網上拍屋陷阱多 (Part I)

近來網上購物極其風行 現在連「銀行回收屋」也可以在網上競標

只是莊家不必請打手 只要敲幾下鍵盤 就可以作弊哄抬價格了
近來網上購物極其風行，改變了傳統消費的形態，網路購屋也成為其中一種方式，但進行網路購屋最好也請有經驗的經紀人協助，檢視屋況，提供市價作參考，才能取得優勢，避免「誤入網路歧途」。

前幾年由REDC (Real Estate Disposal Corporation)拍賣公司舉辦的一年二次拍賣大會，拍賣拉斯維加斯的「銀行回收屋」，每次約有二、三百棟房子待價而沽，規模盛大，現場人山人海，熱鬧非常，現在也改為網上競標。

一個競標沒得標的經驗

數個月前，李先生相中居家附近的一個叫價14萬的銀行屋，預計約須再花4萬元修繕，根據經紀人評估，如果屋況好，方值14萬，所以李先生希望等它叫價降到10萬時再出價，日前經紀人通知李先生這房子已轉到REDC手中拍賣，從10月23日開始競標，10月28日截止，於是經紀人幫李先生登記參加競標。

首先李先生以信用卡$2,500作保證，這$2,500先不必被提取，並出具銀行批准貸款10萬元的文件上之特定號碼(Loan Number)，李先生出價5萬元後，銀幕上顯現他是目前最高標，但兩天後又收到電郵，通知說有人超過 (Out Bid)他的出價了，他上網一看，是9萬5,000元，已高過他設定出價的最高額8萬5,000元，但因為9萬5,000元也未達底標價格 (Reserve Price)，所以成不成交還是得等賣主即銀行同意才算數，而無人知道這底標價格到底是多少，李先生覺得這網上競標是玩假的，好像是賣主在測試市場的行情。

這是個學習經驗，至少不必像以前參加拍賣會一樣，去買銀行現金本票 (Cashier Check)，和其他人擠來擠去，排隊拿號碼牌，幾個小時轟炸下來，還會鬧頭疼，也不至於臨場和別人競價時拚紅了眼，一時衝動高價買下，有違原來撿便宜的初衷；請參考有關現場法拍紀實第一章（5）「銀行回收屋拍賣」。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-30-2010

違約房貸戶權益仍受保障

兩家銀行的「法拍屋」 (Trustee Sale) 目前有產權不清的問題
但如為市面上出售的「銀行回收屋」（REO）則是經紀人掛牌的 原屋主已被驅逐這類糾紛比較少
標購「法拍屋」要注意產權問題
 
受到經濟環境的影響，產生了不少違約房貸戶，由於美國是法治國家，銀行也必須依據適當法規進行「法拍」_（釋）以回收房屋，相對的，如果銀行未依循法定程序時，違約房貸戶的權益也受法律保護，仍可依法主張繼續擁有房屋產權，這是標購「法拍屋」( Trustee Sale)的投資人應注意的。

目前有一「產權保險」_（釋）公司Old Republic Title Company聲稱﹐對摩根大通銀行 (JP Morgan Chase)及半官股的GMAC兩家大銀行的「法拍」或回收的房子，不賣「產權保險」，原因是這兩家大銀行申請「法拍」的文件中之供述書 (affidavit)部份有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，控訴銀行非法轉讓其房屋產權，這就影響到標得這兩家大銀行「法拍屋」 (Trustee Sale)的新屋主之產權，造成其產權不清。

因為如果申請法拍未依法規，房貸戶仍可主張擁有房屋的產權，占住房屋不走，他們的律師說﹕屋主沒付房貸是一碼事，銀行的文件不齊，就得另外經過法庭訴訟 (Trial)才能申請「法拍」，這其實也只是拖延時間，法庭不可能判決房貸戶取回房子所有權的。

順道一提，美國西岸有許多州辦理抵押貸款登記是以「信託」(Deed of Trust)的方式取代「質押」(Mortgage)，如此一來銀行就可省去上法庭取得判決這道手續，能夠直接申請法拍程續，也稱為「非判決處置」(Non-judicial Sale)；這種「法拍」(Trustee Sale)按字義解是「信託拍賣」，和「抵押品拍賣」(Foreclosure Sale)的功能相同。

付不起貸款的屋主的另一項權利

有關付不起貸款的屋主的權利，除上之外，還有「申請仲裁」這一項，自2009年7月1日起，內華達州新法規定，「主要自住屋」_（釋） (Primary Residence)的貸款戶可向法院「申請仲裁」，要求銀行出庭談判修改貸款條件；而且貸款戶在法院公開拍賣 (Trustee Sale)的5日之前，也就是從銀行發出「催款通知」_（釋）(Default Notice)之日算起，有106天(90+21-5)的「修復時間」_（釋） ( Reinstatement Period)，只要補繳所欠的分期付款額及衍生的利息及罰款，就能中止「法拍」，而事實上，在目前經濟不景氣，「法拍」氾濫的情形下，銀行更是可能退一步，接受任何合理金額的補繳，就同意中止「法拍」。
至於一般法拍程續的細節，可參閱第一章（4）文章「不足額還款銷售，法拍，銀行回收屋三部曲」。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-09-2010

