貿然競標法拍屋 形同賭博

內華達房地產公司負責人林秀華表示，法拍競標風險高，未知數多，要作的功課也很多，相對的利潤卻微薄，不值得去法拍競標處涉險。

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如上周所言，法拍競標是取得低價屋的途徑之一，但資訊不足而貿然進場就形同賭博，風險極高，損失也可能極慘重，買到之後可能還有產權瑕疵，積欠社區管理費、水費和稅，驅趕原有住戶及修理等棘手的事須處理，是值得投資人事先考慮的事，除金錢成本外，所須處理的時間與精神都是成本。

說到產權的問題，法拍屋依其性質分有第一順位貸款法拍，第二順位貸款法拍、地稅法拍、社區管理費法拍等。曾有過一個真實案例，一名新手見到有位於紅石鄉村俱樂部(Red Rock Country Club)的房子標售底價才10幾萬，因知紅石俱樂部的房屋至少是50萬起價的，又同時有數人在競標，見獵心喜，也跟著喊價。  

標到後，馬上被帶去付款，未料，不多時該物業又被推出來法拍，這回法拍底價是50萬，他才知自己剛才標到的是第二順位貸款，此時他已無足夠資金參加這第一順位貸款競標，而被別人標去，他的第二順位貸款的權利當場被第一順位貸款洗掉(wipe out)，一場豪賭之下，10幾萬元就全泡湯了。  

由於法拍競標是現金交易，好的物業至少都要10幾萬，有幾位華人合資自法拍處買了一個房子，目前正和賴住在裡面的前屋主談判搬家條件，對方獅子開大口要求5000元搬家費，除此外算上支付給內線的佣金(為其競標前代查各個競標物業底價和產權瑕疵)，扣除前屋主積欠社區管理費、稅及其它費用數千元，其投資成本已上達16萬4000元，該物業現約可叫價18萬9000元，扣除未來轉手的費用約1萬5000元，預估可賺1萬元。 

她也承認這次是因為搶在12月1日之前市場上的屋源不敷眾多買家需求的時機，才做這種現買現賣的投資，從此以後不敢再碰法拍競標，因為其中風險因素太多，頭痛的事一言難盡。她也提到有個持照經紀人買到一有濕氣造成苔(mold)問題的物業，修好後自己掛牌上市出售，無奈必須誠實披露此事實，上市已一年仍未成功賣出。

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高風險的法拍競標 (1)

內華達房地產公司負責人林秀華表示，法拍競標又再度盛行起來，不過沒有相關地產經驗的人須有專家協助才不會演變成一種豪賭。

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賭城地區溺水屋的增加，相對也帶動法拍屋的量，法拍競標僅是取得低價屋的途徑之一，不過精於此道的人不多，如果資訊不足而冒然進場就形同賭博，風險極高，買到的物業價格是否划算是其一，買到之後還有產權是否完整的問題，積欠社區管理費、水費和稅要理清，及驅趕原有住戶、房屋修理等問題，都必須有賴於擁有相關地產經驗的人來協助處理這些棘手的事。
 
當一個屋主無力承擔每月分期付款之後，銀行必須委託受託人(Trustee)或律師進行111天的法拍程序，最後一天是在公開場合以法拍屋為名標售，這就是本文要討論的法拍競標。

通常法拍競標的底價是屋主的欠款額，由於現在多數的房子是溺水屋，即市價低於欠款額，因此流標成為必然的結果，這時產權便可合法轉到銀行手中，銀行變成屋主，將以銀拍屋為名，按市價再拿出來賣，這已不屬於法拍競標的範疇。 曾幾何時銀行也學聰明了，有些銀行已開始按市價調降法拍的標售底價，以吸引多一點的投資者來參加競標，好乘此及早脫手，因此法拍競標又再度盛行起來。

例如位於本城市區的一個法拍處，每天自上午9時至下午2時約推出100個物業，目前平均會有10幾個物業是值得投資人下手的，去年10月時每天的人潮只有10人左右，如今增至50人以上，當然其中也不乏受託人安排的打手。

