看清房屋交易數據

內華達房地產公司負責人林秀華建議，投資人買房地產首要考慮是地點及房屋質量，二手屋的中間價是取當時整體市場所有成交個案的中數來計算，如果現在市場大部份交易屋的平均屋齡為15.7年，消費者要多思考這中間價是否可參考。 記者伊佳奇∕攝影

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四月份房屋中價又跌了1萬多，使得二手屋的中間價已落至12萬5千，似乎回到1998年的水平，不少客人極關心是否會跌到10萬，事實上，不同時期所計算二手屋中價是有所不同，都以當時整體市場所有成交個案來作計算，這也反應出當時市場房屋交易類型何者居多。

目前，據統計所有成交的房子買賣中，這包括建商售出的新屋，銀拍屋佔三分之二，而這銀拍屋的平均屋齡為15.7年，在不斷追求日新月異的賭城而言是嫌老舊了，過去替客戶買的出租屋，大多是自建商買的全新的房子，或是屋齡七年以下的二手屋，鮮少會買超過十年以上的二手屋，那公佈的12萬5千的中間價其中三分之二，取樣自平均屋齡15.7年的銀拍屋，這正如將橘子和蘋果如何可混為一談。

再比較一下新屋的市場資料那就更清楚了，四月份新屋成交的中間價為26萬1581元，熟悉賭城房市的投資者都知道，過去賭城的新屋和屋齡淺的二手屋房價相差無幾，二手屋的好處是庭園景觀及窗簾等裝修升級已包含在價格內，而新屋一般則有建商十年的品質保証及分期付款保險，這保險是萬一買主失業，建商會代繳貸款一段時期。

這21萬6581元和12萬5000元的差距，就顯示出所買的物件不同，投資人各有所好，買銀拍屋的投資者很多只以低價為考量，忽略房屋所在地點、屋齡及屋況，房屋所在地點為地產投資的金科玉律，而以低價取代，屋齡老、屋況不好時，是要花大筆錢修理，這須計算在內的。

結論是無論二手屋的中價是否會掉剩至10萬，精明的投資者心中有數，瞭解這代表當時房屋交易的類型。

事實上，目前確是自1970年以來購屋置產負擔最輕省的時刻，房價超低和利率超低是最主要的因素，舉例來說：一個月收入5000元的家庭，約用收入的25%就可以負擔一間16萬的房子，若在2006年約須收入的44%才可以負擔當時一間中價位的房子。
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搶救溺水屋 找銀行協調

王小姐最近來電詢問，在2005年房市高檔時，用3萬元頭期款加上12萬元的貸款買了一棟公寓作為出租用途，現想把該公寓處理掉，希望本公司給予專業的評估，本公司分析如下: 首先，把該公寓送給她的親人，但是又擔心有贈與稅的問題。 該公寓現值只有5萬元，貸款還欠12萬元，是一項負資產，加上當年投資房地產後，很多人都是貼錢出租。

一來是負資產，二來又要貼錢出租，送人被接受的可能性很低。

其次，找人重新辦理貸款，可減低貸款的壓力，也不會損失頭款3萬元且失掉房子及信用。

這棟公寓正是所謂的「溺水屋」，是不可能重新辦理貸款，即使是歐巴馬總統提出的緩和房(loan modification)，最多能貸到現值的105%，且要符合信用及收入所得的條件。

此外，如繼續出租房子，但擔心租約到期後沒有人租，若沒有能力再繳貸款，銀行將會收回房子拍賣，是否仍要付貸款差額，或是還要報稅。

貸款都繳不出，如何能付貸款差額，但本專欄曾介紹在內州，銀行是可以向法院申請 (deficiency judgment)，針對債務人在內華達州的其他財產求償的。

至於銀行向國稅局報告欠款人的收入，這部分就是銀行的損失，以往欠款人需申報該項收入並繳所得稅。

在2007年底布希總統簽署的房屋免稅特赦 (Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)，已規定在2007年1月1日到2009年12月31日間的自住屋此項「所得」免稅。

最後，透過房產公司，將房屋做short sale。

房產業者在累積許多經驗後，已建立一套作業模式，先和銀行談妥可行性，取得其同意的售價後，才掛牌出售房屋，成交率自然提高很多，這方法原屋主信用雖受損，但程度是較輕，是較好的選擇。

