賭城房市 「投資回報率」飆高

拉斯維加斯光靠賭場 建築也不足以恃 不是大起就是大落

實在應多發展其他產業以確保本地就業率的穩定

髙「投資回報率」吸引買家進場
 
華人對「危機」以「危險與機會」的看法來詮釋，很有哲理與前瞻性，此波金融海嘯所形成的房地產危機，雖對拉斯維加斯的房價衝擊不小，但對手握資金的投資者而言，房價經盤整穩定後，已有極高的「投資回報率」_（釋），目前便是尋找標的物的好時機，也難怪上個月拉斯維加斯的房屋成交量破表。
 
探究背景，建築業一直是火車頭工業，帶動其他行業的成長，賭場、商業及住家的新樓盤開發案，需要建材、工人、家具和貸款、銷售等配套服務，對過去拉斯維加斯的蓬勃發展居功厥偉，然而產能過剩，潛伏的危機一觸即發，2007年底金融海嘯來襲，所有新的開發案驟然而止，本地的失業率，以建築工人為首，一路狂飆，失業率無法改善，使得房市長期疲軟不振。
 
過度開發 大起大落
 
此外，前幾年的超建造成今日拉斯維加斯的房源過剩，因為房源過剩的問題，房價才會跌低過建造成本；銀行算過，若是讓手上的「銀行屋」全部出爐上市，將嚴重打擊房價，銷售收入可能反而減少，所以釋出「銀行屋」採以量制價的策略，這樣倒是讓「不足額還款銷售屋」_(釋)有了出線的機會，跟在「銀行屋」後面，推波助瀾；房價經過三年的盤整，目前跌勢似乎已經穩住了，雖然要等這些「溺水屋」_(釋)清理完畢，房價才可望回升，但縱觀的今日資本市場，實在難找如此高的「投資回報率」，投資者乃聞風而至。
 
自2011年以來，位於春山街上的華人「商業樓」_(釋)已經有好幾個繳不起貸款出了狀況，最近連華人第二大商場，「太平洋廣場」都被拿出來拍賣了，這是商業地產超建的例子；2009年開幕的超大型賭場開發案「城市中心」，其生意更是遠遠不如預期，被人喻為古人所建，高可通天的「巴貝爾塔」，是一個錯誤，以前拉斯維加斯的模式是——只要是新的豪華賭場一定大賣，現在可不靈了，似乎真是因為蓋太多了；由於過去過度開發，建築業將是最後復甦的產業。
 
賭場收入開始好轉
 
預期美國經濟的復甦，全美娛樂業的收入已漸回升，拉斯維加斯大道上的賭場的賭博收入占內華達州全部賭博收入的55%，其生意來源主要是外州或外國遊客，一反過去幾年的頹勢，2010年首見成長4.1%；當賭場生意好轉，加雇員工，或員工收入增加，對本地就業市場及房地產市場勢必有所助益，這些指標值得投資者注意。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-30-11

房價短期難反彈 賭城房市卻變熱

拉斯維加斯的「財務困難屋」(Distressed)

的供給量已經不再名列前茅 而且買氣也大幅攀高
經濟學家預期到2011年底，美國將有3/4的州走出經濟衰退，步上復甦之路，但房市短期內仍無法振作，而內華達州，尤其拉斯維加斯，其經濟復甦緩慢，但房市卻是十分熱絡，2011年3月份本地二手「獨棟屋」_(釋)銷售量就比上個月大幅升高30.6%，比去年同期升6.6%，但仍建議：有多餘的現金才進場，具有出租條件及管理服務的才值得投資。

哪些州的房市不看好
 
根據全美房市研究權威Core Logic對各州的「財務困難屋」（Distressed）的供給量統計，房市最不看好的四州是紐澤西州、伊利諾州、馬里蘭州、佛羅里達州，其次是喬治亞州、康州、德拉威州，再次是阿拉巴馬州、加州、華盛頓州，接著是密西根州、紐約州、南卡州、麻州、路易斯安那州，這也是全美平均所在水平，內華達州則在其後，已經好過全美平均了。
 
當然，州的水平未必全然代表州內各個城市的表現，例如加州的各城市間的差異性就很大，但內華達州的人口多數集中在拉斯維加斯，若一概論之尚不為過，2011年3月份拉斯維加斯的二手「獨棟屋」銷售量比上個月及去年同期都提升，可見進場之熱烈。
 
供應量大使房價不易反彈
 
然而2011年3月份本地的二手「獨棟屋」成交「中間房價」_(釋)比上個月小降1.6%，比去年同期降7.4%，這是因為現金投資者占半數以上，他們較傾向於買低價位的房屋，這包括「銀行屋」和「不足額還款屋」_(釋)。
 
「銀行屋」通常缺少維修，甚至有些原屋主還盜賣櫥櫃、廚房設備、吊燈、熱水器等，而這屬違法行為，他們還會故意破壞現場，使其看來像是遭外人闖入偷竊的，投資者能以很便宜的價格買到這種房屋，但之後還得花不少錢修理。
 
