投資美國房市長期看好

國際投資市場瞬息萬變 美國的資本市場 包括股市與房市
其票面價值遠低於其真正價值 基本面看好且較安全
從金融風暴到最近的日本地震與海嘯、中東局勢的不穩定，引起許多華人的詢問「美國房地產是否值得投資？」，要回答這個問題應該從全球的角度來比較與分析，就能更加肯定美國房地產市場未來的發展性。
 
美國的投資基本面是看好且較安全的

因石油、糧食和原物料短缺，本來全球經濟就有通膨的隱憂，最近日本的大災難和利比亞的戰爭只有讓其問題更明朗化，對抗通膨，許多國家採取升息策略，高利率將會給房市帶來壓力，因為房地產的投資者能負擔的房價乃隨著利率的提升而降低；目前美國的經濟已經開始復甦，雖然房價仍停滯不前，然而縱觀各國的處境，美國是世界上少數幾個沒有災難、戰爭、糧食短缺等問題的國家之一，而其資產多被低估，故美國的投資基本面是看好且較安全的。
 
中國的經濟成長降溫 歐洲經濟局勢棘手

大地震加核爆輻射，日本災後重建，主要需要進口石油、鋼筋水泥及糧食，但是一般的消費則會儘量減縮，之前日本原是個消費產品進口大國，這麼一來許多新興出口國家對日本的輸出將會大幅減少，也許日本還會把投資在世界各地的資金抽回，對新興國家的經濟發展更不利；自從2008年美國經濟不景氣開始，世界工廠中國對美國的出口量已經不如以往，如今預期對日本也走低，加上中國沿海城市的工資飛漲，漸漸失去競爭力，中國的經濟成長便會降溫。
 
歐洲四分之一的石油仰賴產油國利比亞提供，高油價對依然飄搖的歐洲經濟復甦腳步是一個嚴峻的挑戰，如果擔憂通膨而加息，又會對已陷入主權債務危機的國家，如希臘、愛爾蘭等國造成傷害，歐洲經濟局勢將更加複雜和棘手；此外，石油價格飆升的同時，其背後存在的大量游資，藉機炒作牟取暴利，更是促成當前油價突飛猛進的黑手。
 
美聯準會在量化寬鬆的政策下不斷地發行美金，這只會助長世界各地的通膨，必須停止過度寬鬆的貨幣政策，才能節制進入資本市場的游資，這比用升息來抑制通膨有效；雖然大家都說美國有嚴重的外債問題，但這是政府的事，其實和私人投資者的關係不大，投資者最怕的是投資的地點發生天災或戰爭，這方面而言，美國可真是得天獨厚的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-26-11

買房出租 「投資回報率」高

拉斯維加斯的「空置率」很高 但是出租市場卻很紅火。

根據過去兩年的數據顯示，拉斯維加斯的出租市場很紅火，這令外州及外國的投資者十分不解，他們總覺得拉斯維加斯的「空置率」_（釋）很高，應該是房子沒能租出去，就曾經有客人指定只要買已經有房客居住的房子，事實上，目前在拉斯維加斯買房出租，不但「投資回報率」_（釋）高，也很快就可找到房客，這究竟是怎麼一回事？
 
「空置率」髙的原因
 
內華達州的「空置率」居全國之冠，每七個房屋就有一個是空的，其主要原因有二：
一﹑銀行的庫存：2010年拉斯維加斯共有8萬8198宗「法拍」_（釋）案件，占全城房屋的10.8%，銀行擔心一下子釋出所有的庫存到市場上求售將會拖垮房價，因此保留在手上的房子很多，一般銀行沒有餘力可作出租物業管理，就任其空置。
 
二﹑「準棄屋」氾濫：拉斯維加斯全城的房貸案中約16%已有遲交違約紀錄，這些房子隨時可能會被法拍，稱之為「準棄屋」，其原來的房客往往在租約到期前提早走人，一般人都懂得租屋前要確定該屋沒有財務問題，「準棄屋」也無法出租，就成為空屋。
換句話說，這些有財務問題的空屋基本上不會在出租市場出現，而其原來的屋主或房客走人後，須另外再找房子住，反而造成租屋的需求大增，這說明了出租市場很紅火的因果，此乃「法拍潮」導致的另一個怪現象。
出租市場將達一個高點
 
據「人口資料普查中心」的統計，2008年內華達州居民在本州境內搬家者高達16%，居全國之冠，該「中心」還預測在2011年6月，內華達州的出租市場將達一個高點，未來出租市場則繼續看好。
 
