法拍屋肆虐 新法案保護房客

內華達房地產公司負責人林秀華表示，即使租屋遭到法拍，現在有法令對房客給予保障。 記者伊佳奇/攝影

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由於全美法拍屋肆虐，連累許多無辜的房客，政府對症下藥，頒佈了一個保護房客的新法案，自今年10月1日生效，內容分兩大方面： 1.銀行及其法拍受托人(Trustee)的通知責任： a.銀行或其法拍受托人在送屋主的催款通知(Notice of Default)時，必須另外到該標的屋上張貼一份拷貝，其上載明法拍受托人的聯絡資料。

b.若該屋最後仍被法拍，送給原屋主的法拍終結，也就是屋主易人的通知 (Notice of Quit)，也要寄一份給房客，並且三天內到該標的屋上張貼此通知，附上一份說明房客應有的權利，及可能發生遭到驅趕等事情。 

2.租屋被法拍的房客可以繼續居住的時限：a.如果房客不想立刻搬走的話，新屋主如果是銀行或是準備自住者，必須給房客至少90天的寬限期，新屋主如果是投資出租屋者，房客原來租的所剩時日如果大於上述的寬限期，還可以住到原租約期滿。b.新屋主也可以和房客協商，支付一筆搬家補貼金，讓房客提早搬走。c.不管如何，一般新屋主都寧願提供房客一點錢，希望其不破壞原有的屋況。

以上只是針對房客的權利，至於如果是居住者是原屋主的話，則寬限期只有三天，但實務上新屋主也都寧願提供一點錢，給與兩星期至一個月的時間，讓原屋主不會破壞原有屋況。 有個實例，是原屋主在收到屋主易人的通知後，才驚覺搬家不易，想租回該標的屋，也就是轉換身份為房客，以市價承租剛失去產權的標的屋。

但這違背立法的公平精神，通常不被允許。 話說回來，房客要安居的最佳途徑，應是承租房屋之前，先確認房東是否有積欠房貸，勝過事後任何亡羊補牢的法律措施。 內華達房地產公司熱線 (702)888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com

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貸款仲裁聽證 7月才生效

內華達房地產公司負責人林秀華表示，在美國生活，要瞭解美國的遊戲規則，才能從中得到最佳利益。 記者伊佳奇/攝影

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對於自7月1日起生效的貸款仲裁聽證會法規，提供有房貸困擾的屋主可向法院申請舉行聽證會，而銀行必須與屋主談判的強制性機會，已引起許多民眾關注，但值得注意的是這項規範只適用在7月1日以後才收到銀行的催款通知 (notice of default)的屋主。

最近，有一讀者陳小姐根據6月13日所刊載「賭城房地產專欄」中，介紹聽證會的文章，前去法院領取申請聽證會的表格，但她卻被告知不符合資格，因為她是7月1日以前就收到銀行的催款通知，陳小姐感到很困惑。 

如果屋主收到銀行的催款通知是在7月1日以前，則除非銀行也願意，此法規不能強迫銀行接受屋主的要求聽證會，因為法律是「不溯及既往」。  進一步來認識此法規的施行細則，當銀行在寄出催款通知時，根據此法規就要附上申請聽證會的表格，屋主如果在收到以上文件的30天內，填妥申請聽證會的表格，銀行必須中止對該屋的任何法拍程序。

如果銀行未派代表出席這個聽證會，可能會遭法院處罰，包括強制必須修改貸款條件，如果仍無法和屋主達成協議，或屋主未出席聽證會，則銀行可恢復進法拍程序。  

此外，就算陳小姐的房子遭銀行法拍，所有權已轉移到銀行名下，她房屋門上還貼有通知要她立即搬走，要瞭解到，這通知只是法拍程序必要做的，實務上，是銀行將派人，一般是房產經紀人，來與原屋主談判搬走的條件，包括搬家費及搬家時限。  

結果陳小姐在本公司提供專業意見下，向銀行代表表示，同意維持良好屋況，並在一個月內搬出，得到$2,000搬家費，所以，尋求專業、瞭解法規、依法行事，也確保自己應有的權益。  

