低總價房子將被邊緣化

一棟1300平方呎的房子，每平方呎單價80元，則房子的價錢是10萬4000 元。另一棟房子1700平方呎，每平方呎單價77元，則房價是13萬900元。前者是去年賣掉的，後者是今年賣掉的。你說，房價是跌了？還是漲了？用單價算，房價跌了。按整個房子算，則房價漲了。所以，如果1300平方呎的房子越來越少，那麼，房價是跌了？還是漲了呢？

在房價飛漲的那幾年裡，地皮昂貴，所以開發商猛建地面積小、房子面積也小的房子。而在房價猛向下栽的過去三年裡，許多投資者來此，花個9、10、11萬，就買到了這種很新的房子，每月租個1000元上下，非常開心。
 
從銀行的角度來看，我們就很容易理解為什麼銀行在過去幾年大量脫手這種房子。譬如說，銀行負責處理拍賣屋的人手上有2000棟房子。他當然不能一口氣把2000棟房子全部投入市場，因為這樣就會徹底粉碎房市，並且銀行的赤字也會猛增。所以，他們每個月只推出幾十棟或者幾百棟。好幾家銀行加在一起，可能推出個1000多棟。加上市場沒有賣掉的房子和一般業主脫手的房子之後，每月賣出的數量跟進場的數量大致維持平衡。關鍵是，他們當然想多賣掉他們推出的房子，所以，他們會推出手邊最好賣的房子，也就是房價較低的房子。

可以看出，這種小房子已經清理得差不多了。銀行現在推出的房子，不但地的面積比較大、房子的面積也比較大。所以，房屋總價也就高了。雖然每平方呎的價錢還在微微下滑，但是要在較好的地段找個10萬上下的房子，已經不那麼簡單了。

其實，你可能也不應當去買那種房子。 為什麼呢？因為現在地產商又在建房子了。為了永續經營和維持一支骨幹團隊，他們必須繼續建。目前地皮的價格遠低於五、六年前。現在，他們一個蘿蔔一個坑，賣一棟建一棟，建出來的新房子不但用地面積大、房子面積也大，並且提供各種優惠。和前幾年建地面積小、跟鄰居緊密相連的房子來比，他們占有相當的優勢——好租也好賣。

——本文由内華達房地產公司經纪人水秉和提供。

美元升值看好投資美國資產

當大家都不看好的時候﹐其實全世界的大環境正慢慢在改變﹐最明顯的是美元升值﹐這是由於歐債因素﹐所有的外國貨幣對美元都在貶值﹐投資人若預期美元升值﹐熱錢將會流回美國﹐造成美國房市和股市的反彈﹔其次是原物料價格下滑﹐例如石油每桶單價已跌至80美元﹐這可以提高產業的利潤﹔加上歐巴馬的4,400億美元振興就業計劃﹐鼓勵企業投資﹔如果往好的方向去看﹐美國整體經濟有許多否極泰來的條件已在醞釀中，值得投資人關注進場的時機。

 
此外﹐由於過去這段期間有關拉斯維加斯的報導多呈負面﹐忽略了不少正向的訊息﹐這包括2011年來拉斯維加斯每個月份的遊客數量﹑旅館住房率﹑住宿費﹑博弈收入﹐皆比2010年同一月份﹐有顯著的增長。

此外，2011年8月份拉斯維加斯的二手屋成交量4,625戶﹐為過去5年來第二高的月份﹐僅次於2009年6月的4,702戶﹔拉斯維加斯建商減少蓋房﹐但房屋裝修業者的收入已連續20個月比前一年同月份增長﹔自2008年房市崩盤後﹐許多失去房子的人﹐經過了3年時間已走出財務困難﹐趁著目前拉斯維加斯的房價超低﹐開始持現金再度入場。

正當全球一致憂心歐債風暴是否會引爆的節骨眼﹐美國聯儲局的總裁柏南克竟然大剌剌地表示，美國經濟也有下滑的風險﹐搞得老百姓人心惶惶﹐接著宣佈以「扭轉」短期債券為長期債券的方式﹐來取代「量化寬鬆」政策﹐又給人一種所有的招式已經都用盡的感覺﹐於是專家們也同聲唱衰美國經濟﹐使得美國股市跌跌不休﹐房市也預振乏力﹐推測聯儲局總裁如此作﹐是在為歐巴馬2012年競選連任鋪路。
 
由於民眾消費緊縮﹐「通膨」的疑慮意外得到解除﹐從黃金停漲﹐美元升值﹐可察端倪﹐其實美國人民並非都沒錢﹐只是因為信心問題﹐不敢消費﹐目前美國銀行的存款已高達10兆美元﹔這幾年美國銀行的貸款政策也充滿不確定性﹐雖然利率低﹐但審核卻十分嚴苛﹐但銀行不放款而把拿去資本市場炒作﹐終非長久之計﹔總而言之﹐雖然美國失業率高的問題短期不易解決﹐但其它方面的表現會有轉機的。
 

