想進場撿便宜的購房者憂心忡忡，問說2012年拉斯維加斯房價漲了兩成，會不會繼續追高？2012年底時拉斯維加斯共計有19萬7434棟溺水屋，占總房貸數的59.2%，其中6萬2032戶的市價還不到房貸的一半，這類負傷慘重的屋主也問是否應該拋棄房屋？很多人更不解，拉斯維加斯的溺水屋這麼多，怎麼會買不到房子？
不錯，拉斯維加斯確實有一個不可理喻的房市。上周的專欄「修正AB284無法大量增房源」有助了解其背景，以下三個實例說明能讓讀者對拉斯維加斯的房市有更深刻的體會。
實例一﹕由於2012年拉斯維加斯市場上的二手屋供不應求，有些經紀人為了不使眾多的投資者失望，帶領投資者向專門整修銀行屋的集團購買一種屋況欠佳的銀行屋，但條件是修好後不能自己持有，必須再上市轉售，結果一年下來操作這種翻賣三至四次，因為2012年房價不斷水漲船高，年投資報酬率均超過三成還要多。
以其中蘇女士購入的一個銀行屋為例，她投入11萬5000元，包括房價與整修成本，原來預定修好後可求售14萬元，但三個月後因房價已漲，竟以16萬元成交過戶，扣除手續費用等，與此整修集團均分利潤，蘇女士個人淨得1萬4000元，也就是說三個月的投資報酬率是12%。
實例二﹕費先生是一名學校教師，他每月薪水尚足夠支付2000元的房貸分期付款，他苦等房市回春，但已過了四、五年，房價仍遠低於房貸，日前他認為不再值得為一棟市價只值13萬的房子，揹負30萬的貸款十幾年，於是開始不付房貸，當別人批評他的行為違約，不守誠信時，他卻回答說這純屬商業考量，無關道德。
實例三﹕有位Jon Maddux先生甚至成立了一個公司叫「一走了之」(You Walk Away)牟利，這公司專門指導溺水屋主如何按部就班進行策略性棄屋，例如先向銀行貸款買一棟新房，申請新的信用卡，停止付溺水屋的房貸，把原來每月付溺水屋的分期付款的錢存下來，和銀行談不足額還貸銷售，或把溺水屋還給銀行 (deed-in-lieu of foreclosure)，或任銀行法拍，以兒女的名義以現金購置低價位的小房子。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線： 702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 賭城房市百態 矛盾難解
2013年2月23日 星期六
2013年2月15日 星期五
修正AB284 無法大量增房源
由於2011年底內華達州政府的AB 284法令，銀行法拍違約的房貸受到限制，造成一時房源緊絀，最近拉斯維加斯房地產經紀人公會正在醞釀要求州政府取消或修改AB 284法令，認為其嚴重阻礙房市的自然流暢，但其實目前AB 284法令對房市的影響，遠不及2012年聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案來得深廣。
因為聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案，其中170億元作為減輕房貸屋主的財務負擔之用，30億元指定協助溺水屋的重新貸款，即銀行的不足額還貸銷售個案，及溺水屋重貸調降本金個案，都可以得到政府的補貼，唯獨法拍得不到政府的補助，所以除非此房貸有貸款保險，否則銀行多不願走上法拍一途，轉而傾向核准不足額還貸銷售與溺水屋重貸。
有些溺水屋屋主已一、兩年未繳貸款，仍然擁有房屋的產權，而更多的溺水屋屋主則透過不足額還貸銷售來解套，不足額還貸銷售現在變成市場的主流，又因為一般銀行核准不足額還貸銷售的時間長達三個月至六個月，所以拉斯維加斯目前市場上的二手屋有買賣合約，但尚在等待辦理過戶手續 (pending)的有1萬3000戶，而其中就有1萬戶是不足額還貸銷售。
此外，拉斯維加斯一有二手屋上市，立刻有十數個買家搶購，導致二手獨棟屋的銷售中價從2011年12月的11萬8000元漲到2012年12月的15萬元，上揚了27%，二手康斗的銷售中價從2011年12月的5萬5000漲到2012年12月的7萬5000元，上揚36%。
2012年拉斯維加斯二手屋的銷售量大降22%，只有4萬9657戶，反觀建商新屋的銷售量則從2011年的3894戶到2012年的5544戶，增加42%，很明顯地乃是因為二手屋供不應求，相對建商新屋的銷售中價是21萬8114元(建商贈送裝修加級的價差應作調整)，二手屋的銷售中價是13萬9000元(綜合獨棟屋與康斗)。
2012年第四季拉斯維加斯房貸違約率 (逾期60天未繳分期付款)是11.80%，內華達州的房貸違約率是10.45%，排名全美第二高，僅次於佛羅里達州的12.47%，全美平均房貸違約率為5.19%，而房價曾遭重創的加州與亞利桑納州的房貸違約率皆低於此平均值，雖然拉斯維加斯房市的復甦之路相當漫長，但其暢旺的出租市場與高回報率仍吸引各地大量的投資者前來搶購。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 修正AB284 無法大量增房源
因為聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案，其中170億元作為減輕房貸屋主的財務負擔之用，30億元指定協助溺水屋的重新貸款，即銀行的不足額還貸銷售個案，及溺水屋重貸調降本金個案，都可以得到政府的補貼，唯獨法拍得不到政府的補助，所以除非此房貸有貸款保險，否則銀行多不願走上法拍一途，轉而傾向核准不足額還貸銷售與溺水屋重貸。
有些溺水屋屋主已一、兩年未繳貸款，仍然擁有房屋的產權，而更多的溺水屋屋主則透過不足額還貸銷售來解套，不足額還貸銷售現在變成市場的主流，又因為一般銀行核准不足額還貸銷售的時間長達三個月至六個月，所以拉斯維加斯目前市場上的二手屋有買賣合約，但尚在等待辦理過戶手續 (pending)的有1萬3000戶，而其中就有1萬戶是不足額還貸銷售。
