來賭城買房 慎選管理公司

Jan• 27•12

來拉斯維加斯投資買房，一定要好好選個房地產經紀和管理公司。

來拉斯維加斯買房子的人，許多是外州或外國的投資客，對拉斯維加斯不熟，東南西北方向還搞不清，但是買房時喜歡問經紀人退些佣金，買到手後挑個管理收費最低廉的公司，完全不問服務的品質差異性，結果因小失大的例子層出不窮。

去年一個從紐約來的客人上門要買個投資的產物業，我介紹了一些好區的獨幢屋給他，他以紐約貧民區的角度，對此不欣賞，經過別家地產公司，買到個四單位的公寓。

今年他又回來找我，想請我幫他忙，因為他買的公寓有麻煩了，他的公寓在北拉斯維加斯的一個壞區，給他管理的公司找了一些工人住進去，後院一下子就堆滿了建築材料和垃圾，老鼠叢生，屋子裡都是跳蚤，一根水管破漏了大半年，管理公司也不知道，驚人的水費付了大半年，所收的租金都付了水費，以致一年下來成了不賺錢的產業。

雖然他和管理公司有兩年合同，不過那個公司也自知無能力再管下去，所以願意提早廢除合同，他來找我想換管理公司。
基本上他的一些問題多屬於法律範疇，我不是律師，無法幫他，出租管理的事，公司也不敢接手這個麻煩，所以根本無法幫他忙。

看他很失望的走出辦公室，我為他難過，當初找了個爛經紀，買了個爛物業，以至弄了個爛攤子，所以找房地產經紀一定要打聽一下地產經紀的素質，有經驗的房地產經紀起碼應該知道區好不好，好不好租。管理公司的工作也不只是在租金中抽成，他們必須幫房東找房客、篩選、簽約、收租金、維修、記帳和年終結算，以及具備處理瑣碎問題的能力，所以來拉斯維加斯投資要好好選個房地產經紀和管理公司。

原文刊登在世界日報賭城版—-1-27-2012

高層豪華「康斗」面面觀

 Jan• 20•12

雖然有超建的問題存在，然而高層豪華「康斗」的買家卻很難買到物美價廉的標的屋。

拉斯維加斯的高層豪華「康斗」雖然有超建的問題存在，然而想進場的買家，卻常因找不到理想的標的屋而苦惱，原因在於高層豪華「康斗」的買家和一般「獨棟屋」買家的動機不同。後者以投資者居多，前者純投資型的較少，多半是作招待所，或自住、度假用途。他們是在購買一種不同的生活品味，所以舉凡格局不好、樓層太低、景觀差、質量粗糙、公共設備不夠完善、地點欠佳的，都被剔除了。

市場上物美價廉的單位實在太少，2011年全年成交量僅1308戶，比一年前減少6%，而目前市場上有5900戶待售，也比一年前減少6%，其中2842戶是「旅館康斗」，以MGM Signature為代表，3058戶是「純住家康斗」，以Panorama Towers為代表。

滯銷的待售屋中，也有很多是因為價格不符合市場行情的，「法拍」潮下的行情是每平方呎單價不超過200美元，隨樓層調整，越高越貴，其實這只約建築成本的一半價，高層建築的成本不比平房用木頭為建材那麼低廉，高層豪華「康斗」的造價每平方呎約325美元，還不包括土地的成本，若再加上土地開發執照等費用，每平方呎的成本可能達450美元。

只有「銀行回收屋」或「不足額還款銷售屋」才可能以不超過200美元的單價推出，最近由於政府立了新法AB284，讓法院參與「法拍」沒收的程序，使得2011年第4季這類和「溺水屋」有關的待售屋數量與總供給量的比率降至48%，相較於2011年的前3季多維持在64%上下，目前市場上待售屋的主要來源是投資轉售賺取差價者(flipper)和原來以現金購買而沒有「溺水屋」問題的人，他們的要價介於建商的新屋與「溺水屋」之間，所以如果以「法拍」潮的行情為出發點，是很難買到物美價廉的高層豪華「康斗」。

以下是一些高層豪華「康斗」2011年的成交量與單價的統計，有意進場購買者，須取得更詳盡的資料，再根據樓層、景觀、質量、設備、地點的差異性作調整。

Allure：149筆，$185；Panorama Towers：146筆，$163；Turnberry Palce：80筆，$186；Signature Towers 73筆，$239；Sky Las Vegas：58筆，$175 ﹔The Martin：44筆，$307；SoHo Lofts：28筆，$108；Newport Lofts：26筆，$119；Queensridge Place：16筆，$308；Park Towers：5筆，$468。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-1-20-2012