除非投資者已經盯著等某個行將被法拍的物業一段時日，否則通常從得知法拍競標的標的物為何及其底價到正式法拍競標的時間極短，有的是在法拍的前一天，有的是在法拍當天早上才得到相關的資料，多半參加競標的人是專門從事此業的，他們有一個團隊分工合作，有人查產權，有人四處奔跑看房子並估算其價值，此外也有經紀人代勞查產權及其底價並推薦標的物的，成交的話經紀人會收取所謂內線資訊的佣金，這些老手常聯合起來圍標或作弄跑單幫的新手，覺得後者擾亂他們的遊戲規則。 下周我將以兩個實例來說明法拍競標的風險之處。 

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高層豪華康斗 現金客青睞

內華達房地產公司負責人林秀華表示，CityCenter在10月5日宣布，給在高峰時購買的客人降價30%，以促進其完成過戶的意願，這和Panorama Towers 的二手屋市場跌幅53%，以及M G M Signature Towers 的跌幅64%之間

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賭城房價下滑，各種類型的房屋都無一倖免，許多投資人的目光過去都集中在獨立屋，現在則對高層豪華康斗產生濃厚興趣，除了著眼於未來的投資報酬率外，自己仍可享受賭城五光十色的夜景，及作為度假或招待親友的場所，手中握有現金的投資人仍佔有優勢。
 
去年9月時我們曾做過一次高層豪華康斗的市價統計，取樣當時代表純住家康斗的Panorama Towers，以及代表旅館康斗(Hotel-Condo)的M G M Signature Towers的二手屋市場，其每平方呎的平均單價一年來的跌幅均約1/3，前者自07年9月的$500至08年9月的$365，後者自07年9月的$850至08年9月的$600。當時即預計價格還會繼續下墜，一年後的今天，我們來看看結果如何：  

Panorama Towers每平方呎平均售價：2007年9月$500，跌幅-27%。2008年9月$365，跌幅-36%。2009年9月$235。 M G M Signature每平方呎平均售價：2007年9月$850，跌幅-29%。2008年9月$600，跌幅-48%。2009年9月$310。 前者這一年來又掉了1/3，後者竟掉了近乎1/2。

再來看其2008年10月至2009年9月的成交量及其它資料： Panorama Towers一年來成交筆數44筆，平均面積1,550平方呎，平均售價$469,500，一年來平均單價$295，平均月管理費$850。

M G M Signature一年來成交筆數127筆，平均面積635平方呎，平均售價$226,500，一年來平均單價$365，平均月管理費$700。

隨著兩者每平方呎的平均售價拉近，旅館康斗的年成交筆數自前年的48筆增加到去年的127筆，而純住家康斗的交易量反而自前年的51筆降到去年的44筆，也顯示後者的跌幅還未到位。和一年前一樣的是，銀行對高層豪華康斗的貸款很刁難，不但要求50%以上的頭款，提高貸款利率，對買主的收入與信用的審查很嚴格，估價又保守，不易過關，目前進場撿便宜的投資者多數仍是現金買主。

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搶房熱 購度假屋享受人生

內華達房地產公司負責人林秀華表示，有一群購房者，投資目標是30萬以上的高爾夫球場社區的房子，或又酷又炫的高層豪華公寓，既可享受人生，又可達到投資生財的雙重目的。

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目前賭城房價下滑時，有投資者可利用這低檔的房價，一方面進行投資的目的，另一方面則利用賭城房地產的附加價值，好好享受事業有所成的人生，進住高爾夫球社區，或享受賭城大道上的美景，幾年後，就算脫手仍有相當利潤可圖，是十分划算的投資。

在這波搶房熱潮中，進場者以中產階級占多數﹐目標是30萬以下，好租好賣的中低價房子。但也有一群購房者的取向是走高品位的路線，目標是30萬以上的高爾夫球場社區的房子，或又酷又炫的高層豪華公寓，光是社區或大樓管理月費就與一般房子的月租金不相上下的。