此外，拉斯維加斯一有二手屋上市，立刻有十數個買家搶購，導致二手獨棟屋的銷售中價從2011年12月的11萬8000元漲到2012年12月的15萬元，上揚了27%，二手康斗的銷售中價從2011年12月的5萬5000漲到2012年12月的7萬5000元，上揚36%。
2012年拉斯維加斯二手屋的銷售量大降22%，只有4萬9657戶，反觀建商新屋的銷售量則從2011年的3894戶到2012年的5544戶，增加42%，很明顯地乃是因為二手屋供不應求，相對建商新屋的銷售中價是21萬8114元(建商贈送裝修加級的價差應作調整)，二手屋的銷售中價是13萬9000元(綜合獨棟屋與康斗)。
2012年第四季拉斯維加斯房貸違約率 (逾期60天未繳分期付款)是11.80%，內華達州的房貸違約率是10.45%，排名全美第二高，僅次於佛羅里達州的12.47%，全美平均房貸違約率為5.19%，而房價曾遭重創的加州與亞利桑納州的房貸違約率皆低於此平均值，雖然拉斯維加斯房市的復甦之路相當漫長，但其暢旺的出租市場與高回報率仍吸引各地大量的投資者前來搶購。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 修正AB284 無法大量增房源
2013年2月9日 星期六
半畝莊園 西部風光濃
半畝農莊西部風味。(吳維安提供)
拉斯維加斯西南邊有102幢半畝莊園在賣，祗有29幢在50萬元以下，最貴的是985萬元，房子面面積2萬5000平方呎，地4萬5000平方呎，1993年蓋，12臥，15浴，五車庫，最便宜的25萬元，居住面積1832平方呎，地4萬平方呎，1978年建，三臥，兩浴，零車庫；東南邊的漢德森市有62幢在賣，50萬元以下的祗有八幢，最貴的是1199萬元，居住面積9655平方呎，地5萬平方呎，2001年蓋，七臥，九浴，六車庫，最便宜的23萬元，面積1933平方呎，地2萬3000平方呎，1990年蓋，四臥，三浴，兩車庫。
半畝莊園在房地產投資中是特別的項目，因為在拉斯維加斯都市發展過程，建商將收購來的田園用地，切割成更小的單位，蓋的房子更密集，所以半畝莊園用地愈來愈少，在市場上成了限量供應，有升值的潛力。
一個賣價20萬的半畝莊園，如鄰居是百萬豪宅，那就很值得買下來大修。和建商大批興建的社區不一樣，半畝莊園地區的房子，彼此之間常有很大的價格落差。投資者如將一幢老舊的半畝莊園大翻修，膠面的屋頂，換成西班牙瓦，廚房浴室換新櫃子，裝上石頭檯面和瓷磚地面，用上新的爐子、冰箱，院子中除去雜草，鋪上石子，馬上就身價百倍，可和旁邊的百萬豪宅比美。
買半畝莊園要注意的是許多房子都還在用化糞池，一般每五年要抽一次，如改變成商業用途，譬如老人院，因為用量增加了，就必須多抽幾次，否則滿出來就麻煩大了，當然也可以接上附近已做好的下水道，不過房主得自己負擔連接的工程費，費用至少要兩、三萬元﹔有的半畝莊園沒有瓦斯管，廚房的爐子和熱水是用220V的電。
買半畝莊園如改變使用，要經過公聽和計畫部門的批准，例如要在後院加建獨立客房，裏面不能蓋廚房，如果半畝莊園在都市規畫中屬於鄉村用地保留區，就不可再分割或改變用途。
住半畝莊園的好處是與鄰居的間隔很遠，不易受到左鄰右舍的打擾，在後院種果樹，種菜都可以。
(下) 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 半畝莊園 西部風光濃
2013年1月19日 星期六
舉債上限 該不該調高？
上周提及美國的國債達到16.4兆，預期在2月中到3月初這段期間，又將觸頂。這幾天，民主黨和共和黨為了是否再調高舉債上限爭論不休，此事攸關美國未來經濟發展，全球投資者都在觀望。以前美國也調高過舉債上限，但這次情況似乎不太一樣。
因為幾家信用評比公司，Moody’s﹑Standard & Poor’s ﹑Fitch Rating紛紛表示，政府這次如果沒有提出縮減預算配套措施，就算通過調高舉債上限，他們也必把美國的信用級別再調降，如此一來政府未來的借貸成本將增高。2011年8月就曾因為等到最後一刻才通過調高舉債上限，Standard & Poor’s當時就把美國的信用級別從AAA調降為AA+。
為什麼美國的國債會不斷增加？開始是布希時代的減稅優惠政策在2010年底到期後欲撤回卻覆水難收，使得政府的收入大降。九一一恐襲後出兵攻打阿富汗等軍事開銷大增，導致美國的財政收支多年來一直入不敷出，通常收入只占開銷的60%到80%﹔如果將來經濟轉好，政府的稅收增加，這問題便可迎刃而解，然而目前的經濟環境仍然欠佳。
民主黨想再次調高舉債上限，如此財政部就可以合法發行更多公債，但共和黨認為一味借錢，美國的國債將沒完沒了，決意這次非給執政黨壓力或教訓不可，除了要求執政黨必須提出削減赤字措施外，甚至提議，政府可以就手上有的錢選擇只支付部分開銷，例如公債利息、退役軍人補貼及社會安全金給付優先，其它如軍餉或承包商與供應商在後。
歐巴馬表示，支付部分開銷是悖信，會導致國家財務混亂，且光是作業上就已可能行不通，因為除了政府公債利息是經由Fedwire的系統支付外，其餘80%的付款是經由一個叫Automated Cleaning House的系統來操作，這系統並未設計能選擇只支付優先項目；此外，承包商與供應商可能延遲或拒絕再出貨，而一些沒收到貨款的商家也會去法院控告政府。
減少政府開銷的方法包括政府機關冗員太多，甚至有些機關的主要工作多已發包給民間的顧問公司在做，是否應再裁員？又例如郵局自從網路時代開始，其原本最獲利的一項業務-替商人寄送每月帳單已遭網路取代，每年虧損數十億，是否也應減少其營業點？信用評比公司已經開始質疑執政者處理財務危機的能力，若處理不當，將影響消費者的信心與經濟復甦的腳步。但不論如何，目前應該還不致使國際投資者對美國的資本市場卻步，頂多是暫時趨向選擇短期回收的項目。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 舉債上限 該不該調高？
