銀行該放鬆貸款標準了！

這棟11萬的自住屋位在不准出租的小區內，很難出手。(圖：水秉和提供)

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公司最近要賣一棟房子，要價11萬。這棟房子難賣，因為它在一個不准出租的小區內。多年來，我們這裡的房子至少一半左右都是投資者在買，而投資者能夠買的可租住區房價要比只准自住的社區要高出許多。這是因為自住者多半都無力用現款買房子，必須貸款，絕大多數甚至連20%的頭款都付不出，所以還需要得到聯邦政府的擔保（即FH貸款，每月需要多交一筆保險金），所以每每因為銀行提出的各種條件而無法貸款。投資者大多數都是拿現款買，因此也就不會受到銀行刁難。

自從金融海嘯發生後，地產業最普遍抱怨的對象就是銀行業。龐大的金融機構是造成金融海嘯的元凶，但是政府卻拿了7000億以上納稅人的錢給了他們。當然，政府是寄望於銀行拿了錢之後提供貸款，搞活經濟。可是，2008年以前以非常寬鬆的條件貸款給買房者的銀行，在金融海嘯以後卻走向另一個極端：他們絕不輕易貸款，制定非常嚴格的貸款條件，包括壓低房子的估價。房價超過它們指定估價人的估價，他們絕不肯提高貸款額。結果，銀行僱用的估價人將上述房子估價為9萬，跟要價差了2萬。幸好買家有決心，也有點餘錢，在講價之後買到了。

根據本地房地產協會報導，拉斯維加斯的房價到今年5月底已經連續升高了五個月。相信6月份數據將證實，此地房價已連續上升六個月。數據指出，我們未簽約的房子只有一個月的供應量。在一個正常的市場，我們應當有大約六個月的供應量。也就是說，我們當前的市場是一個極端供不應求的市場，以至於每棟在10萬到20萬之間的房子一上市，立刻就有一大批投資者出價，而經常投資者的出價需要超過要價才能買到房子。試想，在這麼緊的市場，如果銀行稍稍放鬆貸款標準，使貸款者也能以超過要價的出價去跟現款投資者競爭的話，那麼我們的房市不是會加速恢復正常嗎？

大家都還在擔心數量可觀的，占此地房屋總量高達60%的溺水屋。如果銀行再度像前三年那樣，大批推出溺水屋的話，是否房價又會下跌呢？對此，誰也不敢作定論。但是，應當考慮到，房價的升降與溺水屋的數量是成反比例的。房價如果繼續上升，那麼溺水屋的數量就會減少，因為溺水屋的數量實在非短時間能消化完，所以等政府干預法拍的效力過後，銀行屋的房源就會恢復，使房市的供需較平衡。

本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com


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安森太陽城 銀髮族最愛

在2011年，全美十大豪華退休社區排行，安森太陽城榮登第一名。(吳維安提供)

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安森太陽城是個在拉斯維加斯東南方的漢德升市，專門給銀髮族所蓋的社區，該社區是載爾維伯公司從1998年開始建，直到2008年才完成。

社區中目前有7144戶，華人約有300多家，這是一個專門給退休人士住的社區，規定要55歲以上的才能住進去，住家管理處規矩很多，小孩來看望父母，所停留的日數都有限制。

社區正中間是兩個18洞的里維爾（REVERE）高爾夫球場，2萬3000平方呎的俱樂部提供三餐的服務。

安森社區有三個會所，最大的安森會所占地7萬7000平方呎，裏面有餐館、酒吧、娛樂室、教室和健身房，每次帶客人去參觀，都可看到三桌到四桌的華人在打麻將，站在大廳中，窗子外就看到遠方的賭場區，是幢很漂亮的建築物。

安森的第二個會所是3萬1000呎的建築物，裏面有個可坐300人的劇院，還有宴會廳，球場和教室，第三個會所是個兩萬呎太陽能供電的建築，有五個網球場。

社區中有個華人組成的國際文化友誼會，經常舉行活動，有舞會、聚餐、表演、老人在此不寂寞。

安森社區蓋的時候一共有31種不同的平面圖，加上兩款豪宅的設計，大多數的房子前後都有露臺（Patio），很多房子都有第三個車庫，可以停放高爾夫球車，在安森社區中，一大半的房子都祗有一層樓，兩個臥房。主要設計是祗給老夫婦兩人住的，在嚴格的住家委員會規定下，小孩子和客人來拜望也不能長住，所以兩臥房也就夠用了。

