Summerlin、Anthem 房價抗跌性強

  

 投資賭城如何選擇抗跌性強，將來市場回升快的好區，不妨讓數據來說話。

 

 

由於賭城的房價從2006年至今滑落已過半，經常有南加州及外州的華人問起拉斯維加斯各區房價的抗跌性，從數據上可看出

Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區在本地房價的抗跌性排名居首，是值得自住或投資的區域，可供投資人參考。
 
本公司根據本地英文報Review Journal所公布的，每年各個郵遞區的二手屋中間房價跌幅百分比，綜合起來推算出2006年到2009年三年來各個郵遞區累計的跌幅百分比，請看圖表說明這些數據結果。  在總數56個郵遞區之中，有六個郵遞區的跌幅超過70%，它們是89106、89030、89101、89104、89109、89169，主要是城中區(downtown)及靠近賭街東邊的舊社區。只有四個郵遞區的跌幅小於40%，它們是89084、89134、89135、89044，主要是Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區。

內華達房地產公司熱線(702) 888-9999，華語專線：(702) 368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - Summerlin、Anthem 房價抗跌性強

中國游資和美溺水屋主私房錢

內華達房地產公司負責人林秀華表示，溺水屋主解套，私房錢再進場買屋，中國的房價止升回整，中國買主最近到美國投資置產的又多起來了。

slideshow

強勢的人民幣及經濟成長已讓中國的硬實力在國際舞台上不容忽視，中國買主拿著人民幣在世界各地併購公司、買品牌、銷售通路、房地產等都已不再是新聞了，最近到美國投資置產的又多了起來，主要原因還是中國近來的房市政策，打壓房價，據報導，5月份是近5年以來房地產成交量最低的一個月，中國的游資必須尋找新的出路。

美國處心積慮地施壓中國，要求調升人民幣匯率，表面上說是要降低中國的貿易順差，真正目的則是想透過美元貶值來減少美國實質的國債，中國鑒於日本這20年來的慘痛教訓，不輕易就範，卻藉富士康員工跳樓事件提高外國廠商在中國的基本工資，如此將使製造成本增加，外銷競爭力減退，同樣可以達到降低中國的貿易順差的目的，卻免除了美元貶值讓美國稀釋債務的壞處，看來人民幣一時還不會漲。

2005年美國國債是9兆，最近則破13兆，這樣每一年近1兆的增加速度很驚人，已經危及美元在國際金融體系的領導地位，美國和中國的每年的貿易逆差只約0.2兆，美國與其怪罪中國的人民幣不升值，不如檢討自己，政府的開支毫無節制，包括大筆花費在救房市，但往往這些好意被濫用而當了冤大頭，例如挹注資金(Bail Out)挽救金融機構，首次購屋退稅，替溺水屋主修改貸款條件及不足額還款屋銷售的問題買單等。  

最近我們掛牌賣的房子，尤其是低價位的法拍屋(5萬元以下)，收到的買主誠意金，一反以前是以個人支票的形式為主，現在有許多是便利商店出的現金票(Money Order)，過戶時的尾款則出現有數張一萬元以下由不同銀行開出的小額本票湊合而成的，我們察覺這些買主必然有其不敢存太多錢在銀行戶頭的原因，想來無非是他們可能正在申請修改房屋貸款條件或不足額還款銷售，如果他們的銀行存款戶頭裡的餘額太高，說自己財務有困難，是無法取信於債權銀行的。

值得注意的是，凡走過必留下痕跡，根據銀行法，存入銀行的現金如果超過1萬元會有特別紀錄，同一個戶頭進出多次也會引起懷疑，例如存一筆現金，開一張銀行本票提光，連續每天再存再開，銀行得向國稅局遞呈可疑報告(Suspicious Activity Report)，取巧的人會找不同銀行開存款戶頭，才有以上所提的過戶尾款情形。這些買主必須認識不足額還款銷售過後，貸款銀行對屋主有6年的債權追訴期，如果發現屋主惡意脫手溺水屋，而有餘錢進場再買屋，將來有可能吃不完兜著走。 

內華達房地產公司熱線(702) 888-9999，華語專線:(702) 368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 中國游資和美溺水屋主私房錢

法拍競標 再掀風

內華達房地產公司負責人林秀華表示，法拍競標又再度盛行起來，許多商業地產經紀人轉換跑道，改替投資者從法拍競標低價買二手屋再轉手賣出。

slideshow

過去兩個月不足額還款屋（Short Sale）和正規的二手屋成交量都各增長5%，顯現它們在價格上已漸漸與銀拍屋同步，近日就有讀者來電詢問，為什麼連正規的二手屋成交量都也在增長？它為什麼在價格上能和其他兩種房子一樣低價出售？這其中學問在什麼地方？這與法拍競標（Trustee Sale）有何關係？銀拍屋質量上是否有往下掉的趨勢？