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商業樓 投資移民最佳選擇

內華達房地產公司負責人林秀華表示，由大陸前來美國辦投資移民，選擇商業不動產是穩健可靠的作法，成功的機會較高。 

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近來不少來自中國的投資者問及買房地產是否能辦理投資移民，一方面，中國的經濟起飛，造就了許多新的富豪，他們有國際觀，想把事業拓展到國外，也希望子女到國外學習，因此移民美國成為一股新動向，另一方面，為了應對當前的經濟不景氣，美國無論政府或民間機構都使盡渾身解數，期望吸引更多的外國人，尤其是中國，來投資美國的房地產市場及金融市場。

有關美國投資移民的條例，包含有投資金額要達到大城市100萬，小城市50萬的要求，還有僱用10個人至少2年以上的規定，這些詢問者大多只注意到前半段有關投資金額的部份，而忽略了後半段有關創造10個工作就業機會的部份。

換句話說就是﹕如果只是購買美國的房地產，而沒有僱用10個員工達兩年的話，是無法符合投資移民的條例規定的。 通常建議購買小型商業樓，出租一部分，自用一部分，後者用來經營零售或服務業，可以買現有位置上的生意或加盟連鎖店，如清潔公司等人力集中、投資少、風險低的行業是比較好的選擇，請專業經理來管理，僱用10個人，兩年後取得身分後再考慮是否轉手，這是比較安全的作法，因為自己有完全的操控權。

有一些公司號稱得到美國某州政府或市政府批准的投資移民專案，在中國賣得很火，中國人特別相信有官方支持的投資案，因此許多商人都會運用此心理找相關單位來背書一下，只要掛上權威人士的名字就有公信力。

事實上，如果聽起來很複雜，不明白的項目最好不要參加，操控權不在自己手上的也要三思，美國的政府的背書更不是鐵票，加州州政府財務最近就失靈，還宣告破產，而移民法應屬聯邦政府管轄，各州政府或市政府根本和它扯不上邊，法律體系不同，不可一概而論。

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租屋查貸款 住得安穩

內華達房地產公司負責人林秀華表示，如果要承租房屋，可先瞭解房東是否按時繳納貸款，避免房屋因銀行拍賣，而遭池魚之殃。 

政府政策欲救房市，也造成房市的特殊現象，值得投資人留意與避免陷於不利的情境。

歐巴馬政府挽救美國房市的政策之一。是要銀行儘可能不要法拍房屋，即與屋主談判，修改貸款的條件。自今年3月起，連續三度以行政權力強制銀行中止進行中的法拍程序，造成目前房市上銀拍屋的來源凍結，在買氣持續暢旺的情況下，常見一屋同時有數個買主爭搶的現象(multiple offers)，更勝於前幾年房市高峰時期，易產生許多交易上的糾紛。

這些背景卻造成承租銀拍屋或法拍房的房客，對於所承租房屋的不確定感，不知何時會遭銀行請走，也因此影響生活作息的規劃。

下面一個實例可以給大家作參考：  張先生因為工作關係遷居到賭城，於2008年7月租了一處房子，聖誕節時，才得知房東自當年5月就已經停止支付其貸款。  

一般沒付貸款約三個月，銀行就會給通知，準備進入為期111天的法拍程序，依此算來最快年底銀行可以取得該屋的產權，驅逐張先生。  

由於美國政府當時提出聖誕節期間應讓人民平安過年，勸導銀行中止法拍行動，張先生查知該屋將於2009年3月才會被法拍，房東同時也表示準備和銀行談判，想要保住該屋，請張先生稍安勿躁，並同意張先生把每月租金存入公証公司保管。

正如前述，自今年3月起，法拍又遭政府以行政權力三度中止，因此該屋主至今仍未被法拍。

同時張先生也因房價低而心動，想自購一屋，但是三個月來共看了2、30間房屋，寫了十個購買合約，竟然無一成交的，而且好的房源越來越少，張先生只好放棄，轉求經紀人幫他找一出租的房子。

