替子女買房 節稅有妙招

內華達房地產負責人林秀華教導民眾如何為子女的錢途打算。

 

林秀華表示，合買房子也可以有全額8000元退稅，本身在加州已有自住屋的人，若想替讀大學的子女在其大學所在的城市買一個房子，在2010年5月1日以前訂約，7月1日以前過戶的話，可以有房價的10%但不超過8000元的金額退稅。

但產權登記如果是子女一人的名字，因為資金來源的問題，可能會涉及贈與稅。不過擁有內華達州會計師執照的林秀華指出，有一種產權持有的方式，可以克服這些技術上的問題：如果改成由父母和子女共同持有、且父母和子女以無法切割各方占有比例的Joint Tenanancy with Right of Survivorship方式登記產權，就可以避掉贈與稅，利用子女符合首次購自住屋的條件，又可取得全額8000元退稅。這種方式還有一特點，就是若任何一方死亡，則全部產權自動歸存活的另一方或是另兩方。

此外，申請首次購自住屋退稅還有一個條件，是申請人不能是別人申報所得稅時的被撫養人 (Dependant)，而父母過去報所得稅時皆把子女列為被撫養人，林秀華提醒民眾，除非子女2010年有打工收入，可以自己獨立申報所得稅，不然仍拿不到首次購自住屋者的8000元退稅；如果2009年子女沒工作收入，不能從申報2009年的所得稅拿到8000元的退稅，必須等2010年子女有打工收入，可以自己獨立申報所得稅時，才可能取得8000元退稅。

林秀華舉例說，假設他們選了一個兩房的Condo﹐出價約7萬5000元，如果成交，將來可申請退稅7500元 (7萬5000x10%)，子女自住一房，另一房還可以分租給子女的同學，只要三年內子女仍居住在此，並不會影響申請資格或減少退稅金額7500元。林秀華強調，不像美國其他大部分城市，內華達州立法傾向保護房東，現在房價低，利率也低，是投資的好時機。

 

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購屋首選 抗跌性強

內華達房地產公司負責人林秀華表示，想知道56個郵遞區的二手屋中間房價平均跌幅的讀者，可到內華達房地產公司互聯網，點擊Monthly Market Report查看。







 

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在全美國房地產市場下滑之際，許多人都對拉斯維加斯房地產市場非常有興趣，但外行人看熱鬧，內行人則看門道，這門道就在於如何選擇抗跌性強，將來市場回升快的好區，不妨讓數據來說話，例如Summerlin和 Anthem這兩個高級住宅區，投資人可自行判斷應選擇那一些區域購屋。
 
拉斯維加斯的房價從2006年至今滑落已過半，可是不知各區受創的輕重程度大有差別，現在將2006年至2009年這段時期，本地大報Review Journal所公布的，每年各個郵遞區的二手屋中間房價跌幅百分比，綜合起來推算出2006年到2009年各個郵遞區累計的跌幅百分比，請看看這些數據結果。  

在總數56個郵遞區之中，有六個郵遞區的跌幅超過70%，它們是89106、89030、89101、89104、89109、89169，主要是城中區(downtown)及靠近賭街東邊的舊社區。

只有四個郵遞區的跌幅小於40%，它們是89084、89134、89135、89044，主要是Summerlin和Anthem這兩個高級住宅區。  

再以交叉的95號公路和15號公路及West Charleston大街將本城分為五大區，外加漢德森Henderson區共為六區，各大區內郵遞區的二手屋中間房價平均跌幅為：北區53%、東區61%、東南區59%、西北區53%、西南區54%、漢德森區50%，而全城郵遞區的二手屋中間房價平均跌幅為55%。  

根據房屋建商研究公司(Homebuilders Research Incorporated)的統計，拉斯維加斯的新屋房價，從2006年的高峰期至2009年下滑了41%，而二手屋的房價則下滑56%，這和上述的統計，全城的郵遞區二手屋中間房價平均跌幅為55%相當一致。  

總的說來，各區多半只是調整回2002年未發燒之前的水平，過去暴漲，現在就暴跌，可是有些先天不足，後天失調的區，竟跌過2000年之前的水平了，選擇這些房子投資是否就真是最上算？  未必盡然，就以離市區40分鐘車程的Lake Las Vegas為例吧，2005年當其他區已經炒到頂了，它才開始跟著水漲船高，它的郵遞區89011跌幅為65%，目前兩個球場已關門，接著又有兩個旅館要歇業，將來要回春恐怕也比其他區慢半拍。 