全美100大都會的房市皆墨

最近有讀者來電關切全美法拍數量大幅增加的問題﹐也有讀者提出拉斯維加斯是否會再次成為房地產最有反彈潛力的都會，這些都可從數字及歷史資料來分析，賭城曾經連續十餘年蟬聯全美成長最快的城市﹐房市高峰時期房價的漲幅又居全美之冠，爬得高﹐摔得重﹐房市泡沫後其跌幅自然也居全美之冠﹐房價下跌達64.5%之鉅﹐那未來若再成為最有反彈潛力的城市﹐也不會是意外。

根據 Realty Trac Inc. 的統計資料﹐全美2011年8月份銀行送出「房貸違約通知」(default notices)的數量比7月份增加33%﹐這顯示出之前一年來，政府施壓銀行延遲法拍行動的後果﹐現在必須一次買單﹔拉斯維加斯8月份銀行送出「房貸違約通知」的數量則比7月份增加30%﹐平均每103個住戶就有一戶﹐雖然是全美平均的5倍﹐但比起房市泡沫開始時的7倍﹐並沒有惡化。

拉斯維加斯由於景氣時建築業過度膨脹﹐經濟衰退後﹐許多開發案停擺﹐造成城裡的建築工人幾乎全數失業﹐因此就業率和經濟成長非常緩慢，房價處於超低的水準﹐根據華府智庫「布魯金斯學院」(Brookings Institution) 近日公布的2011年第二季的報告，名列全美經濟復甦表現最差的20個大都會(metropolitan areas﹕Bakersfield, CA﹔ New Orleans, LA﹔Boise, ID﹔ North Port, FL﹔Cape Coral, FL﹔ Orlando, FL﹔Detroit, MI﹔ Palm Bay, FL﹔Fresno, CA﹔ Phoenix, AZ﹔Lakeland, FL﹔ Riverside, CA﹔Las Vegas, NV﹔ Sacramento, CA﹔Los Angeles, CA﹔ San Francisco, CA﹔Miami, FL﹔ Stockton, CA﹔Modesto, CA﹔ Tampa, FL) 之一﹐因為其計算是以失業率、市民所得總額和房價為標準。

許多人把焦點指向拉斯維加斯﹐其實2011年全美皆墨﹐根據「布魯金斯學院」的報告，2011 年上半年美國排行前100大的都會的房價全面下跌﹐無一倖免﹐創下房市泡沫以來的最低點﹐其中有22個都會自房市高峰時期下跌的幅度超過40%。
 
聯邦的經濟與房市的振興政策後繼無力﹐原因是被各都會地方政府的大舉裁員給抵銷了﹐地方政府的僱員大約佔總就業人口的10%﹐地方政府的主要收入來源是徵收銷售稅﹑所得稅﹑和房地產稅﹐在消費不振﹑市民所得減少﹑房價下跌的情況下﹐稅收減少﹐只好裁員以節流，難免有惡性循環的現象。
 

世界各地房價比比看

電視節目最能反映一個地方的文化與價值，要想瞭解美國民眾對「住家」這概念，從而延伸對美國房地產的認識，不妨觀賞一個頗受歡迎的美國電視頻道HMTV﹐主要的節目內容是一段段房地產仲介帶著買家看房的過程﹐除了介紹美國各城市的房型﹑房價及環境外﹐也有美國人在國外的買房體驗﹐還能一瞥該異國城市的風光﹐讓觀眾對各地的經濟條件有些初步的概念。

節目中有許多案例是富人購買「度假屋」﹐度假是歐美國家的重要文化之一。拉斯維加斯是世界有名的度假天堂﹐富人在此購置「度假屋」的不在少數﹐有時也可作為親友聚會的地點﹐往來度假十分便利﹔也有些美國富人是遠到中南美洲或歐洲小城買「度假屋」﹐若是近海灘﹐或週圍環繞自然美景﹐價格多在百萬元之譜﹐飛程長﹐當地交通不方便﹐親友也難得來訪﹐不知買下後一年能用上幾回﹖

順便一提﹐無論貧富﹐身為拉斯維加斯的居民﹐如果突然說想度假﹐可到賭街大道上走走﹐加入熙來攘往的人群﹐找幾個賭場進去參觀﹐置身在「威尼斯」﹑「巴黎」﹑「金字塔」﹑「紐約」等﹑看不同的秀或表演﹐享用美食﹐逛名牌賣場﹐隨時隨地都可找到度假的感覺﹐這和其它城市的賭場﹐主要為博弈﹐賭錢像拼命般的形態南轅北轍。