兩周前本專欄曾介紹拉斯維加斯二手屋的新市場數據，在4月份掛牌銷售的二手屋中，銀拍屋占16%、不足額還款屋占61%、正規的二手屋占23%；4月份成交的二手屋則依序分別為銀拍屋占43%、不足額還款屋占27%、正規的二手屋占30%，銀拍屋最為搶手；但比較2月份成交的二手屋依序分別為銀拍屋占53%、不足額還款屋占22%、正規的二手屋占25%，不足額還款屋和正規二手屋的成交量增長可證明它們在價格上已漸漸與銀拍屋同步。

其實這些正規的二手屋多半就是投資者從法拍競標買的房子，之後再轉手賣出的，去年本專欄曾經介紹過法拍競標，它是取得低價屋的途徑之一，但資訊不足而貿然進場就形同賭博，風險極高。

法拍競標是什麼？當一個屋主無力承擔每月分期付款之後，銀行必須委託受託人（Trustee）或律師進行111天的法拍程序，最後一天是在公開場合以法拍屋為名標售，過去通常法拍競標的底價是屋主的欠款額，由於現在多數的房子是溺水屋，即市價低於欠款額，因此流標成為必然的結果，這時產權便可合法轉到銀行手中，銀行變成屋主，將以銀拍屋為名，按市價再拿出來賣；但是現在銀行也學聰明了，開始按市價調降法拍的標售底價，以吸引多一點的投資者來參加競標，好趁此及早脫手，因此法拍競標又再度盛行起來。  

近兩年來由於商業地產乏人問津，許多商業地產經紀人紛紛轉換跑道，改替投資者從法拍競標低價買二手屋再轉手賣出，他們有一個團隊分工合作，有人查產權，有人四處奔跑看房子並估算其價值，經紀人代勞查產權及其底價，向投資者推薦標的物，成交的話才向投資者收取所謂內線資訊的佣金，當然投資者要轉手賣出這些房子時，還會找這些經紀人掛牌上市。值得注意的是，銀拍屋是在法拍競標時流標的房子，也就是被經紀人挑剩的，所以在質量上將會有往下掉的趨勢。  

內華達房地產公司熱線（702）888-9999，華語專線:（702）368-6883，公司網址為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 法拍競標 再掀風

中國投資客 貸款有管道

內華達房地產公司負責人林秀華表示，現在首次購屋者的退稅優惠截止了，貸款銀行對有實力的投資者的貸款依然勒緊不放，對振興房市毫無助益。

slideshow

由於近來有讀者為其中國的親友詢問，在美國貸款購屋的可能，雖他們在中國握有大筆人民幣，但當前人民幣的走勢是看好，如果能向美國金融機構貸款購屋，才能掌握投資優勢，事實上，美國是有一些私有資金的貸款公司，可以提供沒有充分文件的貸款(Stated Income Program)，其利率自然會偏高。

目前美國的房市有債信問題，歐巴馬政府整頓金融界，除了懲治玩弄類似詐賭的大盤，像高盛的先博多，再押空，使金融市場的秩序都亂套的華爾街金融家外，關於如何重整金融體系才是重點，要振興房市，擬定健全的貸款政策絕對有其必要。

 之前是因為濫放貸款引起房市泡沫，現在則勒緊不放，則是矯枉過正，若資金緊絀還情有可原，那麼利率就會因而調高，但目前的現象是房貸利率低到谷底，例如5月中旬，30年期的利率是5.07%，15年期的利率是4.45%，貸款仍不易取得，尤其是對投資非自住房屋的貸款申請人。

大部分的人不理解美國房市的債信問題有多嚴重，雖然天天都聽到有人要棄屋，或經由不足額還款銷售 (Short Sale)，或把鑰匙交給銀行的Mitigation部門(Deed In Lieu of Foreclosure)，或乾脆讓銀行法拍 (Foreclosure)。

房市過去幾個月來，如果沒有歐巴馬政府持續的優惠政策來刺激，恐怕還無法持穩，在首次購屋優惠的時段，該買的、有能力買的自住屋者也差不多都進場了，因為房價一時未回升，失業率不降，棄屋的現象依然不止，過去幾年來市場上超建過剩的房屋，必須有更多的投資者進場加持，美國人消化不了的部分，如果有外國人來買，應該是很歡迎的，尤其是有錢的中國投資客。  但是中國投資客的如意算盤是﹕美金看跌，人民幣看漲，拿出看漲的人民幣現金來買美國的房地產，雖然房價會漲，租金回報也很理想，但畢竟是以看跌的美金來計算，一得一失無法確定投資優劣，除非他們能向美國銀行貸款，到時還美金那就穩當多了。

由於他們的收入是在中國，美國這邊的貸款銀行無法認定，甚至連他們在中國的本地銀行裡的大筆存款，美國這邊的貸款銀行也不採信，取得房屋貸款困難，對振興房市毫無助益，幸好坊間有一些私有資金的貸款公司，可以提供沒有充分文件的貸款，國內的投資客仍可尋正規管道在美國取得貸款，但是利率自然偏高。

內華達房地產公司熱線(702) 888-9999，華語專線：(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 中國投資客 貸款有管道

