綠色建築 節能5大特色

房子的隔熱是釘在屋頂下、天花板上。(照片由吳維安提供)

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現在建築業常常提到「綠色建築」這個詞，綠色建築到底是怎麼回事？綠色建築主要觀念就是要建造可以使用再生能源的建築物（Sustainable Architecture），因為地球上可用的天然資源愈來愈少，而建築物正是耗費主要天然資源：水、木頭、礦物和能源的罪魁禍首。為了救地球，保護環境，綠色建築運動乃在建築業中如火如荼展開。

一般的綠色建築有五大特色，第一是房子要小，房子大就會浪費能源，所以建商們都把房子愈蓋愈小，為的是符合國家政策，所以市場上小型房子會愈來愈多。

第二是房子設計時要用「被動太陽能系統」(passive solar system)來暖和房子，並考慮房子的坐向，讓陽光進入房子，和利用吸熱的建材。

第三是房子要省水，屋內用的馬桶、水龍頭和沖澡噴頭都要有省水的設計，屋外植物也要以不費水為選擇。

第四是要少用石油，多多利用風力、水力和太陽能。

第五是蓋房子的建材盡量用當地的材料，減少運輸上的能源浪費，也要大量用天然建材，像是泥巴、玻璃，竹子和紙頭，同時也可用回收的建材。

建商蓋綠色房子，首先傳統在車庫中一個大大的50加侖熱水爐不見了，而是一個掛在牆上的隨用隨熱的小型熱水爐，再來是屋內用的電燈都用省電電燈，水龍頭、馬桶都用省水式。房子的隔熱加厚，以前就是放在天花板上，而現在是釘在屋頂下，所以閣樓也在保溫區中，在天花板上的冷暖氣管也不會太容易流失能源。房子木結構的縫隙中加上填充劑，防止屋內冷暖氣走失。

窗子也是用低穿越度（Low E）的玻璃，傳統玻璃可讓75%的光線穿過，同時也讓71%的太陽熱穿過，但低穿越度的玻璃可讓64%的光線穿過，只讓27%的熱量穿過。在沙漠林社區 (Summerlin)裡建商「普替」（Pulte）蓋的一批樣品房中，有示範一些省能源的樣品，例如在窗子放熱燈炮在普通的玻璃後，手放上去會感到燙手，但低穿越度的玻璃，手放上去卻一點都不熱。

拉斯維加斯許多建商都在標榜蓋綠色建築，看來在「銀行屋」熱浪潮後，買新房子不光是因為二手屋缺貨，且是因為許多新建造的房子的確有省水、省能源的好處。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線  702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883  ，公司互聯網為www.LVhome.com

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住屋三害 發黴、白蟻和老鼠

住在拉斯維加斯，住房可能面對三害：發黴（Mold），白蟻（Termite），和老鼠（Rat）。

現在的房子，為了減少室內暖氣或冷氣的流失，建築外面包了很多保溫和不通風的絕緣物，結果室內的濕氣增加，不容易乾，就會長黴。

通常在浴室、廚房的洗槽下和洗衣機的後面都是容易長黴的地方，黴菌是一種生物，需要潮濕和溫暖的環境生長，木頭是它主要的食物。

美國房子的內牆都是用石膏板，而石膏板的兩面都黏著厚厚的牛皮紙，這是用木漿做出的，潮濕以後，正是黴菌最喜歡吃的大餐。

黴菌若在乾燥和寒冷的環境中，會進入冬眠，有時過了多年，但祗要有水，它又活了過來，黴菌像一般的植物，繁殖主要是透過像花粉一樣的種子散播出去，而動物吸入後會導致呼吸器官生病，有名的「退伍軍人熱」就是在密封的建築物中因為黴菌而引起的疾病。

經紀人帶客人看房子時，常常看到許多空著的房子，因為有水管破裂的問題，室內長滿了長長的像毛一樣的黴，許多客人不知黴菌的厲害，門一開就往裏面衝，經紀人應制止他們進入，以免危害他們的健康。

有黴菌的房子，輕微的可用漂白水洗一洗，嚴重的得把有感染的石膏板拆去，讓牆後的木頭乾後，再釘上新的石膏板。

白蟻是木造房子的一大敵人，以前拉斯維加斯是沙漠氣候，非常乾燥，沒有白蟻的問題，現在因為地球暖化，雨越下越多，拉斯維加斯也因為人口與樹木增加，比以前濕多了，房屋檢查專家Stivale Craig建議說，購買老房子時，最好做白蟻檢查，以防萬一。

此外，買老房子的人也有少數竟碰到有老鼠問題，令人驚訝的是這些老鼠都是從屋頂侵進房內，主要是房子旁邊有大樹，老鼠沿著樹幹爬上屋頂，而天花板上的閣樓就成了牠們的家，所以解決問題的辦法是把會碰到房子的樹枝給砍除。