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建商新屋 物美價廉

內華達房地產公司負責人林秀華表示，目前有些新屋每呎單價和銀拍屋已相差無幾，新屋還可以貸款，不必像買銀拍屋，要用現金才搶得到。

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●首次購屋者為了要取得8000元退稅，必須在5月1日之前簽定購買房屋合約，但銀行未能大量釋出手上的銀拍屋，促使最近銀拍屋市場又開始緊張了。由於不足額還貸出售屋的變數多，無法確保在7月1日之前能過戶，首次購屋者不敢冒險買不足額還貸出售屋，如果搶不到銀行法拍屋，不妨考慮建商的新屋，兩者間價格相差有限，尤其新屋還有建商十年的品質保證、分期付款保險及現金折扣3%等好處，也容易獲得銀行貸款。

新屋比銀拍屋的屋況好很多，目前有些新屋每呎單價90幾元，總價在14萬至15萬元中間，減掉一般建商提供1萬元的折扣，再討價還價一番，算算價格和銀拍屋每呎單價70幾元已相差無幾。  

近兩年來，大家都只關注銀行法拍屋，建商新屋因為價格調整有限，不受投資者的青睞，成交量無法和二手屋同日而語，但今年開始陸續有幾家建商為了資金周轉，開始大幅調降價格，以Ryland Homes、KB Homes、Richmond American Homes為代表。  

這些新屋地點又以西南邊兩大社區Southern Highland及Mountain Edge居多，前者離賭街開車約15至20分鐘不算遠，後者因為大社區開發商Focus Property Group頻傳財務危機，建商一般又另外幫購屋者一次付清大社區開發規費約5000元。 

建商新屋房型設計新，還可按照購房者的需求選用裝修材料，建商約一至兩個月內完成建造、交房，現在建商因為工作量少，一般不會誤期，確保在7月1日之前能過戶，二手屋的好處是庭園景觀及窗簾等裝修升級已包含在價格內，而新屋一般則有建商十年的品質保證及分期付款保險，這保險是萬一買主失業，建商會代繳貸款一段時期。  

購買新屋不必像買銀拍屋，要用現金才搶得到，新屋可以貸款，如用現金買，不但討價還價有力，許多建商還主動提供現金折扣3%。  

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商業樓惜售 未來價格恐更低

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2009年初進場買的商業樓離谷底價格還一段大距離，但現在惜售，一年後將會很後悔的。

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●賭城房市何時能到谷底並回升，沒有人可以給肯定的答案，以過去經驗來看，在房價走低時進場，待景氣回升，房價高漲，再出售必可獲利﹔但如果在房市尚未回春時急於一時出售，勢必會有虧損，所以，要想在房市撿便宜，必須先考量自身財務能力才進場。

日前有位華人想委託我們賣掉他在使用的一個商業樓，同時，他願意根據附近目前的租金行情再向買主租回，以租金報酬率CAP Rate公式倒算出賣價，我們建議他一個價錢，和他2009年初的買價相比，會略有虧損，他卻無法接受，他認為他是跌價後才進場，而且是撿到一個便宜，怎麼可能現在要虧損賣，但他殊不知將來價格可能還會更低。

據統計，由於經濟持續不景氣，商業樓的空置率和租金一年來又下滑不少，以下是最近的一個綜合資料：  零售店舖的空置率為10%，比去年同期多了30%，現在每平方呎單價為$1.84，比去年同期少了13.6%；倉庫與輕工業的空置率為14.5%，比去年同期多了40%，現在每平方呎單價為$0.61，比去年同期少20%；辦公室寫字樓的空置率為23%，比去年同期多13%，現在每平方呎單價為$1.25，比去年同期少24%；公寓空置率為10%，比去年同期多了4倍，每平方呎單價為$0.85，比去年同期少12.6%。

本城的破產法律師BrianShapiro說，像骨牌效應，許多擁有商業地產的公司收不到預期的租金而繳不出貸款，開始撐不住而宣告破產，由於銀行承作商業地產貸款時，通常要求股東個人的擔保，因此股東個人也宣告破產；本城的地產律師Tisha Black-Chernine也說，商業地產貸款通常是三到五年期，估計全美有1.4兆的商業地產貸款在2013年到期，如果還拿不出有效對策，法拍將像海嘯一樣來臨。  

專家及權威人士普遍認為商業地產的市場反應比住家地產慢個一、二年；前者強在頭款多，除非價格已滑落40%至60%，還不至成為市價低於貸款金額的負資產，業主會盡量苦撐，但弱在貸款期間短，不易取得貸款，金額大，以及如上所提的出租市場不振；眾所皆知，2008年初進場搶買法拍屋的人，如今很多又成為第二波棄屋者，上述的這位華人認為他2009年初買的商業樓是撿到一個便宜，現在惜售，一年後他也會很後悔的。