拖延「法拍」講法不講理

銀行不可能永遠提供免費住屋  拖延「法拍」

使房源緊俏只是一時  買家稍安勿躁

MERS (Mortgage Electronic Registration Systems)機構
 
美國是法治國家，既然生活在美國就必須認識美國的法律，以保護自我權益，近來，很多違約房貸戶表示，搞不清楚為甚麼倒銀行的賬，卻由一個叫「MERS」(Mortgage Electronic Registration Systems)的機構來出面「法拍」_（釋），雖然銀行把本票轉到「MERS」名下，授予「MERS」權利進行「法拍」，但是有房貸戶卻主張，「MERS」並不擁有債權，無權利「法拍」，他們的目標是賴住不走。

「MERS」是甚麼樣的機構呢？由於美國1990年後開始盛行房貸轉賣，銀行們為了節省到郡政府登記債權轉移的費用及簡便其手續，所以在1997年共同設立了這個服務機構﹔它是以一個房貸使用一個統一編號的方式，集中記錄房貸的轉移，包括負責收取分期付款的服務公司 (Servicers)及「債權投資人」 (Owners)。

後來房貸還被分割成「抵押擔保」證券 (Mortgage Backed Securities)在市場上流通，因為有些發行「抵押擔保」證券的銀行，並未依法持有抵押憑據，無法證明他們確實擁有這些房貸，即可能無權對違約戶進行「法拍」，投資證券的人也準備提告銀行。

拖延法拍使房源緊俏只是一時

上兩篇文章提及銀行申請「法拍」的文件中之供述書(affidavit)部分有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，美國政府要銀行們立刻將手上的申請「法拍」案件作一個評估，因此銀行們不得不暫時凍結「法拍」動作﹐為期約一個月，這會造成暫時的房源緊俏現象。

第一章（23）提及全美房市潛在的供給量，也就是影子庫存達1,200萬戶，據以往紀錄，全美每年約銷售500萬戶，預計兩三年時間可消化掉庫存，之後房市應會反彈，現在以訴訟來拖延「法拍」只是使房市復甦的時間更往後延遲罷了；還是一句老話，該來的早晚還是會來，銀行不可能永遠提供免費住屋，拖延「法拍」使房源緊俏只是一時，買家請稍安勿躁。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-23-2010

房源緊俏的假象

歐巴馬政府想用投資建設來刺激景氣 在背負降低預算赤字的包袱下
無法施行經濟復甦就只有靠民間企業自立自強一途
 
製造房源緊俏的假象
 
11月2日的選舉已到眼前，選民將以選票來驗收歐巴馬政府經濟振興方案的施行成果，國債增加了這麼多，經濟還是沒起色，此刻，共和黨當然利用百姓的怨氣大事炒作，眼看這場選舉執政的民主黨可能會失去許多席次，民主黨不能坐以待斃，於是假公濟私玩起操控短期市場表現的伎倆，所以銀行將會有延緩履行債務求償(moratorium)的動作，也製造一個房源緊俏的假象。

上篇文章提及兩家房貸大銀行申請「法拍」_（釋）的文件中之供述書(affidavit)有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，因此政府在投票前趕緊施加壓力給五家房貸大銀行，JP Morgan Chase﹑GMAC﹑Wells Fargo﹑Bank of America﹑及PNC Financial Services Group，要它們立刻將手上的申請「法拍」案件作一個評估，檢查是否有文件瑕疵與程序不完整的可能性，因此銀行們不得不暫時凍結「法拍」動作約一個月，這就是變相的延緩履行債務求償。

和選舉掛鉤

「法拍」即「抵押品拍賣」(Foreclosure Sale)，全美有27州的「法拍」不須經過法官的判決，特別稱法拍為「信託拍賣」(Trustee Sale)，有些銀行這次的凍結法拍動作只選擇「法拍」須經法官判決的23州來執行，內華達州不在這23州中，但本州參議員Harry Reid特別要求五大房貸銀行也暫時凍結內州的「法拍」，待相關單位建立一個確定法拍程續完整的系統之後才解凍，用這種方法來收買「溺水屋」_（釋）的屋主選民，同時也製造一個房源緊俏的假象。

中間選民現在很徬徨，不知到底要讓Harry Reid這個政客連任呢? 還是選激進茶黨 (Tea Party)支持的共和黨候選人呢? 民主黨失去席次會造成朝小野大，使政府更無法有作為，美國百姓一向天真地認為選新人就有新希望，但在這麼困難的情況下，如果不施以行政救濟還真會動搖國本咧﹗

其實2008年的金融危機主要源於長久以來金融體系沒受到適當的監控，歐巴馬政府搶救的過程中難免發生沒效益的浪費公帑，但後來衰退的深度和長度甚於預期﹐其中一個主要原因是，重整金融體系的配套工作沒做好，銀行還未從失序中站起，重新為經濟的復甦注入啟動的力量，反而縮緊放款業務，又如美國銀行 (Bank of America)兩年前因為買下面臨破產的房貸融資公司Countrywide Financial，開始承作房貸的大盤，日前突然終止此業務，不買房貸公司的帳了，也是對經濟雪上加霜。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-16-2010

