海外資助購屋 別直接匯入

擁有Bloomingdales、Nelman Marcus、Nordstrom、Dillard's、Macy's等百貨公司與許多精品名店的流行秀購物中心，其物業主通用成長地產在破產保護後第一次公布業績。 記者金康嵐/攝影

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社區華人常遇到海外家人財務的資助購屋，往往涉及海外贈與的問題，尤其近年來，賭城房價下滑許多，更是海外家人協助購屋的好時機，所以在此趨勢下，來探討如何節稅與海外贈與稅的產生。

案例1﹑吳老太太與家人住賭城，她的姐姐張女士住在台灣，不是美國居民或公民，但在美國的銀行有存款，張女士想用這筆存款在賭城買一戶10萬元的房子送給吳老太太的孫子阿義，如果張女士和阿義共同持有房子的產權，是否涉及美國贈與稅﹖

答﹕美國稅法規定贈與的免稅額如下﹕A﹑一般一個人在一年內可以贈與他人1萬3千元的免稅額；B﹑一個家庭一年內收到外國贈與10萬元的免稅額；C﹑但是外國贈與在美國的房地產，只有1萬3千元的免稅額。  

所以，建議張女士應先把在美國銀行的存款匯出境外到自己的銀行戶頭，以符合外國贈與的條件，便可從A的1萬3千元提升到B的10萬元免稅額規定。


接著張女士把錢匯回美國時，千萬不要直接給負責房子過戶的產權公司，否則會落入以上C的規定，變成只有1萬3千元的免稅額，建議方法有二﹕1.張女士可以把錢先匯給阿義的銀行戶頭，再由阿義取出來買房子，這是一個灰色地帶，理論上也許可以避掉贈與稅，2.如果阿義能在美國境外開個戶頭，張女士把錢在美國境外給阿義則最好，因為美國國稅局不管外國人在美國境外的贈與。  

案例2﹑顧姓夫妻的父母是香港籍，想在賭城買一戶20萬元的房子送給顧姓夫妻，如何處理才不必交美國贈與稅﹖外國贈與10萬元的免稅額，那夫妻二人是否共有20萬元免稅額﹖

答﹕夫妻二人算是一個家庭，上述B的10萬元免稅額規定是以家庭為計算單位，不是以個人為計算單位，所以只有10萬元免稅額，超過10萬元的部份，要用3520表格向美國國稅局申報，如果沒報，每月罰款5%，罰至25%為止。  

如同案例1﹐顧姓夫妻若能在美國境外開個戶頭，請父母把錢匯到那個戶頭最好，理由與個案一相同。 

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降房貸 找對人

內華達房地產公司負責人林秀華表示，有很多律師聲稱能為受害的借款人伸張正義，坊間也有許多代人向銀行談判的專家，在這些消息的鼓舞下，一時無論有無困難的借款人都想討點便宜，但是又不知從何著手，費用又該多少才值得，應冷靜找專家評估。 記者伊佳奇/攝影

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總統歐巴馬都希望能幫助民眾遠離法拍屋的陰影，連續推出相關的政策，但社區華人在與銀行進行修改貸款條款 (Loan Modification)時，卻受到坊間不同的訊息影響，不知如何是好，不妨就此一個案作為借鏡，再重新檢視自己的情況。 社區的李先生住家當年以60萬買進，他放了一半頭款，向銀行借了30萬，如今房屋市價約值36萬，雖然收入遽減，但目前每月供款並無問題，他當然不會考慮棄屋，但也想要求銀行修改貸款條款。

他聽一個過來人說要先停止每月供款，銀行才會和他談，可是他實在不想破壞自己的信用。 又有修改貸款條款的公司銷售員遊說他，如果能把貸款本金調降到20萬，那花3千元的手續費就很值，他也明白有可能白花了錢，尤其交付修改貸款條款的公司的手續費中，有部分是不管有無辦成都不退費的，啥好處也得不到，因此他來電諮詢。

評估過他的情況，認為除非銀行當年貸款的程序有重大的瑕疵，否則要調降貸款本金的可能性很低，他的貸款利率是5.75%，被降低到5%左右的話，差別也不大，手續費算上去就不划算，而他的低收入，雖然可以幫助他取得每月較低的供款，但銀行通常會把還款年數加長來作補償。