過去兩年來的出租行情極穩定，拉斯維加斯今年的「平均出租成交價格」是$1,470，相較於去年的$1,420，和前年的$1,410；而出租率(租出總數量/上市總數量)是117%，相較於去年的121%，和前年的97%；一般說來，中上區的房子上市約一個月就可租出，由於房價超低，「租金回報率」可達8%至10%間，比銀行存款利息高出甚多，這是其他城市無法比美的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-19-11

投資商業地產 可以再等等

目前拉斯維加斯商業地產的市場交易 以次級
商品為主力 想找好標的物 還得再等一段時間

商業地產是繼「住家地產」_（釋）後，另一隻將要滑落的鞋子，然而因其變數多，速度則較難預測得準，專家們也莫衷一是，還是一句老話，要來的終究會來，只是時間早晚的問題；目前拉斯維加斯商業地產的市場交易，以次級商品為主力，想找好標的物，還得再等一段時間。
 
有個論壇將「法拍」_（釋）潮比喻成一場棒球賽，說拉斯維加斯的房市目前處於第5局或第6局，去年是第3局或第4局，含意是目前只是進行到中段，離結束還兩三年，商業地產甚至更遙遠，這從當前許多現象可看出端倪。
破產案件增﹕
雖然商業地產的「空置率」_（釋）在歷經15個季度連續惡化後，最近這3季已見持平，但業主撐不下去的情況卻紛紛浮上檯面，宣告重整破產的案件激增。
 
商業地產的貸款除了抵押品外，通常銀行還會要求提供個人擔保，若法拍抵押品的所得仍不足償付貸款時，銀行可去找擔保人追索差額，卻在去找之後才發現，擔保人並不是只有擔保這一筆貸款，而往往其擔保的其它貸款也出了狀況，別家銀行也在討債，結果是擔保人的個人家當和要賠的數目差太遠了，只好宣告破產，銀行之前沒有估算擔保人的無形負債(contingent liabilities)有多少，吃虧難免。

次級商品多：
 
更慘的是，這些業主若垮了，多是申請「重整型的破產」(Chapter 11)，重整時間一拖就是好幾年，這段時間銀行往往不能「法拍」其抵押品，所以未雨綢繆，銀行想盡辦法和借款人妥協，借款人配合的意願也高，能拖就拖，除非這個「商業樓」_（釋）是個蚊子館，或空地，沒有租金收入，銀行才會不買帳，「法拍」抵押品，因此現在市面上銀行賣出的商業地產多半不是空地，就是「空置率」很高的「商業樓」，數量也不多，常有供不應求的情況。

但是奉勸投資人，別因為買不到就出高價搶，或不挑揀地段，現在的「空置率」高，將來也會很難租出的，有的華人認為如果不好租，也可以自用開業，我想投資房地產和作生意應該是兩回事，尤其是靠門市起家的，放棄原來好的經商地點，遷就買的次級房地產，這還可能會賠上自己原有的生意與收入，值得三思而後行。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-12-2011

「贈與」的免稅額

如果贈與超過「年度免稅額」1萬3,000元 雖然可以選擇
不繳贈與稅 但超過部分將會從「終生免稅額」500萬元扣抵
亦即將來「遺產稅」的免稅額會如數減少


房地產的投資一直是華人熱衷的項目，同時也會考慮將房地產贈與給子女，因此，美國稅法對「贈與」的免稅額也成為華人關注的議題，2011年聯邦政府對「贈與」的免稅額有新的規定，除了數字變動外，令華人困惑的稅法細節也不少，有本地華人來電詢問，今天就此一內容做探討。
 
第二章①（5）提及「海外贈與」美國財產的免稅額，這是針對贈與者不是美國居民或公民的情況，反之如果贈與者是美國居民或公民又如何呢？主要是後者多了一個「終生免稅額」。

贈與者是美國居民或公民美國，聯邦稅法規定贈與的免稅額：
A.一般一個人在一年內可以贈與他人1萬3,000元的免稅額，這是「年度的免稅額」(Annual Exclusian)；
B.另外還有一個「終生的免稅額」(Unified Credit)，規定原來是100萬元，超過則課稅35%，最高可到55%；前總統布希提出特別優惠條款，將2006、2007、2008年提高為200萬元，2009年為350萬元，2010年更是無限上綱免稅，2011年特別優惠條款到期，原應恢復到100萬元，但歐巴馬總統和共和黨妥協，調整為500萬，可適用到2012年。
 
但有幾個項目不必擔心「贈與稅」的問題，如慈善捐贈、贈與給有美國公民身分的配偶、政治獻金、替他人直接支付給的醫院或學校的醫療費或學費等，此外，如果贈與超過「年度免稅額」1萬3,000元﹐雖然可以選擇不繳「贈與稅」，但超過部份將會從「終生免稅額」500萬元扣抵，亦即將來「遺產稅」的免稅額會如數減少。
 