因為幾家信用評比公司，Moody’s﹑Standard & Poor’s ﹑Fitch Rating紛紛表示，政府這次如果沒有提出縮減預算配套措施，就算通過調高舉債上限，他們也必把美國的信用級別再調降，如此一來政府未來的借貸成本將增高。2011年8月就曾因為等到最後一刻才通過調高舉債上限，Standard & Poor’s當時就把美國的信用級別從AAA調降為AA+。
為什麼美國的國債會不斷增加？開始是布希時代的減稅優惠政策在2010年底到期後欲撤回卻覆水難收，使得政府的收入大降。九一一恐襲後出兵攻打阿富汗等軍事開銷大增，導致美國的財政收支多年來一直入不敷出，通常收入只占開銷的60%到80%﹔如果將來經濟轉好，政府的稅收增加，這問題便可迎刃而解，然而目前的經濟環境仍然欠佳。
民主黨想再次調高舉債上限，如此財政部就可以合法發行更多公債，但共和黨認為一味借錢，美國的國債將沒完沒了，決意這次非給執政黨壓力或教訓不可，除了要求執政黨必須提出削減赤字措施外，甚至提議，政府可以就手上有的錢選擇只支付部分開銷，例如公債利息、退役軍人補貼及社會安全金給付優先，其它如軍餉或承包商與供應商在後。
歐巴馬表示，支付部分開銷是悖信，會導致國家財務混亂，且光是作業上就已可能行不通，因為除了政府公債利息是經由Fedwire的系統支付外，其餘80%的付款是經由一個叫Automated Cleaning House的系統來操作，這系統並未設計能選擇只支付優先項目；此外，承包商與供應商可能延遲或拒絕再出貨，而一些沒收到貨款的商家也會去法院控告政府。
減少政府開銷的方法包括政府機關冗員太多，甚至有些機關的主要工作多已發包給民間的顧問公司在做，是否應再裁員？又例如郵局自從網路時代開始，其原本最獲利的一項業務-替商人寄送每月帳單已遭網路取代，每年虧損數十億，是否也應減少其營業點？信用評比公司已經開始質疑執政者處理財務危機的能力，若處理不當，將影響消費者的信心與經濟復甦的腳步。但不論如何，目前應該還不致使國際投資者對美國的資本市場卻步，頂多是暫時趨向選擇短期回收的項目。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 舉債上限 該不該調高？
2013年1月12日 星期六
歐巴馬2013年的稅改重點
美國聯準會2012年9月推出第三次貨幣寬鬆政策，每月400億元，不設期限，主要藉以增加房地產市場活力，來推動美國經濟，根據2012年第四季的房地產銷售統計，成交數量劇增與價格大漲，顯示這個政策，已略見成效。
然而美國的國債在2012年底也如預期達到16.4兆，高於美國國內生產總額15兆，若不設法扭轉，美國未來前景堪憂，在跨年的最後一刻，府院以257票對167票通過稅改，也暫時避免墜入財政懸崖。
稅改重點為﹕開始逐漸停止富有階層的個人免稅額和稅額扣減，收入前2%的階層將以某種方式繳納更多稅款，但對大眾則不予增稅，除員工薪資的2%社會安全稅外，幾乎所有在2012年年底到期的減稅優惠法案，以及遺產贈與稅的金額，又延續一年到五年不等，細節如下﹕
1.對年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭，加增昔有的39.6%稅階。
2.對高收入者 (包括薪資與投資收入，單身超過20萬元，家庭超過25萬元)加課3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅。
3.年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭，其股息和資本利得稅率從15％增加到20%，此再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅，亦即為23.8%。
4.股息和資本利得稅率對其他稅階的人維持不變，即稅階是10%與15%的人，股息和資本利得稅率為0，其餘稅階(25%、28%、33%、35%)的人，股息和資本利得稅率一律為15%，高收入階層再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅，亦即為18.8%。
5.遺產免稅額5,25萬又得到延展，但遺產稅最高稅率從35%增加到40%。
6.員工的2%社會安全稅，2013年又回復為6.2%﹔之前由原來的6.2 %減為4.2%，給每人年平均減稅1000元，此舉能刺激消費，現在期滿未續，將會給薪資家庭和就業率帶來損害。
7.擴大失業救助福利的政策得到一年的延展，針對低收入家庭的其他福利政策也得到五年的延展，這對很多家庭而言意義重大，也有助改善經濟前景，因為這些錢會促進消費，在一定程度上也保障就業者。
8.主要自住屋的房貸債務豁免本被視為收入，應以一般所得來報稅﹔但若符合「自住屋貸款豁免特赦免稅」，則單身者豁免100萬內免稅，家庭豁免200萬內免稅。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999 ，華語專線: (702)368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com。
然而美國的國債在2012年底也如預期達到16.4兆，高於美國國內生產總額15兆，若不設法扭轉，美國未來前景堪憂，在跨年的最後一刻，府院以257票對167票通過稅改，也暫時避免墜入財政懸崖。
稅改重點為﹕開始逐漸停止富有階層的個人免稅額和稅額扣減，收入前2%的階層將以某種方式繳納更多稅款，但對大眾則不予增稅，除員工薪資的2%社會安全稅外，幾乎所有在2012年年底到期的減稅優惠法案，以及遺產贈與稅的金額，又延續一年到五年不等，細節如下﹕
1.對年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭，加增昔有的39.6%稅階。