最後建議他找非營利的修改貸款條款機構，他上網到www.995Hope.org,(888)995-Hope，也是一個捐獻能出收據的一個501(c)(3)組織，先填寫條件資料，他的低收入符合修改貸款條款的條件，該機構將會協助他和銀行談判，談成如何到時再說，至少不會賠了夫人又折兵。

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銀行索賠剩餘 尚無前例

內華達房地產公司負責人林秀華表示，房屋貸款人可多瞭解現行法令與實務，才能選擇對自己有利的方法來作，諮詢專業人士也是一種方法。 記者伊佳奇／攝影

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銀行是否會真的對欠款的屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」(deficiency judgment)來對欠款屋主的其它財產進行求償，這一直是擁有兩棟以上房屋或名下還有其它財產的民眾所關切的議題。 江太太10年前房價低時，在賭城購得一屋，兩年前估得高價重新向銀行貸款，取出淨值把她擁有的另一房屋的貸款全部付清了，現在房市大跌，她想放棄有貸款的房屋，又怕銀行會從她擁有的另一個房屋，去追討法拍有貸款的房屋後不足還款的差額，因此來電諮詢。

本專欄於今年2月21日討論此一議題，銀行在房屋拍賣後因為所得不夠償清貸款，是可向法院對欠款屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」來對欠款屋主的其它財產進行求償，但目前尚未見有此案例。

如果棄屋的是名人富豪，例如是史提夫永利(Steve Wynn)，銀行才會去對他的其它財產進行求償吧﹗ 銀行可能開1099-C向國稅局(IRS)報告，表示欠款人有若干的「收入」，因銀行的損失就是欠款人的收入，但是在2007年底布希總統簽署的「房屋免稅特赦」(Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)，已經明文規定在2007年1月1日到2009年12月31日之間的自住屋此項「所得」免稅。

未來自2009年10月1日起，債權人如銀行也不得在房屋拍賣後，因為所得不夠償清貸款，又向法院對欠款屋主提起訴訟，要求以「索賠剩餘」來對欠款屋主的其它財產進行求償，但是並非所有人都可以享有此特赦，而是要符合以下所有條件﹕ 1﹑獨棟屋且屋主和借款者為同一人。2﹑借款者以該房屋作抵押品來購屋。

3﹑該房屋為借款者的主要住家。4﹑借款者並未以該房屋作抵押品重新貸款。5﹑2009年10月1日之後的貸款(之前的貸款就不符合)。 內華達房地產公司熱線(702)888-9999，華語專線(702)368-6883。公司互聯網為www.LVhome.com

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公證公司的公信力

內華達房地產公司負責人林秀華表示，有做產權保險業務的公證公司由內州保險部監管，亦須按照其承保的項目及大小規模，購買不同額度的保險，對客戶而言，就是雙重保險。 記者伊佳奇／攝影

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在房地產交易過程中公證公司(escrow company)到底扮演什麼角色，對東岸及國外的買家而言，使用公證公司是一個陌生的經驗，事實上，其功能就像東岸的律師，台灣的代書，或中國的交易中心資金保管處，是一個中立的單位，負責承辦房產過戶手續，要確保買賣雙方的權益，達成一手交錢，一手交屋的任務。

公證公司在這過戶手續中，可分五個步驟：一.買方和賣方有書面的合約，同意由公證公司辦理過戶；二.買方將購屋款悉數存入公證公司的托管帳戶；三.公證公司通知賣方錢已到位，賣方簽字同意轉讓產權；四.公證公司到地政事務所登記將產權轉到買方名下；五.公證公司把託管帳戶裡的錢轉交給賣方。

如果交易不成功，買賣雙方仍各自保有錢或產權，大家都沒損失。

東岸的買家多半入境隨俗，對公證公司的疑慮較少，但國外尤其是中國大陸的買家就時常提出一個問題，「公證公司是私人經管的，可靠嗎？它會不會倒閉或捲款逃走？」通常就會用銀行作比喻來說明，和銀行一樣，公證公司也受到政府嚴格的監管，在內州則由保險部 (Division of Insurance)負責，並且須按照其託管的存款平均餘額，購買不同額度的保險，以確保其客戶的財產。

