修改貸款條件成功要素

內華達房地產公司負責人林秀華表示，申請修改貸款條件者必須讓銀行了解：付目前的金額是有困難，但如果付低點就沒問題，讓數字來說話。

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由於4月10日，本專欄曾介紹美國政府針對主要住屋的房貸救濟方案，陸續有不少讀者來電詢問詳細內容與條件，針對相關的問題，綜合整理出大多數讀者較關心的部分。

失業率仍在攀升，已經付不起房貸或可能快要付不起房貸的屋主們，不要猶疑，趕快去尋求協助，這以HAMP(Home Affordable Modification Program)貸款條件修改方案為主，修改貸款條件的資格是依據貸款者的負擔能力來考量，以每月貸款的分期付款額、房屋稅、保險、社區管理費的總合不超過每月稅前毛收入的31%為救濟標準，首先，可先到網站www.MakingHomeAffordable.gov，輸入與貸款、收入和費用相關的數字，檢視是否符合救濟資格。 

銀行修改貸款條件的基本模式是：房主每月供房費用的總合如果超過毛收入的31%，銀行先把利率往下調降，每次降一碼，即0.125%，直到利率低至2%為止；如果仍然超過31%，則把貸款年限往上延長，每次延長10個月，直到貸款年限高達480個月(即40年)為止；如果還是超過31%，才開始減低貸款本金。 申請者大約要提供或填寫20幾份文件，包括銀行存款帳戶月報表、所得稅申報表、薪水單、財務困難說明書等，目的是回答以下幾個問題： 1﹑為甚麼會有困難付房貸，2﹑如何能維持不遲付或不再遲付房貸，3﹑住在這房子多久了？4﹑想要留住這房子嗎？5﹑希望銀行怎麼配合。

值得注意的是，申請者必須讓銀行了解：付目前的金額是有困難，但如果付低點就沒問題，千萬不能說沒有錢付，那銀行就談都不和你談了，這種情況不是在較量談判能力，而是讓數字來說話。

如果想申請快速成功，其要素是：所附的文件必須齊全，送出文件後兩個星期打一次電話追蹤，每次要把談話者的姓名、分機號或代號、日期、時間、談話內容作一個記錄，有時要補件，如果文件齊全的話，通常約60天就可能有結果。

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不足額還款屋 成交量將大增

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2010年不足額還款屋的成交量大大提升，可能會帶動今年的中間房價上漲，而實質的房價未必會漲。

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 過去兩年，拉斯維加斯失業率不斷攀升，房價則持續下滑，至今年初才開始回穩，但從最新的統計數據顯示，本地人口卻是成長的、住戶數也持續增加、2009年平均每戶收入超過7萬元，有基本的購買力與消費力﹔綜觀相關調查數據研判，今年房市主要的趨勢將會是﹕不足額還款屋(Short Sale)的成交量將大大提升，由於其成交價普遍要比銀拍屋高許多，可能會帶動今年中間房價小幅上揚，但實質的房價未必會漲。
 
由於賭城2010年第一季房市的表現不俗，一時之間房市開始復甦之說喧囂不已，到底今年將會是怎樣的一年，投資者要從何處著眼，還是得從數據來觀察與分析。

先前所提到的統計數據，是根據已有30年歷史的雜誌「拉斯維加斯之展望」 (Las Vegas Perspective)，剛出版2010年的這一期所刊登出的統計調查，要探討賭城房市之展望，應對它的投資環境有一個宏觀的了解，所以這些統計數據非常有價值與意義。

「拉斯維加斯之展望」調查顯示，克拉克郡近三年來總人口分別為199萬6542人﹑198萬6146人﹑200萬6347人，是有成長﹔有人住的房屋 (非空屋)分別是73萬1060戶﹑73萬0549戶﹑73萬5979戶 (平均每戶住2.73人)﹔2009年居民的平均年齡36歲，平均每戶收入是$72,582，(中間收入僅是$58,148)﹔族裔分布方面，白人佔52.5%﹑西裔佔28%﹑非裔佔9.2%﹑亞裔佔6.2% ﹔擁有房屋的占46.7%(83.3%是獨棟屋﹑9.6%是康斗)﹑租屋住的占53.3%(64.6%租的是公寓或康斗)﹔同時根據同一調查顯示出﹕有75.4%的人認為現在是進場投資好時機，預測2010年房價會持平的占44.2%﹑會漲的佔32.3%﹑會跌的佔23.5%。

探討房價漲跌之前必先了解﹕它是以該時期所有成交屋的中價為準，所以有時光看表面數字很容易被誤導，尤其自房市崩盤以後市場變化很大，例如若成交屋以沒有整修的銀拍屋為主流時，計算出來的中價自然會偏低﹔若一般傳統的房屋或不足額還款屋的成交數量增加時，計算出來的中價則會漲。