2.對高收入者 (包括薪資與投資收入，單身超過20萬元，家庭超過25萬元)加課3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅。
3.年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭，其股息和資本利得稅率從15％增加到20%，此再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅，亦即為23.8%。
4.股息和資本利得稅率對其他稅階的人維持不變，即稅階是10%與15%的人，股息和資本利得稅率為0，其餘稅階(25%、28%、33%、35%)的人，股息和資本利得稅率一律為15%，高收入階層再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅，亦即為18.8%。
5.遺產免稅額5,25萬又得到延展，但遺產稅最高稅率從35%增加到40%。
6.員工的2%社會安全稅，2013年又回復為6.2%﹔之前由原來的6.2 %減為4.2%，給每人年平均減稅1000元，此舉能刺激消費，現在期滿未續，將會給薪資家庭和就業率帶來損害。
7.擴大失業救助福利的政策得到一年的延展，針對低收入家庭的其他福利政策也得到五年的延展，這對很多家庭而言意義重大，也有助改善經濟前景，因為這些錢會促進消費，在一定程度上也保障就業者。
8.主要自住屋的房貸債務豁免本被視為收入，應以一般所得來報稅﹔但若符合「自住屋貸款豁免特赦免稅」，則單身者豁免100萬內免稅，家庭豁免200萬內免稅。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999 ，華語專線: (702)368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com。
2013年1月5日 星期六
為賭城小旅館出路把脈(下)
在拉斯維加斯想買個現成的老旅館經營並不容易，因為賭城獨特的地理環境與發展歷史，老旅館多分布在旅客不常去的飛芒街東邊和寶德公路的兩邊，思醉鋪和老街區中間也有些旅館，但業主持有的目的是在等開發商來收購，因為地可蓋高樓。
思醉鋪的南邊，也就是由洛杉磯開車來賭城的遊客先經過的地方，大部分都還是沙漠空地，但地價不菲，因為目前經濟環境欠佳，建造成本太高，想要在這些空地上興建小旅館，並不上算。
目前市面上在賣的小旅館，有一家在北拉斯維加斯，15號公路旁，2002年蓋，87個房間，占地1.48英畝，住房率為63%，年收入為160萬，要價650萬，這個旅館靠公路和倉庫區，適合作卡車司機的生意。
在雲霄塔附近也有家小旅館在賣，107個房間，占地1.8英畝，年收入65萬，這旅館的賣主是2005年以500萬買來，現在透過「不足額還貸銷售」﹐只要價220萬。還有一家在拉斯維加斯大道旁，39個房間，占地半英畝，年收入27萬，要價295萬，尚可接到一般遊客的生意。
在老城區，有家90個房間，占地2.9英畝的小旅館在賣，要價295萬。另外在寶德公路旁有個28個房間，占地0.65英畝，年收入28萬，要價115萬，這是適合作打工者生意的小旅館。
旅館公會的理事楊茂生認為，旅館生意的好壞事在人為，許多華人買個生意不好的旅館，夫妻兩人親力親為，參與打掃管理，可將生意拉起一倍，也就是使賣價拉起一倍，因為商業地產的價格常常是以收入來計算。楊茂生認為，旅館的價資就是把收入乘四，而不是一個房間多少錢乘上房間數。
新加坡樟宜機場的水電顧問吳金榮認為，拉斯維加斯2013年的旅遊業將大興大旺，經營旅館前途看好。 在拉斯維加斯經營小旅館就像是在賭場巨人的腳下求生存，但有眼光，肯吃苦，找對門路，還是有成功的機會。
本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com。
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 為賭城小旅館出路把脈 下
2012年12月29日 星期六
為賭城小旅館出路把脈(上)
飛芒街旁的汽車旅館。(照片由吳維安提供)
不過後來主要的遊客是從洛杉磯來，旅館都蓋在從南邊來的拉斯維加斯大道旁，而且愈蓋愈南，最後形成了思醉鋪，而原來在寶德公路和飛芒街旁的小旅館因為失去主要客源，慢慢的沒落。
12月19日台灣旅館公會在威尼斯人旅館開理事會，金沙集團的總裁麥克貝‧利文發表專題演講，提到在拉斯維加斯蓋旅館一定要大型多元化（intergrated hotel），小型旅館因為沒有賭場，收入無形上少了一半，很難生存。總會會長汪浚宇也說在拉斯維加斯開小旅館沒希望。
不過，不是每個人都同意這個說法，在洛杉磯經營汽車旅館的法蘭克楊說，不是每個人都住得起大旅館，來打工、找工作的人還是住小旅館。
現在拉斯維加斯有許多不設賭場的小旅館分布在會議中心南邊的天堂樂園 (Paradise)大道上，這為服務一部分參加商展的生意人，因為這些人在會場忙了一天，不想在吵鬧的賭場進出，他們就只想找家安靜的小旅館好好睡覺。
在拉斯維加斯開小旅館要有創意，鎖定一批特殊固定的客人。如有華人想在拉斯維加斯開展作月子中心生意，買下便宜的汽車旅館改造，將比買地新建還划算。
有些台灣的汽車旅館，每個房間都有主題裝潢，在拉斯維加斯也有旅館走這條路線，針對來賭城找樂子的年輕人，將房間打造成適合開派對的地方。
此外，現在許多人來拉斯維加斯是全家來的，大人在賭場玩時，為免小孩關在旅館房間裡無聊，旅館還應該有專供小孩玩電腦、作運動，像個夏令營一樣的教室和場所，大人小孩都可以玩得盡興。
本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 為賭城小旅館出路把脈 上
2012年12月22日 星期六
賭城房價大漲 真的嗎?