「終生免稅額」存在的緣由，其實是和「遺產稅」息息相關的，兩者是綁在一起，換句話說，這也是「遺產稅」的免稅額，2006、2007和2008年為200萬元，2009年為350萬元，2010年是無限免稅，2011和2012年則為500萬元。
 
本城有位年輕有為的單身貴族，不幸2010年底遽逝，他名下產業多，是會計師們一個很特殊的案例，其「遺產稅」可有兩種選擇：1.無限免「遺產稅」，但將來出售遺留的財產時，計算「資本利得」 (Capital Gain)稅時，其成本是依據去世者的「原始成本」(carry-over basis)；2.採用2011年新的免稅額500萬元，超過部分交「遺產稅」35%，但遺留的財產的成本則依據去世當日的「市價」(stepped-up basis)。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-05-2011

租金收入 只需申報「聯邦所得稅」

內華達州不課「州所得稅」 有收入來源在內華達州者
只需要申報「聯邦所得稅」 對外國投資人而言 也是一項利多

近來，由於拉斯維加斯的房價低及「出租回報率」_（釋）高，吸引了很多外國投資人進場投資，許多來自亞洲的華人投資者會關心本地的稅制，首先，美國是聯邦制國家，其下的50州的另有不同的立法，內華達州不徵收「州所得稅」_（釋），只需要申報「聯邦所得稅」，對外國投資人而言，也是一項利多。
 
美國稅制與亞洲有所不同，最好在投資以前有所了解，將來才不會有意外的錯愕，以下我們就將所有與房地產投資相關的稅賦加以詳細說明。
 
首先假設是以個人名義，而非公司名義在拉斯維加斯購屋，個人將房屋出租，除了租金收入外，如果在美國沒有其它的收入，幾年後個人出售房屋，賺得為數不小的利潤。

(1) 每年「租金收入」須申報聯邦的「所得稅」：
 
美國居民以「1040表格」申報「聯邦所得稅」，非美國居民(Non Resident)包括外國人則用「1040NR表格」，兩種表格的形式與稅率很相似，只是國稅局針對外國人另訂有代扣預繳的法規，作出租管理服務的公司，在給付外國房東租金收入之前，須先代扣30%繳給國稅局，房東年底報稅時，自行計算出真正的稅額，多退少補。
 
此外，無論美國居民與否，出租管理公司，都會在年初時，寄發一份「1099表格」_（釋）給國稅局及房東，記載前一年的租金總收入，因此，房東的租金收入將無法遁形。

但值得注意的是，租金收入可以扣除相關費用，例如「房地產稅」_（釋）、出租管理費、維修費等；至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異，一般說來，因為還有「個人免稅額」可抵扣，若是每年有個幾萬元的淨租金收入，通常繳稅約10%。

(2) 「售屋利得(利潤)」也要申報聯邦的「所得稅」：
 
國稅局對外國人在這項目上，也訂有代扣預繳的法規，為其代辦售屋過戶的「公證公司」_（釋）(通常亦為產權保險公司)，在給付外國人售屋所得之前，須先代扣10%繳給國稅局，賣主年底報稅時，再計算出真正的稅額，取得退稅。
 
同樣的，售屋收入扣除購屋成本、增建成本、傭金、過戶費用等之後，即為「售屋利得」，但是「房地產稅」、出租管理費、維修費等，則因已經在每年計算淨租金收入時使用過，不能再重複拿來扣減；至於稅率是多少，繳多少稅，因人而異，一般說來，因為「資本利得」有優惠稅率，通常約繳售屋利潤的5%至10%，而非售屋所得的10%。

(3) 各地方政府的「房地產稅」：
 
這部分比較簡單，是按各地方政府的「估定值」 (類似台灣的「公告地價」)，每年稅額約為市價的1%，可以分四次繳。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-2-26-2011

「銀行屋」多 需求也強 房價將回穩

一波一波的「銀行屋」會持續上市 但是由於需求也
很強勁 預計拉斯維加斯的房價將止跌回穩

關心拉斯維加斯房價的華人，可參考最近所發表2010年的房市相關數據，配合著目前市場實際狀況來分析，一波一波的「銀行屋」持續上市，加上強勁的需求力道，拉斯維加斯的房價預估將會止跌回穩。
 
房價回穩
 
首先，2010年拉斯維加斯終於和「全美房價下跌最劇城市」之年度排行榜說拜拜，根據知名房市網站Zillow.com的統計報告，2010年上榜的包括佛羅里達州的邁阿密、奧蘭多、喬治亞州的亞特蘭大、伊利諾州的芝加哥等。
 
