復興老城區 謝家華當推手

拉斯維加斯的「老城區」。(吳維安提供)

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拉斯維加斯的「老城區」（Downtown）是在30年代建胡佛水壩時形成的，那時蓋水壩的工人在休息時，就到老城區的賭場好好吃一頓，順便玩一把。

二戰後，許多人去黃石公園玩，都會在拉斯維加斯的「老城區」休息一下，那時佛瑞蒙 ( Fremont)大街兩旁都是賭場，遊人如織，不過後來「思醉鋪」（Strip）興起，老城區就黯然失色，為了挽救生意，當地的商家在佛瑞蒙大街上蓋了個以燈光秀為主題的天棚，叫Fremont Street Experience，當時的市長奧斯卡高德門更是野心勃勃，將「老城區」到沙哈拉大道間都規畫為高層建築區，豪氣十足的宣布要建個拉斯維加斯的「曼哈坦」。

但人算不如天算，房災重擊，許許多多的老城區規畫，都束之高閣，無法實行。

不過，拉斯維加斯的發展史上一直有貴人相助，在50年代是大富翁霍華休斯，在80年代是史迪夫溫，在2010年代，是網上鞋店ZAPPO的老闆謝家華，他想要把拉斯維加斯「老城區」振興起來，讓更多的遊客、住民和商業進駐。

謝家華，又稱東尼謝，是1973年出生的台灣人，舊金山長大，在哈佛大學讀書時，就在宿舍裡開漢堡店，現在ZAPPO的CFO法蘭克林，就是他那時的同窗好友，也是他那時漢堡店的忠實顧客。 1996年，東尼謝從哈佛電腦工程系畢業後就到矽谷的甲骨文公司工作，五個月後他離職自己組公司，建立網站Link Exchange，兩年後他再將網站以2億6500萬元賣給微軟。

東尼謝在1999年來到拉斯維加斯，和企業家尼克史文滿建立了網上鞋店ZAPPO。2009年，因為金融風暴影響，ZAPPO也有資金周轉的壓力，於是東尼謝以12億元的價錢，將公司的所有權賣給了「亞馬遜」，但他成功說服了亞馬遜，繼續保有經營權，他說，一個成功的企業是要以「快樂」為原動力，而他本人是這個原動力的創造者。

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復興老城區 謝家華當推手(下)

謝家華(左 )的新書發表會。(吳維安提供)

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謝家華寫了本書「快樂的傳送」（Delivering Happiness），在新書發表會上，英文名東尼的謝家華宣布他要拿出3億5000萬元做為「老城區」轉型的基金。

東尼謝開發「老城區」的啟發理念來自於哈佛大學教授愛德華‧歌拉希爾的一本書「城市的榮耀」，該書說一個城市的成長和興旺，主要靠兩個因素：教育和科技。

東尼謝更認為，一個成功的「老城區」基本上的人口密度應是每一英畝有100人以上，所以製造人潮是首要任務，他拿錢來資助那些願意搬來「老城區」的教育單位、藝術團體和小商家。有一家咖啡館在東尼謝的資助下開張，去光顧咖啡館的都是在「老城區」上班的白領階級，店後面有畫廊、辦公室、樓上還有間電腦教室，給想在網路上創業的人一個受教育和商機交流的地方，目前那附近街上的無業遊民已明顯地減少。

開發拉斯維加斯「老城區」最大的困難是建築物不夠多，空地很多，即密度不夠大，要達到目標，必須以最快、最便宜的辦法，增加建築面積，增加教育和科技的功能，引進人潮。

東尼謝的想法是建個貨櫃城，他要利用空的集裝箱做成旅館、教室和商店，希望東尼把屋崙碼頭邊上的起重機也搬過來，遠遠看起來，這將像是星際大戰中的大象戰車（ATAT）。

拉斯維加斯「老城區」在郵遞區號上是89101，在市場上賣的獨棟住家不多，一共只有33幢，最貴的是38萬7500元，居住面積1000平方呎，占地6970平方呎，1938年蓋，兩臥一浴，最便宜的4萬3000元，居住面積994平方呎，占地9583平方呎，1947年蓋，三臥一浴。

「老城區」也有些高層豪華公寓在賣，最貴的要價33萬9000元，在第15樓，兩臥兩浴，1645平方呎，最便宜的19萬9000元，在第九層，一臥一浴，911平方呎。 多單位的公寓和汽車旅館也有幾幢在市場上賣，價錢從460萬元的247單位的公寓到35萬的15單位汽車旅館都有。

「老城區」附近雖然還有空地，但要價都很高，一塊在賭場大道 (Las Vegas Blvd.)和察理斯頓 (Charleston Avenue)旁的地，只有1.23英畝，要價320萬元。 拉斯維加斯「老城區」在東尼謝的推動下，一個新的都市文化正興盛起來，人潮多了，小生意也多了，房產交易也熱絡了。來拉斯維加斯投資的人，不可忽視這塊寶地哦！

