搶救溺水屋 再推新貸款方案

內華達房地產公司負責人林秀華表示，政府救濟方案推陳出新，協助溺水屋主降低來自房貸的壓力，可惜沒有一次到位，成效不彰。

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溺水屋屋主請注意，內華達州剛得到聯邦的1億280萬的特別房市補助金，計畫創新一種兼有豁免（forgiveness）及緩和 （forbearance）雙重意義的修改貸款條件方案，除了以房屋付款總合不超過收入的31%為目標外，還可將超貸比例降至15%，即貸款與房價比例（Loan to Value）115%，必須是主要住屋至少五年，中低收入的屋主才符合申請資格。
 
今年7月1日房管局HUD又修訂HARP（Home Affordable Refinance Program）重貸方案，將符合重貸的資格，從超貸比例不超過5%，也就是貸款與房價比例（Loan to Value）小於105%的規定，提高到25%，即貸款與房價比例（Loan to Value）小於125%，希望有更多的溺水屋屋主得到幫助，但以賭城房價普偏下跌超過50%來看，能符合超貸比例不超過25%的不多。

修改貸款條件以HAMP（Home Affordable Modification Program）方案為主，必須是屋主主要住屋，依據屋主的負擔能力來考量，以每月貸款的分期付款額、房屋稅、保險、社區管理費的總合不超過每月稅前毛收入的31%為救濟標準，銀行或是暫緩屋主分期付款一小段時間，或是增加貸款年數，或是降低利率，或是暫時將一部份本金放一邊不計算利息，將來賣房時若有錢再一次付清；首先，屋主可先到網站www.MakingHomeAffordable.gov輸入與貸款、收入和費用相關的數字，檢視是否符合救濟資格。  

內華達州尚有一種申請仲裁的管道，如果屋主幾個月未付房貸的分期付款，會收到銀行寄來的催款通知，隨信附件是一申請仲裁的表格，讓屋主提出申請，依排定時間帶著相關文件去法院，自實施後至今，全州計有1萬1716件申請案，因為內華達州只有270位仲裁員，至目前僅有3860件已受理，其中1674件達成協議，445件房子仍被銀行法拍，1131件銀行代表沒出庭，610件談判還未有結果；此外求助於非營利機構www.995Hope.org，或www.NACA.com（Neighborhood Assistance Corporation of America），他們都可以為屋主找到和銀行談判的管道。  

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賭城房價 已有觸底訊號

 內華達房地產公司負責人林秀華表示，種種跡象顯示賭城房價已有觸底的訊號，下檔的空間有限，投資者看到好的房屋可以逢低買進，仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來做考量。 

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由於近來許多經濟數據都說明經濟毫無起色，因此美國的經濟不被看好，有人問到，這會使賭城的房價再次下滑嗎？我認為雖然房價短期很難躍升，但種種表現也顯示房價已有觸底的訊號，下檔的空間有限，尤其，賭城過去兩年來房價狂跌，二手屋普遍竟跌破重建成本，乃是因為次貸風暴和金融海嘯連動，產生的加成效應，目前賭城的新屋中價為18萬2000元，二手屋的中價為12萬3000元，比台北或上海的小套房還便宜，是否太沒行情了？

美國的經濟問題可從以下數點來分析： 自從聯邦政府對首次購屋者的退稅補助截止後，全美房市少了刺激，以新屋銷售表現衰退最為明顯，尤其營建業是推動經濟的火車頭，也是就業市場重要的僱主，如果無新屋營建，短期內經濟必然走弱。

  2008年底開始的金融海嘯造成美國銀行倒閉潮，2009年已有140家銀行倒閉，2010年預計將約有200家銀行倒閉，而目前評估有775家銀行的財務有問題，主要是因為它們的商業地產貸款呆帳，這些銀行倒閉就會拖累保險公司，而得到政府救濟的，也不見得能振作，倒是有病重越久，醫藥開銷越大的問題，所以需要金融改革，金融是經濟秩序的主要支柱。

 2010年美國國債已破13兆，按3億1000萬人口計，每人平均欠債4萬2000元，目前又以平均一天增加40億元的速度在舉債，真是債多不愁，中國是其最大的債權國，但中國最近一連串的動作，包括調高工人薪資，取消出口退稅，及讓人民幣匯率與美元脫鉤，目標都是降低出口，打算從外銷的世界工廠轉型為內需的世界市場，減少以出口外匯來換買美元債券，美國舉債度日的好日子將不再。

目前賭城的經濟更是不看好，尤其失業率高至14.5%，房價短期也很難躍升，但從另一方面來看，賭城過去兩年增加的失業人口多半是2003年以來房市過度繁榮時營建、銀行金融，及賭場所產生的就業機會，此外賭城房價的嚴重泡沫化問題，也是因為之前幾年其房價飆漲得比其他城市還暴猛，不合情理的總會再調整回到正常，投資人如果能理性分析，看到好的房屋可以逢低買進，但不必急於一時，以前人云亦云，盲目追高或是落井下石都是不智。   

