外國投資者 有助房市復甦

內華達房地產公司負責人林秀華表示，外國的房地產投資者須有可靠的物業管理公司才鼓勵投資，可保障房子很快就租出，每月租金按時匯入戶頭，修理開銷少，屋況又維持如新，投資無煩惱。

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經濟全球化的結果在拉斯維加斯最容易呈現，無論是在博弈業、會展業或房地產市場，如今房市泡沫，拉斯維加斯房價跌得最慘，隨著拉斯維加斯的房價探底，又開始有越來越多的投資者進場，目前因為美金走貶，幣值走強的國家紛紛進軍賭城的房地產，隨著國際化的影響程度節節升高，這其中以來自中國、加拿大及英國為主，最近中國政府打房更有推波助瀾的趨勢。

一般來自中國的投資者常會問在加州和內華達州投資有何差異，為什麼說拉斯維加斯比洛杉磯和舊金山更適合投資呢？我們的回答是：  1.拉斯維加斯出租市場熱絡，而且內華達州的法律傾向保護房東，驅趕房客簡便快速，約20天就可，不像加州可能要三個月，因加州法律傾向保護房客。

 2.拉斯維加斯的中間房價約僅是洛杉磯的1/2，舊金山的1/3，年租金/房價的比率即CapRate目前在7％到9％之間，幅員不似後者般遼闊，所以容易買到地點適中的房屋，且房齡新，空氣乾燥又少污染，容易保養，不是全美都可以找到這樣好價格的房地產。因此很多洛杉磯、舊金山及東岸的居民反而都來投資拉斯維加斯房地產。

3.拉斯維加斯擁有全美國最多的旅館及賭場，是一個國際會展中心，國外親朋來美西必遊之地，沒有停車及塞車問題，從東南到西北也不超過30分鐘車程，任何位置到國際機場都很近。 4.拉斯維加斯市政府及郡政府主導力強，推廣高速公路、機場擴建、學校、醫院、會展中心等都市規畫及基礎建設，不遺餘力。  

5.因為天氣乾燥，無州所得稅（相較於加州的9％州所得稅），熱鬧24小時的不夜城及有錢人的消費天堂，拉斯維加斯是美國人退休養老的最佳選擇地之一，退休人口占總人口（已超過200萬）的20％，因生活消費低廉，卻能享用世界頂級的餐廳、購物、娛樂、高爾夫球場，非退休族群也喜歡。

一般而言，拉斯維加斯最容易出租的是三房或四房約1600到1800平方呎的獨立屋，投資回報率在7%以上最受投資者青睞，例如購買價為15萬元，月租金為1000元，投資回報率即為1000×12÷150000=8.0%。

也有投資者問美國經濟市場不景氣，失業率上揚，拉斯維加斯遊客減少，賭場收入降低，為何拉斯維加斯出租市場仍熱絡？如何保障在兩個月內出租出去？我們的回答是：住房被銀行贖回的屋主，反過來租屋成為房客，價格合理就可保障在兩個月內出租出去。  

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失業率 牽動房價漲幅

手中握有資金的投資人這一年多來最關心的課題是：拉斯維加斯的房地產何時可以進場？在目前失業率持續攀升與法拍屋增加的環境下，要房市止跌回升先看就業市場何時回春，但房市想要繼續下滑的空間有限。

去年夏天我們就已預測，本地銀行的銀拍屋與法拍屋尚未完全釋出，一旦上市後，房價有可能會再受到影響，預估未來下降幅度應不會超過10%，是否到谷底完全要看銀行處理其手中房屋的速度；同時預測內華達州和全國的失業率在未來一年仍會繼續攀升，直至2010年中才達到最高點─在內華達州將會是14%左右，而全國則會升破10%；2010年中以後，失業率才將會慢慢回降，但是要恢復至5%的全面就業，則可能需時數年，現在回過頭來看，我們的預測是挺準確的。

根據最新統計數據顯示，全美許多城市的房價都已止跌回升，唯有賭城則是極少數房價持續下跌的城市，原以為回穩的賭城二手獨棟屋中間房價，4、5兩個月維持在14萬2000元，6月又下滑到14萬元，7月更下滑到13萬5000元，但與去年7月時13萬9000元相較，跌幅只.9%，若與2006年高峰時31萬元的跌幅56%相較，簡直是小巫見大巫，可是現在大眾聞跌色變，並不懂分辨多寡輕重。

就像過去九個月來，有些業者譁眾取寵，說房價即將反彈，導致買家跟著恐慌，怕失去契機，當時我們一再誠摯呼籲投資非自住屋的買家不要急，不必和符合首次購屋退稅的買家搶房，這好似和一般輿論唱反調，但是我們本著實事求是的原則不願誤導投資者，很多諮詢過我們的買家現在才開始明白，內華達房地產公司和一些做短線的公司很不一樣。

最近還有一個知名房地產網站Zillow.com，預測賭城的平均房價會再往下探底20%，又引起投資者一陣恐慌；要知道平均房價和中間房價代表不一樣的意義，一般說來平均房價取決於所有價位的房子，包括高價位的房子，但中間房價則通常會取到低價位的房子，因為成交的房子多數屬低價位，賭城低價位的房子已跌到無可再跌，唯高價位的房子還有跌價空間，而投資者多半是買低價位可出租的房子；另外還要知道Zillow.com的作法是預測所有房子的價格，並不管它們是否在市場上求售，所以存著Zillow.com 的主觀意見，而以上所提的二手獨棟屋中間房價則是依據經紀人公會 (GLVAR)的統計，只計算出售成功的房子來的，比較客觀。

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資料來源:世界新聞網

賭城房價會二次探底嗎?