Dec• 24•12
歲末年終，回顧拉斯維加斯過去一年來的房價變化，頗令房地產專家們跌破眼鏡，二手獨棟屋比去年同期上漲8.9%，總結比2006年房價高峰時下跌62.5%，中間房價為12萬9000元，新屋則比去年同期上漲10%，中間房價為21萬7000元，已吸引更多新的投資者想要進場，目前買二手房還是要用搶的，這是在需求量攀升，但投資者所矚目的銀拍屋供給量不足情況下，產生的房市特殊現象。
許多在2012年未能買到房子的投資者，依舊對拉斯維加斯的房地產抱持高度興趣，紛紛來電詢問明年與未來幾年，賭城房市走向會如何，根據專家們評估，由於2012年過度哄抬房價將被修正，未來房價仍將下滑5%至10%，但因為出租市場看好，出租回報率高，依舊值得投資者進場，銀拍屋的數量將穩定增加，外來的投資客多，銀行貸款不易但還是現金為王。
綜觀大環境，全美二手獨棟屋比去年同期上漲4.9%，總結比2006年房價高峰時下跌35%，中間房價為18萬5000元，二手獨棟屋的總銷售量為475萬棟，新的獨棟屋的總銷售量為38萬9000棟，在知名的銀行屋估價公司Clear Capital追蹤統計的313個大城市中，有三分之二城市的房價持平或比去年高，漲幅最大的是亞歷桑納州的鳳凰城，其二手獨棟屋比去年同期上漲28.4%，總結比2006年房價高峰時下跌51.2%，中間房價為16萬元，也反應出之前過度修正後之再修正。
目前全美的二手待售屋的供應量是5.9個月，比去年的8.1個月緊俏不少，此外，根據知名房地產網站Zillow的排名，賣方市場排名前四名分別為聖荷西、舊金山、沙加緬度(Sacramento)、拉斯維加斯，買房市場排名前五名分別為芝加哥、克里夫蘭 (Cleveland)、費城、辛辛那提、紐約。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞-賭城房價大漲 真的嗎？
歲末年終，回顧拉斯維加斯過去一年來的房價變化，頗令房地產專家們跌破眼鏡，二手獨棟屋比去年同期上漲8.9%，總結比2006年房價高峰時下跌62.5%，中間房價為12萬9000元，新屋則比去年同期上漲10%，中間房價為21萬7000元，已吸引更多新的投資者想要進場，目前買二手房還是要用搶的，這是在需求量攀升，但投資者所矚目的銀拍屋供給量不足情況下，產生的房市特殊現象。
許多在2012年未能買到房子的投資者，依舊對拉斯維加斯的房地產抱持高度興趣，紛紛來電詢問明年與未來幾年，賭城房市走向會如何，根據專家們評估，由於2012年過度哄抬房價將被修正，未來房價仍將下滑5%至10%，但因為出租市場看好，出租回報率高，依舊值得投資者進場，銀拍屋的數量將穩定增加，外來的投資客多，銀行貸款不易但還是現金為王。
綜觀大環境，全美二手獨棟屋比去年同期上漲4.9%，總結比2006年房價高峰時下跌35%，中間房價為18萬5000元，二手獨棟屋的總銷售量為475萬棟，新的獨棟屋的總銷售量為38萬9000棟，在知名的銀行屋估價公司Clear Capital追蹤統計的313個大城市中，有三分之二城市的房價持平或比去年高，漲幅最大的是亞歷桑納州的鳳凰城，其二手獨棟屋比去年同期上漲28.4%，總結比2006年房價高峰時下跌51.2%，中間房價為16萬元，也反應出之前過度修正後之再修正。
目前全美的二手待售屋的供應量是5.9個月，比去年的8.1個月緊俏不少，此外，根據知名房地產網站Zillow的排名，賣方市場排名前四名分別為聖荷西、舊金山、沙加緬度(Sacramento)、拉斯維加斯，買房市場排名前五名分別為芝加哥、克里夫蘭 (Cleveland)、費城、辛辛那提、紐約。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞-賭城房價大漲 真的嗎？
2012年12月8日 星期六
賭城商用倉庫方興未艾（上）
拉斯維加斯的商用倉庫方興未艾。(吳維安提供)
洛杉磯是美國西海岸的第一大都會區，都市歷史和發展的專家史蒂芬‧艾瑞教授說過：洛杉磯這個大都會從南到北包括了幾百個大大小小的城市，人口眾多，面積最廣，在經濟、政治、文化上的影響力巨大，南邊的聖地牙哥和東邊的拉斯維加斯即為洛杉磯最重要的兩個衛星城。
洛杉磯的海港忙碌不堪，早已不敷使用，貨櫃下了船，在擁擠的5號公路上像龜行般地運到各地的倉庫去。
蒂華納位於墨西哥之北，靠近美國邊境，擁有優良的天然深水港灣。香港首富李嘉誠慧眼獨到，早就看中蒂華納港口將成為洛杉磯大都會區的一部分，在2007年3月他宣布投資蒂華納港口，新建了貨櫃起重機和碼頭，墨西哥政府更是樂觀其成，在美墨邊境興建了一條高速公路，計畫是貨櫃在蒂華納港卸貨後，卡車沿著邊境的公路運到加州和亞利桑納州相交之處，再沿95號公路北上到拉斯維加斯，貨進了大倉庫後整理，分裝之後，再從15號公路運去洛杉磯，而拉斯維加斯這邊也很有興趣將自己打造成物流中心。除了海運進來的貨，他們也重視空運。
在2000年時，克拉克縣從美國政府手中拿到了6500英畝土地，他們要在靠加州的愛哇帕（lvanpah）山谷裡蓋飛機場，專門給貨機使用，在離拉斯維加斯30分鐘的金恩（Jean）小鎮規畫了大片土地蓋倉庫，不過後來在房災重擊之下，整個計畫束之高閣。