目前安森太陽城一共有62幢房子在市場上賣，最貴的一幢要價129萬，有3354平方呎，兩臥、三浴、三車庫，不過房中裝有開泰公司生產的水喉，目前還在打官司中。

最便宜的是11萬3500元，有1142呎、兩臥、兩浴、兩車庫，而中國人最喜歡買的三臥房屋，最便宜的是26萬9000元，有三臥、兩浴、兩車庫，面積為2190平方呎，這是個短售屋，欠銀行43萬2000元。

安森社區的進出，以前完全靠北邊的伊斯頓大道和125公路連接，不過現在可以從埃磨賭場（M Resort）後的共和街（Republic Rd）進入社區。

因為該社區華人愈來愈多，伊斯頓大道兩旁中國商店也多了起來，廣東飲茶、布斐餐館都有了，聽說有人在那裡正在籌畫開一家中國超市。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com

維加斯房市何時恢復秩序？

維加斯的房市充滿變數，預期原本價格還未跌到位的高檔房屋，因為有更多的富人選擇策略性棄屋，價格還會下探。(林秀華提供)

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歐債問題導致資金外流到美國避險，主要購買風險低的美國短期公債，美國市場的資金多，造成利率下跌，也影響到房貸利率，目前30年期的房貸利率為3.66% ，15年期的房貸利率為2.95%，這是自1950年代起，開始有長期房貸以來的歷史新低。

利率低對美國的經濟與房市復甦有利，拉斯維加斯的賭場收入今年起有明顯改善，油價更在此時回跌，最近看到幾個停工多年的開發案又有動工跡象，大致而言，拉斯維加斯的經濟已轉好，但是歐巴馬總統的拖延法拍政策卻使得房市的問題變得非常複雜，從以下案例可見一斑。

蘇家夫婦一家人過去幾年來都住在一間租來的5000平方呎豪宅，房東是極富有的商人，在南加和夏威夷都有房地產，最近租約到期不再續租，房東準備要作「不足額還款銷售」。據稱此屋原價250萬元，貸款150萬，目前市價約值100萬元，故溺水50萬。  

曾女士才剛取得銀行同意她自住屋的「不足額還款銷售」，等著過戶，預計再一個月就須遷離，她另外以女兒名義出現金購買了市場上的一間「不足額還款銷售屋」，目前還在等銀行批准，而賣主竟然是個收入頗豐的婦產科醫師，因此來電詢問成功的機會大不大？要等多久才會有消息？  

若在以前，銀行是不輕易批准「不足額還款銷售」的，但現在由於AB 284法令施行，銀行申請「法拍」要經過法院批准，手續麻煩，時間又加倍冗長，銀行便開始放鬆「不足額還款銷售」的審核，這鼓勵更多的人賴帳，情況可能越演越烈，害那些努力工作以支付房貸者的心理也覺得不平衡。  

AB 284法令的施行使得「銀行屋」上市的數量遽減，由於「不足額還款銷售屋」有不確定銀行是否批准的因素，大多數買家仍傾向購買「銀行屋」，在粥少僧多的情況下，往往一間「銀行屋」一上市，就收到幾十個出價單，拉斯維加斯5月份的「銀行屋」存貨為494戶，比前一年的3207戶足足降了85%，5月份的「法拍」申請案件比前一年降了66%，比4月份則降了7.6%，看來「銀行屋」的供給量暫時還無法改善。  

此外，拉斯維加斯5月份的"不足額還款銷售屋"的成交筆數為1289戶，這是自2008年房市崩盤後，首次比「銀行屋」的成交筆數1275戶高，各占總成交量的32%，以往前者約只為後者的一半，房市的變化隨著政府政策起伏不定，無人知曉何時房市才會恢復秩序。  

本文由內華達房地產公司地產負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線： 702-368-6883 ，公司互聯網www.LVhome.com。


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南高地社區 氣派非凡

「南高地社區」靠近拉斯維加斯賭街大道，環境優雅，且價格不貴。(圖：吳維安提供)

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多年來，拉斯維加斯幅員的擴展是朝南邊這個方向進行，也就是和全美第二大城市洛杉磯靠攏，所以南邊就像拉斯維加斯的大門，而「南高地社區」（Southern Highland）正是南加的遊客們進入拉斯維加斯所見到的第一個社區。開車由15號公路向北行，爬過一個小山頭，當拉斯維加斯出現在眼前時，左手邊有一大片住宅區，從聖洛斯(San Rose)大道下15號公路下來，這裡就是「南高地社區」了。

「南高地社區」占地2300英畝，住宅區已蓋好了一大半，正當中是個高爾夫大球場，有個私人俱樂部，只准許300名邀請的會員入會，會所面積4萬2000平方呎，是全美排行第一的高爾夫球會所，高爾夫球場則排名全美第27。