內華達房地產公司負責人林秀華表示，投資者房地產和股票一樣，看的是相對低點而非最低點，賭城房價雖然短期內難見起色，但是出租市場暢旺，出租回報率又高，值得有現金在手上的人進場投資。

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近來公眾極度關注美國經濟是否會二次探底，由此來預測房價是否會再次探底，這必須由整體經濟面向及賭城房屋市場的歷史與數據來分析，但投資房地產和股票一樣，看的是相對低點而較難預測何為最低點，賭城房價雖然短期內難見起色，但是出租市場暢旺，出租回報率又高，值得有現金在手上的人進場投資。

7月份的美國一些經濟數據可能有助消除經濟二次探底的疑慮，可惜賭城過去超建的問題比較其他城市嚴重，法拍或不足額還款銷售的個案還很多，因此房價仍然處於低迷不振，其中低檔的房價和高峰時比，已跌過半，停留在底區盤桓已久，顯示已經觸底的訊號，所以才有許多外州或外國的投資者紛至沓來，至於高檔的房子則還有壓縮空間，因為之前沒跌過半。

7月份，美國股市表現不錯，道瓊和那斯達克指數各上漲約7%，四分之三的公司第二季度業績好於預期，三分之二的企業收入超過目標，更因為裁員降低了成本，平均利潤比預期高了11% (不包括金融銀行業者)，政府數據顯示第二季度經濟增長為2.4%，雖放緩但仍然持續增長，並未出現衰退，美國經濟已經脫離了出現二次探底的危險，入夏時公眾受到歐洲政府緊縮財政支出和中國政府收緊信貸的利空消息影響，引發的一場憂慮情緒可望有所消解。

賭城房價已經觸底，從以下每年的獨棟屋和康斗二手屋的月平均中間價可見一斑，獨棟屋2007年為30萬1000美元，2008年為22萬3000美元，2009年為14萬美元，2010年的前7 個月為3萬8000美元﹔康斗2007年為19萬2000美元，2008年為13萬6000美元，2009年為6萬7000美元，2010年的前7個月為6萬6000美元﹔很明顯就看出來2009年和2010年的價格差異不大，各僅降1000或2000美元，跌幅約為2%，比較之前的每年跌幅動輒30%或50%，不可同日而語。

再來看每月成交量 (需求)及存貨量 (供給)，賭城房市2010年3到7月份的需求/供給比率分別為53.5%、52.7%、36.2%﹑37.5%、32.5%，5月份遽降主要是因為首次購屋退稅的優惠在2010 年4月30日截止，對比去年2009年3至5月份的需求/銷售比率為33.5%、40.1%、41.8%，4月份遽升也是因為2009年2月政府才剛頒布首次購屋退稅的優惠條例，2010年5月份之後好比又回復到2009年3月份的水平，在35%上下，並無可懼。

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銀行緊縮放款 無益經濟復甦

內華達房地產公司負責人林秀華表示，雖然利率創歷史新低，因為銀行緊縮放款，買房多要用現金，這樣經濟如何能復甦，房利美和房地美對銀行貸款審核程序的規定，拿捏的尺寸要剛好，才能鼓勵銀行放款。

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目前賭城房價非常吸引投資客，雖然銀行房貸利率創歷史新低，銀行卻緊縮放款，縱使有好的信用紀錄，仍不易取得銀行貸款，所以現在手中握有現金的投資人，比較有利進行投資，銀行矯枉過正的做為，是有其背景因素。

根據聯邦房貸處（Federal Housing Finance Agency）的統計，銀行提高放款標準，可從房利美和房地美所承購的貸款中，借款人的信用分數分布統計可看出一般，其中借款人的信用分數是720分以上的比例，在2007年為55%，2008年為68%，2009年為85%；借款人的信用分數是660分以下的比例，在2007年為17%，2008年為8%，2009年為2%。

銀行在前幾年，沒有依據貸款者的負擔能力曾經濫放款，所以2007年，美國爆發了次級房貸（Sub-Prime Mortgage）風暴，起初是付不起次貸的房子被銀行沒收，引發第一波的法拍屋潮；房市泡沫破了，接著而來的是銀行及企業倒閉，此刻，歐巴馬政府投注資金來救銀行及有困難的屋主，試圖振興房市，沒想到利空未出盡，卻只是拖延時間，使問題更嚴重了。 

次貸風暴雖然告一段落，但因為經濟不振，失業率持續攀高，房價仍舊低迷，收入縮水的屋主們無法高價轉售房子，又苦撐不住，現在演變成是正常貸款（Prime Mortgage）的房子被銀行沒收，引發第二波的法拍屋潮；如果房價繼續看跌，溺水屋的屋主都想解套，不管是否付得起每月分期付款，可能還有更多的人會選擇所謂的策略性棄屋。  

