好的商業標的物漸出籠

就算今年為了選舉，歐巴馬政府可能指示銀行們繼續穩住商業地產的市場，專家們認為，最遲明年銀行必然會大量釋出商業地產。

以前買不起而租樓的華人商家，將可以實現另一種美國夢了，由於銀行釋出拉斯維加斯的商業地產數量逐漸增加，好的投資標的物已開始出現，再配合聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA)，華人商家及投資者是時候可以考慮購買商業地產了。
 
商業地產的價值是以租金總收入來衡量的，「空置率」高或每平方呎的租金降低皆會影響租金總收入。

由於經濟不景氣，目前拉斯維加斯的商業地產陷入一種惡性循環：出租市場競相降價，進一步也貶低了地產的價值，此外，租金收入太差就會被銀行「法拍」，即以一個新的銀行價格轉手，除了拉低鄰家的行情外，新的業主因成本低，每平方呎的租金也可以比別家低，這又造成別家的租客流失或不得不跟著降租，可能因此租金收入遽減，付不起銀行貸款而違約。

本地每個月總有50至60個商業地產的業主撐不下去而違約，小自15萬元的廠房，大至1500萬元的購物中心，在全美排行榜名列第一高；過去兩年來銀行們因為擔心重蹈住家地產崩盤的覆轍，想盡辦法和借款人妥協，能拖則拖，除非租金收入太差，銀行才會考慮「法拍」抵押品，因此市面上銀行釋出的商業地產數量和違約的數量不成比例，根本不敷大批外來的投資者的需求，加上最搶手的大型公寓又常被保險公司及投資信託集團優先買走，有些沉不住氣的投資人就飢不擇食，出高價購買次級品，並不考慮地段或「空置率」的問題。
 
根據「商業地產研究機構」(RCA, Real Capital Analytics)的估計，拉斯維加斯的違約商業地產約有180億美元，就像住家地產一樣，商業地產的「影子庫存」很多，經濟不景氣，住家需求依舊不可或缺，商業地產卻不然，而且拖越久，傷越重，所以專家們指出，商業地產一旦崩盤，情況會比住家地產更不堪；果不其然，經過兩年的發酵期，最近供不應求的情況已有改變，好的投資標的物漸漸出籠，有的是透過「不足額還款銷售」，有的是「法拍」，價格也大幅調整，一平方呎叫價60元至100元的比比皆是，以前買不起而租樓的華人商家，在聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA)協助下，將可以實現另一種美國夢了。
 

出租市場熱絡 帶動賭城房市

拉斯維加斯房地產市場受到外州及外國投資者關愛，是因買房出租的毛租金回報率約為10%，淨租金回報率約為6?%至7%，這不但比銀行利率高，且在美國許多城市是無法比擬的
 

最近有部分外州及外國投資者好奇的問到，經濟復甦無力，在失業問題嚴重的拉斯維加斯，為什麼有那麼多的投資者對本地房地產抱著高度的興趣，這熱絡的房市和停滯的經濟儼然背道而馳，然而，他們忽略本地的高出租率市場，且擁有房子已被銀行法拍的眾多準房客，形成近年來，房價低廉，出租回報率高的市場特性，加上此地房屋一上市，無論是買賣或出租，通常都能很快成交，自然成為外州及外國投資者的最愛。

拉斯維加斯的經濟在谷底盤桓已近兩年，本地經濟復甦無力，失業問題嚴重的情況，可由內華達州州立大學經濟研究中心的最新報告來看出，雖然拉斯維加斯6月份遊客人數增加8%，會展參加人數增加2.2%，問題是另外兩項重要的指標：賭博收入與民間消費卻分別下降1.1%與0.9%，換言之，本地主要經濟活動的博弈業仍不見起色，專家們預期未來的四個月至六個月內，拉斯維加斯已近15%的失業率仍無法有所改善。
 
高失業率對拉斯維加斯房市的衝擊，明顯地反應在房價不振之上，6月份獨棟二手屋的中間房價比上個月下跌1.2%，為$124,500，康斗的中間房價下跌4.5%，為$60,000，專家們預估下半年二手屋的中間房價將再下跌2.4%；但是因為房價超低，反觀交易量卻是逆勢大幅成長，6月份獨棟二手屋的成交量比上個月增加16.7%，康斗的成交量比上個月增加3.5%，兩者合計，6月份二手屋的總成交量為4,540戶，其中作為自住用途的約占半數，亦即投資出租者也占半數。

同時，出租市場非常熱絡，拉斯維加斯5月份共租出2,376戶，其中以每月租金在$1,000至$1,300的占最多數，有781戶，此外租金在$1,300至$1,500的，$1,500至$1,700，$1,700至$2,000，與$2,000以上的，分別為293戶，145戶，124戶，與135戶，買房出租的租金回報率約為10%。

許多準房客乃是因為自己的房子被銀行法拍，轉而賃屋而居，雖然他們的信用有瑕疵（法拍紀錄），卻往往是不可多得的好房客，他們原來好歹也是個擁有房產的屋主，而過去一年來沒付房屋的分期付款，房子才被法拍，手上通常會存有不少的現金，只要他們還有工作收入，有經驗的出租管理人是很歡迎這類型的房客的。