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準房源 將在賭城大行其道

現在資訊越來越透明，最近美國知名房地產網站Zillow.com宣稱將提供全美約150萬戶已進入法拍程序的房屋資料，包括屋址、房貸金額、逾期積欠、委託單位、預估底標、法拍程序進行的程度，這是一種「準房源」(Pre-listing)，能使投資者更能掌握未來的房源及市場概況，一時間輿論沸沸揚揚，主要批評其侵犯到屋主的隱私，因為除了不公布屋主名字外，其它的資料都一目瞭然，其實任何人以屋址都可以在縣政府的網站上查到屋主的名字。

另有擔心這樣的資訊將會助長買家的砍價心態致使房價更下挫，也可能引來與房貸有關的詐騙集團，然而在一個民主自由的國度，資訊透明才能保護消費者，減少買房投資吃大虧的情形，尤其在房源緊俏的地方，最常見經紀人咄咄逼人，起哄搶房，外行人不清楚原因。須知目前拉斯維加斯有59%的房貸是溺水的，這代表還有很多屋主將會棄屋；或不易了解本地各地區及產品之差異，套用亞洲或不同城市的投資觀念，例如購買無公用設施的小型公寓或無車庫的康斗(集合住宅)，其出租將很難與大型的公寓競爭。

拉斯維加斯2012年第三季進入法拍程序的案件只有6062件，比第二季減少31%，比2011年第三季減少71%，其中包括收到違約通知的2714戶，法拍成功的1400戶，及流標被銀行回收成為「銀行屋」的1948戶，所以市場上好的「銀行屋」一屋難求，買家往往須加價5000﹑1萬才可能買到手，有些專業的投資人便轉往法拍處去買房，其競標也異常激烈，但是有少數的經紀人早已建立有自己的上游管道，在「銀行屋即將上市之前就能帶客人去看房，先下手為強。

拉斯維加斯的行政干預法拍的期效快過了，以前被阻撓而累積的法拍案件可以進行了，一旦法拍量恢復，甚至補回，銀行也擔心回收的房子將太多而難以管理，不利房價，目前銀行的對策有二﹕一是盡量核准「不足償貸銷售」，銀行雖有明文規定不許原屋主再留住，以免舞弊，但原屋主以別人名義簽租約的事則防不勝防；二是繼續將「銀行屋」成批賣給一些特別的投資機構，經過包裝再轉手上市，銀行們希望如此雙管齊下，銀行屋將逐漸化於無形。

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拉斯維加斯房源回籠！

行政干預拖延法拍，屋主沒供房貸而白住的現象不可能永遠持續，拉斯維加斯的房源勢必要回籠，總統大選過後見分曉。

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房源供不應求造成二手屋的價格暴漲，2012年9月獨棟屋的中間售價為14萬元，比2011年9月的12萬3400元，漲幅達13.5%，集合住宅(康斗)的中間售價為6萬7000元，比2011年9月的5萬4500元，漲幅達22.9%，總體銷售量2012年9月為3356戶，則比2011年9月的4248戶，下降21%。目前拉斯維加斯有7萬5000戶屋主沒繳付房貸的分期付款，仍然未遭法拍，但市面上只有5159戶二手屋求售，只約1.4個月的庫存量，使得過去12個月來新屋的銷量也成長了15%，為4488戶，新屋的中間售價為19萬9743元，增加了0.8%，這種好景可能不長。

 此外，全美成交二手屋的平均售價，因房貸背信而銷售的房屋平均價格是17萬40元，無關貸款的傳統銷售平均價格24萬9090元，相差31.8%；但拉斯維加斯因房貸背信而銷售的房屋平均價格是12萬2987元，無關貸款的傳統銷售的平均價格是14萬5079元，只相差15.2%，這也是房源供不應求造成的結果，如果拉斯維加斯的房源回籠，兩者的價格差距會擴大，也應該會修正過去一年裡漲價的部分。

除了judicial states的州，其法拍程序須經法院核准外，許多本來是non-judicial states的州，由於之前的行政干預，例如內華達州與華盛頓州，前者於2011年10月通過Assembly Bill 284，後者於2011年7月通過面臨法拍的屋主可要求仲裁調停，使得過去一年來的法拍數量遽減，現在當其它的non-judicial states的州的法拍數量已開始呈現穩定的下降走向之時，內華達州與華盛頓州的銀行才漸漸擺脫行政干預拖延法拍的過渡期，和judicial states的州一樣，預期這兩州的法拍數量將回過頭來，逆勢增加。

2012年全美法拍的數量估計約為67萬5000戶，比2011年的80萬戶，約減少15%﹔9月全美有31個州法拍數量下降，其中降幅最大的州是加州、亞歷桑納州、密西根州、喬治亞州和德州等non-judicial states的州﹔法拍數量增加的有19個州，其中幅度最大的州則為紐澤西州、賓州、紐約州、佛羅里達州、印第安納州等judicial states 的州，而如上所分析，之前脫節的內華達州與華盛頓州也將從後追趕上。行政干預拖延法拍，屋主沒供房貸而白住的現象不可能永遠持續，拉斯維加斯的房源勢必要回籠。