影子庫存衝擊美國房市

參考美國房市的概括數據 還是要依個別市

場的狀況 產品和地區作調整 避免以偏概全
影子庫存 威脅房市

受到近年來房地產市場變化的影響，一般美國民眾在購屋的心態上已有明顯的改變，自用型的購屋傾向於實用考量，包括使用面積小、維修少的房屋，甚至租屋的民眾人數增加，形成租屋市場的成長與看好；由於買屋的態度趨於保守，在短期內可能會抑制房市回升，但這轉變將能為美國房市奠定較穩固的基礎，尤其是觀念上有更多人將買房視為可出租或自住的長期投資，而非求快速增值的短期投機，且不計算自己是否負擔得起貸款；

只是要消化掉全美目前1,200萬戶的影子庫存，以過去平均一年銷售500萬戶來計算，還真是非得兩三年時間不可。
 
歐巴馬政府提供的購屋稅賦優惠已結束，銀行延遲對房貸違約戶進行「法拍」_（釋）的時間，並不能真正解決房市問題，如果失業情況沒有改善，房市裡的影子庫存，即房貸違約戶和想解套的屋主數量，只會持續增加，加上目前銀行手上擁有但尚未在市場上求售的銀行屋，會造成房市供給量過多，將破壞美國政府挽救房市的努力。

據美國商務部公布的資料，今年2010年第二季全美房屋「空置率」_（釋）(Vacancy)近1,900萬戶，房市資訊顧問公司 (Core Logic)指在6月底，約有1,100萬房貸戶房子 (占全體房貸戶的23%) 屬「負資產」_（釋）(Negative Equity)或稱「溺水屋」_（釋），房貸處理中心 (Lender Processing Service)則統計有730萬的房貸戶違約(Delinquency)即沒供款，其中170萬的貸款戶已收到銀行開始進行「法拍」程續的通知(Default Notice)，預計今年2010年全年被「法拍」的房子總數將超過100萬戶，相較於2009年的90多萬戶則稍增，相較於及房市泡沫之前的每年約10萬戶，則不可同日而語。

穆迪 (Moody’s)更預估現在到2011年底前還會有約200萬戶的房子被「法拍」，而摩根史坦利(Morgan Stanley)認為銀行目前手上擁有的「銀行屋」 (Bank Owned)和未來將取得的「銀行屋」可能近800萬戶，加上著名的房市網站Zillow聲稱尚有380萬戶房子的屋主正準備出售，使得房市潛在的供給量，也就是影子庫存高達1,200萬戶。

民眾在購屋的心態上已有明顯的改變

儘管房貸利率處於將近50年來低點，但是美國人對於擁有自有房子的態度更趨實際，選擇偏向面積小﹑維修少的房子；有些美國人開始保守理財及減少負債，認為買屋不如租屋的人增多；

此外，銀行抵押貸款的標準趨嚴也使得很多人申請不到房貸，所以只能繼續租屋；也有買家認為房市尚未觸底而仍在觀望中；幸好相信美國房價已接近谷底的人越來越多，而且國內外的投資者見目前美國的租屋風氣正在增長，「出租回報率」_（釋）也近歷史高點，正紛至沓來；

拉斯維加斯的特點是房價水平低，出租市場熱絡，在經濟這麼不景氣的時候仍然有比別的城市更高的買氣。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-02-2010

投資房地產 有了勝算 才能致富

如果不學習 不作功課 都可以投資致富
今天就不會看到有這麼多人陷於「溺水屋」中
 
有足夠資訊作決定 以嚴格手段管資金
 
這是一個資訊變化很快又複雜的時代，有「即時」且「足夠」的資訊而作的決定，較有勝算，否則形同賭博，風險很大；投資房地產更是如此，雖然在理性的決策中，仍然可能疏漏或存在無法掌握的因素，但至少能降低風險，增加勝算，避免盲從。

孫子兵法裡有一句話：「多算勝，少算不勝，而況於無算乎？」任何的投資策略都有獲利的機會，但能否令自己立於不敗之地是一個重要考量，避免自己遭受無法承受的巨大虧損，具體來說就是要嚴格控管資金，有了資金，才有機會等待好的時機大賺一筆。

合理房價須符合當地收入水平

現在不管懂不懂經濟，人云亦云，每個人都很篤定美國經濟要很久才會復甦，然後結論就是房價不會漲所以不能買，這些人多半都是前幾年買房地產虧本的，從來不研究數據，也不懂計算成本，只會跟著所謂「看法」跑，主觀地認為大家都這麼說，總不會錯。

當資訊一面倒時，就要小心了，常常眾多指標指的都是同一件事，參考了太多類似的指標，是虛增計算，例如經濟專家說的全美失業率10%可以當作其中的一個計算，但是應該考慮更多的條件，例如全美「法拍屋」_（釋）量200萬棟，這又增加了一個計算，又或參考技術面的指標，例如「投資回報率」_（釋）多少，於是計算又多了一成，類似這樣，計算越多，決策的勝算就越高，獲利的機會當然就會越大，但即使如此，還是無法保證一定可以獲利。

現在舉例來計算投資可行性，現在賭城一個「獨棟屋」_（釋）售價是14萬元，月租金要價1,000元，很容易租出去，「出租回報率」_（釋）是1,000元 × 12月 / 14萬元 = 8.6%，比銀行定存利息1%高很多，如果將來轉賣也不會虧，這投資就立於不敗之地。