本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 賭城商用倉庫方興未艾（上）
2012年12月1日 星期六
西班牙小徑 豪宅社區
「西班牙小徑」豪宅社區有綠草如茵的高爾夫球場社區。(圖：吳維安提供)
這個社區四周有圍牆，有兩個很氣派的大門在Tropicana大道上，大門警衛森嚴，另有個後門在Hacienda大道，給維修人員進出用的，社區占地640英畝，裡面有住家1252戶，和一個27洞的高爾夫球場。
「西班牙小徑」是開發商喬布拉斯科在1983年開始建設的。他從1952年就開始在拉斯維加斯蓋豪宅，社區中的高爾夫球場則是由專門設計高爾夫球場的建築師羅柏特瓊斯設計，他在世界各地共設計了約500個球場。
住在這社區中，每月的社區管理費從200元到300元不等，這不含使用球場及俱樂部裡的餐館、健身房和游泳池，住戶和俱樂部會員是兩回事。
這社區中有一個很大的莊園，是汶萊王子博爾基亞所擁有。莊園是1997年建造，那時就花了6000萬元，占地16英畝，主建築有3萬7359平方呎，裏面有九個臥房，九個廁所，另外有五幢客房在邊上，居住空間合計有10萬8895平方呎，一共是29個臥房，42個廁所，這莊園就在Durango大道和Hacienda大道交口，站在街上就可看到牆內的巨宅。
目前「西班牙小徑」有26幢房子在市場上賣，最貴的是985萬元，有2萬4563平方呎，12 個臥房，15個廁所，1993年蓋﹔最便宜的是24萬8000，有2477平方呎，三臥三浴，1987年蓋。
「西班牙小徑」綠草如茵，處處棕櫚樹，像是個沙漠中的綠洲，離賭場大道只約五哩﹐開車十分鐘，是拉斯維加斯第一個高爾夫球場豪宅社區，當年冠蓋雲集，網球名將阿格西也曾住過這裡，想鬧中取靜的人不可錯過。
本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 西班牙小徑 豪宅社區
2012年11月24日 星期六
防住家協會濫用法拍權利
林秀華說，貸款公司代屋主繳付房地產稅與保險費外，也應將住家協會的會費加入一併代繳，以免後者越殂代庖，希望內州立法針對此作改善。(林秀華提供)
美國是資本主義國家，商業行為是普遍運作方式，致富為成功重要表徵，其精神是自由高於平等，因此社會主義在此無法成氣候，民眾不妒嫉有錢人，因為人人皆有致富機會。但就因為這樣，美國也是機會主義者的天堂，如果一個人聰明絕頂、有企圖心、創意、勇氣、工作熱誠和毅力，不論其出身背景如何，都可能取得成功財富。美國可說處處充滿飛黃騰的機會，但也時常聽聞一夕破產的事。
近日聽到一個個案，是有對芝加哥來的夫婦在拉斯維加斯買了幢度假屋，內部家具齊備，但已約半年未來居住，日前到來，驚見車庫門上有一未載日期的張貼，所有門鎖都被換了，無法進門，一看張貼才知自己的房子因積欠住家協會會費而被法拍，積欠額約3000元，而他們一直以為貸款公司會代他們繳付住家協會會費，因為在芝加哥，貸款公司除代屋主繳付房地產稅與保險費外，也將住家協會的會費併入代繳。
當律師進一步查詢，又發現住家協會先將其法拍之權利高價轉賣給第三者，再由後者進行法拍，法拍成功所得，剛好足以還清貸款公司的房貸，並無多餘還給屋主，所以這裡面一定有暴利。例如房子市值20萬元，貸款13萬元，但法拍卻設計以15萬元低價售給私人，雖然屋主可請律師追究法拍程序的瑕疵，例如屋主從未收到法拍通知等，但訴訟費不菲。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com。
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 防住家協會濫用法拍權利
2012年11月17日 星期六
總統大選未影響賭城房市
Nov• 21•12
前一陣子，投資者在問，總統大選以後房市會怎樣？好像以為大選會影響房市。到底會如何影響房市？沒人能說清楚。現在歐巴馬連任，不管是聯邦政府還是地方政府，權力分配都沒出現重大變化，所以我們知道，房市只會在當前的現實中緩步前進。
什麼是當前的現實？最大的現實就是去年州議會通過的AB284法案。該法案嚴格規定銀行推出拍賣屋的程序，禁止它們草率地把屋主趕走，導致銀行提出拍賣申請書的數量降低到法案通過前的十分之一。貨源仍嚴重短缺。過去一年，貨源短缺對房地產業帶來了嚴峻考驗。在這段時期，業者眼睜睜看到房價從每平呎60至70元的低價上升到85至95元。將近30%的升幅，不論從哪個角度看都驚人。
第二個現實就是經濟的確出現了轉機。雖然非常緩慢，例如GDP的增速僅僅是2%上下，但是失業率減少。賭場又開始賺錢。
為了振興經濟，聯準會把利率壓低到戰後最低水平。目前購屋者可以取得3.5%甚至更低的貸款利息。在聯邦政府擔保之下，貸款者的首付款可以低至房價的3.5% 。此外，歐巴馬以行政命令方式撥款，直接向自住屋的屋主提供本金支助。雖然數目仍然不足以填補賭城屋主的巨額虧損，但是這些為買方和賣方都提供支助的做法很可能減少了將來法拍屋的供應量。
再有，本地報紙日前報導，有東部的私人資金管理公司在鳳凰城購買了1400套住宅，並計畫在拉斯維加斯購買1000到1200套住宅，收租取利。也就是說，由於債券利息偏低，股票市場時陰時晴，賭城已經有並且繼續會有大戶進場。開發商目前正圍繞著拉斯維加斯的幾十處地方建新房子，並且「熱賣」。試想，老房子每平呎90元，新房子每平呎100－110元，你到底是買新房子？還是老房子？