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賭城與鄂爾多斯同病相憐

鄂爾多斯的空樓。(照片由水秉和提供)

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剛到鄂爾多斯旅遊，會覺得它與拉斯維加斯有一些相似之處。鄂爾多斯位於內蒙古西部，也是沙漠氣候，附近就有一片相當廣闊的沙漠，被開發為旅遊區，叫作鳴沙灣。此外，今年8月，鄂爾多斯還舉辦了世界小姐競賽，就像拉斯維加斯經常舉辦環球小姐競賽一樣。但是兩個地方最相似的地方是它們的房地產。一西一東，都是房地產的重災區。
 
拉斯維加斯的房價過去幾年平均跌了60%，有的地點房子的跌幅達到80%。鄂爾多斯也是如此，本來每平方米2萬人民幣的公寓有的跌到3000，也就是跌了85%。不過鄂爾多斯的房地產比較複雜，很難說平均跌幅是多少。這是因為它的災情跟拉斯維加斯不太一樣。

鄂爾多斯本來是非常貧窮的小城，近年來該地發現了巨量的煤礦和豐富的稀土礦，所以一夜之間暴富。據估計，它的煤儲量高達全中國的四分之一以上。因此，那裏產生了一大批由於礦產和地產致富的千萬富翁和億萬富翁。地方政府也神氣起來，大塊大塊賣地賺錢。並且市政府忽發奇想，覺得應當把本來在市中心的行政機關都搬到20多公里外的一片空地上，建立一個新城區。可歎的是，一般人不肯搬去，以至於幾十棟高樓空置，散布在草原上，被大家稱為「鬼城」。美國一位專門作買空賣空的大投機商以鄂爾多斯為例，預言中國地產必然崩盤。

 拉斯維加斯地產崩盤，其主要受害人是小老百姓，他們中間成千上萬把畢生積蓄放在房子上，結果因無力負擔貸款，房子被銀行拍賣。中國的情況不太一樣。像鄂爾多斯，它的房地產主要是開發商、銀行和地方政府的三結合。小老百姓參與的份額相當有限。房價垮了，一大片空房子和空架子都還在開發商手上，如果開發商撐得住，他們就東挪西借，勉強撐住，等將來脫手。如果撐不住，他們就倒閉，那銀行手上就出現了一筆筆的呆賬。當然，銀行絕大多數是國營的或地方政府參與的，一時也倒不了。地方政府呢？它收了賣地的錢，可是以後的稅收就沒有著落了。

 一般估計，跟鄂爾多斯一樣，中國許多城市都有五年甚至更久的房產存貨，可是到底它們會不會跨得像拉斯維加斯這樣厲害，仍然是未知數。

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維加斯豪宅市場知多少？(下)

拉斯維加斯的高層住宅。(照片由吳維安提供)

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拉斯維加斯早期在城很小時，很多人在城外頭沙漠裏養馬，蓋小農莊，不過當城變大時，這些小農莊都被人買去蓋豪宅。

「半畝農莊豪宅」的定義是地最少要半畝，也就是2萬1780平方呎以上，室內最小為3141呎，2000年以後蓋，在鐵門社區中。目前在市場上符合這條件的房子有28幢。

最貴的是650萬元，占地6萬5776平方呎，房子1萬643平方呎，五臥，九浴，七車庫，2006年蓋。

最便宜的是41萬9000元，占地2萬2216平方呎，房子有3579平方呎，四臥，四浴，四車庫，2007年蓋。

拉斯維加斯的高層豪宅是在房災中受害非常嚴重的一塊區域。2008年，有120棟高樓的設計圖在建築師的畫圖桌上，好在多數的房子都沒蓋。

2010年，市面上有5527個空的單位在賣，每個月才賣出去22個單位，那時有人說要花250個月，也就是21年，才能賣光。拉斯維加斯的高樓沒話說是蓋得太多，供過於求。雖然後來萬豪酒店 (Cosmopolitan)改為只剩旅館，減少了幾百個單位，川普 (Trump)賣了300個單位給希爾頓作分時旅館，但是現在2012年，庫存量還有5000多個空的單位。

 目前市場上賣的二手高層康斗有467個單位，而「高層豪宅」的定義是在一幢大樓裏，該單位在30層以上，面積最少1000平方呎，拉斯維加斯目前有82個高層豪宅在市場上賣，這些大樓都分布在「思醉鋪 的南邊。 最貴的一個單位在「文華酒店」，750萬元，三臥，五浴，5628平方呎，第39層。 最便宜的是磐樓洛瑪大樓（Panorama），37萬1450元，一臥，一浴，1035平方呎，第32層。