房價差異縮小 回歸理性

內華達房地產公司負責人林秀華表示，各類房源的價格差異正在逐漸縮小，這是市場回歸理性，房價與現實接軌的好現象。 （圖：林秀華提供）

slideshow

拉斯維加斯4月份成交的二手屋中間房價開始止跌回升，但二手屋總成交量卻持續下降，最近兩個月，建商新屋的成交量則大增，因在4月底首次購屋的退稅優惠截止前的效應；目前看來，建商新屋、正軌的二手屋、不足額還款屋 (Short Sale)、銀拍屋之間的價格差異正在逐漸縮小，這是市場回歸理性，房價與現實接軌的好現象。

根據經紀人公會統計，拉斯維加斯4月份成交的獨棟二手屋中間房價14萬2000，比去年同期小漲0.2%，比上個月上漲4.4%﹔康斗的中間房價7萬比去年同期上漲8.5%，比上個月上漲2.6%；這是自2007年2月以來，首次出現的中間房價上漲。 但二手屋總成交量比去年同期下跌7%，也比上個月下跌8%，存貨則比上個月減少5.6%﹔成交量降低存貨卻還減少，可見雖然首次購屋的退稅優惠加強了買氣，但因為市場上房源的供應減少，導致成交量下降及中間房價上漲。 

有位剛從外州搬來賭城的房地產經紀問，大家說賭城搶房子，那為甚麼從經紀人公會的網站上面看來，4月底還有房源存貨7207棟﹖  由於她並非本地人，所以還搞不清楚現在進場賭城的買家和幾年前的買家是很不一樣的，新的投資理念是﹕在經濟未復甦前，還會有很多銀拍屋及不足額還款屋推出，房價短期內並不看漲，貸款又不易取得，所以買房子要算清楚，不是隨便有房推出就買的。  

如果地區不好、房型差、要價偏高、不易出租、租金回報不理想的房屋，例如低於7%的房源，往往乏人問津，與之相反的好房子，則粥少僧多，供不應求，在4月底首次購屋的退稅優惠截止前，買家搶房的情況下，自然把價格拉抬高了。  這可從市場上的數據看出，在掛牌銷售的二手屋中，銀拍屋有16%、不足額還款屋占61%、正軌的二手屋為23%﹔4月份成交的二手屋則依序分別為銀拍屋43%、不足額還款屋27%、正軌的二手屋30%，銀拍屋最為搶手；但比較2月份成交的二手屋依序分別為銀拍屋53%、不足額還款屋22%、正軌的二手屋25%，可見銀拍屋的供給量這兩個月減少得很反常；同時不足額還款屋的價格已比銀拍屋更吸引買家，足以彌補退稅優惠的差價；正軌的二手屋成交量也有小幅增長，顯現它在價格上已漸漸與銀拍屋同步。  

此外，近兩個月，建商新屋的成交量大增也可看出端倪，今年2月、3月、4月的新屋成交量分別為400棟、708 棟、707棟；新屋的價格雖然不比銀拍屋及不足額還款屋吸引買家，但因為銀拍屋供不應求，而不足額還款屋的銷售須銀行同意，成交的過程中變數很多，有可能錯過首次購屋的退稅優惠，建商成功把握住買家的心理，乘這時機降價促銷，並且保證能準時交屋，讓買家取得退稅優惠，果然奏功。

值得注意的是，5月以後買沒有退稅優惠，大建商Lennar又把旗下的部份新屋開發案價格再調降了15%，此舉反而引起有些人對房價是否還會繼續下滑感到不安。 

內華達房地產公司熱線： (702)888-9999，華語專線：(702)368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 房價差異縮小 回歸理性

房利美新規 時機不對

內華達房地產公司負責人林秀華表示，現在房利美規定它的銀拍屋上市30天後才可以讓投資客來買，時機已經不對了，而且與刺激買氣的房市基本政策簡直是背道而馳。

slideshow

為讓自住屋買主能比投資客有更佳的競爭優勢，美國政府規定，自5月開始，以拉斯維加斯作實驗，房利美Fannie Mae的銀拍屋上市後的前30天內，銀行只能收受自住屋用途的買家的購買合約，如果沒有成功收到合約，才可以讓投資客進場來買，預估此舉將拖延銀拍屋脫手的時間，對自住屋買主及房市幫助非常有限，但還是需要瞭解此一政策的內容與背景，以尋求對己有利的購屋策略。

此一新措施將來可能發令全國一起實施，其目的是平衡投資客與自住屋買主的比例，因為目前超低的房價吸引了大批的投資客，帶著現金進場，搶購市場上有限的銀拍屋，自住屋買主往往無法與其競爭而向隅。  美國政府先前曾規定房利美的銀拍屋上市後的前15天內，銀行只能收受自住屋用途的買家的購買合約，雖然想穩定房市的用意很好，因投資客多的社區其變數較多，也較自住屋多的社區不安定，但結果成效不彰，多半房利美的銀拍屋仍是被投資客買走，只是徒然拖延了銀拍屋脫手的時間。 