買主大部份是作度假屋，準備好好享受幾年賭城的奢華生活，等房價回升後賣掉，除了拿回月費之外，還有淨賺，這群人以加州或國外來的居多。

在加州要買到高爾夫球場社區的房子，沒有百萬以上是辦不到的﹐但在賭城只要3分之1價就可；此外擁有一戶座落於賭街大道上，與舉世聞名的大賭場比鄰而居的高層豪華公寓，更是身份和地位的一種表徵。

這些社區不但警衛森嚴，還有俱樂部、健身房、泳池、餐廳、會客室等，管理月費雖高卻也物有所值。 同樣是高品味的房子，買主各有所好。

從西雅圖來的劉姓夫婦愛打高爾夫球，自然傾心於球場社區的房子，這類房子被銀行法拍的案例相對其它類型的房子少些，而以不足額出售 (Short Sale)的案例居多，因此要價只能算公允而已，劉姓夫婦若想買到價格攔腰對折的，不但要眼明手快，還要有耐力等賣方的銀行審核賣方的財務，同意其賣價。

從上海來的新貴楊太太喜歡招待朋友來賭城玩，她中意臨近賭街的高層豪華公寓，她的選擇就比劉姓夫婦多，因為這類型房子被銀行法拍的案例較多，故價格特別好，一般可低到以前高點時三分之一的價格，楊太太覺得太划算了，對作生意的她而言，一個月1000元的月費根本算不了啥，比較她在買房時省下的大筆金額，賺大虧小，果然生財有道。

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搶購銀拍屋 抱現金者贏

內華達房地產負責人林秀華表示，現在要想撿到好的銀拍屋不容易，除了好房子不多外，競爭也相當激烈，往往成交價比要價還高出許多。

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目前拉斯維加斯房屋市場的交易熱度，與5年前房價飆高的環境相仿，讓許多投資者感到奇怪，為何在房價低盪時，交易會跟高檔的時候一樣熱，原因是大家都想在銀拍屋市場中撿便宜，但要想撿到好的銀拍屋，有幾個竅門須事先了解。

銀拍屋市場中的好房子不多，和5年前一樣，買房子要用搶的，差別只是5年前大家認為房屋市場還會再飆高，有錢沒錢都要進場搶屋，沒錢就將現有房屋拿去抵押，獲得貸款後再進場買房屋，期望獲利，然而到房價下滑時，這些投資者的房屋紛紛成為溺水屋，他們只好斷頭殺出，或直接棄屋，形成今日法銀屋量大增，而目前能夠搶法銀拍屋的人，都較為理性，或是手上握有現金。

此外，5年前房價飆高時，銀行也趁機增加貸款生意，門檻較目前寬鬆，但現在銀行在貸款上嚴格把關，投機者已無機可乘，有人還以為可以用以往的模式購屋：放點頭款，一棟接一棟買，那真可說是「門都沒有」。

在銀拍屋市場，好房子不多，一上市就會有人出價，因為是好房子，銀行可直接賣出，即使房屋狀況不良，但由於需大於供，銀行也不花錢修理，只要價低也一樣賣得掉，所以銀拍屋大半屋況欠佳，還可能有廚房和衛浴設備被洗劫一空的也拿出來賣，若還要考慮環境和地點，可挑的標的物並不多。

根據過去幾個月的經驗，銀拍屋得標者多為現金買家，屋況尚可的銀拍屋，一上市往往就有20至30個買家競標，因為貸款不易過關，所以賣主傾向從多個買家中挑選出現金買家來談。 因此，需要貸款的投資者，賣主簡直是不屑一顧，得標者以現金買家居多，其次則為自住用途的貸款者，因為他們比非自住用途者容易獲得銀行的貸款，房利美 (Fannie Mae)的貸款策略就是獎勵自住並抑制炒作。

多個買家競標的結果，成交價比要價還高出許多，而且和首次購屋可得$8,000退稅的人一起競標，成交價比要價多出10%是常有的事，出不起價的自然成為向隅者。

對於需要貸款的投資者，將來或許情況會改善，畢竟銀行的主要收入仍是來自貸款利息，不能老是緊抱著資金而不放貸款。

操縱經濟的是一隻無形的手，其中投機者 (speculator)扮演一個關鍵的角色，人類的的歷史只會不斷地重演─衰退 (recession)、蕭條 (crisis)、復甦(recovery)、擴張 (expansion)，只是連專家也無法預知各個環節間的起落點在哪裡。