住房的三害，白蟻可透過房屋檢查來避免，偶而開窗讓房子通風就不易長黴，修剪樹木可防範老鼠，若問題還是發生了，之後也是可以修正解決。

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投機者標購住家協會法拍權

 

由於內華達州有AB284法令干預銀行的法拍行動，拉斯維加斯有非常多的屋主已有三、四年未繳房貸，平均則是兩年未繳房貸。住家協會則不受AB284法令干預，要法拍積欠會費的房屋較容易。
 

去年11月24日的本專欄文章「防住家協會濫用法拍權利」，提及住家協會可以把法拍積欠會費的房屋之權利，通過討債公司 (collection agent)，轉賣給第三者，後者將許多仍有淨值 (非溺水屋)的空屋給法拍了。

例如一高層豪華公寓市值20萬元，貸款14萬元，但法拍時卻設計以15萬元低價售給自己人，償還住家協會1萬元，還貸14萬元，屋主本來有淨值乃化為烏有，遭受巨大損失。

綜合以上兩種模式，投機者想出另一種圖利管道，即向討債公司標購住家協會擁有的法拍權利，且對象是溺水屋，很多未繳房貸的溺水屋同時也積欠住家協會會費，投機者取得法拍權後可擁有「使用房屋權」(quiet title)，再來就利用銀行之法拍行動受阻的這段相當長的期間，將房屋出租以圖利，直到銀行來法拍這違約未繳房貸的溺水屋為止，由於投機者不必繳付住家協會會費和房貸分期付款，每月收租金，很容易就有利潤。
根據內華達州的法律，住家協會最多可以徵收九個月的積欠會費加上1900元的手續費，以每月會費100元計，最多是2800元，但過去兩年來，標購住家協會法拍權利的成交價多在6000元到3萬元之間，房貸違的時間越短越值錢。
 
例如成本是6000元，每月收租1200元，出租五個月就可打平，多租多賺，當然個中的風險也不小，如果發現銀行的法拍來得比預期快，也可能與銀行談不足額還款銷售，來拖延時間。

--本文由內華達房地產公司 林秀華 提供 

住賭城不缺水 安啦！

拉斯維加斯的水沒有「量」的問題，但是有「質」的問題。(圖：吳維安提供)

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很多人想搬來拉斯維加斯住，但擔心在這沙漠中的城市會不會有「缺水"」的問題。 其實目前從密德湖中抽出來的水就足夠使用，這個湖當初是因為建胡佛水壩而造成的人工湖，胡佛水壩主要是供給洛杉磯地區的水力發電，由於拉斯維加斯就在附近，享有優先使用權，除了電費特低之外，短期內拉斯維加斯不會有缺水的問題。 此外，多年前州政府請加州柏克萊大學做了個研究報告，提出十個方案，其中最簡單容易做的就是：在延著加州和內華達之間的塞拉內華達大山的山腳下打深水井，再用管子將水運到拉斯維加斯，這個北水南調的計畫，可以解決將來拉斯維加斯供水問題。

拉斯維加斯的水沒有「量」的問題，但是有「質」的問題，密德湖目前是拉斯維加斯唯一的水源，也是唯一的排放污水的地方，水中含菌量過高，自來水廠必須放入大量的氯去殺菌，所以自來水聞起來和游泳池的水差不多。

再來是礦物質含量太高，平均一加侖的水中有三顆半像阿斯匹林那麼大的鈣溶在裏面，舊金山的水祗有半顆，而西雅圖水的鈣含量是零。

自來水中鈣太多，在水龍頭四周容易形成白白的礦物質，沉澱在熱水爐底下，三年下來可積成一吋那麼厚，到時瓦斯在底下燒，而水就怎樣也燒不熱，所以一定要裝軟水機，將鈣中和，不過軟水機的原理是將「鈣」以鹽取代。

所以家中自來水的「鈣」沒有了，但卻變鹹了，喝多了會傷腎，所以最好在廚房裏裝個凈水器，作為家中飲用水的來源。 有朋友問：如果水中有那麼多鈣，是不是喝自來水就好了，不必吃鈣片補身體了，家庭科鄭醫師說水中的鈣是礦物質，不能被身體吸收，喝多了，反而會像熱水爐一樣，也就是鈣將沉積在體內，時間久後，照X光，還會看到身體中有一層白白的鈣。 想搬到拉斯維加斯住的人不必擔心缺水問題，只要家中裝了凈水器，就可安心享用健康的飲用水。

本文由內華達房地產公司經紀人吳維安提供，內華達房地產公司熱線： 702-888-9999 ，華語專線：702368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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非溺水屋當道 因人為操作