接著房利美又在今年1月28日至4月30日這段時期，提供買房利美銀拍屋的人3.5%的過戶手續費補助，為的是要吸引更多的買氣，不知市場的情形是大家搶銀拍屋已經搶破了頭，額外提供這3.5%補助買家過戶手續費是白浪費﹔現在房利美再把先前的規定15天延長為30天才可以讓投資客來買，時機已經不對了。

 4月30日首次購自住屋者的退稅優惠截止後，我們正在擔心房市的買氣會下降，因為首次購自住屋者買屋的意願勢必會降低，這時再等他們30天，只是多餘的，這與吸引更多的買氣的房市基本政策簡直是背道而馳﹔此外，據估計，全國一起實施此一新措施的成本約6000萬，所幸這不算多，因為房利美的銀拍屋只占市場上的銀拍屋一部分。  房利美一向在美國房市上扮演舉足輕重的角色，因此它必須對重整房市有所作為，但近來由它所頒出的政策，或是不著實際﹐或是無關痛癢，影響總是有限，甚至還有弊無利於房市。

歐巴馬政府從高盛Goldman Sachs Group Inc.下手，要好好整頓華爾街的金融體制，同時也在研究房利美和房地美Freddie Mac的組織究竟應以何種形態為佳？公營常常沒有成本概念而虧損累累，私營則可能為牟利而罔顧大眾需求，例如將不會提供30年固定利率的貸款，希望政府趕快對房利美作定調，以免它沒方向，沒章法，像個無主馬車，毫無績效。

內華達房地產公司熱線（702）888-9999，華語專線：（702）368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 房利美新規 時機不對

修改貸款條件成功要素

內華達房地產公司負責人林秀華表示，申請修改貸款條件者必須讓銀行了解：付目前的金額是有困難，但如果付低點就沒問題，讓數字來說話。

slideshow

由於4月10日，本專欄曾介紹美國政府針對主要住屋的房貸救濟方案，陸續有不少讀者來電詢問詳細內容與條件，針對相關的問題，綜合整理出大多數讀者較關心的部分。

失業率仍在攀升，已經付不起房貸或可能快要付不起房貸的屋主們，不要猶疑，趕快去尋求協助，這以HAMP(Home Affordable Modification Program)貸款條件修改方案為主，修改貸款條件的資格是依據貸款者的負擔能力來考量，以每月貸款的分期付款額、房屋稅、保險、社區管理費的總合不超過每月稅前毛收入的31%為救濟標準，首先，可先到網站www.MakingHomeAffordable.gov，輸入與貸款、收入和費用相關的數字，檢視是否符合救濟資格。 

銀行修改貸款條件的基本模式是：房主每月供房費用的總合如果超過毛收入的31%，銀行先把利率往下調降，每次降一碼，即0.125%，直到利率低至2%為止；如果仍然超過31%，則把貸款年限往上延長，每次延長10個月，直到貸款年限高達480個月(即40年)為止；如果還是超過31%，才開始減低貸款本金。 申請者大約要提供或填寫20幾份文件，包括銀行存款帳戶月報表、所得稅申報表、薪水單、財務困難說明書等，目的是回答以下幾個問題： 1﹑為甚麼會有困難付房貸，2﹑如何能維持不遲付或不再遲付房貸，3﹑住在這房子多久了？4﹑想要留住這房子嗎？5﹑希望銀行怎麼配合。

值得注意的是，申請者必須讓銀行了解：付目前的金額是有困難，但如果付低點就沒問題，千萬不能說沒有錢付，那銀行就談都不和你談了，這種情況不是在較量談判能力，而是讓數字來說話。

如果想申請快速成功，其要素是：所附的文件必須齊全，送出文件後兩個星期打一次電話追蹤，每次要把談話者的姓名、分機號或代號、日期、時間、談話內容作一個記錄，有時要補件，如果文件齊全的話，通常約60天就可能有結果。

內華達房地產公司熱線：(702)888-9999，華語專線：(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 修改貸款條件成功要素

不足額還款屋 成交量將大增

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2010年不足額還款屋的成交量大大提升，可能會帶動今年的中間房價上漲，而實質的房價未必會漲。

slideshow

 過去兩年，拉斯維加斯失業率不斷攀升，房價則持續下滑，至今年初才開始回穩，但從最新的統計數據顯示，本地人口卻是成長的、住戶數也持續增加、2009年平均每戶收入超過7萬元，有基本的購買力與消費力﹔綜觀相關調查數據研判，今年房市主要的趨勢將會是﹕不足額還款屋(Short Sale)的成交量將大大提升，由於其成交價普遍要比銀拍屋高許多，可能會帶動今年中間房價小幅上揚，但實質的房價未必會漲。
 
由於賭城2010年第一季房市的表現不俗，一時之間房市開始復甦之說喧囂不已，到底今年將會是怎樣的一年，投資者要從何處著眼，還是得從數據來觀察與分析。

先前所提到的統計數據，是根據已有30年歷史的雜誌「拉斯維加斯之展望」 (Las Vegas Perspective)，剛出版2010年的這一期所刊登出的統計調查，要探討賭城房市之展望，應對它的投資環境有一個宏觀的了解，所以這些統計數據非常有價值與意義。

