不足額還款銷售 信用不受損

內華達房地產公司負責人林秀華表示，不足額還款銷售的後續問題是，通常銀行仍保留將來追索此債務的權利，如果有401K等資產的賣主要從長計議。

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最近有華人將名下出租用途的兩戶房子以不足額還款銷售(Short Sale)的形式上市，兩戶房子皆已取得買方的購買合同，正在等銀行審核批准這買賣，他提出有甚麼須注意的地方？在此，值得注意的是如果銀行同意，記得要向銀行取得債務一筆勾銷的同意書，以避免銀行保留其將來追索此債務的權利。

根據統計，賭城上市的房子中有近70%是屬於不足額還款銷售屋；所謂「不足額還款銷售屋」就是叫價比抵押貸款金額低的房子，換言之，如果買賣成功，賣主所得金額將不夠付清其抵押貸款，因此必須和銀行談判，取得銀行同意劃銷不足的部分才能過戶。

這是許多申請修改貸款條件未果的屋主的下一個選擇作法，由於目前申請修改貸款得到核准的比率不到5%，所以不足額還款銷售一時蔚為風潮。

一般審核批准不足額還款銷售的手續是二個月至六個月，銀行審核的文件中包括有一屋主困難陳述書(Hardship Letter)，屋主應說明是個人的財務困難而選擇不足額還款銷售，千萬勿給銀行一個印象，是因溺水屋的緣故。銀行同意劃銷不足還款的部分不表示債務就一筆勾銷，通常銀行仍保留將來追索此債務的權利。

如果他有401K等資產，銀行在六年內還可以向法院提出追討債務判決 (Deficiency Judgement)，從他的其他資產取得補償，這和遭法拍後銀行只有六個月(指第一順位貸款，第二順位貸款也和不足額還款銷售一樣是六年)追索權相比是長很多，雖然銀行不一定會追索，但是特別需要注意的是：最好記得取得銀行的債務一筆勾銷的同意書，才不會夜長夢多。

若銀行不同意該怎麼辦？那就可攤牌表明寧可給銀行法拍，銀行一算兩者的利益相差甚多，以一個市價10萬的房子為例，不把每月價格下滑的可能性計算在內，估計少收的利息、法拍及將來維修費用就已有3萬以上的差別，銀行通常就會同意；屋主還須了解：選擇作不足額還款銷售其信用不會受損，只是屋主兩年內不得再貸款購屋，如果房子給銀行法拍則屋主的信用會受損，須七年時間信用才能回復。

此外，被銀行同意劃銷的債務年底要不要報收入繳稅？由於他這兩戶房子不是自住屋，不符聯邦對貸款勾銷的特別豁免(The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007)條件，所以仍然要繳稅。

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銀行介入 商業樓要跌很難

內華達房地產公司負責人林秀華表示，房市亂象在商業地產上表現尤其顯著，違反自由市場機制，只是延遲經濟復甦的時間，並不能解決問題。

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最近有一個心急的小企業主問：「商業樓會跌價已經說了幾個月，可是怎麼好地點的樓還沒跌很多？」商業樓為什麼還沒崩盤，我認為這也是目前賭城房市的亂象特色之一。
 
這位小企業主，想買下一棟商業樓，算算每月的分期付款，和現在所付的租金相差無幾，因此很動心，但我建議他稍安勿躁，就算目前打平，將來如果看到隔壁的樓只有一半價時，會不會心痛，因為商業樓尚未跌到谷底。

賭城房市亂象在商業地產上表現尤其顯著，許多商業樓房客，或關閉或調降房租，使得房東收入大為減損，導致房東無法支付其每月分期付款，但鑑於之前住家地產因法拍屋泛濫，導致價格大跌的經驗，許多銀行開始有共識，如果銀行法拍其下所有倒帳的商業樓，根據聯邦銀行法規定，很多銀行都必須宣告破產或重整。

 因此銀行為避免上述命運，最好的解決方法是與倒帳的商業樓客戶談判，延期或調降利息及分期付款金額，當然銀行有一個原則，就是這商業樓必須還有租金收入，不能是空樓、爛尾樓或空地，而聯邦銀行法監管員也很有默契地睜一隻眼閉一隻眼，並不嚴格要求銀行遵守聯邦銀行法的規定，以表示響應歐巴馬的救市政策，可是沒搞清楚歐巴馬的救市方案只針對住家地產。

這樣處理問題，就將房市搞得更複雜了，首先是有些商業樓真有困難，後來大家見銀行可以談，就學著賴帳，趁火打劫，你退一尺，我進一丈，例如本城開發The District of Green Valley的大開發商就公開說，其租金是按房客的營業收入的百分比來計算的，因此經濟不景氣使他們的租金收入大降，為迫使銀行談判，他們刻意不付分期付款，這和之前住家地產的亂象沒有兩樣了，只是金額更大得多。