這一次他學聰明了，要房東提供已付當月貸款的文件，以免像過去幾個月來心情上上下下，不知何時會被迫搬家。

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兩新法案 將緩法拍屋跌勢

 內華達房地產公司負責人林秀華表示，今年10月1日開始生效的兩項法案，將使買方有責任償還賣主所積欠的社區管理費，及社區管理協會因該屋所付出的修繕費用等。 記者伊佳奇/攝影

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從今年10月1日開始生效的兩項法案Assembly Bill 204和Assembly Bill 361將大大提高社區管理協會的行政權力，相信這兩條法案一旦施行，將減緩一些法拍屋數量多的社區的跌勢，特別是有助於康斗市場的復甦，因為設有社區管理協會的，以康斗社區佔大數，而非獨棟屋社區。

由於許多屋主棄屋，法拍泛濫，房屋空置率高，大多數銀行亦不付其手上法拍屋的社區管理費，社區管理協會收不到這些房屋的社區管理費，沒錢維護社區的環境，造成社區的房價下跌情況更惡化。

204法案規定，房屋買賣時，須繳清社區管理費，才能取得房屋的產權，將有助於社區管理協會解決以上的問題。  根據一般房屋買賣的習慣，公證公司在辦理過戶時，必須確保房屋的產權完整，理清因欠稅或社區管理費等的假扣押及貸款質押，買主和賣主各言明承擔那些費用，如果在過戶產權給買方後才發現仍有積欠管理費，那麼社區管理協會是可以向新屋主，也就是買方，追討這筆欠款的。

361法案則授權社區管理協會，有修繕任何影響社區環境安全及瞻觀房屋的權力，所產生的費用可要求房屋所有權人，包括銀行來償還，否則亦會影響將來房屋買賣時產權的取得。

此外，還要提醒買主簽房屋買買合同時，或是辦理過戶時，要特別注意社區管理費是否已付清，若有積欠，由那一方來承擔更要寫清楚，避免將來有糾紛。

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空地貶值甚鉅 有利長期投資

內華達房地產公司負責人林秀華表示，法、銀拍屋湧入市場後，接著是大量銀拍的土地出現，值得有長期投資意願的人現在開始撿便宜。 記者伊佳奇∕攝影

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由於拉斯維加斯峽谷地區的逾建、賭場、商業樓、房屋均供過於求，在市場消化掉這些過剩的建築物之前，新的建築方案推出的可能性較低，換句話說，對空地的需求要復甦可能還遙遙無期，賭城空地貶值因此甚鉅，有長期投資意願的投資人，是可考慮的標的物。

根據本城一商業諮詢顧問公司分析，3月底成交的工地平均價格每英畝為24萬，這統計包括賭城大道Strip上的工地，其巔峰時動輒每英畝以千萬計，比去年同期跌了84.5%，比獨棟屋的跌幅 (約一半以上)及康斗的跌幅 (約三分之二)更甚。

不過就像銀拍屋一樣，若以近來成交的案例來計算平均價格，也不免會偏於以低價位的銀拍土地為主要物件。

空地的種類很多，因其條件的不同均影響其價格，有大有小，有水電或無的，各種用途，譬如商業或住家，或不同地區及位置，在路旁或角落或沒有道路可通。

銀拍土地之外的案例，也多半是財務上支撐不住的地主，以賤價出售。

土地市場的變化通常比房屋市場晚約一年左右，因此大量銀拍土地才正要開始，有意做長線的投資者可籌措資金，觀察市場動向，準備進場了。

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房屋出租 市場看好

內華達房地產公司負責人林秀華表示，法拍屋越多，反應出需要賃屋而居的人也會增加，所以賭城房屋出租市場勢必仍然看好。 記者伊佳奇／攝影

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根據內華達資料庫﹝NV Data Mine﹞最近的調查，法拍屋中約88%是自住屋主，這和一般人的印象，法拍屋多來自投資出租的投資者大相逕庭，後者僅佔約12%。

在美國，華裔向來比其他族裔更熱衷於投資房地產，祖訓是「有土斯有財」，擁有自住屋的比率向來睥睨其他族裔，只要有能力置產，絕少願作無殼蝸牛，貸屋而居總覺得不光彩，不踏實。