社區當中有購物中心、學校和公園，不過該社區最北的仙人掌 (Cactus)大道到藍鑽石 (Blue Diamond)公路中還是一大片未開發的空地，進出還是從南邊的聖洛斯大道較便利，例如去中國城要先向南走，從聖洛斯大道上15號公路，再北行去中國城﹔若走北邊可從瓊斯大道 (Jones)穿過空地，接藍鑽石公路，到拉斯維加斯賭街大道。  

目前「南高地社區」有92幢房子在市場上賣，最貴的一幢是899萬9000，有1萬4960平方呎，七個臥房，11個廁所，和可停七輛車的車庫，是2008年興建的，最便宜的是12萬0000，有三個臥房，三個廁所，兩車庫，1,733平方呎，是2005年蓋的。

 一般華人在拉斯維加斯購屋多喜歡選西南區，也就是15號公路以西和查理斯頓 (Charleston)大道以南，拉斯維加斯房地產經紀人協會將西南區分作五個小區，中國城位於501區，而「南高地社區」位於505區，是西南區裡最南邊的位置，在505區中，除了「山之邊社區」(Mountain Edge)和「南高地社區」外，多是未開發的空地。比較這兩個社區，「南高地社區」靠15號公路，交通較方便，社區建設也較完備，「南高地」大道更是綠樹成蔭，氣派非凡的好社區，故價格比「山之邊社區」略高。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線:702)--368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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競買！ 賣房容易買房難

Jun• 09•12

 

出價$165,000元沒能買到的房子。
5月30日，拉斯維加斯英文報紙RJ商業版頭條：「美國有些地區房價升高」。但是，文內說，「可是拉斯維加斯的房價沒有發生變化」，真的嗎？

當然，標普的Case－Shiller房市指標是房地產的聖經，誰敢跟它唱反調？它如果說維加斯的房價沒有變化，那麼我們的房價肯定不敢動。對嗎？不過，個人倒有點小意見。因為，最近我替客人為一棟不錯的房子出價。我們出價16萬5000元，比要價高出5100元，並且全部是現款。出價時這棟房子已經有15個人出價，顯示競價激烈，而結果我們沒有買到。這絕不是孤立事件，不但我自己有多次這樣的經驗，其他經紀人的經驗也必然是：每一棟稍微像樣的房子一上市，三天內必然會接到好幾個出價，並且經常會在短期內超過原價賣出。可以說，經過四年衰退，至少從今年1月開始，拉斯維加斯的房市已經從買房容易賣房難轉變為賣房容易買房難了。毫無疑問，這是一個非常驚人的變化。

由於大家競買，所以用現金買的人就占盡便宜。為什麼呢？因為龐然大物的銀行完全缺乏靈活性，它們相信數據，不能隨著地區市場的變化轉彎。如果買方要貸款，那麼銀行就要找它指定的估值專家去作價格比，把這棟房子跟過去該區90天內賣出的類似房子比價。一比之下，銀行就批下來，房價過高，不貸！用現款買房子的人就不必受那些對市場變化沒有感覺的國際大銀行的控制，當機立斷，立刻買到房子。由於華人買房子不太願意貸款，所以目前成為華人買房子的好時機。

但是，華人喜歡講價。有時我們無法說服他們，看到好房子多出個幾千，用五年平均一下，其實沒有多少錢。如果他們不相信你，那就沒辦法。因為現在的確是，想要在此地買房子，心理要有所準備，必需考慮，有時不但不能講價，並且還必需加價。

原文刊登在世界日報賭城版—-6-9-2012 ——本文由內華達房地產公司經紀人水秉和提供。

維加斯各區五年來的房價變化

May• 26•12

內華達房地產公司根據本地英文報Review Journal所公布的資料，將拉斯維加斯各個郵遞區每年的二手屋中間房價跌幅百分比，綜合起來推算出2006年房價高峰點到2011年底，五年來各個郵遞區累計的跌幅百分比，請看圖表(見圖，內華達房地產公司提供)說明這些數據結果。

在總數56個郵遞區之中，房價跌幅最高的三個區是89109(84.5%)、89169(79.1%)、89106(77.6%)，主要是城中區 (downtown)及靠近賭街東邊的舊社區﹔跌幅最低的三個區是89044(43.8%)、89135(44.6%)、89086(46.1%)，主要是高級住宅區Summelin和Anthem，抗跌性強。

總的說來，各區多半只是調整回2002年未發燒之前的水平，過去暴漲，現在就暴跌，可是有些先天不足，後天失調的區，竟跌過2000年之前的水平了，Location，Location！這句話，對於投資房地產來說，似乎是放諸四海皆準的概念。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-26-2012