目前市場由於銀行和屋主談判妥協的意願已提高很多，不足額還款屋的成交量大幅增加，根據拉斯維加斯房地產經紀人公會的統計，今年3月份不足額還款屋占二手屋總成交量25% (去年只佔8%)，反觀銀拍屋則占二手屋總成交量的50% (去年佔80%)。  

不足額還款屋銷售由於對買主而言多了等候銀行同意的手續及時間，原屋主傾向以偏低的價格來吸引買主，雖然如此，但銀行最後審核時往往會按市價再還價，而通常原屋主還住在不足額還款屋裡面，屋況會較佳，面積較大，且所屬的區一般也比銀拍屋好，一分錢一分貨，它的成交價普偏要比銀拍屋高許多。

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進場撿便宜 忌起鬨加碼

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2010年後賭城的房價跌幅已減少或持平，要談回升尚早，現在絕對可以進場撿便宜，但不用著急或跟著別人起鬨去搶。




 

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由於拉斯維加斯今年2月賭城大道的賭博收入比

去年2月增長了33%，因而有很多人就問道賭城房價是不是要開始要漲了﹖這必須細看許多數據再來分析預測，不宜以此單一因素就下定論，但賭城的房價自2006年中的高點下跌56%，比較全美國平均下滑幅度30%高出87%，和美國各城市一樣，2010年後，賭城的房價跌幅已減少或持平，所以現在絕對可以進場撿便宜，但還是一句話：不用著急或跟著別人起鬨去搶，至於加碼買或殺價買沒一定標準，全視賣方要價是比行情低或高而定。

首先，今年2月賭城大道的賭博收入，比去年同期增長，推究其原因有二：1、2010年中國農曆年假日和超級盃 (Super Bowl)周末全在2月，2009年時，則跨越1月和2月﹔2、MGM Mirage的城市中心 (City Center)剛開幕，吸引許多外地來的遊客好奇搶新鮮，反觀非賭城大道的賭博收入則下降，如城中區 (downtown)﹑Boulder Strip﹑北拉斯維加斯的賭博收入分別下降了6%﹑2%﹑15%，其實2010年頭兩個月內華達州的賭博收入比去年同期只上漲5%。

此外，MGM Mirage的城市中心自2009年12月開張後，生意並不如預期，目前宣布延緩推出Veer Tower (有670個康斗)和Harmon Hotel，它的開張提供了一萬個新工作，但也使9000個建築工人失業。

MGM Mirage的城市中心高層豪華康斗在2009年10月5日宣布，給在價格高峰時購買的客人降價30%，以促使其完成過戶的意願，2010年1月開始交屋過戶，結果總數1700個康斗(Vdara 1495個康斗，Mandarin Oriental 227個康斗)只有25個 (或說只有10個)完成過戶，真是慘不忍睹，這結果也不覺意外，因為降價30%和Panorama Towers的二手屋市場跌幅53%，以及MGM Signature Towers的跌幅64%之間仍有一段距離。

值得注意的是，根據已有160年歷史的美聯社(Associated Press)向44名首席經濟學家的問卷調查，美國今年和明年的狀況不會有大改變，包括失業率約10%﹑房價持平﹑房屋成交量隨法拍屋數量增加而續增﹑民間消費力保守﹑年經濟成長約3%等。

目前賭城的失業率高達13.9%，比較全美國的9.7%高4.2%，經濟學家們說要到8%房價才會開始回升，要回復到以前的6%房價才會再開始大漲，按以前的經驗，經濟成長每5%，失業率可降低1%，所以房價會不會馬上漲，大家可以自己算算看。

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溺水屋屋主救濟方案模式

內華達房地產公司負責人林秀華表示，溺水屋屋主要求修改貸款條件及不足額還款銷售之前，應該先了解聯邦政府救濟方案所依循的模式。

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歐巴馬政府為避免法拍屋像海嘯般再次打擊美國的經濟，先後推出不少的救濟方案，但首要條件都是：必須是屋主的主要住屋，必須是2009年1月1日以前所做的貸款，且屋主有付不起每月房貸之虞，方可符合。這些針對屋主要求修改貸款條件及不足額還款銷售的救濟方案，以750億HAMP (Home Affordable Modification Program)及HAFA(Home Affordable Foreclosures Alternatives Program)為主，許多溺水屋的屋主可以先檢視是否符合上述要件，以爭取自己成為救濟方案的受惠者。

仔細探討政府救濟方案內容，其依循的模式不外如下﹕  一.修改貸款條件標準型：屋主仍有工作，只是收入減少，則按目前每月收入的31%計算每月分期付款額。

例如貸款25萬，30年固定利率9%，原來屋主每月收入6500，付房貸2000﹔現收入只有4500，則按31%計算，每月改付1400，即貸款本金不變，利率調降為5.1%。  二.臨時修改貸款條件失業型﹕屋主失業，領失業救濟金，則按失業救濟金收入的31%計算每月分期付款額。