退休者居住區 將率先復甦

6、7月間，拉斯維加斯遊客的人數有顯著增加。這是連續了十個月的趨勢。很可能，賭城的經濟已慢慢從谷底爬出來。經濟學家普遍預測，下半年全國的經濟增長率可望加快。如果全國的經濟能夠改善，那麼，拉斯維加斯應當會跟在後面改善。因為我們是重災區，我們需要等到別處的人肯花錢來此一遊之後，才會出現轉機。
 

當然，即使本地的經濟出現轉機，房地產業也未必會在短期內復甦。那是因為溺水屋太多，銀行回收屋太多。但是，如果我們稍稍留意一下，就應當發現，不同的類型的房屋之間有相當大的差別。我在此地要強調的是，退休人士的住區，一般而言，房價都比較穩，平均單價也高於普通房屋。

以我熟悉的所謂陽光城（Sun City）為例（克拉克郡大約有十個以上的陽光城）。這是只准許至少有一名配偶的年齡超過55歲的人居住的地區。這種住區准許19歲以上的兒女陪伴他們的父母住，但是不准許19歲以下的小孩子長期居留。區內不設學校、商店與電影院等。這是讓退休者過安閒日子的地方，所以區內都有很好的娛樂設備。所以我說，這是天堂的前站。

在其他地區二手房的房價普遍低於百元一平方呎的時候，陽光城的房價一般維持在120元到140元上下。55歲以上人居住的康斗的價格也高於其他的康斗。當然，我們知道投資者鑑於出租的考慮，不太肯買陽光城，而目前買房子的人半數是投資者，所以一時陽光城的價格也不會回升。

5月間，本地報紙指出，在2000年到2010年間，內華達州的人口增加了35%，可是，62歲以上的人口增加的更快，達54%。克拉克郡，由於賭場雇用了大量年輕的工作人員，所以62歲以上的人口僅占其人口的14.4%，但是他們在Mesquite則高達35%，在Boulder City達30%，在韓德森都占了人口的18%。
由於美國的人口在老化，而老化人口一直在向氣候溫和的地方移動，所以在本地的地產業整體復甦之前，退休者的住區可能會率先復甦，因位這是天堂的前站。

——本文由内華達房地產公司經紀人水秉和提供。

年租金的15倍是合理房價

外國投資者進場拉斯維加斯房地產的一大主因是衝著它的出租市場在全美首屈一指。

 
消費者常會看到許多美國房地產的網站有提供計算「買房或租房何者划算」的公式﹐如果綜合這些計算公式的係數﹐可以得到一個結論﹕年租金的15倍是合理房價﹐換句話說﹐若是房價大於年租金的15倍﹐就是租房較划算﹐反之﹐若是房價小於年租金的15倍﹐則是買房較划算。

根據拉斯維加斯「房地產經紀人公會」過去5個月的統計﹐拉斯維加斯的獨棟屋平均出租價格為$1,100﹐而其平均出售價格則為$157,000﹔如果按上面的公式計算﹐年租金的15倍﹐即 $1,100 x 12 x15= $198,000為合理房價﹐與市場上的平均出售價格$157,000 比較﹐應該是買房較划算﹐但是拉斯維加斯本地人﹐十有七﹑八﹐因為在房市高峰時過度投資﹐房市泡沫後血本無歸﹐加上信用破產﹐縱使明知買房划算﹐多數也無力購買。

反觀近幾個月來﹐外州及外國的投資者陸續進場﹐購買拉斯維加斯的房地產形成一股熱潮﹐他們不只看到這是撿便宜的機會﹐更大的考量是拉斯維加斯的出租市場在全美首屈一指﹔一向以來﹐由於賭場的工作環境﹐流動人口比其它城市多﹐因此出租市場暢旺﹐投資出租者不虞沒有穩定及可觀的租金收入﹔近年房市泡沫後對出租市場不但沒有壞的影響﹐反而因為法拍潮﹐失去房屋的人劇增﹐造成更多的需求﹐而且內華達州的法律傾向保護房東的權益﹐約兩週的時間就可將不付租金的房客驅逐﹐而且手續十分簡便。

美國經濟問題的兩大癥結是﹕「失業率不降」與「消費不上揚」﹐這是美國房價短期內無法回升的主因﹐正是屬於「低成長﹑低通膨」的緊縮型經濟﹔這和「高成長﹑高通膨」的過熱型經濟﹐如中國和印度﹐正好是對比﹐後者的資產未來要再大幅升值的機會低﹐甚至開始有資產泡沫的隱憂﹐為了分散風險﹐或提高投資報酬率﹐出售後者的資產獲利了結﹐趁此時美元貶值的時候﹐將資金轉來投資美國的資本市場﹐升值可期﹐這中間又能賺取高額租金﹐不啻為穩當﹑明智的選擇。
 

海外公司在美置產 該如何報稅

內華達房地產公司負責人林秀華表示，無論是外國「法人」或「自然人」，都要向國稅局申請「稅籍號碼」(EIN 或 ITIN) 才可以報稅，在國稅局的網站www.IRS.gov可以找到各種表格及其說明。