——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。
什麼是當前的現實？最大的現實就是去年州議會通過的AB284法案。該法案嚴格規定銀行推出拍賣屋的程序，禁止它們草率地把屋主趕走，導致銀行提出拍賣申請書的數量降低到法案通過前的十分之一。貨源仍嚴重短缺。過去一年，貨源短缺對房地產業帶來了嚴峻考驗。在這段時期，業者眼睜睜看到房價從每平呎60至70元的低價上升到85至95元。將近30%的升幅，不論從哪個角度看都驚人。
第二個現實就是經濟的確出現了轉機。雖然非常緩慢，例如GDP的增速僅僅是2%上下，但是失業率減少。賭場又開始賺錢。
為了振興經濟，聯準會把利率壓低到戰後最低水平。目前購屋者可以取得3.5%甚至更低的貸款利息。在聯邦政府擔保之下，貸款者的首付款可以低至房價的3.5% 。此外，歐巴馬以行政命令方式撥款，直接向自住屋的屋主提供本金支助。雖然數目仍然不足以填補賭城屋主的巨額虧損，但是這些為買方和賣方都提供支助的做法很可能減少了將來法拍屋的供應量。
再有，本地報紙日前報導，有東部的私人資金管理公司在鳳凰城購買了1400套住宅，並計畫在拉斯維加斯購買1000到1200套住宅，收租取利。也就是說，由於債券利息偏低，股票市場時陰時晴，賭城已經有並且繼續會有大戶進場。開發商目前正圍繞著拉斯維加斯的幾十處地方建新房子，並且「熱賣」。試想，老房子每平呎90元，新房子每平呎100－110元，你到底是買新房子？還是老房子？
——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。
2012年11月10日 星期六
復興老城區 謝家華當推手
拉斯維加斯的「老城區」。(吳維安提供)
二戰後，許多人去黃石公園玩，都會在拉斯維加斯的「老城區」休息一下，那時佛瑞蒙 ( Fremont)大街兩旁都是賭場，遊人如織，不過後來「思醉鋪」（Strip）興起，老城區就黯然失色，為了挽救生意，當地的商家在佛瑞蒙大街上蓋了個以燈光秀為主題的天棚，叫Fremont Street Experience，當時的市長奧斯卡高德門更是野心勃勃，將「老城區」到沙哈拉大道間都規畫為高層建築區，豪氣十足的宣布要建個拉斯維加斯的「曼哈坦」。
但人算不如天算，房災重擊，許許多多的老城區規畫，都束之高閣，無法實行。
不過，拉斯維加斯的發展史上一直有貴人相助，在50年代是大富翁霍華休斯，在80年代是史迪夫溫，在2010年代，是網上鞋店ZAPPO的老闆謝家華，他想要把拉斯維加斯「老城區」振興起來，讓更多的遊客、住民和商業進駐。
謝家華，又稱東尼謝，是1973年出生的台灣人，舊金山長大，在哈佛大學讀書時，就在宿舍裡開漢堡店，現在ZAPPO的CFO法蘭克林，就是他那時的同窗好友，也是他那時漢堡店的忠實顧客。 1996年，東尼謝從哈佛電腦工程系畢業後就到矽谷的甲骨文公司工作，五個月後他離職自己組公司，建立網站Link Exchange，兩年後他再將網站以2億6500萬元賣給微軟。
東尼謝在1999年來到拉斯維加斯，和企業家尼克史文滿建立了網上鞋店ZAPPO。2009年，因為金融風暴影響，ZAPPO也有資金周轉的壓力，於是東尼謝以12億元的價錢，將公司的所有權賣給了「亞馬遜」，但他成功說服了亞馬遜，繼續保有經營權，他說，一個成功的企業是要以「快樂」為原動力，而他本人是這個原動力的創造者。
本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 復興老城區 謝家華當推手
復興老城區 謝家華當推手(下)
謝家華(左 )的新書發表會。(吳維安提供)
東尼謝開發「老城區」的啟發理念來自於哈佛大學教授愛德華‧歌拉希爾的一本書「城市的榮耀」，該書說一個城市的成長和興旺，主要靠兩個因素：教育和科技。
東尼謝更認為，一個成功的「老城區」基本上的人口密度應是每一英畝有100人以上，所以製造人潮是首要任務，他拿錢來資助那些願意搬來「老城區」的教育單位、藝術團體和小商家。有一家咖啡館在東尼謝的資助下開張，去光顧咖啡館的都是在「老城區」上班的白領階級，店後面有畫廊、辦公室、樓上還有間電腦教室，給想在網路上創業的人一個受教育和商機交流的地方，目前那附近街上的無業遊民已明顯地減少。
開發拉斯維加斯「老城區」最大的困難是建築物不夠多，空地很多，即密度不夠大，要達到目標，必須以最快、最便宜的辦法，增加建築面積，增加教育和科技的功能，引進人潮。
東尼謝的想法是建個貨櫃城，他要利用空的集裝箱做成旅館、教室和商店，希望東尼把屋崙碼頭邊上的起重機也搬過來，遠遠看起來，這將像是星際大戰中的大象戰車（ATAT）。
拉斯維加斯「老城區」在郵遞區號上是89101，在市場上賣的獨棟住家不多，一共只有33幢，最貴的是38萬7500元，居住面積1000平方呎，占地6970平方呎，1938年蓋，兩臥一浴，最便宜的4萬3000元，居住面積994平方呎，占地9583平方呎，1947年蓋，三臥一浴。
「老城區」也有些高層豪華公寓在賣，最貴的要價33萬9000元，在第15樓，兩臥兩浴，1645平方呎，最便宜的19萬9000元，在第九層，一臥一浴，911平方呎。 多單位的公寓和汽車旅館也有幾幢在市場上賣，價錢從460萬元的247單位的公寓到35萬的15單位汽車旅館都有。