例如貸款25萬，30年固定利率9%，原來每月收入6500，付房貸2000﹔現失業救濟金收入只有2000，則按31%計算，每月改付620，暫時如此六個月，如果之後找到的工作收入只有4500，則可使用以上的修改貸款條件標準型。

三.修改貸款條件考驗型，可調低貸款本金﹕屋主仍有工作，只是收入減少，則按目前每月收入的31%計算每月分期付款額，如果屋主能保持準時付款三年，銀行可將貸款本金調低。 例如2006年貸款25萬，30年固定利率9%，原來每月收入6500，付房貸2000﹔2010年房子市價只值15萬，屋主收入只有4000，則按31%計算，每月改付1240，即貸款本金不變，利率調降為4%，如果屋主能保持準時付款到2013年，雖然算出到時本金餘額為22萬3000，銀行可與2010年市價取一折衷，將本金調低為18萬，依然是每月付1240， 2036年償清。  

四.FHA重新貸款型﹕以有次貸的屋主為對象，例如2006年貸款25萬 (第一順位貸款21萬5000，第二順位貸款3萬5000)，30年固定利率9%，原來每月收入6500，付房貸2000，2010年房子市價只值15萬，銀行可與目前本金餘額24萬取一折衷，將本金調低為19萬5000，按目前利率5%，重新貸款30年。 

五.不足額還款銷售失業型﹕溺水屋的屋主失業多時，好幾個月未付貸款，現在才在外州找到一個新工作，準備搬去該地，銀行將同意不足額還款銷售，舊帳一筆勾銷，還補助屋主3000元搬家費。

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替子女買房 節稅有妙招

內華達房地產負責人林秀華教導民眾如何為子女的錢途打算。

 

林秀華表示，合買房子也可以有全額8000元退稅，本身在加州已有自住屋的人，若想替讀大學的子女在其大學所在的城市買一個房子，在2010年5月1日以前訂約，7月1日以前過戶的話，可以有房價的10%但不超過8000元的金額退稅。

但產權登記如果是子女一人的名字，因為資金來源的問題，可能會涉及贈與稅。不過擁有內華達州會計師執照的林秀華指出，有一種產權持有的方式，可以克服這些技術上的問題：如果改成由父母和子女共同持有、且父母和子女以無法切割各方占有比例的Joint Tenanancy with Right of Survivorship方式登記產權，就可以避掉贈與稅，利用子女符合首次購自住屋的條件，又可取得全額8000元退稅。這種方式還有一特點，就是若任何一方死亡，則全部產權自動歸存活的另一方或是另兩方。

此外，申請首次購自住屋退稅還有一個條件，是申請人不能是別人申報所得稅時的被撫養人 (Dependant)，而父母過去報所得稅時皆把子女列為被撫養人，林秀華提醒民眾，除非子女2010年有打工收入，可以自己獨立申報所得稅，不然仍拿不到首次購自住屋者的8000元退稅；如果2009年子女沒工作收入，不能從申報2009年的所得稅拿到8000元的退稅，必須等2010年子女有打工收入，可以自己獨立申報所得稅時，才可能取得8000元退稅。

林秀華舉例說，假設他們選了一個兩房的Condo﹐出價約7萬5000元，如果成交，將來可申請退稅7500元 (7萬5000x10%)，子女自住一房，另一房還可以分租給子女的同學，只要三年內子女仍居住在此，並不會影響申請資格或減少退稅金額7500元。林秀華強調，不像美國其他大部分城市，內華達州立法傾向保護房東，現在房價低，利率也低，是投資的好時機。

 

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購屋首選 抗跌性強

內華達房地產公司負責人林秀華表示，想知道56個郵遞區的二手屋中間房價平均跌幅的讀者，可到內華達房地產公司互聯網，點擊Monthly Market Report查看。







 

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在全美國房地產市場下滑之際，許多人都對拉斯維加斯房地產市場非常有興趣，但外行人看熱鬧，內行人則看門道，這門道就在於如何選擇抗跌性強，將來市場回升快的好區，不妨讓數據來說話，例如Summerlin和 Anthem這兩個高級住宅區，投資人可自行判斷應選擇那一些區域購屋。
 
拉斯維加斯的房價從2006年至今滑落已過半，可是不知各區受創的輕重程度大有差別，現在將2006年至2009年這段時期，本地大報Review Journal所公布的，每年各個郵遞區的二手屋中間房價跌幅百分比，綜合起來推算出2006年到2009年各個郵遞區累計的跌幅百分比，請看看這些數據結果。  

在總數56個郵遞區之中，有六個郵遞區的跌幅超過70%，它們是89106、89030、89101、89104、89109、89169，主要是城中區(downtown)及靠近賭街東邊的舊社區。

只有四個郵遞區的跌幅小於40%，它們是89084、89134、89135、89044，主要是Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區。  