2012年3月，拉斯維加斯在市面上求售的二手屋屋源有17%是銀拍屋，42%是「不足額還款銷售屋」，41%是有淨值 (Equity)的「非溺水屋」；目前在市面上求售的屋源有11%是銀拍屋，只有15%是「不足額還款銷售屋」，剩下的74%是「非溺水屋」，換句話說，「不足額還款銷售屋」的高潮過了，現在是74%的「非溺水屋」當道，為什麼會有這種現象？

這些「非溺水屋」的前身可能也是「溺水屋」，被投資者以現金低價買進，再上市轉售求利，此時便不再是「溺水屋」。這乃是政府與銀行累積多年的經驗以後，採取的最佳穩定房價策略，即運用轉手的力量，把手上的銀拍屋私下賣給特定的投資者，因為投資者沒有一定的利潤不會急著出售，所以賣主中若以轉售求利者占多數的話，房價就不會再往下挫，對政府救市、銀行房貸呆帳、新屋建商、與溺水不深的屋主都有實質的幫助。

現在大家也為了修改AB284的議題正爭論不休，因為拜AB284之賜，許多溺水屋屋主發現可以很久不繳房貸，銀行要法拍房子並不容易，故溺水屋屋主何必考慮作修改貸款或「不足額還款銷售」呢？目前拉斯維加斯有5萬戶空屋，有近8萬戶的溺水屋屋主目前不繳房貸，平均是兩年未付房貸，有人算過，若每戶每月的房貸付款為1250元，乘以8萬戶，等於1億元，即一年有12億元注入拉斯維加斯的消費市場，難怪AB284通過後90天，零售業就成長了13%，比任何的刺激經濟方案都有效。

全美的影子庫存量約300萬戶，據以往每年銷售量約500萬戶，不須一年就可清理得差不多了﹔拉斯維加斯的影子庫存量則約10萬戶，約20萬戶溺水屋中的一半，屬溺水程度嚴重的，據以往每年銷售量約5萬戶，則須兩年才清得完，事實上不應有房源不足的問題。此外，拉斯維加斯今年2月份的法拍數量，躍居17個月來的新高，竟比一年前增加了三倍多，因為太久不付房貸的房子終究免不了要遭到銀行法拍，如繼續釋出累積案例，預期屋源緊絀的問題將可解除。

由於銀行的存款利息太低，許多投資人為了取得合理的報酬率，只有把錢投往股市或房市，所以股市必漲，以前房市是帶動經濟成長的火車頭，2008年成為金融風暴的罪魁禍首，之後是拖延美國經濟復甦的包袱，現在房市已有起色，但價格會不會維持，端視銀行是否能掌握好供給與需求的平衡，而銀行在這方面運作得越來越熟稔了。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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木建築屋齡長 安全可靠

 

美國房子都是木結構。(照片由吳維安提供)

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木頭主要是做內牆和屋頂的結構，為了防止結構變形，外牆有時會釘上一層三夾板，在北加州有時再加上一層漂亮的木板在牆的最外面。屋頂用小塊木片（Shingle）釘上去，不過在拉斯維加斯，因為氣候的關係，外牆都塗上三合土（Stucco），屋頂多用西班牙瓦。

蓋內牆大多數是用2×4或2×6大小的木頭，長度從八呎到十幾呎都有，跨度大的地方，會用到尺寸更大的木材，但因為天然大樹愈來愈少，所以都用膠合成（Glulam）或結構組成（Scl）的木頭做大樑。

在拉斯維加斯蓋房子的木材大都是北加州或俄勒岡山上砍下來的。木頭在被剛砍下來時，含水量很高，必須經過乾燥手續，經過政府檢驗蓋章後才可用來蓋房子。

建材的品質主要靠兩個標準來管制，木材濕度含量（MC）和木材水分飽和度，這兩個數目的百分比標準分別為19%和28%，木材水分飽和度如果大過標準，木頭就容易腐壞或長黴，木材如果是自然乾燥的會蓋上S-DRY(surface dry)的章，如果是機器乾燥的則會蓋上KD(kiln dry)的章，一般的機器乾燥可以把濕度含量降低到12%。

蓋房子如何讓木材保持乾燥，是建築設計上的重要課題，一般木結構的外牆和屋頂都會放上防水紙，擋住雨水，而房子內部因為溫度的差別，及用水多的浴室和廚房，因其空氣中的濕度高，在內牆有時會自然積水，在建造時，如何讓內牆自然通風乾燥，是很重要的事。

木材的濕度在運送和存放時間有時會因為氣候的關係而起變化，但在建造後，暴露在空氣中漸漸乾燥，直到標準而穩定，所以新房子有時自己會發出聲音，那是因為木材在乾燥，那不是大問題，又如果牆上的石膏板間的縫隙有裂開，補一補就好了。