「不足額還款屋」也有很多人青睞，因為交易要等銀行核准，費時又不一定成交，買家的出價通常會比市價低，根據非正式統計，銀行能接受的最低價格是市價的82%。
 
全美房市短期內仍無法振作，看以下三個與供應量有關的數據就可以了解：
1、全美約有350萬戶上市求售的房屋，要八個半月才能消化完（正常情況是六個月）；2、全美約有180萬戶「影子庫存」（包括正在進行「法拍」_(釋)程續的房屋和借款屋主已遲付分期付款超過90天的房屋），以及銀行回收在手上，但尚未上市求售的房屋，其正確數目不明；
3、全美還約有嚴重「溺水」（房價不到貸款額的一半）的房屋200萬戶。
這未必就表示房價還會續跌，但可以確定的是短期內要反彈不容易，所以有多餘的現金才鼓勵進場，具有出租條件及管理服務的才鼓勵投資。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-16-11

投資高價位房屋 當心被套牢

月租1,000元的房子 買價是13萬3,000元

當年租金收入/買價>9%時 就是真正安全的房地產投資
 
由最新的數據顯示，拉斯維加斯房市的泡沫化現象已止住，已是安全投資的時間，但值得投資者注意的是，高價位房屋的出租市場仍不理想，貸款不易，還有跌價空間，除非是打算自住用，投資被套牢的風險很高。
 
2011年2月份，拉斯維加斯成交的「中間房價」_（釋）為11萬8,500元（這包括新屋、二手屋及「康斗」_（釋）），其中有50%是被投資者買去的，71%屬於「財務困難屋」（Distressed Sales，包括「不足額還款銷售屋」_（釋）、「法拍屋」_（釋）及「銀行屋」），而其「年租金收入/買價」多是在9%上下。
 
投資房地產新的基本準則
 
若依目前情形看來，拉斯維加斯房市的泡沫化是已經止住了，有專家提出一個新的投資房地產基本準則：1、年租金收入/買價 < 3% 時，不宜進場；2、年租金收入/買價 = 6%時，臨界點；3、年租金收入/買價 > 9%時，是真正安全的投資。
 
按此計算臨界點，例如一個月租1,000元的房子，其買價不應超過20萬元，因為12,000／200,000=6%；換個方式說，如果是以年息6%的貸款購此屋，每月利息是1,000元（200,000×6%=12,000），雖然買主的借款利息可以扣抵所得稅，但這好處同時也被房地產稅、保險、維修費用所抵銷。

拉斯維加斯高價位的房屋仍不看好
 
拉斯維加斯中低價位（低於30萬元）的房屋已跌到底谷，投資人紛紛進場，但要注意的是，拉斯維加斯高價位的房屋則仍不看好，理由如下：

1、出租市場不理想，願意付月租1,500元以上的房客的市場占有率不到15%，而其一般年租金收入/買價<6%，根據上述的投資房地產基本準則，投資者自然稀少；
2、高價位房屋受貸款的影響較大，不但貸款難，未來貸款利率看漲，意味價格還會跌（同額的每月分期付款，可負擔的房價變低），中低價位的房屋則因為有較多的現金投資者，所受影響小；
3、戰後「嬰兒潮」（生於1945年至1960年）約有7,000萬人，開始計畫退休、旅行，趨向賣掉原來住的大屋，改換成小屋，這將惡化市場的供需；
4、中青代的資產「淨值」_（釋）因房市泡沫而縮水，許多人甚至還擔心被裁員失業，無法也不願冒險換買高價位的大房屋或好區的房屋，使高價位的房屋需求有限。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-9-11

「不足額還款銷售屋」 有利有弊

處理「溺水屋」用不同方式 其利弊得失要看個人的情況而定
根據拉斯維加斯經紀人公會的統計，2011年3月底市場上求售的房子以「不足額還款銷售屋」_（釋）為主，占49%，已快接近半數了，最近內華達州議會中還有人提議擬訂一項讓屋主免於受房價差額（Deficiency Judgement）被追討的草案，但是反對者認為這樣做有如變相鼓勵屋主放棄房屋，將會更加惡化房市，「不足額還款銷售」_（釋）真是屋主最好的選擇嗎？
 
有位住灣區的華人在拉斯維加斯有棟高級度假屋，本來打算作「不足額還款銷售」，這房屋的貸款是50萬元，但市價只值40萬元，但他後來上網查過有關「不足額還款銷售」的得失利弊，認為此紀錄除了會減損他的信用分數約100分之外，甚至還會影響到他未來找新的工作時，雇主對其任用的考量，因此改變主意，最後他決定將房子按一般方式上市，很快就有數個買主出價，他選了一個現金買主，不足的金額就自掏腰包還清貸款，完成過戶。