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賭城150商業建築 面臨法拍

內華達房地產公司負責人林秀華表示，買便宜的銀拍商業地產的時機已經到了，但要算好空置的可能性及合理租金收入，不是便宜就買。 

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賭城商業地產的法拍已經開始了，包括知名的商場Town Square (6601 S. Las Vegas Blvd.)及Village Square (9400 W. Sahara Ave.,)，賭城目前約有150個商業建築正瀕臨法拍命運，銀行手上也累積不少經由法拍程序收回的商業地產，此刻，對於華人買家而言，買便宜的銀拍商業地產的時機已經到了，但據觀察瞭解，這次買家可不像兩年前搶進銀拍屋一樣，多數準備先觀望一段時間，以免買貴了。

由於賭城有高達14%的失業率及民間消費緊縮，造成許多企業倒閉關門，也使得商鋪、辦公室及廠房的空置率不斷飆高，根據商業地產業界最新的統計，今年第二季的三者空置率分別為11.3%、25.2%、及15.4%，而租出中間價每平方呎/每月大約分別為$1.25、$1. 00、及$0.55。

很多商業地產業主至今仍無法接受這殘酷的現實，例如幾個月前有個華人因為貸款壓力大，想出售目前自用的一個商業建築，再以每月1萬1000元向買家租回，依此租金收入，想以260萬元上市求售 ($11,000 x 12月=$132,000，按5 %年回報率計算)，我們則建議他儘快以180萬元上市求售，其實他心裡明白，若非自用，這個商業建築可能月租不到8000，且非常不容易找到租客，基於他的貸款金額高於200萬元，他無法接受此售價建議，幾個月過去，生意又越來越差，現在恐怕以130萬元也很難賣出了。   

正因為商業地產的房租收入大幅縮水，漸漸就有困難支付每月的房貸，通常開始時銀行會試圖給房東緩解機會，包括提供每月付款金額的折扣，無奈景氣久久不振，且每下愈況，過一段時間，房東手頭又產生困難，最後銀行只好進行法拍程序了。

此外，銀行對土地貸款的違約者不似商業建築貸款般通融，過去18個月來的土地交易有60%來自法拍，而約21%的商業地產法拍是屬於土地這一項目；因為賭城預期幾年內不會有新的開發案，土地價格暴跌，有的未開發毛地售價甚至低過1英畝3萬至7萬的20年以前水平，至於建商賤售已有水電，可建獨棟屋的單位，還有低至8000元一單位的，相較於15年前的售價約2萬元。   

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《房地產專欄》短期通縮 長期通膨

 內華達房地產公司負責人林秀華表示，通貨緊縮和通貨膨脹兩股力量拉鋸，都視消費者信心而定，房市則通常反應比較慢，甚至不會有反應，投資者仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來做考量。 

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雖然賭城房價已跌破高峰時的二分之一，但當前經濟情勢，仍引發部分房地產投資人裹足不前，近來就有華人詢問美國整體經濟對房市的影響，這就必須從總體經濟面向來看，全球經濟體的相互影響，就可預測美國房市的發展，建議投資者仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來規畫投資策略。

由於美國政府沒有節制地印行美鈔，加上近來中國的工資調漲及人民幣略有升值，使其將來出口產品的價格提升的可能性大增，許多人擔心通貨膨脹即將來臨；且歐洲經濟體的危機，大量資金避險到美國，使美國的貸款利率不斷往下探底，例如30年固定房貸利率降至4.75%，是25年來新低，但是大家卻看不到市面上鈔票多到淹腳目，甚至人人感覺資金短絀，不敢消費，這又像有通貨緊縮之虞，究竟該作何解？

 造成通貨膨脹或通貨緊縮的主要因素是貨幣的流通量，也就是由信用創造的價值，而非發行量，舉個大家最耳熟能詳的例子就是﹕   時機不好，小鎮每個人都債台高築；這天，從外地來了一位旅客，他在一家汽車旅館前停車，進去後，拿出一張100元鈔票放在櫃台，說想先看看房間，就在他上樓的時候，店主抓了這張100元鈔，跑到隔壁屠戶那裡付了他欠的錢，屠夫有了100元，橫過馬路付清了欠豬農的錢，豬農拿了100元，奔向飼料供應商，也付清了他欠的錢，供應商拿到100元，趕忙去付清他召妓的錢，有了100元，妓女衝到旅館付了她所欠的房錢，旅館店主把這100元放到櫃檯上，以免旅客下樓時起疑，此時，這位旅客下樓來，聲稱客房沒一間滿意的，他把錢收回，塞進口袋，走了﹔這一天，表面看起來，沒人生產了什麼東西，也沒人得到任何東西，但是全鎮的債務清了不少，100元產生了600元的價值，而且有借有還，再借不難，所以說錢要流動才可以彰顯它的價值。   

最近美國和中國政府都發表要中止過去所做的經濟刺激方案，這是一個利空，同時剛公布的美國消費者信心指數由5月的62.7反轉下降至6月的52.9(100為中介質，100以上表示樂觀)，造成股市重挫，美國民眾又不敢消費了，把錢存下來，美國10年期的國債利率跌到3%以下，一年期定存利率掉到1%以下，消費者除了對未來景氣憂慮外，和美國的高失業率也有很大的關係，這就形成短期的通貨緊縮壓力。