總而言之，這些違反自由市場機制的亂象，只是延遲經濟復甦的時間，並不能解決問題。因為按照正常情況，應該是跌價到谷底，然後才再回升，該倒的就要倒，讓新的資金注入，否則金融體系的惡化將像滾雪球一樣，無法收拾；而且房地產是火車頭工業，如果一切好像就停在那裡不動，對帶動各行業的就業機會更是於事無補，所以商業樓的市場還有得瞧。

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申請調降房地產稅 要找專業經紀人

內華達房地產公司負責人林秀華表示，2009年時一般房子的市價低於克拉克郡估值部訂定的應稅市值，屋主可考慮提出調降房地產稅的申請﹐但必須在今年1月15日之前寄出申請表格。

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克拉克郡的屋主如想調降自身的房地產稅，請注意了，在去年12月18日以前，收到了郡政府寄出的房地產稅通知單，上面主要是載明目前房屋應稅市值，作為計算明年房地產稅的依據，屋主若不服，可以在今年1月15日之前提出調降房地產稅的申請，為爭取自身的權益，建議瞭解申請的程序與技巧，並找有經驗的專業地產經紀人來協助申請，提升成功的機率。

手續是先打 （702） 455-3882 克拉克郡估值部的電話，要求他們寄調降房地產稅的申請表格（Petition for Review of Taxable Valuation），通常他們會先要求屋主與其估值員進行一番交談，希望能打消屋主申請的念頭，但屋主若能堅持申請的立場，他們就不能拒絕給申請表格，克拉克郡是唯一要求屋主先打電話才給申請表格的郡政府，他們主要目的就是不要屋主申請。

填好表格後，必須附上一份該屋的目前市場行情比較資料，證明該屋所值為較低的市價，這可以向認識的房地產經紀人索取，在今年1月15日之前寄去給表格上註明的單位（The Clark County Board of Equalization），然後等候克拉克郡估值部寄來下一步的手續指示，如能找到經驗豐富且專業的地產經紀人將有助於申請的程序。

坊間也有專門代申請的公司，一般收費約90元，沒辦成可退費，他們會協助取得房屋的市場行情比較資料，根據瞭解，他們採樣十分草率，只以臨近地域區塊取樣，而不是按分得更細的建商開發個案(subdivision)取樣，因此落差頗大，低檔次的房子往往適得其反；再加上電話還是得屋主自己打，實在是一分價錢一分貨。

之所以會有申請調降房地產稅的情況，是因自2005年以來房屋應稅市值即受制於新稅法每年3%漲幅上限的規定，雖然之後，實質的市價暴起又暴落，但房屋應稅市值每年仍按3%的上限繼續調漲，因此去年開始就有屋主集體抗議的事件發生。

舉例說明，有一屋在2004年市價為30萬，2005年漲為50萬，2006年續漲至60萬，2007年持平，2008年跌到45萬，2009年再跌到25萬，屋主每年收到的房地產稅通知單，基於房屋應稅市值受制於新稅法每年3%漲幅上限的規定，2004年載明應稅市值為30萬（和市價相等），2005年漲為30萬9000（低於市價），2006年漲為31萬8000（低於市價），2007年漲為32萬7000(低於市價），2008年漲為33萬7000（仍低於市價），2009年又漲到34萬7000（則高於市價），2009年時屋主就可考慮提出調降房地產稅的申請，保障自身權益，如成功則可省一年約1千元的稅（34萬7000和25萬之間差價的1%)。 

內華達房地產公司熱線（702）888-9999，華語專線：（702）368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com  內華達房地產公司負責人林秀華表示，2009年一般房子的市價低於克拉克郡估值部訂定的應稅市值，屋主可考慮提出調降房地產稅申請，但須在今年1月15日之前寄出申請表格。


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明年銀拍屋 供給量大增

內華達房地產公司負責人林秀華表示，預期明年拉斯維加斯的房價會小幅續跌、銀拍屋數量將增加，搶房的現象也將較緩和。

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許多在今年猶豫不決、或資訊與經驗不足，而未能進行有效投資的投資者，依舊對拉斯維加斯的房地產抱持高度興趣，紛紛來電詢問明年與未來幾年，賭城房市走向會如何，明年是否還有機會進場，根據房地產專家評估，明年賭城銀拍屋的數量將呈現倍數的增加，溺水屋的屋主棄屋的比例會持續增加，再加上本地失業率持續攀升，房價仍將下滑，依舊值得投資者進場，但還是現金為王，再配合專業、經驗豐富，且快速掌握市場周全資訊的房地產經紀人，才能在眾多投資人中捷足先登，贏得投資效益。