為了符合節約能源的規定，現在的房屋建商，會在木結構的外面包上左一層右一層的隔熱板，再加上一層不透風的塑料，以至屋內濕氣蒸發不出去，可能長黴，所以房子要經常把窗子打開，透透氣，而容易積水的浴室、廚房和洗衣間，要注意有沒有裂縫，水會不會漏到內牆，造成木頭的腐壞。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com


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「不足額還款銷售」 暗藏舞弊

Mar• 03•12

眾所週知﹐許多屋主眼看現在的市價已遠遠低於貸款金額﹐紛紛選擇棄屋﹐或被銀行「法拍」﹑回收﹐或經由「不足額還款銷售」以解套﹐這些屋源是屬於二手屋市場﹐價格低於造價成本﹐開發商的新屋根本無法和它競爭﹐「高層豪華康斗」的情況更為嚴重﹐有的開發商一整年也賣不出一戶﹐例如City Center(城市中心) 下的幾個康斗樓盤﹐有的銷售數量寥寥無幾﹐例如the Martin。

由於高檔物業的屋主多是企業主或高階主管﹐他們的人生經驗往往比較不單純﹐其「不足額還款銷售」的過程相對充滿了玄機﹐以下也以「高層豪華康斗」的案例來說明。
原來Panorama Towers 的開發商分三期建了三棟﹐第一棟Panorama Tower I在2003年推出﹐賣得很火﹐2007年完成﹐買家都依約完成過戶﹐第二棟Panorama Tower II在2004/2005年間推出﹐適逢房市高峰﹐開發商在價格上開高走低﹐2007年完成﹐多數買家也依約過戶﹐開發商賺得缽滿﹐第三棟推出時﹐房市已崩盤﹐但開發商無視市場嚴峻﹐仍繼續蓋﹐最後宣告破產。

未售的單位被銀行接收﹐銀行再轉賣給新的開發商﹐新的開發商改名為 the Martin﹐其成本雖然比先前的開發商低﹐但仍比市場上的二手屋高﹐原因是很多「私募基金」都要找這種集中管理的標的物﹐「私募基金」不能像一般的小投資人一戶一戶地去尋找﹑出價﹑過戶和管理分散各地的二手屋﹐所以在眾多「私募基金」的競爭下﹐這種集中管理的標的物的取得成本就較高。

根據統計﹐ Panorama Towers I 和II的二手屋﹐2011年共賣出197戶﹐其中10戶是銀行屋﹐131戶是「不足額還款銷售」﹐56戶是flipper 轉賣的﹐flipper 是在法院「法拍」程序中競標買得該屋﹐將產權上的瑕疵理清﹐且將房屋加以整修後﹐再推出市場求售﹐以賺取差價的投資者﹔此外﹐全部成交的二手屋平均單價是每呎171元﹐the Martin 則只賣出16戶﹐平均成交單價是每呎310元。

兩者平均單價相差甚巨﹐箇中因素除了樓層高低影響價格及開發商額外提供的價值項目外﹐還有「不足額還款銷售」的交易裡充滿了舞弊﹐這也是為甚麼好的標的物難求的原因﹐原來屋主每每和經紀人串通﹐要價偏低﹐讓自己的朋友來買﹐這朋友再回扣給賣主﹐其他的買家就算出高價也被拒﹐因此糾紛很多。

最近聽到一個實例更複雜些﹐是賣主收到多個「出價單」﹐便利用其中一個偏低的「出價單」﹐送交銀行審核﹐銀行稍微還了價﹐賣主覺得這價格夠低﹐應該讓自己人來買﹐在這原來出價偏低的買家還未來得及回應前﹐又被通知說這物業已賣給他人了﹐於是雙方有了糾紛﹐此外﹐賣主手上其實還握有其它更高的「出價單」﹐卻按著沒有送交給銀行﹐若是以後被人發現成交的真相﹐又會導致更多的糾紛。—-3-03-2012

木建築屋齡長 安全可靠

 

美國房子都是木結構。(吳維安提供)

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許多從台灣來美國買房子的客人，發現兩地建築最大的差異是建材，台灣都是鋼筋水泥的建築物，而美國都是木造房子，台灣來的買家都有這個疑惑：木造房子結不結實，壽命多久？
 
在美國除了高層建築是鋼筋水泥，大多數五層樓以下小型建築都是木結構。木結構是西方建築的傳統和基礎，有嚴格的管制和建造規則。美國的建築業喜歡用木結構是因為木頭承重力大，韌性強，容易搬運，方便施工，而且美觀。

木結構可蓋多高？目前在倫敦有幢九層高的公寓是全世界最高的木結構，在瑞典有幢八層的木結構，在澳洲墨爾本2012年開始蓋十層樓木結構的公寓，不過美國因為建築法規的限制，最高只能蓋到五層。