不同的「溺水屋」處理方式的利弊
 
據此我們來討論一下處理「溺水屋」_（釋）用不同方式的利弊，因篇幅有限，暫不討論稅務問題：

1.「不足額還款銷售」的房子：
弊——費時長，必須等候銀行核准，約兩、三個月，上市後其看房的客人也不如一般銷售或「銀行屋」踴躍；銀行「追索餘款」_（釋）（Deficiency Judgement）的有效期限為六年。
利——可以和銀行討價還價，包括要求銀行放棄「追索餘款」；減損信用的程度沒有「法拍」_（釋）那麼嚴重，甚至有修復信用的公司聲稱可以把信用報告上紀錄的「違約」字眼消除。

2.修改貸款條件：
弊——房子在手上，繼續付貸款，雖然條件較之前優惠，但心裡難免嘀咕，按過去正常時房價平均每年漲3%至4%來算，一個20萬元的房子要漲回到40萬元，大約要29年，是不是應該去買個20萬元的房子比較划算。

利——可以和銀行討價還價，減損信用的程度沒有「法拍」那麼嚴重，甚至可以要求銀行不在信用報告上記錄「違約」字眼。

3.「法拍」：
弊——無法和銀行討價還價，信用破產，約須七年才能恢復。

利——執行「法拍」的銀行「追索餘款」（Deficiency Judgement）的有效期限只有六個月，其他的銀行的追討期限則有六年，雖然一般都是第一順位的銀行執行「法拍」，但也有少數是第二順位的銀行來執行「法拍」的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-2-11

投資美國房市長期看好

國際投資市場瞬息萬變 美國的資本市場 包括股市與房市
其票面價值遠低於其真正價值 基本面看好且較安全
從金融風暴到最近的日本地震與海嘯、中東局勢的不穩定，引起許多華人的詢問「美國房地產是否值得投資？」，要回答這個問題應該從全球的角度來比較與分析，就能更加肯定美國房地產市場未來的發展性。
 
美國的投資基本面是看好且較安全的

因石油、糧食和原物料短缺，本來全球經濟就有通膨的隱憂，最近日本的大災難和利比亞的戰爭只有讓其問題更明朗化，對抗通膨，許多國家採取升息策略，高利率將會給房市帶來壓力，因為房地產的投資者能負擔的房價乃隨著利率的提升而降低；目前美國的經濟已經開始復甦，雖然房價仍停滯不前，然而縱觀各國的處境，美國是世界上少數幾個沒有災難、戰爭、糧食短缺等問題的國家之一，而其資產多被低估，故美國的投資基本面是看好且較安全的。
 
中國的經濟成長降溫 歐洲經濟局勢棘手

大地震加核爆輻射，日本災後重建，主要需要進口石油、鋼筋水泥及糧食，但是一般的消費則會儘量減縮，之前日本原是個消費產品進口大國，這麼一來許多新興出口國家對日本的輸出將會大幅減少，也許日本還會把投資在世界各地的資金抽回，對新興國家的經濟發展更不利；自從2008年美國經濟不景氣開始，世界工廠中國對美國的出口量已經不如以往，如今預期對日本也走低，加上中國沿海城市的工資飛漲，漸漸失去競爭力，中國的經濟成長便會降溫。
 
歐洲四分之一的石油仰賴產油國利比亞提供，高油價對依然飄搖的歐洲經濟復甦腳步是一個嚴峻的挑戰，如果擔憂通膨而加息，又會對已陷入主權債務危機的國家，如希臘、愛爾蘭等國造成傷害，歐洲經濟局勢將更加複雜和棘手；此外，石油價格飆升的同時，其背後存在的大量游資，藉機炒作牟取暴利，更是促成當前油價突飛猛進的黑手。
 
美聯準會在量化寬鬆的政策下不斷地發行美金，這只會助長世界各地的通膨，必須停止過度寬鬆的貨幣政策，才能節制進入資本市場的游資，這比用升息來抑制通膨有效；雖然大家都說美國有嚴重的外債問題，但這是政府的事，其實和私人投資者的關係不大，投資者最怕的是投資的地點發生天災或戰爭，這方面而言，美國可真是得天獨厚的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-26-11

買房出租 「投資回報率」高

拉斯維加斯的「空置率」很高 但是出租市場卻很紅火。

根據過去兩年的數據顯示，拉斯維加斯的出租市場很紅火，這令外州及外國的投資者十分不解，他們總覺得拉斯維加斯的「空置率」_（釋）很高，應該是房子沒能租出去，就曾經有客人指定只要買已經有房客居住的房子，事實上，目前在拉斯維加斯買房出租，不但「投資回報率」_（釋）高，也很快就可找到房客，這究竟是怎麼一回事？
 