 

投資美國房地產成為全球的熱門項目，近來許多大中華區的華人詢問，如果以公司名義投資美國房地產，與個人投資有何不同，稅務該注意哪些問題，就利用今天作一分析介紹。
 

隨著投資規模的擴大，外國投資者以公司名義購置房地產的案例越來越多，有的直接以外國的公司登記產權，也有另外設立美國公司登記產權，公司是一個獨立的「法人」（法律上的個體），和「自然人」有別，公司最大的好處是，當其被追訴債務時，不會涉及私人身家財產。

美國一般的「股份有限公司」（C Corp）有雙重課稅問題，公司課一次，股東又課一次，但本國人持有的「股份有限公司」可向國稅局申請變更為「小型股份有限公司」（S Corp，Small Corp），就能避免雙重課稅，而外國人持有的「股份有限公司」卻沒有這優惠，為了避免雙重課稅，「有限債務公司」 (LLC)便成為欲設立美國公司的外國投資者的唯一選項。

以下假設投資房地產在拉斯維加斯，簡單說明以兩種不同方式登記產權的報稅問題。一、直接以外國的公司登記產權，購入房地產過戶時，有些辦理過戶的公證公司會要求：這外國公司必須先向內華達州政府登記有「本地聯絡代理」(Resident Agent)，以備未來若再有與此房地產相關的事情時，有一個本地的聯絡地址。

每年將出租或出售房地產的損益，以表格1120F向國稅局申報所得稅，再以表格5472向國稅局報備這外國公司與其外國股東或關係企業的資金往來情形，作為補充。

二、另外設立一個美國「有限債務公司」(LLC)，這個公司是在內華達州註冊的，自然登記有「本地聯絡代理」，內華達州法律認定設立公司就為了營業，必須申請內華達州的「營業執照」 (State Business License)，此外也須向地方政府申請地方的「營業執照」 (Local Business License)。
 

將出租或出售房地產的損益，以表格1065向國稅局申報所得，但不必繳稅，所有的收入與支出都直接以表格K-1按比例分攤給各股東，如果股東是外國「自然人」，再以表格1040NR向國稅局申報所得稅，如果股東是外國「法人」，可選擇以不同形式的「法人」用的稅表，例如表格1120 向國稅局申報所得稅；另外，也以表格5472向國稅局報告這美國「有限債務公司」與其外國股東或關係企業的資金往來情形，作為補充。

June 18, 2011

第二順位貸款遺害多

內華達房地產公司負責人林秀華表示，如果另有第二順位貸款的銀行，「修改貸款」不容易，困難的屋主通常只有棄屋一途。

 

上周提及「修改貸款」對信用分數的影響後，就有讀者來電詢問：他不想信用分數被扣太多，所以不考慮「不足額還款銷售」，但當他向第一順位的銀行申請「修改貸款」，希望調降一點利率，卻被銀行拒絕，銀行反而建議他作「不足額還款銷售」；審視過他的案例，關鍵就在他另外有個第二順位貸款的銀行，這種情況下，只有作「不足額還款銷售」，第二順位貸款的銀行才可能讓步，真正解決屋主的問題。

「修改貸款」時，如果只有一個貸款銀行，事情比較單純，反之，如果另有第二順位貸款的銀行，就比較棘手，因為房市泡沫，全美房價自2006年高峰至今約計跌掉了34%，造成溺水屋氾濫，多半第二順位的貸款已變成超貸的部分，「修改貸款」沒有把房貸金額調降到和房價一樣的水平，只把利息降低，可能屋主過不多久又守不住了，但要調降房貸金額，第二順位的貸款就完全泡湯了，其銀行為了維護本身的利益，不會輕易妥協。
 

據統計，全美溺水屋中只有一個貸款的占18%，有兩個貸款的占38%，高出兩倍有餘，沒有溺水問題的房屋占44%，第二順位的貸款除了「次貸」外，主要是房屋「淨值貸款」(Equity Loan)，以「信用額度」(Line Of Credit)的形式開始；2003至2006年房價狂飆，使許多房屋產生了可觀的「淨值」(房價超過貸款額的部分)，屋主就以其為質押，向銀行取得一個「信用額度」，隨時可支用，取款後或是花在奢侈享受方面，或是房屋裝修及買新屋，就是「淨值貸款」，當時「淨值貸款」占銀行全部貸款業務的10%，總值約9500億美元。

此外根據「聯邦準備理事會」(Federal Reserve Board)統計，當時房屋的淨值共製造了約2兆7000億美元的新貸款，因為這除了「淨值貸款」外，還包括「重貸」(Refinance)比原來貸款多出的金額，不同之處是：「重貸」通常是只有一個貸款，「淨值貸款」乃是第二個貸款，和「次貸」一樣；第二個貸款若是與第一個貸款來自同一個銀行就還好，否則要和第二順位的貸款銀行談「修改貸款」不容易，屋主如有財務困難，通常只有棄屋一途，即「不足額還款銷售」或「法拍」。