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海外資助購屋 別直接匯入

擁有Bloomingdales、Nelman Marcus、Nordstrom、Dillard's、Macy's等百貨公司與許多精品名店的流行秀購物中心，其物業主通用成長地產在破產保護後第一次公布業績。 記者金康嵐/攝影

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社區華人常遇到海外家人財務的資助購屋，往往涉及海外贈與的問題，尤其近年來，賭城房價下滑許多，更是海外家人協助購屋的好時機，所以在此趨勢下，來探討如何節稅與海外贈與稅的產生。

案例1﹑吳老太太與家人住賭城，她的姐姐張女士住在台灣，不是美國居民或公民，但在美國的銀行有存款，張女士想用這筆存款在賭城買一戶10萬元的房子送給吳老太太的孫子阿義，如果張女士和阿義共同持有房子的產權，是否涉及美國贈與稅﹖

答﹕美國稅法規定贈與的免稅額如下﹕A﹑一般一個人在一年內可以贈與他人1萬3千元的免稅額；B﹑一個家庭一年內收到外國贈與10萬元的免稅額；C﹑但是外國贈與在美國的房地產，只有1萬3千元的免稅額。  

所以，建議張女士應先把在美國銀行的存款匯出境外到自己的銀行戶頭，以符合外國贈與的條件，便可從A的1萬3千元提升到B的10萬元免稅額規定。


接著張女士把錢匯回美國時，千萬不要直接給負責房子過戶的產權公司，否則會落入以上C的規定，變成只有1萬3千元的免稅額，建議方法有二﹕1.張女士可以把錢先匯給阿義的銀行戶頭，再由阿義取出來買房子，這是一個灰色地帶，理論上也許可以避掉贈與稅，2.如果阿義能在美國境外開個戶頭，張女士把錢在美國境外給阿義則最好，因為美國國稅局不管外國人在美國境外的贈與。  

案例2﹑顧姓夫妻的父母是香港籍，想在賭城買一戶20萬元的房子送給顧姓夫妻，如何處理才不必交美國贈與稅﹖外國贈與10萬元的免稅額，那夫妻二人是否共有20萬元免稅額﹖

答﹕夫妻二人算是一個家庭，上述B的10萬元免稅額規定是以家庭為計算單位，不是以個人為計算單位，所以只有10萬元免稅額，超過10萬元的部份，要用3520表格向美國國稅局申報，如果沒報，每月罰款5%，罰至25%為止。  

如同案例1﹐顧姓夫妻若能在美國境外開個戶頭，請父母把錢匯到那個戶頭最好，理由與個案一相同。 

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降房貸 找對人

內華達房地產公司負責人林秀華表示，有很多律師聲稱能為受害的借款人伸張正義，坊間也有許多代人向銀行談判的專家，在這些消息的鼓舞下，一時無論有無困難的借款人都想討點便宜，但是又不知從何著手，費用又該多少才值得，應冷靜找專家評估。 記者伊佳奇/攝影

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總統歐巴馬都希望能幫助民眾遠離法拍屋的陰影，連續推出相關的政策，但社區華人在與銀行進行修改貸款條款 (Loan Modification)時，卻受到坊間不同的訊息影響，不知如何是好，不妨就此一個案作為借鏡，再重新檢視自己的情況。 社區的李先生住家當年以60萬買進，他放了一半頭款，向銀行借了30萬，如今房屋市價約值36萬，雖然收入遽減，但目前每月供款並無問題，他當然不會考慮棄屋，但也想要求銀行修改貸款條款。

他聽一個過來人說要先停止每月供款，銀行才會和他談，可是他實在不想破壞自己的信用。 又有修改貸款條款的公司銷售員遊說他，如果能把貸款本金調降到20萬，那花3千元的手續費就很值，他也明白有可能白花了錢，尤其交付修改貸款條款的公司的手續費中，有部分是不管有無辦成都不退費的，啥好處也得不到，因此他來電諮詢。