再以交叉的95號公路和15號公路及West Charleston大街將本城分為五大區，外加漢德森Henderson區共為六區，各大區內郵遞區的二手屋中間房價平均跌幅為：北區53%、東區61%、東南區59%、西北區53%、西南區54%、漢德森區50%，而全城郵遞區的二手屋中間房價平均跌幅為55%。  

根據房屋建商研究公司(Homebuilders Research Incorporated)的統計，拉斯維加斯的新屋房價，從2006年的高峰期至2009年下滑了41%，而二手屋的房價則下滑56%，這和上述的統計，全城的郵遞區二手屋中間房價平均跌幅為55%相當一致。  

總的說來，各區多半只是調整回2002年未發燒之前的水平，過去暴漲，現在就暴跌，可是有些先天不足，後天失調的區，竟跌過2000年之前的水平了，選擇這些房子投資是否就真是最上算？  未必盡然，就以離市區40分鐘車程的Lake Las Vegas為例吧，2005年當其他區已經炒到頂了，它才開始跟著水漲船高，它的郵遞區89011跌幅為65%，目前兩個球場已關門，接著又有兩個旅館要歇業，將來要回春恐怕也比其他區慢半拍。 

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建商新屋 物美價廉

內華達房地產公司負責人林秀華表示，目前有些新屋每呎單價和銀拍屋已相差無幾，新屋還可以貸款，不必像買銀拍屋，要用現金才搶得到。

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●首次購屋者為了要取得8000元退稅，必須在5月1日之前簽定購買房屋合約，但銀行未能大量釋出手上的銀拍屋，促使最近銀拍屋市場又開始緊張了。由於不足額還貸出售屋的變數多，無法確保在7月1日之前能過戶，首次購屋者不敢冒險買不足額還貸出售屋，如果搶不到銀行法拍屋，不妨考慮建商的新屋，兩者間價格相差有限，尤其新屋還有建商十年的品質保證、分期付款保險及現金折扣3%等好處，也容易獲得銀行貸款。

新屋比銀拍屋的屋況好很多，目前有些新屋每呎單價90幾元，總價在14萬至15萬元中間，減掉一般建商提供1萬元的折扣，再討價還價一番，算算價格和銀拍屋每呎單價70幾元已相差無幾。  

近兩年來，大家都只關注銀行法拍屋，建商新屋因為價格調整有限，不受投資者的青睞，成交量無法和二手屋同日而語，但今年開始陸續有幾家建商為了資金周轉，開始大幅調降價格，以Ryland Homes、KB Homes、Richmond American Homes為代表。  

這些新屋地點又以西南邊兩大社區Southern Highland及Mountain Edge居多，前者離賭街開車約15至20分鐘不算遠，後者因為大社區開發商Focus Property Group頻傳財務危機，建商一般又另外幫購屋者一次付清大社區開發規費約5000元。 

建商新屋房型設計新，還可按照購房者的需求選用裝修材料，建商約一至兩個月內完成建造、交房，現在建商因為工作量少，一般不會誤期，確保在7月1日之前能過戶，二手屋的好處是庭園景觀及窗簾等裝修升級已包含在價格內，而新屋一般則有建商十年的品質保證及分期付款保險，這保險是萬一買主失業，建商會代繳貸款一段時期。  

購買新屋不必像買銀拍屋，要用現金才搶得到，新屋可以貸款，如用現金買，不但討價還價有力，許多建商還主動提供現金折扣3%。  

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商業樓惜售 未來價格恐更低

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2009年初進場買的商業樓離谷底價格還一段大距離，但現在惜售，一年後將會很後悔的。

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●賭城房市何時能到谷底並回升，沒有人可以給肯定的答案，以過去經驗來看，在房價走低時進場，待景氣回升，房價高漲，再出售必可獲利﹔但如果在房市尚未回春時急於一時出售，勢必會有虧損，所以，要想在房市撿便宜，必須先考量自身財務能力才進場。

日前有位華人想委託我們賣掉他在使用的一個商業樓，同時，他願意根據附近目前的租金行情再向買主租回，以租金報酬率CAP Rate公式倒算出賣價，我們建議他一個價錢，和他2009年初的買價相比，會略有虧損，他卻無法接受，他認為他是跌價後才進場，而且是撿到一個便宜，怎麼可能現在要虧損賣，但他殊不知將來價格可能還會更低。

據統計，由於經濟持續不景氣，商業樓的空置率和租金一年來又下滑不少，以下是最近的一個綜合資料：  零售店舖的空置率為10%，比去年同期多了30%，現在每平方呎單價為$1.84，比去年同期少了13.6%；倉庫與輕工業的空置率為14.5%，比去年同期多了40%，現在每平方呎單價為$0.61，比去年同期少20%；辦公室寫字樓的空置率為23%，比去年同期多13%，現在每平方呎單價為$1.25，比去年同期少24%；公寓空置率為10%，比去年同期多了4倍，每平方呎單價為$0.85，比去年同期少12.6%。