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銀行聲請追討債務判決 勿輕忽

內華達房地產公司負責人林秀華表示，銀行如果向法院提出追討債務判決，那麼下一波熱潮就是聲請破產了，因為這才可以解套。

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每個人財務狀況均有所不同，在面對房貸有問題時，必須找專業人士，尋求最有利的方案，但有許多不諳英語的華人常喜道聽途說，人云亦云，不明就裡，以為跟著別人後面的腳步走就沒錯，造成一再上當吃虧；房子被銀行法拍、不足額還款銷售、修改貸款是否就真能解套了嗎？殊不知個人情況不同，猶如就醫須對症下藥，讓熟悉法令的專家以專業知識來協助，比較穩當。

一般說來，房子被法拍後的得款若不足償還貸款，銀行仍可向法院聲請追討債務判決 (Deficiency Judgments)，第一順位的貸款銀行只有半年的有效追訴期，第二順位的貸款銀行則有六年的有效追訴期，不足額還款銷售和修改貸款的銀行也有六年的有效追訴期，本專欄今年1月16日的內容曾言及不足額還款銷售，並指出最好記得取得銀行的債務一筆勾銷的同意書，才不會夜長夢多。

可是目前據聞銀行另有打算，債務一筆勾銷的同意書不易取得，本城破產法律師Phiilip Goldstein甚至還聽到一些銀行的律師們說銀行有個時間表，要等一到兩年後景氣好轉，這些欠款屋主找著工作，有些積蓄，他們才會採取行動，包括扣押屋主薪水 (Wage Garnishment)，或從屋主的其他資產取得補償，如401K等；如上所云，大部分情況下，銀行在六年內可以向法院提出追討債務判決，交給討債公司後還有十年可向屋主追索此債務的權利，時間是有利於銀行這一邊的。  

如果真的這樣，那麼下一波衝擊就是：被銀行追討債務的前屋主聲請破產，因為這才可以解套；當然銀行不一定會向前屋主追討債務，大通銀行 (ChaseBank)的一位貸款員就說他們追討的對象以月薪1萬以上，或401K餘額30萬以上，或生活奢豪的人為主；本城另一律師DorothyBunce也聲稱她至今尚未看見過：只有半年有效追訴期的第一順位的貸款銀行向法院聲請追討債務判決的案例，此外，本州法院發出的追討債務判決在外州無效力，即無法追討欠款屋主的外州資產。  

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銀拍屋買家 應有誠信

內華達房地產公司負責人林秀華表示，買家同時寫多份的出價單無妨，但一定要有一個共識，就是如果賣方同意其中任何一個出價單，買家切勿改變心意。

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中國人買賣最重視誠信，值此中國新年，就談談賭城要買銀拍屋時，買家應有誠信及責任感，這更是經紀人應向買家提出的忠言。

面對銀拍屋競爭的市場，同時寫多份的出價單給不同的房屋是無妨，但如果其中任何一個賣方同意出價單，買家切勿改變心意，想再討價還價，或挑毛病要求賣方加付修理費，或找各種理由拖延存入誠意金，不顧做事的誠信原則，可會斷了自己未來的交易通路。

在美國所謂買家的出價單就是一份合約書、一張數千元的誠意金的支票的拷貝本、一份購屋資金來源證明(例如銀行存款)或貸款審核通過的證明，對買方幾乎沒有任何的約束力，這就是美國人可愛的地方，他們不是笨。 

如果買家或其經紀人也不諳此理，任由買家不講誠信，或是自己也抱著一種報復賣方經紀人一向高姿態的心理，不當一回事，很快他的信用就會受損，因為賭城這個市場不大，專作銀拍屋的賣方經紀人會互通消息，幾次以後他就會被列入拒絕往來戶，他們聯合起來把此經紀人以後的出價單都丟到字紙簍去，也不會告訴他是怎麼一回事。  

近來，由於銀拍屋的屋源緊，供不應求，往往一屋有數十個買家競標，一般買家一再失利後，為了效率，也學會一種策略，就是同時寫多份的出價單給不同的房屋，提高得標的機會，等得標以後再決定要不要買這房子，或再向賣方殺價，這一來把原已很亂的房市搞得更亂。

有一個買家，在送出數十個出價單後，收到一個賣方的回應接受其出價單，卻說這個不過是他的第五個選擇，並不是真的喜歡這個房子；有的買家收到一個以上的賣方的回應接受其出價單，又沒足夠的資金全部都買；有的買家是連房子都還沒看過，就很興奮趕快去看，結果是屋況很不好的房子，所以也不能要。

還有些買家的經紀人在送出買家的出價單後，先收到賣方經紀人的電話，查問買方是不是真的有誠意，出價前有沒有看過房子等問題，會覺得莫名其妙，經過賣方經紀人解釋，他們收到不計其數的出價單，但因為其中太多的買家只是在投石問路，一旦賣方同意其出價單後，買家又變卦不買的事層出不窮，徒然增加很多作業程序上的困擾，所以建立良好的市場秩序，最基本的就是人人都遵守遊戲規則。