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內華達法拍屋供給量 將陸續湧現

最近這幾周以來，市面上法拍屋的「供給量」突然驟減，因此投資者又開始有「搶屋」的現象．好的法拍屋一上市立刻就賣掉了，而且不像以前一直有新的房源不絕。

市面上剩下一些有瑕疵的產品，有緊鄰大馬路的，甚至旁邊就是高速公路，建材質量不好的，位於飛機航道上有噪音的，室內遭破壞或竊盜的，價格偏高的，不一而足。

物美價廉的法拍屋到哪裡去了？原因有三： 1.去年終美國政府希望銀行在聖誕節期間暫停一切法拍行動，讓屋主能過個好假期，法拍全程至少需111天，去年12月的效應就延至今年4月。 

2.今年3月美國政府又正式要求銀行，將所有進行中的法拍程序遞延一個月（moratorium），讓面臨法拍的屋主，有機會利用歐巴馬的「住宅拯救計畫」贖回住宅所有權。 

3.歐巴馬提出的「住宅拯救計畫」，使一些原想棄屋的屋主，再度燃起一絲希望，繼續咬牙硬撐了個把月。 然而該來的還是逃不掉，延遲只會使將來幾個月的法拍屋暴增，預估再一個月，法拍屋的供給量將會像洪水（flood）一樣大量湧入市場，投資者不妨拭目以待。

3月房屋中價已跌到13萬4900美元，相當於2001年的水平，但成交量卻攀升至3626棟，這個「賣越多，價越低」的趨勢已持續了11個月，預計房屋中價會再跌個10%，最近搶不到房子的投資者不要心急，下一波物美價廉的法拍屋即將再來。

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「不足額還款屋」新模式 成交率提高

內華達房地產公司負責人林秀華表示，該公司代賣主掛牌出售的「不足額還款屋」，皆屬於這種新模式，賣主可以安心，投資者也買得開心。 記者伊佳奇/攝影

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「不足額還款屋」已有新模式，對投資人的時效與機會都好，值得掌握這新趨勢。

美國房市崩盤已多時，許多屋主因付不起房貸，尋求各種管道紓困，有的和銀行談修改貸款條件（loan modification），降低每月分期付款條件，也有的找房地產經紀在不足額還款的前提下掛牌出售房屋（short sale ）。

有關不足額還款銷售這一項目，隨著時間的演進，業者在累積不少經驗後，近來已修正出一套新的模式，先和銀行談妥可行性並取得其同意的售價後，才掛牌出售房屋，這和以前先掛牌，取得購買合約 (offer）後，再和銀行談判的模式完全相反。

後者因和銀行談判的時間較難控制，而且成不成還不一定，造成許多買主連下單的意願都不高，也有許多買主雖然下了單，但在等銀行同意之前，又看上了其他的房子，因而變卦取消購買合約，害得許多人白忙一場。

所以現在大家看到市面上有越來越多掛牌求售的「不足額還款屋」，會特別註明其已取得銀行的同意及其底價，在這種情況下如果買主下購買合約，會比較快就得到回覆，成交率提高很多。

這不啻是投資人的好消息，以往看到「不足額還款的銷售屋」就卻步的投資人，今後可要分辨一下，這是否屬於已取得銀行同意的新模式，如果是的話，其價格及交易時效和「銀拍屋」不分伯仲，而屋況又往往比「銀拍屋」（屋主棄屋）好，投資人不要錯過。

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房市回春？ 3月銷售創佳績

吳維安提建言

 

內華達房地產資深經紀人吳維安建議，投資者進場前將所有應該有的文件都準備好，金錢到位，找個有經驗的房地產經紀帶路，才不會浪費時間，變成在場外看熱鬧，而不得其門而入。

 

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賭城春天已經來了，而房地產市場的春天也來了嗎？看看各方面的數據，似乎可看到枝頭上的嫩芽正一個接一個的冒出來，看來最壞的時候快過去了。

美國全國不動產仲介協會（NAR）日前公佈，3月成屋銷售在拉斯維加斯是2980幢，比起2月的2288幢，幾乎多了30%。如果再和去年3月賣出的1478幢相比，那就更讓人鼓舞了，因為今年3月的銷售量幾乎是去年同時期的兩倍。

令人振奮的消息除了成屋銷售量在上升，新屋開工率也增加了22％，營建許可也反轉上升了3%．連續七個月的跌勢暫時打住了。

投資者正從全美各地，湧進拉斯維加斯買房地產，甚至遠至加拿大，歐洲和中國的投資者都跑來賭場買房子，一個地點不錯，裡面乾乾淨淨，賣相還可以的房子，往往上市幾天就成交了。