然而在金融海嘯以前，全世界就已有物質不足的共同隱憂，無論是能源、原材料、重金屬、糧食，只是這個問題暫時被金融海嘯沖淡了，多年來美國仰賴中國的低價出口產品抑制通貨膨脹，但此因素即將逐漸消失，所以基本的經濟結構還是傾向通貨膨脹。

目前因信心低落不敢消費，及金融體系成員如銀行也對彼此的信用有疑慮，減少借貸，去桿槓化而無法由信用創造價值，故有通貨緊縮的壓力，一旦消費者重拾5月以前的信心，就又會開始擔心通貨膨脹的，兩股力量拉鋸，所以股市才會重挫後又有反彈，至於房市則通常反應比較慢，甚至不會有反應，反而前一陣因股市太好(道瓊指數一年多來從6500到11000點)，而離開房市，現在則可能再回來投入房市，房市仍以長期保值為投資策略。

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Summerlin、Anthem 房價抗跌性強

  

 投資賭城如何選擇抗跌性強，將來市場回升快的好區，不妨讓數據來說話。

 

 

由於賭城的房價從2006年至今滑落已過半，經常有南加州及外州的華人問起拉斯維加斯各區房價的抗跌性，從數據上可看出

Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區在本地房價的抗跌性排名居首，是值得自住或投資的區域，可供投資人參考。
 
本公司根據本地英文報Review Journal所公布的，每年各個郵遞區的二手屋中間房價跌幅百分比，綜合起來推算出2006年到2009年三年來各個郵遞區累計的跌幅百分比，請看圖表說明這些數據結果。  在總數56個郵遞區之中，有六個郵遞區的跌幅超過70%，它們是89106、89030、89101、89104、89109、89169，主要是城中區(downtown)及靠近賭街東邊的舊社區。只有四個郵遞區的跌幅小於40%，它們是89084、89134、89135、89044，主要是Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區。

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中國游資和美溺水屋主私房錢

內華達房地產公司負責人林秀華表示，溺水屋主解套，私房錢再進場買屋，中國的房價止升回整，中國買主最近到美國投資置產的又多起來了。

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強勢的人民幣及經濟成長已讓中國的硬實力在國際舞台上不容忽視，中國買主拿著人民幣在世界各地併購公司、買品牌、銷售通路、房地產等都已不再是新聞了，最近到美國投資置產的又多了起來，主要原因還是中國近來的房市政策，打壓房價，據報導，5月份是近5年以來房地產成交量最低的一個月，中國的游資必須尋找新的出路。

美國處心積慮地施壓中國，要求調升人民幣匯率，表面上說是要降低中國的貿易順差，真正目的則是想透過美元貶值來減少美國實質的國債，中國鑒於日本這20年來的慘痛教訓，不輕易就範，卻藉富士康員工跳樓事件提高外國廠商在中國的基本工資，如此將使製造成本增加，外銷競爭力減退，同樣可以達到降低中國的貿易順差的目的，卻免除了美元貶值讓美國稀釋債務的壞處，看來人民幣一時還不會漲。

2005年美國國債是9兆，最近則破13兆，這樣每一年近1兆的增加速度很驚人，已經危及美元在國際金融體系的領導地位，美國和中國的每年的貿易逆差只約0.2兆，美國與其怪罪中國的人民幣不升值，不如檢討自己，政府的開支毫無節制，包括大筆花費在救房市，但往往這些好意被濫用而當了冤大頭，例如挹注資金(Bail Out)挽救金融機構，首次購屋退稅，替溺水屋主修改貸款條件及不足額還款屋銷售的問題買單等。  

最近我們掛牌賣的房子，尤其是低價位的法拍屋(5萬元以下)，收到的買主誠意金，一反以前是以個人支票的形式為主，現在有許多是便利商店出的現金票(Money Order)，過戶時的尾款則出現有數張一萬元以下由不同銀行開出的小額本票湊合而成的，我們察覺這些買主必然有其不敢存太多錢在銀行戶頭的原因，想來無非是他們可能正在申請修改房屋貸款條件或不足額還款銷售，如果他們的銀行存款戶頭裡的餘額太高，說自己財務有困難，是無法取信於債權銀行的。

值得注意的是，凡走過必留下痕跡，根據銀行法，存入銀行的現金如果超過1萬元會有特別紀錄，同一個戶頭進出多次也會引起懷疑，例如存一筆現金，開一張銀行本票提光，連續每天再存再開，銀行得向國稅局遞呈可疑報告(Suspicious Activity Report)，取巧的人會找不同銀行開存款戶頭，才有以上所提的過戶尾款情形。這些買主必須認識不足額還款銷售過後，貸款銀行對屋主有6年的債權追訴期，如果發現屋主惡意脫手溺水屋，而有餘錢進場再買屋，將來有可能吃不完兜著走。 