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銀拍屋 牽動房價緩升

內華達房地產公司負責人林秀華表示，因為銀行處理貸款倒帳的方式與以往截然不同，房市會以較緩和的方式復甦。

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賭城這次的房價若開始回穩反彈，預期將會非常緩和而輕微，除了因應經濟復甦的遲緩步調外，主要是因為銀行處理房地產貸款倒帳的方式是與以往截然不同。

由於2009年市場上，平均占二手屋總成交量60%的銀拍屋供不應求，加上多數人對未來經濟的看法不樂觀，所以兩股力量拉鋸的結果，使賭城過去五個月來成交的二手屋中價暫時維持在12萬5000元上下，許多人按照自己從前炒樓的經驗，認為房價若持穩數個月，就表示價格已觸底，馬上要強力反彈了，可是實際上並非如此，過去像2003年時的遽起暴漲的經驗已不能適用，大家要學會分辨，主要就在銀行處理銀拍屋的方式。

過去幾個月政府採取非常手段救房市，銀行配合政府的拖延政策，苟延殘喘，同時圖謀應變與生存途徑，銀行考量大概不出

以下幾點：

一、由於新法允許銀行把認列貸款倒帳損失的時點從「知道有倒帳時」往後推到「銀拍屋賣掉時」，換句話說，銀行握有再多的銀拍屋也不必認列貸款倒帳損失，所以銀行為了不讓帳面赤字高到有破產之虞，傾向於慢慢賣出銀拍屋。

二、銀行也不願因大量的銀拍屋上市而使房價再度崩盤，但一陣子後，發現手上已握有太多的銀拍屋，便開始尋求其它的管道處理掉銀拍屋，包括以大宗的方式，但是找大盤買主時，又擔心這些大盤一過手便立刻轉到零售市場上再賣，轉為和銀行競爭，也使房價再度崩盤，因此畏首畏尾，遲疑不決。

 三、賭城房子約有70%是負資產的溺水屋，預測一時無法逆轉，許多人因分期付款額高過租房費用而開始棄屋；2008年第一批進銀拍屋市場的買主，以及申請到修改貸款條件的屋主，因為經濟持續不景氣，房價直直落，很多人竟然又再度撐不住，加入棄屋的行列，這一波未平一波又起的現象，銀行可能還想不出應變的辦法，只能怕著等。  該來的躲不掉，只是早晚問題，拖延有個極限，銀行最後還是必須按計畫逐年定量釋出所有手上的銀拍屋來賣，所以房市會以較緩和的方式復甦；此外還要看就業率何時有起色，房價才會漸漸回升。

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屋源大增 別一窩蜂搶房

內華達房地產公司負責人林秀華表示，現在屋源才要開始大增，目前不須加價進場搶房子。

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許多人明明知道目前就業率不振，後續將有更多的法拍屋上市，但是過去這段時間，看到大家搶房，難免也受影響想加價進場的還是很多，其實去年政府出手延遲法拍的效應至今已成強弩之末，美國銀行已率先在年初表態將大量釋出手上握有的銀拍屋，現在屋源才要開始大增，沉得住氣的人即將有許多物美價廉的房子可選了。
 
最近有個華人在排隊等一個不足額還款銷售（Short Sale）的房子三個月後，賣方經紀人居然來電通知，前一個買主因為銀行要求加價2萬，前者說錢不夠而打退堂鼓，問華人要不要買，為了回答他這問題，現在我再以買方立場來探討不足額還款銷售，這有別於上周以賣方立場來探討不足額還款銷售的案例。 由於市面上銀拍屋供不應求，大家搶紅了眼，退而求其次，也搶起不足額還款銷售的房子，然而不足額還款銷售的變數很多，有時是銀行審核賣方的資格不符；有時是銀行審核的時間過久（一般為兩個月到六個月），買家已把購屋款用到別處；或是房價於這段期間又下滑不少，買家想要再重新議價，或是乾脆不要了；也還有銀行認為賣方接受的購買合約價格太低而要求加價，有如上例。

根據這位華人的說法是他去年到處看房子，但是每次看中的房子都被別人捷足先登，好不容易這個房子雖然已接受別人的購買合約（Offer），但是賣方經紀人願意收他的購買合約作備胎（Back Up Offer），他覺得現在加2萬也還是合理價，很想乾脆就買了，但是看到報上說房價會再跌，還是先諮詢一下專業意見。

因為他原已有一自住屋，正準備退休，我問他買下新屋是將來要搬來自住，還是投資作出租用途，他說若是自住必須是一層樓，而該屋為兩層樓，所以將來還是要賣掉再買個一層樓的來住，我沒再說，他已經知道該怎麼做了，因為一買一賣的手續又要耗去約10%的費用，但是我可以看出，因為之前一直買不到房子的挫折感，使他情緒上還是滿想買下該屋的，那就要看他的理智是否能戰勝情緒囉。