一般而言，房價續跌的原因是來自於對未來市場的預測，有下列因素影響本地房價﹕ 1.目前政府的救市方案，只是幫助付不出房貸的屋主拖延其房屋被法拍的時間﹐無法真正解決其問題，因為大部分申請修改貸款條件的屋主根本不符合銀行批准的規範，加上銀行人來不免步上被法拍之途， 2008年賭城有2萬5000個房子被法拍，估計2009年也差不多是2萬5000個，但專家預計2010年被法拍的房子可能達到5萬個，甚至7萬5000個，所以明年房價持續下挫的可能性大增。
 
2.全美有2.5兆的房貸是屬於頭幾年超低利率及分期付款額，但之後將調高的貸款種類，這些貸款將於2011年8月以前，陸續面臨調高利率及分期付款額，其中有些已被法拍，有些正在和銀行談判，剩下來的則即將因利率及分期付款額加倍而面臨決擇，據統計賭城的房子約有70%是負資產的溺水屋，一時無法逆轉的話，將使分期付款額高過租房費用的人選擇棄屋。

3.賭城的失業率接近14%，最近賭城最大的開發案城中城（City Center）已完工開張，或許製造了些工作機會，但更多的建築工人將面臨失業，失業問題使賭城的人口成長並不樂觀；2004至2006年當房市瘋狂時賭城的建商也拼命蓋房以高價出售，約推出3萬7000個新房，大量的超建造成今日賭城房子過剩。

此外，相較於2008年銀行剛開始推出大量的銀拍屋時，多會在準備上市前花費數千元把銀拍屋整修一番，以求好賣並賣得高價；現在銀行則認為反正房子好賣，不必再花時間及錢修過，當然要價也比修過的定得低很多，使得成交房屋的中價大降。 值此歲末，預祝讀者新年快樂，投資人明年能大有斬獲，贏得人生中難忘的獲益。

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房價續跌 為何搶不到房買？

內華達房地產公司負責人林秀華表示，拉斯維加斯搶房的原因乃是著眼於目前短期觀點，房價續跌的原因則來自於對未來的預測。

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歲末年終，回顧拉斯維加斯今年的房價持續下跌，已吸引不少新的投資者想要進場，但他們始終不了解為何現在房市，又好像幾年前景氣好時，買房也還要用搶的，這是目前特殊的經濟狀況與政府救房市政策下所產生的現象，主要就在需求量增加，投資者所矚目的銀拍屋供給量卻不足的情況下，而產生目前房市的特殊現象。

首先，投資要瞭解房市，須先需將新房和二手房市場分清楚，2009年至11月底，賭城二手房的成交量為4萬2558戶，成交的中價為12萬5000元，其中銀拍屋就佔61%強，且現金交易又佔41%；2009年至10月底賭城新房的成交量僅為4069戶，成交中間價為20萬5000元；投資者買房要用搶的是在前者，也就是二手房市場銀拍屋的部分。

搶房的原因，乃是著眼於目前短期觀點： 1)銀拍屋供給量不足：自2009年3月以來，歐巴馬的救市方案及內華達州政府的仲裁方案先後起了大作用，幫付不起房貸的屋主以申請修改貸款條件為由，暫時中止銀行的法拍行動，還有銀行不願認列貸款損失的心理作祟，很多屋主沒支付貸款已超過一年，還安然住在房裡，平白省下一筆財富，但銀拍屋的供給量就減少了。

 2)需求量增加：房價已跌到比重建成本低，且計算出租回報率已高到就算房價持平不漲也是划算的投資；歐巴馬對首次購屋者的8000元退稅的獎勵；股市復甦帶來一些熱錢；這些都造成需求量增加。

這就是為何本專欄多次強調，若想要在賭城房市中投資，找到「值得」且有「甜頭」的標的物，手中要先握有現金，配合專業、經驗豐富，且快速掌握銀拍屋等市場資訊的房地產經紀人，能夠在銀拍屋一上市的短時間內，迅速完成交易，才能達到捷足先登，如果今年沒機會搶到投資標的物，賭城未來幾年房地產市場走向會如何發展，明年房地產市場的投資機會如何，本專欄將在下周，也是今年最後一篇中來介紹。

在此，也先敬祝讀者聖誕快樂，全家團圓一同慶祝溫馨的聖誕節。

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用LLC投資美國房地產

內華達房地產公司負責人，也是內華達州執照會計師林秀華表示，LLC備受投資美國房地產作出租用途者青睞。

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在房地產價格滑落之際，正是手上握有資金在美華人及亞洲華人紛紛尋找進場時機，有部分華人對於法律、稅賦與公司組織型態提出疑問，由於投資美國的房地產作出租用途也和作生意一樣怕被告、或有法律糾紛，唯有有限公司與LLC的債務不會波及個人，如果為避免重複課稅，美籍華人可申請有限公司轉為S.Corp.或選擇LLC外國投資者則似乎只有LLC一途，這是值得事先規畫與考慮的。