豪宅除了自住，有人也拿出來出租，目前在市場上一幢價值350萬的豪宅正在出租，價錢是每晚895元，如租一個月要1萬9000元。這房有六臥，七浴，7800平方呎。 現在華人在南加州炒豪宅，買得火熱，而拉斯維加斯豪宅這一塊還很安靜，有心投資的人，不妨留意一下拉斯維加斯的豪宅。

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維加斯豪宅市場知多少？(上)

拉斯維加斯的豪宅主要分為四類，能不能稱得上豪宅，外觀很重要。(吳維安提供)

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拉斯維加斯是許多電影明星、富豪、名人所喜愛的居住城市，城內豪宅區比比皆是，但是以紐約或舊金山的價錢相比，有人還真把這裡的豪宅當普通住房看待。
 
什麼樣的房子才算豪宅？豪宅的定義是一定要大，格局好，外觀大方有特色，地點環境適中，價位高。

豪宅的外觀建築設計很重要，在拉斯維加斯以地中海型，紅瓦土色牆的為主，現代摩登像個方盒子的並不受歡迎。

豪宅很大，但格局上不能設計成旅館而沒有家的感覺，在拉斯維加斯許多有錢人都是買地自己蓋豪宅，結果弄個不倫不類的房子，所以市面上有一半的豪宅賣不掉，主要是設計太差。

豪宅的房間不一定多，有些8000平方呎的房子只有三個臥房，但卻可能有十個廁所，廚房很大，有兩個冰箱，兩個以上的烤箱和兩個洗碗機，兩個家庭間（Family Room），因為主人常常開派對。

豪宅的用料一定要考究，現在用瓷磚都不行了，一定要石材，地轉的尺寸不能太小，一定要20×20。

豪宅在拉斯維加斯主要分為四類：1.超級豪宅（Mansion），2.豪華住家（Luxury Home），3.半畝農莊（Half Acre Home），4.高層住家（High Rise Condos）。

「超級豪宅」在拉斯維加斯的定義是8000平方呎以上，2000年以後蓋，在有鐵門的社區中，價值在100萬以上。目前市面上有63幢超級豪宅在賣，15幢在沙漠林，14幢在南高地和24幢在漢德森的606區中。

最貴的「超級豪宅」在漢德森，賣1500萬，二層樓、三臥房、六浴、四車庫，9328平方呎，2006年蓋。

最大的一幢也在漢德森，1萬7700呎，賣1499.9萬，有四臥、七浴、四車庫。

最便宜的是160萬，六臥、九浴、三車庫，8738平方呎，2006年蓋，房子在沙漠林。

「豪華住家」的定義是3141平方呎以上，2000年以後蓋的，在有鐵門或有警衛的社區中，社區中有高爾夫球場。

目前市面上有443幢豪華住家在賣，在房產協會的地圖上，100號區有56幢，200號區有6幢，300號區有9幢，400號區有77幢，500號區有157幢，600號區有131幢。

最貴的「豪華住家」在沙漠林，625萬、五臥、七浴、四車庫，7785平方呎。

 最便宜的「豪華住家」在100號區，17萬9000、五臥、三浴、三車庫，3183平方呎，2006年蓋。

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商業地產投資 看錢景

圖說﹕目前投資商業地產要特別注意產業的變化與時代的大趨勢。(林秀華提供)

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從長遠的角度來看，網路與高科技的發展將導致就業率與商業地產很難再恢復昔日榮景，因為高科技功能使美國原有的工作機會逐漸減少，網路銷售搶走店鋪零售業的生意，電子書與線上高清電影的崛起使書店與錄影帶店關門，許多服務業者可以在家裡上班，甚至轉包到國外，對辦公樓、店鋪等商業地產的需求量也跟著降低，唯因人口老化問題，目前醫療保健業仍然一枝獨秀。

想從商業地產投資裡賺到錢，除了注意上述所提的經濟趨勢外，還要作以下的檢驗，房地產買賣的合約上通常會同意給買主一段合理的檢驗時期，到期之前，買主可以選擇取消不買、重新議價或依約完成交易。

1)實地考查：取得原始建築藍圖、研究地點、環境、作建物內外檢查 (包括增建)，預估修繕費用。 2)法律問題：調查產權是否有瑕疵、有無違反建築規章、用途 (Zoning)及環保規定、需要什麼執照，前業主簽訂的維修契約、保險，警局的報案紀錄。 3)數字分析：核實租約、財務報表、預估營收及費用、報稅紀錄，計算現金流程與投資報酬率。

要注意的是，不能盡信賣方所提供的資料，尤其是預估營收及費用 (Proforma)，筆者為會計師兼房地產仲介，在數字分析與核實方面可以提供諮詢。基本概念是預估租金收入–空置損失–營運費用=淨營業收益 (NOI)，NOI–貸款分期付款–所得稅=稅後現金收入。 據此再計算投資報酬率，一般常見的方法是NOI/買價(CAP Rate)，必須比資金取得成本 (即貸款利率)高，才有賺頭，例如首年NOI是12萬元，買價是150萬元，則CAP是8%，以目前的市場行情看，8%是邊緣值，須看建築物的新舊程度作調整。