木結構的壽命長不長？明尼蘇達大學做過一項調查，發現在2000年到2003年間被拆的建築物裡，有63%的木結構建築物的年齡超過75年，水泥建築有超過一半的年齡不到50年，而鋼結構的建築有80%不到25年，所以木結構真的很耐久。

一般房子都有個水泥地基，木結構再蓋在上面，按照建築法規，水泥地基最低點必須在凍土層以下，東部的凍土層是在表土的八呎以下，所以蓋房子時挖到那麼深，無形中就多出間地下室，在北加州凍土層在表土兩呎以下，所以蓋房子時在四邊挖個兩呎深的溝，倒上水泥，再把木頭固定在那兩呎深的水泥牆上，而拉斯維加斯這裡，因為凍土層是零，加上沙石的土質，蓋房子時則用一大塊水泥地板作地基，再把木頭架在上面。

木材用在房子結構上都有一定的規格，木頭的大小長短和承受力在建造法規上也有詳細的要求，建造師按照這些標準設計出房子，堅固可靠，用鋼筋將水泥地基和上面的木結構鎖在一起，在房子角上都釘有鐵片鋼條，以加強防震防風的效果，另外設計上也考慮防火防災，雖無法讓房子完全不著火，但會讓人有足夠的時間逃出去，

木結構的建築好處多，而建築法規嚴格，建造過程講究。雖然和國內的建築方式不一樣，不過投資者大可放心買這些木結構的房子。(上) 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com。


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「教占領無人屋」 賭城歪風 貪小失大

 Feb• 24•12

「相對占有」的意義是:原業主荒置物業不用，而占領者使用之，並代繳了多年的地價稅，產權將歸給占領者。

房市泡沫後的拉斯維加斯頻傳怪聞，最近有一個地產演講會，標題是「如何免費取得一幢房子」。課程內容的主要重點是如何找到屋主走人，而貸款銀行也因文件不足，無法法拍收回的房子，如何到政府去申報「相對占有聲明」（Adverse Possession Affidavit），和如何成功占領該房子等。

話說在2011年7月，正在銀行沒收房子最高潮時，在德州的羅賓遜先生找到一幢被人放棄的房子，花了16元到政府去申報「相對占有聲明」，便成功地占領了這個價值33萬的房子，到今天，他仍住在裡面，鄰居找了警察趕他走，但因他有「相對占有聲明」，警察也拿他沒辦法。他的故事上了CNN，先是有人拿1萬元去跟他學習如何免費取得一幢房子，而現在這些學會的人也來到拉斯維加斯教授這個方法，只要收2000元。

在課堂上有幾位華人同胞很興奮地交了學費，希望能不花錢就擁有房子，事實上這些人對美國法律一知半解，被這些似是而非的「淘金術」迷惑了。

「相對占有」是個很古老的法律，在西部時代，因為地圖畫得不準確，一些牧場之間的界線重疊，政府只能承認現況，化解糾紛。地上有放牧的或有農作物的就歸給新地主，後來「相對占有」演變成另一種意義，原業主荒置物業不用，還忘了繳地價稅，而占領者使用之，並代繳了多年的地價稅，最後產權將歸給占領者。

在德州的羅賓遜從房子後面打破窗子進入房子，在成功申請到「相對占有」後就正式住進去，其內的家具和私人用品也一併收管使用，其實目前他還未取得「所有權」，因為德州的法律是必須占領十年，他才能有「產權」，不過他運氣很好，這房子的主人在放棄房子後就失蹤了，而原來貸款的銀行也破產了，雖然被美國銀行收購，但是貸款文件不見了，美國銀行找不到相關文件，所以也無法沒收。
 
在內華達，「相對占有」要成功占領五年，這當中如果地主回來，就會前功盡棄，而且須公開（惡意占領），並且有繳付地產稅和水電費的紀錄，最重要的是這房子必須是真的被房主放棄，但如有貸款，銀行必會回來法拍，占有者在「惡意占領」期間，隨時可能會被銀行趕出去。

「相對占有」有其風險，因為不是一種正當的手段，看到這麼多華人願意花2000元去學這種旁門左道，也只有感嘆拉斯維加斯歪風不斷，處處誘人為金錢不擇手段，除了地產界違約事太多，罔顧誠信，更有人趁機行騙，唬弄無知又貪心的人，偷雞不成蝕把米的故事就在這小城不斷重演。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-24-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

賭城房市百態 矛盾難解

想進場撿便宜的購房者憂心忡忡，問說2012年拉斯維加斯房價漲了兩成，會不會繼續追高？2012年底時拉斯維加斯共計有19萬7434棟溺水屋，占總房貸數的59.2%，其中6萬2032戶的市價還不到房貸的一半，這類負傷慘重的屋主也問是否應該拋棄房屋？很多人更不解，拉斯維加斯的溺水屋這麼多，怎麼會買不到房子？