有限債務公司(Limited Liability Company)，簡稱LLC，是美國特有的一種營業組織形態，有別於公司(company)、有限公司(Corporation、Inc.、Ltd.)、合夥(partnership)，外國人比較不熟悉這種營業組織形態，常錯認這就股份有限公司。

當個人開始創業時，首先會考慮要以何種組織形態來對外營業，這時律師或會計師就會從責任與稅務這兩個角度來分析利弊： 有限公司是法人，是獨立的個體，其責任可與個人分開，若公司經營不善而倒閉，其債務不會波及個人；但為了不被重複課稅(公司一次，盈餘分配給個人又一次)，公司成立後再向國稅局申請從C. Corp.轉為S.(即small)Corp.就可，惟外國人不得為S. Corp.的股東；然而值得一提的是外國人可以成立外資公司(Foreign Corporation)，外資在贈與/遺產稅上享有許多優惠。

合夥組織保留個人的特質，沒有重複課稅的問題，但是其債務會波及個人；為此又衍生有限責任合夥，只須一個合夥人負無限責任，其餘合夥人可為有限責任。

LLC和合夥組織一樣，保留個人的特質，沒有重複課稅的問題，其債務又不會波及個人，只有一個股東，也可以成立LLC外國人亦可為LLC的股東，因此備受外國投資者的青睞；但是沒有所謂的外資LLC外國人擁有的LLC屬本國(domestic)營業組織。

美國還允許個人用化名公司(fictitious name)對外營業，惟不可用Corporation、Inc.、Ltd.等字眼，只能稱company這其實與獨資的個人為一體，報稅亦合為一，目的是為提高作生意的形象，不用個人的本名。 C.Corp.公司所得稅率最高可達39%，盈餘分配稅率最高可達30%，此外LLC還有一個好處，它可作1031交換延稅，有限公司不能。

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商業樓 空置率高 還會跌價

 

內華達房地產公司負責人林秀華表示，商業樓出租非常困難，預計須三至五年時間才可能把目前的空樓消化掉，價格才正要開始崩落，要買商業樓的人還可再等一陣子。

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上周感恩節黑色星期五並未帶來預期的消費金額，再次顯示經濟不景氣、消費意願依舊低落，這也嚴重影響零售業經營與商業不動產的使用率，但是否也意謂此刻已是逢低購買商業不動產時機，其實也必須評估自有資金實力及可忍受未來回收時間的能力，專業的房地產經紀人可協助分析當前商業不動產市場，個人資金調度空間仍必須與有財務專業背景的人討論。

根據商業地產公司Colliers International Brokerage的統計，今年9月底時辦公樓的空置率是22.7%，輕工業倉庫的空置率是13.3%，零售店的空置率是8.6%，商業樓的空置率節節上升，包括搬走換人的，平均為10%。

大企業倒閉的很多，Mervyn's百貨公司一關門，其在Decatur Boulevard上、Meadows Mall旁邊的8萬7,000呎店鋪就空了下來；Rite Aid Drugs關門，Fresh and Easy超市進場取得它留下的一些角落的點；Albertsons、Smith's和Vons有些地點關門，它留下的店鋪被亞裔及西裔超市取而代之；好的地段空下來，吸引其它企業搬家來此，而且常常還低於原來租金。

Rainbow Boulevard和Craig Road兩條街上上面招租的牌子最多，前者以辦公室為主，後者以零售店為主；它們提供低租金及各種裝修補助及頭幾個月免租金優惠，但因為對未來經濟的不確定感，促使許多房客不願意簽長期租約，以往不考慮少於三至五年租約的房東，如今也放下身段，接受短期租約。

租金低，自然也影響賣價，除了因為以回報率計算決定賣價外，還有銀行貸款也是問題之一，就算肯貸，也要求一半頭款，因為總單價高，動輒百萬，一般人要拿出這麼多現金較困難，因此買氣不振；例如一個在Spring Mountain上地點絕佳的商業樓，當年曾經有人出價350萬，但業主惜售，其中有個單位面積太大，空了約六個月，最近評估只得半價170萬；還有同樣在Spring Mountain上空了約九個月的1,200呎寫字樓，叫價20萬很久都無人問津。

前陣子鬧得沸沸揚揚的彭日成案，其物業一一被公開標售，其中靠近215 Belt Way的佔地半英畝，獨棟全新的5,000呎商業樓，標售底價是30萬，原價是160萬，可以分兩個單位以上出租，有客戶問該出價多少？就算每呎每月租金1元，以回報率10%計算，減去將來租人時須給房客的裝修費，我建議以45萬為目標，但必須有心理準備兩年租不出去。

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修改貸款條件vs.不足額還款出售

內華達房地產公司負責人林秀華表示，不足額還款出售的成交量大幅提升；迫於形勢，銀行對不足額還款出售的條件審核也越來越寬，這對溺水屋主及搶不到銀拍屋的投資者都是好消息。