反觀2005年賭城一個「獨棟屋」售價是35萬，每月分期付款2,000元，屋主一棟房子每月要貼1,000元，而屋主還要再多買，說賭城房子新又漂亮，比加州便宜很多，還看漲，不管賭城的居民月中間平均收入只有4,000多元，如果按收入30%是居住開銷，每月只夠支付1,200元，換句話說就是只能負擔約15萬元的房子的分期付款，35萬元的房價根本不符合當地的收入水平，結果就是大家看到的，血本無歸，信用破產，現在想趁低買進也沒資金。

原文刊登在世界日報賭城版—- 9-25-2010

賭城房價 有起有落 視區域而定

房地產投資者對個別市場的資訊的了解很重要

須多研究不同的產品和地區  評估其抗跌性

Location！Location！這句話，對於投資房地產來說，似乎是放諸四海皆準的概念﹔最新的統計數據指出，2010年第二季與前一年同期相較，賭城有15個郵遞區域的房價開始反彈，一年來漲幅也達二位數，當然相對的也有跌的區域，這可證明賭城的房價並非持續下挫，好區不但抗跌性高，也會先反彈回升。

近來看到太多有關賭城房價還會繼續往下探底的類似報導，內容籠統，其譁眾取寵的成份很高，因為實際上本地的房地產經紀人的生意都很旺，也沒感覺房價和交易量有大波動，根據「賭城房地產經紀人公會」 (GLVAR)的統計，2010年8月份的「獨棟屋」_（釋）成交中間價由7月份的13萬5,000元漲到14萬元，「康斗」_（釋）則仍然維持在6萬5,000元，不知這些有關賭城房價還會繼續往下探底的報導有何確實的數字根據。

反觀聖地亞哥資訊服務公司Data Quick的調查統計，與2009年第二季相比，賭城的「中間房價」_（釋）在 2010年第二季實際上是呈現明顯的兩極化，在57個郵遞區域中，有7個區的房價繼續下跌，一年來跌幅達兩位數，但也有15個區的房價開始反彈，一年來漲幅也達2位數；推究其原因主要是，前者之前兩年跌得不多，還沒跌到位，後者則是跌過頭，之後在反彈修正，細節如下表說明：

Zip Code	Area	% Change	Medium Price $
89002	Henderson	-13.8%	147,000
89011	Henderson	-12.1%	134,000
89015	Henderson	-14.8%	115,000
89074	Henderson	-12.9%	155,000
89128	Northwest	-21.1%	87,000
89134	Northwest	-12.2%	180,000
89141	South West	-10.3%	175,000
89030	North	12.8%	45,000
89101	East	10.9%	52,000
89102	Southwest	18.3%	110,000
89104	South	13.1%	71,000
89106	North	11.6%	63,000
89107	Northwest	16.7%	70,000
89108	Northwest	10.0%	77,000
89110	East	10.8%	72,000
89115	East	13.3%	72,000
89118	Southwest	20.2%	98,000
89135	Southwest	16.7%	280,000
89145	Northwest	12.0%	107,000
89146	Southwest	37.5%	126,000
89156	East	10.7%	89,000
89169	South	13.8%	90,000

一年來全部57個郵遞區漲跌幅詳細資料，如下圖說明：

 原文刊登在世界日報賭城版—- 9-18-2010

策略性棄屋 賭城恐重現「法拍屋」潮

不論是屋主或銀行  本能皆會依照對自己有利的方式來作決策
最怕的就是不知道其中的利害輕重  損人又不利己
 
「策略性棄屋」將可能會造成賭城第三波的法拍屋潮
 
基於溺水屋的比例逐漸增加，有專家預測賭城將可能出現第三波的法拍屋潮，如果要避免此一現象產生，唯有銀行能對「溺水屋」_（釋）屋主一些貸款額減免，或同意「不足額還款銷售」_（釋），以減少其棄屋而走的可能，也降低賭城第三波的「法拍屋」_（釋）潮所帶來的衝擊。

因為賭城房價自2006年高峰跌過半，目前有四分之三的房貸屬「溺水屋」，即房價低於貸款，就算付擔得起房貸，據芝加哥大學及亞歷桑那州大學的統計，賭城約有17%到25%的溺水屋屋主覺得不值得繼續揹負現有的沉重房貸，曾經或開始考慮解套，即所謂「策略性棄屋」，這意味將可能會造成賭城第三波的「法拍屋」潮。

銀行在前幾年景氣好的時期，沒有依據貸款者的負擔能力評估，形成濫放款，所以引發美國2007年第一波的「法拍屋」潮，這是付不起「次級房貸」_（釋）（Sub-Prime Mortgage），即第二順位的貸款的房子被銀行沒收。

次貸風暴告一段落，但因為經濟不振，銀行及企業倒閉，失業率持續攀高，收入縮水的屋主們無法支付房貸，引發2009年第二波的「法拍屋」潮，這是正常貸款（Prime Mortgage），即第一順位的貸款的房子被銀行沒收。

為今之計 關键在銀行

根據商業顧問公司CoreLogic的調查，賭城2010年6月份時有21%的貸款已經違約且遲付超過90天，即比起2009年1月份，一年半前的13%還高很多；銀行通常不肯坐下來和目前仍繼續付貸款的屋主談調整貸款條件，因此有不少屋主甘冒信用受損的風險，選擇不付貸款以逼使銀行談判。