「拉斯維加斯之展望」調查顯示，克拉克郡近三年來總人口分別為199萬6542人﹑198萬6146人﹑200萬6347人，是有成長﹔有人住的房屋 (非空屋)分別是73萬1060戶﹑73萬0549戶﹑73萬5979戶 (平均每戶住2.73人)﹔2009年居民的平均年齡36歲，平均每戶收入是$72,582，(中間收入僅是$58,148)﹔族裔分布方面，白人佔52.5%﹑西裔佔28%﹑非裔佔9.2%﹑亞裔佔6.2% ﹔擁有房屋的占46.7%(83.3%是獨棟屋﹑9.6%是康斗)﹑租屋住的占53.3%(64.6%租的是公寓或康斗)﹔同時根據同一調查顯示出﹕有75.4%的人認為現在是進場投資好時機，預測2010年房價會持平的占44.2%﹑會漲的佔32.3%﹑會跌的佔23.5%。

探討房價漲跌之前必先了解﹕它是以該時期所有成交屋的中價為準，所以有時光看表面數字很容易被誤導，尤其自房市崩盤以後市場變化很大，例如若成交屋以沒有整修的銀拍屋為主流時，計算出來的中價自然會偏低﹔若一般傳統的房屋或不足額還款屋的成交數量增加時，計算出來的中價則會漲。

目前市場由於銀行和屋主談判妥協的意願已提高很多，不足額還款屋的成交量大幅增加，根據拉斯維加斯房地產經紀人公會的統計，今年3月份不足額還款屋占二手屋總成交量25% (去年只佔8%)，反觀銀拍屋則占二手屋總成交量的50% (去年佔80%)。  

不足額還款屋銷售由於對買主而言多了等候銀行同意的手續及時間，原屋主傾向以偏低的價格來吸引買主，雖然如此，但銀行最後審核時往往會按市價再還價，而通常原屋主還住在不足額還款屋裡面，屋況會較佳，面積較大，且所屬的區一般也比銀拍屋好，一分錢一分貨，它的成交價普偏要比銀拍屋高許多。

內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999，華語專線：(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 不足額還款屋 成交量將大增

進場撿便宜 忌起鬨加碼

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2010年後賭城的房價跌幅已減少或持平，要談回升尚早，現在絕對可以進場撿便宜，但不用著急或跟著別人起鬨去搶。




 

slideshow

由於拉斯維加斯今年2月賭城大道的賭博收入比

去年2月增長了33%，因而有很多人就問道賭城房價是不是要開始要漲了﹖這必須細看許多數據再來分析預測，不宜以此單一因素就下定論，但賭城的房價自2006年中的高點下跌56%，比較全美國平均下滑幅度30%高出87%，和美國各城市一樣，2010年後，賭城的房價跌幅已減少或持平，所以現在絕對可以進場撿便宜，但還是一句話：不用著急或跟著別人起鬨去搶，至於加碼買或殺價買沒一定標準，全視賣方要價是比行情低或高而定。

首先，今年2月賭城大道的賭博收入，比去年同期增長，推究其原因有二：1、2010年中國農曆年假日和超級盃 (Super Bowl)周末全在2月，2009年時，則跨越1月和2月﹔2、MGM Mirage的城市中心 (City Center)剛開幕，吸引許多外地來的遊客好奇搶新鮮，反觀非賭城大道的賭博收入則下降，如城中區 (downtown)﹑Boulder Strip﹑北拉斯維加斯的賭博收入分別下降了6%﹑2%﹑15%，其實2010年頭兩個月內華達州的賭博收入比去年同期只上漲5%。

此外，MGM Mirage的城市中心自2009年12月開張後，生意並不如預期，目前宣布延緩推出Veer Tower (有670個康斗)和Harmon Hotel，它的開張提供了一萬個新工作，但也使9000個建築工人失業。

MGM Mirage的城市中心高層豪華康斗在2009年10月5日宣布，給在價格高峰時購買的客人降價30%，以促使其完成過戶的意願，2010年1月開始交屋過戶，結果總數1700個康斗(Vdara 1495個康斗，Mandarin Oriental 227個康斗)只有25個 (或說只有10個)完成過戶，真是慘不忍睹，這結果也不覺意外，因為降價30%和Panorama Towers的二手屋市場跌幅53%，以及MGM Signature Towers的跌幅64%之間仍有一段距離。

值得注意的是，根據已有160年歷史的美聯社(Associated Press)向44名首席經濟學家的問卷調查，美國今年和明年的狀況不會有大改變，包括失業率約10%﹑房價持平﹑房屋成交量隨法拍屋數量增加而續增﹑民間消費力保守﹑年經濟成長約3%等。

目前賭城的失業率高達13.9%，比較全美國的9.7%高4.2%，經濟學家們說要到8%房價才會開始回升，要回復到以前的6%房價才會再開始大漲，按以前的經驗，經濟成長每5%，失業率可降低1%，所以房價會不會馬上漲，大家可以自己算算看。

內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999，華語專線：(702 )368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 進場撿便宜 忌起鬨加碼