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法拍競標 再掀風

內華達房地產公司負責人林秀華表示，法拍競標又再度盛行起來，許多商業地產經紀人轉換跑道，改替投資者從法拍競標低價買二手屋再轉手賣出。

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過去兩個月不足額還款屋（Short Sale）和正規的二手屋成交量都各增長5%，顯現它們在價格上已漸漸與銀拍屋同步，近日就有讀者來電詢問，為什麼連正規的二手屋成交量都也在增長？它為什麼在價格上能和其他兩種房子一樣低價出售？這其中學問在什麼地方？這與法拍競標（Trustee Sale）有何關係？銀拍屋質量上是否有往下掉的趨勢？

兩周前本專欄曾介紹拉斯維加斯二手屋的新市場數據，在4月份掛牌銷售的二手屋中，銀拍屋占16%、不足額還款屋占61%、正規的二手屋占23%；4月份成交的二手屋則依序分別為銀拍屋占43%、不足額還款屋占27%、正規的二手屋占30%，銀拍屋最為搶手；但比較2月份成交的二手屋依序分別為銀拍屋占53%、不足額還款屋占22%、正規的二手屋占25%，不足額還款屋和正規二手屋的成交量增長可證明它們在價格上已漸漸與銀拍屋同步。

其實這些正規的二手屋多半就是投資者從法拍競標買的房子，之後再轉手賣出的，去年本專欄曾經介紹過法拍競標，它是取得低價屋的途徑之一，但資訊不足而貿然進場就形同賭博，風險極高。

法拍競標是什麼？當一個屋主無力承擔每月分期付款之後，銀行必須委託受託人（Trustee）或律師進行111天的法拍程序，最後一天是在公開場合以法拍屋為名標售，過去通常法拍競標的底價是屋主的欠款額，由於現在多數的房子是溺水屋，即市價低於欠款額，因此流標成為必然的結果，這時產權便可合法轉到銀行手中，銀行變成屋主，將以銀拍屋為名，按市價再拿出來賣；但是現在銀行也學聰明了，開始按市價調降法拍的標售底價，以吸引多一點的投資者來參加競標，好趁此及早脫手，因此法拍競標又再度盛行起來。  

近兩年來由於商業地產乏人問津，許多商業地產經紀人紛紛轉換跑道，改替投資者從法拍競標低價買二手屋再轉手賣出，他們有一個團隊分工合作，有人查產權，有人四處奔跑看房子並估算其價值，經紀人代勞查產權及其底價，向投資者推薦標的物，成交的話才向投資者收取所謂內線資訊的佣金，當然投資者要轉手賣出這些房子時，還會找這些經紀人掛牌上市。值得注意的是，銀拍屋是在法拍競標時流標的房子，也就是被經紀人挑剩的，所以在質量上將會有往下掉的趨勢。  

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中國投資客 貸款有管道

內華達房地產公司負責人林秀華表示，現在首次購屋者的退稅優惠截止了，貸款銀行對有實力的投資者的貸款依然勒緊不放，對振興房市毫無助益。

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由於近來有讀者為其中國的親友詢問，在美國貸款購屋的可能，雖他們在中國握有大筆人民幣，但當前人民幣的走勢是看好，如果能向美國金融機構貸款購屋，才能掌握投資優勢，事實上，美國是有一些私有資金的貸款公司，可以提供沒有充分文件的貸款(Stated Income Program)，其利率自然會偏高。

目前美國的房市有債信問題，歐巴馬政府整頓金融界，除了懲治玩弄類似詐賭的大盤，像高盛的先博多，再押空，使金融市場的秩序都亂套的華爾街金融家外，關於如何重整金融體系才是重點，要振興房市，擬定健全的貸款政策絕對有其必要。

 之前是因為濫放貸款引起房市泡沫，現在則勒緊不放，則是矯枉過正，若資金緊絀還情有可原，那麼利率就會因而調高，但目前的現象是房貸利率低到谷底，例如5月中旬，30年期的利率是5.07%，15年期的利率是4.45%，貸款仍不易取得，尤其是對投資非自住房屋的貸款申請人。

大部分的人不理解美國房市的債信問題有多嚴重，雖然天天都聽到有人要棄屋，或經由不足額還款銷售 (Short Sale)，或把鑰匙交給銀行的Mitigation部門(Deed In Lieu of Foreclosure)，或乾脆讓銀行法拍 (Foreclosure)。

房市過去幾個月來，如果沒有歐巴馬政府持續的優惠政策來刺激，恐怕還無法持穩，在首次購屋優惠的時段，該買的、有能力買的自住屋者也差不多都進場了，因為房價一時未回升，失業率不降，棄屋的現象依然不止，過去幾年來市場上超建過剩的房屋，必須有更多的投資者進場加持，美國人消化不了的部分，如果有外國人來買，應該是很歡迎的，尤其是有錢的中國投資客。  但是中國投資客的如意算盤是﹕美金看跌，人民幣看漲，拿出看漲的人民幣現金來買美國的房地產，雖然房價會漲，租金回報也很理想，但畢竟是以看跌的美金來計算，一得一失無法確定投資優劣，除非他們能向美國銀行貸款，到時還美金那就穩當多了。