June 11, 2001

修改貸款會使信用受損嗎

修改貸款對「信用分數」的影響較小 但將來如果再要申請貸款 約需要等2年

個人信用在美國生活是一項重要的資產，美國也是十分實際的社會，雖然個人信用受到財務情況的變化，會有所影響，但並非是「零合遊戲」，零與壹中間會有許多空間，個人盡了力量來維持信用，會受到較好的評比與分數，能將負面影響降低，所以近來有讀者詢問「修改貸款」對個人信用的影響，今天就利用這專欄來探討，讓讀者有清晰的認識。

根據稅務局的統計，迄2010年10月，已有48萬宗「修改貸款」案件獲准，一般說來，「修改貸款」雖然對「信用分數」_（釋）的影響較小，但也算是背信違約，將來如果再要申請貸款，銀行對其人信用分數的要求，最低門檻為680分，比曾經破產﹑房屋被「法拍」_（釋）回收﹑或「不足額還貸款銷售」_（釋）的人，其最低門檻為640分，還要高出許多。

各種因應方式影響信用的程度不同

房市泡沫，很多人的房子變成「負資產」_（釋），不同的因應方式對其「信用分數」的影響也不同，目前有一研究機構取樣10萬個案例作調查，但因各種情況錯綜複雜，其結果很難一言以蔽之，下面只就兩種類型為例分別說明之。

甲組原來的平均「信用分數」為830分，無任何拖欠記錄，不同的因應方式對其「信用分數」產生的影響是：

1﹑「暫時舒緩付款」(Forebearance)：

a. 分期付款只付利息部份，或減少本金攤還部份 — 不扣分；
b. 每月分期付款往後順延一段時間 — 扣40。

2﹑「修改貸款」(Loan Modification)：

a. 將遲交金額轉為本金(Recapitalization)，這會使貸款本金餘額增加 — 不扣分；
b. 對遲交金額既往不咎(Forgive)，降低利率，甚至降低本金金額，而銀行也不將損失部份記成呆帳(partial charge-off) — 扣14分；
c. 銀行將損失部份記成呆帳(partial charge-off)，通常發生於第二順位貸款被勾銷的銀行 — 扣130分至140分。

3﹑「不足額還貸款銷售」(Short Sale) — 扣130分。

4﹑銀行申請「法拍」程續 (Foreclosure) — 扣140分，如果借款人願恢復付款，扣125分。

5﹑借款人申請「破產」(Bankrupcy)：

a. 只涉及房貸 — 扣175分；
b. 全面性倒帳 — 扣365分，若以此為例，甲君的「信用分數」只剩465分。

乙組原來的平均「信用分數」為720分，只拖欠房貸，無其他拖欠記錄，按以上順序的信用分數影響是：

1﹑a. 不扣分；b.  扣10分。
2﹑a. 不扣分；b.  扣9分；c. 扣50分到55分。
3﹑扣50分。
4﹑扣55分，如果借款人願恢復付款，扣40分。
5﹑a. 扣70分；b. 扣220分，若以此為例，乙君的「信用分數」只剩500分。

此外，信用受損後，要再恢復為好的信用也需要時間，將來如果要申請貸款，銀行也有設限：修改貸款者約要等2年，「不足額還貸款銷售」者約2年，遭「法拍」者約7年，破產記錄的消除則視不同類型而異，「第11章重整型」視其速度而定，可能1至4年，「第13章一般型」約7年，「第7章清算型」如有欠稅，約10年，如無欠稅，亦為7年。

原文刊登在世界日報賭城版—- 06-04-2011

商業地產拍賣告捷 房市回春

為期三天的「商業地產大拍賣」告捷 給拉斯維加斯的房市注入一股信心

商業地產受投資者青睞

第三章（25）文中提到於拉斯維加斯舉行的「銀行回收商業地產」和「商業抵押債權」大拍賣，已在2011年5月19日結束，有許多讀者關心這拍賣對本地房地產的意義，今天就分析值得注意的現象有：拍賣熱絡情形為本地房地產注入活水、商業地產廣受到投資者的青睞、大型公寓十分搶手，及有債務人藉他人名義、以超低價格標下自己就是債務人的「債權」。
 
據報導，這次拍賣「實質地產」賣出比率高達90%並不令人意外，但「債權」竟也賣出了50%-60%，這真讓專家們跌破了眼鏡；雖然還須再等10天，得標者付訖全額，才能確定最後成交量，但照目前情形看來，商業地產顯然頗受投資者青睞。
 
除了少數例外，大部分賣出的價格和專家預期的合理價格誤差不到10%，大型公寓最為搶手，其中竟有投資者以近乎買實質公寓的價格標得其「債權」，這除非是對債務人有相當的了解，否則一般人不會如此，因為取得「債權」後，接下來是與債務人談判，如果債務人沒誠意解決問題，甚至申請破產，投資人就要蝕本了。
 
此外，有些債務人刻意以他人名義標下自己就是債務人的「債權」，以避免其地產遭法拍，以前，這若被債權人發現會遭起訴，現在大家心照不宣，似乎已不成問題了，本地的「驛站集團」 (Station Casinos)就是個先例，其宣告破產後，原來的業主就是用超低價格，在法官的授意下，標回自己的產業，之後其債務大減，在博弈業中將更具競爭力。
 