銀行迫於形勢開始放寬審核不足額還款出售（Short Sale）的條件，雖然債務人信用不致全毀，但兩年內不得貸款購屋，這是FDIC的規定，凡受其管轄的銀行都不能買不合此規定的貸款，作過不足額還款出售的債務人自然就貸不到款，而且銀行仍保留六年的追訴不足額的權利（deficiency Judgment）。 

比較重視個人信用的屋主也不少，他們則選擇修改貸款條件，諷刺的是，在2008年透過修改貸款條件把每月分期付款額降了不只20%的屋主，其中有40%的屋主在短短一年之內又宣告付不起每月分期付款。  

舊貸款種種問題使得銀行窮於應付，加上矯枉過正，銀行放款時格外小心，以免重蹈覆轍，所以雖然利率創歷史新低，許多人信用很好想重貸，銀行也不肯輕放，雞蛋裡挑骨頭的事層出不窮，推究其背後理由，乃是怕將來萬一借款者違約，房利美和房地美只要發現銀行貸款審核程序有瑕疵的話，就可以再把貸款賣回給銀行，2010年第一季房利美把貸款賣回給銀行計有13億，房地美把貸款賣回給銀行計有18億。  

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搶救溺水屋 再推新貸款方案

內華達房地產公司負責人林秀華表示，政府救濟方案推陳出新，協助溺水屋主降低來自房貸的壓力，可惜沒有一次到位，成效不彰。

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溺水屋屋主請注意，內華達州剛得到聯邦的1億280萬的特別房市補助金，計畫創新一種兼有豁免（forgiveness）及緩和 （forbearance）雙重意義的修改貸款條件方案，除了以房屋付款總合不超過收入的31%為目標外，還可將超貸比例降至15%，即貸款與房價比例（Loan to Value）115%，必須是主要住屋至少五年，中低收入的屋主才符合申請資格。
 
今年7月1日房管局HUD又修訂HARP（Home Affordable Refinance Program）重貸方案，將符合重貸的資格，從超貸比例不超過5%，也就是貸款與房價比例（Loan to Value）小於105%的規定，提高到25%，即貸款與房價比例（Loan to Value）小於125%，希望有更多的溺水屋屋主得到幫助，但以賭城房價普偏下跌超過50%來看，能符合超貸比例不超過25%的不多。

修改貸款條件以HAMP（Home Affordable Modification Program）方案為主，必須是屋主主要住屋，依據屋主的負擔能力來考量，以每月貸款的分期付款額、房屋稅、保險、社區管理費的總合不超過每月稅前毛收入的31%為救濟標準，銀行或是暫緩屋主分期付款一小段時間，或是增加貸款年數，或是降低利率，或是暫時將一部份本金放一邊不計算利息，將來賣房時若有錢再一次付清；首先，屋主可先到網站www.MakingHomeAffordable.gov輸入與貸款、收入和費用相關的數字，檢視是否符合救濟資格。  

內華達州尚有一種申請仲裁的管道，如果屋主幾個月未付房貸的分期付款，會收到銀行寄來的催款通知，隨信附件是一申請仲裁的表格，讓屋主提出申請，依排定時間帶著相關文件去法院，自實施後至今，全州計有1萬1716件申請案，因為內華達州只有270位仲裁員，至目前僅有3860件已受理，其中1674件達成協議，445件房子仍被銀行法拍，1131件銀行代表沒出庭，610件談判還未有結果；此外求助於非營利機構www.995Hope.org，或www.NACA.com（Neighborhood Assistance Corporation of America），他們都可以為屋主找到和銀行談判的管道。  

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賭城房價 已有觸底訊號

 內華達房地產公司負責人林秀華表示，種種跡象顯示賭城房價已有觸底的訊號，下檔的空間有限，投資者看到好的房屋可以逢低買進，仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來做考量。 

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由於近來許多經濟數據都說明經濟毫無起色，因此美國的經濟不被看好，有人問到，這會使賭城的房價再次下滑嗎？我認為雖然房價短期很難躍升，但種種表現也顯示房價已有觸底的訊號，下檔的空間有限，尤其，賭城過去兩年來房價狂跌，二手屋普遍竟跌破重建成本，乃是因為次貸風暴和金融海嘯連動，產生的加成效應，目前賭城的新屋中價為18萬2000元，二手屋的中價為12萬3000元，比台北或上海的小套房還便宜，是否太沒行情了？

美國的經濟問題可從以下數點來分析： 自從聯邦政府對首次購屋者的退稅補助截止後，全美房市少了刺激，以新屋銷售表現衰退最為明顯，尤其營建業是推動經濟的火車頭，也是就業市場重要的僱主，如果無新屋營建，短期內經濟必然走弱。

  2008年底開始的金融海嘯造成美國銀行倒閉潮，2009年已有140家銀行倒閉，2010年預計將約有200家銀行倒閉，而目前評估有775家銀行的財務有問題，主要是因為它們的商業地產貸款呆帳，這些銀行倒閉就會拖累保險公司，而得到政府救濟的，也不見得能振作，倒是有病重越久，醫藥開銷越大的問題，所以需要金融改革，金融是經濟秩序的主要支柱。