「空置率」髙的原因
 
內華達州的「空置率」居全國之冠，每七個房屋就有一個是空的，其主要原因有二：
一﹑銀行的庫存：2010年拉斯維加斯共有8萬8198宗「法拍」_（釋）案件，占全城房屋的10.8%，銀行擔心一下子釋出所有的庫存到市場上求售將會拖垮房價，因此保留在手上的房子很多，一般銀行沒有餘力可作出租物業管理，就任其空置。
 
二﹑「準棄屋」氾濫：拉斯維加斯全城的房貸案中約16%已有遲交違約紀錄，這些房子隨時可能會被法拍，稱之為「準棄屋」，其原來的房客往往在租約到期前提早走人，一般人都懂得租屋前要確定該屋沒有財務問題，「準棄屋」也無法出租，就成為空屋。
換句話說，這些有財務問題的空屋基本上不會在出租市場出現，而其原來的屋主或房客走人後，須另外再找房子住，反而造成租屋的需求大增，這說明了出租市場很紅火的因果，此乃「法拍潮」導致的另一個怪現象。
出租市場將達一個高點
 
據「人口資料普查中心」的統計，2008年內華達州居民在本州境內搬家者高達16%，居全國之冠，該「中心」還預測在2011年6月，內華達州的出租市場將達一個高點，未來出租市場則繼續看好。
 
過去兩年來的出租行情極穩定，拉斯維加斯今年的「平均出租成交價格」是$1,470，相較於去年的$1,420，和前年的$1,410；而出租率(租出總數量/上市總數量)是117%，相較於去年的121%，和前年的97%；一般說來，中上區的房子上市約一個月就可租出，由於房價超低，「租金回報率」可達8%至10%間，比銀行存款利息高出甚多，這是其他城市無法比美的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-19-11

投資商業地產 可以再等等

目前拉斯維加斯商業地產的市場交易 以次級
商品為主力 想找好標的物 還得再等一段時間

商業地產是繼「住家地產」_（釋）後，另一隻將要滑落的鞋子，然而因其變數多，速度則較難預測得準，專家們也莫衷一是，還是一句老話，要來的終究會來，只是時間早晚的問題；目前拉斯維加斯商業地產的市場交易，以次級商品為主力，想找好標的物，還得再等一段時間。
 
有個論壇將「法拍」_（釋）潮比喻成一場棒球賽，說拉斯維加斯的房市目前處於第5局或第6局，去年是第3局或第4局，含意是目前只是進行到中段，離結束還兩三年，商業地產甚至更遙遠，這從當前許多現象可看出端倪。
破產案件增﹕
雖然商業地產的「空置率」_（釋）在歷經15個季度連續惡化後，最近這3季已見持平，但業主撐不下去的情況卻紛紛浮上檯面，宣告重整破產的案件激增。
 
商業地產的貸款除了抵押品外，通常銀行還會要求提供個人擔保，若法拍抵押品的所得仍不足償付貸款時，銀行可去找擔保人追索差額，卻在去找之後才發現，擔保人並不是只有擔保這一筆貸款，而往往其擔保的其它貸款也出了狀況，別家銀行也在討債，結果是擔保人的個人家當和要賠的數目差太遠了，只好宣告破產，銀行之前沒有估算擔保人的無形負債(contingent liabilities)有多少，吃虧難免。

次級商品多：
 
更慘的是，這些業主若垮了，多是申請「重整型的破產」(Chapter 11)，重整時間一拖就是好幾年，這段時間銀行往往不能「法拍」其抵押品，所以未雨綢繆，銀行想盡辦法和借款人妥協，借款人配合的意願也高，能拖就拖，除非這個「商業樓」_（釋）是個蚊子館，或空地，沒有租金收入，銀行才會不買帳，「法拍」抵押品，因此現在市面上銀行賣出的商業地產多半不是空地，就是「空置率」很高的「商業樓」，數量也不多，常有供不應求的情況。

但是奉勸投資人，別因為買不到就出高價搶，或不挑揀地段，現在的「空置率」高，將來也會很難租出的，有的華人認為如果不好租，也可以自用開業，我想投資房地產和作生意應該是兩回事，尤其是靠門市起家的，放棄原來好的經商地點，遷就買的次級房地產，這還可能會賠上自己原有的生意與收入，值得三思而後行。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-12-2011

「贈與」的免稅額

如果贈與超過「年度免稅額」1萬3,000元 雖然可以選擇
不繳贈與稅 但超過部分將會從「終生免稅額」500萬元扣抵
亦即將來「遺產稅」的免稅額會如數減少


房地產的投資一直是華人熱衷的項目，同時也會考慮將房地產贈與給子女，因此，美國稅法對「贈與」的免稅額也成為華人關注的議題，2011年聯邦政府對「贈與」的免稅額有新的規定，除了數字變動外，令華人困惑的稅法細節也不少，有本地華人來電詢問，今天就此一內容做探討。
 
第二章①（5）提及「海外贈與」美國財產的免稅額，這是針對贈與者不是美國居民或公民的情況，反之如果贈與者是美國居民或公民又如何呢？主要是後者多了一個「終生免稅額」。