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不足額還款銷售 信用不受損

內華達房地產公司負責人林秀華表示，不足額還款銷售的後續問題是，通常銀行仍保留將來追索此債務的權利，如果有401K等資產的賣主要從長計議。

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最近有華人將名下出租用途的兩戶房子以不足額還款銷售(Short Sale)的形式上市，兩戶房子皆已取得買方的購買合同，正在等銀行審核批准這買賣，他提出有甚麼須注意的地方？在此，值得注意的是如果銀行同意，記得要向銀行取得債務一筆勾銷的同意書，以避免銀行保留其將來追索此債務的權利。

根據統計，賭城上市的房子中有近70%是屬於不足額還款銷售屋；所謂「不足額還款銷售屋」就是叫價比抵押貸款金額低的房子，換言之，如果買賣成功，賣主所得金額將不夠付清其抵押貸款，因此必須和銀行談判，取得銀行同意劃銷不足的部分才能過戶。

這是許多申請修改貸款條件未果的屋主的下一個選擇作法，由於目前申請修改貸款得到核准的比率不到5%，所以不足額還款銷售一時蔚為風潮。

一般審核批准不足額還款銷售的手續是二個月至六個月，銀行審核的文件中包括有一屋主困難陳述書(Hardship Letter)，屋主應說明是個人的財務困難而選擇不足額還款銷售，千萬勿給銀行一個印象，是因溺水屋的緣故。銀行同意劃銷不足還款的部分不表示債務就一筆勾銷，通常銀行仍保留將來追索此債務的權利。

如果他有401K等資產，銀行在六年內還可以向法院提出追討債務判決 (Deficiency Judgement)，從他的其他資產取得補償，這和遭法拍後銀行只有六個月(指第一順位貸款，第二順位貸款也和不足額還款銷售一樣是六年)追索權相比是長很多，雖然銀行不一定會追索，但是特別需要注意的是：最好記得取得銀行的債務一筆勾銷的同意書，才不會夜長夢多。

若銀行不同意該怎麼辦？那就可攤牌表明寧可給銀行法拍，銀行一算兩者的利益相差甚多，以一個市價10萬的房子為例，不把每月價格下滑的可能性計算在內，估計少收的利息、法拍及將來維修費用就已有3萬以上的差別，銀行通常就會同意；屋主還須了解：選擇作不足額還款銷售其信用不會受損，只是屋主兩年內不得再貸款購屋，如果房子給銀行法拍則屋主的信用會受損，須七年時間信用才能回復。

此外，被銀行同意劃銷的債務年底要不要報收入繳稅？由於他這兩戶房子不是自住屋，不符聯邦對貸款勾銷的特別豁免(The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007)條件，所以仍然要繳稅。

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銀行介入 商業樓要跌很難

內華達房地產公司負責人林秀華表示，房市亂象在商業地產上表現尤其顯著，違反自由市場機制，只是延遲經濟復甦的時間，並不能解決問題。

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最近有一個心急的小企業主問：「商業樓會跌價已經說了幾個月，可是怎麼好地點的樓還沒跌很多？」商業樓為什麼還沒崩盤，我認為這也是目前賭城房市的亂象特色之一。
 
這位小企業主，想買下一棟商業樓，算算每月的分期付款，和現在所付的租金相差無幾，因此很動心，但我建議他稍安勿躁，就算目前打平，將來如果看到隔壁的樓只有一半價時，會不會心痛，因為商業樓尚未跌到谷底。

賭城房市亂象在商業地產上表現尤其顯著，許多商業樓房客，或關閉或調降房租，使得房東收入大為減損，導致房東無法支付其每月分期付款，但鑑於之前住家地產因法拍屋泛濫，導致價格大跌的經驗，許多銀行開始有共識，如果銀行法拍其下所有倒帳的商業樓，根據聯邦銀行法規定，很多銀行都必須宣告破產或重整。

 因此銀行為避免上述命運，最好的解決方法是與倒帳的商業樓客戶談判，延期或調降利息及分期付款金額，當然銀行有一個原則，就是這商業樓必須還有租金收入，不能是空樓、爛尾樓或空地，而聯邦銀行法監管員也很有默契地睜一隻眼閉一隻眼，並不嚴格要求銀行遵守聯邦銀行法的規定，以表示響應歐巴馬的救市政策，可是沒搞清楚歐巴馬的救市方案只針對住家地產。

這樣處理問題，就將房市搞得更複雜了，首先是有些商業樓真有困難，後來大家見銀行可以談，就學著賴帳，趁火打劫，你退一尺，我進一丈，例如本城開發The District of Green Valley的大開發商就公開說，其租金是按房客的營業收入的百分比來計算的，因此經濟不景氣使他們的租金收入大降，為迫使銀行談判，他們刻意不付分期付款，這和之前住家地產的亂象沒有兩樣了，只是金額更大得多。