 2010年美國國債已破13兆，按3億1000萬人口計，每人平均欠債4萬2000元，目前又以平均一天增加40億元的速度在舉債，真是債多不愁，中國是其最大的債權國，但中國最近一連串的動作，包括調高工人薪資，取消出口退稅，及讓人民幣匯率與美元脫鉤，目標都是降低出口，打算從外銷的世界工廠轉型為內需的世界市場，減少以出口外匯來換買美元債券，美國舉債度日的好日子將不再。

目前賭城的經濟更是不看好，尤其失業率高至14.5%，房價短期也很難躍升，但從另一方面來看，賭城過去兩年增加的失業人口多半是2003年以來房市過度繁榮時營建、銀行金融，及賭場所產生的就業機會，此外賭城房價的嚴重泡沫化問題，也是因為之前幾年其房價飆漲得比其他城市還暴猛，不合情理的總會再調整回到正常，投資人如果能理性分析，看到好的房屋可以逢低買進，但不必急於一時，以前人云亦云，盲目追高或是落井下石都是不智。   

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賭城150商業建築 面臨法拍

內華達房地產公司負責人林秀華表示，買便宜的銀拍商業地產的時機已經到了，但要算好空置的可能性及合理租金收入，不是便宜就買。 

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賭城商業地產的法拍已經開始了，包括知名的商場Town Square (6601 S. Las Vegas Blvd.)及Village Square (9400 W. Sahara Ave.,)，賭城目前約有150個商業建築正瀕臨法拍命運，銀行手上也累積不少經由法拍程序收回的商業地產，此刻，對於華人買家而言，買便宜的銀拍商業地產的時機已經到了，但據觀察瞭解，這次買家可不像兩年前搶進銀拍屋一樣，多數準備先觀望一段時間，以免買貴了。

由於賭城有高達14%的失業率及民間消費緊縮，造成許多企業倒閉關門，也使得商鋪、辦公室及廠房的空置率不斷飆高，根據商業地產業界最新的統計，今年第二季的三者空置率分別為11.3%、25.2%、及15.4%，而租出中間價每平方呎/每月大約分別為$1.25、$1. 00、及$0.55。

很多商業地產業主至今仍無法接受這殘酷的現實，例如幾個月前有個華人因為貸款壓力大，想出售目前自用的一個商業建築，再以每月1萬1000元向買家租回，依此租金收入，想以260萬元上市求售 ($11,000 x 12月=$132,000，按5 %年回報率計算)，我們則建議他儘快以180萬元上市求售，其實他心裡明白，若非自用，這個商業建築可能月租不到8000，且非常不容易找到租客，基於他的貸款金額高於200萬元，他無法接受此售價建議，幾個月過去，生意又越來越差，現在恐怕以130萬元也很難賣出了。   

正因為商業地產的房租收入大幅縮水，漸漸就有困難支付每月的房貸，通常開始時銀行會試圖給房東緩解機會，包括提供每月付款金額的折扣，無奈景氣久久不振，且每下愈況，過一段時間，房東手頭又產生困難，最後銀行只好進行法拍程序了。

此外，銀行對土地貸款的違約者不似商業建築貸款般通融，過去18個月來的土地交易有60%來自法拍，而約21%的商業地產法拍是屬於土地這一項目；因為賭城預期幾年內不會有新的開發案，土地價格暴跌，有的未開發毛地售價甚至低過1英畝3萬至7萬的20年以前水平，至於建商賤售已有水電，可建獨棟屋的單位，還有低至8000元一單位的，相較於15年前的售價約2萬元。   

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《房地產專欄》短期通縮 長期通膨

 內華達房地產公司負責人林秀華表示，通貨緊縮和通貨膨脹兩股力量拉鋸，都視消費者信心而定，房市則通常反應比較慢，甚至不會有反應，投資者仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來做考量。 

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雖然賭城房價已跌破高峰時的二分之一，但當前經濟情勢，仍引發部分房地產投資人裹足不前，近來就有華人詢問美國整體經濟對房市的影響，這就必須從總體經濟面向來看，全球經濟體的相互影響，就可預測美國房市的發展，建議投資者仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來規畫投資策略。

由於美國政府沒有節制地印行美鈔，加上近來中國的工資調漲及人民幣略有升值，使其將來出口產品的價格提升的可能性大增，許多人擔心通貨膨脹即將來臨；且歐洲經濟體的危機，大量資金避險到美國，使美國的貸款利率不斷往下探底，例如30年固定房貸利率降至4.75%，是25年來新低，但是大家卻看不到市面上鈔票多到淹腳目，甚至人人感覺資金短絀，不敢消費，這又像有通貨緊縮之虞，究竟該作何解？