本城的破產法律師BrianShapiro說，像骨牌效應，許多擁有商業地產的公司收不到預期的租金而繳不出貸款，開始撐不住而宣告破產，由於銀行承作商業地產貸款時，通常要求股東個人的擔保，因此股東個人也宣告破產；本城的地產律師Tisha Black-Chernine也說，商業地產貸款通常是三到五年期，估計全美有1.4兆的商業地產貸款在2013年到期，如果還拿不出有效對策，法拍將像海嘯一樣來臨。  

專家及權威人士普遍認為商業地產的市場反應比住家地產慢個一、二年；前者強在頭款多，除非價格已滑落40%至60%，還不至成為市價低於貸款金額的負資產，業主會盡量苦撐，但弱在貸款期間短，不易取得貸款，金額大，以及如上所提的出租市場不振；眾所皆知，2008年初進場搶買法拍屋的人，如今很多又成為第二波棄屋者，上述的這位華人認為他2009年初買的商業樓是撿到一個便宜，現在惜售，一年後他也會很後悔的。

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銀行聲請追討債務判決 勿輕忽

內華達房地產公司負責人林秀華表示，銀行如果向法院提出追討債務判決，那麼下一波熱潮就是聲請破產了，因為這才可以解套。

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每個人財務狀況均有所不同，在面對房貸有問題時，必須找專業人士，尋求最有利的方案，但有許多不諳英語的華人常喜道聽途說，人云亦云，不明就裡，以為跟著別人後面的腳步走就沒錯，造成一再上當吃虧；房子被銀行法拍、不足額還款銷售、修改貸款是否就真能解套了嗎？殊不知個人情況不同，猶如就醫須對症下藥，讓熟悉法令的專家以專業知識來協助，比較穩當。

一般說來，房子被法拍後的得款若不足償還貸款，銀行仍可向法院聲請追討債務判決 (Deficiency Judgments)，第一順位的貸款銀行只有半年的有效追訴期，第二順位的貸款銀行則有六年的有效追訴期，不足額還款銷售和修改貸款的銀行也有六年的有效追訴期，本專欄今年1月16日的內容曾言及不足額還款銷售，並指出最好記得取得銀行的債務一筆勾銷的同意書，才不會夜長夢多。

可是目前據聞銀行另有打算，債務一筆勾銷的同意書不易取得，本城破產法律師Phiilip Goldstein甚至還聽到一些銀行的律師們說銀行有個時間表，要等一到兩年後景氣好轉，這些欠款屋主找著工作，有些積蓄，他們才會採取行動，包括扣押屋主薪水 (Wage Garnishment)，或從屋主的其他資產取得補償，如401K等；如上所云，大部分情況下，銀行在六年內可以向法院提出追討債務判決，交給討債公司後還有十年可向屋主追索此債務的權利，時間是有利於銀行這一邊的。  

如果真的這樣，那麼下一波衝擊就是：被銀行追討債務的前屋主聲請破產，因為這才可以解套；當然銀行不一定會向前屋主追討債務，大通銀行 (ChaseBank)的一位貸款員就說他們追討的對象以月薪1萬以上，或401K餘額30萬以上，或生活奢豪的人為主；本城另一律師DorothyBunce也聲稱她至今尚未看見過：只有半年有效追訴期的第一順位的貸款銀行向法院聲請追討債務判決的案例，此外，本州法院發出的追討債務判決在外州無效力，即無法追討欠款屋主的外州資產。  

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銀拍屋買家 應有誠信

內華達房地產公司負責人林秀華表示，買家同時寫多份的出價單無妨，但一定要有一個共識，就是如果賣方同意其中任何一個出價單，買家切勿改變心意。

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中國人買賣最重視誠信，值此中國新年，就談談賭城要買銀拍屋時，買家應有誠信及責任感，這更是經紀人應向買家提出的忠言。

面對銀拍屋競爭的市場，同時寫多份的出價單給不同的房屋是無妨，但如果其中任何一個賣方同意出價單，買家切勿改變心意，想再討價還價，或挑毛病要求賣方加付修理費，或找各種理由拖延存入誠意金，不顧做事的誠信原則，可會斷了自己未來的交易通路。

在美國所謂買家的出價單就是一份合約書、一張數千元的誠意金的支票的拷貝本、一份購屋資金來源證明(例如銀行存款)或貸款審核通過的證明，對買方幾乎沒有任何的約束力，這就是美國人可愛的地方，他們不是笨。 

如果買家或其經紀人也不諳此理，任由買家不講誠信，或是自己也抱著一種報復賣方經紀人一向高姿態的心理，不當一回事，很快他的信用就會受損，因為賭城這個市場不大，專作銀拍屋的賣方經紀人會互通消息，幾次以後他就會被列入拒絕往來戶，他們聯合起來把此經紀人以後的出價單都丟到字紙簍去，也不會告訴他是怎麼一回事。  