在選擇公證公司時，也和選擇存款的銀行一樣，要注意其規模與歷史紀錄，以老公司、跨州的為上選，其公司名稱都帶有產權(title)一字，表示其也出售產權保險(title insurance)，其會調查過去該物業的交易歷史，確認過去產權移轉手續是否清楚，是否有假扣押(lien)等債務瑕疵，將來若出了問題，可由公證公司負責理賠。

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法拍屋肆虐 新法案保護房客

內華達房地產公司負責人林秀華表示，即使租屋遭到法拍，現在有法令對房客給予保障。 記者伊佳奇/攝影

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由於全美法拍屋肆虐，連累許多無辜的房客，政府對症下藥，頒佈了一個保護房客的新法案，自今年10月1日生效，內容分兩大方面： 1.銀行及其法拍受托人(Trustee)的通知責任： a.銀行或其法拍受托人在送屋主的催款通知(Notice of Default)時，必須另外到該標的屋上張貼一份拷貝，其上載明法拍受托人的聯絡資料。

b.若該屋最後仍被法拍，送給原屋主的法拍終結，也就是屋主易人的通知 (Notice of Quit)，也要寄一份給房客，並且三天內到該標的屋上張貼此通知，附上一份說明房客應有的權利，及可能發生遭到驅趕等事情。 

2.租屋被法拍的房客可以繼續居住的時限：a.如果房客不想立刻搬走的話，新屋主如果是銀行或是準備自住者，必須給房客至少90天的寬限期，新屋主如果是投資出租屋者，房客原來租的所剩時日如果大於上述的寬限期，還可以住到原租約期滿。b.新屋主也可以和房客協商，支付一筆搬家補貼金，讓房客提早搬走。c.不管如何，一般新屋主都寧願提供房客一點錢，希望其不破壞原有的屋況。

以上只是針對房客的權利，至於如果是居住者是原屋主的話，則寬限期只有三天，但實務上新屋主也都寧願提供一點錢，給與兩星期至一個月的時間，讓原屋主不會破壞原有屋況。 有個實例，是原屋主在收到屋主易人的通知後，才驚覺搬家不易，想租回該標的屋，也就是轉換身份為房客，以市價承租剛失去產權的標的屋。

但這違背立法的公平精神，通常不被允許。 話說回來，房客要安居的最佳途徑，應是承租房屋之前，先確認房東是否有積欠房貸，勝過事後任何亡羊補牢的法律措施。 內華達房地產公司熱線 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com

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貸款仲裁聽證 7月才生效

內華達房地產公司負責人林秀華表示，在美國生活，要瞭解美國的遊戲規則，才能從中得到最佳利益。 記者伊佳奇/攝影

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對於自7月1日起生效的貸款仲裁聽證會法規，提供有房貸困擾的屋主可向法院申請舉行聽證會，而銀行必須與屋主談判的強制性機會，已引起許多民眾關注，但值得注意的是這項規範只適用在7月1日以後才收到銀行的催款通知 (notice of default)的屋主。

最近，有一讀者陳小姐根據6月13日所刊載「賭城房地產專欄」中，介紹聽證會的文章，前去法院領取申請聽證會的表格，但她卻被告知不符合資格，因為她是7月1日以前就收到銀行的催款通知，陳小姐感到很困惑。 

如果屋主收到銀行的催款通知是在7月1日以前，則除非銀行也願意，此法規不能強迫銀行接受屋主的要求聽證會，因為法律是「不溯及既往」。  進一步來認識此法規的施行細則，當銀行在寄出催款通知時，根據此法規就要附上申請聽證會的表格，屋主如果在收到以上文件的30天內，填妥申請聽證會的表格，銀行必須中止對該屋的任何法拍程序。

如果銀行未派代表出席這個聽證會，可能會遭法院處罰，包括強制必須修改貸款條件，如果仍無法和屋主達成協議，或屋主未出席聽證會，則銀行可恢復進法拍程序。  

此外，就算陳小姐的房子遭銀行法拍，所有權已轉移到銀行名下，她房屋門上還貼有通知要她立即搬走，要瞭解到，這通知只是法拍程序必要做的，實務上，是銀行將派人，一般是房產經紀人，來與原屋主談判搬走的條件，包括搬家費及搬家時限。  