法拍潮未艾 房價漲聲只是暫時性

拉斯維加斯的房市供不應求，喊漲之聲四起，殊不知這仍只是一時現象，買家不必懊惱一時買不到房子。
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拉斯維加斯過去幾個月來的二手屋房源因政府干預銀行的法拍而銳減，例如今年4月份房源就比去年少了20.3%，供給減，而超低的房價卻吸引更多的投資者進場，即需求強，使得4月份市面上未售的房源比去年足足降了63.4%，只約等於四到六星期的庫存，買家搶房使得4月份已售獨棟屋的中間價格比3月份上揚4%，比前一年上揚2.3%，為12萬7900元，於是一時之間，喊漲之聲四起，殊不知這仍只是一時現象。
 

目前內華達州的房貸違約比率為11.16%，比全美的5.78%還高出一倍，失業率為12.1%，也就是說未來仍將有很多的法拍房源，房價在法拍潮結束前還不會漲，政府干預銀行的法拍只是拖延房市復甦的時間，所以買家不必懊惱一時買不到房子。

自2006年第一季至今的六年來，拉斯維加斯的房價下跌了61.8%，相較於全美的34.2%，房貸資料中心Fiserv Case-Shiller的專家更接著預測未來的房價起伏﹕2012年拉斯維加斯的房價將比2011年下跌7.5%，2013年將比2012年再下跌3.3%，相較於2012年全美的房價將比2011年下跌0.8%，2013年則將比2012年上揚4.2%，拉斯維加斯的房市顯然比全美受創更巨，復甦較慢。

新屋的建商在2011年更是創下歷史最低的年銷售量，新屋年售量3894戶，只約二手屋一個月的售量，例如二手屋4月份月的售量為3924戶﹔由於二手屋的房源緊促，目前新屋市場又有些回溫，預期2012年可銷售新屋5000戶，上月新屋的中間價格也比前一年小漲1%，為20萬1040，新屋市場主要的買家是自住者，因個人的品味，願意付較高價格。

投資者搶購二手屋，在粥少僧多的情況下，往往須以現金才買得到，因此目前成交的二手屋中有一半以上是以現金購買，相對而言，新屋買家雖能選擇貸款，然而在貸款時卻常遇到估價不通過的問題，因為估價員所使用的市場行情已被大量成交的二手屋主導，這時可再和建商議價，或要求裝璜升級等，有時建商也願意給現金折扣，但背後的銀行未必同意，這種情況就如同二手屋市場的「不足額還貸」一樣。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線 702-368-6883 ，info@Lvhome.com公司互聯網為www.LVhome.com

Desert Shore水鄉澤國好社區

 May• 12•12

戈壁灘是拉斯維加斯少數以人工湖為主題的社區。(吳維安提供)

戈壁灘是拉斯維加斯少數以人工湖為主題的社區。
拉斯維加斯住宅區發展歷史，主要的推力是大開發的進駐，這些大開發商動不動就是上百英畝的開發。他們圈地建新城，為了吸引住戶去買房子，有的有很完善的商業區、公園和學校，有的就發展一個漂漂亮亮的主題來做號召，像是高爾夫球場、公園、運動場之類，以水做主題的不多，最早的一個是在沙哈拉大道旁的「湖區」(Lake)，再來就是「戈壁灘」(Desert Shore)，最後是東南區的「拉斯維加斯湖」(Lake Las Vegas)，現在因為考慮到浪費水的因素，政府已不再批准以人造湖為主題的開發，因此這三個以湖為主題的社區也成了絕響。

戈壁灘（Desert Shore）是拉斯維加斯西北方的社區，戈壁灘在沙漠林社區的隔壁，是拉斯維加斯少有的以人工湖為主題的開發方案。該社區在1988年開始興建，中間有四個人工湖，社區中心有沙灘、棕櫚樹和野餐的地方，湖中有鴨子，是周末帶小孩去餵鴨子的好地方，沙灘旁還有打排球、籃球和小孩玩的滑梯和鞦韆。許多人家在後院有碼頭，可划船到湖中玩，也可坐在湖邊釣釣魚，社區中心也經常舉辦些活動，為居民們增加認識和友誼的機會，另外湖邊上有散步小徑，可走路或騎腳踏車繞湖健身遊玩。

戈壁灘社區一共有682英畝，住了3351戶人家，差不多的房子都是在90年代蓋的，價位屬於中上等，目前有16幢在市場上賣，價位最貴的是62萬4900元，有3052呎居住面積，四房三浴，最便宜的是16萬5000元，居住面積為1985平方呎，四房三浴，1988年蓋。

過去12個月，該社區一共賣出164幢房子，是受人歡迎的社區，沙漠灘也有康斗(集合住宅)，目前祗有五個單位在市場上待售，價位從8萬到2萬5。

沙漠灘的房子多是在20年前，雖然老了些，但在這沙漠中，有湖光山影大樹成蔭的社區，還是很難得找到的，是個居家安業的好地方。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-12-2012 ——本文由内華達房地產公司經紀人吴维安提供。