近來，由於銀拍屋的屋源緊，供不應求，往往一屋有數十個買家競標，一般買家一再失利後，為了效率，也學會一種策略，就是同時寫多份的出價單給不同的房屋，提高得標的機會，等得標以後再決定要不要買這房子，或再向賣方殺價，這一來把原已很亂的房市搞得更亂。

有一個買家，在送出數十個出價單後，收到一個賣方的回應接受其出價單，卻說這個不過是他的第五個選擇，並不是真的喜歡這個房子；有的買家收到一個以上的賣方的回應接受其出價單，又沒足夠的資金全部都買；有的買家是連房子都還沒看過，就很興奮趕快去看，結果是屋況很不好的房子，所以也不能要。

還有些買家的經紀人在送出買家的出價單後，先收到賣方經紀人的電話，查問買方是不是真的有誠意，出價前有沒有看過房子等問題，會覺得莫名其妙，經過賣方經紀人解釋，他們收到不計其數的出價單，但因為其中太多的買家只是在投石問路，一旦賣方同意其出價單後，買家又變卦不買的事層出不窮，徒然增加很多作業程序上的困擾，所以建立良好的市場秩序，最基本的就是人人都遵守遊戲規則。

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銀拍屋 牽動房價緩升

內華達房地產公司負責人林秀華表示，因為銀行處理貸款倒帳的方式與以往截然不同，房市會以較緩和的方式復甦。

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賭城這次的房價若開始回穩反彈，預期將會非常緩和而輕微，除了因應經濟復甦的遲緩步調外，主要是因為銀行處理房地產貸款倒帳的方式是與以往截然不同。

由於2009年市場上，平均占二手屋總成交量60%的銀拍屋供不應求，加上多數人對未來經濟的看法不樂觀，所以兩股力量拉鋸的結果，使賭城過去五個月來成交的二手屋中價暫時維持在12萬5000元上下，許多人按照自己從前炒樓的經驗，認為房價若持穩數個月，就表示價格已觸底，馬上要強力反彈了，可是實際上並非如此，過去像2003年時的遽起暴漲的經驗已不能適用，大家要學會分辨，主要就在銀行處理銀拍屋的方式。

過去幾個月政府採取非常手段救房市，銀行配合政府的拖延政策，苟延殘喘，同時圖謀應變與生存途徑，銀行考量大概不出

以下幾點：

一、由於新法允許銀行把認列貸款倒帳損失的時點從「知道有倒帳時」往後推到「銀拍屋賣掉時」，換句話說，銀行握有再多的銀拍屋也不必認列貸款倒帳損失，所以銀行為了不讓帳面赤字高到有破產之虞，傾向於慢慢賣出銀拍屋。

二、銀行也不願因大量的銀拍屋上市而使房價再度崩盤，但一陣子後，發現手上已握有太多的銀拍屋，便開始尋求其它的管道處理掉銀拍屋，包括以大宗的方式，但是找大盤買主時，又擔心這些大盤一過手便立刻轉到零售市場上再賣，轉為和銀行競爭，也使房價再度崩盤，因此畏首畏尾，遲疑不決。

 三、賭城房子約有70%是負資產的溺水屋，預測一時無法逆轉，許多人因分期付款額高過租房費用而開始棄屋；2008年第一批進銀拍屋市場的買主，以及申請到修改貸款條件的屋主，因為經濟持續不景氣，房價直直落，很多人竟然又再度撐不住，加入棄屋的行列，這一波未平一波又起的現象，銀行可能還想不出應變的辦法，只能怕著等。  該來的躲不掉，只是早晚問題，拖延有個極限，銀行最後還是必須按計畫逐年定量釋出所有手上的銀拍屋來賣，所以房市會以較緩和的方式復甦；此外還要看就業率何時有起色，房價才會漸漸回升。

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屋源大增 別一窩蜂搶房

內華達房地產公司負責人林秀華表示，現在屋源才要開始大增，目前不須加價進場搶房子。

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許多人明明知道目前就業率不振，後續將有更多的法拍屋上市，但是過去這段時間，看到大家搶房，難免也受影響想加價進場的還是很多，其實去年政府出手延遲法拍的效應至今已成強弩之末，美國銀行已率先在年初表態將大量釋出手上握有的銀拍屋，現在屋源才要開始大增，沉得住氣的人即將有許多物美價廉的房子可選了。
 
最近有個華人在排隊等一個不足額還款銷售（Short Sale）的房子三個月後，賣方經紀人居然來電通知，前一個買主因為銀行要求加價2萬，前者說錢不夠而打退堂鼓，問華人要不要買，為了回答他這問題，現在我再以買方立場來探討不足額還款銷售，這有別於上周以賣方立場來探討不足額還款銷售的案例。 由於市面上銀拍屋供不應求，大家搶紅了眼，退而求其次，也搶起不足額還款銷售的房子，然而不足額還款銷售的變數很多，有時是銀行審核賣方的資格不符；有時是銀行審核的時間過久（一般為兩個月到六個月），買家已把購屋款用到別處；或是房價於這段期間又下滑不少，買家想要再重新議價，或是乾脆不要了；也還有銀行認為賣方接受的購買合約價格太低而要求加價，有如上例。