評估過他的情況，認為除非銀行當年貸款的程序有重大的瑕疵，否則要調降貸款本金的可能性很低，他的貸款利率是5.75%，被降低到5%左右的話，差別也不大，手續費算上去就不划算，而他的低收入，雖然可以幫助他取得每月較低的供款，但銀行通常會把還款年數加長來作補償。

最後建議他找非營利的修改貸款條款機構，他上網到www.995Hope.org,(888)995-Hope，也是一個捐獻能出收據的一個501(c)(3)組織，先填寫條件資料，他的低收入符合修改貸款條款的條件，該機構將會協助他和銀行談判，談成如何到時再說，至少不會賠了夫人又折兵。

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銀行索賠剩餘 尚無前例

內華達房地產公司負責人林秀華表示，房屋貸款人可多瞭解現行法令與實務，才能選擇對自己有利的方法來作，諮詢專業人士也是一種方法。 記者伊佳奇／攝影

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銀行是否會真的對欠款的屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」(deficiency judgment)來對欠款屋主的其它財產進行求償，這一直是擁有兩棟以上房屋或名下還有其它財產的民眾所關切的議題。 江太太10年前房價低時，在賭城購得一屋，兩年前估得高價重新向銀行貸款，取出淨值把她擁有的另一房屋的貸款全部付清了，現在房市大跌，她想放棄有貸款的房屋，又怕銀行會從她擁有的另一個房屋，去追討法拍有貸款的房屋後不足還款的差額，因此來電諮詢。

本專欄於今年2月21日討論此一議題，銀行在房屋拍賣後因為所得不夠償清貸款，是可向法院對欠款屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」來對欠款屋主的其它財產進行求償，但目前尚未見有此案例。

如果棄屋的是名人富豪，例如是史提夫永利(Steve Wynn)，銀行才會去對他的其它財產進行求償吧﹗ 銀行可能開1099-C向國稅局(IRS)報告，表示欠款人有若干的「收入」，因銀行的損失就是欠款人的收入，但是在2007年底布希總統簽署的「房屋免稅特赦」(Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)，已經明文規定在2007年1月1日到2009年12月31日之間的自住屋此項「所得」免稅。

未來自2009年10月1日起，債權人如銀行也不得在房屋拍賣後，因為所得不夠償清貸款，又向法院對欠款屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」來對欠款屋主的其它財產進行求償，但是並非所有人都可以享有此特赦，而是要符合以下所有條件﹕ 1﹑獨棟屋且屋主和借款者為同一人。2﹑借款者以該房屋作抵押品來購屋。

3﹑該房屋為借款者的主要住家。4﹑借款者並未以該房屋作抵押品重新貸款。5﹑2009年10月1日之後的貸款(之前的貸款就不符合)。 內華達房地產公司熱線(702)888-9999，華語專線(702)368-6883。公司互聯網為www.LVhome.com

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公證公司的公信力

內華達房地產公司負責人林秀華表示，有做產權保險業務的公證公司由內州保險部監管，亦須按照其承保的項目及大小規模，購買不同額度的保險，對客戶而言，就是雙重保險。 記者伊佳奇／攝影

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在房地產交易過程中公證公司(escrow company)到底扮演什麼角色，對東岸及國外的買家而言，使用公證公司是一個陌生的經驗，事實上，其功能就像東岸的律師，台灣的代書，或中國的交易中心資金保管處，是一個中立的單位，負責承辦房產過戶手續，要確保買賣雙方的權益，達成一手交錢，一手交屋的任務。

公證公司在這過戶手續中，可分五個步驟：一.買方和賣方有書面的合約，同意由公證公司辦理過戶；二.買方將購屋款悉數存入公證公司的托管帳戶；三.公證公司通知賣方錢已到位，賣方簽字同意轉讓產權；四.公證公司到地政事務所登記將產權轉到買方名下；五.公證公司把託管帳戶裡的錢轉交給賣方。