此外﹐該電視節目中也有被調派到亞洲工作的美國人租豪宅的經歷﹐僱主提供與他們美國住家水平相當的住處﹐所費往往不亞於他們一﹑二十萬元的年薪﹐因為僱主相信唯有下班回到家能好好休息﹐工作時才會有創意與效率﹐不曾在歐美國家住過的人很難理解﹐從中國人把城市裡的「獨棟屋」稱為「別墅」就可了解東西文化的差異性。

亞洲城市的房租這麼高﹐那買房就更難了﹐相對於台北﹑香港﹑上海等城市的「康斗」房價動輒30﹑40萬元起﹐姑且不論當地人的中間年收入只約2萬元﹔目前拉斯維加斯的「獨棟屋」的中間房價約12萬元﹐而本地人的中間年收入則是5萬元﹐按銀行公式應足以負擔23萬元的房貸﹐初入社會的年輕人﹐即1980年出生的一群﹐是本地新興的購屋族群之一﹐因為置產很輕鬆﹐將來房價回漲可期﹐此生不必作房奴。
 

「首投族」購屋是要理性或感性？

有初次買房的年輕讀者來電詢問﹐目前正考慮買房﹐因為買房的確比租房划算﹐但由於其供款能力有限﹐貸不到那麼多錢﹐只能求「有房」﹐無法求「好房」﹐將來如果有能力則會考慮要換房﹐那到底現在是買或不買﹖是否還有其他的變通辦法﹐這個問題要考慮的因素和一般人一樣﹐「地點」之外﹐亦求符合「喜愛﹑長期持有﹑可出租」三項訴求。

由於受到人口結構的變動，民主國家的候選人在選舉過程中，都紛紛重視第一次有權投票的年輕人，所以「首投族」已成為初入社會年輕人的代名詞，「首投族」的購屋形態亦受到房地產市場的重視。

將來有能力會要換房的話﹐這牽涉到兩個條件﹕「將來」是指幾年﹖供得起的房子和理想房子之間的價格差多少﹖如果只是一﹑兩年﹐短期內一買一賣絕不划算﹐那麼不賣而出租呢﹖在申請第二個房屋的貸款時﹐必須讓貸款公司評估當第一個房屋空置時﹐借款人的收入可以同時供兩個房的貸款﹐這在銀行放款嚴苛的今天並不容易。

其次﹐目前拉斯維加斯的中間房價約是12萬元﹐最常見的情形是﹐中意14萬元的房子﹐但能力只達10萬元﹐差3﹑4萬元﹐那也有不同的解決方案﹔一﹑尋求家人支助頭款﹐嘗試購買理想的房子﹐將來可以找個室友貼補分期付款﹐本地很多「首投族」有此趨勢﹔二﹑有一種精打細算的「首投族」﹐自己仍住父母家﹐卻買個可以收取租金的房子﹐這種年紀輕輕就知道養房理財的人﹐未來至少能成小富。

至於比較浪漫的年輕人在買了自住房後﹐情感上感到特別的滿足﹐可能會花更多的錢去作裝修和升級﹐及買很多搭配的時髦傢具﹐往往之後許多年都存不了錢﹐且將來賣屋時這些涉及個人品味的投資﹐基本上都是無法回收的﹐但住得舒適﹐對賣力工作的人是很重要的﹔最不實際的是少數天真的一群﹐他們會把不多的積蓄拿去買一個世外桃源的房子﹐便宜但無法出租﹐自己也難得度假用上幾次﹐這可說是花錢在買一個感覺﹑或買一個夢想﹐與生活是完全脫節的。
 

買房須作「長期持有」的打算

常聽人說買房地產有三個要點﹕「地點﹑地點﹑地點」(Location﹑Location﹑Location)﹐其實針對今日拉斯維加斯的投資環境﹐得再補充三項必須考慮的要點﹐也都是L字母開頭的﹕「喜愛﹑長期持有﹑可出租」(Love It﹑Long-Term Ownership﹑Leasable)﹐主要原因是預期房價在未來三年內的增長會很緩慢﹐若短期內一買一賣﹐在房價沒有增長超過10%的情況下﹐其微薄的利潤可能尚不足以支付交易的手續費與仲介佣金。

換句話說﹐若看到中意的房子﹐現在逢低買進﹐是買的時機沒錯﹐但是要提醒讀者的是﹕如果是買來自己住﹐就應該打算住很久﹐不會厭倦或換房﹐如果是投資也務必作「長期持有」的打算﹐所以一定要確定隨時可以租出去﹐而且「淨租金回報率」至少有6% 至7%的﹐若是希望資金能靈活進出的人﹐則不建議投資房地產。

根據知名的房地產網站Trulia.com 的統計﹐美國主要的50個大城市中﹐目前買房比租房有利的已佔3/4﹐拉斯維加斯在過去6個月來﹐更是連續蟬聯排行榜的第一名﹐其算法是以康斗與「連體屋」(Town House)的「中間房價」﹐目前為$59,000﹐和一個兩房公寓的月租金$758來作比較的。