造成這股搶購潮的原因，主要是價錢實在太低。 價錢低到什麼程度？現在大多數的房子只有三年前一半的價錢。在2006年一幢40幾萬的房子，現在20萬就可買到了。

康斗的價錢比獨立的花園洋房就跌的更多了，一些地區，康斗的價錢整整的掉了三分之二，現在市場上有許多10萬元不到的康斗，真是撿便宜的好時候。

拉斯維加斯現在正成為撿便宜尋寶者的樂園，拉斯維加斯也是全國法賣屋比率最高的一個城市。 不過為了增強市場對法拍屋的消化力，為了搶救市場，許多銀行自己出錢，將房子換地毯，所以整修過的房子多了，銷售量也上去了，現在市場上價錢低的好房子也已經愈來愈少了。

由於這正是別人損失的，就是投資人賺到的。

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中價位房屋跌破15萬

內華達房地產公司負責人林秀華表示，賭城3月份房屋成交的中價位跌破15萬，是外州投資人大舉進軍本地房地產市場時機。 記者伊佳奇∕攝影

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拉斯維加斯再度成為投資人的焦點，3月份房屋成交的中價位竟然跌破15萬元，相當於2001年的水平，許多老顧客見到新聞相關報導，紛紛來電求證，各地的投資人也聞風而至。

兩個月前投資人要求購買的價格多以不超過20萬元為訴求，如今已根據此新聞，再調降為不超過15萬元了，下面的實例僅供買家參考： 北加州的王女士是本公司十年的老客戶，由我們代為出租管理的兩套房子皆購於2000年以前．她言行果決，目標明確，這回她又看準了出手的好機會，要我們代找的標的物必須符合以下的條件： 

1.價位在13萬元到15萬元間，三房到四房。

2.西南區（因為她之前兩套房子也在西南區）。 

3.容易出租，必要時也容易出手，即「好租又好賣」，因為康斗出租問題較多，不予考慮。 4.屋況良好，屋齡勿太老，以減少修護的費用。

根據她的要求，我們立刻找出五套房子的資料，連同照片與地圖，用e-mail傳送給她。

原本預計月底才來拉斯維加斯實地看房的她，竟然改變主意，要求我們代她作選擇與決定，她可以等到辦理過戶手續時再來，對於我們提議將加派出租部門的同事也去看房，再一起定奪，她連稱如此做的話，她再放心不過了，她相信我們的專業眼光。

猶記得她十年前先後透過本公司買兩套房子，當時皆是親自來拉斯維加斯實地看房，這次卻改為委託我們代看，可見她對我們的了解與信任，我們公司配合無間的團隊工作，售後服務品質及公司經營誠信度果然經得起長時間考驗。

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現金有限 如何買屋？

內華達房地產公司負責人林秀華表示，即使只有頭期款現金的資金，也可作買屋與租屋的理性分析，可善用個人現有的條件。 

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上周分析過買房租屋的計算方式後，有讀者就提出如果沒有那麼多現金一次付清，卻有能力付頭期款，是否適合買房。

由於，拉斯維加斯房價直直落，在2月份時，中間房價已跌到了15萬元，最主要原因還是市場有大量的拍賣屋，拉低新建屋價錢，然而，房價下跌卻使賭城房屋銷售量比前一年同期高出28%，不過90%的房屋都是拍賣屋，這樣環境更加強買屋的意願，但還是理性評估其適當性。

如果現在只有20%頭期款現金在手上，下列兩項可選擇： 選擇1.假設貸款利率為5%，貸款利息每年為15萬元X80%X5%=6000元，加上房價1.25%的房地產稅及房屋維護費用各1875元，及約1000元的房子保險費用，所以一年費用約4750元，總計買房每年成本為6000元 4750元=10750元。

選擇2.仍是租房子住，年租金1000元X12=12000元，把頭期款現金存在銀行，年利息收入15萬元X20%X2%=600元，一年住房成本12000元-600元=11400元。

同樣，買房成本低，房屋還屬於自己的，再加上今年歐巴馬總統的經濟刺激方案，振興房市的第一次購房退稅優惠補助8000元，個人適不適合買房的答案就出來了。

值得投資人注意的是，在大環境上，截至2月底為止，以全美房地產市場目前銷售量推估，市場存屋還需9.7個月才能出清，這數據和1月相同，由此數據可推算，現在是進場撿便宜的時機，事實上，最近2個月，從亞洲到加拿大及全美各州，前來賭城買房地產的投資人絡繹不絕可證，再不開始找適合自己的房屋，好的物件可能越來越少。