旅館康斗 可度假自住可出租

May• 05•12

拉斯維加斯旅館「康斗」看好，可投資出租兼度假自住
趁目前賭城房價處於低谷時，來此購買度假屋享受人生成為一種風潮，擁有一戶坐落於賭城大道上，與舉世聞名的大賭場比鄰而居的高層豪華「康斗」(Condo，集合住宅)，更是身分和地位的表徵。住在這些高層豪華「康斗」裡，可以欣賞賭城大道上的美景，有24小時的前檯服務，警衛森嚴，還有俱樂部、健身房、游泳池、餐廳、會客所等，和一般獨棟屋不同，這是在買一種生活品味 (Life Style)。

除了度假自住外，許多人也將其當作招待所，高層豪華「康斗」每月要付約500元至1000元的物業管理費 (一般每平方呎約0.35元至0.8元)，這是筆不小的開銷，於是頭腦精明的投資者，便傾向於選擇兼俱度假自住與投資出租的好處的旅館「康斗」，除了度假自住外 (屋主有優先選擇權)，不用的時間便交給旅館管理人出租，若是「純住家康斗」則無法同時享有兩種功能，基於這種考量，旅館「康斗」就比「純住家康斗」實惠，以下就以實例作說明。

鑑于SEC(聯邦票券管理局)規定，旅館「康斗」的開發商不得對投資顧客承諾未來出租的租金及投資報酬率是多少，以下例子的數字僅作參考。

李太太以22萬元買了一個530平方呎的旅館「康斗」，有如一般旅館的套房，睡床、沙發，外加個小廚房，位處22樓，有賭城大道景觀，減去度假自住30天，按照2011年賭城旅館出租率86.9%，出租286天(365-30) x 0.869，每日租金平均150元計算 (相較於沒有景觀的100元)，年租金收入為4萬2900元，旅館管理人收取一半，剩2萬1450，物業管理費是4320(每月360元x12)，地價稅是2200元，淨受益為1萬4930，投資報酬率為6.8%，和投資獨棟屋出租的投資報酬率7%至8%相去不遠，還兼俱度假自住的功能(只須付打掃清潔費，每次約40元)，十分上算。

此外值得注意的是，繼Cosmopolitan將所有的旅館「康斗」轉為一般旅館後，MGM City Center的Vdara日前也將未售的旅館「康斗」全部轉為一般旅館，現在與大賭場比鄰而居的旅館「康斗」的數量已大大減少，無論是開發商全新的或二手的，突然賣方討價還價的空間都變小了，須知高層豪華「康斗」的造價每平方呎約325元，再加上土地開發執照等費用，每平方呎的成本可能達450元，這還未包括土地的成本 (若在賭城大道上更是寸土寸金)及旅館「康斗」帶有的家俱成本，而在房價多半「溺水」的情況下，對售價有決定權的其實不只是賣方，而是給賣方建築貸款或一般房貸的銀行。—-5-5-2012

出價高過要價 房市回春？

 Apr• 28•12

要價15萬元，出價15萬3000元沒有買到的房子。
根據最新的Case-Shiller房市指數，2月間，全國20個大都市中，15個城市的房價仍然緩慢下滑，包括拉斯維加斯在內，另外五個，如鳳凰城，房價已經開始爬升。

所涉數字指出，拉斯維加斯當前的房價仍然低於它在2000年的房價，2月的房價比1月又降低了0.4%。這則新聞似乎令人悲觀。可是，另一個也相當權威的機構，SalesTraq使用不同的計算方法指出，拉斯維加斯的房價在過去兩個月間有所爬升，平均價格在3月間為10萬3000元，相對於2月間的10萬800元，和1月間的10萬元，當然是爬升了。

到底我們相信哪個數據呢？如果你在過去三個月間曾經來此買房子，你就知道答案了。你會發現，一棟稍稍看得過去的房子，如果你出價低於要價，經常你得不到任何回應，而過了一、二個星期以後，房子已經進入合同。因為現在每棟稍稍像樣的房子都會收到五個甚至更多的出價（offer）。
 
上周，一棟要價15萬的房子，上市的前30天，因為其貸款是由聯邦政府擔保，按規定只准自住的人購買，所以沒有賣掉。可是，第30天一過，在第30天的零時開始，這棟房子就開始在網上競買。前兩個小時，我進不去聯邦政府為此設立的網站HUDHomeStor s.com ，可見競買的熱烈情況。