外國人在美置產 出場時的稅務問題

Jan• 13•12

外國人投資美國房地產，須注意「贈與稅」和「遺產稅」的問題，首先得從持有的方式開始規畫。

外國人投資美國房地產之前，除了考慮「所得稅」的問題外，將來若不出售，而要移轉給親人時，還需要注意「贈與稅」和「遺產稅」的問題。
 
此外，萬一在持有房地產的期間，外國所有權人不幸死亡，美國境內的財產要課美國「遺產稅」，外國人不能享有500萬的「遺產稅」免稅額，且「遺產稅」率很高，特別不划算。所以外國人投資美國房地產，在還未進場前，就應考慮出場的問題。

首先得從持有的方式說起，原則上有兩種持有方式：「個人」和「法人」，「法人」不死，所以可以避掉「遺產稅」，同時在「遺產認證」(Probation)較簡單，法人又有各種形式：「公司」、「合夥」、「有限債務」(LLC)、 「信託」等，由於「公司」不能享有15%低「資本利得」稅(capital gain) ，而且有重複課稅的問題，外國人投資者不能將C Corp.轉為S Corp.來避掉重複課稅，所以「公司」是不好的選擇。

「有限債務」(LLC) ，可以選擇以個人身分來課稅，無重複課稅，但是這樣一選，又會有「遺產稅」。稅務專家常建議外國人投資者，成立一個「境外公司」，最好是在免稅天堂的地區，再由其和外國人投資者個人共同組成一個美國「有限債務」(LLC) ，透過「合夥」契約的規定，持股比率和利潤分配比率不一定要一致，例如持股比率是「境外公司」80%和個人20%，但利潤分配反過來。也就是說，只有20%的部份可能涉及「遺產稅」。

對一般美國人而言，「贈與稅」和「遺產稅」是綁在一起的，而美國的稅法對外國人的「遺產稅」雖有不利的規定，但是在「贈與稅」上卻又大開放便之門，外國人投資者可以利用其外國人的身分，贈與「無形資產」享有免稅，「無形資產」不包括房地產和現金(被視同黃金) ，但諸如股票、保險、「合夥」的持股，「信託」的資產都算是「無形資產」。

把握這些原則，外國人投資者如果規畫得當，可以省掉許多稅賦。找對稅務專家很重要，因為細節很多，例如為了預防把房地產放到「公司」名下，再贈與股票來規避「贈與稅」。美國稅法另外規定，如果「公司」擁有房地產，贈與股票視同「有形資產」，不能免「贈與稅」。

原文刊登在世界日報賭城版—-1-13-2012

2011年重大經濟指標 回顧

Jan• 06•12

拉斯維加斯2011年的中間房價(Median Price)比2010年下跌7.6%，成交量增加13%。
 
進入2012年，大家對新的一年懷著期待，希望美國經濟會有轉機，借此機會我們來回顧一下，拉斯維加斯2011年的幾項重大經濟指標，在這些經濟指標與數據中，可對拉斯維加斯新的一年經濟建立起信心，從而對房地產市場有較樂觀的看法。

1、房市：2011年的中間房價(Median Price)比2010年下跌7.6%，成交量增加13%；2011年7月時，政府立了新法AB284，讓法院參與「法拍」沒收的程序，「違約通知」（Notice of Default）由原來每月約3500至5000件減少至10月份的900件，預見市場上的房屋供給量將暫時減少。

2、旅遊業：至10月為止，拉斯維加斯遊客人數增加4.5%，旅館住房率增加3.9%，2011年全年博弈收入為91億5775萬美元，比2010年89億863萬美元增加2.8%；反觀澳門， 2011年至11月為止的博弈收入為305億美元，比2010年增加44%。

3、失業率：2007年之前，拉斯維加斯曾經連續20年蟬聯全美工作機會增長最快的城市，至2011年11月為止，已連續19個月蟬聯全美失業率最高的城市，幸好已停止惡化，失業率從2011年初的14.2%降至目前的13%。

4、企業申請重整：至2011年8月為止，共有260個申請重整(Chapter 11)的案件，重整成功的Riviera 賭場找到新東家，大開發案Inspirada也取得銀行的支持，重整成功，「拉斯維加斯單軌列車」(Monorail) ，則因為歷年來虧損過巨，重整失敗。
 
5、企業申請破產：大賭場如驛站(Station)破產後沽售，還是被原來主事的集團聚資買回，平白刷掉了40億美元的貸款。
 
6、賭場關閉與重新裝潢：撒哈拉賭場關閉，申請重新裝潢；新開張的米高梅城市中心(City Center)，五棟樓中的一棟Harmon，因建築瑕疵，已蓋至27層，必須拆毀；拉斯維加斯希爾頓不但脫離希爾頓集團，且因貸款違約，目前面臨被銀行法拍之命運；Palms賭場重整成功，重新裝潢。
 
7、商業地產過剩：因為經濟不景氣，空置率高，拉斯維加斯每個月有50至60個的商業地產貸款違約，其中不乏大型的商業中心，例如Town Square、District at Green Valley Ranch、World Market Center等。