「老城區」附近雖然還有空地，但要價都很高，一塊在賭場大道 (Las Vegas Blvd.)和察理斯頓 (Charleston Avenue)旁的地，只有1.23英畝，要價320萬元。 拉斯維加斯「老城區」在東尼謝的推動下，一個新的都市文化正興盛起來，人潮多了，小生意也多了，房產交易也熱絡了。來拉斯維加斯投資的人，不可忽視這塊寶地哦！
本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ting ，華語專線 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 復興老城區 謝家華當推手 下
2012年10月27日 星期六
準房源 將在賭城大行其道
現在資訊越來越透明，最近美國知名房地產網站Zillow.com宣稱將提供全美約150萬戶已進入法拍程序的房屋資料，包括屋址、房貸金額、逾期積欠、委託單位、預估底標、法拍程序進行的程度，這是一種「準房源」(Pre-listing)，能使投資者更能掌握未來的房源及市場概況，一時間輿論沸沸揚揚，主要批評其侵犯到屋主的隱私，因為除了不公布屋主名字外，其它的資料都一目瞭然，其實任何人以屋址都可以在縣政府的網站上查到屋主的名字。
另有擔心這樣的資訊將會助長買家的砍價心態致使房價更下挫，也可能引來與房貸有關的詐騙集團，然而在一個民主自由的國度，資訊透明才能保護消費者，減少買房投資吃大虧的情形，尤其在房源緊俏的地方，最常見經紀人咄咄逼人，起哄搶房，外行人不清楚原因。須知目前拉斯維加斯有59%的房貸是溺水的，這代表還有很多屋主將會棄屋；或不易了解本地各地區及產品之差異，套用亞洲或不同城市的投資觀念，例如購買無公用設施的小型公寓或無車庫的康斗(集合住宅)，其出租將很難與大型的公寓競爭。
拉斯維加斯2012年第三季進入法拍程序的案件只有6062件，比第二季減少31%，比2011年第三季減少71%，其中包括收到違約通知的2714戶，法拍成功的1400戶，及流標被銀行回收成為「銀行屋」的1948戶，所以市場上好的「銀行屋」一屋難求，買家往往須加價5000﹑1萬才可能買到手，有些專業的投資人便轉往法拍處去買房，其競標也異常激烈，但是有少數的經紀人早已建立有自己的上游管道，在「銀行屋即將上市之前就能帶客人去看房，先下手為強。
拉斯維加斯的行政干預法拍的期效快過了，以前被阻撓而累積的法拍案件可以進行了，一旦法拍量恢復，甚至補回，銀行也擔心回收的房子將太多而難以管理，不利房價，目前銀行的對策有二﹕一是盡量核准「不足償貸銷售」，銀行雖有明文規定不許原屋主再留住，以免舞弊，但原屋主以別人名義簽租約的事則防不勝防；二是繼續將「銀行屋」成批賣給一些特別的投資機構，經過包裝再轉手上市，銀行們希望如此雙管齊下，銀行屋將逐漸化於無形。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線-702- 888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 準房源 將在賭城大行其道
另有擔心這樣的資訊將會助長買家的砍價心態致使房價更下挫，也可能引來與房貸有關的詐騙集團，然而在一個民主自由的國度，資訊透明才能保護消費者，減少買房投資吃大虧的情形，尤其在房源緊俏的地方，最常見經紀人咄咄逼人，起哄搶房，外行人不清楚原因。須知目前拉斯維加斯有59%的房貸是溺水的，這代表還有很多屋主將會棄屋；或不易了解本地各地區及產品之差異，套用亞洲或不同城市的投資觀念，例如購買無公用設施的小型公寓或無車庫的康斗(集合住宅)，其出租將很難與大型的公寓競爭。
拉斯維加斯2012年第三季進入法拍程序的案件只有6062件，比第二季減少31%，比2011年第三季減少71%，其中包括收到違約通知的2714戶，法拍成功的1400戶，及流標被銀行回收成為「銀行屋」的1948戶，所以市場上好的「銀行屋」一屋難求，買家往往須加價5000﹑1萬才可能買到手，有些專業的投資人便轉往法拍處去買房，其競標也異常激烈，但是有少數的經紀人早已建立有自己的上游管道，在「銀行屋即將上市之前就能帶客人去看房，先下手為強。
拉斯維加斯的行政干預法拍的期效快過了，以前被阻撓而累積的法拍案件可以進行了，一旦法拍量恢復，甚至補回，銀行也擔心回收的房子將太多而難以管理，不利房價，目前銀行的對策有二﹕一是盡量核准「不足償貸銷售」，銀行雖有明文規定不許原屋主再留住，以免舞弊，但原屋主以別人名義簽租約的事則防不勝防；二是繼續將「銀行屋」成批賣給一些特別的投資機構，經過包裝再轉手上市，銀行們希望如此雙管齊下，銀行屋將逐漸化於無形。
本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線-702- 888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com
Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 - 準房源 將在賭城大行其道
訂閱：
文章 (Atom)