根據這位華人的說法是他去年到處看房子，但是每次看中的房子都被別人捷足先登，好不容易這個房子雖然已接受別人的購買合約（Offer），但是賣方經紀人願意收他的購買合約作備胎（Back Up Offer），他覺得現在加2萬也還是合理價，很想乾脆就買了，但是看到報上說房價會再跌，還是先諮詢一下專業意見。

因為他原已有一自住屋，正準備退休，我問他買下新屋是將來要搬來自住，還是投資作出租用途，他說若是自住必須是一層樓，而該屋為兩層樓，所以將來還是要賣掉再買個一層樓的來住，我沒再說，他已經知道該怎麼做了，因為一買一賣的手續又要耗去約10%的費用，但是我可以看出，因為之前一直買不到房子的挫折感，使他情緒上還是滿想買下該屋的，那就要看他的理智是否能戰勝情緒囉。

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不足額還款銷售 信用不受損

內華達房地產公司負責人林秀華表示，不足額還款銷售的後續問題是，通常銀行仍保留將來追索此債務的權利，如果有401K等資產的賣主要從長計議。

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最近有華人將名下出租用途的兩戶房子以不足額還款銷售(Short Sale)的形式上市，兩戶房子皆已取得買方的購買合同，正在等銀行審核批准這買賣，他提出有甚麼須注意的地方？在此，值得注意的是如果銀行同意，記得要向銀行取得債務一筆勾銷的同意書，以避免銀行保留其將來追索此債務的權利。

根據統計，賭城上市的房子中有近70%是屬於不足額還款銷售屋；所謂「不足額還款銷售屋」就是叫價比抵押貸款金額低的房子，換言之，如果買賣成功，賣主所得金額將不夠付清其抵押貸款，因此必須和銀行談判，取得銀行同意劃銷不足的部分才能過戶。

這是許多申請修改貸款條件未果的屋主的下一個選擇作法，由於目前申請修改貸款得到核准的比率不到5%，所以不足額還款銷售一時蔚為風潮。

一般審核批准不足額還款銷售的手續是二個月至六個月，銀行審核的文件中包括有一屋主困難陳述書(Hardship Letter)，屋主應說明是個人的財務困難而選擇不足額還款銷售，千萬勿給銀行一個印象，是因溺水屋的緣故。銀行同意劃銷不足還款的部分不表示債務就一筆勾銷，通常銀行仍保留將來追索此債務的權利。

如果他有401K等資產，銀行在六年內還可以向法院提出追討債務判決 (Deficiency Judgement)，從他的其他資產取得補償，這和遭法拍後銀行只有六個月(指第一順位貸款，第二順位貸款也和不足額還款銷售一樣是六年)追索權相比是長很多，雖然銀行不一定會追索，但是特別需要注意的是：最好記得取得銀行的債務一筆勾銷的同意書，才不會夜長夢多。

若銀行不同意該怎麼辦？那就可攤牌表明寧可給銀行法拍，銀行一算兩者的利益相差甚多，以一個市價10萬的房子為例，不把每月價格下滑的可能性計算在內，估計少收的利息、法拍及將來維修費用就已有3萬以上的差別，銀行通常就會同意；屋主還須了解：選擇作不足額還款銷售其信用不會受損，只是屋主兩年內不得再貸款購屋，如果房子給銀行法拍則屋主的信用會受損，須七年時間信用才能回復。

此外，被銀行同意劃銷的債務年底要不要報收入繳稅？由於他這兩戶房子不是自住屋，不符聯邦對貸款勾銷的特別豁免(The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007)條件，所以仍然要繳稅。

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銀行介入 商業樓要跌很難

內華達房地產公司負責人林秀華表示，房市亂象在商業地產上表現尤其顯著，違反自由市場機制，只是延遲經濟復甦的時間，並不能解決問題。

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最近有一個心急的小企業主問：「商業樓會跌價已經說了幾個月，可是怎麼好地點的樓還沒跌很多？」商業樓為什麼還沒崩盤，我認為這也是目前賭城房市的亂象特色之一。
 
這位小企業主，想買下一棟商業樓，算算每月的分期付款，和現在所付的租金相差無幾，因此很動心，但我建議他稍安勿躁，就算目前打平，將來如果看到隔壁的樓只有一半價時，會不會心痛，因為商業樓尚未跌到谷底。

賭城房市亂象在商業地產上表現尤其顯著，許多商業樓房客，或關閉或調降房租，使得房東收入大為減損，導致房東無法支付其每月分期付款，但鑑於之前住家地產因法拍屋泛濫，導致價格大跌的經驗，許多銀行開始有共識，如果銀行法拍其下所有倒帳的商業樓，根據聯邦銀行法規定，很多銀行都必須宣告破產或重整。