8、「網上撲克」合法化：2011年初聯邦政府以迅雷不及掩耳的速度，封鎖了幾家違法經營「網上撲克」的公司之網站，並逮捕其經營者，沒收其資產，但此時「網上撲克」合法化的議題已經開始發酵，內華達州稍後便通過新法AB258，正期待聯邦眾議院也通過將「網上撲克」合法化，才能開始營業。

原文刊登在世界日報賭城版—-1-6-2012

AB284法案 將減少房屋供給量

 Dec• 30•11

現在市場上「銀行屋」和「不足額還款屋」減少了很多。
現在市面上賣的房子正在急速縮減，很多人不明白為什麼那麼多「溺水屋」（房價低於貸款的負資產），而上市的愈來愈少了，這主要是政府立了新法，修改銀行沒收房屋的程序。
 
在11月時，市場上還有1萬2000多幢房子在賣，今天在聖誕節左右，市場上只剩了9800幢，不但「銀行屋」（Real Estate Owned 又稱REO）減少了，連「不足額還款屋」（Short Sale）也少了很多。

以前銀行在屋主不付貸款的分期付款後，會先去州政府申請個「違約通知」（NOTICE OF DEFAULT，又稱NOD）寄給屋主，屋主接到「違約通知」後，有90天的時間，或是趕快補付所欠分期付款，中止法拍程序，或是趕在期限內完成「不足額還款銷售」，在90天過後，銀行有21天的時間，公告舉行公開拍賣該屋的日期，如果公開拍賣時無人購買，銀行就有權將房子沒收，這房子上市後就成了「銀行屋」。

今年年初，新聞爆出，銀行用「機器人」簽名的方式，也就是銀行沒有合法的簽名及文件，來沒收房子，銀行的行為草率，不合法，於是7月時，內華達州通過一個新的法案，稱為AB284，也就是要銀行嚴查沒收的程序，所有要沒收的房子必須經過法院審核通過，拿到「法院認可」（Judicious Judgment），才能拿到「違約通知」。

通常內華達州一個月要發出1900多張「違約通知」，但在AB284法案通過後，上個月只發出了59張「違約通知」。就是說三個月後，市場上將少了1900幢的房子在賣，這也就是說，再三個月，明年2月時，因為上游的房屋供給被切斷了，下游的市場將發生「斷流」的現象。

而法院參與「銀行屋」沒收的程序，只會把現在正常沒收所需的111天拉長數個月，更可能會延長到一年以上。

這個新的法案對房市是好事？還是壞事？銀行不能放出「違約通知」，是不是將有更多人賴住不付貸款？銀行會不會因此而倒閉？市面上房子少了，房價會不會上去？屋市就此開始復甦嗎？還是另一場大混亂才要開始？

原文刊登在世界日報賭城版—-12-30-2011 ——本文由內華達房地產公司經紀人水秉和提供。

外國人投資美國房地產 所得稅賦知多少

 Dec• 23•11

圖說：外國人投資美國房地產﹐其稅率和本國人相同﹐「長期資本利得」也享有優惠稅率﹐其最高稅率為15%。

外國人在美國投資房地產﹐每年的租金收入和賣掉房地產獲利的「資本利得」(Capital Gain)﹐須報繳聯邦所得稅﹐用表格1040NR (Non-Resident) ﹐其稅率和本國人相同﹐持有超過一年的「長期資本利得」亦有優惠稅率﹐但是外國人不能享有「標準扣抵額」﹐只能有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐亦即各項淨收入加總後﹐減去3,700就是「應稅所得」(Taxable Income)。

2011年的稅階﹕

「應稅所得」在 8,500美元 以下﹐其稅率是10%﹐8,501到34,500*美元 是15%﹐34,501到83,600美元是25%﹐83,601到174,400美元是28%﹐174,401到379,100美元是33%﹐超過379,100美元的部份是35%。

租金屬於一般收入﹐其所得稅額是按以上的稅階計算﹐但「長期資本利得」則有優惠稅率﹐很特別的是﹐「長期資本利得」的優惠稅率是根據「應稅所得」的稅階而定﹐當「應稅所得」的稅階在10% 到15%時﹐即「應稅所得」少於34,500*美元的人﹐其「長期資本利得」的稅率是0%﹐如果超過這個34,500*門檻﹐其「長期資本利得」的稅率是15%。

實例﹕例如一個當初以15萬美元購入的房屋﹐每月租金是1,250美元﹐扣除房地產稅120﹑保險費60﹑社區管理費100﹑出租管理費100﹐維修費50後﹐每月淨收入為820美元﹐房屋部份以27.5年計算折舊﹐每年可以提列折舊4,500美元﹐出租了5年後以22萬5千美元出售﹐假設5年來沒有任何增添或裝修﹐出售時支付佣金13,500美元﹐其它過戶手續費用 3,400元。
 