其它還有幾種較精密的投資報酬率計算法，簡單介紹如下： 首年現金流程(Cash to Cash)：首年稅前現金收入/頭款；預估銷售的平均回報率 (Internal Rate of Return)：取歷年累計的稅後現金收入頭款作比較，以複利方式計算出每年的平均回報率。

 轉換現值 (Net Present Value)：考慮到時間成本(Opportunity Cost)與物價上漲指數 ( CPI)，將未來的稅後現金收入折算為現值，若比頭款高，才值得投資。

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老樓翻新 水街等待甦醒

拉斯維加斯韓德森市的老城區水街。(圖：吳維安提供)

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拉斯維加斯東南角的韓德森市形成於二戰，那時城內有家1萬多工人煉鎂的工廠，專做炮彈殼和飛機引擎必用的材料。胡佛水壩所發的電，這工廠用掉四分之一，而歐亞戰爭上軍火所用的鎂，也有四分之一是從這裡生產供應。

那時水街（Water Sheet）是該城最熱鬧的地方，不過二戰結束後，工廠關了，城內人口剩下不到7000人。

今天韓德森已發展成內華達州第二大城，人口20萬，在全美最適合居住的中小型城市排名第66位，有豪宅雲集的拉斯維加斯大湖、七丘和安森社區。不過，韓德森的老城區、市政府所在的水街，依然保留二戰結束時的風貌，像是沉睡了幾十年。

 韓德森市議員潔瑞‧喜羅德（Gerri Scheroder）想要發展水街，把水街弄得像棕櫚泉市的大街，以畫廊和餐館為主，吸引觀光客。洛杉磯一位藝術家推薦了一位中國廣東佛山的泥雕大師，他可以捐一座雕像放在是市政府前，帶動韓德森藝術街。市議員潔瑞喜羅德立刻寫了封邀請函，大師花了三個月才拿到簽證，來到韓德森市。

那天早上，大師到了小學示範泥雕，做了個泰迪熊；下午歡迎儀式，市府官員在樓梯上一字排開歡迎大師，晚上市議員在街對面一家二戰風情的中國美食餐館招待吃飯，不過這位泥雕大師風光一番回國後，送雕像給藝術街的事也沒了下文。

水街在郵區地圖上的代號是89015，這個區目前有69幢房子在市場上。售價20萬元以上的有九幢，10萬元到20萬元的有15幢，10萬元以下的有34幢，最便宜的4萬5000元，有三臥、一浴、零車庫，1942年蓋，該區白人占80%，房子多為二戰時興建。

在水街外不遠的地方有些豪宅，最貴的一幢150萬，四臥、八浴、三車庫，6441平方呎，2007年蓋，占地3萬7026平方呎。

 水街上目前有零散的書店、花店和珠寶行，還有三個小賭場，到了周末，大街上常有手工藝品展覽和農產品集散大會，一些做小生意的人也慢慢搬進這個區，對於外來的小開發商，這裡是投入房地產市場小試牛刀的實驗廠，他們在這裡買老樓翻新，沉睡已久的小城像似要慢慢甦醒過來。

想要投資小型商業房地產的人，不可放過「水街」這個地方喔！ 本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702888-9999，華語專線： 702-368-6883  ，公司互聯網為www.LVhome.com


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投資法拍屋轉售 再掀風

 Oct• 02•12

內華達房地產公司負責人林秀華說，法拍競標的風險高，利潤薄，一般投資者都敬而遠之。

拉斯維加斯目前銀行回收屋一屋難求，取而代之的是投資者翻修後上市的房屋。後者的來源有二：一是專業的投資者去法拍處標到的房屋，經過整理後再轉售；二是銀行將屋況很差的銀行屋成批賣給一種特定機構，由其找投資人來翻修後再轉售，雖然這種房屋須按規定上市兩周，優先售給自住型的買家，兩周後才可售給投資型的買家，但在屋源短缺的時候，這些房子在上市前早已內定有買家，因此一般買家搶不到。

時下有些買家一則因為搶不到房子，一則以為買投資者翻修轉賣的房子，投資者在中間取得暴利，就想直接去法拍處參加競標，殊不知如果資訊不足便貿然進場就如同賭博，風險極高，即便有驚無險，獲利也很有限。

主要原因是：除非投資者已經注意某個將被法拍的特定物業一段時間，否則下一批將被法拍的物業及其起標價經常是在法拍的前一天才能確定，給投資者作功課的時間極短，所以參加法拍競標者通常須有一個專業團隊分工合作，有人查產權，有人四處奔跑看房子，檢查屋況，並估算其修理費用及屋價。