雖然如此﹐由於房市崩盤的記憶猶新﹐許多人仍然抱持觀望的態度﹐寧願繼續租屋﹐加上要取得銀行的貸款真地很難﹐也讓想購房的人無法如願﹐目前拉斯維加斯的公寓空置率已降至7.5%﹐也可見一斑。

「史坦普房價指數」指出第二季全美房價比第一季上揚3.6%﹐拉斯維加斯則微漲0.1%﹐但是全美成交量的增長卻不如預期﹔此外﹐相較於過去16年的經驗﹐即7月份的成交量平均比6月份低8.4%﹐但是今年7月份適逢兩黨為了提高債限而惡鬥﹐降幅竟高達13.9%﹐其實今年7月份的成交量仍比去年7月份上揚7.7%﹐延續過去8個月來皆比前一年的同月份增長的趨勢﹐總體而言﹐美國的房價目前仍在低谷盤桓﹐但預期兩年後將隨著經濟循環而緩緩回升。
 

中國城周邊康斗 正搶手

有一華人剛以17萬5000元買進一戶1000平方呎的高層豪華康斗，落地牆外就是賭城大道，可步行到賭場，物業管理月費650元，還包括接送服務，作為招待所很方便。
 
如果說拉斯維加斯的地產業是美國地產業的重災區的話，那麼賭城的康斗市場可以說是巨災區。一個主要原因就是近幾年投資者占此地購屋者的半數，而投資者一般是希望擴大收益而減少開支，所以康斗每月的管理費普遍高於獨立家屋的事實令他們望而卻步。

但是，這並不是說完全沒有人買康斗。如果你想住在中國城附近，又不願意花很多錢，或者想要把房子租給不會駕車的華人，那麼最好的做法就是買中國城大街Spring Mountain兩邊的康斗。例如坐落在中國城廣場背後的康斗就非常搶手，一上市，只要價錢合理，普通在一兩個星期內就被人買去。

當然，如果只有3萬到5萬現金的話，在Spring Mountain街的北邊有一大片康斗。這些康斗比較舊，也沒有被圍牆和鐵門圈起來，所以價錢相當便宜。有些人買來，自己住一間，另一間租出去，成本可以說極低。

如果想要買區域比較好並且搭巴士方便的康斗，那麼在Flamingo西邊，連續有一大片康斗社區。現在價錢便宜的驚人，5萬到7萬可以買到手兩臥，租金可達700至800。我查看它們出租的情況，絕大多數都是在一個月內就租了出去。不妨算一算收益比，很可能是十年內還本。你說，在銀行的利息只有百分之零點三的情況下，還有比這種投資更好的嗎？

其實，當地產業者談到康斗，他們通常不是談這種康斗。老美經紀人說的康斗一般指高樓康斗（high rise condo）。在此地地產市場火熱的年代裡，這種康斗非常搶手，許多高檔次的人物紛紛放入頭款去搶購這種康斗。

那時，靠近賭城大道的高樓康斗的價錢可不得了，一臥50萬，二臥80萬，三臥想都不要想。過去幾年，這些外表看起來好像黃金砌起來的大樓，現在卻很少人問津，價錢一落千丈。我曾看到原先要賣80萬的二臥，落地玻璃牆可以讓你一覽大道風光，現在不到30萬就可以買到。

遺憾的是，目前很少人願意承受每月近千的管理費。

——本文由内華達房地產公司經纪人水秉和提供。

美房地產 2年內可望翻升

美國的投資環境相對而言是安全的，中國人可以安心投資美國資產市場。

如果就全球經濟發展趨勢下的各國經濟成長狀況來作比較，可發現美國投資環境是相對安全的，美國的房地產被嚴重低估，未來兩年，預期美國經濟將開始好轉，房地產市場可望由谷底翻升。來自中國的投資人將受到中國客觀環境的影響，將投資焦點逐漸放在美國房地產市場上。
 
全球各國的經濟成長，將以2012年和2013年為一個轉捩點，美國的經濟將逐漸好轉，其餘的國家則多半繼續衰退，雖然美國的經濟面臨挑戰，但美國的先天體質強健，又擅長操弄國際金融與貨幣市場，借多還少，最後仍是個贏家，在美國的投資相對而言是安全的。美國新任駐中國的大使駱家輝也說，中國人可以安心投資美國資產市場。

歷史經驗顯示，金融危機後必然伴隨經濟衰退，經濟衰退的期間不等，最常見是四到五年，然後慢慢復甦，從2008年金融海嘯過後計算四到五年，也就是2012到2013年，當前的經濟氣氛詭譎，負面消息很多，更增添不確定的變數，2012年的經濟會好轉嗎？還是會繼續衰退呢？