財力較雄厚的華裔，也絕少想以買豪宅來自住享受，而是多買幾戶房子作出租用，華裔投資炒房也非常普遍，碰到這次房市危機，不少人被套牢而出問題，因此大家有一個錯誤的印象，以為大部份的法拍屋是因過度投資出租屋而造成，然而真相卻是法拍屋大部份是源自勉強取得貸款的自住屋。

一個危險的貸款是它的每月供款金額超過一個家庭收入的40%。

但是根據內華達資料庫的統計，約34%的受訪者說他們每月供款金額約佔其家庭收入的56%，約24%的受訪者說他們每月供款金額不超過其家庭收入的40%，還有25%的受訪者表示不清楚他們每月供款金額佔其家庭收入的比例為多少。

正是因為近九成的法拍屋是自住屋主，這些人一旦失去房屋，必須賃屋而居，在法拍效應結束之前，賭城房屋出租市場仍然看好，不致供過於求，但是這些自住屋主的信用已損壞，幾年內很難再向銀行貸款買屋，因此對房屋買賣的影響是比較深遠的，投資者要有做長線而非短線的心理準備。

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法拍屋主 靠聽証會自救

7月1日，有房貸困擾的屋主將可向法院申請舉行聽証會與銀行進行談判，一旦屋主提出申請，銀行就必須停止對該屋的法拍行動，到聽証會和屋主談判。
 
根據房貸公會的資料，內華達州每八個房子中，就有一個屋主已經無法支付貸款，名列全美第一，去年本州約有7萬個房子遭法拍，如果當局再無對策，預計法拍數字還會繼續增加，房價也跟著下滑。

為避免法拍屋數量的增加，上月底內華達州長Jim Gibbons簽署一項法案，將在各法院設置聽証會，專為財務有困難的屋主和銀行提供一套談判程序，以期有效執行，處理大量的案件。

 本法於7月1日起生效，聽証會申請費用不得超過400元，由屋主和銀行各分攤一半，相關申請表格可向各法院索取。

但並非所有財務有困難的屋主都可受惠，如是因為失業且找不到新工作而付不起每月貸款，那麼成功的機會很低，因這提案只幫助仍有收入但是入不敷出的屋主，或可降低貸款利率，或可延長分期年限，以減少每月貸款的金額，無法要求銀行降低貸款的本金。

由於本地房價普遍下跌了四成以上，部分屋主並非付不起房貸，是因認為不值得繼續背負比房價高的貸款才想要棄屋，如果這個法無法讓銀行降低貸款的本金，恐怕挽救房市的成效也會極有限，可能只是重複上演延遲贖回權(Moratorium)，暫緩銀拍屋上市的數量。

若不經過法院聽証會，坊間有許多代理屋主和銀行談判修改貸款條款的公司，服務的內容和費用名目眾多，是否能成功也是因各個案而異，一般至少要45天才能完成一個案例，屋主須慎選代理以免弄巧成拙，損失了金錢、時間和信用後，仍然無法解決問題。

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法拍屋主 靠聽証會自救

7月1日，有房貸困擾的屋主將可向法院申請舉行聽証會與銀行進行談判，一旦屋主提出申請，銀行就必須停止對該屋的法拍行動，到聽証會和屋主談判。

根據房貸公會的資料，內華達州每八個房子中，就有一個屋主已經無法支付貸款，名列全美第一，去年本州約有7萬個房子遭法拍，如果當局再無對策，預計法拍數字還會繼續增加，房價也跟著下滑。

為避免法拍屋數量的增加，上月底內華達州長Jim Gibbons簽署一項法案，將在各法院設置聽証會，專為財務有困難的屋主和銀行提供一套談判程序，以期有效執行，處理大量的案件。 本法於7月1日起生效，聽証會申請費用不得超過400元，由屋主和銀行各分攤一半，相關申請表格可向各法院索取。 

但並非所有財務有困難的屋主都可受惠，如是因為失業且找不到新工作而付不起每月貸款，那麼成功的機會很低，因這提案只幫助仍有收入但是入不敷出的屋主，或可降低貸款利率，或可延長分期年限，以減少每月貸款的金額，無法要求銀行降低貸款的本金。  