 造成通貨膨脹或通貨緊縮的主要因素是貨幣的流通量，也就是由信用創造的價值，而非發行量，舉個大家最耳熟能詳的例子就是﹕   時機不好，小鎮每個人都債台高築；這天，從外地來了一位旅客，他在一家汽車旅館前停車，進去後，拿出一張100元鈔票放在櫃台，說想先看看房間，就在他上樓的時候，店主抓了這張100元鈔，跑到隔壁屠戶那裡付了他欠的錢，屠夫有了100元，橫過馬路付清了欠豬農的錢，豬農拿了100元，奔向飼料供應商，也付清了他欠的錢，供應商拿到100元，趕忙去付清他召妓的錢，有了100元，妓女衝到旅館付了她所欠的房錢，旅館店主把這100元放到櫃檯上，以免旅客下樓時起疑，此時，這位旅客下樓來，聲稱客房沒一間滿意的，他把錢收回，塞進口袋，走了﹔這一天，表面看起來，沒人生產了什麼東西，也沒人得到任何東西，但是全鎮的債務清了不少，100元產生了600元的價值，而且有借有還，再借不難，所以說錢要流動才可以彰顯它的價值。   

最近美國和中國政府都發表要中止過去所做的經濟刺激方案，這是一個利空，同時剛公布的美國消費者信心指數由5月的62.7反轉下降至6月的52.9(100為中介質，100以上表示樂觀)，造成股市重挫，美國民眾又不敢消費了，把錢存下來，美國10年期的國債利率跌到3%以下，一年期定存利率掉到1%以下，消費者除了對未來景氣憂慮外，和美國的高失業率也有很大的關係，這就形成短期的通貨緊縮壓力。

然而在金融海嘯以前，全世界就已有物質不足的共同隱憂，無論是能源、原材料、重金屬、糧食，只是這個問題暫時被金融海嘯沖淡了，多年來美國仰賴中國的低價出口產品抑制通貨膨脹，但此因素即將逐漸消失，所以基本的經濟結構還是傾向通貨膨脹。

目前因信心低落不敢消費，及金融體系成員如銀行也對彼此的信用有疑慮，減少借貸，去桿槓化而無法由信用創造價值，故有通貨緊縮的壓力，一旦消費者重拾5月以前的信心，就又會開始擔心通貨膨脹的，兩股力量拉鋸，所以股市才會重挫後又有反彈，至於房市則通常反應比較慢，甚至不會有反應，反而前一陣因股市太好(道瓊指數一年多來從6500到11000點)，而離開房市，現在則可能再回來投入房市，房市仍以長期保值為投資策略。

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Summerlin、Anthem 房價抗跌性強

  

 投資賭城如何選擇抗跌性強，將來市場回升快的好區，不妨讓數據來說話。

 

 

由於賭城的房價從2006年至今滑落已過半，經常有南加州及外州的華人問起拉斯維加斯各區房價的抗跌性，從數據上可看出

Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區在本地房價的抗跌性排名居首，是值得自住或投資的區域，可供投資人參考。
 
本公司根據本地英文報Review Journal所公布的，每年各個郵遞區的二手屋中間房價跌幅百分比，綜合起來推算出2006年到2009年三年來各個郵遞區累計的跌幅百分比，請看圖表說明這些數據結果。  在總數56個郵遞區之中，有六個郵遞區的跌幅超過70%，它們是89106、89030、89101、89104、89109、89169，主要是城中區(downtown)及靠近賭街東邊的舊社區。只有四個郵遞區的跌幅小於40%，它們是89084、89134、89135、89044，主要是Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區。

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中國游資和美溺水屋主私房錢

內華達房地產公司負責人林秀華表示，溺水屋主解套，私房錢再進場買屋，中國的房價止升回整，中國買主最近到美國投資置產的又多起來了。

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強勢的人民幣及經濟成長已讓中國的硬實力在國際舞台上不容忽視，中國買主拿著人民幣在世界各地併購公司、買品牌、銷售通路、房地產等都已不再是新聞了，最近到美國投資置產的又多了起來，主要原因還是中國近來的房市政策，打壓房價，據報導，5月份是近5年以來房地產成交量最低的一個月，中國的游資必須尋找新的出路。

美國處心積慮地施壓中國，要求調升人民幣匯率，表面上說是要降低中國的貿易順差，真正目的則是想透過美元貶值來減少美國實質的國債，中國鑒於日本這20年來的慘痛教訓，不輕易就範，卻藉富士康員工跳樓事件提高外國廠商在中國的基本工資，如此將使製造成本增加，外銷競爭力減退，同樣可以達到降低中國的貿易順差的目的，卻免除了美元貶值讓美國稀釋債務的壞處，看來人民幣一時還不會漲。

2005年美國國債是9兆，最近則破13兆，這樣每一年近1兆的增加速度很驚人，已經危及美元在國際金融體系的領導地位，美國和中國的每年的貿易逆差只約0.2兆，美國與其怪罪中國的人民幣不升值，不如檢討自己，政府的開支毫無節制，包括大筆花費在救房市，但往往這些好意被濫用而當了冤大頭，例如挹注資金(Bail Out)挽救金融機構，首次購屋退稅，替溺水屋主修改貸款條件及不足額還款屋銷售的問題買單等。  