根據華府著名的經濟期刊The Kiplinger Letter對各國2011年及2012年的「國民生產毛額成長率」 (GDP Growth)之預測：
2011/2012全球：4.3% / 4.5%；美國：2.0% / 3.0%*；歐盟：1.9% / 1.8%；中國：9.4% / 9.0%；印度：8.8% /8.5%；蘇俄：4.8% / 4.5%；英國：1.7% / 2.3%*；加拿大：2.8% / 2.7%；日本：1.4% / 2.4%*；南韓：4.4% /4.0%；巴西：4.5% / 4.3%；墨西哥：4.4% / 4.0%。(*代表成長率增強者)
值得注意的是，除了日本的成長增強是因災後重建外，只有美國和英國是好轉的，其餘各國都是小幅衰退，這顯示2012年和2013年將是轉捩點的徵兆。

中國因為4兆人民幣（約6261億美元）刺激經濟的計畫，一直維持高成長的假象，最近有些經濟專家指出以下幾點：中國有過多的資金追捧房地產、原物料，全民炒作，泡沫已形成；中國通膨問題很嚴重，勢必調升人民幣的匯率，此將不利出口；歐美為了自救，對中國課徵懲罰關稅，也會導致中國出口貿易大減；為抑止資產泡沫擴大，中國銀行不放款，企業無法繼續投資；中國的經濟逐漸衰退，熱錢流出，換回美元保本。

中國的房地產高估，加上預期經濟成長下降，而美國的房地產則嚴重低估，且預期經濟開始好轉，所以未來把中國的房地產脫手到美國來投資的人自然是有增無減了。目前外國人投資美國房地產主要集中在加州、紐約州、內華達州及佛羅里達州，其中以加拿大人占最多數23%，中國人居第二占9%，後者還有很大的成長空間。

買商業地產 評估可租性

目前商業地產的行情很亂，進場必須審慎評估其「出租可行性」。

拉斯維加斯商業地產的違約案例，不但數量上在全美排行榜名列第一高，銀行處理違約案例之拖延誤時也名列全美倒數排行榜，商業地產的跌幅因地點好壞，有極大的差異，一般而言，土地自高峰跌了60%至80%，辦公樓跌了40%至70%，商場跌了40%至80%，廠房及倉庫跌了40%至60%，目前商業地產的價格與行情很亂，是前所未有的，買家應多看、多比較。

由於美國政府「提高債信額度」的歹戲拖棚才告一段落，美股已受重傷，接著「標準普爾」 (S&P)上周五調降美國「債信評等」至AA+，民眾對經濟前景產生嚴重疑慮，引發美股連著兩天狂跌。

美國「聯邦準備理事會」(Fed)在年前的「量化寬鬆」QE2結束後，已經很久沒有動靜，此次首度開會，本周二會後聲明指出，將維持「低利率」至2013年中期，以振興經濟復甦，此舉果然激勵美股大力反彈，但周三卻又再度下挫，看來如果「低利率」不見成效，Fed重啟QE3將是下一步，並準備付出「通貨膨脹」為代價。

其實美國經濟基本面沒有變壞，而是「資本市場失去信心」，預期未來幾季經濟復甦會稍減緩，甚至有經濟下滑的風險，要挽救疲弱的美國經濟和房市，不能再用如「縮減預算」的財政政策，只能用如「低利率」或「量化寬鬆」的貨幣金融政策，可惜礙於政府重整金融體系的措施，銀行依然縮緊銀根，在經濟和房市復甦中扮演「扯後腿」的角色。
 
「低利率」對貸款置產者有利，能提升買氣，然而銀行對非自用的商業地產貸款十分嚴格，利率再低但貸不到款也沒用，且其金額龐大，也無法用現金買，雖然商業地產未來的展望並不樂觀，但購買自用的商業地產目前則是良機。

許多銀行最近因「聯邦儲蓄保險局」(FDIC)「規範專員」(regulators)的施壓，才大舉處理呆帳，「法拍」抵押品，商業地產庫存量堆積如山；加上經濟持續不景氣，許多企業倒閉關門，尤以本地北區和西南區的超建特別多，成為拉斯維加斯商業地產的重災區，美而新的「蚊子館」比比皆是，如果地點不佳，要租出去將是遙遙無期，對希望收租的投資人而言，並不理想。
 

高層豪華康斗 可能是谷底價

由於高層豪華康斗的物業管理費動輒500元、1000元起跳，其出租回報率一般不如獨棟屋，但如果是自住，有時間享受其所附屬的各種豪華設備，將會有物超所值的感覺。

這一年來，高層豪華康斗的價格或呈現持平，或有小漲，再從數據顯示這可能已是谷底價了，專家們也認為現在的價格被嚴重低估，加上城市中心(City Center)和柯夢波丹(Cosmopolitan)的完成，臨近的幾個高層豪華康斗變得很搶手，目前購買者的類型以作度假屋用途的中年人、退休的老年人、時髦的年輕人、及喜歡繁華熱鬧生活的一群為主。
 