結果陳小姐在本公司提供專業意見下，向銀行代表表示，同意維持良好屋況，並在一個月內搬出，得到$2,000搬家費，所以，尋求專業、瞭解法規、依法行事，也確保自己應有的權益。  

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商業樓 投資移民最佳選擇

內華達房地產公司負責人林秀華表示，由大陸前來美國辦投資移民，選擇商業不動產是穩健可靠的作法，成功的機會較高。 

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近來不少來自中國的投資者問及買房地產是否能辦理投資移民，一方面，中國的經濟起飛，造就了許多新的富豪，他們有國際觀，想把事業拓展到國外，也希望子女到國外學習，因此移民美國成為一股新動向，另一方面，為了應對當前的經濟不景氣，美國無論政府或民間機構都使盡渾身解數，期望吸引更多的外國人，尤其是中國，來投資美國的房地產市場及金融市場。

有關美國投資移民的條例，包含有投資金額要達到大城市100萬，小城市50萬的要求，還有僱用10個人至少2年以上的規定，這些詢問者大多只注意到前半段有關投資金額的部份，而忽略了後半段有關創造10個工作就業機會的部份。

換句話說就是﹕如果只是購買美國的房地產，而沒有僱用10個員工達兩年的話，是無法符合投資移民的條例規定的。 通常建議購買小型商業樓，出租一部分，自用一部分，後者用來經營零售或服務業，可以買現有位置上的生意或加盟連鎖店，如清潔公司等人力集中、投資少、風險低的行業是比較好的選擇，請專業經理來管理，僱用10個人，兩年後取得身分後再考慮是否轉手，這是比較安全的作法，因為自己有完全的操控權。

有一些公司號稱得到美國某州政府或市政府批准的投資移民專案，在中國賣得很火，中國人特別相信有官方支持的投資案，因此許多商人都會運用此心理找相關單位來背書一下，只要掛上權威人士的名字就有公信力。

事實上，如果聽起來很複雜，不明白的項目最好不要參加，操控權不在自己手上的也要三思，美國的政府的背書更不是鐵票，加州州政府財務最近就失靈，還宣告破產，而移民法應屬聯邦政府管轄，各州政府或市政府根本和它扯不上邊，法律體系不同，不可一概而論。

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租屋查貸款 住得安穩

內華達房地產公司負責人林秀華表示，如果要承租房屋，可先瞭解房東是否按時繳納貸款，避免房屋因銀行拍賣，而遭池魚之殃。 

政府政策欲救房市，也造成房市的特殊現象，值得投資人留意與避免陷於不利的情境。

歐巴馬政府挽救美國房市的政策之一。是要銀行儘可能不要法拍房屋，即與屋主談判，修改貸款的條件。自今年3月起，連續三度以行政權力強制銀行中止進行中的法拍程序，造成目前房市上銀拍屋的來源凍結，在買氣持續暢旺的情況下，常見一屋同時有數個買主爭搶的現象(multiple offers)，更勝於前幾年房市高峰時期，易產生許多交易上的糾紛。

這些背景卻造成承租銀拍屋或法拍房的房客，對於所承租房屋的不確定感，不知何時會遭銀行請走，也因此影響生活作息的規劃。

下面一個實例可以給大家作參考：  張先生因為工作關係遷居到賭城，於2008年7月租了一處房子，聖誕節時，才得知房東自當年5月就已經停止支付其貸款。  

一般沒付貸款約三個月，銀行就會給通知，準備進入為期111天的法拍程序，依此算來最快年底銀行可以取得該屋的產權，驅逐張先生。  

由於美國政府當時提出聖誕節期間應讓人民平安過年，勸導銀行中止法拍行動，張先生查知該屋將於2009年3月才會被法拍，房東同時也表示準備和銀行談判，想要保住該屋，請張先生稍安勿躁，並同意張先生把每月租金存入公証公司保管。

正如前述，自今年3月起，法拍又遭政府以行政權力三度中止，因此該屋主至今仍未被法拍。

同時張先生也因房價低而心動，想自購一屋，但是三個月來共看了2、30間房屋，寫了十個購買合約，竟然無一成交的，而且好的房源越來越少，張先生只好放棄，轉求經紀人幫他找一出租的房子。