法拍競標最大的風險來自於產權沒查清楚，法拍可能是由貸款銀行、屋主管理協會、地方政府房屋稅部門發起的，不小心買到第二順位的債權，之後才發現有第一順位的債權銀行存在，投資泡湯的例子屢見不鮮；此外，還有其它的產權瑕疵，如因積欠水電費、屋主管理協會會費、房屋稅或官司訴訟等，被債權人設定假扣押，也有不少前屋主還占住不走的，他們若只是索討搬家費倒還好，就怕他們搬走前搞破壞。

其次的風險是屋況沒檢查清楚，標到房子後，才發現和估算的修理費差很多，需要追加預算。一般而言，屋況很差需要大修的法拍屋通常會流標，變成銀行屋後，銀行將之成批賣給一種特定的機構，他們找建築設計師、發包、買材料、監工也很費時耗神，這些都要算入成本，他們的平均獲利行情是每棟1萬到1萬5000元，並非暴利。舉個實例：張先生日前以15萬5000元買到一棟房子，查知前手乃是以10萬在法拍標得，覺得前手轉手就賺了5萬5000元，自己買貴了，殊不知前手付了占屋者搬家費3000元，積欠屋主協會會費1萬元，房屋整修費2萬元，過戶手續費2500元，仲介佣金9500元，只獲利1萬元。

國債高築只換來經濟疲軟

內華達房地產公司的負責人林秀華出了一本有關投資美國房地產的新書，還教溺水屋主如何自我救濟。(林秀華提供)

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房市興衰對美國經濟復甦可謂舉足輕重，因為它占國民生產毛總額的1/5，但兩黨總統候選人在發表政見時，卻不約而同地對美國房市問題輕輕帶過，歐巴馬聲稱房市問題拖累經濟，建議給與溺水屋屋主重貸的機會，但沒能講出任何具體的配合方法，共和黨的準候選人羅穆尼則呼籲政府不要再用行政干預房市，延遲其自然的景氣循環，且政府的各種救濟方案往往變相成為鼓勵更多的屋主背信棄屋。

據統計，目前五個美國屋主中有一個人的房貸是超過現在的房價，即溺水屋，和四年前歐巴馬剛進白宮時的情況一樣，並無改善，只是美國的國債從2008年的10兆美元增加到現在的15.9兆美元，主要源自於2009年的救市方案產生的赤字1.5兆美元，及2010年的無限上綱免遺產稅產生的赤字1.2兆美元，此乃布希時代訂下的法案，在十年的優惠稅制於2010年到期後，歐巴馬仍被共和黨綁架，再將之延期兩年，使得2011年及2012年各年的赤字仍超過1兆美元，如果2013年能夠中止的話，赤字可望降到6000億美元，否則2013年的赤字亦可達1兆美元。

 為了防止房市惡化，聯邦政府出錢搶救房利美、房地美、聯邦房管局、貸款銀行，祭出種種的救市方案，所費不菲，但成效有限，幫到真正有困難的屋主為數不多，金融體制也未見改善，納稅人給歐巴馬的房市實習學費埋單，卻不知該讓他留級，還是讓他退學。

為了刺激經濟發展，政府要鼓勵企業家擴充廠房設備，增加雇用員工，所以主張給富人各種稅的優惠，期望從工人的薪資或企業的營收來增加稅收，但富人若只管收下優惠卻不投入增產，政府的如意算盤就會落空而在稅收上蝕本，優惠一旦給出要再收回就很難，更何況現在的經濟環境不佳，誰也不敢再去落井下石，十年的有期優惠稅制變成無期，美國國債高築只換來復甦疲軟的經濟，這就是美國目前的情況，將來不管是歐巴馬或羅穆尼勝選，這都是棘手的問題。

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北拉斯維加斯 小城大麻煩

北拉斯維加斯新市政府外觀富麗堂皇，但缺錢少人，幾近破產。(吳維安提供)

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新當選的北拉斯維加斯的市長雪莉柏克，搬進一個花了1億3000萬才蓋好的的市政府，但馬上就裁員400人，也就是市府員工一半的人，接著警察和消防員也裁了200多人，沒有經費，北拉斯維加斯已接近破產。

北拉斯維加斯進入了前所未有的「戒嚴時期」，所有的法案不須經議會通過就可以施行，但是要不要得到工會同意，可不可以開除屬於工會的員工，這個問題到現在還爭吵不休。

北拉斯維加斯市政府員工薪水在15萬以上的有393人，薪水最高的是監獄長瑞奇‧柏文新，年薪52萬5223元，退休金每年是33萬5456元。

市長現在的問題是赤字快速成長，裁員已砍到了骨頭，傷了筋，而一大堆肥貓卻趕不走。經費不夠，想要增加地產稅和銷售稅，但是這樣又會把開發商和廠商嚇跑了。 目前北拉斯維加斯失業率高達15%，最近正在考慮廢市和拉斯維加斯合併，不過拉斯維加斯似乎對這送上門的婚事不感興趣。