不錯，拉斯維加斯確實有一個不可理喻的房市。上周的專欄「修正AB284無法大量增房源」有助了解其背景，以下三個實例說明能讓讀者對拉斯維加斯的房市有更深刻的體會。

實例一﹕由於2012年拉斯維加斯市場上的二手屋供不應求，有些經紀人為了不使眾多的投資者失望，帶領投資者向專門整修銀行屋的集團購買一種屋況欠佳的銀行屋，但條件是修好後不能自己持有，必須再上市轉售，結果一年下來操作這種翻賣三至四次，因為2012年房價不斷水漲船高，年投資報酬率均超過三成還要多。

以其中蘇女士購入的一個銀行屋為例，她投入11萬5000元，包括房價與整修成本，原來預定修好後可求售14萬元，但三個月後因房價已漲，竟以16萬元成交過戶，扣除手續費用等，與此整修集團均分利潤，蘇女士個人淨得1萬4000元，也就是說三個月的投資報酬率是12%。

實例二﹕費先生是一名學校教師，他每月薪水尚足夠支付2000元的房貸分期付款，他苦等房市回春，但已過了四、五年，房價仍遠低於房貸，日前他認為不再值得為一棟市價只值13萬的房子，揹負30萬的貸款十幾年，於是開始不付房貸，當別人批評他的行為違約，不守誠信時，他卻回答說這純屬商業考量，無關道德。

實例三﹕有位Jon Maddux先生甚至成立了一個公司叫「一走了之」(You Walk Away)牟利，這公司專門指導溺水屋主如何按部就班進行策略性棄屋，例如先向銀行貸款買一棟新房，申請新的信用卡，停止付溺水屋的房貸，把原來每月付溺水屋的分期付款的錢存下來，和銀行談不足額還貸銷售，或把溺水屋還給銀行 (deed-in-lieu of foreclosure)，或任銀行法拍，以兒女的名義以現金購置低價位的小房子。

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修正AB284 無法大量增房源

由於2011年底內華達州政府的AB 284法令，銀行法拍違約的房貸受到限制，造成一時房源緊絀，最近拉斯維加斯房地產經紀人公會正在醞釀要求州政府取消或修改AB 284法令，認為其嚴重阻礙房市的自然流暢，但其實目前AB 284法令對房市的影響，遠不及2012年聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案來得深廣。

因為聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案，其中170億元作為減輕房貸屋主的財務負擔之用，30億元指定協助溺水屋的重新貸款，即銀行的不足額還貸銷售個案，及溺水屋重貸調降本金個案，都可以得到政府的補貼，唯獨法拍得不到政府的補助，所以除非此房貸有貸款保險，否則銀行多不願走上法拍一途，轉而傾向核准不足額還貸銷售與溺水屋重貸。

有些溺水屋屋主已一、兩年未繳貸款，仍然擁有房屋的產權，而更多的溺水屋屋主則透過不足額還貸銷售來解套，不足額還貸銷售現在變成市場的主流，又因為一般銀行核准不足額還貸銷售的時間長達三個月至六個月，所以拉斯維加斯目前市場上的二手屋有買賣合約，但尚在等待辦理過戶手續 (pending)的有1萬3000戶，而其中就有1萬戶是不足額還貸銷售。

此外，拉斯維加斯一有二手屋上市，立刻有十數個買家搶購，導致二手獨棟屋的銷售中價從2011年12月的11萬8000元漲到2012年12月的15萬元，上揚了27%，二手康斗的銷售中價從2011年12月的5萬5000漲到2012年12月的7萬5000元，上揚36%。

2012年拉斯維加斯二手屋的銷售量大降22%，只有4萬9657戶，反觀建商新屋的銷售量則從2011年的3894戶到2012年的5544戶，增加42%，很明顯地乃是因為二手屋供不應求，相對建商新屋的銷售中價是21萬8114元(建商贈送裝修加級的價差應作調整)，二手屋的銷售中價是13萬9000元(綜合獨棟屋與康斗)。

2012年第四季拉斯維加斯房貸違約率 (逾期60天未繳分期付款)是11.80%，內華達州的房貸違約率是10.45%，排名全美第二高，僅次於佛羅里達州的12.47%，全美平均房貸違約率為5.19%，而房價曾遭重創的加州與亞利桑納州的房貸違約率皆低於此平均值，雖然拉斯維加斯房市的復甦之路相當漫長，但其暢旺的出租市場與高回報率仍吸引各地大量的投資者前來搶購。

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半畝莊園 西部風光濃

 

半畝農莊西部風味。(吳維安提供)