2008年及2009年我們曾做兩次高層豪華康斗的市價統計，取樣當時代表純住家康斗的Panorama Towers，以及代表旅館康斗(Hotel-Condo)的M G M Signature Towers的二手屋市場，以下數據摘自本專欄2009年10月10日的文章內容：
 
Panorama Towers每平方呎平均售價：2008年9月365元，比較2007年9月500元，跌幅為27%。2009年9月235元，比較2008年，跌幅為36%。

M G M Signature每平方呎平均售價：2008年9月600元，比較2007年9月850元，跌幅為29%。2009年9月310元，比較2008年，跌幅為48%。

又是兩年過去了，2011年的今天，再來看看這兩個高層豪華康斗的價格有何變化：

Panorama Towers每平方呎平均售價：2010年8月165元，比較2009年，跌幅為30%。2011年8月165元，比較2010年，持平。
M G M Signature每平方呎平均售價：2010年8月285元，比較2009年，跌幅為8%。2011年8月290元，比較2010年，漲幅為2%。

相對於Panorama Towers 2010年的價格續跌了約 30%，M G M Signature這兩年總計小跌6.5%，因為這之前真是跌太猛了；然而總觀這一年來，兩者的價格或呈現持平，或有小漲，可見已是谷底價了。

猶記得2003年建商剛推出Panorama Towers時，每平方呎平均售價325元，若依漲跌來分別為兩段時期，自2003年至2007年飆漲約84%，而自2007年至2011年則跌了約67%，表面看似乎漲幅比跌幅多，但實際上就如數字遊戲般，得到的結論是今天的平均售價比原始平均售價低49%，形同腰斬，因此專家們都認為現在Panorama Towers的價格被嚴重低估了。

此外，值得一提的是，Panorama Towers 一直以來都非常搶手，如不包括叫價不符市場行情的，本周每平方呎平均售價200元以下的，市面上只有兩戶在求售；至於M G M Signature，目前每平方呎平均售價350元以下的，則有27戶求售，有興趣的投資人可以注意這方面的資訊。
 

買HUD Homes 10大注意事項

不須經HUD的同意，也不須簽約，任何地產經紀人皆可放HUD Homes的廣告，雖然HUD有自己的官網www.HUD.gov，但非常喜歡各方免費替它的房屋打廣告。
 

由於近來坊間常見有HUD Homes的廣告，HUD Homes和「銀行屋」比，有何特別之處呢？HUD Homes是違約的FHA貸款被銀行「法拍」後，交給「住房和城市開展部」(HUD，Department of Housing and Urban Development)負責上市求售的「銀行屋」，一般說來，多屬於中低價位的房屋。
 
買HUD Homes要注意以下幾點：

1、買方的經紀人公司須在HUD有一個「註冊帳號」(NAID)，申請至少要六至八周的時間，臨時是辦不了的，所以必須先確認此一要件；

2、買方的「購買合約」(Offer)則是由買方的經紀人直接輸進到HUD的官方網站，不須賣方的經紀人經手，這可以減少賣方經紀人的不公平操控與疏忽；

3、大多數新掛牌上市的房屋，先只開放給自住型的買家，投資型的買家，須等30天，若房屋未售，才有機會，謊稱自住者的罰金可高至25萬元；

4、HUD通知接受買方的「購買合約」之後的兩天內，須以快遞將合約原件與定金一併寄給HUD，買價是5萬元以下的定金是500元，5萬元以上是1000元必須用「銀行現金本票」
(Cashier Check)或「錢票」(Money Order)；

5、不論是現金購買或貸款購買，HUD都一視同仁，只以出價的高低為準來決定接受哪個「購買合約」；
 
6、買家如果也以FHA貸款來購房，新的FHA貸款以HUD Homes的原來要價為限，若是買價超過HUD的原來要價，其差額須自付；

7、買家最好請專家作詳細的屋況檢查，而檢查時須由買家自己負責開接水電，檢查後要切斷，開的時間被限制不能超過72小時；

8、HUD遵循「現狀出售」(Sale As-Is)的規則，不保證屋況，如果在過戶期間，屋內設備被偷，HUD不會修繕或補回被偷的設備，頂多是按折舊過的物品行情計價，給買家一點補貼；

9、HUD不付「產權保險費」(Title Insurance)，中低價位房屋的「產權保險費」約七、八百元之譜；

10、最後值得注意的是，過戶後，買家須換鎖，不得使用HUD通用的鑰匙及鎖(HUD Homes共使用不同的6套鎖)。

好的商業標的物漸出籠

就算今年為了選舉，歐巴馬政府可能指示銀行們繼續穩住商業地產的市場，專家們認為，最遲明年銀行必然會大量釋出商業地產。

以前買不起而租樓的華人商家，將可以實現另一種美國夢了，由於銀行釋出拉斯維加斯的商業地產數量逐漸增加，好的投資標的物已開始出現，再配合聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA)，華人商家及投資者是時候可以考慮購買商業地產了。
 