根據「商業地產研究機構」(RCA, Real Capital Analytics)的估計，拉斯維加斯的違約商業地產約有180億美元，在全美排行榜名列第一高，但是目前因其釋出量還不夠，加上許多大型的投資集團，握有巨額資金，蓄勢待發已久，卻苦於找不到高回報之標的物，此番進場買「債權」，雖然將承當高風險，但如果能以超低價格買到，未來獲利仍然可期。
 
商業地產也有泡沫
 
另外，值得一提的是：華人第二大商場，「太平洋廣場」在這次大拍賣中是以645萬元賣出，該商場占地4.21英畝，建築物面積為77,909呎，即平均每呎單價是83元，而四年前其轉手售價為2,355萬元，如今卻以低於其三分之一的價格賣出，可見商業地產的泡沫也不亞於「住家地產」_（釋）；這廣場的主要租客「順發超市」已在附近頂下一個面積更大的美國舊超市，因為在廣場裡的租約還未滿，所以兩處同時經營，使得目前春山路上的大型亞洲超市共達五家，競爭激烈，也帶動拉斯維加斯亞裔的商業活動。

 原文刊登在世界日報賭城版—-5-28-11

房地產持有方式 美中大不同

美國法律對房地產持有的方式有詳細規定
不同方式產生不同的權利分配及稅務 不可不察。
 
地契以政府的登記地契為準
 
有位華人最近將房貸還清，來電詢問是否要去政府的登記處修改「地契」 (Grand Deed)，顯然他認為抵押權會記載在「地契」上；華人在美置產，有必要瞭解美國法律對房地產持有方式的詳細規定，不同的持有方式產生不同的權利分配及對稅務的影響，值得注意，切忌以過去在亞洲華人區域的法律認知來處理。

其實「地契」上只記載房地產擁有權，並不記載抵押權資料，抵押權資料是記載在「抵押契」 (Trust Deed)上；這位讀者正確的作法是，先從銀行處拿到房貸還清的證明文件後，再去政府的登記處將「抵押契」的記錄予以註銷，而這和「地契」無關。
 
以前的人擁有房地產，可以一紙「地契」為憑，看「地契」在誰手上，他就有該房地產的所有權，所以要妥當保存好這文件，這作法很不文明；美國這個現代的國家買賣房地產則將「地契」予以登記，以政府的「登記地契」為準，個人收到的一紙「地契」只有備忘的作用，並不是可轉讓的有價證券，賣方轉售房地產時舊的「地契」也不須繳回給政府。
 
同樣地，以前的人如果將房地產抵押給他人，會把「地契」交給債權人，還清債務後才可取回來，這雖然方便，但也不文明；現代的作法是雙方簽訂「抵押契」，並且也去政府處登記這「抵押契」。
 
持有方式
 
論及「地契」的內容，如果房地產的持有者不只一人，美國法律對持有的方式有詳細規定，這會記載在政府登記處的「地契」上，主要有下面三種：

一、「夫妻共同財產」(Community Property)：美國有些州採用，包括內華達州和加州，夫妻婚後所得皆是共同財產，就算財產只登記在一方名下，除非另一方簽「棄權書」 (Quit Claim Deed)，另一方的權利仍存在，離婚時則各拿一半。

二、「合有」(Joint Tenancy)：在不採「夫妻共同財產制」的州，夫妻可以分別登記財產在一方名下，若是夫妻一起持有財產，則通常會以此種方式持有，一方去世，就自動由另一方繼承，但在這之前，任一方皆可轉讓其權份；此外，這種持有方式並非只限於夫妻使用，也不只限於兩人，例如一人去世，其權份則由其餘多人繼承。如果是在採用夫妻共同財產制的州，最好不要用此，而用以上一的方式持有財產，在財產升值時才可以節稅；若想同時擁有自動繼承的方便性 (不須經法院遺囑認證)，可以考慮「夫妻共同財產並自動繼承」 (Community Property with Right of Survivorship)的另一種持有方式。

三、「共有」(Tenant In Common)：通常在地契上會註明各人擁有的比率，也是任一方皆可轉讓其權份的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-5-21-11

房地產專欄 債權人 最怕債務人破產

若在「商業樓」的房客申請破產前 房東已送出「付款或搬走」的通知
則不受「破產法」限制 可以繼續趕房客

投資「抵押債權」風險髙

號稱美國有史以來最大規模的「銀行回收商業地產」和「商業抵押債權」拍賣，將於2011年5月17日到19日分三天在拉斯維加斯舉行，不少華人詢問是否值得參加，主要因其標的物以「商業抵押債權」占80%為多數，過去大多是由超大規模的投資公司取得這類型「抵押債權」，以團隊的專業知識、經驗去與債務人進行斡旋。
 
事實上，已有專家唱衰這次拍賣將是雷聲大雨點小，要知道「債權」並不是一般地產投資人的所好，實質的地產如「商業樓」_（釋）、公寓、倉庫或土地才是，個中原因是投資人在取得「抵押貸款債權」後，下一步就是代替銀行與背信的債務人斡旋，這包括談判新的貸款條件、轉賣「債權」或對抵押品進行法拍，其中每一個環節都存在很高風險，除了要注意抵押品的營收狀況、產權有無瑕疵外，最怕的是債務人申請破產，債權人就一時不得執行其債權。
 