總而言之，這些違反自由市場機制的亂象，只是延遲經濟復甦的時間，並不能解決問題。因為按照正常情況，應該是跌價到谷底，然後才再回升，該倒的就要倒，讓新的資金注入，否則金融體系的惡化將像滾雪球一樣，無法收拾；而且房地產是火車頭工業，如果一切好像就停在那裡不動，對帶動各行業的就業機會更是於事無補，所以商業樓的市場還有得瞧。

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申請調降房地產稅 要找專業經紀人

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2009年時一般房子的市價低於克拉克郡估值部訂定的應稅市值，屋主可考慮提出調降房地產稅的申請﹐但必須在今年1月15日之前寄出申請表格。

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克拉克郡的屋主如想調降自身的房地產稅，請注意了，在去年12月18日以前，收到了郡政府寄出的房地產稅通知單，上面主要是載明目前房屋應稅市值，作為計算明年房地產稅的依據，屋主若不服，可以在今年1月15日之前提出調降房地產稅的申請，為爭取自身的權益，建議瞭解申請的程序與技巧，並找有經驗的專業地產經紀人來協助申請，提升成功的機率。

手續是先打 （702） 455-3882 克拉克郡估值部的電話，要求他們寄調降房地產稅的申請表格（Petition for Review of Taxable Valuation），通常他們會先要求屋主與其估值員進行一番交談，希望能打消屋主申請的念頭，但屋主若能堅持申請的立場，他們就不能拒絕給申請表格，克拉克郡是唯一要求屋主先打電話才給申請表格的郡政府，他們主要目的就是不要屋主申請。

填好表格後，必須附上一份該屋的目前市場行情比較資料，證明該屋所值為較低的市價，這可以向認識的房地產經紀人索取，在今年1月15日之前寄去給表格上註明的單位（The Clark County Board of Equalization），然後等候克拉克郡估值部寄來下一步的手續指示，如能找到經驗豐富且專業的地產經紀人將有助於申請的程序。

坊間也有專門代申請的公司，一般收費約90元，沒辦成可退費，他們會協助取得房屋的市場行情比較資料，根據瞭解，他們採樣十分草率，只以臨近地域區塊取樣，而不是按分得更細的建商開發個案(subdivision)取樣，因此落差頗大，低檔次的房子往往適得其反；再加上電話還是得屋主自己打，實在是一分價錢一分貨。

之所以會有申請調降房地產稅的情況，是因自2005年以來房屋應稅市值即受制於新稅法每年3%漲幅上限的規定，雖然之後，實質的市價暴起又暴落，但房屋應稅市值每年仍按3%的上限繼續調漲，因此去年開始就有屋主集體抗議的事件發生。

舉例說明，有一屋在2004年市價為30萬，2005年漲為50萬，2006年續漲至60萬，2007年持平，2008年跌到45萬，2009年再跌到25萬，屋主每年收到的房地產稅通知單，基於房屋應稅市值受制於新稅法每年3%漲幅上限的規定，2004年載明應稅市值為30萬（和市價相等），2005年漲為30萬9000（低於市價），2006年漲為31萬8000（低於市價），2007年漲為32萬7000(低於市價），2008年漲為33萬7000（仍低於市價），2009年又漲到34萬7000（則高於市價），2009年時屋主就可考慮提出調降房地產稅的申請，保障自身權益，如成功則可省一年約1千元的稅（34萬7000和25萬之間差價的1%)。 

內華達房地產公司熱線（702）888-9999，華語專線：（702）368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com  內華達房地產公司負責人林秀華表示，2009年一般房子的市價低於克拉克郡估值部訂定的應稅市值，屋主可考慮提出調降房地產稅申請，但須在今年1月15日之前寄出申請表格。


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明年銀拍屋 供給量大增

內華達房地產公司負責人林秀華表示，預期明年拉斯維加斯的房價會小幅續跌、銀拍屋數量將增加，搶房的現象也將較緩和。

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許多在今年猶豫不決、或資訊與經驗不足，而未能進行有效投資的投資者，依舊對拉斯維加斯的房地產抱持高度興趣，紛紛來電詢問明年與未來幾年，賭城房市走向會如何，明年是否還有機會進場，根據房地產專家評估，明年賭城銀拍屋的數量將呈現倍數的增加，溺水屋的屋主棄屋的比例會持續增加，再加上本地失業率持續攀升，房價仍將下滑，依舊值得投資者進場，但還是現金為王，再配合專業、經驗豐富，且快速掌握市場周全資訊的房地產經紀人，才能在眾多投資人中捷足先登，贏得投資效益。