如果交易不成功，買賣雙方仍各自保有錢或產權，大家都沒損失。

東岸的買家多半入境隨俗，對公證公司的疑慮較少，但國外尤其是中國大陸的買家就時常提出一個問題，「公證公司是私人經管的，可靠嗎？它會不會倒閉或捲款逃走？」通常就會用銀行作比喻來說明，和銀行一樣，公證公司也受到政府嚴格的監管，在內州則由保險部 (Division of Insurance)負責，並且須按照其託管的存款平均餘額，購買不同額度的保險，以確保其客戶的財產。

在選擇公證公司時，也和選擇存款的銀行一樣，要注意其規模與歷史紀錄，以老公司、跨州的為上選，其公司名稱都帶有產權(title)一字，表示其也出售產權保險(title insurance)，其會調查過去該物業的交易歷史，確認過去產權移轉手續是否清楚，是否有假扣押(lien)等債務瑕疵，將來若出了問題，可由公證公司負責理賠。

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法拍屋肆虐 新法案保護房客

內華達房地產公司負責人林秀華表示，即使租屋遭到法拍，現在有法令對房客給予保障。 記者伊佳奇/攝影

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由於全美法拍屋肆虐，連累許多無辜的房客，政府對症下藥，頒佈了一個保護房客的新法案，自今年10月1日生效，內容分兩大方面： 1.銀行及其法拍受托人(Trustee)的通知責任： a.銀行或其法拍受托人在送屋主的催款通知(Notice of Default)時，必須另外到該標的屋上張貼一份拷貝，其上載明法拍受托人的聯絡資料。

b.若該屋最後仍被法拍，送給原屋主的法拍終結，也就是屋主易人的通知 (Notice of Quit)，也要寄一份給房客，並且三天內到該標的屋上張貼此通知，附上一份說明房客應有的權利，及可能發生遭到驅趕等事情。 

2.租屋被法拍的房客可以繼續居住的時限：a.如果房客不想立刻搬走的話，新屋主如果是銀行或是準備自住者，必須給房客至少90天的寬限期，新屋主如果是投資出租屋者，房客原來租的所剩時日如果大於上述的寬限期，還可以住到原租約期滿。b.新屋主也可以和房客協商，支付一筆搬家補貼金，讓房客提早搬走。c.不管如何，一般新屋主都寧願提供房客一點錢，希望其不破壞原有的屋況。

以上只是針對房客的權利，至於如果是居住者是原屋主的話，則寬限期只有三天，但實務上新屋主也都寧願提供一點錢，給與兩星期至一個月的時間，讓原屋主不會破壞原有屋況。 有個實例，是原屋主在收到屋主易人的通知後，才驚覺搬家不易，想租回該標的屋，也就是轉換身份為房客，以市價承租剛失去產權的標的屋。

但這違背立法的公平精神，通常不被允許。 話說回來，房客要安居的最佳途徑，應是承租房屋之前，先確認房東是否有積欠房貸，勝過事後任何亡羊補牢的法律措施。 內華達房地產公司熱線 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com

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貸款仲裁聽證 7月才生效

內華達房地產公司負責人林秀華表示，在美國生活，要瞭解美國的遊戲規則，才能從中得到最佳利益。 記者伊佳奇/攝影

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對於自7月1日起生效的貸款仲裁聽證會法規，提供有房貸困擾的屋主可向法院申請舉行聽證會，而銀行必須與屋主談判的強制性機會，已引起許多民眾關注，但值得注意的是這項規範只適用在7月1日以後才收到銀行的催款通知 (notice of default)的屋主。

最近，有一讀者陳小姐根據6月13日所刊載「賭城房地產專欄」中，介紹聽證會的文章，前去法院領取申請聽證會的表格，但她卻被告知不符合資格，因為她是7月1日以前就收到銀行的催款通知，陳小姐感到很困惑。 

如果屋主收到銀行的催款通知是在7月1日以前，則除非銀行也願意，此法規不能強迫銀行接受屋主的要求聽證會，因為法律是「不溯及既往」。  進一步來認識此法規的施行細則，當銀行在寄出催款通知時，根據此法規就要附上申請聽證會的表格，屋主如果在收到以上文件的30天內，填妥申請聽證會的表格，銀行必須中止對該屋的任何法拍程序。