破產主要有三種類型
 
今天就籍此機會進一步介紹一下美國破產法主要的三種類型：
「第7章」：俗稱「清算」(Liquidation) ，適用於個人、「合夥」_（釋）與「股份有限公司」；企業是真正且直接地結束營業，變賣所有的資產，按優先順序償還債務，除了有抵押權的優先之外，順序大致為政府、僱員、房東、公司債持有人、優先股股東、普通股股東。

「第11章」：俗稱「重整」(Reorganization) ，企業用的較多，債務人提出申請後，所有債權人不得執行任何債權，等債務人在120天內呈交「重整計畫書」，其可能的結果有：

1、被接受，由債務人繼續經營企業，重組 (Restructure) 的工作包括和債權人談判出新的貸款條件，重整期可能長達數年，如果最後資產仍不敷負債，就由債權人接收企業﹔

2、被拒絕，抵押權人可以進行「法拍」_（釋）抵押品，或進入上述「第7章」的清算程序；

3、很少數的案例會由法院指定「受託管理人」_（釋）代理經營企業。

「第13章」：只適用於有固定收入卻一時還不出債款的個人，由其提出還款計畫表。

此外值得一提的是，如果「商業樓」_（釋）的房客申請「重整」破產，房東沒收到租金，但房客還在使用這店鋪營業，非經法院同意，120天內房東也不得執行任何債權，即不能趕房客。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-5-14-11

「產權保險」 買賣房地產保心安

房地產的擁有權或使用權如有瑕疵 可能降低其價值
增加其開發成本 或甚至沒人買

「產權保險」的目的
華人在美國買賣房地產，對於「產權保險」_（釋）是必須瞭解的一個環節，這是在中國內地與台灣都沒有的概念，為保障投資人的權益，今天就為讀者介紹這方面的知識。
 
首先，「產權保險」的目的，是為了防治「擁有權或使用權不完整」(瑕疵)的問題，使買房地產的人心安，買方過戶後如果發現產權有問題，應在發現問題後30天內，以書面通知保險公司，要求理賠；習慣上在內華達州保險費是由賣方出，一次付清，有效期長至下次產權轉讓為止。
 
「產權保險」主要有兩級：「全國土地產權協會」(ALTA)的標準和「加州土地產權協會」(CLTA)的標準，CLTA只保登記有案的產權瑕疵，ALTA則包括未經登記的瑕疵，因此ALTA的保費通常比CLTA貴約15%；此外，買方貸款購屋時，銀行通常會更進一步，要求加保一些特別的項目，此稱為「貸款產權保險」(Lender’s Policy)，這加保部分的費用則由買方負擔。

產權報告的要點
 
一般「產權保險」公司在承保前，會先作產權調查，保約上也會列出一些不在保險範圍之內的項目，讀產權報告，最常見的要點是﹕

地價稅(Real Estate Tax, Property Tax)：太高的地價稅可能會降低房地產的投資價值。

開發受益費(Assessment)：拉斯維加斯有少數的大社區徵收此費，如Summerlin、Mountain Edge等，這是開發商將開發馬路或社區設施的成本轉嫁給住戶。

社區協會規章(HOA)：住戶除了分攤社區的維護費用外，還要遵守其規則，最極端的例子有「不允許出租」，投資出租者要留意。

抵押(Mortgage﹐Deed of Trust)：辦理過戶手續的「公證公司」_（釋）會確定，在產權轉讓前得先把貸款還清，所以通常不會有問題，最常見的錯誤是：貸款已還清，但「抵押契」還未註銷。

假扣押(Lien)：辦理過戶手續的「公證公司」會確定，在產權轉讓前得先把假扣押理清，通常也不會有問題。

地役權(Easement)：予人使用或通行的權利，對象通常是水、電公司或鄰居。

租約(Lease)：買方除了要繼續履行原有又未到期的租約外，還要注意租客是否有「優先購買權」，如果有，最好取得其棄權書。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-5-7-11

賭城房市 「投資回報率」飆高

拉斯維加斯光靠賭場 建築也不足以恃 不是大起就是大落

實在應多發展其他產業以確保本地就業率的穩定

髙「投資回報率」吸引買家進場
 
華人對「危機」以「危險與機會」的看法來詮釋，很有哲理與前瞻性，此波金融海嘯所形成的房地產危機，雖對拉斯維加斯的房價衝擊不小，但對手握資金的投資者而言，房價經盤整穩定後，已有極高的「投資回報率」_（釋），目前便是尋找標的物的好時機，也難怪上個月拉斯維加斯的房屋成交量破表。
 
探究背景，建築業一直是火車頭工業，帶動其他行業的成長，賭場、商業及住家的新樓盤開發案，需要建材、工人、家具和貸款、銷售等配套服務，對過去拉斯維加斯的蓬勃發展居功厥偉，然而產能過剩，潛伏的危機一觸即發，2007年底金融海嘯來襲，所有新的開發案驟然而止，本地的失業率，以建築工人為首，一路狂飆，失業率無法改善，使得房市長期疲軟不振。
 