(一) 計算租金收入的所得稅﹕每年的毛租金收入為15,000美元﹐淨租金收入為9,840美元﹐因為報稅時允許提列折舊費用4,500美元﹐帳上收入是5,340美元﹐外國人申報繳所得稅﹐只有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐「應稅所得」為1,640﹐稅率10%﹐所以只須繳164美元的所得稅。

(二) 計算「長期資本利得」的所得稅﹕為了簡化說明﹐假設除了賣掉房地產獲利的「長期資本利得」外﹐沒有租金或其它收入。計算時須再分兩部份﹕

A﹑將售價22萬5千美元減去佣金支出13,500美元及其它過戶手續費 3,400美元﹐淨收入是208,100美元﹐減掉「房屋成本」﹐「房屋成本」是當初的買價15萬美元加上裝修等成本﹐再減掉外國人 申報繳所得稅有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐據此得出「應稅所得」為54,400美元 (208,100-150,000-3,700)﹐這部份可以享受「長期資本利得」的優惠稅率﹐在門檻34,500*以內的稅率是0﹐超過的部份之稅率是15%﹔

B﹑5年來的累積折舊22,500美元(4,500 x 5) 原屬於帳上成本的減項﹐這部份則須以「一般所得」的稅率另外補稅(recapture)﹐因為「總應稅所得」為76,900(54,400+22,500)﹐超過34,500*﹐這部份的稅率為25%。

綜合A與B﹐用國稅局設計的計算公式﹐須繳8,610美元(15% x[54,400-34,500*]+22,500×25% )的所得稅。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-12-23-2011

投資倒帳 怎麼報稅？

 Dec• 16•11

內華達房地產公司負責人林秀華表示，投資房地產倒帳，收到銀行發的1099-C稅表，需要根據個人不同的情況報稅。

林先生和朋友們在房市高峰時，成立一個有限債務公司LLC一起合資，並且向銀行貸款，買了數個大型公寓，加以整修，改善物業管理，有助提高租金及出租率，再以高價轉手賣出，取得差價的利潤，分配給各投資人。前幾年的營運相當順利，無奈後來碰到房市崩盤與金融危機，目前還剩一個大型公寓未脫手，和貸款銀行談判修改貸款條件未果，想要放棄讓銀行「法拍」，又怕銀行會發1099-C 稅表向國稅局申報銀行壞帳損失金額，不知這筆帳要怎麼算？

經過會計師的解釋，才有點頭緒，原來帳上的相關成本與負債一併沖銷時，剛好可以和1099-C的倒帳收入相抵。為了簡化說明，此處先把帳上計列的折舊的部分略去不計，以數字來舉例，假設一個300個單位的大型公寓當初的買價是2000萬元，頭款500萬元，向銀行貸款1500萬元，現在讓銀行「法拍」，預計銀行可取回1000萬元，所以會發給林先生的LLC一張1099-C稅表500萬元，這500萬元是銀行的壞帳損失，同時也是林先生的LLC之的倒帳收入。

會計師建議用表格4797，帳上的成本是2000萬元，賣價就用銀行可取回的1000萬元來算，得出損失1000萬元，由於林先生的LLC的營業性質就是投資買賣房地產，所以此筆損失不是「資本損失」(Capital Loss) ，「資本損失」只能與「資本利得」(Capital Gain) 相沖或每年申報3000元而已，此筆損失是屬「一般營業損失」(Trade of Business Loss) ，可以全數在當年報銷。

以上表格4797得出損失1000萬元，加上銀行的1099-C稅表收入500萬元，兩者相抵，林先生的LLC仍損失500萬元，就不必擔心要補交稅了。

此外，有位邱小姐也想放棄其投資出租屋讓銀行「法拍」，因為邱小姐的本業並非投資買賣房地產，它的「資本損失」就只能每年申報3000元。除非邱小姐趕快賣掉些賺錢的股票，取得「資本利得」可與之相抵；又如果邱小姐的房屋不是出租屋，而是「主要自住屋」(Primary Residence) ，「法拍」程序發生在2007年1月1日至2012年12月31日之間，符合2007年布希總統簽署的「自住屋貸款免稅特赦」的免稅特赦條件，可以用982稅表(Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness) 來申請赦免。

原文刊登在世界日報賭城版—-12-16-2011

賭城置產 講價留點餘地

 Dec• 09•11

用 「市場行情比較報告」CMA，再根據各個房子內部情況，做一個價格的調整 ，得出一個合理的買價。

有人興沖沖地從外地來，說：「我想在這裡投資」 。他似乎存著一種心理，即拉斯維加斯的房子非常便宜，是投資的好時機，但是又拿不準房價還會不會繼續下跌，因此，他出價的時候非常保守。人家在五、六年前花了35萬買的房子，現在只賣15萬，房裡房外乾乾淨淨，可是他居然只肯出13萬，結果當然買不到。