同時，本城房市調查公司SalesTraq也指出2010年拉斯維加斯「中間房價」_（釋）僅下跌4%，相較於2009年下跌23%，不啻為一大進步，2010年拉斯維加斯56個郵遞區中有13個房價回漲，2個持平，30個跌幅為一位數，11個跌幅為兩位數，雖然2010年各郵遞區的漲跌互現，SalesTraq總裁Larry Murhy認為，總體而言，2011年半數的郵遞區的房價應會呈穩定或小幅攀升。

房源持續
 
一波一波的「銀行屋」還是會持續上市，據CoreLogic房市資訊公司的統計，拉斯維加斯有五分之一的房屋貸款遲繳分期付款逾90天，也就是說將有7萬5,000個房屋面臨「法拍」_（釋）或「不足額還款銷售」_（釋），此外還有銀行握在手上未釋出於市場的「銀行屋」，無人知道確實數據，從不同的消息來源，估計在5萬到10萬個房屋之間。
 
但是由於物美價廉，需求也很強勁，拉斯維加斯2010年底二手屋「中間房價」每平方呎約72美元，相當於1996年11月的水平，與2006年6月最高峰時每平方呎190元比，下跌了62%，拉斯維加斯目前的房價成為全美最容易負擔的房價之首。

需求強勁

這除了吸引了一批「嬰兒潮時期」（1945到1964年）出生的人來此退休定居，他們的年紀在60到65歲之間，已經退休不須找工作，對拉斯維加斯的高失業率無所謂；還有大批原來投資於亞洲資本市場的人，預見亞洲的投資風險增加而獲利趨薄，於是將資金轉移到美國的房市，拉斯維加斯的房屋出租市場暢旺，「投資回報率」_（釋）又特高，所以就成為他們的首選城市之一。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-2-19-2011

修改貸款條件 減少棄屋

2011年銀行們將積極促進和貸款人談判「修改貸款條件」
減少屋主棄屋的意願 以免「法拍」案例飆高 更加惡化房市

中國農歷新年是與家人團圓的時刻，自金融風暴以來所形成對房地產的衝擊，讓許多華人即使在新年時，心中仍是掛念著房貸與房地產市場何時復甦的問題，許多經濟學者認為2011年全美被「法拍」_（釋）的房屋數量將會創歷史新高，因而看衰房市，但是銀行界也有應對之道，將積極促進和貸款人談判「修改貸款條件」，減少屋主棄屋的意願，以免「法拍」案例飆高，更加惡化房市。
 
銀行擴大和貸款人談判「修改貸款條件」的行動，例如富國銀行(Wells Fargo Bank)就計畫2011年要舉辦20個大型的調解會，預計邀請15萬個已違約遲繳貸款或曾申請修改房貸條件未果的屋主來參加，1月26日在大紐約區的Marriott旅館舉辦 的是其第一個調解會，共有3萬人參加。
 
銀行還比政府有效率
 
歐巴馬政府主導的修改貸款條件法案「HAMP」_（釋）(Home Affordable Modification Program)的門檻較高，能符合資格的人不多，包括「主要自住屋」_（釋）、收入的百分比的規定，所以自2009年初開辦至今只有50萬人受益，反而銀行們作業較有彈性，在同一時段比較之下，倒自行完成了約200萬個貸款條件修改案例。
 
根據加州的Foreclosure Radar公司的年度「法拍」統計報告，2010年內華達州的「法拍」案件較2009年減少了19%，主要有三個原因：第一是因為銀行同意「不足額還款銷售」_（釋）的案件增加，第二是銀行和貸款人談判「修改貸款條件」的成功案件也增加，這兩者都能有效地遏止屋主棄屋，避免步上「法拍」之途，第三是因為許多銀行申請「法拍」的文件有瑕疵，2010年第四季時，美國政府要求銀行們將手上的「法拍」案件暫時凍結，但是這2010年的拖延部分將留到2011年。
 
今年初，還因一個屋主蘇珊(Suzanne A. North)控訴美國銀行的子公司Recon Trust無權以受託人的身分進行「法拍」程序的訴訟案，在Nye County地方法院蘇珊得到勝訴，依此判例，有8,900個類似的「法拍」案例被勒令停止；然而聯邦的內華達州代表大法官(Chief U.S. District Judge for Nevada)Roger Hunt，卻於日前推翻並解除此不利銀行的判例，於是銀行又恢復進行這8900個「法拍」案例的程序。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-2-12-2011

住房負擔能力 「法拍屋」 創新高

美國經濟成長的指標和房市興榮的關係漸漸脫節
即房市跟不上經濟復甦的腳步

風風雨雨的虎年結束了,在此先預祝讀者，能在兔年掌握到美國房地產市場難見的契機。
 
未來的房市是否會有轉機﹖鑒往知來,可總結出3點:1﹑房價低廉,使「國民負擔住房的能力」創歷史新高﹐但同時被銀行「法拍」_（釋）的房屋數量也創歷史新高;2﹑左右房市興衰的是:就業人口﹑銀行放寬貸款﹑低貸款利率﹑消費者信心這4項要素;3﹑分析美國房市有區域性的差異存在,已無法一概而論。
 