我的買主出價15萬3000元，說來也是不錯的價錢，可是價錢送進去之後，就像石沉大海，音信渺然。競買截止後，上網一看，已經被別人買去。出價多少，現在還無從得知，但肯定超過我買主的出價。

雖然內華達州去年的一項法案不再容許銀行草率推出房子拍賣，因而突然之間大幅度減少了法拍屋的供應量，被認為是此地房子熱賣的主要原因，但是，全國經濟的緩慢復甦，失業率逐步下降，加上本地遊客數目的持續增加，也都影響到房市。當投資者看到房市出現回暖的跡象，不再擔心虧掉老本，再看到收益率高達7%，他們就紛紛進場了。所以說，房市回暖的日子可能不遠了。

原文刊登在世界日報賭城版—-4-28-2012 ——本文由内華達房地產公司經紀人水秉和提供。

維加斯商業出租市場衰頹

 Apr• 21•12

有個總公司在南加州的企業，最近因為其拉斯維加斯辦事處的租約即將到期，又風聞拉斯維加斯的房地產便宜，便考慮購買自用的辦公樓，由於其營業性質並不需要面積很大的辦公室，而一般的辦公樓少則5000呎，多則數萬呎，所以除去自用部分外，還須將多出的其餘面積出租，殊不知拉斯維加斯商業樓的高空置率其來有自，出租並不如想像中那般容易，以下的分析兼顧長期與短期看法。

目前的經濟不景氣固然導致高失業率與消費不振，但從長遠的角度來看，網路與高科技的發展才是全民失業率與商業樓空置率無法改善的真正原因，例如智慧型手機取代許多白領階級的工作，網路銷售搶走店鋪零售業的生意，所以美國原有的工作機會逐漸減少，對辦公樓、店鋪等商業地產的需求量也跟著降低。

拉斯維加斯有全美最高的失業率，雖然之前主要是大事擴建時期遷入，後來停建被裁員的建築工人居多，但許多工人已陸續離開，失業率才從高峰的15%降至現在的12.2%，接下來就得靠引進新的產業提供就業機會，以彌補因高科技而失去的白領階級的工作，這是很大的挑戰。
 
根據「Applied Analysis」公司的最新統計資料，拉斯維加斯可租的辦公樓約2000棟，面積共約52百萬平方呎，目前空置率為25.2%，比前一年的23.7%高﹔可租的店鋪約隸屬268購物中心，面積共約44百萬平方呎，目前空置率為11.6%，比前一年的11.3%略高﹔可租的輕工業廠房約4300棟，面積共約108百萬平方呎，目前空置率為19%，也比前一年的17.7%高。

拉斯維加斯的土地市場可就更慘了，因為無論是住家或商業樓，前幾年都超建，法拍氾濫成災，市價往往低於建造成本，未來幾年恐怕沒有建商願再開工，對土地的需求消失﹔2011年土地成交量只有1545英畝，比前一年減少28%，每英畝平均成交價為10萬2491元，比前一年$167,276下跌39%，比2007年高峰時下跌90%﹔唯一的例外是目前還可見到有新的大型公寓 (數百單位)的施工，大型公寓是「私募基金」 (Private Held Fund)投資公司的最愛，除了空置率低 (約5%)之外，因為所有單位集中一處，無論蒐購或管理，都有較高的效益。

原文刊登在世界日報賭城版—-4-21-2012

沙漠林 規畫最成功的城中城

「沙漠林」社區不但美麗，且生活機能極佳，此區的房子好賣又好租，自住或投資兩相宜。(照片由吳維安提供)

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在拉斯維加斯西邊有一片高級住宅區「沙漠林」 (Summerlin)，占地2萬2500英畝，是全美最大且規畫最成功的社區，該區綠樹成蔭，馬路寬敞，有購物中心、公私立學校、圖書館、活動中心、高爾夫球場、大型公園，生活機能極佳，房屋以地中海型建築為主，灰泥的牆，紅色的瓦，每個小社區進口都還有個小公園，是居住安家的好地方，「沙漠林」有自己的商業區和賭場，是拉斯維加斯的城中城。 很多外地來拉斯維加斯買房子的人，都很驚訝在這個沙漠中居然有如此一個漂亮的社區，其實「沙漠林」的由來有一段很傳奇的故事。

話說1966年感恩節那天，那時全美最有錢的大富翁-霍華休斯，來到拉斯維加斯，他住進「沙漠小棧」 (Desert Inn)的頂樓，後來索性把整個賭場買下，以此為家，接著又買了五、六家賭場，連城裡城外的地，也一大片一大片地買，這包括現在的「沙漠林」所在地，他還準備把其飛機公司搬來，這遼闊的沙漠是試驗飛機性能的好場地。