來拉斯維加斯買房子投資的人必須記住，此地房價已經跌到上一世紀的水平，泡沫已經徹底破滅，就像要想在已經乾癟的醃肉中再擠出油來一樣，大幅度砍價是買不到房子的。簡單說，講價時應當替賣方留點餘地，也替自己爭取到好的資產。
 
當賣方要把房子推上市場的時候，他們會找經紀人為他們估價。經紀人會把附近類似的房子的近期賣價拿來作參考，再看看這個房子的內部狀況，然後建議賣價。也就是說，賣價是有根據的。經紀人知道，這個價錢是可以賣掉的，所以出價過低的人是買不到房子的。

另一方面，相當多的投資者，口袋裡裝了現鈔，找到可以信賴的經紀人，一天到晚在物色好的資產。（本地賣出的房子一半以上都是現金購買）好房子一上市，價錢適當，可能就有幾個經紀人會通知他們的客戶，立刻出價。時常一個星期不到，房子就簽約了。所以，不能看到有些房子在市面上100多天都沒有賣掉就以為此地的房市不好，可以殺價。

此外，買方的經紀人也會準備一份「市場行情比較報告」CMA，將同一地區同類型的房子在過去三個月來成交的價格紀錄做一個比較，當然，還要比較各個房屋裡的內部情況，做一個價格的調整，得到一個合理的買價，再提出買價單，所以這樣等於就是經過了兩個不同房地產經紀人的把關。一棟10萬多買進的房子每月應當可以租到1000元左右。扣掉各種費用，收益一般在7%到8%之間。基本上可以在十年之內還本。在銀行利息低於1%的今天，如果你手上有多餘的現金，投資出租房屋，不就是一個很好的選擇嗎？

原文刊登在世界日報賭城版—-12-9-2011 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

房屋檢查 (下)

 Dec• 02•11

最好檢視一下車庫中的熱水爐，拉斯維加斯的水質比較硬，熱水爐用過五、六年，如果沒有軟水機，熱水爐的底下可能有一、兩吋的沉澱礦物質，不但費瓦斯，而且隨時會爆鍋。所以先檢查一下進出水的接頭有沒有白色的礦物質，爐子上的標籤有沒有說是哪一年的，這樣心裡就有數，何時要換個新爐子。
 
有關「法拍屋」最多的傳言是：前屋主不甘房子被法拍，故意在馬桶中灌入水泥。這可沖一下馬桶，看水流下去快不快。其實要修理不難，水管匠用「聲納」可很快地找到堵住的地方，然後將堵住的那段管子換去，大約1000元就可以解決問題了。
看看洗澡缸四周，有沒有發霉或脫落的瓷磚。如果情況嚴重的，可能要全部打掉，做新的就比較貴了。

再來是看門窗，老房子的玻璃多是單層的，窗框可能也老了。現在新的窗子，玻璃是雙層的，不但隔熱而且隔音，買老房子的人可以考慮換個窗子，住起來才舒服。
 
接著巡查屋外，冷氣機或游泳池的機器還在不在？現在許多房子因為空置，室外的設備很容易被偷走，買台新的冷氣機大約要個7000或8000元。

最後看屋頂有沒有損壞的屋瓦，要不要大修理，首先留意天花板上有沒有漏水的痕跡，如看到有水印，代表屋頂不好，如要換瓦頂，2000平方呎的房子，大約要3萬元，如樓上有廁所，而樓下的天花板上有水印，代表水管不好，就要找人來將天花板打開，換水管了。如果牆角有發霉的痕跡，代表淹過水，可能要換地毯和牆板了。

購置二手房，免不了要換新地毯，油漆一下。一般來說，除非很大的房子，5000元以下就可以解決了。

最後是院子，如果草皮死了，建議改換小石頭地，加上幾株灌木叢點綴；若有游泳池，要徹底檢查設備，平時每月保養費約100元。如須清洗游泳池，要花700、800元，如果看到游泳池裡空空的沒水，就是表示游泳池壞了，要填平的話須兩卡車的土，約3000元。

當買房子的人將這些要修的、要花錢的地方都一一找出來，就可以很快地評估出那房子值不值得買了。

——本文由內華達房地產公司經纪人吴维安提供。

房屋檢查 (上)

Nov• 25•11

俗語說：外行人看熱鬧，內行人看門道，來拉斯維加斯投資買房子，怎樣看，才能像個內行人。

首先投資人要對拉斯維加斯的地理環境稍微有點瞭解﹕拉斯維加斯正中間有個南北向 的15號公路，東西向有個撒哈拉大道，將這個城分為4大區塊，而一般華人偏好西南區，因為中國城在那裡，另外在西北區的「沙漠林」和東南區的「漢德森市」也漸為華人所喜愛，東北區有空軍基地，及不少活動房屋，居民的收入水平較低，最不受華人青睞。
 