住房負擔能力
 
根據「法拍」案件紀錄公司Realty Trac 的預測，2011年全美的「法拍屋」_（釋）數量將達120萬件， 比2010年的1百萬件還高；「國民負擔住房的能力」則是按貸款利率﹑房價﹑個人收入而定，以下是「聯邦房屋貸款局」(Federal Finance Housing Board)所提供的2010年 9月 30日的資 料，曲線代表房價與「個人可支配收入」的比率。
 
然而改善房市﹐不光是看「國民負擔住房的能力」，還要有增長的「就業人口」﹑銀行放寬貸款﹑低貸款利率﹑消費者信心等的加持；拉斯維加斯2010年12月的失業率達14.9%，遠高於全美平均9.4%失業率，好消息是：根據歷史經驗，當失業率到達高峰時，房價也就止跌了，所以還是一句老話：拉斯維加斯的中低價位的房價現在是谷底點，隨時可以進場買，但是離房價全面翻升則為時尚早。

原文刊登在世界日報賭城版—- 1-29-2011

雙重國籍海外所得 返台要課稅

因為台灣稅務居民的海外所得若達3萬3,000美元
就有申報基本稅的義務 持有「雙重國籍」的華僑 今年報稅必須多一項考量
自2010年1月2日起，台灣開始實施個人海外所得課徵「基本稅」，「基本稅」類似美國的AMT(Alternative Minimum Tax)，如果外籍人士在台灣設有戶籍並停留一天以上，或是沒設戶籍但一年中居台天數超過183天，就成為台灣的「稅務居民」，不論有無台灣來源的收入，就可能要向台灣國稅局申報海外所得「基本稅」，此舉對在美華人的影響層面將會很廣。
 
陳先生一家人原籍台灣，已入美國籍十多年，因為近年來全家常常兩岸三地旅行，聽人說如果持有「台胞證」，將來入境中國就不必辦中國簽證，可省卻數百美元的簽證費，所以他們趁最近回台時向台灣的戶政機關詢問如何「復籍」，首先戶政機關找出十多年前舊的戶籍紀錄，拷貝一份給他們，囑咐回美國後據此向駐美的台北辦事處申請補發台灣護照，下一次出國時記得要以台灣護照入境台灣，之後就用海關蓋過章的護照去戶政機關辦理「復籍」，再透過旅行社向中國申請「台胞證」。
 
一旦「復籍」將成為台灣的「税務居民」
 
根據上述台灣新的稅法，陳先生一旦「復籍」成功，並停留一天以上，他就成為台灣的「稅務居民」，將來美國來源的所得，一年若超過100萬台幣(約3萬3,000美元)，就須計入「基本所得」，如果基本所得又超過600萬台幣(約20萬美元)，超出的部分按20%稅率計算「基本稅」額，接著扣除「綜合所得稅額」(收入全部屬於美國來源的申報戶的「綜合所得稅額」為0)，最後還可以扣掉其在美國已繳納的「所得稅額」，就是應繳付的「所得稅額」。
 
一般而言，除了「資本利得」(Capital Gain)等少數項目，美國的「所得稅率」_（釋）較台灣高，因此如果收入全部屬於美國來源的話，扣掉其在美國已繳納的「所得稅額」的結果，通常是不須再繳所得稅，但只要海外所得達100萬台幣，就須申報「海外所得基本稅」供台灣國稅局查核，要是考慮每年申報的費用，那之前省下的中國簽證費數百美元也就失去意義；而且近年來美國和台灣先後皆實施「坦誠申報海外資產」的稅法，對漏報者的懲處罰則不輕，所謂多一事不如少一事，「雙重國籍」對有錢人而言，可能是弊多於利的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 1-08-2011

房市混亂 回復之路漫長

政府救濟方案推陳出新 成效不彰之外
有時還反而助長棄屋風氣 使房市更亂 回復之路更漫長

市場上對拉斯維加斯未來房市的預測可說是眾說紛紜，因為和美國其他城市相比，拉斯維加斯的變數更多，尤其政府拯救房市的政策未顯成效，房市不易在短時間恢復秩序。
 
去年12月份拉斯維加斯的二手「獨棟屋」_（釋）的成交中價比前個月下跌2.2%，二手「康斗」_（釋）的成交中價比前個月下跌4.8%，但總銷售量比前個月激增13.6%；去年共有8萬8,198宗「法拍」_（釋）案件，占全城房屋的10.8%，即每9戶就有1戶「法拍」案件，這比2009年降低了7%，但比2008年增加了31%，看多看空者各有表述，複雜度可見一斑。
 