商業地產的價值是以租金總收入來衡量的，「空置率」高或每平方呎的租金降低皆會影響租金總收入。

由於經濟不景氣，目前拉斯維加斯的商業地產陷入一種惡性循環：出租市場競相降價，進一步也貶低了地產的價值，此外，租金收入太差就會被銀行「法拍」，即以一個新的銀行價格轉手，除了拉低鄰家的行情外，新的業主因成本低，每平方呎的租金也可以比別家低，這又造成別家的租客流失或不得不跟著降租，可能因此租金收入遽減，付不起銀行貸款而違約。

本地每個月總有50至60個商業地產的業主撐不下去而違約，小自15萬元的廠房，大至1500萬元的購物中心，在全美排行榜名列第一高；過去兩年來銀行們因為擔心重蹈住家地產崩盤的覆轍，想盡辦法和借款人妥協，能拖則拖，除非租金收入太差，銀行才會考慮「法拍」抵押品，因此市面上銀行釋出的商業地產數量和違約的數量不成比例，根本不敷大批外來的投資者的需求，加上最搶手的大型公寓又常被保險公司及投資信託集團優先買走，有些沉不住氣的投資人就飢不擇食，出高價購買次級品，並不考慮地段或「空置率」的問題。
 
根據「商業地產研究機構」(RCA, Real Capital Analytics)的估計，拉斯維加斯的違約商業地產約有180億美元，就像住家地產一樣，商業地產的「影子庫存」很多，經濟不景氣，住家需求依舊不可或缺，商業地產卻不然，而且拖越久，傷越重，所以專家們指出，商業地產一旦崩盤，情況會比住家地產更不堪；果不其然，經過兩年的發酵期，最近供不應求的情況已有改變，好的投資標的物漸漸出籠，有的是透過「不足額還款銷售」，有的是「法拍」，價格也大幅調整，一平方呎叫價60元至100元的比比皆是，以前買不起而租樓的華人商家，在聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA)協助下，將可以實現另一種美國夢了。
 

出租市場熱絡 帶動賭城房市

拉斯維加斯房地產市場受到外州及外國投資者關愛，是因買房出租的毛租金回報率約為10%，淨租金回報率約為6?%至7%，這不但比銀行利率高，且在美國許多城市是無法比擬的
 

最近有部分外州及外國投資者好奇的問到，經濟復甦無力，在失業問題嚴重的拉斯維加斯，為什麼有那麼多的投資者對本地房地產抱著高度的興趣，這熱絡的房市和停滯的經濟儼然背道而馳，然而，他們忽略本地的高出租率市場，且擁有房子已被銀行法拍的眾多準房客，形成近年來，房價低廉，出租回報率高的市場特性，加上此地房屋一上市，無論是買賣或出租，通常都能很快成交，自然成為外州及外國投資者的最愛。

拉斯維加斯的經濟在谷底盤桓已近兩年，本地經濟復甦無力，失業問題嚴重的情況，可由內華達州州立大學經濟研究中心的最新報告來看出，雖然拉斯維加斯6月份遊客人數增加8%，會展參加人數增加2.2%，問題是另外兩項重要的指標：賭博收入與民間消費卻分別下降1.1%與0.9%，換言之，本地主要經濟活動的博弈業仍不見起色，專家們預期未來的四個月至六個月內，拉斯維加斯已近15%的失業率仍無法有所改善。
 
高失業率對拉斯維加斯房市的衝擊，明顯地反應在房價不振之上，6月份獨棟二手屋的中間房價比上個月下跌1.2%，為$124,500，康斗的中間房價下跌4.5%，為$60,000，專家們預估下半年二手屋的中間房價將再下跌2.4%；但是因為房價超低，反觀交易量卻是逆勢大幅成長，6月份獨棟二手屋的成交量比上個月增加16.7%，康斗的成交量比上個月增加3.5%，兩者合計，6月份二手屋的總成交量為4,540戶，其中作為自住用途的約占半數，亦即投資出租者也占半數。

同時，出租市場非常熱絡，拉斯維加斯5月份共租出2,376戶，其中以每月租金在$1,000至$1,300的占最多數，有781戶，此外租金在$1,300至$1,500的，$1,500至$1,700，$1,700至$2,000，與$2,000以上的，分別為293戶，145戶，124戶，與135戶，買房出租的租金回報率約為10%。

許多準房客乃是因為自己的房子被銀行法拍，轉而賃屋而居，雖然他們的信用有瑕疵（法拍紀錄），卻往往是不可多得的好房客，他們原來好歹也是個擁有房產的屋主，而過去一年來沒付房屋的分期付款，房子才被法拍，手上通常會存有不少的現金，只要他們還有工作收入，有經驗的出租管理人是很歡迎這類型的房客的。