其次看房子附近的環境：是不是太靠近高速公路，或靠近高壓電線，會不會受到機場噪音的影響，附近有沒有購物中心，買菜方不方便，有沒有學校，小孩上學方不方便，有沒有公園，就近可散步，生病的話，附近有沒有醫院？

再來看小區的建設如何﹕有的建商綠化做的很好，進了社區，感覺很好，有的做得很馬虎，不過這些也和管理費有關﹔在「沙漠林」區，常有兩﹑三種管理費，加起來一個月可能要150元左右，高層豪華康斗的管理費有的高至一個月1200元，投資者若是準備將房子出租，這個管理費一定要問清楚，因為習慣上管理費是由房東負擔。

房子的座向也是很重要的一件事：一般中國人都喜歡南北向的房子，其實重點是看起居室和主臥室窗子所面向的位置，如果向西，就會有西曬的問題，起居室和廚房是家人主要活動的地方，最好是向南，通常亦即後院向南，這樣房子住起來最光亮舒服。

市場上求售的房子大多數是銀行屋，銀行屋都是按「現狀」賣，沒有保證，也不會負責修理，有許多爐子、洗碗機也沒了，牆上被敲得一個洞、一個洞的，所以投資者還要多準備些錢做修理用。

此外，要注意爐頭上的通風有沒有通到外面，如果沒有，將來換個中國式的抽風機，同時要在牆上打個洞，將炒菜的煙給抽出去，有的廚房在房子的正當中，那個抽氣的管子就不好裝了。
——本文由內華達房地產公司經紀人吴维安提供。

羅氏莊園 投資自住兩相宜

 

羅氏莊園是公共高爾夫球社區，不是私有會員制。羅氏莊園裡的住家房價只約紅石高爾夫球社區的三分之一。

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如果說你想花20萬左右，甚至更多的錢，買一棟比較好的房子，或者投資，或者自住，那麼你的經紀人幾乎一定會帶你去那個位於拉斯維加斯西南角（215之南，Durango大道上）的羅氏莊園（Rhodes Ranch）。因為，要說價廉物美，可能沒有其他社區可以跟它相提並論的了。

羅氏莊園是一個相當特殊的社區。進門處它種了許多棕櫚樹，就像其他豪宅社區一樣。

雖然說不上是車水馬龍，但是它經常有車子在入口處排隊，等待門警詢問後通過。門警不像其他豪宅社區那麼嚴格，你只要說，「我們來看示範房」，他們就含笑指點去處，不會刁難。 進門之後，右邊綠油油的高爾夫球場立刻吸引了你的注意力。

沿著球場還有一排高達百尺的棕櫚樹，可能還有人牽著狗在樹下散步，看起來非常夠氣派。可以說，這是羅氏莊園先聲奪人的地方。

再走下去，你的經紀人一定會指出大道左邊出現的康樂中心。
可是，關於康樂中心，還是讓坐鎮示範房的兩位女經紀人給你介紹吧。那位個子高的女士，手指上帶著一枚將近四克拉的鑽戒，和藹可親。

她會告訴你，當年羅氏兄弟，也就是開發商，花了1800萬建造了的這個康樂中心，裡面有一個可以跟賭場的游泳池比大小的游泳池，加上給小孩子玩的七條滑水道，籃球場、網球場和健身房等，這一切只需要每個月120元的管理費就可以享受。

住戶打高爾夫球也得到優惠的果嶺價。更重要的是，自從羅氏兄弟建了2500棟房子之後，賭城的經濟猛然下滑，逼得他們三年前宣布破產。

破產以後，德州的開發商Dunhill以超低價把剩下來的地買了下來。現在，你可以花20萬到30多萬，買下全新的1700平方尺到3600平方尺的房子，同時可以享受到那1800萬建造的各種設施。 當然，社區內二手房的房價也相應下跌，有的可以以當初一半的價錢買到。

也就是說，你在別的社區買到的二手房只有房子，而在這裡買到的二手房，價錢與它相差無幾，但是可以享受到門警帶來的安全感和全套的娛樂運動設施。這就是羅氏莊園特殊的地方。

Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 房地產專欄／羅氏莊園 投資自住兩相宜

管理人須確保房東權益

Oct• 14•11

租賃涉及很多複雜的法律，專業的出租管理人能提供給房東一個權益的保障。

根據「全美人口普查機構」(Census Bureau)的最新統計資料，2010年全美擁有自住屋者的比率為65.1%，竟比10年前2000年略微下降1.1%。由於景氣差，失業率高，加上貸款不易，未來幾年此比率有可能會持續下降至60%以下。換句話說，預期租屋的族群比率將越來越高，增加的出租屋市場需要更多的專業管理人。

時勢所趨，同時有很多房地產業者在搶食這塊大餅，為了爭取客源，往往採用低價競爭的策略。然而，有經驗的出租屋投資者都知道，出租管理的工作十分繁複而瑣碎，非有一個團隊分工合作不足以勝任。專業的管理人也明白，由於利潤微薄，管理的數量如果不及百，是很難維持一個團隊的。