過度開發 大起大落
 
此外，前幾年的超建造成今日拉斯維加斯的房源過剩，因為房源過剩的問題，房價才會跌低過建造成本；銀行算過，若是讓手上的「銀行屋」全部出爐上市，將嚴重打擊房價，銷售收入可能反而減少，所以釋出「銀行屋」採以量制價的策略，這樣倒是讓「不足額還款銷售屋」_(釋)有了出線的機會，跟在「銀行屋」後面，推波助瀾；房價經過三年的盤整，目前跌勢似乎已經穩住了，雖然要等這些「溺水屋」_(釋)清理完畢，房價才可望回升，但縱觀的今日資本市場，實在難找如此高的「投資回報率」，投資者乃聞風而至。
 
自2011年以來，位於春山街上的華人「商業樓」_(釋)已經有好幾個繳不起貸款出了狀況，最近連華人第二大商場，「太平洋廣場」都被拿出來拍賣了，這是商業地產超建的例子；2009年開幕的超大型賭場開發案「城市中心」，其生意更是遠遠不如預期，被人喻為古人所建，高可通天的「巴貝爾塔」，是一個錯誤，以前拉斯維加斯的模式是——只要是新的豪華賭場一定大賣，現在可不靈了，似乎真是因為蓋太多了；由於過去過度開發，建築業將是最後復甦的產業。
 
賭場收入開始好轉
 
預期美國經濟的復甦，全美娛樂業的收入已漸回升，拉斯維加斯大道上的賭場的賭博收入占內華達州全部賭博收入的55%，其生意來源主要是外州或外國遊客，一反過去幾年的頹勢，2010年首見成長4.1%；當賭場生意好轉，加雇員工，或員工收入增加，對本地就業市場及房地產市場勢必有所助益，這些指標值得投資者注意。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-30-11

房價短期難反彈 賭城房市卻變熱

拉斯維加斯的「財務困難屋」(Distressed)

的供給量已經不再名列前茅 而且買氣也大幅攀高
經濟學家預期到2011年底，美國將有3/4的州走出經濟衰退，步上復甦之路，但房市短期內仍無法振作，而內華達州，尤其拉斯維加斯，其經濟復甦緩慢，但房市卻是十分熱絡，2011年3月份本地二手「獨棟屋」_(釋)銷售量就比上個月大幅升高30.6%，比去年同期升6.6%，但仍建議：有多餘的現金才進場，具有出租條件及管理服務的才值得投資。

哪些州的房市不看好
 
根據全美房市研究權威Core Logic對各州的「財務困難屋」（Distressed）的供給量統計，房市最不看好的四州是紐澤西州、伊利諾州、馬里蘭州、佛羅里達州，其次是喬治亞州、康州、德拉威州，再次是阿拉巴馬州、加州、華盛頓州，接著是密西根州、紐約州、南卡州、麻州、路易斯安那州，這也是全美平均所在水平，內華達州則在其後，已經好過全美平均了。
 
當然，州的水平未必全然代表州內各個城市的表現，例如加州的各城市間的差異性就很大，但內華達州的人口多數集中在拉斯維加斯，若一概論之尚不為過，2011年3月份拉斯維加斯的二手「獨棟屋」銷售量比上個月及去年同期都提升，可見進場之熱烈。
 
供應量大使房價不易反彈
 
然而2011年3月份本地的二手「獨棟屋」成交「中間房價」_(釋)比上個月小降1.6%，比去年同期降7.4%，這是因為現金投資者占半數以上，他們較傾向於買低價位的房屋，這包括「銀行屋」和「不足額還款屋」_(釋)。
 
「銀行屋」通常缺少維修，甚至有些原屋主還盜賣櫥櫃、廚房設備、吊燈、熱水器等，而這屬違法行為，他們還會故意破壞現場，使其看來像是遭外人闖入偷竊的，投資者能以很便宜的價格買到這種房屋，但之後還得花不少錢修理。
 
「不足額還款屋」也有很多人青睞，因為交易要等銀行核准，費時又不一定成交，買家的出價通常會比市價低，根據非正式統計，銀行能接受的最低價格是市價的82%。
 
全美房市短期內仍無法振作，看以下三個與供應量有關的數據就可以了解：
1、全美約有350萬戶上市求售的房屋，要八個半月才能消化完（正常情況是六個月）；2、全美約有180萬戶「影子庫存」（包括正在進行「法拍」_(釋)程續的房屋和借款屋主已遲付分期付款超過90天的房屋），以及銀行回收在手上，但尚未上市求售的房屋，其正確數目不明；
3、全美還約有嚴重「溺水」（房價不到貸款額的一半）的房屋200萬戶。
這未必就表示房價還會續跌，但可以確定的是短期內要反彈不容易，所以有多餘的現金才鼓勵進場，具有出租條件及管理服務的才鼓勵投資。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-16-11