退休者居住區 將率先復甦

6、7月間，拉斯維加斯遊客的人數有顯著增加。這是連續了十個月的趨勢。很可能，賭城的經濟已慢慢從谷底爬出來。經濟學家普遍預測，下半年全國的經濟增長率可望加快。如果全國的經濟能夠改善，那麼，拉斯維加斯應當會跟在後面改善。因為我們是重災區，我們需要等到別處的人肯花錢來此一遊之後，才會出現轉機。
 

當然，即使本地的經濟出現轉機，房地產業也未必會在短期內復甦。那是因為溺水屋太多，銀行回收屋太多。但是，如果我們稍稍留意一下，就應當發現，不同的類型的房屋之間有相當大的差別。我在此地要強調的是，退休人士的住區，一般而言，房價都比較穩，平均單價也高於普通房屋。

以我熟悉的所謂陽光城（Sun City）為例（克拉克郡大約有十個以上的陽光城）。這是只准許至少有一名配偶的年齡超過55歲的人居住的地區。這種住區准許19歲以上的兒女陪伴他們的父母住，但是不准許19歲以下的小孩子長期居留。區內不設學校、商店與電影院等。這是讓退休者過安閒日子的地方，所以區內都有很好的娛樂設備。所以我說，這是天堂的前站。

在其他地區二手房的房價普遍低於百元一平方呎的時候，陽光城的房價一般維持在120元到140元上下。55歲以上人居住的康斗的價格也高於其他的康斗。當然，我們知道投資者鑑於出租的考慮，不太肯買陽光城，而目前買房子的人半數是投資者，所以一時陽光城的價格也不會回升。

5月間，本地報紙指出，在2000年到2010年間，內華達州的人口增加了35%，可是，62歲以上的人口增加的更快，達54%。克拉克郡，由於賭場雇用了大量年輕的工作人員，所以62歲以上的人口僅占其人口的14.4%，但是他們在Mesquite則高達35%，在Boulder City達30%，在韓德森都占了人口的18%。
由於美國的人口在老化，而老化人口一直在向氣候溫和的地方移動，所以在本地的地產業整體復甦之前，退休者的住區可能會率先復甦，因位這是天堂的前站。

——本文由内華達房地產公司經紀人水秉和提供。

年租金的15倍是合理房價

外國投資者進場拉斯維加斯房地產的一大主因是衝著它的出租市場在全美首屈一指。

 
消費者常會看到許多美國房地產的網站有提供計算「買房或租房何者划算」的公式﹐如果綜合這些計算公式的係數﹐可以得到一個結論﹕年租金的15倍是合理房價﹐換句話說﹐若是房價大於年租金的15倍﹐就是租房較划算﹐反之﹐若是房價小於年租金的15倍﹐則是買房較划算。

根據拉斯維加斯「房地產經紀人公會」過去5個月的統計﹐拉斯維加斯的獨棟屋平均出租價格為$1,100﹐而其平均出售價格則為$157,000﹔如果按上面的公式計算﹐年租金的15倍﹐即 $1,100 x 12 x15= $198,000為合理房價﹐與市場上的平均出售價格$157,000 比較﹐應該是買房較划算﹐但是拉斯維加斯本地人﹐十有七﹑八﹐因為在房市高峰時過度投資﹐房市泡沫後血本無歸﹐加上信用破產﹐縱使明知買房划算﹐多數也無力購買。

反觀近幾個月來﹐外州及外國的投資者陸續進場﹐購買拉斯維加斯的房地產形成一股熱潮﹐他們不只看到這是撿便宜的機會﹐更大的考量是拉斯維加斯的出租市場在全美首屈一指﹔一向以來﹐由於賭場的工作環境﹐流動人口比其它城市多﹐因此出租市場暢旺﹐投資出租者不虞沒有穩定及可觀的租金收入﹔近年房市泡沫後對出租市場不但沒有壞的影響﹐反而因為法拍潮﹐失去房屋的人劇增﹐造成更多的需求﹐而且內華達州的法律傾向保護房東的權益﹐約兩週的時間就可將不付租金的房客驅逐﹐而且手續十分簡便。

美國經濟問題的兩大癥結是﹕「失業率不降」與「消費不上揚」﹐這是美國房價短期內無法回升的主因﹐正是屬於「低成長﹑低通膨」的緊縮型經濟﹔這和「高成長﹑高通膨」的過熱型經濟﹐如中國和印度﹐正好是對比﹐後者的資產未來要再大幅升值的機會低﹐甚至開始有資產泡沫的隱憂﹐為了分散風險﹐或提高投資報酬率﹐出售後者的資產獲利了結﹐趁此時美元貶值的時候﹐將資金轉來投資美國的資本市場﹐升值可期﹐這中間又能賺取高額租金﹐不啻為穩當﹑明智的選擇。