由於他們的收入是在中國，美國這邊的貸款銀行無法認定，甚至連他們在中國的本地銀行裡的大筆存款，美國這邊的貸款銀行也不採信，取得房屋貸款困難，對振興房市毫無助益，幸好坊間有一些私有資金的貸款公司，可以提供沒有充分文件的貸款，國內的投資客仍可尋正規管道在美國取得貸款，但是利率自然偏高。

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房價差異縮小 回歸理性

內華達房地產公司負責人林秀華表示，各類房源的價格差異正在逐漸縮小，這是市場回歸理性，房價與現實接軌的好現象。 （圖：林秀華提供）

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拉斯維加斯4月份成交的二手屋中間房價開始止跌回升，但二手屋總成交量卻持續下降，最近兩個月，建商新屋的成交量則大增，因在4月底首次購屋的退稅優惠截止前的效應；目前看來，建商新屋、正軌的二手屋、不足額還款屋 (Short Sale)、銀拍屋之間的價格差異正在逐漸縮小，這是市場回歸理性，房價與現實接軌的好現象。

根據經紀人公會統計，拉斯維加斯4月份成交的獨棟二手屋中間房價14萬2000，比去年同期小漲0.2%，比上個月上漲4.4%﹔康斗的中間房價7萬比去年同期上漲8.5%，比上個月上漲2.6%；這是自2007年2月以來，首次出現的中間房價上漲。 但二手屋總成交量比去年同期下跌7%，也比上個月下跌8%，存貨則比上個月減少5.6%﹔成交量降低存貨卻還減少，可見雖然首次購屋的退稅優惠加強了買氣，但因為市場上房源的供應減少，導致成交量下降及中間房價上漲。 

有位剛從外州搬來賭城的房地產經紀問，大家說賭城搶房子，那為甚麼從經紀人公會的網站上面看來，4月底還有房源存貨7207棟﹖  由於她並非本地人，所以還搞不清楚現在進場賭城的買家和幾年前的買家是很不一樣的，新的投資理念是﹕在經濟未復甦前，還會有很多銀拍屋及不足額還款屋推出，房價短期內並不看漲，貸款又不易取得，所以買房子要算清楚，不是隨便有房推出就買的。  

如果地區不好、房型差、要價偏高、不易出租、租金回報不理想的房屋，例如低於7%的房源，往往乏人問津，與之相反的好房子，則粥少僧多，供不應求，在4月底首次購屋的退稅優惠截止前，買家搶房的情況下，自然把價格拉抬高了。  這可從市場上的數據看出，在掛牌銷售的二手屋中，銀拍屋有16%、不足額還款屋占61%、正軌的二手屋為23%﹔4月份成交的二手屋則依序分別為銀拍屋43%、不足額還款屋27%、正軌的二手屋30%，銀拍屋最為搶手；但比較2月份成交的二手屋依序分別為銀拍屋53%、不足額還款屋22%、正軌的二手屋25%，可見銀拍屋的供給量這兩個月減少得很反常；同時不足額還款屋的價格已比銀拍屋更吸引買家，足以彌補退稅優惠的差價；正軌的二手屋成交量也有小幅增長，顯現它在價格上已漸漸與銀拍屋同步。  

此外，近兩個月，建商新屋的成交量大增也可看出端倪，今年2月、3月、4月的新屋成交量分別為400棟、708 棟、707棟；新屋的價格雖然不比銀拍屋及不足額還款屋吸引買家，但因為銀拍屋供不應求，而不足額還款屋的銷售須銀行同意，成交的過程中變數很多，有可能錯過首次購屋的退稅優惠，建商成功把握住買家的心理，乘這時機降價促銷，並且保證能準時交屋，讓買家取得退稅優惠，果然奏功。

值得注意的是，5月以後買沒有退稅優惠，大建商Lennar又把旗下的部份新屋開發案價格再調降了15%，此舉反而引起有些人對房價是否還會繼續下滑感到不安。 

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房利美新規 時機不對

內華達房地產公司負責人林秀華表示，現在房利美規定它的銀拍屋上市30天後才可以讓投資客來買，時機已經不對了，而且與刺激買氣的房市基本政策簡直是背道而馳。

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為讓自住屋買主能比投資客有更佳的競爭優勢，美國政府規定，自5月開始，以拉斯維加斯作實驗，房利美Fannie Mae的銀拍屋上市後的前30天內，銀行只能收受自住屋用途的買家的購買合約，如果沒有成功收到合約，才可以讓投資客進場來買，預估此舉將拖延銀拍屋脫手的時間，對自住屋買主及房市幫助非常有限，但還是需要瞭解此一政策的內容與背景，以尋求對己有利的購屋策略。