溺水屋屋主救濟方案模式

內華達房地產公司負責人林秀華表示，溺水屋屋主要求修改貸款條件及不足額還款銷售之前，應該先了解聯邦政府救濟方案所依循的模式。

slideshow

歐巴馬政府為避免法拍屋像海嘯般再次打擊美國的經濟，先後推出不少的救濟方案，但首要條件都是：必須是屋主的主要住屋，必須是2009年1月1日以前所做的貸款，且屋主有付不起每月房貸之虞，方可符合。這些針對屋主要求修改貸款條件及不足額還款銷售的救濟方案，以750億HAMP (Home Affordable Modification Program)及HAFA(Home Affordable Foreclosures Alternatives Program)為主，許多溺水屋的屋主可以先檢視是否符合上述要件，以爭取自己成為救濟方案的受惠者。

仔細探討政府救濟方案內容，其依循的模式不外如下﹕  一.修改貸款條件標準型：屋主仍有工作，只是收入減少，則按目前每月收入的31%計算每月分期付款額。

例如貸款25萬，30年固定利率9%，原來屋主每月收入6500，付房貸2000﹔現收入只有4500，則按31%計算，每月改付1400，即貸款本金不變，利率調降為5.1%。  二.臨時修改貸款條件失業型﹕屋主失業，領失業救濟金，則按失業救濟金收入的31%計算每月分期付款額。

例如貸款25萬，30年固定利率9%，原來每月收入6500，付房貸2000﹔現失業救濟金收入只有2000，則按31%計算，每月改付620，暫時如此六個月，如果之後找到的工作收入只有4500，則可使用以上的修改貸款條件標準型。

三.修改貸款條件考驗型，可調低貸款本金﹕屋主仍有工作，只是收入減少，則按目前每月收入的31%計算每月分期付款額，如果屋主能保持準時付款三年，銀行可將貸款本金調低。 例如2006年貸款25萬，30年固定利率9%，原來每月收入6500，付房貸2000﹔2010年房子市價只值15萬，屋主收入只有4000，則按31%計算，每月改付1240，即貸款本金不變，利率調降為4%，如果屋主能保持準時付款到2013年，雖然算出到時本金餘額為22萬3000，銀行可與2010年市價取一折衷，將本金調低為18萬，依然是每月付1240， 2036年償清。  

四.FHA重新貸款型﹕以有次貸的屋主為對象，例如2006年貸款25萬 (第一順位貸款21萬5000，第二順位貸款3萬5000)，30年固定利率9%，原來每月收入6500，付房貸2000，2010年房子市價只值15萬，銀行可與目前本金餘額24萬取一折衷，將本金調低為19萬5000，按目前利率5%，重新貸款30年。 

五.不足額還款銷售失業型﹕溺水屋的屋主失業多時，好幾個月未付貸款，現在才在外州找到一個新工作，準備搬去該地，銀行將同意不足額還款銷售，舊帳一筆勾銷，還補助屋主3000元搬家費。

內華達房地產公司熱線(702) 888-9999， 華語專線：(702 ) 368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 溺水屋屋主救濟方案模式

替子女買房 節稅有妙招

內華達房地產負責人林秀華教導民眾如何為子女的錢途打算。

 

林秀華表示，合買房子也可以有全額8000元退稅，本身在加州已有自住屋的人，若想替讀大學的子女在其大學所在的城市買一個房子，在2010年5月1日以前訂約，7月1日以前過戶的話，可以有房價的10%但不超過8000元的金額退稅。

但產權登記如果是子女一人的名字，因為資金來源的問題，可能會涉及贈與稅。不過擁有內華達州會計師執照的林秀華指出，有一種產權持有的方式，可以克服這些技術上的問題：如果改成由父母和子女共同持有、且父母和子女以無法切割各方占有比例的Joint Tenanancy with Right of Survivorship方式登記產權，就可以避掉贈與稅，利用子女符合首次購自住屋的條件，又可取得全額8000元退稅。這種方式還有一特點，就是若任何一方死亡，則全部產權自動歸存活的另一方或是另兩方。

此外，申請首次購自住屋退稅還有一個條件，是申請人不能是別人申報所得稅時的被撫養人 (Dependant)，而父母過去報所得稅時皆把子女列為被撫養人，林秀華提醒民眾，除非子女2010年有打工收入，可以自己獨立申報所得稅，不然仍拿不到首次購自住屋者的8000元退稅；如果2009年子女沒工作收入，不能從申報2009年的所得稅拿到8000元的退稅，必須等2010年子女有打工收入，可以自己獨立申報所得稅時，才可能取得8000元退稅。

林秀華舉例說，假設他們選了一個兩房的Condo﹐出價約7萬5000元，如果成交，將來可申請退稅7500元 (7萬5000x10%)，子女自住一房，另一房還可以分租給子女的同學，只要三年內子女仍居住在此，並不會影響申請資格或減少退稅金額7500元。林秀華強調，不像美國其他大部分城市，內華達州立法傾向保護房東，現在房價低，利率也低，是投資的好時機。

 