霍華休斯後來在幾位內臣的挾持下，對他的帝國完全失去控制，更甭提要把其飛機公司搬來了，1976年他在墨西哥逝世，沒留遺囑要怎麼處理他在拉斯維加斯龐大的房地產，美國政府找到他在德州老家的堂弟-拉米斯來繼承，拉米斯在拉斯維加斯成立了開發公司，將西邊的荒地規畫成一個大社區，取名「沙漠林」，這是霍華休斯和拉米斯的祖母的名字。

「沙漠林」已開發的面積還不到一半，為9000英畝，從北起始往西及南開發，分為北、西、中、南四大區，每個大區下再分中區，共有19個中區，每個中區下再有小社區，由不同的建商來投資開發，共150個小社區，「沙漠林」未開發的部分有很大的面積是被山丘盤踞。

 2007年美國房市崩盤後，「沙漠林」也不能倖免，其中涵蓋郵遞區89128、89134、89135、89138、89144，自2006年高峰期至2011年底，各郵遞區的房價分別下跌了59.4%、49.5%、44.6%、48.6%、58.9%。

目前「沙漠林」在市場上有200幢二手屋在賣，最老的屋齡20年，最便宜的要價12萬5 000元，面積為1700平方呎，需要大修。最貴的「自建豪宅」 (Custom Home)要價1090萬元，面積為1萬2000平方呎，有八個衛浴﹔建商推出的新屋，最便宜的要價15萬0000元，面積為1450平方呎，最貴的要價105萬元，面積為3884平方呎；另外還有可自建豪宅的建地在賣，主要在The Ridges這一中區內。

本文由內華達房地產公司經紀人吳維安提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999 ，華語專線: 702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com


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美經濟改善 復原路既難且慢

林秀華指出，由於經濟全球化及高科技帶來的方便，許多美國人原有的工作機會，尤其是白領階級部分已逐漸消失。(林秀華提供)

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近幾個月來美國經濟略有改善，但似乎不穩定且是片面性，是靠像社群網站、醫療、商展等這些目前有成長的領域，有如一個體質孱弱的人，復原無力而緩慢；2012年美國的經濟成長率預估為2.5%，雖然比二次大戰以來的平均3.4%略低，但以後每年的成長率大概就只能是這種水平。

發生於1960、1969、1973年的經濟衰退，其造成的高失業率，都是不到兩年就復原了，但自此之後就越來越慢。1981年的經濟衰退，其造成的高失業率花了28個月才復原，1990年的經濟衰退花了32個月，2001年的經濟衰退花了46個月，2007年的經濟衰退到今天已50個月，還走不到半途。

復原困難的原因有三﹕

 一、全美目前約500萬的失業人口：由於經濟全球化，及高科技帶來的方便，許多美國人原有的工作機會，或被外包(outsource)到亞洲，或不再需要，例如傳統秘書的工作已被智慧手機 (smart phone)取代，接下來保險從業者、法律諮詢顧問、投資分析師也將不保，白領階層的工作消失後很難再找回來。

 二、美國人收入沒增加：企業趁高失業率的時機，削減人工與薪資，因此個人消費水平不易提升。

三、被房市拖累嚴重：以前經濟復甦後，資金會投入房市，有助經濟更進一步繁榮，但這次卻反而有3.7兆美元的房貸大洞待補填。

說來弔詭，以上這些因素也促使美國的經濟復甦比其他國家，如歐洲國家的腳步，稍微快些：

一、美國科技的優勢，例如社群網站創造的商機，吸引海外資本市場的資金回流，比美以前的達康 (.com)風潮。

 二、美國人多年來薪資未調，增加企業的競爭力，於是一些出走的產業又從國外移回美國，例如汽車製造業，美元幣值的相對弱勢也有利美國出口。

 三、美國房價低，個人花在居住上的成本減少，才有多餘的錢來幫助消費，此外，過去20年來油價大漲，主要是中國和印度需要大量的基礎建設，現在總算到了建完喊停的時候，油價可望逐漸緩和，將降低通膨的壓力。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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經濟復甦 待金融體系正常運作

 Mar• 31•12

內華達房地產負責人林秀華說，拉斯維加斯去年成屋銷售量成長兩倍，代價是超低的房價，屋主共損失900億財產。

大家都說美國的經濟已稍有改善，國民的消費增加，失業率也降了少許，但是美國的房價和此兩項指標的關係不大，主要影響房價的是：一、溺水屋的比率太高，例如在內華達州，溺水屋占所有房屋貸款的70%，屋主棄屋蔚為風潮，二、為了避免過去炒樓問題重演，近幾年來，非常不容易取得銀行的購屋貸款；前者是由於過去濫貸造成，後者是矯枉過正，皆源於金融體制的不健全與呆板。