如果銀行未派代表出席這個聽證會，可能會遭法院處罰，包括強制必須修改貸款條件，如果仍無法和屋主達成協議，或屋主未出席聽證會，則銀行可恢復進法拍程序。  

此外，就算陳小姐的房子遭銀行法拍，所有權已轉移到銀行名下，她房屋門上還貼有通知要她立即搬走，要瞭解到，這通知只是法拍程序必要做的，實務上，是銀行將派人，一般是房產經紀人，來與原屋主談判搬走的條件，包括搬家費及搬家時限。  

結果陳小姐在本公司提供專業意見下，向銀行代表表示，同意維持良好屋況，並在一個月內搬出，得到$2,000搬家費，所以，尋求專業、瞭解法規、依法行事，也確保自己應有的權益。  

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商業樓 投資移民最佳選擇

內華達房地產公司負責人林秀華表示，由大陸前來美國辦投資移民，選擇商業不動產是穩健可靠的作法，成功的機會較高。 

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近來不少來自中國的投資者問及買房地產是否能辦理投資移民，一方面，中國的經濟起飛，造就了許多新的富豪，他們有國際觀，想把事業拓展到國外，也希望子女到國外學習，因此移民美國成為一股新動向，另一方面，為了應對當前的經濟不景氣，美國無論政府或民間機構都使盡渾身解數，期望吸引更多的外國人，尤其是中國，來投資美國的房地產市場及金融市場。

有關美國投資移民的條例，包含有投資金額要達到大城市100萬，小城市50萬的要求，還有僱用10個人至少2年以上的規定，這些詢問者大多只注意到前半段有關投資金額的部份，而忽略了後半段有關創造10個工作就業機會的部份。

換句話說就是﹕如果只是購買美國的房地產，而沒有僱用10個員工達兩年的話，是無法符合投資移民的條例規定的。 通常建議購買小型商業樓，出租一部分，自用一部分，後者用來經營零售或服務業，可以買現有位置上的生意或加盟連鎖店，如清潔公司等人力集中、投資少、風險低的行業是比較好的選擇，請專業經理來管理，僱用10個人，兩年後取得身分後再考慮是否轉手，這是比較安全的作法，因為自己有完全的操控權。

有一些公司號稱得到美國某州政府或市政府批准的投資移民專案，在中國賣得很火，中國人特別相信有官方支持的投資案，因此許多商人都會運用此心理找相關單位來背書一下，只要掛上權威人士的名字就有公信力。

事實上，如果聽起來很複雜，不明白的項目最好不要參加，操控權不在自己手上的也要三思，美國的政府的背書更不是鐵票，加州州政府財務最近就失靈，還宣告破產，而移民法應屬聯邦政府管轄，各州政府或市政府根本和它扯不上邊，法律體系不同，不可一概而論。

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租屋查貸款 住得安穩

內華達房地產公司負責人林秀華表示，如果要承租房屋，可先瞭解房東是否按時繳納貸款，避免房屋因銀行拍賣，而遭池魚之殃。 

政府政策欲救房市，也造成房市的特殊現象，值得投資人留意與避免陷於不利的情境。

歐巴馬政府挽救美國房市的政策之一。是要銀行儘可能不要法拍房屋，即與屋主談判，修改貸款的條件。自今年3月起，連續三度以行政權力強制銀行中止進行中的法拍程序，造成目前房市上銀拍屋的來源凍結，在買氣持續暢旺的情況下，常見一屋同時有數個買主爭搶的現象(multiple offers)，更勝於前幾年房市高峰時期，易產生許多交易上的糾紛。

這些背景卻造成承租銀拍屋或法拍房的房客，對於所承租房屋的不確定感，不知何時會遭銀行請走，也因此影響生活作息的規劃。

下面一個實例可以給大家作參考：  張先生因為工作關係遷居到賭城，於2008年7月租了一處房子，聖誕節時，才得知房東自當年5月就已經停止支付其貸款。  

一般沒付貸款約三個月，銀行就會給通知，準備進入為期111天的法拍程序，依此算來最快年底銀行可以取得該屋的產權，驅逐張先生。  

由於美國政府當時提出聖誕節期間應讓人民平安過年，勸導銀行中止法拍行動，張先生查知該屋將於2009年3月才會被法拍，房東同時也表示準備和銀行談判，想要保住該屋，請張先生稍安勿躁，並同意張先生把每月租金存入公証公司保管。