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向銀行爭取修改貸款內容是想維持個人信用與房地產的途徑之一，如果個人現有條件無法讓銀行修改貸款內容時，採取不足額還款出售則是另一下策，下下策才是棄屋，當前房地產市場與銀行處境都影響所能採取的策略，值得瞭解，目前銀行對不足額還款出售的條件審核逐漸放寬，這對溺水屋主及搶不到銀拍屋的投資者都是好消息。

向來，美國的經濟政策鼓勵全民借錢與消費，大多數老百姓都是在花明天的錢，勞碌終生所餘也許只是一棟自己居住的房子。

2005年房價上漲時，大家又被鼓勵重新貸款把房子的淨值取出來花用，如今房價回到2001年的水平，這些人的房子變成負資產，即房價低於貸款額。

經濟不振失業率高，開始是付不起每月分期付款的人的房子被銀行沒收，現在是不管是否付得起每月分期付款，溺水屋的屋主都想解套，於是棄屋、尋求修改貸款條件或採取不足額還款出售的屋主一時如過江之鯽，蔚為風潮。

陳小姐失業後把自己擁有的康斗出租、搬去和父母同住，然而每月出租所得不夠支付分期付款，還要自掏腰包彌補不足，僅存的積蓄已告罄，加上當初的貸款條件是頭三年分期付款金額特別低，之後就要調高，她曾考慮放棄房屋：a、把鑰匙交給銀行(Deed in Lieu of Foreclosure)，其比被法拍稍好，但也是不負責的作法；b、申請破產，可是她並無信用卡債問題，不須如此做；於是她尋求修改貸款條件，無奈銀行以她沒有工作收入為由而拒絕其申請，最後只好試試不足額還款出售的途徑。

 一般而言，修改貸款條件的前提是先要確定每月分期付款金額減低後，債務人有能力付得起，因此沒有工作收入的人很難通過，隨著失業率增加，不足額還款出售的待銷房屋個案也增高。

據Nevada Title Company統計，10月份的二手屋銷售4385戶，其中銀拍屋佔64%，不足額還款出售佔16%，一般銷售屋佔20%；相較於上季的銀拍屋佔75%，不足額還款出售佔8%，一般銷售屋佔17%，不足額還款出售的成交量大幅度提升。 過去三個月來已開戶等待銀行核准辦理過戶手續的不足額還款出售有6554戶，過戶成功的有1579戶，佔24%﹔據Zillow.com統計，拉斯維加斯有81%的房子是溺水屋，這真是駭人聽聞，也許銀行迫於形勢也開始放寬審核不足額還款出售的條件，雖然債務人信用不至受損，但兩年內不得購屋貸款，而且銀行仍保留追訴不足額的權利(deficiency Judgment)。

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房貸利率新低 想貸難上加難

內華達房地產公司負責人林秀華表示，銀行對貸款人的條件要求與審核越來越嚴格，尤其投資類購屋要貸到款、買到房更是難上加難。

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最近美國的房貸利率已接近歷史上的最低點，例如30年固定利率為5.19%，15年固定利率為4.61%，但是銀行對貸款人的條件要求與審核越來越嚴格，尤其投資類的購屋要貸到款更是難上加難，如找到有專業經驗豐富的房地產經紀人便可窺知其中奧妙。

就以一位洛杉磯的王先生為例來說明，他有25萬的現金，希望能以貸款的方式，在拉斯維加斯多投資購買幾個出租屋，不知現在銀行審核貸款的規定如何？可以貸多少？接不接受買主以有限債務公司（LLC）的名義購屋貸款？  一般而言，銀行在以下四個方面的條件要求趨緊：

1﹑總貸款支出比率（Total Debt Ratio）：包括貸款人房貸、車貸與信用卡的分期付款稱為總貸款支出，其與貸款人稅前收入的比率不得超過45%。

2﹑信用分數（FICO score）的最低分要求自以往的580分提高到620分。 

3﹑頭款比率設的更高：投資類的購屋一般至少要求30%的頭款，價位越高要求越高。 

4﹑各項收入與國稅局的報稅資料吻合：貸款人被要求簽署4506-T表格，授權銀行向國稅局申請貸款人過去幾年的報稅資料拷貝，各項收入如與國稅局的報稅資料不符即失去貸款資格。

此外一個人包括自住屋最多只可貸款四個房屋；除非是購買自住屋，銀行不貸款給以有限債務公司（LLC）的名義購屋的人。  

如果王先生原來沒有其它的房屋貸款，理論上王先生在拉斯維加斯最多可貸款四個房屋，而且總價不超過80萬，其中頭款24萬，向銀行借56萬，但實務上的問題是：就算王先生能取得貸款，他也不見得能買得到房子，因為自2009年3月以來，在拉斯維加斯每個好的標的屋一上市往往就有數十人競標，其中還不乏現金買主，賣家多傾向現金買主或較易取得貸款的首次購買自住屋者，須貸款的投資類購屋者只有向隅。  