這一次他學聰明了，要房東提供已付當月貸款的文件，以免像過去幾個月來心情上上下下，不知何時會被迫搬家。

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兩新法案 將緩法拍屋跌勢

 內華達房地產公司負責人林秀華表示，今年10月1日開始生效的兩項法案，將使買方有責任償還賣主所積欠的社區管理費，及社區管理協會因該屋所付出的修繕費用等。 記者伊佳奇/攝影

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從今年10月1日開始生效的兩項法案Assembly Bill 204和Assembly Bill 361將大大提高社區管理協會的行政權力，相信這兩條法案一旦施行，將減緩一些法拍屋數量多的社區的跌勢，特別是有助於康斗市場的復甦，因為設有社區管理協會的，以康斗社區佔大數，而非獨棟屋社區。

由於許多屋主棄屋，法拍泛濫，房屋空置率高，大多數銀行亦不付其手上法拍屋的社區管理費，社區管理協會收不到這些房屋的社區管理費，沒錢維護社區的環境，造成社區的房價下跌情況更惡化。

204法案規定，房屋買賣時，須繳清社區管理費，才能取得房屋的產權，將有助於社區管理協會解決以上的問題。  根據一般房屋買賣的習慣，公證公司在辦理過戶時，必須確保房屋的產權完整，理清因欠稅或社區管理費等的假扣押及貸款質押，買主和賣主各言明承擔那些費用，如果在過戶產權給買方後才發現仍有積欠管理費，那麼社區管理協會是可以向新屋主，也就是買方，追討這筆欠款的。

361法案則授權社區管理協會，有修繕任何影響社區環境安全及瞻觀房屋的權力，所產生的費用可要求房屋所有權人，包括銀行來償還，否則亦會影響將來房屋買賣時產權的取得。

此外，還要提醒買主簽房屋買買合同時，或是辦理過戶時，要特別注意社區管理費是否已付清，若有積欠，由那一方來承擔更要寫清楚，避免將來有糾紛。

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空地貶值甚鉅 有利長期投資

內華達房地產公司負責人林秀華表示，法、銀拍屋湧入市場後，接著是大量銀拍的土地出現，值得有長期投資意願的人現在開始撿便宜。 記者伊佳奇∕攝影

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由於拉斯維加斯峽谷地區的逾建、賭場、商業樓、房屋均供過於求，在市場消化掉這些過剩的建築物之前，新的建築方案推出的可能性較低，換句話說，對空地的需求要復甦可能還遙遙無期，賭城空地貶值因此甚鉅，有長期投資意願的投資人，是可考慮的標的物。

根據本城一商業諮詢顧問公司分析，3月底成交的工地平均價格每英畝為24萬，這統計包括賭城大道Strip上的工地，其巔峰時動輒每英畝以千萬計，比去年同期跌了84.5%，比獨棟屋的跌幅 (約一半以上)及康斗的跌幅 (約三分之二)更甚。

不過就像銀拍屋一樣，若以近來成交的案例來計算平均價格，也不免會偏於以低價位的銀拍土地為主要物件。

空地的種類很多，因其條件的不同均影響其價格，有大有小，有水電或無的，各種用途，譬如商業或住家，或不同地區及位置，在路旁或角落或沒有道路可通。

銀拍土地之外的案例，也多半是財務上支撐不住的地主，以賤價出售。

土地市場的變化通常比房屋市場晚約一年左右，因此大量銀拍土地才正要開始，有意做長線的投資者可籌措資金，觀察市場動向，準備進場了。

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房屋出租 市場看好

內華達房地產公司負責人林秀華表示，法拍屋越多，反應出需要賃屋而居的人也會增加，所以賭城房屋出租市場勢必仍然看好。 記者伊佳奇／攝影

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根據內華達資料庫﹝NV Data Mine﹞最近的調查，法拍屋中約88%是自住屋主，這和一般人的印象，法拍屋多來自投資出租的投資者大相逕庭，後者僅佔約12%。

在美國，華裔向來比其他族裔更熱衷於投資房地產，祖訓是「有土斯有財」，擁有自住屋的比率向來睥睨其他族裔，只要有能力置產，絕少願作無殼蝸牛，貸屋而居總覺得不光彩，不踏實。