救市方案 成效不彰
 
前內華達州議會發言人Barbara Buckley甚至說歐巴馬政府的救市方案－「協助溺水屋主降低房貸壓力」(Making Home Affordable Program)在拉斯維加斯起不了作用，例如一個當初付了40萬元買的房子，現在只值13萬元，若只是降低每月分期付款額，無法解決屋主真正的問題。

她認為，需要的是降低房貸的本金，否則屋主會作策略性的棄屋，主要是房價掉太多了，而失業率持高不下，預期房價要回復很難而且會須很長一段時間，在這種特殊的經濟環境下，市場上產生了混亂的狀況。
 
變相鼓勵解套
 
此外，因為全美預估還有1,100萬的「溺水屋」_（釋），歐巴馬政府鑑於救濟方案成效不彰，不斷提出改進的訴求，最近為了提高「避免法拍的變通方案」「HAFA」_（釋）(Home Affordable Foreclosure Alternatives Program)的績效，又研議修改「不足額還款銷售」_（釋）(Short Sale)的準則，包括不查核申請戶的財務狀況、不必管申請戶的每月分期付款額是否不超過收入的31%，第二順位的抵押債權人無權要求高於6,000元或欠款的6%(二者中取其低者)的和解金，銀行須在30天內給申請戶答覆等細節，一時間輿論譁然，這不是變相鼓勵「溺水屋主」用「不足額還款銷售」解套嗎？
 
有人還提議說為何銀行不乾脆允許原屋主透過自己的「不足額還款銷售」用市價買回自己的房子？這原是不合「公平正義」的，現在迫於現實情勢，也公開討論其可行性，失去原則的作法勢必會使房市更亂。
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 1-15-2011

養房防老 長線操作風險低

2011年經濟復甦的前景不明 企業雖有資金
卻不願擴充設備或雇人 反而去尋求好的投資標的物

美國的相關資產項目已觸谷底，將會慢慢回升，但因為2011年經濟復甦的程度與步調不明，投資人應選擇風險性小，長線操作的標的物，其孳息比銀行利息好，比物價上漲指數高，而不是高風險換暴利的性質，對華人來說，「養房防老」是一個不錯的選擇，而拉斯維加斯更是一個眾所矚目的投資標的地。

美國可能陷入長期慢性的失業狀態
全美「不動產經紀協會」上周公布美國二手屋銷售11月份比10月份勁增5.6%，平均房價年增0.4%，顯示美國房市有回穩跡象；但史坦普(S&P/CaseShiller)在本周二卻公布美國十大城的房價指數10月份比9月份下跌1.2%，較去年同期則微升0.2%，因房價指數持續四個月下跌，有專家解讀房市可能二次衰退，其實他們忘了這是因為今年5月首次「購屋退稅」_（釋）優惠截止後所產生的效應，下跌比例也還算輕微。
 
歐巴馬政府同意延長布希政府時代的「全民減稅」政策兩年，及延長失業救濟金發放和企業投資減稅約一年，這都屬於短期刺激美國經濟復甦的手段，對民間消費會有些助益，但不易達到使企業擴充設備和增加就業的目的，目前熾盛的企業併購風潮和裁員還會抵銷寄望的就業增長，美國可能陷入長期慢性的失業狀態。

投資房地產可以將風險降到最低
美國央行「量化寬鬆」發行美鈔用來贖回美國政府的公債，釋出的資金將流向其他的資產，例如股票、基金、房地產；潮流在改變，回顧1970年「財富雜誌」評選的500強公司，經過13年到1983年，其中有三分之一已不存在，不勤作功課，投資股票賠的機會很大，投資基金比股票風險略低，而投資房地產只要確定有租金收入能超過資金成本，就可以將風險降到最低。
 
值得關注的是拉斯維加斯房地產市場,2010年11月份的二手屋成交「中間房價」_（釋）比10月份增加了4.7%，這和一般年終淡季，房價會小跌的預期相反，更重要的訊息是，這之中有47.8%的交易是現金買賣，看到這麼多現金進場投資拉斯維加斯的房地產,非常令人振奮。
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 1-01-2011

房價回穩 投資把握4關鍵

因為美國房價已經觸底 房地產再度成為一項安全的
投資項目 但投資人應量力而為 且抱持做長線的打算

根據「房利美」_（釋）最新做的一個全美調查，大部分的美國人認為美國房價已經觸底，有67%的受訪人覺得房地產現在再度成為一項安全的投資項目，但他們在選擇標的物時，此番的考慮會比以往更謹慎，將量力而為，且抱持做長線的打算，而拉斯維加斯的房價受到「溺水屋」_（釋）尚未消化完的影響，短期內不易反彈。