正如前述，自今年3月起，法拍又遭政府以行政權力三度中止，因此該屋主至今仍未被法拍。

同時張先生也因房價低而心動，想自購一屋，但是三個月來共看了2、30間房屋，寫了十個購買合約，竟然無一成交的，而且好的房源越來越少，張先生只好放棄，轉求經紀人幫他找一出租的房子。

這一次他學聰明了，要房東提供已付當月貸款的文件，以免像過去幾個月來心情上上下下，不知何時會被迫搬家。

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兩新法案 將緩法拍屋跌勢

 內華達房地產公司負責人林秀華表示，今年10月1日開始生效的兩項法案，將使買方有責任償還賣主所積欠的社區管理費，及社區管理協會因該屋所付出的修繕費用等。 記者伊佳奇/攝影

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從今年10月1日開始生效的兩項法案Assembly Bill 204和Assembly Bill 361將大大提高社區管理協會的行政權力，相信這兩條法案一旦施行，將減緩一些法拍屋數量多的社區的跌勢，特別是有助於康斗市場的復甦，因為設有社區管理協會的，以康斗社區佔大數，而非獨棟屋社區。

由於許多屋主棄屋，法拍泛濫，房屋空置率高，大多數銀行亦不付其手上法拍屋的社區管理費，社區管理協會收不到這些房屋的社區管理費，沒錢維護社區的環境，造成社區的房價下跌情況更惡化。

204法案規定，房屋買賣時，須繳清社區管理費，才能取得房屋的產權，將有助於社區管理協會解決以上的問題。  根據一般房屋買賣的習慣，公證公司在辦理過戶時，必須確保房屋的產權完整，理清因欠稅或社區管理費等的假扣押及貸款質押，買主和賣主各言明承擔那些費用，如果在過戶產權給買方後才發現仍有積欠管理費，那麼社區管理協會是可以向新屋主，也就是買方，追討這筆欠款的。

361法案則授權社區管理協會，有修繕任何影響社區環境安全及瞻觀房屋的權力，所產生的費用可要求房屋所有權人，包括銀行來償還，否則亦會影響將來房屋買賣時產權的取得。

此外，還要提醒買主簽房屋買買合同時，或是辦理過戶時，要特別注意社區管理費是否已付清，若有積欠，由那一方來承擔更要寫清楚，避免將來有糾紛。

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空地貶值甚鉅 有利長期投資

內華達房地產公司負責人林秀華表示，法、銀拍屋湧入市場後，接著是大量銀拍的土地出現，值得有長期投資意願的人現在開始撿便宜。 記者伊佳奇∕攝影

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由於拉斯維加斯峽谷地區的逾建、賭場、商業樓、房屋均供過於求，在市場消化掉這些過剩的建築物之前，新的建築方案推出的可能性較低，換句話說，對空地的需求要復甦可能還遙遙無期，賭城空地貶值因此甚鉅，有長期投資意願的投資人，是可考慮的標的物。

根據本城一商業諮詢顧問公司分析，3月底成交的工地平均價格每英畝為24萬，這統計包括賭城大道Strip上的工地，其巔峰時動輒每英畝以千萬計，比去年同期跌了84.5%，比獨棟屋的跌幅 (約一半以上)及康斗的跌幅 (約三分之二)更甚。

不過就像銀拍屋一樣，若以近來成交的案例來計算平均價格，也不免會偏於以低價位的銀拍土地為主要物件。

空地的種類很多，因其條件的不同均影響其價格，有大有小，有水電或無的，各種用途，譬如商業或住家，或不同地區及位置，在路旁或角落或沒有道路可通。

銀拍土地之外的案例，也多半是財務上支撐不住的地主，以賤價出售。

土地市場的變化通常比房屋市場晚約一年左右，因此大量銀拍土地才正要開始，有意做長線的投資者可籌措資金，觀察市場動向，準備進場了。

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