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減輕房貸負擔 各有門道

近來，有許多有助於房市復甦的訊息，首先，11月6日政府通過展延首次購屋者的8000退稅優惠至明年6月30日，其次，政府及銀行對抑制法拍蔓延的動作也越來越密集，同時有更多溺水屋主辦理修改貸款的案件，以下是最近的實例，讓讀者參考。

實例一：武先生參加於10月在拉斯維加斯的會展中心(Las Vegas Convention Center)舉行的拯救夢想之旅(Save the Dream Tour)，其是協助溺水屋主辦理修改貸款，有好幾萬人在排隊，排了三天兩夜終於輪到辦理他的案子，談下來他15萬本金貸款的每月分期付款可少500元，有人因為貸款本金從40幾萬可以調降到20幾萬而高興得痛哭流涕的。

但這些都只是初步的判定，還要等銀行審核過後才算數，如果成功，屋主還被要求加入為NACA (Neighborhood Assistance Corporation of America)的會員，月付50元會費，按不同會員級別付滿至幾千元不等，例如武先生的會費將是3000元。武先生一星期之後又被通知補文件，目前尚未知結果。

實例二：朱先生因為幾個月未付房貸的分期付款，收到銀行寄來的催款通知，隨信附件是一申請仲裁的表格，朱先生於是提出申請，日前他依排定時間帶著相關文件去法院，回來告訴大家他的經歷。

據稱有一套計算公式，例如他有60萬貸款，按3折得出的18萬暫時不計算利息放一邊，假設將來賣房時若有錢再一次付清，剩下的7折是42萬，而房子的市價是35萬，銀行吃下7萬的差別損失，35萬以年利率2%算每月分期付款，先訂三個月時間測試屋主是否有能力按期支付，如果通過測試，就以此為準，作為以後修改貸款的依據，之前未付的數個月分期付款既往不究，但這些都是初步判定，要等銀行審核才算數，大約要三個星期時間。

實例三：劉太太求助於一個非營利機構www.995Hope.org ，這種機構不收費但歡迎捐款，目前她30萬本金貸款的每月分期付款少了1000元，也是暫時先訂三個月時間測試屋主是否有能力按期支付，如果通過測試，就以此為準，作為以後修改貸款的依據。

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高價位房屋 好景不再

內華達房地產公司負責人林秀華表示﹐雖然此刻是選擇購屋的時機，但投資的物業種類，須進一步瞭解整體市場狀況，並非一概而論。

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經濟持續不景氣，失業率上揚，形成消費緊縮，也繼續影響房地產市場，下一波所及主要有三：公寓出租率降低，高價位房屋加入法拍市場，商業樓每下愈況，雖然此刻是選擇購屋的時機，但投資的物業種類，須進一步瞭解整體市場狀況，並非一概而論。

公寓出租率降低：由於房價大幅滑落，利率又低，新購屋者的每月分期付款也大大地調降，以前租高檔公寓的無殼蝸牛，轉而去購屋，用同樣的租金例如1000元來支付中價位房子貸款的每月分期付款約800足足有餘；租低檔公寓的無殼蝸牛，或因失去工作，或因上班的時數被裁減，為節省開銷，老墨搬去和父母同住或和朋友分租一處的很多。

因此無論高檔或低檔公寓，其出租率及租金皆降低。 高價位房屋加入法拍市場：金融風暴剛開始時，擁有低價位房屋的屋主以第一次購房的人與投資出租者為多數，前者經濟基礎較薄弱，後者常過度投資，因此第一年被法拍的都是這類屋主守不住的低價位房屋。

擁有高價位房屋的屋主以小企業主及主管級的高收入上班族為主。 經濟不景氣經過一年多後，前者因為企業生意差，後者被裁員得搬遷去外州找工作機會，這些人開始賣屋，但是銀行對高價位房屋市場不看好，不但估價保守，而且貸款不易通過，高價位房屋有行無市已久，這就是價格崩落，法拍出場的前兆了。

商業樓每下愈況：由於企業倒閉的很多，商業樓的空置率節節上升，例如9月底的低價競爭，租金價格都是攔腰砍半，迫使房東對現有的租客也調降租金，共度時艱，然而房東收不到足夠的租金去繳貸款，被銀行法拍的機會也在升高。

西南215高速公路邊新開發區的許多商業樓，棟棟又新又美，但都是無房客的蚊子館，本地的內華達銀行 (Bank of Nevada)一向不太做房屋貸款而是以商業貸款為其主要業務，去年業務還平穩，最近營業報告出現巨大的虧損，關閉了三間分行，就是因為商業樓貸款也開始跳票了。 基於以上的分析，建議投資者：買康斗出租時要有心理準備和外面公寓的只要99元就可搬入的廣告競爭；準備買高價位房屋的人還可以再等一陣子；商業樓出租非常困難，而預計須三至五年時間才可能把目前的空樓消化掉。