此一新措施將來可能發令全國一起實施，其目的是平衡投資客與自住屋買主的比例，因為目前超低的房價吸引了大批的投資客，帶著現金進場，搶購市場上有限的銀拍屋，自住屋買主往往無法與其競爭而向隅。  美國政府先前曾規定房利美的銀拍屋上市後的前15天內，銀行只能收受自住屋用途的買家的購買合約，雖然想穩定房市的用意很好，因投資客多的社區其變數較多，也較自住屋多的社區不安定，但結果成效不彰，多半房利美的銀拍屋仍是被投資客買走，只是徒然拖延了銀拍屋脫手的時間。 

接著房利美又在今年1月28日至4月30日這段時期，提供買房利美銀拍屋的人3.5%的過戶手續費補助，為的是要吸引更多的買氣，不知市場的情形是大家搶銀拍屋已經搶破了頭，額外提供這3.5%補助買家過戶手續費是白浪費﹔現在房利美再把先前的規定15天延長為30天才可以讓投資客來買，時機已經不對了。

 4月30日首次購自住屋者的退稅優惠截止後，我們正在擔心房市的買氣會下降，因為首次購自住屋者買屋的意願勢必會降低，這時再等他們30天，只是多餘的，這與吸引更多的買氣的房市基本政策簡直是背道而馳﹔此外，據估計，全國一起實施此一新措施的成本約6000萬，所幸這不算多，因為房利美的銀拍屋只占市場上的銀拍屋一部分。  房利美一向在美國房市上扮演舉足輕重的角色，因此它必須對重整房市有所作為，但近來由它所頒出的政策，或是不著實際﹐或是無關痛癢，影響總是有限，甚至還有弊無利於房市。

歐巴馬政府從高盛Goldman Sachs Group Inc.下手，要好好整頓華爾街的金融體制，同時也在研究房利美和房地美Freddie Mac的組織究竟應以何種形態為佳？公營常常沒有成本概念而虧損累累，私營則可能為牟利而罔顧大眾需求，例如將不會提供30年固定利率的貸款，希望政府趕快對房利美作定調，以免它沒方向，沒章法，像個無主馬車，毫無績效。

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修改貸款條件成功要素

內華達房地產公司負責人林秀華表示，申請修改貸款條件者必須讓銀行了解：付目前的金額是有困難，但如果付低點就沒問題，讓數字來說話。

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由於4月10日，本專欄曾介紹美國政府針對主要住屋的房貸救濟方案，陸續有不少讀者來電詢問詳細內容與條件，針對相關的問題，綜合整理出大多數讀者較關心的部分。

失業率仍在攀升，已經付不起房貸或可能快要付不起房貸的屋主們，不要猶疑，趕快去尋求協助，這以HAMP(Home Affordable Modification Program)貸款條件修改方案為主，修改貸款條件的資格是依據貸款者的負擔能力來考量，以每月貸款的分期付款額、房屋稅、保險、社區管理費的總合不超過每月稅前毛收入的31%為救濟標準，首先，可先到網站www.MakingHomeAffordable.gov，輸入與貸款、收入和費用相關的數字，檢視是否符合救濟資格。 

銀行修改貸款條件的基本模式是：房主每月供房費用的總合如果超過毛收入的31%，銀行先把利率往下調降，每次降一碼，即0.125%，直到利率低至2%為止；如果仍然超過31%，則把貸款年限往上延長，每次延長10個月，直到貸款年限高達480個月(即40年)為止；如果還是超過31%，才開始減低貸款本金。 申請者大約要提供或填寫20幾份文件，包括銀行存款帳戶月報表、所得稅申報表、薪水單、財務困難說明書等，目的是回答以下幾個問題： 1﹑為甚麼會有困難付房貸，2﹑如何能維持不遲付或不再遲付房貸，3﹑住在這房子多久了？4﹑想要留住這房子嗎？5﹑希望銀行怎麼配合。

值得注意的是，申請者必須讓銀行了解：付目前的金額是有困難，但如果付低點就沒問題，千萬不能說沒有錢付，那銀行就談都不和你談了，這種情況不是在較量談判能力，而是讓數字來說話。

如果想申請快速成功，其要素是：所附的文件必須齊全，送出文件後兩個星期打一次電話追蹤，每次要把談話者的姓名、分機號或代號、日期、時間、談話內容作一個記錄，有時要補件，如果文件齊全的話，通常約60天就可能有結果。

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不足額還款屋 成交量將大增

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2010年不足額還款屋的成交量大大提升，可能會帶動今年的中間房價上漲，而實質的房價未必會漲。

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 過去兩年，拉斯維加斯失業率不斷攀升，房價則持續下滑，至今年初才開始回穩，但從最新的統計數據顯示，本地人口卻是成長的、住戶數也持續增加、2009年平均每戶收入超過7萬元，有基本的購買力與消費力﹔綜觀相關調查數據研判，今年房市主要的趨勢將會是﹕不足額還款屋(Short Sale)的成交量將大大提升，由於其成交價普遍要比銀拍屋高許多，可能會帶動今年中間房價小幅上揚，但實質的房價未必會漲。
 