贈與者是美國居民或公民美國，聯邦稅法規定贈與的免稅額：
A.一般一個人在一年內可以贈與他人1萬3,000元的免稅額，這是「年度的免稅額」(Annual Exclusian)；
B.另外還有一個「終生的免稅額」(Unified Credit)，規定原來是100萬元，超過則課稅35%，最高可到55%；前總統布希提出特別優惠條款，將2006、2007、2008年提高為200萬元，2009年為350萬元，2010年更是無限上綱免稅，2011年特別優惠條款到期，原應恢復到100萬元，但歐巴馬總統和共和黨妥協，調整為500萬，可適用到2012年。
 
但有幾個項目不必擔心「贈與稅」的問題，如慈善捐贈、贈與給有美國公民身分的配偶、政治獻金、替他人直接支付給的醫院或學校的醫療費或學費等，此外，如果贈與超過「年度免稅額」1萬3,000元﹐雖然可以選擇不繳「贈與稅」，但超過部份將會從「終生免稅額」500萬元扣抵，亦即將來「遺產稅」的免稅額會如數減少。
 
「終生免稅額」存在的緣由，其實是和「遺產稅」息息相關的，兩者是綁在一起，換句話說，這也是「遺產稅」的免稅額，2006、2007和2008年為200萬元，2009年為350萬元，2010年是無限免稅，2011和2012年則為500萬元。
 
本城有位年輕有為的單身貴族，不幸2010年底遽逝，他名下產業多，是會計師們一個很特殊的案例，其「遺產稅」可有兩種選擇：1.無限免「遺產稅」，但將來出售遺留的財產時，計算「資本利得」 (Capital Gain)稅時，其成本是依據去世者的「原始成本」(carry-over basis)；2.採用2011年新的免稅額500萬元，超過部分交「遺產稅」35%，但遺留的財產的成本則依據去世當日的「市價」(stepped-up basis)。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-05-2011

租金收入 只需申報「聯邦所得稅」

內華達州不課「州所得稅」 有收入來源在內華達州者
只需要申報「聯邦所得稅」 對外國投資人而言 也是一項利多

近來，由於拉斯維加斯的房價低及「出租回報率」_（釋）高，吸引了很多外國投資人進場投資，許多來自亞洲的華人投資者會關心本地的稅制，首先，美國是聯邦制國家，其下的50州的另有不同的立法，內華達州不徵收「州所得稅」_（釋），只需要申報「聯邦所得稅」，對外國投資人而言，也是一項利多。
 
美國稅制與亞洲有所不同，最好在投資以前有所了解，將來才不會有意外的錯愕，以下我們就將所有與房地產投資相關的稅賦加以詳細說明。
 
首先假設是以個人名義，而非公司名義在拉斯維加斯購屋，個人將房屋出租，除了租金收入外，如果在美國沒有其它的收入，幾年後個人出售房屋，賺得為數不小的利潤。

(1) 每年「租金收入」須申報聯邦的「所得稅」：
 
美國居民以「1040表格」申報「聯邦所得稅」，非美國居民(Non Resident)包括外國人則用「1040NR表格」，兩種表格的形式與稅率很相似，只是國稅局針對外國人另訂有代扣預繳的法規，作出租管理服務的公司，在給付外國房東租金收入之前，須先代扣30%繳給國稅局，房東年底報稅時，自行計算出真正的稅額，多退少補。
 
此外，無論美國居民與否，出租管理公司，都會在年初時，寄發一份「1099表格」_（釋）給國稅局及房東，記載前一年的租金總收入，因此，房東的租金收入將無法遁形。

但值得注意的是，租金收入可以扣除相關費用，例如「房地產稅」_（釋）、出租管理費、維修費等；至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異，一般說來，因為還有「個人免稅額」可抵扣，若是每年有個幾萬元的淨租金收入，通常繳稅約10%。

(2) 「售屋利得(利潤)」也要申報聯邦的「所得稅」：
 
國稅局對外國人在這項目上，也訂有代扣預繳的法規，為其代辦售屋過戶的「公證公司」_（釋）(通常亦為產權保險公司)，在給付外國人售屋所得之前，須先代扣10%繳給國稅局，賣主年底報稅時，再計算出真正的稅額，取得退稅。
 
同樣的，售屋收入扣除購屋成本、增建成本、傭金、過戶費用等之後，即為「售屋利得」，但是「房地產稅」、出租管理費、維修費等，則因已經在每年計算淨租金收入時使用過，不能再重複拿來扣減；至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異，一般說來，因為「資本利得」有優惠稅率，通常約繳售屋利潤的5%至10%，而非售屋所得的10%。

(3) 各地方政府的「房地產稅」：
 
這部分比較簡單，是按各地方政府的「估定值」 (類似台灣的「公告地價」)，每年稅額約為市價的1%，可以分四次繳。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-2-26-2011