如果談判沒成功，房子被銀行「法拍」_（釋），對於第一順位的貸款，銀行有六個月的追訴權，對於第二順位的貸款，銀行有六年的追訴權，如果銀行同意「不足額還款銷售」，不論第一或第二順位的貸款，銀行都有六年的追訴權，之後銀行可能把這些追訴權賣給討債公司，屋主莫以為棄屋後就沒事了，有一例外是對於2009年10月之後的貸款，據歐巴馬頒布的新法，銀行則無追訴權；被「法拍」的屋主，其信用須七年才能回復，「不足額還款銷售」的屋主，二年內不能再取得銀行新房貸。

人心都是趨利避害，歐巴馬政府不再濫施捨給銀行了，而面對現實問題苛責屋主違約背信也於事無補，為今之計就看銀行如何在二害之中權取其輕者，是給屋主一些貸款額減免，或同意「不足額還款銷售」，之後再向屋主追訴欠款，減少第三波「法拍屋」潮的傷害。

原文刊登在世界日報賭城版—- 9-11-2010

為退休做準備 嬰兒潮中年人掀買屋潮

內華達房地產公司負責人林秀華表示，房地產投資者對個別市場的資訊及法規的了解很重要，須找有口碑的，熟悉本地市場的經紀人多研究不同的產品，比較其抗跌性，是否容易租出及管理，以及其它的問題，如房屋西曬，社區開發商有無倒閉或訴訟在身等。

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最近媒體一再報導「賭城的房地產」是怎麼嚴重糟透，不斷唱衰這全美最嚴重的房災區，但賭城從事房地產的業者，目前生意依然暢旺，不但有外國投資者，還增加許多40、50歲的買主，他們嚮往賭城退休生活，現在趁低點先買來出租有收入，也許5年後改為度假屋用途，10年後退休就在此定居了，值得同屬戰後嬰兒潮族群的華人參考這種模式。

嬰兒潮年代出生的族群，由於人口多，後勢看好，這些人的標的屋是區好，小區環境有設施，交通方便，房齡新，格局寬廣舒適但總面積不必太大，房屋基礎品質佳，室內裝璜未必要有很多高檔建材upgrades，因為將來自己要住時再依自己喜好改動就可，樓下有睡房或書房，除了康斗、獨棟屋外，也有青睞高層豪華公寓的。

這類房屋抗跌性還特別高，有位住賭城的客人2009年初在某高級社區買了一戶30萬美元2500呎的中型房子，準備等小孩上大學離家，剩夫妻兩人後，從目前所居住5000呎的大房子搬去，因為是搶房所以他覺得出價還比時價高了1萬美元，當時貸款採非自住屋利率是6%，房子一個月就租出去，每月租金是2000美元，每月社區管理費200美元，最近因房貸利率大幅調低，準備重貸，銀行估價出來已是33萬5000美元，雖說沒轉賣打算，他還是很沾沾自喜。  

要注意的是：上述個案是高級社區，而非是老人社區，賭城退休老人社區的房子雖然很容易符合所規定的條件，而且價格相對也便宜，但卻不建議作退休準備的人買，因為它對居住者的年齡有限制，很難找到租客，許多外州客人見到房子如豪宅往往愛不釋手，但它不必和人競標及價廉是有很多原因的，須與熟悉賭城房市的當地人多研究，以免將來有行無市被套牢。

 賭城的房市因為過去超建，現在經濟還不景氣，但200萬人口還是要有地方住，如果中低價位的房價都跌到位了，賭城居住的負擔原來就比美國其它的大城市如洛杉磯、灣區、紐約、芝加哥輕省，區好品質佳的房子還是會在多樣的選擇中勝出，不管甚麼城市，房地產都有不同的產品，各別的漲跌也不同，以偏概全，不求甚解的觀點不但使賭城民心惶惶，還會誤導投資大眾的決定。

雖然Standard & Poor's本周出爐的一個統計報告，說賭城的房價指數從今年4月到5月降了0.5%，從5月到6月又降了0.6%，反觀統計中的其它20個美國大城市從5月到6月則平均升了1%，這也被拿來大作文章，在我看來這些報導是沒新聞只起鬨，1%多之差不說也罷。  

內華達房地產公司熱線（702）888-9999，華語專線：（702）368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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外國投資者 有助房市復甦

內華達房地產公司負責人林秀華表示，外國的房地產投資者須有可靠的物業管理公司才鼓勵投資，可保障房子很快就租出，每月租金按時匯入戶頭，修理開銷少，屋況又維持如新，投資無煩惱。

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經濟全球化的結果在拉斯維加斯最容易呈現，無論是在博弈業、會展業或房地產市場，如今房市泡沫，拉斯維加斯房價跌得最慘，隨著拉斯維加斯的房價探底，又開始有越來越多的投資者進場，目前因為美金走貶，幣值走強的國家紛紛進軍賭城的房地產，隨著國際化的影響程度節節升高，這其中以來自中國、加拿大及英國為主，最近中國政府打房更有推波助瀾的趨勢。