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拉斯維加斯西南邊有102幢半畝莊園在賣，祗有29幢在50萬元以下，最貴的是985萬元，房子面面積2萬5000平方呎，地4萬5000平方呎，1993年蓋，12臥，15浴，五車庫，最便宜的25萬元，居住面積1832平方呎，地4萬平方呎，1978年建，三臥，兩浴，零車庫；東南邊的漢德森市有62幢在賣，50萬元以下的祗有八幢，最貴的是1199萬元，居住面積9655平方呎，地5萬平方呎，2001年蓋，七臥，九浴，六車庫，最便宜的23萬元，面積1933平方呎，地2萬3000平方呎，1990年蓋，四臥，三浴，兩車庫。

半畝莊園在房地產投資中是特別的項目，因為在拉斯維加斯都市發展過程，建商將收購來的田園用地，切割成更小的單位，蓋的房子更密集，所以半畝莊園用地愈來愈少，在市場上成了限量供應，有升值的潛力。

 一個賣價20萬的半畝莊園，如鄰居是百萬豪宅，那就很值得買下來大修。和建商大批興建的社區不一樣，半畝莊園地區的房子，彼此之間常有很大的價格落差。投資者如將一幢老舊的半畝莊園大翻修，膠面的屋頂，換成西班牙瓦，廚房浴室換新櫃子，裝上石頭檯面和瓷磚地面，用上新的爐子、冰箱，院子中除去雜草，鋪上石子，馬上就身價百倍，可和旁邊的百萬豪宅比美。

買半畝莊園要注意的是許多房子都還在用化糞池，一般每五年要抽一次，如改變成商業用途，譬如老人院，因為用量增加了，就必須多抽幾次，否則滿出來就麻煩大了，當然也可以接上附近已做好的下水道，不過房主得自己負擔連接的工程費，費用至少要兩、三萬元﹔有的半畝莊園沒有瓦斯管，廚房的爐子和熱水是用220V的電。

買半畝莊園如改變使用，要經過公聽和計畫部門的批准，例如要在後院加建獨立客房，裏面不能蓋廚房，如果半畝莊園在都市規畫中屬於鄉村用地保留區，就不可再分割或改變用途。

 住半畝莊園的好處是與鄰居的間隔很遠，不易受到左鄰右舍的打擾，在後院種果樹，種菜都可以。

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舉債上限 該不該調高？

上周提及美國的國債達到16.4兆，預期在2月中到3月初這段期間，又將觸頂。這幾天，民主黨和共和黨為了是否再調高舉債上限爭論不休，此事攸關美國未來經濟發展，全球投資者都在觀望。以前美國也調高過舉債上限，但這次情況似乎不太一樣。

因為幾家信用評比公司，Moody’s﹑Standard & Poor’s ﹑Fitch Rating紛紛表示，政府這次如果沒有提出縮減預算配套措施，就算通過調高舉債上限，他們也必把美國的信用級別再調降，如此一來政府未來的借貸成本將增高。2011年8月就曾因為等到最後一刻才通過調高舉債上限，Standard & Poor’s當時就把美國的信用級別從AAA調降為AA+。

為什麼美國的國債會不斷增加？開始是布希時代的減稅優惠政策在2010年底到期後欲撤回卻覆水難收，使得政府的收入大降。九一一恐襲後出兵攻打阿富汗等軍事開銷大增，導致美國的財政收支多年來一直入不敷出，通常收入只占開銷的60%到80%﹔如果將來經濟轉好，政府的稅收增加，這問題便可迎刃而解，然而目前的經濟環境仍然欠佳。

民主黨想再次調高舉債上限，如此財政部就可以合法發行更多公債，但共和黨認為一味借錢，美國的國債將沒完沒了，決意這次非給執政黨壓力或教訓不可，除了要求執政黨必須提出削減赤字措施外，甚至提議，政府可以就手上有的錢選擇只支付部分開銷，例如公債利息、退役軍人補貼及社會安全金給付優先，其它如軍餉或承包商與供應商在後。

歐巴馬表示，支付部分開銷是悖信，會導致國家財務混亂，且光是作業上就已可能行不通，因為除了政府公債利息是經由Fedwire的系統支付外，其餘80%的付款是經由一個叫Automated Cleaning House的系統來操作，這系統並未設計能選擇只支付優先項目；此外，承包商與供應商可能延遲或拒絕再出貨，而一些沒收到貨款的商家也會去法院控告政府。

減少政府開銷的方法包括政府機關冗員太多，甚至有些機關的主要工作多已發包給民間的顧問公司在做，是否應再裁員？又例如郵局自從網路時代開始，其原本最獲利的一項業務-替商人寄送每月帳單已遭網路取代，每年虧損數十億，是否也應減少其營業點？信用評比公司已經開始質疑執政者處理財務危機的能力，若處理不當，將影響消費者的信心與經濟復甦的腳步。但不論如何，目前應該還不致使國際投資者對美國的資本市場卻步，頂多是暫時趨向選擇短期回收的項目。

