹔擁有全美最多的旅館及賭場，一年到頭國際會展不斷地在這裡舉辦，是一個充滿商機又有活力的城市，也是退休養老的首選地之一。

2.拉斯維加斯出租市場熱絡，而且內華達州的法律傾向保護房東，對於驅趕未繳房租的房客作業簡便快速，約20天就可，不像加州可能需要3個月，因加州法律傾向保護房客；
 
3.拉斯維加斯市政府及地方政府主導力強，推廣高速公路、機場擴建、學校、醫院、會展中心等都市規劃及基礎建設，不遺餘力，同時控制水源及開發地區必須集中，政府擁有外圍遼闊的土地但不開發，有利於維持地價；

4.因為天氣乾燥，風濕及氣喘到此可不藥而癒，以及無「州所得稅」(相較於加州的9%「州所得稅」)，熱鬧24小時的不夜城及有錢人的消費天堂，拉斯維加斯是美國人退休養老的最佳選擇地之一，退休人口佔總人口(已超過200萬)的20%；
5.拉斯維加斯的「中間房價」約僅是洛杉磯的1/2，舊金山的1/3，年租金/房價的比率(CAP Rate)目前在7%到9%之間，幅員不似後者般遼闊，所以容易買到地點適中的房屋，且房齡新，空氣乾燥又少污染，容易保養，因此很多洛杉磯及舊金山的居民反而都來投資拉斯維加斯的房地產。

投資什麼類型的房地產﹖
商業樓受經濟好壞的影響很大，並不適合普通的投資者，反之，住宅的需求量穩定，流通性強，風險較低，投資的目標是購買好租又好賣的房子，租金回報率高，同時有升值潛力，這就要考量許多綜合因素，社區的檔次﹑地理位置﹑交通便利，特別針對上班﹑上學及購物等生活條件，所以需要非常資深的本地專業經紀給予正確的建議。老舊或區差或不受歡迎的產品有時看起來出租回報率很好，但其隱含的空置率及維修成本很高，將來出售也不容易。

配合出租管理服務
因為過去幾年拉斯維加斯的房價暴漲暴跌，許多投機者被套牢，棄屋的風潮未息，房市需要一段時間消化影子庫存，二、三年內房價不易回漲，投資者須有出租養房的心理準備，所以購買房子後，找一個好的出租管理公司來配合很重要。

一般而言，到位的出租管理服務應包括﹕找房客﹑篩選房客﹑代收租﹑代付費用﹑維修管理﹑提供月報表及年底報稅表﹑交屋及退房時的逐項檢查﹑處理出租糾紛等，由於工作瑣碎，必須靠對出租業務熟捻的團隊分工合作，所以選擇規模較大，實力雄厚，口碑佳的出租管理公司，投資者每個月就只要等租金匯到銀行戶頭帳上，不必煩惱其它的問題。內華達房地產公司目前管理近千戶的房地產﹐是拉斯維加斯名列前茅的出租管理公司，服務外州及外國的投資者的經驗豐富，可提供最到位的出租管理服務。

美國內華達房地產公司, 專精Las Vegas 不動產買賣與代客出租及管理, 林秀華(美國會計師)總經理將首次到溫哥華列治文舉辦兩場Las Vegas 房地產與稅務說明會, 2月10曰(週五) 11日(週六), 座位有限, 請電 604-270-4688

賭城教育 重視「資優計畫」

 Feb• 10•12

拉斯維加斯「資優高中」有12個，有些學校提供學生模擬律師及法官在法庭上辯論。

很多人想搬來拉斯維加斯，卻因為考慮到小孩教育而裹足不前，其實是因為對拉斯維加斯的學校不瞭解。
 
在美國一般學校主要有兩大方向，一個是普通教育，另一個是資優教育，簡單說普通教育是培養一個通才，而資優教育是培養特殊人才，而內華達州是個重視資優教育的地方。
 
內華達州的學校分為兩種：「普通學校」和「資優學校」（Magnet），在拉斯維加斯，「資優小學」有六個，分別重視語文、領導，教育、數學和科學，「資優初中」有五個，其中「海德初中」以華生較多，高中有12個，其中「克拉克高中」在平均學科上成績最高，而「拉斯維加斯學院」（LVA）則以音樂藝術為重，「先進科技學校」（A-Tech）以科學為重，也有以職業訓練為重的，像是修車子、烹調等。

當初設立這些「資優學校」的主要目的，是提升老城區或低收入階級集中的學區的學術水平，所以在這些地方辦「資優學校」，學校中一半是各地選拔的資優生，另一半則是原來學區的孩子，雖然兩種學生不同班，但在算學校總體成績時，分數免不了會被拉下去，這也就是外行人以學校成績和排名來選學校時，看不出來的地方。

普通學校也設有「資優班」，小學有「天資計畫」（Gifted Children），他們把智商120以上和成績表現好的學生集中到一起，用較深的教材和活潑啟智的教學。因為各族群的平均智商高低不同，標準可能因此作調整，所以「資優班」的選拔在學校中成為不透明，不公開的活動，家長必須自己主動和學校及老師打聽這些「資優班」的申請細節。

另外一些普通學校也有「資優計畫」，這大多是課後輔導的項目，每個學校都挑一、兩個強項去發展，像沙漠林的「柏羅維地斯」高中有個「機器人計畫」（ROBOTEC），另外「克拉克高中」和五個其他學校共同發展「We the People」計畫，學生們模擬律師及法官在法庭上辯論，還有在聯邦大法院中比賽，由真的法官和律師做評審，選出冠、亞軍。
 