一般而言，房價續跌的原因是來自於對未來市場的預測，有下列因素影響本地房價﹕ 1.目前政府的救市方案，只是幫助付不出房貸的屋主拖延其房屋被法拍的時間﹐無法真正解決其問題，因為大部分申請修改貸款條件的屋主根本不符合銀行批准的規範，加上銀行人來不免步上被法拍之途， 2008年賭城有2萬5000個房子被法拍，估計2009年也差不多是2萬5000個，但專家預計2010年被法拍的房子可能達到5萬個，甚至7萬5000個，所以明年房價持續下挫的可能性大增。
 
2.全美有2.5兆的房貸是屬於頭幾年超低利率及分期付款額，但之後將調高的貸款種類，這些貸款將於2011年8月以前，陸續面臨調高利率及分期付款額，其中有些已被法拍，有些正在和銀行談判，剩下來的則即將因利率及分期付款額加倍而面臨決擇，據統計賭城的房子約有70%是負資產的溺水屋，一時無法逆轉的話，將使分期付款額高過租房費用的人選擇棄屋。

3.賭城的失業率接近14%，最近賭城最大的開發案城中城（City Center）已完工開張，或許製造了些工作機會，但更多的建築工人將面臨失業，失業問題使賭城的人口成長並不樂觀；2004至2006年當房市瘋狂時賭城的建商也拼命蓋房以高價出售，約推出3萬7000個新房，大量的超建造成今日賭城房子過剩。

此外，相較於2008年銀行剛開始推出大量的銀拍屋時，多會在準備上市前花費數千元把銀拍屋整修一番，以求好賣並賣得高價；現在銀行則認為反正房子好賣，不必再花時間及錢修過，當然要價也比修過的定得低很多，使得成交房屋的中價大降。 值此歲末，預祝讀者新年快樂，投資人明年能大有斬獲，贏得人生中難忘的獲益。

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房價續跌 為何搶不到房買？

內華達房地產公司負責人林秀華表示，拉斯維加斯搶房的原因乃是著眼於目前短期觀點，房價續跌的原因則來自於對未來的預測。

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歲末年終，回顧拉斯維加斯今年的房價持續下跌，已吸引不少新的投資者想要進場，但他們始終不了解為何現在房市，又好像幾年前景氣好時，買房也還要用搶的，這是目前特殊的經濟狀況與政府救房市政策下所產生的現象，主要就在需求量增加，投資者所矚目的銀拍屋供給量卻不足的情況下，而產生目前房市的特殊現象。

首先，投資要瞭解房市，須先需將新房和二手房市場分清楚，2009年至11月底，賭城二手房的成交量為4萬2558戶，成交的中價為12萬5000元，其中銀拍屋就佔61%強，且現金交易又佔41%；2009年至10月底賭城新房的成交量僅為4069戶，成交中間價為20萬5000元；投資者買房要用搶的是在前者，也就是二手房市場銀拍屋的部分。

搶房的原因，乃是著眼於目前短期觀點： 1)銀拍屋供給量不足：自2009年3月以來，歐巴馬的救市方案及內華達州政府的仲裁方案先後起了大作用，幫付不起房貸的屋主以申請修改貸款條件為由，暫時中止銀行的法拍行動，還有銀行不願認列貸款損失的心理作祟，很多屋主沒支付貸款已超過一年，還安然住在房裡，平白省下一筆財富，但銀拍屋的供給量就減少了。

 2)需求量增加：房價已跌到比重建成本低，且計算出租回報率已高到就算房價持平不漲也是划算的投資；歐巴馬對首次購屋者的8000元退稅的獎勵；股市復甦帶來一些熱錢；這些都造成需求量增加。

這就是為何本專欄多次強調，若想要在賭城房市中投資，找到「值得」且有「甜頭」的標的物，手中要先握有現金，配合專業、經驗豐富，且快速掌握銀拍屋等市場資訊的房地產經紀人，能夠在銀拍屋一上市的短時間內，迅速完成交易，才能達到捷足先登，如果今年沒機會搶到投資標的物，賭城未來幾年房地產市場走向會如何發展，明年房地產市場的投資機會如何，本專欄將在下周，也是今年最後一篇中來介紹。

在此，也先敬祝讀者聖誕快樂，全家團圓一同慶祝溫馨的聖誕節。

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用LLC投資美國房地產

內華達房地產公司負責人，也是內華達州執照會計師林秀華表示，LLC備受投資美國房地產作出租用途者青睞。

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在房地產價格滑落之際，正是手上握有資金在美華人及亞洲華人紛紛尋找進場時機，有部分華人對於法律、稅賦與公司組織型態提出疑問，由於投資美國的房地產作出租用途也和作生意一樣怕被告、或有法律糾紛，唯有有限公司與LLC的債務不會波及個人，如果為避免重複課稅，美籍華人可申請有限公司轉為S.Corp.或選擇LLC外國投資者則似乎只有LLC一途，這是值得事先規畫與考慮的。