賠本的生意沒人作，收費的標準也代表提供的服務內容，住宅租賃的管理費一般是租金收入的8%至10%，如果租屋管理人只負責收租金及記帳，低價的管理費如5%仍有利可圖，因為出租管理人要作的事並不僅於此，非常重要的還有：尋找和篩選合適的房客，迅速審核房客的信用以便房子早日出租；此外，房屋維修涉及很多複雜的法律，每一個環節都須管控好，例如交屋時詳細檢查屋況，跟緊期間內應補修的項目，平時能在第一時間內準確判斷問題，同時給予即時的維修，並確保維修成本控制在最低的範圍。

目前經濟環境不佳，違約的糾紛案很多，例如房客原本有不錯的信用紀錄，但後來失業，在租約未到期前就遷走到外州，租約規定房客應繼續付未到期的租金，但是房東有義務要儘量再租給他人，如果可以租出去而不租，房東還是只能要求房客償付租金的差額及合理的出租費用。總之，一個專業的出租管理人能提供給房東一個真正的保障：為房東處理棘手的法律糾紛及保護與爭取最大的權益。
 
在拉斯維加斯，有很多出租房子是屬於有「社區管理協會」(HOA)的一類，出租管理人須確保房客嚴守其規章，否則會有罰款，不修正的話，罰款還將無限累計，有些出租管理人忽略了向「社區管理協會」登記其聯絡地址的手續，當房客違反規章時，其罰單不斷地寄到該出租房子的地址，而無知的房客又置之不理，最後當「社區管理協會」採取法律行動，要法拍該房子來償付高額的罰款，問題才爆出來。如果房東因此而失去房子，出租管理人將責無旁貸。

低總價房子將被邊緣化

一棟1300平方呎的房子，每平方呎單價80元，則房子的價錢是10萬4000 元。另一棟房子1700平方呎，每平方呎單價77元，則房價是13萬900元。前者是去年賣掉的，後者是今年賣掉的。你說，房價是跌了？還是漲了？用單價算，房價跌了。按整個房子算，則房價漲了。所以，如果1300平方呎的房子越來越少，那麼，房價是跌了？還是漲了呢？

在房價飛漲的那幾年裡，地皮昂貴，所以開發商猛建地面積小、房子面積也小的房子。而在房價猛向下栽的過去三年裡，許多投資者來此，花個9、10、11萬，就買到了這種很新的房子，每月租個1000元上下，非常開心。
 
從銀行的角度來看，我們就很容易理解為什麼銀行在過去幾年大量脫手這種房子。譬如說，銀行負責處理拍賣屋的人手上有2000棟房子。他當然不能一口氣把2000棟房子全部投入市場，因為這樣就會徹底粉碎房市，並且銀行的赤字也會猛增。所以，他們每個月只推出幾十棟或者幾百棟。好幾家銀行加在一起，可能推出個1000多棟。加上市場沒有賣掉的房子和一般業主脫手的房子之後，每月賣出的數量跟進場的數量大致維持平衡。關鍵是，他們當然想多賣掉他們推出的房子，所以，他們會推出手邊最好賣的房子，也就是房價較低的房子。

可以看出，這種小房子已經清理得差不多了。銀行現在推出的房子，不但地的面積比較大、房子的面積也比較大。所以，房屋總價也就高了。雖然每平方呎的價錢還在微微下滑，但是要在較好的地段找個10萬上下的房子，已經不那麼簡單了。

其實，你可能也不應當去買那種房子。 為什麼呢？因為現在地產商又在建房子了。為了永續經營和維持一支骨幹團隊，他們必須繼續建。目前地皮的價格遠低於五、六年前。現在，他們一個蘿蔔一個坑，賣一棟建一棟，建出來的新房子不但用地面積大、房子面積也大，並且提供各種優惠。和前幾年建地面積小、跟鄰居緊密相連的房子來比，他們占有相當的優勢——好租也好賣。

——本文由内華達房地產公司經纪人水秉和提供。

美元升值看好投資美國資產

當大家都不看好的時候﹐其實全世界的大環境正慢慢在改變﹐最明顯的是美元升值﹐這是由於歐債因素﹐所有的外國貨幣對美元都在貶值﹐投資人若預期美元升值﹐熱錢將會流回美國﹐造成美國房市和股市的反彈﹔其次是原物料價格下滑﹐例如石油每桶單價已跌至80美元﹐這可以提高產業的利潤﹔加上歐巴馬的4,400億美元振興就業計劃﹐鼓勵企業投資﹔如果往好的方向去看﹐美國整體經濟有許多否極泰來的條件已在醞釀中，值得投資人關注進場的時機。