內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com      

Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 替子女買房 節稅有妙招

購屋首選 抗跌性強

內華達房地產公司負責人林秀華表示，想知道56個郵遞區的二手屋中間房價平均跌幅的讀者，可到內華達房地產公司互聯網，點擊Monthly Market Report查看。







 

slideshow

在全美國房地產市場下滑之際，許多人都對拉斯維加斯房地產市場非常有興趣，但外行人看熱鬧，內行人則看門道，這門道就在於如何選擇抗跌性強，將來市場回升快的好區，不妨讓數據來說話，例如Summerlin和 Anthem這兩個高級住宅區，投資人可自行判斷應選擇那一些區域購屋。
 
拉斯維加斯的房價從2006年至今滑落已過半，可是不知各區受創的輕重程度大有差別，現在將2006年至2009年這段時期，本地大報Review Journal所公布的，每年各個郵遞區的二手屋中間房價跌幅百分比，綜合起來推算出2006年到2009年各個郵遞區累計的跌幅百分比，請看看這些數據結果。  

在總數56個郵遞區之中，有六個郵遞區的跌幅超過70%，它們是89106、89030、89101、89104、89109、89169，主要是城中區(downtown)及靠近賭街東邊的舊社區。

只有四個郵遞區的跌幅小於40%，它們是89084、89134、89135、89044，主要是Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區。  

再以交叉的95號公路和15號公路及West Charleston大街將本城分為五大區，外加漢德森Henderson區共為六區，各大區內郵遞區的二手屋中間房價平均跌幅為：北區53%、東區61%、東南區59%、西北區53%、西南區54%、漢德森區50%，而全城郵遞區的二手屋中間房價平均跌幅為55%。  

根據房屋建商研究公司(Homebuilders Research Incorporated)的統計，拉斯維加斯的新屋房價，從2006年的高峰期至2009年下滑了41%，而二手屋的房價則下滑56%，這和上述的統計，全城的郵遞區二手屋中間房價平均跌幅為55%相當一致。  

總的說來，各區多半只是調整回2002年未發燒之前的水平，過去暴漲，現在就暴跌，可是有些先天不足，後天失調的區，竟跌過2000年之前的水平了，選擇這些房子投資是否就真是最上算？  未必盡然，就以離市區40分鐘車程的Lake Las Vegas為例吧，2005年當其他區已經炒到頂了，它才開始跟著水漲船高，它的郵遞區89011跌幅為65%，目前兩個球場已關門，接著又有兩個旅館要歇業，將來要回春恐怕也比其他區慢半拍。 

內華達房地產公司熱線：(702)888-9999，華語專線：(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 購屋首選 抗跌性強

建商新屋 物美價廉

內華達房地產公司負責人林秀華表示，目前有些新屋每呎單價和銀拍屋已相差無幾，新屋還可以貸款，不必像買銀拍屋，要用現金才搶得到。

slideshow

●首次購屋者為了要取得8000元退稅，必須在5月1日之前簽定購買房屋合約，但銀行未能大量釋出手上的銀拍屋，促使最近銀拍屋市場又開始緊張了。由於不足額還貸出售屋的變數多，無法確保在7月1日之前能過戶，首次購屋者不敢冒險買不足額還貸出售屋，如果搶不到銀行法拍屋，不妨考慮建商的新屋，兩者間價格相差有限，尤其新屋還有建商十年的品質保證、分期付款保險及現金折扣3%等好處，也容易獲得銀行貸款。

新屋比銀拍屋的屋況好很多，目前有些新屋每呎單價90幾元，總價在14萬至15萬元中間，減掉一般建商提供1萬元的折扣，再討價還價一番，算算價格和銀拍屋每呎單價70幾元已相差無幾。  

近兩年來，大家都只關注銀行法拍屋，建商新屋因為價格調整有限，不受投資者的青睞，成交量無法和二手屋同日而語，但今年開始陸續有幾家建商為了資金周轉，開始大幅調降價格，以Ryland Homes、KB Homes、Richmond American Homes為代表。  

這些新屋地點又以西南邊兩大社區Southern Highland及Mountain Edge居多，前者離賭街開車約15至20分鐘不算遠，後者因為大社區開發商Focus Property Group頻傳財務危機，建商一般又另外幫購屋者一次付清大社區開發規費約5000元。 

建商新屋房型設計新，還可按照購房者的需求選用裝修材料，建商約一至兩個月內完成建造、交房，現在建商因為工作量少，一般不會誤期，確保在7月1日之前能過戶，二手屋的好處是庭園景觀及窗簾等裝修升級已包含在價格內，而新屋一般則有建商十年的品質保證及分期付款保險，這保險是萬一買主失業，建商會代繳貸款一段時期。  

購買新屋不必像買銀拍屋，要用現金才搶得到，新屋可以貸款，如用現金買，不但討價還價有力，許多建商還主動提供現金折扣3%。  

內華達房地產公司熱線：(702)888-9999，華語專線：(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 建商新屋 物美價廉