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購屋？租屋？看個人條件

內華達房地產公司負責人林秀華表示，買房租房可做理性的分析比較，雖然大環境一樣，但每個人條件是不盡相同的，用數字分析後，就更清楚了。 記者伊佳奇／攝影

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雖然目前賭城房地產市場的中間價已跌到15萬元，許多人紛紛進場選購，也有少數人裹足不前，還在問現在是不是進場買房的時機；房屋市場是大環境，再加上評估個人的條件後，就可得知自己是否適合購屋或繼續租屋，及現在是否該進場。

首先，房價應該大約為投資人年薪的三倍左右，貸款利息付起來就會輕鬆些，再由租房的租金和買房的利息來比較，租金是租用房子的利息，利息是借用房貸的租金，即使是付現買房不貸款，也是在「租借」的市場上，因等於放棄這筆買房款可能賺得的利息「租金」來買房。

因為租金和利息本質上是一樣的東西，所以買不買房，只要比較二者的高低就可有答案。

華人算盤一向打的精，現在舉例來做試算比較： 假設手頭上有15萬元，那麼是把這筆錢拿來買房？還是租房住，另把錢放銀行？答案是：「視利率而定」。

選擇1.把15萬元拿來買房，不再付房租。必須另加上房價1.25%的房地產稅及房屋維護費用各1875元及約1000元 的房子保險費用，所以一年費用約4750元。

選擇2.把15萬元放在銀行，目前定存利率平均2%，一年可有3000元利息收入，而每個月付租金1000元，一年費用1000X12-3000=9000元相信低利率可能會保持一陣子，所以如果手上有這筆現金，買房後一年費用約4750元 ，租房的費用扣除利息收入後一年費用為9000元，且房子還是屬於房東的。 此刻，應該很清楚買房是比有利的。

或許房價會再往下跌一些，或許各種不斷出爐的拯救經濟方案，讓房價穩定下來，或許利率再調整，而貸款利息費用及銀行存款收入也因此變動。把各種變數估算進去後，別忘了把今年特有的第一次買房退稅優惠補助8000元要考慮在內。 要不要買房的答案就出來了。

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人口仍持續成長…房地產後市有潛力

內華達房地產公司負責人林秀華表示，賭城房地產市場，預期不出兩三年，或是全球的經濟景氣稍有回升，會再次昂首闊步在世界級的大城市競賽跑道上奔馳。 記者伊佳奇／攝影

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2月19日富比士雜誌（Forbes）根據人口普查局（Census Bureau）2 月3日出爐的2008年第四季調查數據指出，拉斯維加斯已超越底特律，成為全美空屋率最高的城市，出租市場有16%，自住屋有4.7%空置，後者的出租市場則有19.9%，自住屋有4%空置。

一時輿論譁然，難道拉斯維加斯已淪為廢墟？拉斯維加斯怎會和底特律相提並論呢？ 兩個城市都是靠單一產業立足，分別是賭業或汽車製造，一旦這唯一的產業失去競爭力，居民失去工作機會，也就只好離開，所以底特律在1950年全盛時期人口有180萬，如今反而只剩下一百萬。

可是拉斯維加斯人口並未減少，一直在持續增加中，從40年前的27萬，20年前的77萬，1年前的140萬，至今日的200萬。

拉斯維加斯賭業也沒有像底特律一樣失去競爭力，相反的，它們求新求變，日新月異，甚至還把觸角伸到外州及海外去發展。

拉斯維加斯今日的問題是出在：過去幾年來所有賭業的經營者都太樂觀了，房屋建商及地產投資者也跟進，前者不斷擴建，投資新賭場，後者買地開發蓋新屋，一般投資房地產的個人，更是想都不想就一戶一戶地買，如今碰到全球性的經濟衰退，賭場過度膨脹的擴建，結果收不到預期的利潤，房地產投機者也因銀根緊縮，而把手上的房屋一戶一戶地脫手或拋棄。

所謂虛張越大，回落越快，目前算是在調整過去那些超過正常市場需要的供給，預期不出兩三年，或是全球的經濟景氣稍有回升，它就會再次昂首闊步地在世界級的大城市競賽跑道上奔馳。 以前房子的價格漲到離譜大家尚且不怕貴，現在拉斯維加斯的中價已下跌到2002年的水平，如獨棟屋的16萬，甚至還有過之，如康斗是八、九萬，已經低於2002年的11、12萬，目前銀行貸款不易，但現金買主不該嫌太便宜而不敢買吧！