由於本地房價普遍下跌了四成以上，部分屋主並非付不起房貸，是因認為不值得繼續背負比房價高的貸款才想要棄屋，如果這個法無法讓銀行降低貸款的本金，恐怕挽救房市的成效也會極有限，可能只是重複上演延遲贖回權(Moratorium)，暫緩銀拍屋上市的數量。  

若不經過法院聽証會，坊間有許多代理屋主和銀行談判修改貸款條款的公司，服務的內容和費用名目眾多，是否能成功也是因各個案而異，一般至少要45天才能完成一個案例，屋主須慎選代理以免弄巧成拙，損失了金錢、時間和信用後，仍然無法解決問題。  內華達房地產公司熱線 (702) 888-9999華語專線:(702)368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com


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為子女置產 好意變負擔

內華達房地產公司負責人林秀華表示，為避免原本的好意，受環境變化所導致的金錢問題，影響親子關係，為子女置產時應該把自己能承受的底限考慮好。 記者伊佳奇∕攝影

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進入退休年齡而沒有做好財務規劃固然危險，然而任何一個錯誤的決定都可能影響到退休後的基本生活。

四年前劉女士為其在大學讀書的獨子阿明買了一棟價值30萬的房子，放了6萬的頭款，以劉女士的名義向銀行貸款了24萬，之後還自行到郡政府產權登記處花了數百元印花稅，是以當時資產淨值6萬的一半計算，把阿明的名字加進去和她共同持有該房子。

其後阿明找了兩個同學作室友，租金收入加上阿明打工的收入是不夠支付每月的貸款，便由劉女士補貼。

兩年前阿明大學畢業，很幸運就在本地找到一份不錯的工作，待遇也節節上升，劉女士已完全不必再幫助阿明支付每月的貸款，決定辭工過退休的生活。

這一年多來因為市場有了急遽的變化，本地房價普遍下跌四成以上，阿明的房子也不例外，不久前阿明自己相中了一個在房市高峰時屋主以40萬買的房子，後來變成了銀拍屋，以超低價15萬上市，阿明認為機不可失，並未與母親商量，就以個人名義貸款買下該銀拍屋。

最近阿明告知母親，他不願意繼續支付之前的房屋分期付款，把這燙手山芋丟還給母親，作為真正貸款人的劉女士此時已退休，雖有積蓄卻只夠支付其基本生活所需，四年前為子女置產的好意如今成了反效果還拖累了自己。

劉女士多方尋問應如何處理該溺水屋，由於劉女士已無工作收入，要求銀行修改貸款條件並不可能，出租該屋的收入只夠支付每月貸款的一半，最後的選擇是將該屋以不足額還貸款 (Short Sale)的方式上市求售，若能成功其信用才不致遭太大的損害。

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先租後買 溺水屋有救了

內華達房地產公司負責人林秀華表示，政府最新救房市的方案，將有可能讓屋主、銀行、政府三贏。 

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美國政府祭出一連串救市方案，經過一段時間的學習與修正，最近又醞釀出一個釜底抽薪的辦法，外界一致看好，一旦施行，預計能消除很多自住屋主棄屋的打算。

這方案的做法是類似不足額還款的售屋 (Short Sale)，但是買家是銀行，然後再加上先租後買 (Lease Option)的附帶合同，倒回去租給原屋主 (Lease back)。

舉例說明如一個自住屋主2004年以40萬買下的屋現在市價只剩20萬，而目前銀行的貸款餘額仍有30萬，這就是典型的「溺水屋」，屋主因此有棄屋的念頭，開始不繳每月的分期付款。

銀行如果法拍這房子，再上市求售，扣除時間成本、法拍成本、銷售成本最後拿回來一定比20萬少很多，加上房屋空置後遺症，造成社會成本的浪費，房市只會更惡化。

所以政府方案是輔導銀行和屋主談判，由銀行按市價20萬購入取得房子所有權，再和屋主簽訂「先租後買」合約。

言明每月租金以及何時和多少價錢，將來屋主可再買回此屋。 如此一來自住屋主就會打消棄屋的念頭，以房客的身分繼續居住，信用和面子也都保全住，銀行每個月也可以獲取名為租金實為利息的收入，是一個屋主、銀行、政府三贏的方案。