最近我們掛牌賣的房子，尤其是低價位的法拍屋(5萬元以下)，收到的買主誠意金，一反以前是以個人支票的形式為主，現在有許多是便利商店出的現金票(Money Order)，過戶時的尾款則出現有數張一萬元以下由不同銀行開出的小額本票湊合而成的，我們察覺這些買主必然有其不敢存太多錢在銀行戶頭的原因，想來無非是他們可能正在申請修改房屋貸款條件或不足額還款銷售，如果他們的銀行存款戶頭裡的餘額太高，說自己財務有困難，是無法取信於債權銀行的。

值得注意的是，凡走過必留下痕跡，根據銀行法，存入銀行的現金如果超過1萬元會有特別紀錄，同一個戶頭進出多次也會引起懷疑，例如存一筆現金，開一張銀行本票提光，連續每天再存再開，銀行得向國稅局遞呈可疑報告(Suspicious Activity Report)，取巧的人會找不同銀行開存款戶頭，才有以上所提的過戶尾款情形。這些買主必須認識不足額還款銷售過後，貸款銀行對屋主有6年的債權追訴期，如果發現屋主惡意脫手溺水屋，而有餘錢進場再買屋，將來有可能吃不完兜著走。 

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法拍競標 再掀風

內華達房地產公司負責人林秀華表示，法拍競標又再度盛行起來，許多商業地產經紀人轉換跑道，改替投資者從法拍競標低價買二手屋再轉手賣出。

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過去兩個月不足額還款屋（Short Sale）和正規的二手屋成交量都各增長5%，顯現它們在價格上已漸漸與銀拍屋同步，近日就有讀者來電詢問，為什麼連正規的二手屋成交量都也在增長？它為什麼在價格上能和其他兩種房子一樣低價出售？這其中學問在什麼地方？這與法拍競標（Trustee Sale）有何關係？銀拍屋質量上是否有往下掉的趨勢？

兩周前本專欄曾介紹拉斯維加斯二手屋的新市場數據，在4月份掛牌銷售的二手屋中，銀拍屋占16%、不足額還款屋占61%、正規的二手屋占23%；4月份成交的二手屋則依序分別為銀拍屋占43%、不足額還款屋占27%、正規的二手屋占30%，銀拍屋最為搶手；但比較2月份成交的二手屋依序分別為銀拍屋占53%、不足額還款屋占22%、正規的二手屋占25%，不足額還款屋和正規二手屋的成交量增長可證明它們在價格上已漸漸與銀拍屋同步。

其實這些正規的二手屋多半就是投資者從法拍競標買的房子，之後再轉手賣出的，去年本專欄曾經介紹過法拍競標，它是取得低價屋的途徑之一，但資訊不足而貿然進場就形同賭博，風險極高。

法拍競標是什麼？當一個屋主無力承擔每月分期付款之後，銀行必須委託受託人（Trustee）或律師進行111天的法拍程序，最後一天是在公開場合以法拍屋為名標售，過去通常法拍競標的底價是屋主的欠款額，由於現在多數的房子是溺水屋，即市價低於欠款額，因此流標成為必然的結果，這時產權便可合法轉到銀行手中，銀行變成屋主，將以銀拍屋為名，按市價再拿出來賣；但是現在銀行也學聰明了，開始按市價調降法拍的標售底價，以吸引多一點的投資者來參加競標，好趁此及早脫手，因此法拍競標又再度盛行起來。  

近兩年來由於商業地產乏人問津，許多商業地產經紀人紛紛轉換跑道，改替投資者從法拍競標低價買二手屋再轉手賣出，他們有一個團隊分工合作，有人查產權，有人四處奔跑看房子並估算其價值，經紀人代勞查產權及其底價，向投資者推薦標的物，成交的話才向投資者收取所謂內線資訊的佣金，當然投資者要轉手賣出這些房子時，還會找這些經紀人掛牌上市。值得注意的是，銀拍屋是在法拍競標時流標的房子，也就是被經紀人挑剩的，所以在質量上將會有往下掉的趨勢。  

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中國投資客 貸款有管道

內華達房地產公司負責人林秀華表示，現在首次購屋者的退稅優惠截止了，貸款銀行對有實力的投資者的貸款依然勒緊不放，對振興房市毫無助益。

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由於近來有讀者為其中國的親友詢問，在美國貸款購屋的可能，雖他們在中國握有大筆人民幣，但當前人民幣的走勢是看好，如果能向美國金融機構貸款購屋，才能掌握投資優勢，事實上，美國是有一些私有資金的貸款公司，可以提供沒有充分文件的貸款(Stated Income Program)，其利率自然會偏高。

目前美國的房市有債信問題，歐巴馬政府整頓金融界，除了懲治玩弄類似詐賭的大盤，像高盛的先博多，再押空，使金融市場的秩序都亂套的華爾街金融家外，關於如何重整金融體系才是重點，要振興房市，擬定健全的貸款政策絕對有其必要。

 之前是因為濫放貸款引起房市泡沫，現在則勒緊不放，則是矯枉過正，若資金緊絀還情有可原，那麼利率就會因而調高，但目前的現象是房貸利率低到谷底，例如5月中旬，30年期的利率是5.07%，15年期的利率是4.45%，貸款仍不易取得，尤其是對投資非自住房屋的貸款申請人。