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歐巴馬2013年的稅改重點

美國聯準會2012年9月推出第三次貨幣寬鬆政策，每月400億元，不設期限，主要藉以增加房地產市場活力，來推動美國經濟，根據2012年第四季的房地產銷售統計，成交數量劇增與價格大漲，顯示這個政策，已略見成效。

然而美國的國債在2012年底也如預期達到16.4兆，高於美國國內生產總額15兆，若不設法扭轉，美國未來前景堪憂，在跨年的最後一刻，府院以257票對167票通過稅改，也暫時避免墜入財政懸崖。

稅改重點為﹕開始逐漸停止富有階層的個人免稅額和稅額扣減，收入前2%的階層將以某種方式繳納更多稅款，但對大眾則不予增稅，除員工薪資的2%社會安全稅外，幾乎所有在2012年年底到期的減稅優惠法案，以及遺產贈與稅的金額，又延續一年到五年不等，細節如下﹕

1.對年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭，加增昔有的39.6%稅階。

2.對高收入者 (包括薪資與投資收入，單身超過20萬元，家庭超過25萬元)加課3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅。

3.年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭，其股息和資本利得稅率從15％增加到20%，此再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅，亦即為23.8%。

4.股息和資本利得稅率對其他稅階的人維持不變，即稅階是10%與15%的人，股息和資本利得稅率為0，其餘稅階(25%、28%、33%、35%)的人，股息和資本利得稅率一律為15%，高收入階層再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅，亦即為18.8%。

5.遺產免稅額5,25萬又得到延展，但遺產稅最高稅率從35%增加到40%。

6.員工的2%社會安全稅，2013年又回復為6.2%﹔之前由原來的6.2 %減為4.2%，給每人年平均減稅1000元，此舉能刺激消費，現在期滿未續，將會給薪資家庭和就業率帶來損害。

7.擴大失業救助福利的政策得到一年的延展，針對低收入家庭的其他福利政策也得到五年的延展，這對很多家庭而言意義重大，也有助改善經濟前景，因為這些錢會促進消費，在一定程度上也保障就業者。

8.主要自住屋的房貸債務豁免本被視為收入，應以一般所得來報稅﹔但若符合「自住屋貸款豁免特赦免稅」，則單身者豁免100萬內免稅，家庭豁免200萬內免稅。

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為賭城小旅館出路把脈(下)

寶德公路旁的汽車旅館。(吳維安提供)

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在拉斯維加斯想買個現成的老旅館經營並不容易，因為賭城獨特的地理環境與發展歷史，老旅館多分布在旅客不常去的飛芒街東邊和寶德公路的兩邊，思醉鋪和老街區中間也有些旅館，但業主持有的目的是在等開發商來收購，因為地可蓋高樓。
 
思醉鋪的南邊，也就是由洛杉磯開車來賭城的遊客先經過的地方，大部分都還是沙漠空地，但地價不菲，因為目前經濟環境欠佳，建造成本太高，想要在這些空地上興建小旅館，並不上算。

目前市面上在賣的小旅館，有一家在北拉斯維加斯，15號公路旁，2002年蓋，87個房間，占地1.48英畝，住房率為63%，年收入為160萬，要價650萬，這個旅館靠公路和倉庫區，適合作卡車司機的生意。

在雲霄塔附近也有家小旅館在賣，107個房間，占地1.8英畝，年收入65萬，這旅館的賣主是2005年以500萬買來，現在透過「不足額還貸銷售」﹐只要價220萬。還有一家在拉斯維加斯大道旁，39個房間，占地半英畝，年收入27萬，要價295萬，尚可接到一般遊客的生意。

在老城區，有家90個房間，占地2.9英畝的小旅館在賣，要價295萬。另外在寶德公路旁有個28個房間，占地0.65英畝，年收入28萬，要價115萬，這是適合作打工者生意的小旅館。

旅館公會的理事楊茂生認為，旅館生意的好壞事在人為，許多華人買個生意不好的旅館，夫妻兩人親力親為，參與打掃管理，可將生意拉起一倍，也就是使賣價拉起一倍，因為商業地產的價格常常是以收入來計算。楊茂生認為，旅館的價資就是把收入乘四，而不是一個房間多少錢乘上房間數。

新加坡樟宜機場的水電顧問吳金榮認為，拉斯維加斯2013年的旅遊業將大興大旺，經營旅館前途看好。 在拉斯維加斯經營小旅館就像是在賭場巨人的腳下求生存，但有眼光，肯吃苦，找對門路，還是有成功的機會。

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