如果這方案確實實施，將對穩住房市有莫大的幫助，否則前陣子政府的延遲贖回權 ( Moratorium)的效應一過，法拍屋不免會如洪水般出現。

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看清房屋交易數據

內華達房地產公司負責人林秀華建議，投資人買房地產首要考慮是地點及房屋質量，二手屋的中間價是取當時整體市場所有成交個案的中數來計算，如果現在市場大部份交易屋的平均屋齡為15.7年，消費者要多思考這中間價是否可參考。 記者伊佳奇∕攝影

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四月份房屋中價又跌了1萬多，使得二手屋的中間價已落至12萬5千，似乎回到1998年的水平，不少客人極關心是否會跌到10萬，事實上，不同時期所計算二手屋中價是有所不同，都以當時整體市場所有成交個案來作計算，這也反應出當時市場房屋交易類型何者居多。

目前，據統計所有成交的房子買賣中，這包括建商售出的新屋，銀拍屋佔三分之二，而這銀拍屋的平均屋齡為15.7年，在不斷追求日新月異的賭城而言是嫌老舊了，過去替客戶買的出租屋，大多是自建商買的全新的房子，或是屋齡七年以下的二手屋，鮮少會買超過十年以上的二手屋，那公佈的12萬5千的中間價其中三分之二，取樣自平均屋齡15.7年的銀拍屋，這正如將橘子和蘋果如何可混為一談。

再比較一下新屋的市場資料那就更清楚了，四月份新屋成交的中間價為26萬1581元，熟悉賭城房市的投資者都知道，過去賭城的新屋和屋齡淺的二手屋房價相差無幾，二手屋的好處是庭園景觀及窗簾等裝修升級已包含在價格內，而新屋一般則有建商十年的品質保証及分期付款保險，這保險是萬一買主失業，建商會代繳貸款一段時期。

這21萬6581元和12萬5000元的差距，就顯示出所買的物件不同，投資人各有所好，買銀拍屋的投資者很多只以低價為考量，忽略房屋所在地點、屋齡及屋況，房屋所在地點為地產投資的金科玉律，而以低價取代，屋齡老、屋況不好時，是要花大筆錢修理，這須計算在內的。

結論是無論二手屋的中價是否會掉剩至10萬，精明的投資者心中有數，瞭解這代表當時房屋交易的類型。

事實上，目前確是自1970年以來購屋置產負擔最輕省的時刻，房價超低和利率超低是最主要的因素，舉例來說：一個月收入5000元的家庭，約用收入的25%就可以負擔一間16萬的房子，若在2006年約須收入的44%才可以負擔當時一間中價位的房子。
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搶救溺水屋 找銀行協調

王小姐最近來電詢問，在2005年房市高檔時，用3萬元頭期款加上12萬元的貸款買了一棟公寓作為出租用途，現想把該公寓處理掉，希望本公司給予專業的評估，本公司分析如下: 首先，把該公寓送給她的親人，但是又擔心有贈與稅的問題。 該公寓現值只有5萬元，貸款還欠12萬元，是一項負資產，加上當年投資房地產後，很多人都是貼錢出租。

一來是負資產，二來又要貼錢出租，送人被接受的可能性很低。

其次，找人重新辦理貸款，可減低貸款的壓力，也不會損失頭款3萬元且失掉房子及信用。

這棟公寓正是所謂的「溺水屋」，是不可能重新辦理貸款，即使是歐巴馬總統提出的緩和房(loan modification)，最多能貸到現值的105%，且要符合信用及收入所得的條件。