判斷房市不能一概而論
 
除此之外，坊間還有兩極的說法，一種認為房價還會繼續下跌15%到20%才會回穩；另一種則認為2011年房價將強力反彈，回到不景氣以前的水平，究竟該如何作判斷呢？
 
基本上，我們不能一概而論，要視「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」而定，以下就以拉斯維加斯為例來做分析。

拉斯維加斯房市復甦的腳步尚落後美國其他的城市

拉斯維加斯房市復甦的腳步尚落後美國其他的城市？其主因在於：遊客量減少﹑曾經過度開發與超建房屋、失業情況嚴重，光是2008年9月至2009年9月之間，一年裡失業率就從6.75%升到13.5%，平均每7個人就有1人失去工作。
 
據本地知名的房產顧問公司Sales Traq統計，2010年11月份的二手屋銷售共計3,916幢，其中1,597幢是「銀行屋」，824幢是「不足額還款銷售屋」_（釋），308幢是公開拍賣屋，1,187 幢是無財務問題的傳統銷售屋，分別占41%，21%，8%，30%，成交「中間房價」_（釋）分別為11萬1,000元，12萬5,000元，9萬1,000元 ，11萬9,000元；要知道銀行屋的數量越減少，二手屋的成交「中間房價」就會越高。

說房價將強力反彈言之過早
 
又據一項針對全美54個大城市的房市調查，其中有36個城市2010年的房價比較2009年已經回升了，拉斯維加斯雖然未上榜，但在歐巴馬政府的首次「購房退稅」_（釋）優惠截止後，及一般預期年終淡季，房價會小跌的情況下，其2010年11月份的成交「中間房價」竟然比10月份還增加了4.7%，這足以駁斥以上認為房價還會繼續下跌個15%到20%的看法。

看來房價似乎回穩了，但鑑於市場上，有財務問題的銷售屋 (Distressed Home Sales)仍占二手屋總售量約70%的情況下，要說房價將強力反彈實在言之過早；過去兩個月，五大銀行受令檢查其「法拍」_（釋）作業程序是否有瑕疵，「法拍」案例暫時減少，但想想全城的房貸案中約16%已有遲交違約紀錄，及全城的房子有75%屬「溺水屋」，就不難明白為何短期內房價難有起色。
 
原文刊登在世界日報賭城版—- 12-25-2010

量化寬鬆貨幣 恐推升房市

因為預期通膨的發生 如果手上有閒錢的話 房地產可以保值
但是投資者要考慮「出租回報率」及當地的生活水平 以降低投資風險。

剛去亞洲一趟回來，深深地感受到各國經濟情況的差異，目前歐美國家正陷於國債高築、經濟不振的泥沼裡，亞洲諸國的經濟卻已走出困境，熱錢到處流竄，流入又流出，造成資本市場極不穩定，房市狂飆，投資風險相對也很高，萬變不離其宗，投資者要考慮「出租回報率」_（釋）及當地的生活水平，以立於不敗之地。

美國印鈔  其他國家防堵熱錢流入

為了刺激美國的經濟，歐巴馬政府施行了許多政策，包括減息無效後採取的「量化寬鬆」的貨幣政策，增印了6,000億的美元鈔票，由中央銀行通過公開市場購入政府債券等以提高貨幣供應，為銀行體系注入新的流通性，央行期望銀行會因此較願意提供貸款，銀行可透過借貸再創造出更多的貨幣供應，問題是這些美元到底有多少會滯留美國而起到作用呢？

由於世界經濟嚴重不平衡，熱錢自會往幣值看漲、經濟成長看好的地方流入，美國經濟還不行，幣值看貶，也就留不住資金，反而造成其他國家的通膨及資產泡沫的壓力，紛紛採取防堵熱錢流入的對策。

例如中國長久以來就有人民幣升值的壓力，又加上一波波熱錢來勢洶洶，中國政府的宏觀調控政策包括：要求銀行增持外匯、以及上調銀行存款準備金，以收緊資金流動力，房市也如蓄水池般吸收了很多游資；香港是個自由經濟體，熱錢狂潮進不了中國，就以香港為替代品，自2009年以來，香港房市連漲了19個月，漲幅為46%，泡沫已儼然成形，未來房市崩盤的風險很高，重演1998年香港房市跌幅達52%並非不可能。短期內無法看出「量化寬鬆」是否可以改善美國的經濟，如果印了6,000億的美元鈔票仍然無法降低美國的失業率，就只好繼續印更多美元，「量化寬鬆」會增加通膨的風險，是政府在經歷通縮時推出的最後一招，必須給它一段時間運作，大家只好拭目以待了。