一般來自中國的投資者常會問在加州和內華達州投資有何差異，為什麼說拉斯維加斯比洛杉磯和舊金山更適合投資呢？我們的回答是：  1.拉斯維加斯出租市場熱絡，而且內華達州的法律傾向保護房東，驅趕房客簡便快速，約20天就可，不像加州可能要三個月，因加州法律傾向保護房客。

 2.拉斯維加斯的中間房價約僅是洛杉磯的1/2，舊金山的1/3，年租金/房價的比率即CapRate目前在7％到9％之間，幅員不似後者般遼闊，所以容易買到地點適中的房屋，且房齡新，空氣乾燥又少污染，容易保養，不是全美都可以找到這樣好價格的房地產。因此很多洛杉磯、舊金山及東岸的居民反而都來投資拉斯維加斯房地產。

3.拉斯維加斯擁有全美國最多的旅館及賭場，是一個國際會展中心，國外親朋來美西必遊之地，沒有停車及塞車問題，從東南到西北也不超過30分鐘車程，任何位置到國際機場都很近。 4.拉斯維加斯市政府及郡政府主導力強，推廣高速公路、機場擴建、學校、醫院、會展中心等都市規畫及基礎建設，不遺餘力。  

5.因為天氣乾燥，無州所得稅（相較於加州的9％州所得稅），熱鬧24小時的不夜城及有錢人的消費天堂，拉斯維加斯是美國人退休養老的最佳選擇地之一，退休人口占總人口（已超過200萬）的20％，因生活消費低廉，卻能享用世界頂級的餐廳、購物、娛樂、高爾夫球場，非退休族群也喜歡。

一般而言，拉斯維加斯最容易出租的是三房或四房約1600到1800平方呎的獨立屋，投資回報率在7%以上最受投資者青睞，例如購買價為15萬元，月租金為1000元，投資回報率即為1000×12÷150000=8.0%。

也有投資者問美國經濟市場不景氣，失業率上揚，拉斯維加斯遊客減少，賭場收入降低，為何拉斯維加斯出租市場仍熱絡？如何保障在兩個月內出租出去？我們的回答是：住房被銀行贖回的屋主，反過來租屋成為房客，價格合理就可保障在兩個月內出租出去。  

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失業率 牽動房價漲幅

手中握有資金的投資人這一年多來最關心的課題是：拉斯維加斯的房地產何時可以進場？在目前失業率持續攀升與法拍屋增加的環境下，要房市止跌回升先看就業市場何時回春，但房市想要繼續下滑的空間有限。

去年夏天我們就已預測，本地銀行的銀拍屋與法拍屋尚未完全釋出，一旦上市後，房價有可能會再受到影響，預估未來下降幅度應不會超過10%，是否到谷底完全要看銀行處理其手中房屋的速度；同時預測內華達州和全國的失業率在未來一年仍會繼續攀升，直至2010年中才達到最高點─在內華達州將會是14%左右，而全國則會升破10%；2010年中以後，失業率才將會慢慢回降，但是要恢復至5%的全面就業，則可能需時數年，現在回過頭來看，我們的預測是挺準確的。

根據最新統計數據顯示，全美許多城市的房價都已止跌回升，唯有賭城則是極少數房價持續下跌的城市，原以為回穩的賭城二手獨棟屋中間房價，4、5兩個月維持在14萬2000元，6月又下滑到14萬元，7月更下滑到13萬5000元，但與去年7月時13萬9000元相較，跌幅只.9%，若與2006年高峰時31萬元的跌幅56%相較，簡直是小巫見大巫，可是現在大眾聞跌色變，並不懂分辨多寡輕重。

就像過去九個月來，有些業者譁眾取寵，說房價即將反彈，導致買家跟著恐慌，怕失去契機，當時我們一再誠摯呼籲投資非自住屋的買家不要急，不必和符合首次購屋退稅的買家搶房，這好似和一般輿論唱反調，但是我們本著實事求是的原則不願誤導投資者，很多諮詢過我們的買家現在才開始明白，內華達房地產公司和一些做短線的公司很不一樣。

最近還有一個知名房地產網站Zillow.com，預測賭城的平均房價會再往下探底20%，又引起投資者一陣恐慌；要知道平均房價和中間房價代表不一樣的意義，一般說來平均房價取決於所有價位的房子，包括高價位的房子，但中間房價則通常會取到低價位的房子，因為成交的房子多數屬低價位，賭城低價位的房子已跌到無可再跌，唯高價位的房子還有跌價空間，而投資者多半是買低價位可出租的房子；另外還要知道Zillow.com的作法是預測所有房子的價格，並不管它們是否在市場上求售，所以存著Zillow.com 的主觀意見，而以上所提的二手獨棟屋中間房價則是依據經紀人公會 (GLVAR)的統計，只計算出售成功的房子來的，比較客觀。

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資料來源:世界新聞網

賭城房價會二次探底嗎?