大部分的人不理解美國房市的債信問題有多嚴重，雖然天天都聽到有人要棄屋，或經由不足額還款銷售 (Short Sale)，或把鑰匙交給銀行的Mitigation部門(Deed In Lieu of Foreclosure)，或乾脆讓銀行法拍 (Foreclosure)。

房市過去幾個月來，如果沒有歐巴馬政府持續的優惠政策來刺激，恐怕還無法持穩，在首次購屋優惠的時段，該買的、有能力買的自住屋者也差不多都進場了，因為房價一時未回升，失業率不降，棄屋的現象依然不止，過去幾年來市場上超建過剩的房屋，必須有更多的投資者進場加持，美國人消化不了的部分，如果有外國人來買，應該是很歡迎的，尤其是有錢的中國投資客。  但是中國投資客的如意算盤是﹕美金看跌，人民幣看漲，拿出看漲的人民幣現金來買美國的房地產，雖然房價會漲，租金回報也很理想，但畢竟是以看跌的美金來計算，一得一失無法確定投資優劣，除非他們能向美國銀行貸款，到時還美金那就穩當多了。

由於他們的收入是在中國，美國這邊的貸款銀行無法認定，甚至連他們在中國的本地銀行裡的大筆存款，美國這邊的貸款銀行也不採信，取得房屋貸款困難，對振興房市毫無助益，幸好坊間有一些私有資金的貸款公司，可以提供沒有充分文件的貸款，國內的投資客仍可尋正規管道在美國取得貸款，但是利率自然偏高。

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房價差異縮小 回歸理性

內華達房地產公司負責人林秀華表示，各類房源的價格差異正在逐漸縮小，這是市場回歸理性，房價與現實接軌的好現象。 （圖：林秀華提供）

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拉斯維加斯4月份成交的二手屋中間房價開始止跌回升，但二手屋總成交量卻持續下降，最近兩個月，建商新屋的成交量則大增，因在4月底首次購屋的退稅優惠截止前的效應；目前看來，建商新屋、正軌的二手屋、不足額還款屋 (Short Sale)、銀拍屋之間的價格差異正在逐漸縮小，這是市場回歸理性，房價與現實接軌的好現象。

根據經紀人公會統計，拉斯維加斯4月份成交的獨棟二手屋中間房價14萬2000，比去年同期小漲0.2%，比上個月上漲4.4%﹔康斗的中間房價7萬比去年同期上漲8.5%，比上個月上漲2.6%；這是自2007年2月以來，首次出現的中間房價上漲。 但二手屋總成交量比去年同期下跌7%，也比上個月下跌8%，存貨則比上個月減少5.6%﹔成交量降低存貨卻還減少，可見雖然首次購屋的退稅優惠加強了買氣，但因為市場上房源的供應減少，導致成交量下降及中間房價上漲。 

有位剛從外州搬來賭城的房地產經紀問，大家說賭城搶房子，那為甚麼從經紀人公會的網站上面看來，4月底還有房源存貨7207棟﹖  由於她並非本地人，所以還搞不清楚現在進場賭城的買家和幾年前的買家是很不一樣的，新的投資理念是﹕在經濟未復甦前，還會有很多銀拍屋及不足額還款屋推出，房價短期內並不看漲，貸款又不易取得，所以買房子要算清楚，不是隨便有房推出就買的。  

如果地區不好、房型差、要價偏高、不易出租、租金回報不理想的房屋，例如低於7%的房源，往往乏人問津，與之相反的好房子，則粥少僧多，供不應求，在4月底首次購屋的退稅優惠截止前，買家搶房的情況下，自然把價格拉抬高了。  這可從市場上的數據看出，在掛牌銷售的二手屋中，銀拍屋有16%、不足額還款屋占61%、正軌的二手屋為23%﹔4月份成交的二手屋則依序分別為銀拍屋43%、不足額還款屋27%、正軌的二手屋30%，銀拍屋最為搶手；但比較2月份成交的二手屋依序分別為銀拍屋53%、不足額還款屋22%、正軌的二手屋25%，可見銀拍屋的供給量這兩個月減少得很反常；同時不足額還款屋的價格已比銀拍屋更吸引買家，足以彌補退稅優惠的差價；正軌的二手屋成交量也有小幅增長，顯現它在價格上已漸漸與銀拍屋同步。  

此外，近兩個月，建商新屋的成交量大增也可看出端倪，今年2月、3月、4月的新屋成交量分別為400棟、708 棟、707棟；新屋的價格雖然不比銀拍屋及不足額還款屋吸引買家，但因為銀拍屋供不應求，而不足額還款屋的銷售須銀行同意，成交的過程中變數很多，有可能錯過首次購屋的退稅優惠，建商成功把握住買家的心理，乘這時機降價促銷，並且保證能準時交屋，讓買家取得退稅優惠，果然奏功。