財力較雄厚的華裔，也絕少想以買豪宅來自住享受，而是多買幾戶房子作出租用，華裔投資炒房也非常普遍，碰到這次房市危機，不少人被套牢而出問題，因此大家有一個錯誤的印象，以為大部份的法拍屋是因過度投資出租屋而造成，然而真相卻是法拍屋大部份是源自勉強取得貸款的自住屋。

一個危險的貸款是它的每月供款金額超過一個家庭收入的40%。

但是根據內華達資料庫的統計，約34%的受訪者說他們每月供款金額約佔其家庭收入的56%，約24%的受訪者說他們每月供款金額不超過其家庭收入的40%，還有25%的受訪者表示不清楚他們每月供款金額佔其家庭收入的比例為多少。

正是因為近九成的法拍屋是自住屋主，這些人一旦失去房屋，必須賃屋而居，在法拍效應結束之前，賭城房屋出租市場仍然看好，不致供過於求，但是這些自住屋主的信用已損壞，幾年內很難再向銀行貸款買屋，因此對房屋買賣的影響是比較深遠的，投資者要有做長線而非短線的心理準備。

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法拍屋主 靠聽証會自救

7月1日，有房貸困擾的屋主將可向法院申請舉行聽証會與銀行進行談判，一旦屋主提出申請，銀行就必須停止對該屋的法拍行動，到聽証會和屋主談判。
 
根據房貸公會的資料，內華達州每八個房子中，就有一個屋主已經無法支付貸款，名列全美第一，去年本州約有7萬個房子遭法拍，如果當局再無對策，預計法拍數字還會繼續增加，房價也跟著下滑。

為避免法拍屋數量的增加，上月底內華達州長Jim Gibbons簽署一項法案，將在各法院設置聽証會，專為財務有困難的屋主和銀行提供一套談判程序，以期有效執行，處理大量的案件。

 本法於7月1日起生效，聽証會申請費用不得超過400元，由屋主和銀行各分攤一半，相關申請表格可向各法院索取。

但並非所有財務有困難的屋主都可受惠，如是因為失業且找不到新工作而付不起每月貸款，那麼成功的機會很低，因這提案只幫助仍有收入但是入不敷出的屋主，或可降低貸款利率，或可延長分期年限，以減少每月貸款的金額，無法要求銀行降低貸款的本金。

由於本地房價普遍下跌了四成以上，部分屋主並非付不起房貸，是因認為不值得繼續背負比房價高的貸款才想要棄屋，如果這個法無法讓銀行降低貸款的本金，恐怕挽救房市的成效也會極有限，可能只是重複上演延遲贖回權(Moratorium)，暫緩銀拍屋上市的數量。

若不經過法院聽証會，坊間有許多代理屋主和銀行談判修改貸款條款的公司，服務的內容和費用名目眾多，是否能成功也是因各個案而異，一般至少要45天才能完成一個案例，屋主須慎選代理以免弄巧成拙，損失了金錢、時間和信用後，仍然無法解決問題。

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法拍屋主 靠聽証會自救

7月1日，有房貸困擾的屋主將可向法院申請舉行聽証會與銀行進行談判，一旦屋主提出申請，銀行就必須停止對該屋的法拍行動，到聽証會和屋主談判。

根據房貸公會的資料，內華達州每八個房子中，就有一個屋主已經無法支付貸款，名列全美第一，去年本州約有7萬個房子遭法拍，如果當局再無對策，預計法拍數字還會繼續增加，房價也跟著下滑。

為避免法拍屋數量的增加，上月底內華達州長Jim Gibbons簽署一項法案，將在各法院設置聽証會，專為財務有困難的屋主和銀行提供一套談判程序，以期有效執行，處理大量的案件。 本法於7月1日起生效，聽証會申請費用不得超過400元，由屋主和銀行各分攤一半，相關申請表格可向各法院索取。 

但並非所有財務有困難的屋主都可受惠，如是因為失業且找不到新工作而付不起每月貸款，那麼成功的機會很低，因這提案只幫助仍有收入但是入不敷出的屋主，或可降低貸款利率，或可延長分期年限，以減少每月貸款的金額，無法要求銀行降低貸款的本金。  