內華達房地產公司負責人林秀華表示，投資者房地產和股票一樣，看的是相對低點而非最低點，賭城房價雖然短期內難見起色，但是出租市場暢旺，出租回報率又高，值得有現金在手上的人進場投資。

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近來公眾極度關注美國經濟是否會二次探底，由此來預測房價是否會再次探底，這必須由整體經濟面向及賭城房屋市場的歷史與數據來分析，但投資房地產和股票一樣，看的是相對低點而較難預測何為最低點，賭城房價雖然短期內難見起色，但是出租市場暢旺，出租回報率又高，值得有現金在手上的人進場投資。

7月份的美國一些經濟數據可能有助消除經濟二次探底的疑慮，可惜賭城過去超建的問題比較其他城市嚴重，法拍或不足額還款銷售的個案還很多，因此房價仍然處於低迷不振，其中低檔的房價和高峰時比，已跌過半，停留在底區盤桓已久，顯示已經觸底的訊號，所以才有許多外州或外國的投資者紛至沓來，至於高檔的房子則還有壓縮空間，因為之前沒跌過半。

7月份，美國股市表現不錯，道瓊和那斯達克指數各上漲約7%，四分之三的公司第二季度業績好於預期，三分之二的企業收入超過目標，更因為裁員降低了成本，平均利潤比預期高了11% (不包括金融銀行業者)，政府數據顯示第二季度經濟增長為2.4%，雖放緩但仍然持續增長，並未出現衰退，美國經濟已經脫離了出現二次探底的危險，入夏時公眾受到歐洲政府緊縮財政支出和中國政府收緊信貸的利空消息影響，引發的一場憂慮情緒可望有所消解。

賭城房價已經觸底，從以下每年的獨棟屋和康斗二手屋的月平均中間價可見一斑，獨棟屋2007年為30萬1000美元，2008年為22萬3000美元，2009年為14萬美元，2010年的前7 個月為3萬8000美元﹔康斗2007年為19萬2000美元，2008年為13萬6000美元，2009年為6萬7000美元，2010年的前7個月為6萬6000美元﹔很明顯就看出來2009年和2010年的價格差異不大，各僅降1000或2000美元，跌幅約為2%，比較之前的每年跌幅動輒30%或50%，不可同日而語。

再來看每月成交量 (需求)及存貨量 (供給)，賭城房市2010年3到7月份的需求/供給比率分別為53.5%、52.7%、36.2%﹑37.5%、32.5%，5月份遽降主要是因為首次購屋退稅的優惠在2010 年4月30日截止，對比去年2009年3至5月份的需求/銷售比率為33.5%、40.1%、41.8%，4月份遽升也是因為2009年2月政府才剛頒布首次購屋退稅的優惠條例，2010年5月份之後好比又回復到2009年3月份的水平，在35%上下，並無可懼。

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銀行緊縮放款 無益經濟復甦

內華達房地產公司負責人林秀華表示，雖然利率創歷史新低，因為銀行緊縮放款，買房多要用現金，這樣經濟如何能復甦，房利美和房地美對銀行貸款審核程序的規定，拿捏的尺寸要剛好，才能鼓勵銀行放款。

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目前賭城房價非常吸引投資客，雖然銀行房貸利率創歷史新低，銀行卻緊縮放款，縱使有好的信用紀錄，仍不易取得銀行貸款，所以現在手中握有現金的投資人，比較有利進行投資，銀行矯枉過正的做為，是有其背景因素。

根據聯邦房貸處（Federal Housing Finance Agency）的統計，銀行提高放款標準，可從房利美和房地美所承購的貸款中，借款人的信用分數分布統計可看出一般，其中借款人的信用分數是720分以上的比例，在2007年為55%，2008年為68%，2009年為85%；借款人的信用分數是660分以下的比例，在2007年為17%，2008年為8%，2009年為2%。

銀行在前幾年，沒有依據貸款者的負擔能力曾經濫放款，所以2007年，美國爆發了次級房貸（Sub-Prime Mortgage）風暴，起初是付不起次貸的房子被銀行沒收，引發第一波的法拍屋潮；房市泡沫破了，接著而來的是銀行及企業倒閉，此刻，歐巴馬政府投注資金來救銀行及有困難的屋主，試圖振興房市，沒想到利空未出盡，卻只是拖延時間，使問題更嚴重了。 

次貸風暴雖然告一段落，但因為經濟不振，失業率持續攀高，房價仍舊低迷，收入縮水的屋主們無法高價轉售房子，又苦撐不住，現在演變成是正常貸款（Prime Mortgage）的房子被銀行沒收，引發第二波的法拍屋潮；如果房價繼續看跌，溺水屋的屋主都想解套，不管是否付得起每月分期付款，可能還有更多的人會選擇所謂的策略性棄屋。  

銀行迫於形勢開始放寬審核不足額還款出售（Short Sale）的條件，雖然債務人信用不致全毀，但兩年內不得貸款購屋，這是FDIC的規定，凡受其管轄的銀行都不能買不合此規定的貸款，作過不足額還款出售的債務人自然就貸不到款，而且銀行仍保留六年的追訴不足額的權利（deficiency Judgment）。 

比較重視個人信用的屋主也不少，他們則選擇修改貸款條件，諷刺的是，在2008年透過修改貸款條件把每月分期付款額降了不只20%的屋主，其中有40%的屋主在短短一年之內又宣告付不起每月分期付款。  

舊貸款種種問題使得銀行窮於應付，加上矯枉過正，銀行放款時格外小心，以免重蹈覆轍，所以雖然利率創歷史新低，許多人信用很好想重貸，銀行也不肯輕放，雞蛋裡挑骨頭的事層出不窮，推究其背後理由，乃是怕將來萬一借款者違約，房利美和房地美只要發現銀行貸款審核程序有瑕疵的話，就可以再把貸款賣回給銀行，2010年第一季房利美把貸款賣回給銀行計有13億，房地美把貸款賣回給銀行計有18億。  