原文刊登在世界日報賭城版—- 12-18-2010

投資美國房市 可以進場了嗎

如果手上有閒錢的話 現在確實是買低養房的好時機
但是這是指「住家地產」 至於商業地產的進場時機仍未到

上海和臺北的房地產狂漲，許多人開始擔心泡沫化的問題，於是心生轉移資金到海外市場的念頭，在大中華地區最常被問的問題是：美國的房市好轉了點，現在可以進場了嗎？此外，也有人問到有關商業地產的投資；單就「住家地產」_（釋）而言，2010年開始，美國大部分城市的房價已漸回升，唯獨拉斯維加斯因為失業情況未見好轉，房價仍在低谷盤桓，但是基於以下的理由，如果手上有閒置資金，現在確實是買低養房的好時機。

進場三個理由

1.出租市場暢旺，一般年租金／房價的比率 (Cap Rate)可達8%至10%間，比銀行存款利息高出甚多，這是其他城市無法比美的。

2.2010年5月以後，歐巴馬政府的「首次購屋$8,000退稅優惠方案」已截止，目前的投資者不需再和首次購屋者搶買好房，市場上有更多價廉物美的房屋可供選擇。

3.拉斯維加斯因為「法拍屋」_（釋）氾濫，房價潰堤，不但已跌過重建成本，還回到十年以前的價格，最近一年來房價並未見再有大幅波動，可見已經沒有再跌的空間了。

但是必須提醒的是，在失業率尚未恢復到正常水平之前，拉斯維加斯的房價很難有起色，若投資者想在三年內轉手套利，恐怕無利可圖。
 
至於投資商業地產則時機尚未成熟，最好再觀望一陣子，因為商業地產「法拍」_（釋）的數量還只是冰山的一角，雖然銀行被倒帳的情形很嚴重，卻仍在死撐，因為他們擔心一旦對其「法拍」或上市，也會步上目前「住家地產」的後塵，一發不可收拾，價格跌過半，然而除非銀行能找出比「拖」更好的辦法，商業地產失守崩盤也是遲早會發生的事。

原文刊登在世界日報賭城版—- 12-11-2010

租屋被「法拍」房客怎麼辦

目前美國房市的一些亂象 造成許多房客與房東之間的
糾紛與困擾 建議尋求非營利事業組織的免費法律服務

2010年的前10個月，拉斯維加斯計有1萬9,000個房子被銀行回收，目前有16%的房貸已逾期未繳款，預計將來還會有5萬個房子被銀行回收，因此房客碰到房東不繳貸款，租屋面臨「法拍」_（釋）的情況可說是屢見不鮮，那麼房客該怎麼辦？其中涉及的一些權利與義務﹐房客不可不知。

房客的疑慮

最近陳太太來電詢問，她在租屋前查過屋主繳款準時，但是住入該租屋之後某日，卻驚見所租屋上張貼著銀行的「催款通知」_（釋）(Notice of Default)拷貝，於是問屋主和物業管理公司，但對方告知屋主正與銀行談判修改貸款，房子不會被「法拍」，不須擔心；可是陳太太心中立刻浮現出幾個問題？要不要繼續交租？押租金拿不拿得回來?如何查詢該租屋的產權或「法拍」程序進行到甚麼程度？何時會被迫搬家？何處可得到免費的法律協助?

首先，房客只要還住在該屋裡，就有交租的義務；物業管理公司不可在房客未同意下將手上保管的押租金轉交給屋主，根據內華達州法律，假設房客都有遵守租約規定，屋主或物業管理公司必須在房客遷出該租屋後的30天內將押租金退還給房客，否則房客可以向法院提出告訴，求償兩倍的金額。

如果該租屋被「法拍」轉手了，房客又不想立刻搬走的話，押租金應交給新的屋主或其物業管理公司；若要查詢該租屋的「法拍」程序進行到什麼程度，只要至郡政府地稅登記處的網站，http://redrock.co.clark.nv.us/assrrealprop/site.aspx，輸入該租屋住址就可查到，因為「法拍」進行中的通知文件都須在此登記；若要尋求免費法律協助，可上www.nevadalawhelp.org或www.nlslaw.net網站。

新法保護房客權益

萬一租屋被「法拍」轉手了，何時會被迫搬家？依據2009年10月1日生效的一則保護房客的立法 (Foreclosure Act of 2009)：a.如果房客不想立刻遷出租屋，新屋主或銀行必須給房客至少90天的寬限期；b.新屋主若是投資出租屋者，房客原來租約所剩的時日如果大於上述的寬限期，可以住到原租約期滿；c.新屋主也可以和房客協商，支付一筆搬家補貼金，讓房客提早搬走。

原文刊登在世界日報賭城版—-12-04-2010