許多「資優學校」有很好的交響樂團，學校的樂團經常到外州比賽，贏得大獎歸，參加「資優計畫」的學生，不但視野擴大，人際關係改善，更是拿到進入主流社會的鑰匙。

因為拉斯維加斯的發展是最近20年的事，大部分的學校都很新，沒有很長的校史與成績紀錄，但是特別重視「資優計畫」，所以在買房子時，不必特意去在乎一個學校的排名，而是要瞭解這些學校裏面的「資優計畫」，而且為了小孩能參加某一學校的「資優計畫」，家長也不要在乎學校離家遠，超過2英哩就有校車到家附近的地點接送小孩上學。作者的女兒，就讀於克拉克高中，在法庭辯論比賽中獲獎，從小就接觸主流體系，和讀死書的孩子不同。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-10-2012 ——本文由内華達房地產公司經纪人吴维安提供。

選對房地產經紀人 屋主免懊悔

Feb• 03•12

34–選擇房地產經紀時應多了解和打聽其口碑，包括是否熟悉本地環境、不濫收費、中英文都流利、有出租管理團隊配合等。

拉斯維加斯的超低房價吸引了各地投資者蜂擁而來，主要投資目標是購買好租好賣的房子，租金回報率高，同時有升值潛力，這就要考量許多綜合因素，包括社區的檔次、地理位置、交通便利，特別針對上班、上學及購物等生活條件，所以需要非常資深的本地專業經紀給予正確的建議，外地來的投資者在選擇經紀人時，如果能以僱用員工般的審慎態度，可以減少錯誤和後悔的機會。

了解和打聽的重點包括有足夠專業經驗，也要熟悉本地環境與房市發展：在拉斯維加斯房市有可為時，除了投資者外，也有很多外州的經紀人來尋求工作機會，這些經紀人雖然有房產買賣經驗，但對本地的環境卻非短時間可以掌握，如果選錯物業或地點，結果租不出也賣不掉的問題就產生了。

不濫收費：最常見的濫收費是「處理費」(Transaction Fee)，一開始是因為房地產經紀公司在延攬經紀人時，為了競爭，提出很優惠的分成條款，後來卻發現佣金成數低到不敷管理開銷，只好巧立名目增加收入，於是從顧客這裡收取所謂的「處理費」，而且越收越高，外行的顧客不查，以為這是過戶必收的費用之一，其實每個公司不同，從不收分毫到收600元、700元的都有。

誠信負責：相較於顧客的投資金額，經紀人的佣金顯得微不足道，明知買錯物業，會造成顧客的損失，卻從不站在顧客的立場考量，作一樁生意算一樁，沒有永續經營理念，許多顧客吃了虧，基於面子或息事寧人，但是不出幾年，這種經紀人自然會因麻煩纏身而銷聲匿跡。

耐心：身為服務業的一員，對顧客的要求及外行問題若沒有耐心解，﹐使顧客的買房經驗變得很欠缺安全感，這樣的經紀人若不是急功近利，就是沒有服務從業員該有的涵養。
中英文都流利：如果英文程度不夠水平，對合同和本地地產的法規無法充分瞭解，再有問題需要和其他的單位溝通時，效率也會大打折扣。

最後還應當考慮到，由於出租管理工作瑣碎，必須靠對出租業務熟捻的管理團隊配合，所以選擇規模較大，實力雄厚，口碑佳的出租管理公司，投資者就只要等每個月租金匯到自己的銀行戶頭帳上，不必煩惱其它的問題。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-3-2012

來賭城買房 慎選管理公司

Jan• 27•12

來拉斯維加斯投資買房，一定要好好選個房地產經紀和管理公司。

來拉斯維加斯買房子的人，許多是外州或外國的投資客，對拉斯維加斯不熟，東南西北方向還搞不清，但是買房時喜歡問經紀人退些佣金，買到手後挑個管理收費最低廉的公司，完全不問服務的品質差異性，結果因小失大的例子層出不窮。

去年一個從紐約來的客人上門要買個投資的產物業，我介紹了一些好區的獨幢屋給他，他以紐約貧民區的角度，對此不欣賞，經過別家地產公司，買到個四單位的公寓。

今年他又回來找我，想請我幫他忙，因為他買的公寓有麻煩了，他的公寓在北拉斯維加斯的一個壞區，給他管理的公司找了一些工人住進去，後院一下子就堆滿了建築材料和垃圾，老鼠叢生，屋子裡都是跳蚤，一根水管破漏了大半年，管理公司也不知道，驚人的水費付了大半年，所收的租金都付了水費，以致一年下來成了不賺錢的產業。

雖然他和管理公司有兩年合同，不過那個公司也自知無能力再管下去，所以願意提早廢除合同，他來找我想換管理公司。
基本上他的一些問題多屬於法律範疇，我不是律師，無法幫他，出租管理的事，公司也不敢接手這個麻煩，所以根本無法幫他忙。

看他很失望的走出辦公室，我為他難過，當初找了個爛經紀，買了個爛物業，以至弄了個爛攤子，所以找房地產經紀一定要打聽一下地產經紀的素質，有經驗的房地產經紀起碼應該知道區好不好，好不好租。管理公司的工作也不只是在租金中抽成，他們必須幫房東找房客、篩選、簽約、收租金、維修、記帳和年終結算，以及具備處理瑣碎問題的能力，所以來拉斯維加斯投資要好好選個房地產經紀和管理公司。

原文刊登在世界日報賭城版—-1-27-2012