「銀行屋」多 需求也強 房價將回穩

一波一波的「銀行屋」會持續上市 但是由於需求也
很強勁 預計拉斯維加斯的房價將止跌回穩

關心拉斯維加斯房價的華人，可參考最近所發表2010年的房市相關數據，配合著目前市場實際狀況來分析，一波一波的「銀行屋」持續上市，加上強勁的需求力道，拉斯維加斯的房價預估將會止跌回穩。
 
房價回穩
 
首先，2010年拉斯維加斯終於和「全美房價下跌最劇城市」之年度排行榜說拜拜，根據知名房市網站Zillow.com的統計報告，2010年上榜的包括佛羅里達州的邁阿密、奧蘭多、喬治亞州的亞特蘭大、伊利諾州的芝加哥等。
 
同時，本城房市調查公司SalesTraq也指出2010年拉斯維加斯「中間房價」_（釋）僅下跌4%，相較於2009年下跌23%，不啻為一大進步，2010年拉斯維加斯56個郵遞區中有13個房價回漲，2個持平，30個跌幅為一位數，11個跌幅為兩位數，雖然2010年各郵遞區的漲跌互現，SalesTraq總裁Larry Murhy認為，總體而言，2011年半數的郵遞區的房價應會呈穩定或小幅攀升。

房源持續
 
一波一波的「銀行屋」還是會持續上市，據CoreLogic房市資訊公司的統計，拉斯維加斯有五分之一的房屋貸款遲繳分期付款逾90天，也就是說將有7萬5,000個房屋面臨「法拍」_（釋）或「不足額還款銷售」_（釋），此外還有銀行握在手上未釋出於市場的「銀行屋」，無人知道確實數據，從不同的消息來源，估計在5萬到10萬個房屋之間。
 
但是由於物美價廉，需求也很強勁，拉斯維加斯2010年底二手屋「中間房價」每平方呎約72美元，相當於1996年11月的水平，與2006年6月最高峰時每平方呎190元比，下跌了62%，拉斯維加斯目前的房價成為全美最容易負擔的房價之首。

需求強勁

這除了吸引了一批「嬰兒潮時期」（1945到1964年）出生的人來此退休定居，他們的年紀在60到65歲之間，已經退休不須找工作，對拉斯維加斯的高失業率無所謂；還有大批原來投資於亞洲資本市場的人，預見亞洲的投資風險增加而獲利趨薄，於是將資金轉移到美國的房市，拉斯維加斯的房屋出租市場暢旺，「投資回報率」_（釋）又特高，所以就成為他們的首選城市之一。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-2-19-2011

修改貸款條件 減少棄屋

2011年銀行們將積極促進和貸款人談判「修改貸款條件」
減少屋主棄屋的意願 以免「法拍」案例飆高 更加惡化房市

中國農歷新年是與家人團圓的時刻，自金融風暴以來所形成對房地產的衝擊，讓許多華人即使在新年時，心中仍是掛念著房貸與房地產市場何時復甦的問題，許多經濟學者認為2011年全美被「法拍」_（釋）的房屋數量將會創歷史新高，因而看衰房市，但是銀行界也有應對之道，將積極促進和貸款人談判「修改貸款條件」，減少屋主棄屋的意願，以免「法拍」案例飆高，更加惡化房市。
 
銀行擴大和貸款人談判「修改貸款條件」的行動，例如富國銀行(Wells Fargo Bank)就計畫2011年要舉辦20個大型的調解會，預計邀請15萬個已違約遲繳貸款或曾申請修改房貸條件未果的屋主來參加，1月26日在大紐約區的Marriott旅館舉辦 的是其第一個調解會，共有3萬人參加。
 
銀行還比政府有效率
 
歐巴馬政府主導的修改貸款條件法案「HAMP」_（釋）(Home Affordable Modification Program)的門檻較高，能符合資格的人不多，包括「主要自住屋」_（釋）、收入的百分比的規定，所以自2009年初開辦至今只有50萬人受益，反而銀行們作業較有彈性，在同一時段比較之下，倒自行完成了約200萬個貸款條件修改案例。
 
根據加州的Foreclosure Radar公司的年度「法拍」統計報告，2010年內華達州的「法拍」案件較2009年減少了19%，主要有三個原因：第一是因為銀行同意「不足額還款銷售」_（釋）的案件增加，第二是銀行和貸款人談判「修改貸款條件」的成功案件也增加，這兩者都能有效地遏止屋主棄屋，避免步上「法拍」之途，第三是因為許多銀行申請「法拍」的文件有瑕疵，2010年第四季時，美國政府要求銀行們將手上的「法拍」案件暫時凍結，但是這2010年的拖延部分將留到2011年。
 