此外，如繼續出租房子，但擔心租約到期後沒有人租，若沒有能力再繳貸款，銀行將會收回房子拍賣，是否仍要付貸款差額，或是還要報稅。

貸款都繳不出，如何能付貸款差額，但本專欄曾介紹在內州，銀行是可以向法院申請 (deficiency judgment)，針對債務人在內華達州的其他財產求償的。

至於銀行向國稅局報告欠款人的收入，這部分就是銀行的損失，以往欠款人需申報該項收入並繳所得稅。

在2007年底布希總統簽署的房屋免稅特赦 (Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)，已規定在2007年1月1日到2009年12月31日間的自住屋此項「所得」免稅。

最後，透過房產公司，將房屋做short sale。

房產業者在累積許多經驗後，已建立一套作業模式，先和銀行談妥可行性，取得其同意的售價後，才掛牌出售房屋，成交率自然提高很多，這方法原屋主信用雖受損，但程度是較輕，是較好的選擇。

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內華達法拍屋供給量 將陸續湧現

最近這幾周以來，市面上法拍屋的「供給量」突然驟減，因此投資者又開始有「搶屋」的現象．好的法拍屋一上市立刻就賣掉了，而且不像以前一直有新的房源不絕。

市面上剩下一些有瑕疵的產品，有緊鄰大馬路的，甚至旁邊就是高速公路，建材質量不好的，位於飛機航道上有噪音的，室內遭破壞或竊盜的，價格偏高的，不一而足。

物美價廉的法拍屋到哪裡去了？原因有三： 1.去年終美國政府希望銀行在聖誕節期間暫停一切法拍行動，讓屋主能過個好假期，法拍全程至少需111天，去年12月的效應就延至今年4月。 

2.今年3月美國政府又正式要求銀行，將所有進行中的法拍程序遞延一個月（moratorium），讓面臨法拍的屋主，有機會利用歐巴馬的「住宅拯救計畫」贖回住宅所有權。 

3.歐巴馬提出的「住宅拯救計畫」，使一些原想棄屋的屋主，再度燃起一絲希望，繼續咬牙硬撐了個把月。 然而該來的還是逃不掉，延遲只會使將來幾個月的法拍屋暴增，預估再一個月，法拍屋的供給量將會像洪水（flood）一樣大量湧入市場，投資者不妨拭目以待。

3月房屋中價已跌到13萬4900美元，相當於2001年的水平，但成交量卻攀升至3626棟，這個「賣越多，價越低」的趨勢已持續了11個月，預計房屋中價會再跌個10%，最近搶不到房子的投資者不要心急，下一波物美價廉的法拍屋即將再來。

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「不足額還款屋」新模式 成交率提高

內華達房地產公司負責人林秀華表示，該公司代賣主掛牌出售的「不足額還款屋」，皆屬於這種新模式，賣主可以安心，投資者也買得開心。 記者伊佳奇/攝影

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「不足額還款屋」已有新模式，對投資人的時效與機會都好，值得掌握這新趨勢。

美國房市崩盤已多時，許多屋主因付不起房貸，尋求各種管道紓困，有的和銀行談修改貸款條件（loan modification），降低每月分期付款條件，也有的找房地產經紀在不足額還款的前提下掛牌出售房屋（short sale ）。

有關不足額還款銷售這一項目，隨著時間的演進，業者在累積不少經驗後，近來已修正出一套新的模式，先和銀行談妥可行性並取得其同意的售價後，才掛牌出售房屋，這和以前先掛牌，取得購買合約 (offer）後，再和銀行談判的模式完全相反。

後者因和銀行談判的時間較難控制，而且成不成還不一定，造成許多買主連下單的意願都不高，也有許多買主雖然下了單，但在等銀行同意之前，又看上了其他的房子，因而變卦取消購買合約，害得許多人白忙一場。

所以現在大家看到市面上有越來越多掛牌求售的「不足額還款屋」，會特別註明其已取得銀行的同意及其底價，在這種情況下如果買主下購買合約，會比較快就得到回覆，成交率提高很多。

這不啻是投資人的好消息，以往看到「不足額還款的銷售屋」就卻步的投資人，今後可要分辨一下，這是否屬於已取得銀行同意的新模式，如果是的話，其價格及交易時效和「銀拍屋」不分伯仲，而屋況又往往比「銀拍屋」（屋主棄屋）好，投資人不要錯過。

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