由於本地房價普遍下跌了四成以上，部分屋主並非付不起房貸，是因認為不值得繼續背負比房價高的貸款才想要棄屋，如果這個法無法讓銀行降低貸款的本金，恐怕挽救房市的成效也會極有限，可能只是重複上演延遲贖回權(Moratorium)，暫緩銀拍屋上市的數量。  

若不經過法院聽証會，坊間有許多代理屋主和銀行談判修改貸款條款的公司，服務的內容和費用名目眾多，是否能成功也是因各個案而異，一般至少要45天才能完成一個案例，屋主須慎選代理以免弄巧成拙，損失了金錢、時間和信用後，仍然無法解決問題。  內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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為子女置產 好意變負擔

內華達房地產公司負責人林秀華表示，為避免原本的好意，受環境變化所導致的金錢問題，影響親子關係，為子女置產時應該把自己能承受的底限考慮好。 記者伊佳奇∕攝影

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進入退休年齡而沒有做好財務規劃固然危險，然而任何一個錯誤的決定都可能影響到退休後的基本生活。

四年前劉女士為其在大學讀書的獨子阿明買了一棟價值30萬的房子，放了6萬的頭款，以劉女士的名義向銀行貸款了24萬，之後還自行到郡政府產權登記處花了數百元印花稅，是以當時資產淨值6萬的一半計算，把阿明的名字加進去和她共同持有該房子。

其後阿明找了兩個同學作室友，租金收入加上阿明打工的收入是不夠支付每月的貸款，便由劉女士補貼。

兩年前阿明大學畢業，很幸運就在本地找到一份不錯的工作，待遇也節節上升，劉女士已完全不必再幫助阿明支付每月的貸款，決定辭工過退休的生活。

這一年多來因為市場有了急遽的變化，本地房價普遍下跌四成以上，阿明的房子也不例外，不久前阿明自己相中了一個在房市高峰時屋主以40萬買的房子，後來變成了銀拍屋，以超低價15萬上市，阿明認為機不可失，並未與母親商量，就以個人名義貸款買下該銀拍屋。

最近阿明告知母親，他不願意繼續支付之前的房屋分期付款，把這燙手山芋丟還給母親，作為真正貸款人的劉女士此時已退休，雖有積蓄卻只夠支付其基本生活所需，四年前為子女置產的好意如今成了反效果還拖累了自己。

劉女士多方尋問應如何處理該溺水屋，由於劉女士已無工作收入，要求銀行修改貸款條件並不可能，出租該屋的收入只夠支付每月貸款的一半，最後的選擇是將該屋以不足額還貸款 (Short Sale)的方式上市求售，若能成功其信用才不致遭太大的損害。

內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com

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先租後買 溺水屋有救了

內華達房地產公司負責人林秀華表示，政府最新救房市的方案，將有可能讓屋主、銀行、政府三贏。 

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美國政府祭出一連串救市方案，經過一段時間的學習與修正，最近又醞釀出一個釜底抽薪的辦法，外界一致看好，一旦施行，預計能消除很多自住屋主棄屋的打算。

這方案的做法是類似不足額還款的售屋 (Short Sale)，但是買家是銀行，然後再加上先租後買 (Lease Option)的附帶合同，倒回去租給原屋主 (Lease back)。

舉例說明如一個自住屋主2004年以40萬買下的屋現在市價只剩20萬，而目前銀行的貸款餘額仍有30萬，這就是典型的「溺水屋」，屋主因此有棄屋的念頭，開始不繳每月的分期付款。

銀行如果法拍這房子，再上市求售，扣除時間成本、法拍成本、銷售成本最後拿回來一定比20萬少很多，加上房屋空置後遺症，造成社會成本的浪費，房市只會更惡化。

所以政府方案是輔導銀行和屋主談判，由銀行按市價20萬購入取得房子所有權，再和屋主簽訂「先租後買」合約。

言明每月租金以及何時和多少價錢，將來屋主可再買回此屋。 如此一來自住屋主就會打消棄屋的念頭，以房客的身分繼續居住，信用和面子也都保全住，銀行每個月也可以獲取名為租金實為利息的收入，是一個屋主、銀行、政府三贏的方案。

如果這方案確實實施，將對穩住房市有莫大的幫助，否則前陣子政府的延遲贖回權 ( Moratorium)的效應一過，法拍屋不免會如洪水般出現。

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