就像幣值的漲跌影響一個出口國家的競爭力一樣，先看日本的經濟是如何因為幣值調升而陷入20年的衰退期，再看韓國的經濟是如何在幣值大貶以後起飛，如今國民生產毛額已大幅領先台灣，就可見凡事皆有其關鍵點。

歐巴馬政府從上任開始就說要作金融改革，可惜只有否定性的整頓，而無建設性的作為；金融體系無法正常運作，發揮應有功能，就算一再祭出拖延法拍 (Moratorium)的行政干預手段，或是協調銀行救濟溺水屋屋主，其實只是使房市復甦的腳步變緩，甚至可說是把房價越治越慘了，並且平白浪費掉巨額的國家資金，不知唯有建立良好的金融秩序，提供適度的房貸才是解決房市問題的關鍵。

拉斯維加斯的成屋銷售量從2007年的2萬4800戶，至2011年的4萬8822戶，已成長了兩倍，但其背後的代價是：比建造成本還低的房價，過去五年來，拉斯維加斯的屋主共損失了900億元的財產，平均一戶約損失11萬2000元，雖然房價在過去兩年來的跌幅已大為減低，甚至近幾個月來已不見再跌，但專家預測以上的損失，至少需要十年才能補回。

以前許多美國人認為，不可能會有比小布希做得更爛的總統了，沒想到歐巴馬總統對經濟問題毫無概念，欲行好反而害事﹔但是他的運氣不差，除了及時將賓拉丹繩之以法外，歐元市場的危機使歐洲有錢人把錢存到美國來避險，中國的富人覺得在中國，生命財產沒保障，也想盡辦法把財產弄到美國，美國的經濟竟然是操之在鄰國的興衰成敗。

原文刊登在世界日報賭城版—-3-31-2012

維加斯房災 全美第一

Mar• 10•12

根據統計資料，拉斯維加斯有70%的房子是溺水屋，亦即房子的貸款額超過目前房價。拉斯維加斯過去三年間拍賣掉10萬棟以上的房子，價格比最高時的房價平均下跌60%，其房災之巨，數全國第一。據專家推測，今後可能還有6萬到10萬棟拍賣屋進入市場。

但是，就在這個嚴峻房災肆虐的當口，今年一開始我們就經歷到幾乎類似五、六年前火紅年代的房荒。房子一上市，如果條件不錯，立刻就有五個甚至十個買家出價，兩星期不到，房子已經被人鎖定。我不止一次碰到這樣的情況：房子一上市，不管三七二十一，立刻按要價寫好合同發過去，結果，兩天之後，對方電郵回話說，抱歉，房子已經簽約！我說，你連鑰匙都還沒有放上去，而我是第一天就給合同，你怎麼可能已經賣掉？對方支吾其詞，不肯作正面回答。

是的，在全國最嚴峻的房災市場上，我們確實經歷到嚴重的房荒，條件好的房子突然供不應求，一上市就被搶購一空，此外，因價格、地點、質量有問題而滯銷的房子當然也有很多，這不在話下。四面八方的投資者紛紛進場。投資者也知道，只給一棟房子出價，肯定拿不到，所以就出價給三棟房子、四棟房子，看能不能搶到一棟。如此一來，本來短期失衡的供求關係乃演變成令人惑然不解的房荒。

房荒出現在房災之中，說起來極為荒謬，但這是事實。原因許多人知道。去年10月1日起，州政府的一項法案AB284開始運作，也就是嚴格檢查銀行拍賣屋的每一份文件，不再允許閉著眼睛，一天簽上個幾百份甚至上千份錯誤百出的拍賣文件。這麼一來，銀行回收屋（REO）的數目銳減，到今年1、2月的時候，它的效應猛然震撼市場，使大家都感覺到有買家而沒有貨出賣的苦惱。

熟悉內情的人說，這是短期現象，因為銀行手中還掌握數量可觀的溺水屋，所謂的「影子庫存」。一旦目前的法律問題緩解之後，我們將會看到更多的空房子上市。所以，房荒之後一定又有房災，絕對不能被短暫的現象沖昏了頭腦。

可是，從樂觀的角度看，我們看到，投資者真的是從四面八方湧來。幾乎全世界的人都突然發現，你從股票市場、從債券市場、從銀行利息，你能拿到7%、8%的收益率嗎？拉斯維加斯銀行回收屋的房價每呎低者50到60元，高者也不過是70到80元，而新房子的造價一般在100到120元之間。所以，現在買，他們問，還擔心房價繼續跌嗎？只要不再大跌，那麼，何不安心拿著8%的收益呢？顯然，今後一年，房災與房荒在此地會有一場激烈的鬥爭。

原文刊登在世界日報賭城版—-3-10-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。