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貿然競標法拍屋 形同賭博

內華達房地產公司負責人林秀華表示，法拍競標風險高，未知數多，要作的功課也很多，相對的利潤卻微薄，不值得去法拍競標處涉險。

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如上周所言，法拍競標是取得低價屋的途徑之一，但資訊不足而貿然進場就形同賭博，風險極高，損失也可能極慘重，買到之後可能還有產權瑕疵，積欠社區管理費、水費和稅，驅趕原有住戶及修理等棘手的事須處理，是值得投資人事先考慮的事，除金錢成本外，所須處理的時間與精神都是成本。

說到產權的問題，法拍屋依其性質分有第一順位貸款法拍，第二順位貸款法拍、地稅法拍、社區管理費法拍等。曾有過一個真實案例，一名新手見到有位於紅石鄉村俱樂部(Red Rock Country Club)的房子標售底價才10幾萬，因知紅石俱樂部的房屋至少是50萬起價的，又同時有數人在競標，見獵心喜，也跟著喊價。  

標到後，馬上被帶去付款，未料，不多時該物業又被推出來法拍，這回法拍底價是50萬，他才知自己剛才標到的是第二順位貸款，此時他已無足夠資金參加這第一順位貸款競標，而被別人標去，他的第二順位貸款的權利當場被第一順位貸款洗掉(wipe out)，一場豪賭之下，10幾萬元就全泡湯了。  

由於法拍競標是現金交易，好的物業至少都要10幾萬，有幾位華人合資自法拍處買了一個房子，目前正和賴住在裡面的前屋主談判搬家條件，對方獅子開大口要求5000元搬家費，除此外算上支付給內線的佣金(為其競標前代查各個競標物業底價和產權瑕疵)，扣除前屋主積欠社區管理費、稅及其它費用數千元，其投資成本已上達16萬4000元，該物業現約可叫價18萬9000元，扣除未來轉手的費用約1萬5000元，預估可賺1萬元。 

她也承認這次是因為搶在12月1日之前市場上的屋源不敷眾多買家需求的時機，才做這種現買現賣的投資，從此以後不敢再碰法拍競標，因為其中風險因素太多，頭痛的事一言難盡。她也提到有個持照經紀人買到一有濕氣造成苔(mold)問題的物業，修好後自己掛牌上市出售，無奈必須誠實披露此事實，上市已一年仍未成功賣出。

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高風險的法拍競標 (1)

內華達房地產公司負責人林秀華表示，法拍競標又再度盛行起來，不過沒有相關地產經驗的人須有專家協助才不會演變成一種豪賭。

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賭城地區溺水屋的增加，相對也帶動法拍屋的量，法拍競標僅是取得低價屋的途徑之一，不過精於此道的人不多，如果資訊不足而冒然進場就形同賭博，風險極高，買到的物業價格是否划算是其一，買到之後還有產權是否完整的問題，積欠社區管理費、水費和稅要理清，及驅趕原有住戶、房屋修理等問題，都必須有賴於擁有相關地產經驗的人來協助處理這些棘手的事。
 
當一個屋主無力承擔每月分期付款之後，銀行必須委託受託人(Trustee)或律師進行111天的法拍程序，最後一天是在公開場合以法拍屋為名標售，這就是本文要討論的法拍競標。

通常法拍競標的底價是屋主的欠款額，由於現在多數的房子是溺水屋，即市價低於欠款額，因此流標成為必然的結果，這時產權便可合法轉到銀行手中，銀行變成屋主，將以銀拍屋為名，按市價再拿出來賣，這已不屬於法拍競標的範疇。 曾幾何時銀行也學聰明了，有些銀行已開始按市價調降法拍的標售底價，以吸引多一點的投資者來參加競標，好乘此及早脫手，因此法拍競標又再度盛行起來。

例如位於本城市區的一個法拍處，每天自上午9時至下午2時約推出100個物業，目前平均會有10幾個物業是值得投資人下手的，去年10月時每天的人潮只有10人左右，如今增至50人以上，當然其中也不乏受託人安排的打手。

除非投資者已經盯著等某個行將被法拍的物業一段時日，否則通常從得知法拍競標的標的物為何及其底價到正式法拍競標的時間極短，有的是在法拍的前一天，有的是在法拍當天早上才得到相關的資料，多半參加競標的人是專門從事此業的，他們有一個團隊分工合作，有人查產權，有人四處奔跑看房子並估算其價值，此外也有經紀人代勞查產權及其底價並推薦標的物的，成交的話經紀人會收取所謂內線資訊的佣金，這些老手常聯合起來圍標或作弄跑單幫的新手，覺得後者擾亂他們的遊戲規則。 下周我將以兩個實例來說明法拍競標的風險之處。 