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利多浮現 可考慮進場

內華達房地產公司負責人林秀華表示，首次購屋減稅的經濟刺激方案，及房價大幅下跌，賭城房市是值得進場選購了。 記者伊佳奇／攝影

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專家們認為，房價應相對於人們的薪資所得和房屋租金的比例，目前賭城房價已接近這比例，且日前國會通過的2009年度首次購屋者可享有8000元減稅額的經濟刺激方案，更是為今年購屋增加了一利多因素，是進場選購的時機。

一些財經專家的看法，房價瘋狂飆漲了幾年後，房價下跌是自然不過的事情，為什麼呢？因為過去幾年的房價相對於人們的薪資所得和房屋租金的比例都太高了。

專家們認為，房屋貸款的安全額度應該是年薪資所得的三倍。如果一個人的年收入為6萬，他最多應只可貸款18萬，負擔才合理，可是泡沫時期，貸款額居然高達年薪資的五到十倍之多。

譬如，2008年12月，以賭城家庭的平均收入5萬來計算，可貸款程度是家庭平均收入的三倍，即為15萬，加上頭款一般為10%，約1萬7000元，今年1月賭城平均房價為16萬5000元，所以房價已趨於合理了；再加上，日前國會通過的2009年度首次購屋者可享有8000元減稅額的經濟刺激方案，更是為今年購屋增加利多因素。

還在租房的人應可以斟酌一下，在今年買一個合適的房子，因為一年的房租支出加上8000元的稅務優惠，再加上貸款利息可抵所得稅，一來一回之間等於便宜了兩萬元以上。

另外，專家們認為，以投資者角度來看，房價應最高約為年租金的15倍，如果說房子一年可得租金1萬2000元，這棟房子最高應只值18萬。

過去，房價最高達租金的30倍之多，很多房東每個月貼錢在出租房屋，不合理的高比例，就造成今天的混亂房市。 在一年多來，賭城的房市因為充斥著大量銀行回收屋，房價已大幅下跌，使得賭城房價和租金的比例趨向合理了。

近日報上見大陸買屋團，台灣貴婦團不絕於途，建議有充裕資金的投資者可考慮進場選購。 內華達房地產公司熱線(702)888-9999華語專線：(702)368-6883
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外匯管制 阻礙中國赴美購屋

內華達房地產負責人林秀華表示，中美兩地文化、法律規章、購屋程序與制度有所不同，且中國有外匯管制，中國赴美購屋成為氣候需要時間。 記者伊佳奇／攝影

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中國赴美購房在美國媒體掀起一陣熱潮，事實上是「風聲大雨點小」，除兩地文化、法律規章、購屋程序與制度等有所不同外，重要的是中國有外匯管制，一般人匯款不易。 內華達房地產負責人林秀華表示，台灣沒有外匯管制的問題，他們看房回去後，透過電郵及匯款完成購房手續，過戶後是由該公司代為出租管理，取得赴美購屋的Happy Ending。

2月底，CNN電話採訪內華達房地產公司及負責拉維加斯接待的建高集團。

CNN記者Michael Cary問內華達房地產公司對這事的看法，公司負責人林秀華及資深經紀人吳維安的回答如下： 吳維安：歡迎中國的資金進來，能振興賭城房市。

但其中仍有問題存在：1.兩地市場的房地產法律不同，過戶的程序也大相逕庭。

2.外國人在本地買房貸款不易，所以中國買主須以現金來買，但中國管制外匯，要匯出龐大金額是有困難的。

3.買房後，不能像一般商品帶回中國，必須考慮出租或管理的問題。

4.要在幾天內了解一個城市及各住宅區似乎不太可能，買屋的手續也需時間。

5.一團20人同時去看20個房子，如何剛好每人選中的都不衝突，一人一棟皆大歡喜？ 林秀華：「因每一個人的財力和品味都不一樣，所以我們對20個人的購房團的做法是：指派20個經紀人，針對買主需求去看房，這樣才有實效。」

建高集團本身是個投資財團，擁有許多投資方案，是較可能成功地向投資客招募資金一起投資的。

林秀華說，「有中國的旅行社找本公司洽談合作計劃，但他們不懂美國的規範，例如：支付任何介紹費 (Referral Fees)給非地產經紀人(Non-Licensee)是不合法的，而旅行社的導遊常錯認自己是買房者的專屬代理經紀人，不但要求佣金回扣，甚至還想賺取差價。」

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