北拉斯維加斯在地產協會的分區圖上占了三個區，分別為201、101和103。

201區為北拉斯維加斯市政府所在的地方，目前有75幢房子在市場上賣，10萬以上的有五幢，10萬以下的有70幢。最貴的一幢是13萬9900元，五臥，三浴，零車位，2117平方呎，1962年蓋。最便宜的是1萬9900，兩臥，一浴，無車庫，942平方呎，是1940年蓋的。

101區，在15號公路以東，夏安大道以南，是北拉斯維加斯的老城區，目前有55幢在賣，10萬以上的有12幢，10萬以下的有43幢。最貴的是16萬元，三臥，兩浴，兩車位，1473平方呎，2001年蓋。

最便宜的是2萬0000元，三臥，一浴，無車庫，884平方呎，1960年蓋。 103區，是15號公路以西，夏安大道以北的地區，包括阿麗安提社區，也是北拉斯維加斯新開發出來的地區。目前有298幢房子在市場上賣，20萬以上的有61幢，10萬到20萬的有17幢，10萬以下的有20幢。

最貴的為38萬，五臥，五浴，五車位，3654平方呎，2007年蓋。最便宜的是6萬4888元，三臥，兩浴，一車位，1125平方呎，1996年蓋。

北拉斯維加斯市的經濟在房災重擊之下，變得愈來愈糟糕，市政府中舊派和新派又在進行權力鬥爭，市政無法正常運作，影響老百姓的福祉。

2011年，83歲的安德老先生過世，魯賓生退出政壇，這個在市政府對面蓋個中國貿易中心的計畫也就胎死腹中，無人提起了。

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北拉斯維加斯 小城大麻煩 （上）

日裔安德的購物中心。 (吳維安提供)

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北拉斯維加斯是內華達州的第四大城，曾保持連續四年內州成長最快的城市，人口從2000年的11萬5488人成長到2010年的21萬6961人。這期間有300家生意搬進北拉斯維加斯的工業園。

2007年，日裔安德老先生（Dahlas Antoku）找我賣他的購物中心，那是個占地22英畝，地處市政府對面，上面有十幢建築物，要價3400萬元，要價是高了些，為了好賣，我將那地規畫包裝成為「中國貿易中心」，提出這計畫和當時的黑人市長威廉羅賓生和市政府官員開了幾次會。

我說明北拉斯維加斯和拉斯維加斯的關係就好像舊金山和東灣的奧克蘭(屋崙)，舊金山是個觀光的城市，而奧克蘭是個港口，倉庫很多，居民正是以黑人為主，當時奧克蘭的市長為了吸引中國人進去開發，將市中心100多條街都掛上了中文名字，結果後來中美貿易興盛，貨輪都停在奧克蘭，進出口商進駐，現在奧克蘭的中國城比舊金山的還大。  

我向市長威廉羅賓生建言：北拉斯維加斯就好像當年的奧克蘭，不要和拉斯維加斯競爭賭場生意，而是要專心發展工業，在城中心蓋個「中國貿易中心」讓進出口商進駐，然後沿著15號公路旁讓他們蓋倉庫，並且將沙哈拉賭場旁的單軌火車延伸到北拉斯維加斯市政府前。市長聽了大為贊成，告訴在座的官員盡力配合。  

2010年，北拉斯維加斯市長大選，安德老先生全力支持羅賓生連任再選，還在購物中心裏弄了個競選總部。不過安德先生這次押寶押錯了，羅賓生輸了。  

北拉斯維加傳統上是個黑人城市，在1950年代，當「瘦皮猴」法蘭克辛納屈」、丁馬庭和山姆戴維斯在舞台上表演唱完歌，山姆戴維斯卻不能留在那個表演的旅館過夜，他必須到北拉斯維加斯找個旅館，因為他是黑人。  

現在北拉斯維加斯人口中，白人占60%，黑人20%，亞洲人是0.5%的百分比，人口結構起了變化，北拉斯維加斯不再是個黑人城了。  

北拉斯維加斯市的南邊是老城區，以少數民族為主，但北邊是主流社會的天下，這個選舉代表傳統黑人在政治上的失利。 新當選的雪莉柏克是個白人女市長，不過上任後卻面臨史無前例的金融風暴，北拉斯維加斯是房災的重災區，房價跌得祗剩以前的三分之一，市政府面臨800萬的赤字，市政府的稅收從8億1000萬降到2億9000萬，新市長有了大麻煩。(上）  

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阿麗安堤 濃郁眷村風情

阿麗安堤"（ALIANTE）社區，北拉斯維加斯的小城故事。(圖：吳維安提供)

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阿麗安堤"（ALIANTE）社區，北拉斯維加斯的小城故事。(圖：吳維安提供)