商業樓惜售 未來價格恐更低

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2009年初進場買的商業樓離谷底價格還一段大距離，但現在惜售，一年後將會很後悔的。

slideshow

●賭城房市何時能到谷底並回升，沒有人可以給肯定的答案，以過去經驗來看，在房價走低時進場，待景氣回升，房價高漲，再出售必可獲利﹔但如果在房市尚未回春時急於一時出售，勢必會有虧損，所以，要想在房市撿便宜，必須先考量自身財務能力才進場。

日前有位華人想委託我們賣掉他在使用的一個商業樓，同時，他願意根據附近目前的租金行情再向買主租回，以租金報酬率CAP Rate公式倒算出賣價，我們建議他一個價錢，和他2009年初的買價相比，會略有虧損，他卻無法接受，他認為他是跌價後才進場，而且是撿到一個便宜，怎麼可能現在要虧損賣，但他殊不知將來價格可能還會更低。

據統計，由於經濟持續不景氣，商業樓的空置率和租金一年來又下滑不少，以下是最近的一個綜合資料：  零售店舖的空置率為10%，比去年同期多了30%，現在每平方呎單價為$1.84，比去年同期少了13.6%；倉庫與輕工業的空置率為14.5%，比去年同期多了40%，現在每平方呎單價為$0.61，比去年同期少20%；辦公室寫字樓的空置率為23%，比去年同期多13%，現在每平方呎單價為$1.25，比去年同期少24%；公寓空置率為10%，比去年同期多了4倍，每平方呎單價為$0.85，比去年同期少12.6%。

本城的破產法律師BrianShapiro說，像骨牌效應，許多擁有商業地產的公司收不到預期的租金而繳不出貸款，開始撐不住而宣告破產，由於銀行承作商業地產貸款時，通常要求股東個人的擔保，因此股東個人也宣告破產；本城的地產律師Tisha Black-Chernine也說，商業地產貸款通常是三到五年期，估計全美有1.4兆的商業地產貸款在2013年到期，如果還拿不出有效對策，法拍將像海嘯一樣來臨。  

專家及權威人士普遍認為商業地產的市場反應比住家地產慢個一、二年；前者強在頭款多，除非價格已滑落40%至60%，還不至成為市價低於貸款金額的負資產，業主會盡量苦撐，但弱在貸款期間短，不易取得貸款，金額大，以及如上所提的出租市場不振；眾所皆知，2008年初進場搶買法拍屋的人，如今很多又成為第二波棄屋者，上述的這位華人認為他2009年初買的商業樓是撿到一個便宜，現在惜售，一年後他也會很後悔的。

內華達房地產公司熱線(702)888-9999，華語專線：(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 商業樓惜售 未來價格恐更低

銀行聲請追討債務判決 勿輕忽

內華達房地產公司負責人林秀華表示，銀行如果向法院提出追討債務判決，那麼下一波熱潮就是聲請破產了，因為這才可以解套。

slideshow

每個人財務狀況均有所不同，在面對房貸有問題時，必須找專業人士，尋求最有利的方案，但有許多不諳英語的華人常喜道聽途說，人云亦云，不明就裡，以為跟著別人後面的腳步走就沒錯，造成一再上當吃虧；房子被銀行法拍、不足額還款銷售、修改貸款是否就真能解套了嗎？殊不知個人情況不同，猶如就醫須對症下藥，讓熟悉法令的專家以專業知識來協助，比較穩當。

一般說來，房子被法拍後的得款若不足償還貸款，銀行仍可向法院聲請追討債務判決 (Deficiency Judgments)，第一順位的貸款銀行只有半年的有效追訴期，第二順位的貸款銀行則有六年的有效追訴期，不足額還款銷售和修改貸款的銀行也有六年的有效追訴期，本專欄今年1月16日的內容曾言及不足額還款銷售，並指出最好記得取得銀行的債務一筆勾銷的同意書，才不會夜長夢多。

可是目前據聞銀行另有打算，債務一筆勾銷的同意書不易取得，本城破產法律師Phiilip Goldstein甚至還聽到一些銀行的律師們說銀行有個時間表，要等一到兩年後景氣好轉，這些欠款屋主找著工作，有些積蓄，他們才會採取行動，包括扣押屋主薪水 (Wage Garnishment)，或從屋主的其他資產取得補償，如401K等；如上所云，大部分情況下，銀行在六年內可以向法院提出追討債務判決，交給討債公司後還有十年可向屋主追索此債務的權利，時間是有利於銀行這一邊的。  

如果真的這樣，那麼下一波衝擊就是：被銀行追討債務的前屋主聲請破產，因為這才可以解套；當然銀行不一定會向前屋主追討債務，大通銀行 (ChaseBank)的一位貸款員就說他們追討的對象以月薪1萬以上，或401K餘額30萬以上，或生活奢豪的人為主；本城另一律師DorothyBunce也聲稱她至今尚未看見過：只有半年有效追訴期的第一順位的貸款銀行向法院聲請追討債務判決的案例，此外，本州法院發出的追討債務判決在外州無效力，即無法追討欠款屋主的外州資產。  

內華達房地產公司熱線 (702)888-9999，華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 銀行聲請追討債務判決 勿輕忽