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搶救溺水屋 再推新貸款方案

內華達房地產公司負責人林秀華表示，政府救濟方案推陳出新，協助溺水屋主降低來自房貸的壓力，可惜沒有一次到位，成效不彰。

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溺水屋屋主請注意，內華達州剛得到聯邦的1億280萬的特別房市補助金，計畫創新一種兼有豁免（forgiveness）及緩和 （forbearance）雙重意義的修改貸款條件方案，除了以房屋付款總合不超過收入的31%為目標外，還可將超貸比例降至15%，即貸款與房價比例（Loan to Value）115%，必須是主要住屋至少五年，中低收入的屋主才符合申請資格。
 
今年7月1日房管局HUD又修訂HARP（Home Affordable Refinance Program）重貸方案，將符合重貸的資格，從超貸比例不超過5%，也就是貸款與房價比例（Loan to Value）小於105%的規定，提高到25%，即貸款與房價比例（Loan to Value）小於125%，希望有更多的溺水屋屋主得到幫助，但以賭城房價普偏下跌超過50%來看，能符合超貸比例不超過25%的不多。

修改貸款條件以HAMP（Home Affordable Modification Program）方案為主，必須是屋主主要住屋，依據屋主的負擔能力來考量，以每月貸款的分期付款額、房屋稅、保險、社區管理費的總合不超過每月稅前毛收入的31%為救濟標準，銀行或是暫緩屋主分期付款一小段時間，或是增加貸款年數，或是降低利率，或是暫時將一部份本金放一邊不計算利息，將來賣房時若有錢再一次付清；首先，屋主可先到網站www.MakingHomeAffordable.gov輸入與貸款、收入和費用相關的數字，檢視是否符合救濟資格。  

內華達州尚有一種申請仲裁的管道，如果屋主幾個月未付房貸的分期付款，會收到銀行寄來的催款通知，隨信附件是一申請仲裁的表格，讓屋主提出申請，依排定時間帶著相關文件去法院，自實施後至今，全州計有1萬1716件申請案，因為內華達州只有270位仲裁員，至目前僅有3860件已受理，其中1674件達成協議，445件房子仍被銀行法拍，1131件銀行代表沒出庭，610件談判還未有結果；此外求助於非營利機構www.995Hope.org，或www.NACA.com（Neighborhood Assistance Corporation of America），他們都可以為屋主找到和銀行談判的管道。  

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賭城房價 已有觸底訊號

 內華達房地產公司負責人林秀華表示，種種跡象顯示賭城房價已有觸底的訊號，下檔的空間有限，投資者看到好的房屋可以逢低買進，仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來做考量。 

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由於近來許多經濟數據都說明經濟毫無起色，因此美國的經濟不被看好，有人問到，這會使賭城的房價再次下滑嗎？我認為雖然房價短期很難躍升，但種種表現也顯示房價已有觸底的訊號，下檔的空間有限，尤其，賭城過去兩年來房價狂跌，二手屋普遍竟跌破重建成本，乃是因為次貸風暴和金融海嘯連動，產生的加成效應，目前賭城的新屋中價為18萬2000元，二手屋的中價為12萬3000元，比台北或上海的小套房還便宜，是否太沒行情了？

美國的經濟問題可從以下數點來分析： 自從聯邦政府對首次購屋者的退稅補助截止後，全美房市少了刺激，以新屋銷售表現衰退最為明顯，尤其營建業是推動經濟的火車頭，也是就業市場重要的僱主，如果無新屋營建，短期內經濟必然走弱。

  2008年底開始的金融海嘯造成美國銀行倒閉潮，2009年已有140家銀行倒閉，2010年預計將約有200家銀行倒閉，而目前評估有775家銀行的財務有問題，主要是因為它們的商業地產貸款呆帳，這些銀行倒閉就會拖累保險公司，而得到政府救濟的，也不見得能振作，倒是有病重越久，醫藥開銷越大的問題，所以需要金融改革，金融是經濟秩序的主要支柱。

 2010年美國國債已破13兆，按3億1000萬人口計，每人平均欠債4萬2000元，目前又以平均一天增加40億元的速度在舉債，真是債多不愁，中國是其最大的債權國，但中國最近一連串的動作，包括調高工人薪資，取消出口退稅，及讓人民幣匯率與美元脫鉤，目標都是降低出口，打算從外銷的世界工廠轉型為內需的世界市場，減少以出口外匯來換買美元債券，美國舉債度日的好日子將不再。

目前賭城的經濟更是不看好，尤其失業率高至14.5%，房價短期也很難躍升，但從另一方面來看，賭城過去兩年增加的失業人口多半是2003年以來房市過度繁榮時營建、銀行金融，及賭場所產生的就業機會，此外賭城房價的嚴重泡沫化問題，也是因為之前幾年其房價飆漲得比其他城市還暴猛，不合情理的總會再調整回到正常，投資人如果能理性分析，看到好的房屋可以逢低買進，但不必急於一時，以前人云亦云，盲目追高或是落井下石都是不智。   

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