值得注意的是，5月以後買沒有退稅優惠，大建商Lennar又把旗下的部份新屋開發案價格再調降了15%，此舉反而引起有些人對房價是否還會繼續下滑感到不安。 

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房利美新規 時機不對

內華達房地產公司負責人林秀華表示，現在房利美規定它的銀拍屋上市30天後才可以讓投資客來買，時機已經不對了，而且與刺激買氣的房市基本政策簡直是背道而馳。

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為讓自住屋買主能比投資客有更佳的競爭優勢，美國政府規定，自5月開始，以拉斯維加斯作實驗，房利美Fannie Mae的銀拍屋上市後的前30天內，銀行只能收受自住屋用途的買家的購買合約，如果沒有成功收到合約，才可以讓投資客進場來買，預估此舉將拖延銀拍屋脫手的時間，對自住屋買主及房市幫助非常有限，但還是需要瞭解此一政策的內容與背景，以尋求對己有利的購屋策略。

此一新措施將來可能發令全國一起實施，其目的是平衡投資客與自住屋買主的比例，因為目前超低的房價吸引了大批的投資客，帶著現金進場，搶購市場上有限的銀拍屋，自住屋買主往往無法與其競爭而向隅。  美國政府先前曾規定房利美的銀拍屋上市後的前15天內，銀行只能收受自住屋用途的買家的購買合約，雖然想穩定房市的用意很好，因投資客多的社區其變數較多，也較自住屋多的社區不安定，但結果成效不彰，多半房利美的銀拍屋仍是被投資客買走，只是徒然拖延了銀拍屋脫手的時間。 

接著房利美又在今年1月28日至4月30日這段時期，提供買房利美銀拍屋的人3.5%的過戶手續費補助，為的是要吸引更多的買氣，不知市場的情形是大家搶銀拍屋已經搶破了頭，額外提供這3.5%補助買家過戶手續費是白浪費﹔現在房利美再把先前的規定15天延長為30天才可以讓投資客來買，時機已經不對了。

 4月30日首次購自住屋者的退稅優惠截止後，我們正在擔心房市的買氣會下降，因為首次購自住屋者買屋的意願勢必會降低，這時再等他們30天，只是多餘的，這與吸引更多的買氣的房市基本政策簡直是背道而馳﹔此外，據估計，全國一起實施此一新措施的成本約6000萬，所幸這不算多，因為房利美的銀拍屋只占市場上的銀拍屋一部分。  房利美一向在美國房市上扮演舉足輕重的角色，因此它必須對重整房市有所作為，但近來由它所頒出的政策，或是不著實際﹐或是無關痛癢，影響總是有限，甚至還有弊無利於房市。

歐巴馬政府從高盛Goldman Sachs Group Inc.下手，要好好整頓華爾街的金融體制，同時也在研究房利美和房地美Freddie Mac的組織究竟應以何種形態為佳？公營常常沒有成本概念而虧損累累，私營則可能為牟利而罔顧大眾需求，例如將不會提供30年固定利率的貸款，希望政府趕快對房利美作定調，以免它沒方向，沒章法，像個無主馬車，毫無績效。

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修改貸款條件成功要素

內華達房地產公司負責人林秀華表示，申請修改貸款條件者必須讓銀行了解：付目前的金額是有困難，但如果付低點就沒問題，讓數字來說話。

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由於4月10日，本專欄曾介紹美國政府針對主要住屋的房貸救濟方案，陸續有不少讀者來電詢問詳細內容與條件，針對相關的問題，綜合整理出大多數讀者較關心的部分。

失業率仍在攀升，已經付不起房貸或可能快要付不起房貸的屋主們，不要猶疑，趕快去尋求協助，這以HAMP(Home Affordable Modification Program)貸款條件修改方案為主，修改貸款條件的資格是依據貸款者的負擔能力來考量，以每月貸款的分期付款額、房屋稅、保險、社區管理費的總合不超過每月稅前毛收入的31%為救濟標準，首先，可先到網站www.MakingHomeAffordable.gov，輸入與貸款、收入和費用相關的數字，檢視是否符合救濟資格。 

銀行修改貸款條件的基本模式是：房主每月供房費用的總合如果超過毛收入的31%，銀行先把利率往下調降，每次降一碼，即0.125%，直到利率低至2%為止；如果仍然超過31%，則把貸款年限往上延長，每次延長10個月，直到貸款年限高達480個月(即40年)為止；如果還是超過31%，才開始減低貸款本金。 申請者大約要提供或填寫20幾份文件，包括銀行存款帳戶月報表、所得稅申報表、薪水單、財務困難說明書等，目的是回答以下幾個問題： 1﹑為甚麼會有困難付房貸，2﹑如何能維持不遲付或不再遲付房貸，3﹑住在這房子多久了？4﹑想要留住這房子嗎？5﹑希望銀行怎麼配合。

值得注意的是，申請者必須讓銀行了解：付目前的金額是有困難，但如果付低點就沒問題，千萬不能說沒有錢付，那銀行就談都不和你談了，這種情況不是在較量談判能力，而是讓數字來說話。

如果想申請快速成功，其要素是：所附的文件必須齊全，送出文件後兩個星期打一次電話追蹤，每次要把談話者的姓名、分機號或代號、日期、時間、談話內容作一個記錄，有時要補件，如果文件齊全的話，通常約60天就可能有結果。

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