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高層豪華康斗 現金客青睞

內華達房地產公司負責人林秀華表示，CityCenter在10月5日宣布，給在高峰時購買的客人降價30%，以促進其完成過戶的意願，這和Panorama Towers 的二手屋市場跌幅53%，以及M G M Signature Towers 的跌幅64%之間

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賭城房價下滑，各種類型的房屋都無一倖免，許多投資人的目光過去都集中在獨立屋，現在則對高層豪華康斗產生濃厚興趣，除了著眼於未來的投資報酬率外，自己仍可享受賭城五光十色的夜景，及作為度假或招待親友的場所，手中握有現金的投資人仍佔有優勢。
 
去年9月時我們曾做過一次高層豪華康斗的市價統計，取樣當時代表純住家康斗的Panorama Towers，以及代表旅館康斗(Hotel-Condo)的M G M Signature Towers的二手屋市場，其每平方呎的平均單價一年來的跌幅均約1/3，前者自07年9月的$500至08年9月的$365，後者自07年9月的$850至08年9月的$600。當時即預計價格還會繼續下墜，一年後的今天，我們來看看結果如何：  

Panorama Towers每平方呎平均售價：2007年9月$500，跌幅-27%。2008年9月$365，跌幅-36%。2009年9月$235。 M G M Signature每平方呎平均售價：2007年9月$850，跌幅-29%。2008年9月$600，跌幅-48%。2009年9月$310。 前者這一年來又掉了1/3，後者竟掉了近乎1/2。

再來看其2008年10月至2009年9月的成交量及其它資料： Panorama Towers一年來成交筆數44筆，平均面積1,550平方呎，平均售價$469,500，一年來平均單價$295，平均月管理費$850。

M G M Signature一年來成交筆數127筆，平均面積635平方呎，平均售價$226,500，一年來平均單價$365，平均月管理費$700。

隨著兩者每平方呎的平均售價拉近，旅館康斗的年成交筆數自前年的48筆增加到去年的127筆，而純住家康斗的交易量反而自前年的51筆降到去年的44筆，也顯示後者的跌幅還未到位。和一年前一樣的是，銀行對高層豪華康斗的貸款很刁難，不但要求50%以上的頭款，提高貸款利率，對買主的收入與信用的審查很嚴格，估價又保守，不易過關，目前進場撿便宜的投資者多數仍是現金買主。

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搶房熱 購度假屋享受人生

內華達房地產公司負責人林秀華表示，有一群購房者，投資目標是30萬以上的高爾夫球場社區的房子，或又酷又炫的高層豪華公寓，既可享受人生，又可達到投資生財的雙重目的。

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目前賭城房價下滑時，有投資者可利用這低檔的房價，一方面進行投資的目的，另一方面則利用賭城房地產的附加價值，好好享受事業有所成的人生，進住高爾夫球社區，或享受賭城大道上的美景，幾年後，就算脫手仍有相當利潤可圖，是十分划算的投資。

在這波搶房熱潮中，進場者以中產階級占多數﹐目標是30萬以下，好租好賣的中低價房子。但也有一群購房者的取向是走高品位的路線，目標是30萬以上的高爾夫球場社區的房子，或又酷又炫的高層豪華公寓，光是社區或大樓管理月費就與一般房子的月租金不相上下的。

買主大部份是作度假屋，準備好好享受幾年賭城的奢華生活，等房價回升後賣掉，除了拿回月費之外，還有淨賺，這群人以加州或國外來的居多。

在加州要買到高爾夫球場社區的房子，沒有百萬以上是辦不到的﹐但在賭城只要3分之1價就可；此外擁有一戶座落於賭街大道上，與舉世聞名的大賭場比鄰而居的高層豪華公寓，更是身份和地位的一種表徵。

這些社區不但警衛森嚴，還有俱樂部、健身房、泳池、餐廳、會客室等，管理月費雖高卻也物有所值。 同樣是高品味的房子，買主各有所好。

從西雅圖來的劉姓夫婦愛打高爾夫球，自然傾心於球場社區的房子，這類房子被銀行法拍的案例相對其它類型的房子少些，而以不足額出售 (Short Sale)的案例居多，因此要價只能算公允而已，劉姓夫婦若想買到價格攔腰對折的，不但要眼明手快，還要有耐力等賣方的銀行審核賣方的財務，同意其賣價。

從上海來的新貴楊太太喜歡招待朋友來賭城玩，她中意臨近賭街的高層豪華公寓，她的選擇就比劉姓夫婦多，因為這類型房子被銀行法拍的案例較多，故價格特別好，一般可低到以前高點時三分之一的價格，楊太太覺得太划算了，對作生意的她而言，一個月1000元的月費根本算不了啥，比較她在買房時省下的大筆金額，賺大虧小，果然生財有道。

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