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「阿麗安堤」（Aliante）社區在拉斯維加斯的北邊，可從15號公路北上，遇到215公路西走，從阿麗安堤大道出去向北進社區，或是走95號公路北行，遇215號公路東走，從阿麗安堤大道出去。

這個社區是美利堅內華達（American Nevada）和戴爾偉伯（Del Webb）集團共同開發。

這個社區占地1905英畝，有6500戶，當中有購物中心，一個賭場，和428英畝的開放空間，包括一個高爾夫球場，三個公園及一個20英畝的主題公園，名為「自然發現」，公園中有給小孩餵鴨子的池塘，挖恐龍骨頭的沙地及室外電影院。

社區北邊一大塊是太陽城，專門給55歲以上銀髮族居住。阿麗安堤社區離尼利斯（Nellis）空軍基地近，上空經常有軍機大編隊飛過，而社區內，軍眷很多，也算該地的一大特色。

社區中的阿麗安堤賭場是驛站（Station Casino）和格林斯潘（Greenspun）集團共同開發出來，這賭場占地40英畝，內部設計很像沙漠林裡的紅石賭場，祗不過以「藍色」為主要色調，而不是紅色。

賭場花了6億6000萬元興建，2008年11月開幕，但第二年7月就破產。那時賭場欠債3億8000萬元，可轉現金的資產衹剩下5300萬元，於是債權人組織了個公司將賭場接收，最大的股東為紐約來的韓裔美籍金秋賢（Kim Soo-hyung）擁有60%，而管理權則交還給驛站賭場。

在金融風暴掃蕩下，阿麗安堤社區處在重災區北拉斯維加斯的心臟地，房價祗剩下以前的三分之一。

目前有53幢房子在市場上賣，30萬元以上的有五幢，20萬元到30萬元的有17幢，20萬元以下的有31幢。

最貴的一幢是31萬9000元，4200平方呎，五臥、四廁、三車庫，2012年蓋。

最便宜的是8萬6000元，1700平方呎居住面積，6000平方呎大的地，三臥、四廁、兩車庫，1997年蓋。

阿麗安堤社區的房子小而便宜，但其東邊鹿泉大道（Deer Springs）上卻都是占地半畝以上的豪宅。

鹿泉區裡最貴的一幢房子要價645萬，主樓有8236平方呎，後院的客房是3000平方呎，占地10英畝，八個臥房，十個廁所，1998年蓋。

阿麗安堤社區雖然離華人主要居住的社區-西南區遠了點，但房子新又便宜，是個有投資潛力的地方。

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房價反彈 暫時？或會持續

過去幾個月來，拉斯維加斯的二手屋市場供不應求，一屋上市往往有數十個買家搶購，造成房價開始明顯地反彈，今年6月份成交的房屋中間價格為12萬，比去年同期上揚了9.1%，即1萬元，所以很多投資人問道：這房價反彈是暫時現象或會持續﹖

專家的看法主張也分兩極，一派認為這純粹是人為的操作，等到大選過後，銀行屋就會傾巢而出，價格將會再降回；另一派則認為銀行屋的數量將維持不會增加，且房價已經觸底，預期有更多的買主進場，房價回升已成必然趨勢。 

根據美國房市資料公司CoreLogic的統計，目前拉斯維加斯有5萬5600個屋主逾期三個月以上未繳房貸而且已收到銀行的違約通知單 (Notice Of Default)，加上沒付房貸但還未收到銀行的違約通知單的屋主，如此估計影子庫存量約達7萬5000戶，若以這半年來每月平均銷售4000戶來計算，需時18個月才能消化掉，在這之前，房價強力反彈是一時的人為操作，之後房價的回升才會成為必然趨勢。  

此外，拉斯維加斯有超過60%的房貸是屬於負資產，即貸款額高過房屋市價，部分付得起房貸的屋主最終仍可能選擇策略性棄屋，還有因為短期內預期沒有大的開發案，高失業率不容易改善，這些也是房價反彈的阻力；另一方面，美國目前近乎零的低利率及歐債危機則鼓勵投資人將資金轉投入美國的房市，則有助提高買氣，連股神巴菲特都說，如果可以的話，他會購買20萬戶的獨棟屋作投資。  

全美房屋市價隨手查網站Zillow.com選出賣方市場前十名城市，即一屋上市有數個買家搶購的城市，分別為加州的舊金山、聖荷西、內華達州的拉斯維加斯、加州的沙加緬度﹑亞利桑納州的鳳凰城、加州的河濱市、華盛頓特區、加州的洛杉磯、猶他州的鹽湖城、德州的奧斯汀。  

買方市場前十名城市則分別為伊利諾州的芝加哥、威斯康辛州的米爾瓦基、俄亥俄州的克里夫蘭、紐約、賓州的費城、佛羅里達州的傑克森費爾、羅德島州的普羅費登斯、俄亥俄州的辛辛那提、康州的哈佛、德州的休士頓。

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