有限債務公司(Limited Liability Company)，簡稱LLC，是美國特有的一種營業組織形態，有別於公司(company)、有限公司(Corporation、Inc.、Ltd.)、合夥(partnership)，外國人比較不熟悉這種營業組織形態，常錯認這就股份有限公司。

當個人開始創業時，首先會考慮要以何種組織形態來對外營業，這時律師或會計師就會從責任與稅務這兩個角度來分析利弊： 有限公司是法人，是獨立的個體，其責任可與個人分開，若公司經營不善而倒閉，其債務不會波及個人；但為了不被重複課稅(公司一次，盈餘分配給個人又一次)，公司成立後再向國稅局申請從C. Corp.轉為S.(即small)Corp.就可，惟外國人不得為S. Corp.的股東；然而值得一提的是外國人可以成立外資公司(Foreign Corporation)，外資在贈與/遺產稅上享有許多優惠。

合夥組織保留個人的特質，沒有重複課稅的問題，但是其債務會波及個人；為此又衍生有限責任合夥，只須一個合夥人負無限責任，其餘合夥人可為有限責任。

LLC和合夥組織一樣，保留個人的特質，沒有重複課稅的問題，其債務又不會波及個人，只有一個股東，也可以成立LLC外國人亦可為LLC的股東，因此備受外國投資者的青睞；但是沒有所謂的外資LLC外國人擁有的LLC屬本國(domestic)營業組織。

美國還允許個人用化名公司(fictitious name)對外營業，惟不可用Corporation、Inc.、Ltd.等字眼，只能稱company這其實與獨資的個人為一體，報稅亦合為一，目的是為提高作生意的形象，不用個人的本名。 C.Corp.公司所得稅率最高可達39%，盈餘分配稅率最高可達30%，此外LLC還有一個好處，它可作1031交換延稅，有限公司不能。

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商業樓 空置率高 還會跌價

 

內華達房地產公司負責人林秀華表示，商業樓出租非常困難，預計須三至五年時間才可能把目前的空樓消化掉，價格才正要開始崩落，要買商業樓的人還可再等一陣子。

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上周感恩節黑色星期五並未帶來預期的消費金額，再次顯示經濟不景氣、消費意願依舊低落，這也嚴重影響零售業經營與商業不動產的使用率，但是否也意謂此刻已是逢低購買商業不動產時機，其實也必須評估自有資金實力及可忍受未來回收時間的能力，專業的房地產經紀人可協助分析當前商業不動產市場，個人資金調度空間仍必須與有財務專業背景的人討論。

根據商業地產公司Colliers International Brokerage的統計，今年9月底時辦公樓的空置率是22.7%，輕工業倉庫的空置率是13.3%，零售店的空置率是8.6%，商業樓的空置率節節上升，包括搬走換人的，平均為10%。

大企業倒閉的很多，Mervyn's百貨公司一關門，其在Decatur Boulevard上、Meadows Mall旁邊的8萬7,000呎店鋪就空了下來；Rite Aid Drugs關門，Fresh and Easy超市進場取得它留下的一些角落的點；Albertsons、Smith's和Vons有些地點關門，它留下的店鋪被亞裔及西裔超市取而代之；好的地段空下來，吸引其它企業搬家來此，而且常常還低於原來租金。

Rainbow Boulevard和Craig Road兩條街上上面招租的牌子最多，前者以辦公室為主，後者以零售店為主；它們提供低租金及各種裝修補助及頭幾個月免租金優惠，但因為對未來經濟的不確定感，促使許多房客不願意簽長期租約，以往不考慮少於三至五年租約的房東，如今也放下身段，接受短期租約。

租金低，自然也影響賣價，除了因為以回報率計算決定賣價外，還有銀行貸款也是問題之一，就算肯貸，也要求一半頭款，因為總單價高，動輒百萬，一般人要拿出這麼多現金較困難，因此買氣不振；例如一個在Spring Mountain上地點絕佳的商業樓，當年曾經有人出價350萬，但業主惜售，其中有個單位面積太大，空了約六個月，最近評估只得半價170萬；還有同樣在Spring Mountain上空了約九個月的1,200呎寫字樓，叫價20萬很久都無人問津。

前陣子鬧得沸沸揚揚的彭日成案，其物業一一被公開標售，其中靠近215 Belt Way的佔地半英畝，獨棟全新的5,000呎商業樓，標售底價是30萬，原價是160萬，可以分兩個單位以上出租，有客戶問該出價多少？就算每呎每月租金1元，以回報率10%計算，減去將來租人時須給房客的裝修費，我建議以45萬為目標，但必須有心理準備兩年租不出去。

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