 因此銀行為避免上述命運，最好的解決方法是與倒帳的商業樓客戶談判，延期或調降利息及分期付款金額，當然銀行有一個原則，就是這商業樓必須還有租金收入，不能是空樓、爛尾樓或空地，而聯邦銀行法監管員也很有默契地睜一隻眼閉一隻眼，並不嚴格要求銀行遵守聯邦銀行法的規定，以表示響應歐巴馬的救市政策，可是沒搞清楚歐巴馬的救市方案只針對住家地產。

這樣處理問題，就將房市搞得更複雜了，首先是有些商業樓真有困難，後來大家見銀行可以談，就學著賴帳，趁火打劫，你退一尺，我進一丈，例如本城開發The District of Green Valley的大開發商就公開說，其租金是按房客的營業收入的百分比來計算的，因此經濟不景氣使他們的租金收入大降，為迫使銀行談判，他們刻意不付分期付款，這和之前住家地產的亂象沒有兩樣了，只是金額更大得多。

總而言之，這些違反自由市場機制的亂象，只是延遲經濟復甦的時間，並不能解決問題。因為按照正常情況，應該是跌價到谷底，然後才再回升，該倒的就要倒，讓新的資金注入，否則金融體系的惡化將像滾雪球一樣，無法收拾；而且房地產是火車頭工業，如果一切好像就停在那裡不動，對帶動各行業的就業機會更是於事無補，所以商業樓的市場還有得瞧。

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申請調降房地產稅 要找專業經紀人

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2009年時一般房子的市價低於克拉克郡估值部訂定的應稅市值，屋主可考慮提出調降房地產稅的申請﹐但必須在今年1月15日之前寄出申請表格。

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克拉克郡的屋主如想調降自身的房地產稅，請注意了，在去年12月18日以前，收到了郡政府寄出的房地產稅通知單，上面主要是載明目前房屋應稅市值，作為計算明年房地產稅的依據，屋主若不服，可以在今年1月15日之前提出調降房地產稅的申請，為爭取自身的權益，建議瞭解申請的程序與技巧，並找有經驗的專業地產經紀人來協助申請，提升成功的機率。

手續是先打 （702） 455-3882 克拉克郡估值部的電話，要求他們寄調降房地產稅的申請表格（Petition for Review of Taxable Valuation），通常他們會先要求屋主與其估值員進行一番交談，希望能打消屋主申請的念頭，但屋主若能堅持申請的立場，他們就不能拒絕給申請表格，克拉克郡是唯一要求屋主先打電話才給申請表格的郡政府，他們主要目的就是不要屋主申請。

填好表格後，必須附上一份該屋的目前市場行情比較資料，證明該屋所值為較低的市價，這可以向認識的房地產經紀人索取，在今年1月15日之前寄去給表格上註明的單位（The Clark County Board of Equalization），然後等候克拉克郡估值部寄來下一步的手續指示，如能找到經驗豐富且專業的地產經紀人將有助於申請的程序。

坊間也有專門代申請的公司，一般收費約90元，沒辦成可退費，他們會協助取得房屋的市場行情比較資料，根據瞭解，他們採樣十分草率，只以臨近地域區塊取樣，而不是按分得更細的建商開發個案(subdivision)取樣，因此落差頗大，低檔次的房子往往適得其反；再加上電話還是得屋主自己打，實在是一分價錢一分貨。

之所以會有申請調降房地產稅的情況，是因自2005年以來房屋應稅市值即受制於新稅法每年3%漲幅上限的規定，雖然之後，實質的市價暴起又暴落，但房屋應稅市值每年仍按3%的上限繼續調漲，因此去年開始就有屋主集體抗議的事件發生。

舉例說明，有一屋在2004年市價為30萬，2005年漲為50萬，2006年續漲至60萬，2007年持平，2008年跌到45萬，2009年再跌到25萬，屋主每年收到的房地產稅通知單，基於房屋應稅市值受制於新稅法每年3%漲幅上限的規定，2004年載明應稅市值為30萬（和市價相等），2005年漲為30萬9000（低於市價），2006年漲為31萬8000（低於市價），2007年漲為32萬7000(低於市價），2008年漲為33萬7000（仍低於市價），2009年又漲到34萬7000（則高於市價），2009年時屋主就可考慮提出調降房地產稅的申請，保障自身權益，如成功則可省一年約1千元的稅（34萬7000和25萬之間差價的1%)。 

內華達房地產公司熱線（702）888-9999，華語專線：（702）368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com  內華達房地產公司負責人林秀華表示，2009年一般房子的市價低於克拉克郡估值部訂定的應稅市值，屋主可考慮提出調降房地產稅申請，但須在今年1月15日之前寄出申請表格。


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