 
此外﹐由於過去這段期間有關拉斯維加斯的報導多呈負面﹐忽略了不少正向的訊息﹐這包括2011年來拉斯維加斯每個月份的遊客數量﹑旅館住房率﹑住宿費﹑博弈收入﹐皆比2010年同一月份﹐有顯著的增長。

此外，2011年8月份拉斯維加斯的二手屋成交量4,625戶﹐為過去5年來第二高的月份﹐僅次於2009年6月的4,702戶﹔拉斯維加斯建商減少蓋房﹐但房屋裝修業者的收入已連續20個月比前一年同月份增長﹔自2008年房市崩盤後﹐許多失去房子的人﹐經過了3年時間已走出財務困難﹐趁著目前拉斯維加斯的房價超低﹐開始持現金再度入場。

正當全球一致憂心歐債風暴是否會引爆的節骨眼﹐美國聯儲局的總裁柏南克竟然大剌剌地表示，美國經濟也有下滑的風險﹐搞得老百姓人心惶惶﹐接著宣佈以「扭轉」短期債券為長期債券的方式﹐來取代「量化寬鬆」政策﹐又給人一種所有的招式已經都用盡的感覺﹐於是專家們也同聲唱衰美國經濟﹐使得美國股市跌跌不休﹐房市也預振乏力﹐推測聯儲局總裁如此作﹐是在為歐巴馬2012年競選連任鋪路。
 
由於民眾消費緊縮﹐「通膨」的疑慮意外得到解除﹐從黃金停漲﹐美元升值﹐可察端倪﹐其實美國人民並非都沒錢﹐只是因為信心問題﹐不敢消費﹐目前美國銀行的存款已高達10兆美元﹔這幾年美國銀行的貸款政策也充滿不確定性﹐雖然利率低﹐但審核卻十分嚴苛﹐但銀行不放款而把拿去資本市場炒作﹐終非長久之計﹔總而言之﹐雖然美國失業率高的問題短期不易解決﹐但其它方面的表現會有轉機的。
 

全美100大都會的房市皆墨

最近有讀者來電關切全美法拍數量大幅增加的問題﹐也有讀者提出拉斯維加斯是否會再次成為房地產最有反彈潛力的都會，這些都可從數字及歷史資料來分析，賭城曾經連續十餘年蟬聯全美成長最快的城市﹐房市高峰時期房價的漲幅又居全美之冠，爬得高﹐摔得重﹐房市泡沫後其跌幅自然也居全美之冠﹐房價下跌達64.5%之鉅﹐那未來若再成為最有反彈潛力的城市﹐也不會是意外。

根據 Realty Trac Inc. 的統計資料﹐全美2011年8月份銀行送出「房貸違約通知」(default notices)的數量比7月份增加33%﹐這顯示出之前一年來，政府施壓銀行延遲法拍行動的後果﹐現在必須一次買單﹔拉斯維加斯8月份銀行送出「房貸違約通知」的數量則比7月份增加30%﹐平均每103個住戶就有一戶﹐雖然是全美平均的5倍﹐但比起房市泡沫開始時的7倍﹐並沒有惡化。

拉斯維加斯由於景氣時建築業過度膨脹﹐經濟衰退後﹐許多開發案停擺﹐造成城裡的建築工人幾乎全數失業﹐因此就業率和經濟成長非常緩慢，房價處於超低的水準﹐根據華府智庫「布魯金斯學院」(Brookings Institution) 近日公布的2011年第二季的報告，名列全美經濟復甦表現最差的20個大都會(metropolitan areas﹕Bakersfield, CA﹔ New Orleans, LA﹔Boise, ID﹔ North Port, FL﹔Cape Coral, FL﹔ Orlando, FL﹔Detroit, MI﹔ Palm Bay, FL﹔Fresno, CA﹔ Phoenix, AZ﹔Lakeland, FL﹔ Riverside, CA﹔Las Vegas, NV﹔ Sacramento, CA﹔Los Angeles, CA﹔ San Francisco, CA﹔Miami, FL﹔ Stockton, CA﹔Modesto, CA﹔ Tampa, FL) 之一﹐因為其計算是以失業率、市民所得總額和房價為標準。

許多人把焦點指向拉斯維加斯﹐其實2011年全美皆墨﹐根據「布魯金斯學院」的報告，2011 年上半年美國排行前100大的都會的房價全面下跌﹐無一倖免﹐創下房市泡沫以來的最低點﹐其中有22個都會自房市高峰時期下跌的幅度超過40%。
 
聯邦的經濟與房市的振興政策後繼無力﹐原因是被各都會地方政府的大舉裁員給抵銷了﹐地方政府的僱員大約佔總就業人口的10%﹐地方政府的主要收入來源是徵收銷售稅﹑所得稅﹑和房地產稅﹐在消費不振﹑市民所得減少﹑房價下跌的情況下﹐稅收減少﹐只好裁員以節流，難免有惡性循環的現象。