今年初，還因一個屋主蘇珊(Suzanne A. North)控訴美國銀行的子公司Recon Trust無權以受託人的身分進行「法拍」程序的訴訟案，在Nye County地方法院蘇珊得到勝訴，依此判例，有8,900個類似的「法拍」案例被勒令停止；然而聯邦的內華達州代表大法官(Chief U.S. District Judge for Nevada)Roger Hunt，卻於日前推翻並解除此不利銀行的判例，於是銀行又恢復進行這8900個「法拍」案例的程序。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-2-12-2011

住房負擔能力 「法拍屋」 創新高

美國經濟成長的指標和房市興榮的關係漸漸脫節
即房市跟不上經濟復甦的腳步

風風雨雨的虎年結束了,在此先預祝讀者，能在兔年掌握到美國房地產市場難見的契機。
 
未來的房市是否會有轉機﹖鑒往知來,可總結出3點:1﹑房價低廉,使「國民負擔住房的能力」創歷史新高﹐但同時被銀行「法拍」_（釋）的房屋數量也創歷史新高;2﹑左右房市興衰的是:就業人口﹑銀行放寬貸款﹑低貸款利率﹑消費者信心這4項要素;3﹑分析美國房市有區域性的差異存在,已無法一概而論。
 
住房負擔能力
 
根據「法拍」案件紀錄公司Realty Trac 的預測，2011年全美的「法拍屋」_（釋）數量將達120萬件， 比2010年的1百萬件還高；「國民負擔住房的能力」則是按貸款利率﹑房價﹑個人收入而定，以下是「聯邦房屋貸款局」(Federal Finance Housing Board)所提供的2010年 9月 30日的資 料，曲線代表房價與「個人可支配收入」的比率。
 
然而改善房市﹐不光是看「國民負擔住房的能力」，還要有增長的「就業人口」﹑銀行放寬貸款﹑低貸款利率﹑消費者信心等的加持；拉斯維加斯2010年12月的失業率達14.9%，遠高於全美平均9.4%失業率，好消息是：根據歷史經驗，當失業率到達高峰時，房價也就止跌了，所以還是一句老話：拉斯維加斯的中低價位的房價現在是谷底點，隨時可以進場買，但是離房價全面翻升則為時尚早。

原文刊登在世界日報賭城版—- 1-29-2011

雙重國籍海外所得 返台要課稅

因為台灣稅務居民的海外所得若達3萬3,000美元
就有申報基本稅的義務 持有「雙重國籍」的華僑 今年報稅必須多一項考量
自2010年1月2日起，台灣開始實施個人海外所得課徵「基本稅」，「基本稅」類似美國的AMT(Alternative Minimum Tax)，如果外籍人士在台灣設有戶籍並停留一天以上，或是沒設戶籍但一年中居台天數超過183天，就成為台灣的「稅務居民」，不論有無台灣來源的收入，就可能要向台灣國稅局申報海外所得「基本稅」，此舉對在美華人的影響層面將會很廣。
 
陳先生一家人原籍台灣，已入美國籍十多年，因為近年來全家常常兩岸三地旅行，聽人說如果持有「台胞證」，將來入境中國就不必辦中國簽證，可省卻數百美元的簽證費，所以他們趁最近回台時向台灣的戶政機關詢問如何「復籍」，首先戶政機關找出十多年前舊的戶籍紀錄，拷貝一份給他們，囑咐回美國後據此向駐美的台北辦事處申請補發台灣護照，下一次出國時記得要以台灣護照入境台灣，之後就用海關蓋過章的護照去戶政機關辦理「復籍」，再透過旅行社向中國申請「台胞證」。
 
一旦「復籍」將成為台灣的「税務居民」
 
根據上述台灣新的稅法，陳先生一旦「復籍」成功，並停留一天以上，他就成為台灣的「稅務居民」，將來美國來源的所得，一年若超過100萬台幣(約3萬3,000美元)，就須計入「基本所得」，如果基本所得又超過600萬台幣(約20萬美元)，超出的部分按20%稅率計算「基本稅」額，接著扣除「綜合所得稅額」(收入全部屬於美國來源的申報戶的「綜合所得稅額」為0)，最後還可以扣掉其在美國已繳納的「所得稅額」，就是應繳付的「所得稅額」。
 
一般而言，除了「資本利得」(Capital Gain)等少數項目，美國的「所得稅率」_（釋）較台灣高，因此如果收入全部屬於美國來源的話，扣掉其在美國已繳納的「所得稅額」的結果，通常是不須再繳所得稅，但只要海外所得達100萬台幣，就須申報「海外所得基本稅」供台灣國稅局查核，要是考慮每年申報的費用，那之前省下的中國簽證費數百美元也就失去意義；而且近年來美國和台灣先後皆實施「坦誠申報海外資產」的稅法，對漏報者的懲處罰則不輕，所謂多一事不如少一事，「雙重國籍」對有錢人而言，可能是弊多於利的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 1-08-2011