由於賭城2010年第一季房市的表現不俗，一時之間房市開始復甦之說喧囂不已，到底今年將會是怎樣的一年，投資者要從何處著眼，還是得從數據來觀察與分析。

先前所提到的統計數據，是根據已有30年歷史的雜誌「拉斯維加斯之展望」 (Las Vegas Perspective)，剛出版2010年的這一期所刊登出的統計調查，要探討賭城房市之展望，應對它的投資環境有一個宏觀的了解，所以這些統計數據非常有價值與意義。

「拉斯維加斯之展望」調查顯示，克拉克郡近三年來總人口分別為199萬6542人﹑198萬6146人﹑200萬6347人，是有成長﹔有人住的房屋 (非空屋)分別是73萬1060戶﹑73萬0549戶﹑73萬5979戶 (平均每戶住2.73人)﹔2009年居民的平均年齡36歲，平均每戶收入是$72,582，(中間收入僅是$58,148)﹔族裔分布方面，白人佔52.5%﹑西裔佔28%﹑非裔佔9.2%﹑亞裔佔6.2% ﹔擁有房屋的占46.7%(83.3%是獨棟屋﹑9.6%是康斗)﹑租屋住的占53.3%(64.6%租的是公寓或康斗)﹔同時根據同一調查顯示出﹕有75.4%的人認為現在是進場投資好時機，預測2010年房價會持平的占44.2%﹑會漲的佔32.3%﹑會跌的佔23.5%。

探討房價漲跌之前必先了解﹕它是以該時期所有成交屋的中價為準，所以有時光看表面數字很容易被誤導，尤其自房市崩盤以後市場變化很大，例如若成交屋以沒有整修的銀拍屋為主流時，計算出來的中價自然會偏低﹔若一般傳統的房屋或不足額還款屋的成交數量增加時，計算出來的中價則會漲。

目前市場由於銀行和屋主談判妥協的意願已提高很多，不足額還款屋的成交量大幅增加，根據拉斯維加斯房地產經紀人公會的統計，今年3月份不足額還款屋占二手屋總成交量25% (去年只佔8%)，反觀銀拍屋則占二手屋總成交量的50% (去年佔80%)。  

不足額還款屋銷售由於對買主而言多了等候銀行同意的手續及時間，原屋主傾向以偏低的價格來吸引買主，雖然如此，但銀行最後審核時往往會按市價再還價，而通常原屋主還住在不足額還款屋裡面，屋況會較佳，面積較大，且所屬的區一般也比銀拍屋好，一分錢一分貨，它的成交價普偏要比銀拍屋高許多。

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進場撿便宜 忌起鬨加碼

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2010年後賭城的房價跌幅已減少或持平，要談回升尚早，現在絕對可以進場撿便宜，但不用著急或跟著別人起鬨去搶。




 

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由於拉斯維加斯今年2月賭城大道的賭博收入比

去年2月增長了33%，因而有很多人就問道賭城房價是不是要開始要漲了﹖這必須細看許多數據再來分析預測，不宜以此單一因素就下定論，但賭城的房價自2006年中的高點下跌56%，比較全美國平均下滑幅度30%高出87%，和美國各城市一樣，2010年後，賭城的房價跌幅已減少或持平，所以現在絕對可以進場撿便宜，但還是一句話：不用著急或跟著別人起鬨去搶，至於加碼買或殺價買沒一定標準，全視賣方要價是比行情低或高而定。

首先，今年2月賭城大道的賭博收入，比去年同期增長，推究其原因有二：1、2010年中國農曆年假日和超級盃 (Super Bowl)周末全在2月，2009年時，則跨越1月和2月﹔2、MGM Mirage的城市中心 (City Center)剛開幕，吸引許多外地來的遊客好奇搶新鮮，反觀非賭城大道的賭博收入則下降，如城中區 (downtown)﹑Boulder Strip﹑北拉斯維加斯的賭博收入分別下降了6%﹑2%﹑15%，其實2010年頭兩個月內華達州的賭博收入比去年同期只上漲5%。

此外，MGM Mirage的城市中心自2009年12月開張後，生意並不如預期，目前宣布延緩推出Veer Tower (有670個康斗)和Harmon Hotel，它的開張提供了一萬個新工作，但也使9000個建築工人失業。

MGM Mirage的城市中心高層豪華康斗在2009年10月5日宣布，給在價格高峰時購買的客人降價30%，以促使其完成過戶的意願，2010年1月開始交屋過戶，結果總數1700個康斗(Vdara 1495個康斗，Mandarin Oriental 227個康斗)只有25個 (或說只有10個)完成過戶，真是慘不忍睹，這結果也不覺意外，因為降價30%和Panorama Towers的二手屋市場跌幅53%，以及MGM Signature Towers的跌幅64%之間仍有一段距離。

值得注意的是，根據已有160年歷史的美聯社(Associated Press)向44名首席經濟學家的問卷調查，美國今年和明年的狀況不會有大改變，包括失業率約10%﹑房價持平﹑房屋成交量隨法拍屋數量增加而續增﹑民間消費力保守﹑年經濟成長約3%等。

目前賭城的失業率高達13.9%，比較全美國的9.7%高4.2%，經濟學家們說要到8%房價才會開始回升，要回復到以前的6%房價才會再開始大漲，按以前的經驗，經濟成長每5%，失業率可降低1%，所以房價會不會馬上漲，大家可以自己算算看。