投資高價位房屋 當心被套牢

月租1,000元的房子 買價是13萬3,000元

當年租金收入/買價>9%時 就是真正安全的房地產投資
 
由最新的數據顯示，拉斯維加斯房市的泡沫化現象已止住，已是安全投資的時間，但值得投資者注意的是，高價位房屋的出租市場仍不理想，貸款不易，還有跌價空間，除非是打算自住用，投資被套牢的風險很高。
 
2011年2月份，拉斯維加斯成交的「中間房價」_（釋）為11萬8,500元（這包括新屋、二手屋及「康斗」_（釋）），其中有50%是被投資者買去的，71%屬於「財務困難屋」（Distressed Sales，包括「不足額還款銷售屋」_（釋）、「法拍屋」_（釋）及「銀行屋」），而其「年租金收入/買價」多是在9%上下。
 
投資房地產新的基本準則
 
若依目前情形看來，拉斯維加斯房市的泡沫化是已經止住了，有專家提出一個新的投資房地產基本準則：1、年租金收入/買價 < 3% 時，不宜進場；2、年租金收入/買價 = 6%時，臨界點；3、年租金收入/買價 > 9%時，是真正安全的投資。
 
按此計算臨界點，例如一個月租1,000元的房子，其買價不應超過20萬元，因為12,000／200,000=6%；換個方式說，如果是以年息6%的貸款購此屋，每月利息是1,000元（200,000×6%=12,000），雖然買主的借款利息可以扣抵所得稅，但這好處同時也被房地產稅、保險、維修費用所抵銷。

拉斯維加斯高價位的房屋仍不看好
 
拉斯維加斯中低價位（低於30萬元）的房屋已跌到底谷，投資人紛紛進場，但要注意的是，拉斯維加斯高價位的房屋則仍不看好，理由如下：

1、出租市場不理想，願意付月租1,500元以上的房客的市場占有率不到15%，而其一般年租金收入/買價<6%，根據上述的投資房地產基本準則，投資者自然稀少；
2、高價位房屋受貸款的影響較大，不但貸款難，未來貸款利率看漲，意味價格還會跌（同額的每月分期付款，可負擔的房價變低），中低價位的房屋則因為有較多的現金投資者，所受影響小；
3、戰後「嬰兒潮」（生於1945年至1960年）約有7,000萬人，開始計畫退休、旅行，趨向賣掉原來住的大屋，改換成小屋，這將惡化市場的供需；
4、中青代的資產「淨值」_（釋）因房市泡沫而縮水，許多人甚至還擔心被裁員失業，無法也不願冒險換買高價位的大房屋或好區的房屋，使高價位的房屋需求有限。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-9-11

「不足額還款銷售屋」 有利有弊

處理「溺水屋」用不同方式 其利弊得失要看個人的情況而定
根據拉斯維加斯經紀人公會的統計，2011年3月底市場上求售的房子以「不足額還款銷售屋」_（釋）為主，占49%，已快接近半數了，最近內華達州議會中還有人提議擬訂一項讓屋主免於受房價差額（Deficiency Judgement）被追討的草案，但是反對者認為這樣做有如變相鼓勵屋主放棄房屋，將會更加惡化房市，「不足額還款銷售」_（釋）真是屋主最好的選擇嗎？
 
有位住灣區的華人在拉斯維加斯有棟高級度假屋，本來打算作「不足額還款銷售」，這房屋的貸款是50萬元，但市價只值40萬元，但他後來上網查過有關「不足額還款銷售」的得失利弊，認為此紀錄除了會減損他的信用分數約100分之外，甚至還會影響到他未來找新的工作時，雇主對其任用的考量，因此改變主意，最後他決定將房子按一般方式上市，很快就有數個買主出價，他選了一個現金買主，不足的金額就自掏腰包還清貸款，完成過戶。

不同的「溺水屋」處理方式的利弊
 
據此我們來討論一下處理「溺水屋」_（釋）用不同方式的利弊，因篇幅有限，暫不討論稅務問題：

1.「不足額還款銷售」的房子：
弊——費時長，必須等候銀行核准，約兩、三個月，上市後其看房的客人也不如一般銷售或「銀行屋」踴躍；銀行「追索餘款」_（釋）（Deficiency Judgement）的有效期限為六年。
利——可以和銀行討價還價，包括要求銀行放棄「追索餘款」；減損信用的程度沒有「法拍」_（釋）那麼嚴重，甚至有修復信用的公司聲稱可以把信用報告上紀錄的「違約」字眼消除。

2.修改貸款條件：
弊——房子在手上，繼續付貸款，雖然條件較之前優惠，但心裡難免嘀咕，按過去正常時房價平均每年漲3%至4%來算，一個20萬元的房子要漲回到40萬元，大約要29年，是不是應該去買個20萬元的房子比較划算。

利——可以和銀行討價還價，減損信用的程度沒有「法拍」那麼嚴重，甚至可以要求銀行不在信用報告上記錄「違約」字眼。

3.「法拍」：
弊——無法和銀行討價還價，信用破產，約須七年才能恢復。

利——執行「法拍」的銀行「追索餘款」（Deficiency Judgement）的有效期限只有六個月，其他的銀行的追討期限則有六年，雖然一般都是第一順位的銀行執行「法拍」，但也有少數是第二順位的銀行來執行「法拍」的。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-4-2-11