房市混亂 回復之路漫長

政府救濟方案推陳出新 成效不彰之外
有時還反而助長棄屋風氣 使房市更亂 回復之路更漫長

市場上對拉斯維加斯未來房市的預測可說是眾說紛紜，因為和美國其他城市相比，拉斯維加斯的變數更多，尤其政府拯救房市的政策未顯成效，房市不易在短時間恢復秩序。
 
去年12月份拉斯維加斯的二手「獨棟屋」_（釋）的成交中價比前個月下跌2.2%，二手「康斗」_（釋）的成交中價比前個月下跌4.8%，但總銷售量比前個月激增13.6%；去年共有8萬8,198宗「法拍」_（釋）案件，占全城房屋的10.8%，即每9戶就有1戶「法拍」案件，這比2009年降低了7%，但比2008年增加了31%，看多看空者各有表述，複雜度可見一斑。
 
救市方案 成效不彰
 
前內華達州議會發言人Barbara Buckley甚至說歐巴馬政府的救市方案－「協助溺水屋主降低房貸壓力」(Making Home Affordable Program)在拉斯維加斯起不了作用，例如一個當初付了40萬元買的房子，現在只值13萬元，若只是降低每月分期付款額，無法解決屋主真正的問題。

她認為，需要的是降低房貸的本金，否則屋主會作策略性的棄屋，主要是房價掉太多了，而失業率持高不下，預期房價要回復很難而且會須很長一段時間，在這種特殊的經濟環境下，市場上產生了混亂的狀況。
 
變相鼓勵解套
 
此外，因為全美預估還有1,100萬的「溺水屋」_（釋），歐巴馬政府鑑於救濟方案成效不彰，不斷提出改進的訴求，最近為了提高「避免法拍的變通方案」「HAFA」_（釋）(Home Affordable Foreclosure Alternatives Program)的績效，又研議修改「不足額還款銷售」_（釋）(Short Sale)的準則，包括不查核申請戶的財務狀況、不必管申請戶的每月分期付款額是否不超過收入的31%，第二順位的抵押債權人無權要求高於6,000元或欠款的6%(二者中取其低者)的和解金，銀行須在30天內給申請戶答覆等細節，一時間輿論譁然，這不是變相鼓勵「溺水屋主」用「不足額還款銷售」解套嗎？
 
有人還提議說為何銀行不乾脆允許原屋主透過自己的「不足額還款銷售」用市價買回自己的房子？這原是不合「公平正義」的，現在迫於現實情勢，也公開討論其可行性，失去原則的作法勢必會使房市更亂。
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 1-15-2011

養房防老 長線操作風險低

2011年經濟復甦的前景不明 企業雖有資金
卻不願擴充設備或雇人 反而去尋求好的投資標的物

美國的相關資產項目已觸谷底，將會慢慢回升，但因為2011年經濟復甦的程度與步調不明，投資人應選擇風險性小，長線操作的標的物，其孳息比銀行利息好，比物價上漲指數高，而不是高風險換暴利的性質，對華人來說，「養房防老」是一個不錯的選擇，而拉斯維加斯更是一個眾所矚目的投資標的地。

美國可能陷入長期慢性的失業狀態
全美「不動產經紀協會」上周公布美國二手屋銷售11月份比10月份勁增5.6%，平均房價年增0.4%，顯示美國房市有回穩跡象；但史坦普(S&P/CaseShiller)在本周二卻公布美國十大城的房價指數10月份比9月份下跌1.2%，較去年同期則微升0.2%，因房價指數持續四個月下跌，有專家解讀房市可能二次衰退，其實他們忘了這是因為今年5月首次「購屋退稅」_（釋）優惠截止後所產生的效應，下跌比例也還算輕微。
 
歐巴馬政府同意延長布希政府時代的「全民減稅」政策兩年，及延長失業救濟金發放和企業投資減稅約一年，這都屬於短期刺激美國經濟復甦的手段，對民間消費會有些助益，但不易達到使企業擴充設備和增加就業的目的，目前熾盛的企業併購風潮和裁員還會抵銷寄望的就業增長，美國可能陷入長期慢性的失業狀態。

投資房地產可以將風險降到最低
美國央行「量化寬鬆」發行美鈔用來贖回美國政府的公債，釋出的資金將流向其他的資產，例如股票、基金、房地產；潮流在改變，回顧1970年「財富雜誌」評選的500強公司，經過13年到1983年，其中有三分之一已不存在，不勤作功課，投資股票賠的機會很大，投資基金比股票風險略低，而投資房地產只要確定有租金收入能超過資金成本，就可以將風險降到最低。
 
值得關注的是拉斯維加斯房地產市場,2010年11月份的二手屋成交「中間房價」_（釋）比10月份增加了4.7%，這和一般年終淡季，房價會小跌的預期相反，更重要的訊息是，這之中有47.8%的交易是現金買賣，看到這麼多現金進場投資拉斯維加斯的房地產,非常令人振奮。
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 1-01-2011