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溺水屋屋主救濟方案模式

內華達房地產公司負責人林秀華表示，溺水屋屋主要求修改貸款條件及不足額還款銷售之前，應該先了解聯邦政府救濟方案所依循的模式。

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歐巴馬政府為避免法拍屋像海嘯般再次打擊美國的經濟，先後推出不少的救濟方案，但首要條件都是：必須是屋主的主要住屋，必須是2009年1月1日以前所做的貸款，且屋主有付不起每月房貸之虞，方可符合。這些針對屋主要求修改貸款條件及不足額還款銷售的救濟方案，以750億HAMP (Home Affordable Modification Program)及HAFA(Home Affordable Foreclosures Alternatives Program)為主，許多溺水屋的屋主可以先檢視是否符合上述要件，以爭取自己成為救濟方案的受惠者。

仔細探討政府救濟方案內容，其依循的模式不外如下﹕  一.修改貸款條件標準型：屋主仍有工作，只是收入減少，則按目前每月收入的31%計算每月分期付款額。

例如貸款25萬，30年固定利率9%，原來屋主每月收入6500，付房貸2000﹔現收入只有4500，則按31%計算，每月改付1400，即貸款本金不變，利率調降為5.1%。  二.臨時修改貸款條件失業型﹕屋主失業，領失業救濟金，則按失業救濟金收入的31%計算每月分期付款額。

例如貸款25萬，30年固定利率9%，原來每月收入6500，付房貸2000﹔現失業救濟金收入只有2000，則按31%計算，每月改付620，暫時如此六個月，如果之後找到的工作收入只有4500，則可使用以上的修改貸款條件標準型。

三.修改貸款條件考驗型，可調低貸款本金﹕屋主仍有工作，只是收入減少，則按目前每月收入的31%計算每月分期付款額，如果屋主能保持準時付款三年，銀行可將貸款本金調低。 例如2006年貸款25萬，30年固定利率9%，原來每月收入6500，付房貸2000﹔2010年房子市價只值15萬，屋主收入只有4000，則按31%計算，每月改付1240，即貸款本金不變，利率調降為4%，如果屋主能保持準時付款到2013年，雖然算出到時本金餘額為22萬3000，銀行可與2010年市價取一折衷，將本金調低為18萬，依然是每月付1240， 2036年償清。  

四.FHA重新貸款型﹕以有次貸的屋主為對象，例如2006年貸款25萬 (第一順位貸款21萬5000，第二順位貸款3萬5000)，30年固定利率9%，原來每月收入6500，付房貸2000，2010年房子市價只值15萬，銀行可與目前本金餘額24萬取一折衷，將本金調低為19萬5000，按目前利率5%，重新貸款30年。 

五.不足額還款銷售失業型﹕溺水屋的屋主失業多時，好幾個月未付貸款，現在才在外州找到一個新工作，準備搬去該地，銀行將同意不足額還款銷售，舊帳一筆勾銷，還補助屋主3000元搬家費。

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替子女買房 節稅有妙招

內華達房地產負責人林秀華教導民眾如何為子女的錢途打算。

 

林秀華表示，合買房子也可以有全額8000元退稅，本身在加州已有自住屋的人，若想替讀大學的子女在其大學所在的城市買一個房子，在2010年5月1日以前訂約，7月1日以前過戶的話，可以有房價的10%但不超過8000元的金額退稅。

但產權登記如果是子女一人的名字，因為資金來源的問題，可能會涉及贈與稅。不過擁有內華達州會計師執照的林秀華指出，有一種產權持有的方式，可以克服這些技術上的問題：如果改成由父母和子女共同持有、且父母和子女以無法切割各方占有比例的Joint Tenanancy with Right of Survivorship方式登記產權，就可以避掉贈與稅，利用子女符合首次購自住屋的條件，又可取得全額8000元退稅。這種方式還有一特點，就是若任何一方死亡，則全部產權自動歸存活的另一方或是另兩方。

此外，申請首次購自住屋退稅還有一個條件，是申請人不能是別人申報所得稅時的被撫養人 (Dependant)，而父母過去報所得稅時皆把子女列為被撫養人，林秀華提醒民眾，除非子女2010年有打工收入，可以自己獨立申報所得稅，不然仍拿不到首次購自住屋者的8000元退稅；如果2009年子女沒工作收入，不能從申報2009年的所得稅拿到8000元的退稅，必須等2010年子女有打工收入，可以自己獨立申報所得稅時，才可能取得8000元退稅。

林秀華舉例說，假設他們選了一個兩房的Condo﹐出價約7萬5000元，如果成交，將來可申請退稅7500元 (7萬5000x10%)，子女自住一房，另一房還可以分租給子女的同學，只要三年內子女仍居住在此，並不會影響申請資格或減少退稅金額7500元。林秀華強調，不像美國其他大部分城市，內華達州立法傾向保護房東，現在房價低，利率也低，是投資的好時機。

 

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